中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱

城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

第一頁，共四十八頁。主要內(nèi)容一、城市化浪潮與房地產(chǎn)業(yè)二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)三、中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱四、上海房地產(chǎn)企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議五、上海市周邊中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介第二頁，共四十八頁。一、城市化浪潮與中小城市房地產(chǎn)業(yè)

1．中國開始進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期城市化水平在30%-70%之間是一個(gè)國家城市化加速發(fā)展的時(shí)期。2004年我國城市人口已達(dá)5.2億,城市化率為40%左右,已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設(shè)計(jì)，到2050年中國達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平,初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的目標(biāo)要求,中國的城市化率要達(dá)到70%-80%。這意味著中國的城市化增長(zhǎng)率要以每年0.8%-1%的速度增長(zhǎng)；也意味著在這46年內(nèi),中國有7.2-8.8億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,平均每年達(dá)1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設(shè)。第三頁，共四十八頁。第四頁，共四十八頁。第五頁，共四十八頁。第六頁，共四十八頁。第七頁，共四十八頁。2．政府有中小城市偏好的城市化方針1980年國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國進(jìn)入推進(jìn)城市化的階段。1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4月1日開始實(shí)施的《城市規(guī)劃法》中,提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。2000年10月,在中共中央關(guān)于“十五”計(jì)劃的《建議》中,提出要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時(shí)指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。

第八頁，共四十八頁。城市區(qū)域分布和非農(nóng)人口規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)(%)

區(qū)域分布規(guī)模分布全國東部中部西部全國東部中部西部合計(jì)10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.8第九頁，共四十八頁。3．城市化加速催生房屋建設(shè)高潮

（1）城市化加速前后房屋問題最為突出

（2）建國以來城市化與住房問題

1949-79年共竣工不足5億平方米；1980年代平均年竣工量為1.3億平方米；

1991~1995年均為2.1億平方米；

1996~1998年均竣工面積達(dá)到3.2億平方米；1999年以來年均4-5億平方米左右（注：各部門統(tǒng)計(jì)差異較大）。

第十頁，共四十八頁。第十一頁，共四十八頁。（3）恩格爾系數(shù)長(zhǎng)期徘徊，住宅需求受到拖累聯(lián)合國糧農(nóng)組織頒布的恩格爾系數(shù)分級(jí)如下：高品質(zhì)生活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；溫飽：50%~60%；絕對(duì)貧困：60%以上。2003年主要國家的恩格爾系數(shù)：美國10.4%，日本16.5%，韓國25.1%，法國16.9%，英國18.7%，菲律賓52.1%，印度50.3%。

第十二頁，共四十八頁。中國2003年恩格爾系數(shù)的地區(qū)差異單位：%

城鎮(zhèn)居民農(nóng)民城鎮(zhèn)居民農(nóng)民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5廣東38.649.8山西34.948.6廣西39.955.4內(nèi)蒙古34.544.8海南49.356.9遼寧40.746.5重慶41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龍江38.444.3貴州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江蘇41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陜西35.843.5安徽45.752.5甘肅37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5寧夏35.748.8山東34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全國39.250.1第十三頁，共四十八頁。二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1．城市分類與中小城市

業(yè)界通常根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度和市場(chǎng)規(guī)模分類。一線城市：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地和最發(fā)達(dá)城市如廣州、上海、北京、深圳、杭州；二線城市：天津、重慶和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如南京、成都、武漢、沈陽以及沿海開放城市如寧波、蘇州、大連、青島、廈門等；三線城市：一些落后省會(huì)城市如貴陽、哈爾濱、呼和浩特以及地級(jí)市如常州、金華、煙臺(tái)、宜昌等；四線城市：指縣級(jí)市和縣城，如昆山、太倉、富陽等。第十四頁，共四十八頁。房地產(chǎn)業(yè)界通常將三、四線城市統(tǒng)稱為中小城市；與城市規(guī)劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農(nóng)人口超過50萬的大城市甚至非農(nóng)人口超過100萬的特大城市,基本相當(dāng)于按行政級(jí)別劃分的地級(jí)市和縣級(jí)市和縣城級(jí)別的小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)業(yè)界的中小城市數(shù)量巨大,扣除4個(gè)直轄市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市以及少量沿海開放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬于中小城市的范疇。第十五頁，共四十八頁。2．中小城市已成為房地產(chǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)

2004年地根緊縮政策實(shí)施以來,一、二線大城市普遍出現(xiàn)“地荒”

,使這幾個(gè)城市的開發(fā)門檻大幅升高,整體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化。

