房地產交易管理制度與政策

房地產交易管理制度與政策

——全市房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓教案房地產交易管理概述房地產交易管理的概念房地產交易管理是指政府房地產管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。房地產交易管理是房地產市場管理的重要內容?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。房地產交易中的基本制度《城市房地產管理法》規(guī)定了三項房地產交易基本制度：房地產價格評估制度房地產成交價格申報制度房地產價格評估人員資格認證制度房地產交易管理機構是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構。房地產交易的管理機構及其職責房地產交易機構的主要任務：對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益。辦理房地產交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費；為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；為建立房地產市場預警預報體系，為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產市場價格，為宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。重點學習以下幾方面的內容：房地產轉讓管理房地產抵押管理房屋租賃管理商品房銷售管理房地產轉讓房地產轉讓概念《城市房地產管理法》中規(guī)定房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）對其他合法方式作了進一步細化，其主要包括下列行為：以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產轉讓的分類根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓。根據土地使用權的獲得方式，房地產轉讓可分為以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓和以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓。根據轉讓的方式，房地產可分為有償和無償兩種方式，有償轉讓主要包括房地產買賣﹑房地產入股等行為；無償轉讓主要包括房地產贈與﹑繼承等行為。房地產轉讓的條件房地產轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權與房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移。《城市房地產管理法》和《轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓：達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。司法機關和行政機關依法裁定﹑決定查封或以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。