廣州某商業(yè)廣場推廣策略及合作建議

2003/07/8**廣場推廣策略及合作建議43層，越秀區(qū)標志性建筑外墻銀灰飾板，玻璃膜墻，現(xiàn)代感極強360o自然采光三層地下停車場，升降式入口地處廣州傳統(tǒng)市中心，交通四通八達**廣場所在地附近集中了鞋業(yè)、飾材、服裝等多個專業(yè)市場配套齊全，24小時自主空調(diào)，工作時間不受限制產(chǎn)品優(yōu)勢**廣場的問題

1、區(qū)域位置上的問題:地處老城區(qū)，周邊缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍2、交通上的問題:與天河、花園酒店、東風路等高檔寫字樓區(qū)相比并不便利3、競爭上的問題：周邊的寫字樓、商用樓價格較低4、產(chǎn)品上的問題：間隔較小周邊環(huán)境較差停車場的規(guī)模和方便程度較差裙樓的燈飾城從檔次到外觀都比較低檔，與**風格不相符消費群定位**可以滿足那一群人的需求？他們的形態(tài)特征及核心需求？1、物業(yè)投資者主要分布在珠三角、港澳臺，掌握一定的閑散資金關(guān)注低風險的投資：易出租、易轉(zhuǎn)手追求穩(wěn)定的回報：出租率高、回收快、回報大2、附近行業(yè)的寄生企業(yè)主要的生意來源:工商行政服務(wù)類公司：律師事務(wù)所、進口代理、行政……物流配送服務(wù)類公司：物流公司、配件經(jīng)銷單位……對外宣傳服務(wù)類公司：廣告設(shè)計公司、印刷公司……3、供貨附近專業(yè)市場的企業(yè)、經(jīng)銷商生產(chǎn)企業(yè)分布在珠三角，與商鋪的業(yè)務(wù)往來極為不便他們也急需一個就近的辦公、展示、洽談的區(qū)域——寫字樓主要生意來源的核心需求：行業(yè)的寄生企業(yè)專業(yè)市場的供貨單位物業(yè)投資者主要購買人群主要租用人群向客戶展示其實力，增加生意成功率方便與客戶溝通，加強運作效率，做更多的生意增加生意易出租、易轉(zhuǎn)手、回收快、回報大取決于前兩者越秀區(qū)首個國際商務(wù)中心對現(xiàn)有定位的一些擔憂：對于投資者：投資范圍并不局限在越秀區(qū)，除非是“廣州首個”方能吸引；“首個”代表還有第二、三個，對于“首個”將抱觀望態(tài)度，難以促成購買“國際商務(wù)中心”的概念在天河更有說服力，如果要投資“國際商務(wù)中心”會選擇-中信廣場對于企業(yè)：進駐寫字樓目的是增加生意，“越秀區(qū)首個”無法直觀滿足需求，難以促成其進駐如果要選擇“國際商務(wù)中心”將會定在天河，因為那里感覺更“國際”更“商務(wù)”。銷售目標為1億租：不可能達到，100%的出租率今年可回收資金還不到4千萬（以中信廣場租價計算）；售：寫字樓在**尚未旺起來的情況下銷售障礙很高。租與售的問題：如果按常規(guī)的推廣方式，有可能會造成

企業(yè)不愿進駐投資者看不到投資價值價位買不高

出租率低出售率低租售價位低

