房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理論”：產(chǎn)品策略

價(jià)格策略渠道策略促銷(xiāo)策略房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析價(jià)格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，同時(shí)又是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合中最難以確定的因素。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析產(chǎn)品成本房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)者感受房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素包括三個(gè)方面：

◆影響“項(xiàng)目均價(jià)”的因素◆影響“單棟價(jià)格”的因素◆影響“單套價(jià)格”的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

確定合理定價(jià)的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益為目標(biāo)以消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售為目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

通過(guò)不同的定價(jià)目標(biāo)，演繹出不同的定價(jià)方法：1、市場(chǎng)比較法2、成本定價(jià)法3、需求導(dǎo)向法

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析市場(chǎng)比較法與房地產(chǎn)成本沒(méi)有任何關(guān)系，考慮的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析市場(chǎng)比較法中影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的五個(gè)因素

◆區(qū)域位置

◆項(xiàng)目質(zhì)素◆物業(yè)管理◆工程進(jìn)度◆營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的五個(gè)因素定價(jià)因素權(quán)重比例備注區(qū)域位置46%項(xiàng)目質(zhì)素40%物業(yè)管理8%工程進(jìn)度3%營(yíng)銷(xiāo)推廣3%注：權(quán)重比例的大小可以依據(jù)“因素成對(duì)比較法”計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析區(qū)域位置區(qū)域位置46因素細(xì)化權(quán)重備注環(huán)境自然環(huán)境29人文氣氛交通公共交通地鐵7交通管制配套學(xué)校幼兒園10商場(chǎng)醫(yī)院銀行房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目質(zhì)素40因素細(xì)化權(quán)重備注項(xiàng)目規(guī)模5建筑風(fēng)格5戶(hù)型設(shè)計(jì)15設(shè)施設(shè)備5園林景觀(guān)8車(chē)位比例2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析物業(yè)管理/工程進(jìn)度/營(yíng)銷(xiāo)推廣因素細(xì)化權(quán)重備注物業(yè)管理8品牌管理5收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3工程進(jìn)度3潛在風(fēng)險(xiǎn)3營(yíng)銷(xiāo)推廣3市場(chǎng)時(shí)機(jī)2營(yíng)銷(xiāo)包裝1房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析案例（A樓盤(pán)因素打分表）定價(jià)因素權(quán)重打分100得分=打分*權(quán)重/100備注區(qū)域位置469543.7項(xiàng)目質(zhì)素409538物業(yè)管理8907.2工程進(jìn)度3902.7營(yíng)銷(xiāo)推廣3902.7合計(jì)10094.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析案例

（利用市場(chǎng)比較法加權(quán)平均計(jì)算XX花園的項(xiàng)目均價(jià)）項(xiàng)目樓盤(pán)A樓盤(pán)B樓盤(pán)C樓盤(pán)D樓盤(pán)E樓盤(pán)F樓盤(pán)G樓盤(pán)HXX花園樓盤(pán)價(jià)格34003300340036205200355041003600打分94.310196.795.2110.399.295.694.3比較價(jià)格36053254351538014716.43578.44288.63816權(quán)重10%20%15%10%15%15%10%5%100%權(quán)重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析確定項(xiàng)目均價(jià)的另外兩種方法成本定價(jià)法需求定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析成本定價(jià)法1、土地取得費(fèi)用6、財(cái)務(wù)費(fèi)用2、前期工程費(fèi)7、其他費(fèi)用3、開(kāi)發(fā)建造成本8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4、管理費(fèi)9、稅金5、銷(xiāo)售費(fèi)用10、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析一、土地取得費(fèi)用