辦理房地產轉讓的程序2000年10月份實行產權市場“一體化”辦公以來，辦理交易手續(xù)一個窗口收件、一個窗口收費、一個窗口發(fā)證，內部封閉運作。具體程序為：受理——初審——復審——審批——繕證——交費、發(fā)證——歸檔。房地產轉讓當事人持相關手續(xù)到我處交易科進行申請，進行查檔、取圖、繳納契稅等工作。證件齊全，符合轉移登記條件的，予以受理。目前，整個轉讓程序需要10個工作日。我處工作占用受理——初審2個環(huán)節(jié)，共4個工作日。產權處復審——審批——繕證——交費、發(fā)證，共6個工作日。房地產轉讓收取的證件建設部關于印發(fā)《簡化房地產交易房屋權屬登記程序指導意見》的通知中提到轉移登記的必收要件：房屋權屬證書房地產轉讓證明材料（房地產轉讓合同或協(xié)議、法院司法文書、房地產贈與、房地產繼承公證書等）房地產轉讓合同以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓房地產抵押房地產抵押的概念《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第98號）中規(guī)定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。國家實行房地產抵押登記制度。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。房地怪產抵唐押條痛件《城鞋市房其地產翅管理展法》掃規(guī)定蹈：依法撥取得危的房驢屋所眾有權桐連同耽該房姥屋占勤用范詢圍內述的土蕩地宵使梅用權單，可裹以設避定抵滔押權幸。以出融讓方掏式取窮得的滅土地凡使用翠權，楊可以反設定征抵押漸。下列綢房地送產不裙得設巧定抵愚押：權屬筐有爭抵議的杏房地用產；用于搬教育壓、醫(yī)摸療、津市政怒等公簽共福年利事墳業(yè)的鍬房地吹產；列入克文物辨保護萌的建殲筑物親和有功重要羨紀念桶意義包的其體他建珍筑物申；已依蛇法公梳告列肚入拆傻遷范刺圍的蕉房地確產；被依敘法查德封、偉扣押湊、監(jiān)顛管或洪者以士其他非形式放限制醫(yī)的房賞地產后；依法吼不得琴抵押蠅的其汗他房孝地產箏。辦理拌房地淹產抵蛙押登養(yǎng)記，鬼應當哈向登旦記機攔關交屈驗下村列文巧件：抵押凡當事鄉(xiāng)豐人的桑身份鍬證明井或法掃人資宵格證笛明；抵押尿登記箭申請晝書；抵押散合同扛；《國篇有土欲地使滔用權妄證》盯、《沿房屋售所有份權證遼》或訂《房陰地產債權證鏟》，尋共有命的房弄屋還糧必須貫提交遞《房我屋共足有權藏證》堆和其狗他共傘有人柜同意晌抵押漆的證肢明?？梢运拮C明欄抵押炎人有六權設進定抵洽押權摟的文今件與弄證明拐材料俱；可以淺證明乏抵押孔房地漿產價近值的熱資料拐；登記亂機關巾認為雀必要戰(zhàn)的其瀉他文爛件。房地濱產抵率押的處一般怨規(guī)定房地靜產抵都押人謎可將閑幾宗搶房地撲產一辰并抵違押，策也可滋將一料宗房規(guī)地產赴分割扔抵押短。以饞兩宗洞以上虜房地妥產設罷定同題一抵泄押權淡的，劍視為耗同一也抵押項物，住在抵慎押關溝系存釘續(xù)期掀間，勾其承島擔的棵共同具擔保狠義務械不可掏分割陵，但蒙抵押附當事安人另騾有約脅定的脾，從仰其約珍定。些以一咬宗房萬地產榮分割詠抵押踢的，丟首次很抵押饞后，吧該財袋產的她價值爹大于器所擔阻保債首權的橋余額箭部分近可以合再次閑抵押柄，但規(guī)不得憤超出襪其余轎額部添分。濤房地赤產已喂抵押幼的，率再次擺抵押寸前，墻抵押隸人應忘將抵蛙押事拉實明甩示擬考接受序抵押迷者。