所以必須要通過差異化策略，包裝出**的投資價值產(chǎn)品差異化定位機會：產(chǎn)品的核心競爭力抓住**廣場獨一無二的優(yōu)勢：——日人流量近數(shù)十萬匯聚數(shù)萬的商家、企業(yè)日成交量數(shù)千萬元十大專業(yè)商圈廣州現(xiàn)有的寫字樓那一個有此優(yōu)勢？人旺地旺財旺核心定位（生意Idea）廣州首個國際行業(yè)大廈打造一個“周邊行業(yè)龍頭的聚集地”推廣思路：核心主題：**廣場：凝聚十大行業(yè)的財富好處：對企業(yè)：各行業(yè)的國內(nèi)外人士來穗公干，不用到處奔波，到**即可一站式解決進駐企業(yè)在此大廈可以方便掌握更多的行業(yè)信息和生意機會企業(yè)在此大廈可以方便的找到行業(yè)協(xié)會、工商行政管理、廣告設(shè)計、物流配送等服務(wù)性單位。服務(wù)性單位可以背靠企業(yè)資源對投資者：感受到一個旺地商業(yè)中心的價值，增加其投資信心在引起十大行業(yè)普遍關(guān)注的情況下，直接影響投資者注資推廣步驟推廣的三個階段：蓄水期—搶占制高點放洪期—全面擴散持續(xù)期—逐步收網(wǎng)蓄水期—搶占制高點階段1：目的盈：通過好十大倆行業(yè)采利潤愛價值剖空間賀、市錄場前荷景等泰分析晃，帶帝出越白秀區(qū)斃“缺忽商務(wù)米中心跑”的軟特征恐，吸妻引投原資者抓的關(guān)誤注把寫立字樓槐的高消投資皂價值拘帶來俊高額政穩(wěn)定典的投欲資回美報觀煤念，攀灌輸不到市厘場的蔑潛在懂投資繪客戶拆心目尤中。吸引虛可輻竟射區(qū)堂域內(nèi)蘋商戶搞關(guān)注臉。傳播辣核心閃：越秀描區(qū)乃別至廣跪州首已個行何業(yè)商毯務(wù)中番心傳播雅手段哥：公關(guān)稿活動辰、軟倆文炒橡作為其主；間直郵灶廣告田為輔時間叨：7月15日--塌7月30日（2-勢3周）技巧哈：與企布業(yè)和鍛投資避者的桐切身卵利益繩相關(guān)趣的切省入點公關(guān)的活動她：主題駕：越奧秀區(qū)擱十大脫行業(yè)慘巨頭逗談行疼業(yè)發(fā)由展越秀驚區(qū)政值府領(lǐng)指導(dǎo)牽戶頭，圓**類邀請那十大蔑專業(yè)額市場痰的龍牌頭企旱業(yè)領(lǐng)馬導(dǎo)深挑入剖鼓析和批探討平行業(yè)肌發(fā)展納趨勢掏：所在釀行業(yè)果的發(fā)領(lǐng)展歷告程；所在腎行業(yè)議的發(fā)拾展障鍵礙；所在婆行業(yè)哭的發(fā)賭展建大議及據(jù)期望……公關(guān)紛軟性梳新聞藥廣告篇：配合經(jīng)本階叢段的宜研討丸會進絲式行利偷用新暖聞媒倒體的壞力量裳對公坊關(guān)活旗動最耕前期屈、進屬行期社以及兼后期菠的追鞭蹤報臥道，嫩從城鬧市新屈聞的俘角度扯切入愧，配除合部泛分相半關(guān)繕輔稿形憂式的所軟性挖廣告榮作本紛項目銹投資遙價值曲的炒設(shè)作?？樃鍐∵x題藍：越秀酷區(qū)專紡業(yè)市梢場為倚何長唯盛不泳衰？最具也投資別價值灣的幾滿種市練場物乓業(yè)從專作業(yè)市賴場投賭資看紋越秀益區(qū)寫齒字樓方市場投資旱，從膀商鋪鍋轉(zhuǎn)向遼寫字謎樓市佩場物譜業(yè)…釘…階段父2：放洪愧期—連全面診出擊目的時：從寫體字樓址市場搏投資貼價值騾這一清訴求皆面，遠轉(zhuǎn)向譜獲得盞此價否值的稍急迫癥性上參突破果。通過鮮對行詠業(yè)協(xié)裳會、嬌大型蜂企業(yè)丈的爭堡相進且駐報拍道，身增強攻潛在種購買良人群雨的投禽資信咳心，嬸并吸洗引他銷們到亭現(xiàn)場隙來，嫂推動姿商鋪哨的銷抬售。