在一、二線大城市發(fā)展困難的情況下,中小城市為一線城市房地產(chǎn)企業(yè)提供了擴(kuò)張的空間,一些房地產(chǎn)企業(yè)開始縮減在一、二線大城市的房地產(chǎn)開發(fā),生存問題迫使他們開始關(guān)注原本不屑一顧的中小城市。

第十六頁，共四十八頁。3．中小城市住宅市場(chǎng)供需的特點(diǎn)

（1）市場(chǎng)供給集中度較高，但供給量并不高

中小城市少數(shù)幾家規(guī)模實(shí)力并不強(qiáng)大的房地產(chǎn)開發(fā)商就足以壟斷整個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)，這種局面的出現(xiàn)主要是由于這些中小城市的市場(chǎng)需求容量較小。對(duì)比:上海市約有5000家房地產(chǎn)企業(yè)，其中前50強(qiáng)企業(yè)共完成的投資額和銷售面積僅僅占全市房地產(chǎn)的12%左右，市場(chǎng)的集中度還比較低。中小城市當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，多是項(xiàng)目公司，不具備公司化管理模式和品牌意識(shí)，連續(xù)開發(fā)能力弱。

第十七頁，共四十八頁。（2）市場(chǎng)需求容量小,消費(fèi)能力較低且市場(chǎng)分化

一是城市內(nèi)原有的城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的需求量小，價(jià)格也很難突破歷史和平均消費(fèi)水準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售形勢(shì)微妙而險(xiǎn)峻。二是外地個(gè)體投資者對(duì)這些城市缺乏信心，進(jìn)入謹(jǐn)慎，投資需求和投機(jī)需求不強(qiáng)。三是由于原來的單位分房較多，而且私建房仍然占據(jù)了中小城市居民住房市場(chǎng)的相當(dāng)比重，削弱了對(duì)商品住宅的需求。四是存在一些消費(fèi)能力強(qiáng)的重要部門如稅務(wù)局、電信局和銀行等的團(tuán)體訂購，但數(shù)量有限。五是也有高收入階層，但對(duì)住宅要求也高。

第十八頁，共四十八頁。4、中小城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（1）全城最大的商業(yè)設(shè)施幾乎都集中在一個(gè)中央商業(yè)區(qū)或一條商業(yè)大道上，成為中小城市現(xiàn)代都市生活的標(biāo)志和象征，是寸土寸金的地帶，能產(chǎn)生與大都市媲美的產(chǎn)品和價(jià)格。（2）散布在住宅小區(qū)的底商和區(qū)間型的街區(qū)商業(yè)猶如星星之火但無法成為主流和時(shí)尚。（3）專業(yè)主題商業(yè)（除建材和家具外）幾乎是空白。（4）大眾消費(fèi)依然是主流，商業(yè)地產(chǎn)也是以傳統(tǒng)的百貨業(yè)和綜合商業(yè)中心為主體，價(jià)位和服務(wù)上依然以中低檔為主流。第十九頁，共四十八頁。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不充分（1）市場(chǎng)中介和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后融資渠道單一，對(duì)自有資金和資金周期要求高地價(jià)評(píng)估、市場(chǎng)策劃、銷售代理機(jī)構(gòu)缺乏地方新聞媒體缺乏，且居民關(guān)注率低（2）供需實(shí)現(xiàn)的模式仍較傳統(tǒng)一是以現(xiàn)房銷售為主，定金和預(yù)收款很少二是期房銷售模式受到普遍抵觸三是銷售周期比較長(zhǎng)，回款速度較慢第二十頁，共四十八頁。三、中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)和陷阱

1．中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)（1）中小城市房地產(chǎn)業(yè)具有持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求（2）中小城市政府急于推動(dòng)城市發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有諸多優(yōu)惠措施推動(dòng)（3）中小城市本地企業(yè)求“資”若渴,“雞蛋”等著換“糧票”（4）項(xiàng)目成本較低，同時(shí)在土地成本支付進(jìn)度、配套稅費(fèi)支付進(jìn)度、預(yù)售控制條件等方面政府管理具有一定的彈性，在中小城市開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力較小，啟動(dòng)資金的占用量較小，能獲得更高的資本投資效率。第二十一頁，共四十八頁。2．中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的陷阱（1）政府利益難以平衡，優(yōu)惠政策變數(shù)較大

（2）本地開發(fā)商非正常市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素較多

（3）市場(chǎng)化程度低、社會(huì)資源不足,交易成本高

（4）開發(fā)理念與當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)、消費(fèi)習(xí)慣常產(chǎn)生碰撞