依法票取得烏的國劣有土智地上泊的房棗屋抵叛押的堪，該每房屋榜占用培范圍陣內的潤國有益土地斯使用選權同汽時抵鋤押。晚以出汁讓方瘡式取師得的津國有汗土地垮使用班權抵儀押的抵，應拍當將緊該國偶有土濃地上亡的房鹽屋同占時抵耀押。賤以在者建工羅程已望完工綿部分容抵押宿的，獨其土盯地使諒用權膚隨之雖抵押但。鄉(xiāng)仆（鎮(zhèn)編）﹑認村企階業(yè)的掏土地廟使用怠權不蝕得單踏獨抵侍押。竄以鄉(xiāng)吧（鎮(zhèn)買）﹑拼村企悟業(yè)的陰廠房歲等建關筑物另抵押捎的，葡其占小用范膝圍內擠土地糊使用畫權同搬時抵股押。以享匪受國漠家優(yōu)跟惠政煮策購傷買的坦房地敬產抵精押的嬌，其愿抵押氏額以嘩房地戚產權盟利人卵可以晨處分局和收僵益的祥份額扒為限膠。以國逐有企羽業(yè)、倘事業(yè)扛單位壇法人紛以國插家授游予其辱經營諸管理懷的房儀地產丟抵押杏的，戶應當皮符合枕國有歪資產渾管理更的有帥關規(guī)缺定。以集榴體所賠有制避企業(yè)耗的房腦地產閘抵押悠的，緩必須跑經集奸體所恩有企搭業(yè)職摔工（廟代表餓）大達會通近過，販并報冊其上兵級主尼管機濟關備萌案。以中采外合發(fā)資企邁業(yè)﹑窮合作貫經營追企業(yè)慢和外沈商獨縫資企淹業(yè)的蓄房地偽產抵考押的倚，必遭須經專董事牛會通男過，亂但企搜業(yè)章派程另席有約追定的掉除外陵。以股加份有屯限公吳司﹑鋼有限濕責任司公司含的房桌地產晶抵押扭的，押必須欠經董蘭事會耕通過聚或股嚴東大足會通粉過，孔但企受業(yè)章否程另蠶有約容定的恰除外書。有經恨營期月限的振企業(yè)訴以其泥所有損的房若地產灑抵押棍的，蹦所擔賊保債鍬務的墊履行選期限斜不應齒當超盲過該鈴企業(yè)業(yè)的經梯營期版限。以具歉有土究地使口用年六限的愿房地瓣產抵緞押的少，其鏟抵押藝期限解不得四超過緩土地顏使用扇權出披讓合世同規(guī)歇定的封使用毀年限擺減去予已經未使用州年限抄后的欲剩余水年限壟。以共泛有的販房地煌產抵蜂押的衛(wèi)，抵麻押人渠應當充事先吊征得迎其他妻共有花人的北書面素同意劣。預購文商品駝房貸險款抵呀押的絡，商棒品房浙開發(fā)網項目秀必須梅符合獄房地融產轉碎讓條度件并糟取得照商品左房預虹售許卡可證調。以已尤出租傭的房杠地產去抵押泉的，外抵押代人應名當將齡租賃組情況府告知未債權嚼人，辯并將夫抵押你情況額告知乓承租顆人。級原租歲賃合護同繼立續(xù)有年效。企﹑旦事業(yè)日單位備法人搜分立競或合匙并后次，原贈抵押削合同標繼續(xù)鍬有效滋。其倉權利尺與義貸務由富擁有東抵押辯物的咬企業(yè)持享有繪和承志擔。抵押刮人死曬亡﹑搖依法籃被宣裙告死盜亡或勒者被繩宣告須失蹤假時，楚其房慣地產沃合法泉繼承求人或鮮者代心管人榜應當霸繼續(xù)放履行姿原抵渣押合壤同。訂立洽抵押恩合同令時，拴不得遮在合舌同中米約定良在債腎務履闊行期侮間屆贈滿抵慮押權測人尚刃未受賓清償顧時，慌抵押寬物的勝所有拍權轉痕移為丟抵押全權人綢所有繞的內貍容。抵押諸當事舍人約征定對悉抵押枕房地務產保河險的骨，由都抵押菠人為昨抵押遺的房怕地產瞧投保此，保古險費潮由抵銷押人址負擔冬。抵文押房筋地產謠投保津的，杠抵押歲人應戀當將伙保險聽單移棗送抵喜押權案人保筋管。語在抵只押期逢間，偷抵押本權人寶為保拐險賠硬償的飾第一譯受益碧人。學校擊、幼螺兒園譯、醫(yī)兩院等蠻以公疊益為喂目的狹的事毯業(yè)單冰位、宗社會咳團體濤，可苦以其鴨教育潑設施峽、醫(yī)章療衛(wèi)畜生設狐施和粥其他蚊社會偶公益相設施稻以外衰的房冤地產泥為自臨身債拌務設舟定抵仁押。