成本控制部預(yù)算部崗位職表及成本控制要點(diǎn)解讀全周期成本管理

成本控制部預(yù)算部的重新定位房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----不斷出臺(tái)的嚴(yán)厲管控形勢(shì)----消費(fèi)者觀望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際熱錢涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天生存OR發(fā)展2

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)

向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展

為了適應(yīng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心快速發(fā)展的需要，有效提高成本管控力度，并根據(jù)201X年X月X日會(huì)上討論的問(wèn)題，經(jīng)會(huì)后反復(fù)研討，對(duì)之前的模式重新進(jìn)行梳理，并把現(xiàn)有的預(yù)算部門改為成本控制部，并確立了成本控制部由預(yù)算、成本管理二個(gè)業(yè)務(wù)板塊組成的新架構(gòu)。

成本控制部門在項(xiàng)目全周期過(guò)程中起到：方案設(shè)計(jì)階段測(cè)定；實(shí)施階段控制、預(yù)警；竣工結(jié)算階段評(píng)估。是企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的監(jiān)控部門。一、成本控制部各板塊工作職能：成本控制部職能1、招標(biāo)項(xiàng)目清單、控標(biāo)價(jià)的編制、審核；2、項(xiàng)目工程類的預(yù)算、結(jié)算的編制、審核（造價(jià)準(zhǔn)確性）；3、工程計(jì)量的審核；4、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證審核（造價(jià)準(zhǔn)確性）；5、負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司的工作安排；6、負(fù)責(zé)工程類相關(guān)的材料、設(shè)備及專業(yè)分包工程的價(jià)格談判；預(yù)算板塊1、負(fù)責(zé)收集影響工程造價(jià)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，為公司決策提供及時(shí)可靠的參考信息；

2、協(xié)助前期部做好前期項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制工作，提出成本建議；3、參與項(xiàng)目規(guī)劃等重大設(shè)計(jì)方案的討論，并從經(jīng)濟(jì)角度提出建議，參與圖紙會(huì)審工作；

4、負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并在實(shí)施期動(dòng)態(tài)控制；5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目決算及對(duì)接公司財(cái)務(wù)相關(guān)工作。

成本控制部職能成本管理板塊二、成本控制部全周期成本管理：成本控制部

全成本管理的思路目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋目標(biāo)成本是企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)，通過(guò)各部門相互博弈，在全周期內(nèi)經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。

—————是成本的控制線

————是成本管理的基礎(chǔ)

目標(biāo)成本的概念：目標(biāo)成本概念：目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本的作用：提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益

特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本作用：目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本形成：目標(biāo)成本管理1、投資決策《項(xiàng)目投資可行性報(bào)告》2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)4、施工圖設(shè)計(jì)土地基礎(chǔ)資料規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)修詳規(guī)資料工程量清單投資估算目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本責(zé)任目標(biāo)成本橫向制約

在投資決策階段，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，就是在土地獲取之前所要提供的數(shù)據(jù)支持。

根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭蛩?、房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑行業(yè)水平、人文環(huán)境等條件，判斷公司拿地的最大承受能力。

投資決策階段土地論證·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位

·結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置

·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性

·成本控制部參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算。目標(biāo)成本管理

測(cè)算方法————采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法測(cè)算。測(cè)算名稱產(chǎn)品價(jià)格開(kāi)發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用預(yù)期利潤(rùn)負(fù)責(zé)部門營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部成本控制部財(cái)務(wù)部

數(shù)據(jù)來(lái)源根據(jù)政策因素、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟度，確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)及產(chǎn)品價(jià)格根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，并結(jié)合本公司及當(dāng)?shù)厍闆r確定根據(jù)本公司管理成本確定根據(jù)本公司要求投資決策階段目標(biāo)成本管理責(zé)任部門工作成果營(yíng)銷部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息設(shè)計(jì)部成本控制部項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)審定地產(chǎn)中心領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)中心領(lǐng)導(dǎo)重新給定成本限值確認(rèn)投資決策階段目標(biāo)成本管理設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)成本控制部目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議博弈目標(biāo)成本管理項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃階段目標(biāo)成本管理容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少公寓、建多少商業(yè)、建多少別墅；配置哪些設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。項(xiàng)目策劃控制要點(diǎn)：項(xiàng)目策劃階段目標(biāo)成本管理項(xiàng)目策劃控制要點(diǎn)：

對(duì)各方案的建筑形式和配套設(shè)施、車庫(kù)、景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等進(jìn)行優(yōu)化，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價(jià)比較，編制目標(biāo)成本。成本是從前期設(shè)計(jì)中來(lái)，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用占產(chǎn)值總量1-3%，而決定了項(xiàng)目后續(xù)投入70-80%的工程成本，所以，成本控制在項(xiàng)目前期策劃階段的重要性不言而喻。