技巧居：造成旱一種堡態(tài)勢湊，讓綢行業(yè)釣經(jīng)營闊者感言到越灣秀區(qū)擾經(jīng)濟弄格局資將發(fā)瀉生重霞大變杠革傳播旨手段罰：越秀疫區(qū)政秩府領(lǐng)佳導(dǎo)牽扁頭，邀請墳各行找業(yè)協(xié)咽會進去駐*鍋*，胖以優(yōu)河惠條瞧件吸晚引行巨業(yè)龍綿頭進眉駐，伍打造等**營項目黨在投滲資市趴場中虹的強糞勢形澆象公關(guān)載促銷墳活動屋：——君××集團量及××行業(yè)劣協(xié)會贊進駐乘**啊廣場淘簽約斤儀式硬性生廣告水：“匯菊聚十溝大行筒業(yè)財堵富，枯**喉廣場獎?wù)绞轃徜N葡”等公關(guān)析軟性倒新聞谷廣告喇：該階借段在惜公關(guān)遭軟性欲新聞糊方面獲的主夸要議聲題，某分別允集中濾在十申大行灑業(yè)上決，抹讓投怨資者養(yǎng)通過綁行業(yè)榮龍頭吸的積改極參發(fā)與，熔感受星**孤的市距場投矛資前哨景?？樃逶竭x題遠：傳統(tǒng)蜓行業(yè)—一個丑對外粱擴張堤、對股內(nèi)整悉合的饒發(fā)展篇態(tài)勢越秀始區(qū)十釘大市伏場地吊理重近心將解發(fā)生棄大的就飛躍菌來適逢應(yīng)市男場發(fā)昏展世界傭發(fā)達賣國家頁專業(yè)匪市場垂業(yè)態(tài)票發(fā)展提趨勢“**棕廣場儲”應(yīng)運懂而生志，成陜?yōu)閺V煉州十池大行傍業(yè)的蜂商業(yè)袋代表實施戚要點估：與行哀業(yè)協(xié)籮會和飛行業(yè)辮巨頭畫合作初形成矩系列癢主題彩繕稿時間欠：8月--心9月階段作3：持續(xù)侍期—飄逐步犧收網(wǎng)目的鎖：整合怒個各告部分找的推脈廣資爹源和饒手段搞，完外成剩尼余單斗位的地租售配合酷銷售鏈中的只各種徑獲利圣保障毀措施提，把擇投資嗽者的敗資金遵圈入隔囊中潮。傳播漲手段殘：報紙濕為主驅(qū)；配超合現(xiàn)布場的閘公關(guān)舉活動晝以及鳳有關(guān)現(xiàn)銷售慰風暴飾的新沿聞報圈道。硬性暗廣告牲：“*色*匯涉聚十盟大行灶業(yè)財座富，描掀起進寫字賽樓投景資風圍潮”只等實施猛要點灣：讓業(yè)可內(nèi)人紅事認歡為“置**褲廣場”是保蔬證獲腎利項陸目，衰深受切市場蛙追捧熊。時間伍：10月--畢12月媒介教計劃曲概要媒體渾目標穴：建立頭**觀品牌懷形象傅與知史名度幫助垮完成休銷售屠一億膛的目由標投放腔地區(qū)峰：廣州誰市并除覆蓋欣包括學(xué)珠三筐角媒體紋選擇爺：平面纖媒體壟（廣臣州日止報、燈羊城妨晚報遲、南情方都瘋市報腸、信處息時租報，彈行業(yè)盈報需揮要調(diào)躍查確燥定）媒介滿組合烏：廣州偉日報氧為主稅，羊陳城晚記報、置南方婚都市皇報、念信息口時報翻為輔投放累時間嘗：7月中球旬——客9月底捐（10月-1揉2月待塞定）階段巧計劃拴：1、符蓄水舉期：（7、15—7、30）通過某活動饒引發(fā)望軟文胃效應(yīng)媒體骨：廣協(xié)州日萬報、遙羊城稍晚報咳、南欺方都賣市報獄、信糧息時族報方式剃：軟療文、彈新聞拍炒作資金姜：20萬元2、甜放洪誰期（8—9月）蜓公開旅發(fā)售泰期媒體咱：廣救州日來報、互羊城怪晚報溪、南貴方都墓市報憲、信欺息時酷報、描戶外痕媒體方式塑：硬各性廣憂告、扶軟文快炒作拌、戶椅外媒元體資金慨：18守0萬元（其諒中硬聾性廣茄告13筆0萬元突；活其動、另軟文脾炒作45萬元胞，戶外掛媒體5萬元描）3、持錢續(xù)期（10—12月）預(yù)留約約40萬元揉以上已，根之據(jù)1、2階段王銷售箏效果板決定垂第三隨階段田的媒忍體計啊劃平面認表現(xiàn)銷售汪思路懸建議租/竭賣的烏配合藏建議先租暢后售薦：在開崗盤前族期重只點招籮租，培在企萄業(yè)進粘駐有跨一定訓(xùn)數(shù)量諸后，豆再著津力出魚售以租蓄帶售外：以租涼金累素積折倦算為倚購樓局金，皇吸引今個別幫有購守買意槐向的漁租戶勸轉(zhuǎn)為童業(yè)主開盤變期附近梁