抵押館物登畫記記熟載的落內容萄與抵亭押合建同約方定的綢內容截不一干致的豆，以桑登記痛記載缺的內陰容為覆準。抵押螞人將片已出吧租的莖房屋誘抵押司的，撐抵押鑼權實餐現后辮，租違賃合堵同在辦有效捧期內亞對抵掙押物娘的受飄讓人曬繼續(xù)笑有效湊。抵押供人將秀已抵養(yǎng)押的添房屋沸出租蘆的，郊抵押切權實陣現后抹，租白賃合埋同對雷受讓天人不絞具有脅約束楚力?；实盅号藢⒑粢训忠硌旱亩朔课輾С鲎饷r，株如果防抵押敵人未捧書面圓告知饅承租悟人該涼房屋龍已抵紀押的斃，抵狐押人趨對出故租抵堤押物捎造成掘承租酒人的街損失府承擔放賠償恐責任士；如齊果抵造押人雞已書架面告漿知承催租人路該房嫁屋已幫抵押刮的，盲抵押件權實找現造債成承符租人姑的損近失，悟由承巷租人侮自己朗承擔妹。房地師產抵憲押合搜同房地茄產抵勝押的柄效力房地資產抵降押的小受償房屋奔租賃房屋脹租賃免的概紗念《城百市房城地產雹管理眨法》乖規(guī)定石，房近屋租努賃是弱指房礦屋所欄有權亞人作逼為出道租人委將其轟房屋擦出租淹給承隊租人足用，彈由承功租人幫向出置租人打支付轉租金勒的行耕為。房屋現租賃濕的分幅類按房影屋所辦有權圓性質錄，房斑屋租因賃分因為公城有房封屋的悶租賃饞和私拋有房尖屋的衫租賃威。按房群屋的兆使用店用途釣，房好屋租崖賃分遭為住啟宅用催房的密租賃雀和非魔住宅淚用房么的租瓜賃。房屋距租賃燙的政匪策對于察住宅頓用房喂的租掉賃，描《城孩市房菌地產羅管理題法》濟規(guī)定值：“質住宅震用房蘆的租毫賃，藝應當漁執(zhí)行嶼國家躺和房思屋所忙在地槍城市嶺人民或政府培規(guī)定膜的租肅賃政報策。螺”對于腹租用斜房屋鞋從事膜生產毛﹑經臣營活肅動的仿，《括城市駐房地奶產管況理法霜》規(guī)屆定：臟“租繭用房喂屋從除事生確產﹑返經營既活動磁的，傘由租洋賃雙度方協(xié)據商議瞧定租千金和么其他惠租賃錦條款漆。”房屋殺租賃怒的有曠關政辮策公有撥房屋碰租賃托，出缺租人雖必須詞持有竹《房狀屋所威有權套證》拋和政影府規(guī)暑定的積其他駛證明控文件鳳。私有齊房屋推出租敢人必跌須持止有《燃房屋吐所有忙權證戰(zhàn)》,曾承租脹人必鑒須持疑有身報份證造明。承租敢人在堵租賃地期內校死亡鞠，租挽賃房霧屋的矩共同占居住津人要丸求繼逮承原象租賃陷關系伶的，既出租疲人應間當繼繩續(xù)履淘行原竄租賃緩合同罷。共有群房屋北出租下時，號在同資等條趨件下岔，其亂他共揀有人寇有優(yōu)歌先承捐租權遮。租賃梢期限元內，鑒房屋握所有煙權人摔轉讓挖房屋竟所有吩權，死原租戀賃協(xié)猾議繼微續(xù)履親行。房屋仔租賃械的條烘件公民獸﹑法剛人或競其他殼組織叼對享丘有所敏有權椒的房否屋和序國家尚授權盜管理迅和經助營的賞房屋頌可以領依法掃出租招。但根有以且下情裂形之引一的勾房屋寺不得久出租老：未依膠法取恥得房續(xù)屋所棕有權標證的逐；司法伴機關巖和行揚政機嘴關依稱法裁桶定、硬決定區(qū)查封豎或者賣以其隱他形霉式限衡制房落地權灣利的翠；共有燃房屋教未取釣得共割有人伸同意軍的；權屬棒有爭雷議的竊；屬于含違法廳建筑待的；不符晃合安關全標揪準的棵；已抵桶押，捕未經要抵押村權人躍同意愈的；不符導合公掘安、拼環(huán)保繼、衛(wèi)孕生等仙主管硬部門柄有關滲規(guī)定畝的；有關兆法律求、法改規(guī)規(guī)葛定禁拒止出追租的置其他之情形險。房屋稀租賃嶺登記織備案簽訂斃﹑變即更﹑秒終止住租賃隔合同左的，扯房屋翅租賃晃當事梯人應石當在能租賃震合同周簽訂啄后3喪0日堅內，休持有撈關部去門證濤明文考件到景房地員產管疲理部寒門辦缺理登倡記備誘案手薯續(xù)。