成本控制部主導(dǎo)思想：合理規(guī)劃有效成本，嚴(yán)格控制無(wú)效成本避免2種現(xiàn)象的發(fā)生：成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本管理提升朵產(chǎn)品樂(lè)品質(zhì)成本歲控制職部的搬工作灣主旨冬：平衡縮短好開(kāi)發(fā)束周期降低哪開(kāi)發(fā)落成本項(xiàng)目丙方案俘設(shè)計(jì)鳳階段目標(biāo)敵成本甲管理成本劣、進(jìn)崇度、廣品質(zhì)叉關(guān)系彼處理目標(biāo)故成本射與產(chǎn)晚品品沿質(zhì)標(biāo)晴準(zhǔn)確堅(jiān)定目標(biāo)耐成本=競(jìng)爭(zhēng)附性價(jià)搶格-期望正利潤(rùn)成本核不變勺，提博高功杜能功能擠不變坑，降角低成層本既提蠢高功序能，雖又降案低成斯本成本父略有肚提高燦，功招能有艱較大譜增強(qiáng)方案喚設(shè)計(jì)褲階段目標(biāo)視成本羨管理營(yíng)銷移部、昌設(shè)計(jì)掩部提酷供的產(chǎn)品酬檔次皺、功縱能要堡求，與成本之間跑不斷禍的博弈建筑融形式交工餃標(biāo)準(zhǔn)景觀立模塊標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)層含熄鋼量標(biāo)準(zhǔn)膨?qū)禹派押靠墒蹆幢却暗厮獗溶浻裁鼐氨茸胬叵履闶覍訌U高地下記停車嚇面積基礎(chǔ)霉形式確定去盈利孕模式產(chǎn)品扎附加廈值停車免率、雕方式商業(yè)貴及業(yè)慎態(tài)會(huì)所捏及配德套人防截及分冠區(qū)產(chǎn)品愉要求成本送對(duì)標(biāo)成本釘、進(jìn)博度、墨品質(zhì)拿關(guān)系虎處理目標(biāo)泳成本畏與產(chǎn)走品品步質(zhì)標(biāo)練準(zhǔn)確絡(luò)定方案賊設(shè)計(jì)杜階段目標(biāo)圾成本脾管理根據(jù)耀地貌撒標(biāo)高角，比竭較總諷體平荒面布皇置，餃以確幅定建圍筑物懼和總灰平面旗標(biāo)高瞎，合倘理確蹲定土究石方允標(biāo)高闖，達(dá)濕到土搜石方害的挖勻填運(yùn)儉最合轉(zhuǎn)理方烏案?？刂七z單體尖建筑這的指封數(shù)，碑包括鬼：標(biāo)歸準(zhǔn)層斬鋼含螞量、斯標(biāo)準(zhǔn)設(shè)層砼漆含量贏、窗貞墻比家、窗刺地比削指標(biāo)技、地櫻下車柱庫(kù)等獸?？刂平g建筑席設(shè)計(jì)排標(biāo)準(zhǔn)塘，控共制單覆體工說(shuō)程配攀置標(biāo)命準(zhǔn)；追比較電外墻占保溫兩材料茂和作域法，踩門窗底材質(zhì)困、標(biāo)蘿準(zhǔn)；張外裝其飾材確料的孔選擇譜搭配糕，室朽內(nèi)不雀同公匠共部馬分裝目修標(biāo)須準(zhǔn)，在滿襯足必按要使銷用功寬能的害同時(shí)螞成本銀最合銳理。根據(jù)旋對(duì)規(guī)京劃建嗎筑面矮積、廉銷售談建筑民面積銷、造虜價(jià)建趨筑面晶積進(jìn)籌行計(jì)模算比木較，碧盡量杠減少獲公攤并面積匙增大陽(yáng)得房屆率。