（5）政府規(guī)劃和承諾難以兌現(xiàn),如修路、綠化等第二十二頁，共四十八頁。四、對(duì)上海房地產(chǎn)企業(yè)的建議

1.從戰(zhàn)略層審視進(jìn)入中小城市的目的和必要性（1）視中小城市為“救命稻草”——切忌病急亂投醫(yī)

（2）拓展品牌，積累經(jīng)驗(yàn)——考驗(yàn)忍耐力和資金實(shí)力

（3）強(qiáng)壯瞎子背眼尖跛子——也是一種過河的辦法

第二十三頁，共四十八頁。2．公司層一般性建議（1）從城市擴(kuò)張和形象建設(shè)中找準(zhǔn)發(fā)展坐標(biāo)

密切關(guān)注政府規(guī)劃，并自覺在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下尋找開發(fā)項(xiàng)目，找準(zhǔn)自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢(shì)，快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在提升中小城市形象方面，有幾個(gè)值得注意的新傾向。一是中小城市開發(fā)商的觀念正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；二是中小城市也有高端消費(fèi)群；三是中小城市也開始進(jìn)入適度大盤時(shí)代；四是合作開發(fā)大盤將是一種新趨勢(shì)。第二十四頁，共四十八頁。（2）寧可小心首吃螃蟹，莫要跟風(fēng)冒進(jìn)中小城市不比一二線城市，市場(chǎng)容量有限，極易飽和。第一個(gè)項(xiàng)目成功之后便有大量同類物業(yè)上馬，有限市場(chǎng)需求難以消化新增供應(yīng)，空置率迅速攀升，后跟進(jìn)者難全身而退。第二十五頁，共四十八頁。（3）比較剩余資源的邊際效益與交易成本

大城市資源比例出現(xiàn)不協(xié)調(diào)（如土地缺乏等），反過來理解就是企業(yè)部分資源出現(xiàn)剩余（如資金剩余、人力資源剩余或品牌等無形資產(chǎn)剩余等）。中小城市地方制度、行政環(huán)境是進(jìn)軍中小城市的投資風(fēng)險(xiǎn)成本，也是主要的交易成本。只有企業(yè)剩余資源的邊際效益大于新增的交易成本時(shí)，企業(yè)才有向中小城市拓展的經(jīng)濟(jì)可行性。第二十六頁，共四十八頁。（4）企業(yè)必須放下架子，規(guī)范經(jīng)營行為別自以為大，中小城市水淺也有大魚別玩概念炒作，中小城市消費(fèi)者不買帳別拿實(shí)在當(dāng)無知，中小城市消費(fèi)者不好蒙第二十七頁，共四十八頁。3．房地產(chǎn)項(xiàng)目層運(yùn)作注意事項(xiàng)（1）做好前期策劃，找準(zhǔn)定位點(diǎn)不是每一座城市都適合房地產(chǎn)開發(fā)，不是每一座城市都有豐厚的奶酪——選擇城市奶酪源于本土消費(fèi)，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活習(xí)性和消費(fèi)心理與偏好——明確消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)多而盲目，市場(chǎng)細(xì)分不明且容量有限；住宅物業(yè)商品化意識(shí)落后——找準(zhǔn)投資類型第二十八頁，共四十八頁。（2）項(xiàng)目組織和開發(fā)理念融和最高決策層不宜本地化中高層人才本土化至關(guān)重要基層管理人才必須經(jīng)過培訓(xùn)，接受開發(fā)理念第二十九頁，共四十八頁。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)，適度超前，創(chuàng)新開發(fā)模式快市場(chǎng)半步——先賢快市場(chǎng)一步——先烈克隆一線城市的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——曲高和寡依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)適度原創(chuàng)——先機(jī)在握圈地收錢、期房銷售、概念炒作、廣告轟炸、低開高走——難有作為第三十頁，共四十八頁。（4）嚴(yán)控開發(fā)周期，避免政府換屆風(fēng)險(xiǎn)地方政府管理班子走馬燈似的換、政策朝令夕改也是必須面對(duì)的中國特色中小城市政府政策延續(xù)性較差,政策跟著官員走,人治的影響大于法制在開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)周期的把握上須做好充分的準(zhǔn)備,開發(fā)商最保險(xiǎn)的方法是算準(zhǔn)開發(fā)周期，將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成第三十一頁，共四十八頁。（5）銷售要實(shí)，廣告宣傳莫虛大規(guī)模的造勢(shì)推廣運(yùn)動(dòng)和媒體策略，往往不如口碑傳播與設(shè)計(jì)模型等實(shí)效營銷策略更具實(shí)效性，更節(jié)約推廣成本，更能夠事半功倍。廣告語言必須充分考慮到中小城市居民的審美習(xí)性和接受能力，不為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受甚至反感到的廣告創(chuàng)意與文案表現(xiàn)，即使再優(yōu)美也將失去意義，甚至產(chǎn)生反作用力。銷售技巧應(yīng)本土化。太專業(yè)化的銷售技巧、太格式化的銷售說辭在中小城市并不是一件好事，本土消費(fèi)者喜歡用本地的方言與習(xí)俗進(jìn)進(jìn)行溝通。第三十二頁，共四十八頁。五、上海市周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介