申請應提趨交的顧文件廟包括衫：書面巾租賃貓合同觀；房屋汗所有跌權證昨書；當事涼人的紗合法悼身份陳證件歪；市﹑差縣人僚民政驚府規(guī)航定的逗其他明文件副。出租淺共有肯房屋暑，還秩須提蜂交其滔他共匹有權程人同環(huán)意出粱租的譽證明餐。出臘租委躲托帶捷管房仿屋，趟還須維提交瘡代管凝人授幼權出豎租的場書面徑證明賽。登記院備案審查和合同紀的主翠體是雅否合源格，列即出闖租人映與承疏租人限是否氏具備糧相應視的條顧件。審查匹租賃搶的客漿體是慣否允惕許出撈租，郵即出須租的濾房屋嶄是否泥是法礎律﹑喜法規(guī)魄允許殲出租哀的房協(xié)屋。審查殲租賃匪行為捕是否校符合致國家獵及房邀屋所染在地您人民摸政府紡規(guī)定耐的租殺賃政坐策。主管洞部門彩審查領合格挨后，梯核發(fā)倦房屋韻租賃葬證。模租用錯房屋脾從事伍生產膜﹑經袖營活耕動的貝，房程屋租詠賃證碗作為群經營去場所孫的有移效憑株證。印租用擊房屋讀用于剝居住工的，墾房屋枝租賃姻證作稠為公狀安部立門辦疫理登幻玉記的例憑證薄之一梁。商品綠房銷脈售管酷理商品際房銷請售管叼理包斜括：商品右房預繩售管蛛理商品榮房現胃售管陜理商品數房預決售管款理商品巨房預談售的異概念《城握市商牌品房貢預售求管理鬼辦法封》（侮建設償部令濃第1怨31細號）珍中規(guī)沖定，祥商品斷房預翅售是銀指房形地產喬開發(fā)米企業(yè)稈將正晉在建隱設中籌的房諒屋預刪先出牛售給搞承購榴人，膝由承擾購人使支付償定金豆或房枕價款搶的行問為。商品敲房預佛售的敘條件已交悟付全章部土襖地使勝用權吊出讓競金，熱取得梯土地資使用煤權證罰書；持有續(xù)建設龜工程渡規(guī)劃劣許可賢證和禁施工抹許可寶證；按提姨供預潑售的乓商品稻房計畝算，夫投入慌開發(fā)鉤建設柱的資得金達瞎到工奏程建臺設總毀投資證的2仗5％降以上粱，并饒已經粘確定饅施工弄進度見和竣繁工交驢付日耍期；開發(fā)額企業(yè)窩向城杯市、源縣人僻民政迫府房滑產管仗理部富門辦魄理預薯售登存記，交取得么《商架品房控預售宵許可真證》睡。商品廳房預佩售許宵可商品病房預斑售實歉行許舟可制爭度。蠟開發(fā)告企業(yè)夫進行追商品江房預畢售，智應當豬向房蓮地產攏管理族部門玩申請鋸預售效許可攀，取器得《雁商品羅房預泄售許車可證腔》。未取證得《半商品詳房預臘售許春可證漢》的希，不獲得進芬行商池品房綁預售傳。開籃發(fā)企志業(yè)申健請預腦售許渣可，囑應當未提交屆下列議證件螞（復僅印件啟）及百資料賄：商品青房預練售許舉可申全請表慢；開發(fā)賤企業(yè)級的《末營業(yè)敲執(zhí)照刑》和按資質襖證書茫；土地持使用航權證雹、建涼設工叉程規(guī)翅劃許啄可證刊、施皺工許奇可證架；投入鎖開發(fā)祖建設鉆的資理金占街工程陪建設毯總投職資的卡比例哪符合晝規(guī)定往條件愧的證祝明；工程斷施工煤合同停及關餃于施薦工進寸度的檢說明夠；商品蜓房預顫售方喚案。低預售盆方案睜應當喊說明碑預售簡商品除房的福位置旬、面柱積、職竣工規(guī)交付剖日期拔等內恭容，精并應扮當附溝預售濁商品樓房分搞層平注面圖史。商品恢房預季售合綁同登肌記備熟案《城慘市房捧地產失管理豪法規(guī)央定》曉商品榜房預協(xié)售，渾開發(fā)征企業(yè)跟應當壟與承筍購人智簽訂恥商品搶房預涂售合碧同。種開發(fā)剛企業(yè)尚應當窯自簽雨約之賴日起弓30府日內毒，向妖房地芽產管號理部麥門和鼻市、巾縣人肉民政展府土稼地管繭理部玻門辦昨理商鹽品房勿預售劫合同什登記案備案艱手續(xù)約。預售越合同劑登記聞備案蝦管理備主要第是備棚案的鑰及時抗性、灶準確家性、棉公開