方案索設(shè)計(jì)繳控制錫要點(diǎn)惕：方案尸設(shè)計(jì)脊階段目標(biāo)財(cái)成本地管理綜合桂管網(wǎng)食方案化，包血括：艱道路籠工程惱、雨解污水可工程滲、強(qiáng)樹(shù)弱電永管網(wǎng)拉、給孫水管雅道工東程等戴的走炒向作狼法進(jìn)列行造雞價(jià)分叮析比胃較，鮮使布牙置、熄走向猜、作努法更浴合理胞，管女材消浩耗量居最小宮，挖弄溝的株土石衰方量國(guó)最小循。景觀智工程樸控制匙軟硬娃景面類積比志例，蘋包括稍水體密面積蛋，鋪倡裝面旁積，胖喬木斜、灌弓木、搬草坪登面積粒的比解例。比較廉不同共形式犬基礎(chǔ)放工程湊造價(jià)瓜，確自定合者理基妻礎(chǔ)形無(wú)式方案可設(shè)計(jì)怒控制拉要點(diǎn)是：方案罪設(shè)計(jì)爽階段目標(biāo)慎成本圓管理1、營(yíng)彩銷部肢和設(shè)后計(jì)部趟牽頭逼，組糾織方性案確按認(rèn)會(huì)籍，工代程部欲、成勿本控捏制部咸等相倘關(guān)部乳門參過(guò)與。2、根義據(jù)營(yíng)跌銷部普和設(shè)描計(jì)部飄提供染的不丑同設(shè)驕計(jì)方籃案，沉各部梨門從冰不同曉角度猛剖析上，確券定影憐響造賺價(jià)和節(jié)施工滋的因肅素進(jìn)誦行博歐弈，危確定予優(yōu)化直設(shè)計(jì)資方案始，確桶定目停標(biāo)成巷本。營(yíng)銷詢部設(shè)計(jì)峰部方案芳一方案經(jīng)二方案雀三……初選方案軍一方案煎二方案莊三……優(yōu)化確認(rèn)縮慧方案最終頃方案針對(duì)啊相關(guān)駁指標(biāo)各部寶門優(yōu)岔化上報(bào)關(guān)上級(jí)饞領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)優(yōu)化目標(biāo)驕成本成本急控制撞部提惡出限玻額設(shè)饞計(jì)方案叮設(shè)計(jì)冤階段目標(biāo)添成本遣管理目標(biāo)黑成本迎確定犧后，根據(jù)酒合同念分類憶，將宋目標(biāo)壤成本閑分解宜成《合同身控制皆清單》，將恭合同難簽訂狠、履門行的話責(zé)任扭落實(shí)泡到合罷同責(zé)穩(wěn)任部掙門，工以各淡部門漲成本薪責(zé)任足的完究成來(lái)夠保證甘目標(biāo)波成本思的完區(qū)成。成控南部提各出總改目標(biāo)洋成本勘察害成本紋目標(biāo)設(shè)計(jì)智成本角目標(biāo)前期烈成本烈目標(biāo)配套墻成本嘴目標(biāo)建安上成本厭目標(biāo)營(yíng)銷散成本觸目標(biāo)成本制分解成控辱部組富織相業(yè)關(guān)部鵲門討起論，助會(huì)簽盯。經(jīng)旗上級(jí)蛋領(lǐng)導(dǎo)鮮確認(rèn)麻后，輕確定禽責(zé)任撇目標(biāo)俯成本責(zé)任濱目標(biāo)膏成本泛流程違：責(zé)任柴成本蔬管理責(zé)任絕目標(biāo)擋成本畝表：責(zé)任裁成本忙管理一級(jí)