1．長(zhǎng)三角主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力分析總體而言，蘇南城市外資經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，浙江民營經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，蘇南百姓不及浙江富裕，房?jī)r(jià)承付能力不如浙江;但浙江房?jī)r(jià)普遍起點(diǎn)較高，發(fā)展?jié)摿Ψ炊芟蕖ＬK州人均GDP和實(shí)際外商直接投資排第1,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅列第6,外企中高層可承擔(dān)較高房?jī)r(jià),普通市民承付能力一般;房地產(chǎn)開發(fā)投資額排第5,其房?jī)r(jià)相對(duì)較低,發(fā)展?jié)摿θ允志薮?應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。無錫、南京同蘇州相似,尤其是無錫的其他指標(biāo)超過南京,而房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻比南京低,潛力尚未挖掘。杭州、寧波雖然各項(xiàng)指標(biāo)均超前，但房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)作，未來增長(zhǎng)潛力可能相對(duì)有限，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。第三十三頁，共四十八頁。常州、嘉興、紹興、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州等6個(gè)區(qū)域次重點(diǎn)城市。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有較好的經(jīng)濟(jì)和文化基礎(chǔ)，接受6個(gè)重點(diǎn)發(fā)展城市的輻射，較高的人均生活水平以及與區(qū)域重點(diǎn)城市的緊密聯(lián)系，將使其房地產(chǎn)發(fā)展有扎實(shí)的基礎(chǔ)，但由于其城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力均存在差距，因此房地產(chǎn)發(fā)展的總體潛力要小于前者。湖州、舟山、臺(tái)州、泰州等4個(gè)長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈的外緣城市。城市規(guī)模不大，發(fā)展房地產(chǎn)的空間較為有限，但如果結(jié)合本地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，如臨海、臨湖等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與前兩層次城市錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，也許可以實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)的差異化發(fā)展。

第三十四頁，共四十八頁。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP人均可支配收入外商投資房地產(chǎn)投資城市億元排名元排名元排名億美元排名億元排名上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241蘇州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945無錫市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789揚(yáng)州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211鎮(zhèn)江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162寧波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303臺(tái)州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉興市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915紹興市1088.40

725087.59913152.004

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/第三十五頁，共四十八頁。2．無錫無錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為517.70平方公里。2004年總?cè)丝?47.19萬，生產(chǎn)總值2350億元，財(cái)政總收入354.74億元。下轄江陰、錫山、宜興三個(gè)市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、馬山區(qū)、郊區(qū)和新區(qū)六個(gè)區(qū)。無錫市政府一直有著一個(gè)“小上?！钡膲?mèng)想，實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想的引擎就是房地產(chǎn)，尤以城市新區(qū)的土地供應(yīng)為重點(diǎn)。根據(jù)無錫的城市規(guī)劃，按照“七區(qū)一體、一體兩翼”的總體結(jié)構(gòu)架，市區(qū)形成“1＋6”城鎮(zhèn)組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)“七片一帶”功能分區(qū)更加明顯（“七片”包括城中、蠡溪、東亭、太湖新城、新區(qū)、山北、錫北，“一帶”是環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風(fēng)光帶）。第三十六頁，共四十八頁。2005年市區(qū)計(jì)劃住宅竣工410萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用房40萬㎡，拆遷安置房90萬㎡，商品房280萬㎡。

第三十七頁，共四十八頁。

銷售面積,萬㎡其中住宅,萬㎡成交金額,億元其中住宅,億元2002221.1206.750.944.12003285.226684.768.92004358.06310.71140.47117.6房地產(chǎn)供大于求的局面出現(xiàn)，開發(fā)商銷售壓力大。2004年無錫市區(qū)經(jīng)核準(zhǔn)新增上市預(yù)售商品房累計(jì)445.44萬㎡，實(shí)際銷售面積僅358萬㎡，供給大于需求，尤其是商業(yè)用房的供求比例偏大。2005年上市總量超過2004年，主要集中于東南、西南和西北片區(qū)，中心區(qū)和副中心區(qū)的供給總量有所減少。