十大憶行業(yè)挪商家戚、企偏業(yè)租約醒促售絮：對購丈樓者號帶租晝約銷眠售，慶提供碌按揭斤服務(wù)馳，租檔約期臨滿優(yōu)祖先放豈租、禿吸引轉(zhuǎn)投資袍商注烤資熱銷付期投資恭者合作晶方式偷建議服務(wù)諸模式糠建議蜻：代理牽服務(wù)津方式整體雁代理崖服務(wù)減方式簽定銀廣告嬸代理盒，對徐客戶朽進行障全方猛位、汗系統(tǒng)飛的服躬務(wù)模舅式；所有銳服務(wù)簡內(nèi)容帆只涉撒及*子*招賠商項直目；簽定喘合作撓代理盲協(xié)議于，由刺專項期組專穴注服茂務(wù)；并根糾據(jù)具邪體的治項目罰，增遠加配香備對轎應(yīng)人簽員進圣行針轟對性逃的服傾務(wù)。代理承合作報優(yōu)勢?。赫麄€枝項目形組織爺規(guī)劃平性、點系統(tǒng)信性強項目篇小組凍跟進鍵，服替務(wù)配踏套根據(jù)榨市場鍛需要裂，及沈時調(diào)吃整策天略廣告愛質(zhì)量梨穩(wěn)定頁，無飲須在陜溝通內(nèi)上耗遇時廣告晶活動照連貫卻、有賴效收費質(zhì)方式性建議胡：月為喝單位揚收取構(gòu)服務(wù)刻費：合作弓期7屠月~泄12益月；費卸用生：26做萬元匠/月（不異含第柄三方宵費用抵）服務(wù)悲內(nèi)容輝：創(chuàng)意樂服務(wù)嫌：平面唇設(shè)計影視煮創(chuàng)意新聞懷炒作現(xiàn)…媒介煙策略活動捷策劃公關(guān)宋促銷搬活動神策劃活動耀執(zhí)行咱監(jiān)控活動破物料爭設(shè)計梳輸出活動唯嘉賓膛邀請行業(yè)麥協(xié)會嫌關(guān)系湊協(xié)調(diào)雙方匠資料津交流縱與共乒享市場估走訪形式末：月拘費服草務(wù)結(jié)算衣方式月費幕按月疫結(jié)付親（每仇月頭清一個睜星期板請款易）傭金爸（散幼單）松按月挪結(jié)付浸（當寒月按汽支付跑單在毒月底章結(jié)算州）代理斗傭金堆（未巨包含巖稅金哥）印刷訂質(zhì)檢悼委托恐—凈天價3盜%；媒介兩購買叮/監(jiān)干測—通凈價覽5%章；影視店/電便臺/堤平面赤拍攝任制作嚴監(jiān)控也—總繡額1鮮0%拔；公關(guān)聞活動浩執(zhí)行尾、效旁果評稠估費割—總格額1材0%要；其它迫（光謎盤、罪MO猶、正群稿輸夠出費竹及快瀉遞、案寄運磁費等漆）壤—凈羨價1們0%番；（以歐上費俘用不盲包含爐第三藏方費置用）團隊閱理念敘及服扁務(wù)規(guī)舍范團隊鞏核心準理念懂生猴意的攻做創(chuàng)血意,有創(chuàng)程意的始做生攝意客戶太服務(wù)碗規(guī)范拘：每月臥最后蓋一個解星期筑的例滿會我醬們會未提供峰本月統(tǒng)工作戒總結(jié)尾及下鉤月的尋工作喬計劃歷?？秃虘舴轿魈峁﹪鴮ξ殷H們本纏月工漲作的攪評估每周裂的星停期五珠我們逃向客嶄戶提拿供下堆周工螞作進庸度報祖告（摘ST偉AT障US咸R晌EP拜OR樂T）每次敏會議謙后次戀天，責我們鑒向客喝戶提稈供會單議記系錄，斤以確排認會究議達褲成的抬共識費與結(jié)雙論。每季線度我?guī)蛡冞M賣行市立場走庫訪作變甲方客所屬費品類圖市場陡的促狡銷活赤動效舍果分抵析及錘競品抹促銷位推廣贊分析烘報告右。創(chuàng)意摸品質(zhì)誦控制冤流程客戶墊立項假PE典開工粉作單企劃彩部藍B逆ri常ef型in胡g創(chuàng)歌意團迷隊時間慘由制亭作、火創(chuàng)意正確認創(chuàng)意節(jié)部動義腦內(nèi)部冰R既ev喘ie吊w(授確定歉)初稿嘩LY診OU祝T制榴作