成本科目二級(jí)

成本科目三級(jí)

成本科目責(zé)任部門目標(biāo)成本開(kāi)發(fā)成本前期費(fèi)用勘察費(fèi)工程部

設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部

報(bào)批報(bào)建費(fèi)開(kāi)發(fā)部

三通一平費(fèi)工程部

監(jiān)理、咨詢費(fèi)成控部

配套設(shè)施費(fèi)幼兒園、會(huì)所等成控部

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)水、電、氣配套開(kāi)發(fā)部

主體建安費(fèi)建筑、裝飾、安裝成控部

園林景觀工程費(fèi)軟景、硬景、小品等成控部

期間費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售部

財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息財(cái)務(wù)部

管理費(fèi)用員工工資、福利等行政部

動(dòng)態(tài)諷成本鴉組成宅：動(dòng)態(tài)查成本猶管理動(dòng)態(tài)諒成本=已結(jié)蹲算合售同成憤本+未結(jié)蚊算合雁同成障本+非合族同性淚成本+待發(fā)碗生成逆本動(dòng)態(tài)稈成本待發(fā)龍生成亮本待發(fā)滿生費(fèi)澆用未簽昌約合旬同估肚價(jià)已發(fā)任生成椒本非合留同性澡成本合同波性成累本已結(jié)閃算合臨同成拋本未結(jié)變算合旬同成按本合同娛金額結(jié)算膜調(diào)整(含簽釣證變襯更)合同粘金額預(yù)估里結(jié)算纏調(diào)整(含預(yù)墨估簽桂證變潮更)合同控備案雙：合同轟分類刊：合同扶分為央以下借幾類絮：1）施茄工類減合同嫌：總郵包施知工合根同、知分包準(zhǔn)施工爹合同為、監(jiān)失理、唉檢驗(yàn)褲?rùn)z測(cè)男咨詢前等合調(diào)同；2）材特料設(shè)勿備類縫合同口：建首筑材鵲料、埋設(shè)備腳等物疾資采殺購(gòu)合護(hù)同；3）設(shè)帥計(jì)類和合同釀：勘發(fā)察合親同、子設(shè)計(jì)敗合同株等；4）營(yíng)份銷類起合同煩：市副場(chǎng)調(diào)陸研、腥廣告伶制作摩、廣星告設(shè)謝計(jì)、虹媒體撇、營(yíng)辨銷現(xiàn)堅(jiān)場(chǎng)包霞裝、枕印刷漠品、權(quán)銷售扁代理賠等；5）其鵝他類升合同猾：土想地合尊同、秒配套蛙合同講、前啊期類澇合同舊等。相關(guān)兼部門哪在合裕同簽恥署后沉的3個(gè)工多作日什于成控遵部備婆案。動(dòng)態(tài)鎮(zhèn)成本煉管理合同判審批毀：成控艱部按麗照目顫標(biāo)成將本對(duì)液成本延類合普同（芳內(nèi)部六合同富）的刷合同貞金額懲嚴(yán)格裁把控滔，發(fā)欺現(xiàn)問(wèn)艇題及眨時(shí)上河報(bào)。合同辭簽署易流程效：按照伯公司亭現(xiàn)有毒流程養(yǎng)制度耀執(zhí)行合同座付款國(guó)：合同腥款的融撥付償必須鑒嚴(yán)格喉執(zhí)行朗合同潮條款尺，申付請(qǐng)部奪門需領(lǐng)在請(qǐng)仗款前亮向成勒控部病登記裹備案桂。合同坑付款趴備案陜：動(dòng)態(tài)潤(rùn)成本敢管理動(dòng)態(tài)嶄成本鎖是項(xiàng)銹目實(shí)助施過(guò)暫程中頸的預(yù)骨期成育本，烏通過(guò)運(yùn)實(shí)時(shí)適反映益目標(biāo)腔成本采與動(dòng)釣態(tài)成泉本的錢差異河，幫那助有陽(yáng)關(guān)部泥門（開(kāi)為發(fā)部弦、工菜程部第、銷圣售部恢）及時(shí)緊發(fā)現(xiàn)問(wèn)題疏并解宮決問(wèn)階題，達(dá)銷到項(xiàng)附目實(shí)折施過(guò)便程中漲的提前晉預(yù)警漏作用，實(shí)損現(xiàn)對(duì)刺成本駕的有鉗效控棄制。成控叔部共同隊(duì)決議變更哀、簽寒證實(shí)唉施參會(huì)雕部門姓：預(yù)算當(dāng)、工達(dá)程變更丘、簽洲證不稈實(shí)施增加疲的成鈴本較腐大時(shí)從功床能、精檔次濁找突族破口增加用的成英本較律小時(shí)從其替他科祖目找近突破建口共同澤決議共同質(zhì)決議領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)決策成控債部上隱報(bào)領(lǐng)逃導(dǎo)信息敞反饋解決精問(wèn)題揪流程單：預(yù)警機(jī)作用辮：動(dòng)態(tài)怎成本窗管理關(guān)注對(duì)合棍同發(fā)凱生的昌簽證社及設(shè)困計(jì)變婦更的端數(shù)量染、內(nèi)蒜容、澆合理株性、隸暫估有金額脅等方趁面的踩核對(duì)刪和清食理；誓建立《變更競(jìng)、簽晉證匯警總表》。細(xì)化內(nèi)部棒流程淡，減中少施涼工單咸位后荷續(xù)補(bǔ)祖充簽鋤證及俗設(shè)計(jì)蕉變更塔的風(fēng)鎮(zhèn)險(xiǎn)。增強(qiáng)節(jié)約數(shù)成本巧意識(shí)薯，實(shí)咸時(shí)尋召找優(yōu)形化成萬(wàn)本的色途徑眾和方貨法。做到每月獻(xiàn)對(duì)合設(shè)同價(jià)庫(kù)變化飛情況宇有監(jiān)弟控，誰(shuí)能對(duì)駝項(xiàng)目不的全寶成本粉進(jìn)行典實(shí)時(shí)濱測(cè)算闊，避臣免設(shè)淚計(jì)變麥更簽賞證量浙不可咽控的敏局面。在項(xiàng)上目執(zhí)桌行過(guò)差程中擴(kuò)的工響作：眾所綢周知梨：施財(cái)工階饞段節(jié)約投資擊的可能舌性很狠小，但無(wú)效投資媽的可能就性卻穿很大。跟蹤蛋執(zhí)行——遮—?jiǎng)討B(tài)欄成本錘體系跟蹤黃執(zhí)行動(dòng)態(tài)菜成本該管理關(guān)注芳“動(dòng)態(tài)膜成本”、繡“實(shí)際扯發(fā)生倒成本”猴、幻玉“實(shí)付斑成本”，役通過(guò)傭?qū)@滋三個(gè)抬指標(biāo)瀉的對(duì)潔比，泊可反耳映出妹項(xiàng)目尸整體銷進(jìn)度今和支