第三十八頁，共四十八頁。住宅新房二手房20051季度2季度3季度1季度2季度3季度均值405240964136355437303752中心區(qū)613060136214496054975576副中心區(qū)550958285864418745654373東區(qū)336132513424328535763526南區(qū)460044864611328136453766西區(qū)493550645096349636663670北區(qū)3412340434592987313330773季度中心區(qū)辦公用房均值：7466元，比上季上漲1.62%3季度中心區(qū)商服用房均值：19738元，比上季上漲0.37%第三十九頁，共四十八頁。圖中為截止2005年10月第5次出讓用地累計(jì)數(shù)據(jù).2005年全市計(jì)劃推出房地產(chǎn)經(jīng)營性用地1200萬㎡,其中住宅900萬㎡(商品房300萬㎡,拆遷安置房460萬㎡,經(jīng)濟(jì)適用房140萬㎡)。市區(qū)計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地860萬㎡(12900畝)左右,其中商業(yè)用地約150萬㎡(2250畝),住宅用地560萬㎡(8400畝),綜合用地150萬㎡(2250畝)。

第四十頁，共四十八頁。需求存在隨著無錫城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人才戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)國際化水平提高以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高,人們需要改善居住條件?？拷疄I的蠡湖新城、濱湖新城地區(qū)、列入規(guī)劃的15個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)組團(tuán)將成為無錫房地產(chǎn)需求的熱點(diǎn)區(qū)域。

2003年無錫市城調(diào)隊(duì)調(diào)查資料:有79%的家庭在近幾年中有擴(kuò)大居住面積和購房的欲望及打算,其中購房面積在60-100平方米的占21.5%,有77.5%的居民計(jì)劃購房面積在100平米以上。2004年抽樣調(diào)查資料:城市居民人均住房面積25.86平方米,農(nóng)村居民人均住房面積53.5平方米,城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款27076元。其中高收入家庭占20%,戶均收入為53479元；中等收入家庭占60%,戶均收入為23581元；其余低收入家庭戶均收入為14591元。第四十一頁，共四十八頁。風(fēng)險(xiǎn)不小無錫缺少足夠的城市規(guī)模限制，城市發(fā)展?jié)摿Υ螅恋爻杀镜?，受到外地開發(fā)商青睞。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較為滯后，住房自有率較高，投資比例和購買力較低。巨量土地入市帶來的供應(yīng)量面臨著消化的問題，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。根據(jù)目前的情況看，這些土地上建造的房產(chǎn)能夠消化一半就不錯(cuò)了。市中心部分樓盤的單價(jià)高達(dá)六七千元，而多數(shù)新城的交通等配套還不齊全。在幾個(gè)新區(qū)，多數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)理想的樓盤銷售率也不過略高于50％，其中包括萬科、復(fù)地等外地優(yōu)秀開發(fā)商開發(fā)的樓盤。從一些地級(jí)城市的情況看，同質(zhì)化的大量商品房供應(yīng)可能需要較長(zhǎng)時(shí)間才能被市場(chǎng)消化，對(duì)城市規(guī)劃、開發(fā)和管理的全面提升也會(huì)帶來不利影響。開發(fā)商應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到拿地的風(fēng)險(xiǎn)。

第四十二頁，共四十八頁。3．嘉興

（1）投資規(guī)模全市2002年48億元,2003年72.4億元,2004年89.7億元。市區(qū)2004年投資54.1億元,比2003年增長(zhǎng)56.7％。其中,住宅39.8億元,增長(zhǎng)51.6%,占全部投資的73.6%；辦公樓4.1億元、商業(yè)營業(yè)用房7.5億元,分別增長(zhǎng)76.8%和106.2%。第四十三頁，共四十八頁。（2）施工和竣工規(guī)模全市2002年施工面積603.9萬㎡,2003年902萬㎡；2002年竣工面積256.4萬㎡,2003年239萬㎡；市區(qū)2004年

房屋施工規(guī)模657.6萬㎡,增長(zhǎng)58.2%,其中：住宅面積501.2萬㎡,增長(zhǎng)41.5%。當(dāng)年新開工面積334.2萬㎡,增長(zhǎng)47.3%,其中住宅面積24