1、土地出讓金2、契稅（按土地出讓金的3%計(jì)算土地取得成本小計(jì)）房地橫產(chǎn)價(jià)菠格的仰影響載因素扎分析二、質(zhì)前期燙工程抹費(fèi)用1、勘辜察設(shè)璃計(jì)費(fèi)特：按澇建安仿工程辭費(fèi)用嚇的4.銀5%計(jì)算2、質(zhì)嶄檢費(fèi)疊：按節(jié)建安劉工程智費(fèi)用稱(chēng)的0.召1%計(jì)算3、防控空地尿下易雨地建創(chuàng)設(shè)費(fèi)則：按24元/平方腐米計(jì)釀算4、安介檢費(fèi)劑：按拼建安暈工程凱費(fèi)用扮的0.輝1%計(jì)算5、交賀易中兵心服足務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)：按任建安膀工程麥費(fèi)用別的0.扯1%計(jì)算6、定這額管旱理費(fèi)構(gòu)：按轉(zhuǎn)建安堤工程寨費(fèi)用胃的0.鉛1%計(jì)算7、科執(zhí)研、亂檢驗(yàn)汗、試損驗(yàn)費(fèi)戶(hù)：按掏建安笛工程解的1%計(jì)算8、國(guó)撫土、鹽消防到、環(huán)揪保、耗城管行部門(mén)絮收費(fèi)嗽：按劣建安榜工程惑費(fèi)用竊的0.彩3%計(jì)算9、咨嶄詢(xún)費(fèi)跪：：掩按建痰安工招程費(fèi)乎用的0.畫(huà)3%計(jì)算10、招虛投標(biāo)宣費(fèi)：傍按1.觀(guān)5元/平方蛇米計(jì)而算11、白幸蟻防芽治費(fèi)疏：按3元/平方誦米計(jì)臨算12、施霸工圖萄技術(shù)鞋審查躲費(fèi)：站按勘對(duì)察設(shè)瞇計(jì)費(fèi)數(shù)用的10窮%計(jì)算13、規(guī)憤劃設(shè)停計(jì)費(fèi)鉛：按20元/平方高米.建筑仙面積所計(jì)算14、工欄程設(shè)柱計(jì)費(fèi)角：按30元/平方燥米.建筑建面積陰計(jì)算房地武產(chǎn)價(jià)披格的傳影響理因素凱分析三、金開(kāi)發(fā)頑建造事成本1、監(jiān)巾理費(fèi):按建卻筑安類(lèi)裝費(fèi)尊用的1%計(jì)算2、建牛筑安窩裝工公程費(fèi)2.嶺1主體趁工程像按22集00元/平方量米計(jì)船算2.倡2水電禾安裝鞋費(fèi)：證按15缺0元/平方獨(dú)米計(jì)僑算2.熄3電梯況費(fèi)：講按15斧0元/平方蜓米計(jì)救算2.構(gòu)4消防雜設(shè)施蠟工程央：按50元/平方吳米計(jì)茅算2.凡5通訊磁設(shè)施銅工程渾：按10元/平方丘米計(jì)保算2.東6煤氣恰管道址安裝周：按15元/平方脈米計(jì)磨算2.拍7對(duì)講長(zhǎng)系統(tǒng)菌：按20元/平方瘦米計(jì)嘉算3、僻配套烏費(fèi)用（小滿(mǎn)區(qū)內(nèi)凱給水起、排膽水、悶煤氣蓬供電懲工程/綠化逮、景輩觀(guān)/安防質(zhì)系統(tǒng)影）房地池產(chǎn)價(jià)數(shù)格的齊影響悼因素汁分析四、將管理黑費(fèi)用按一膀～三賓項(xiàng)之浪和的3％計(jì)矛取五、刻銷(xiāo)售陸費(fèi)用按總聚銷(xiāo)售頓額的1-消3%計(jì)取六、東財(cái)務(wù)亡費(fèi)用按6%的年戰(zhàn)利率尤計(jì)算房地驢產(chǎn)價(jià)肥格的領(lǐng)影響紗因素棵分析七、啊其他冰費(fèi)用包括俱監(jiān)理虧費(fèi)等級(jí)等八、申不可寬預(yù)見(jiàn)校費(fèi)用按一~七項(xiàng)勵(lì)之和疑的5%計(jì)取房地舟產(chǎn)價(jià)稀格的疑影響策因素訴分析九、義銷(xiāo)售貴稅費(fèi)合：1、營(yíng)井業(yè)稅朋：按羨銷(xiāo)售悶額的5%計(jì)算2、城任市建抱設(shè)維粱護(hù)稅爹：營(yíng)粉業(yè)稅辭*1％/銷(xiāo)售低額*0.發(fā)05％3、印求花稅帽：按或銷(xiāo)售龍額的0.甜1%計(jì)算4、土置地增透值稅槍?zhuān)喊囱鲣N(xiāo)售壩額的0.廣5%預(yù)收5、所盈得稅絮：按左所得爪額的木的30浴%計(jì)算十、皺利潤(rùn)控制抵在一階般房遣地產(chǎn)西項(xiàng)目止的合診理利露潤(rùn)率拼內(nèi)房地塔產(chǎn)價(jià)用格的乘影響巾因素漫分析需求幼定價(jià)廁法是一周種只垮考慮般消費(fèi)堤者的暮感受儉，而失不考遠(yuǎn)慮生這產(chǎn)者耀成本陳的一之種定蛋價(jià)方手法，森被廣爛泛運(yùn)葛用與訊新產(chǎn)和品的峰定價(jià)墓。房地濫產(chǎn)價(jià)腐格的而影響盡因素婦分析如何樓運(yùn)用當(dāng)需求字定價(jià)抓法？我們戰(zhàn)選擇杯目標(biāo)顫客戶(hù)膏作為獵抽樣議調(diào)查瓜的樣座本點(diǎn)美，對(duì)西他們獅提出涂以下栗兩個(gè)凡問(wèn)題忠：（1）當(dāng)栗價(jià)格論低到牽什么決程度諸時(shí)，味您會(huì)毀認(rèn)為必是質(zhì)梁量太揉差而痰放棄手購(gòu)買(mǎi)濫？（2）當(dāng)郊價(jià)格嬸高到毫什么爐程度微時(shí)，班您會(huì)費(fèi)認(rèn)為掙是價(jià)祥格太夸高而左不能謎購(gòu)買(mǎi)聚？房地云產(chǎn)價(jià)舌格的樓影響灘因素賊分析假定尊調(diào)查回結(jié)果知如下售（選釀取60塘0個(gè)樣共本點(diǎn)開(kāi)調(diào)查撲）：價(jià)格指標(biāo)質(zhì)量太差價(jià)格太高650000675060070001204872504860750019266775072138800096728250127885000728750066

合計(jì)600600房地駐產(chǎn)價(jià)凳格的經(jīng)影響夠因素栽分析將調(diào)扎查數(shù)壟據(jù)進(jìn)浮行統(tǒng)穴計(jì)分但析價(jià)格指標(biāo)（1）質(zhì)量太差（2）百分比%（3）百分比累加（4）價(jià)格太高（5）百分比（6）百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100【逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100【順次累加】0房地瓶產(chǎn)價(jià)繁格的頑影響遮因素扛分析影響色項(xiàng)目排均價(jià)興的因堤素影響查單棟澤價(jià)格洲的因再素影響蛛單套繞價(jià)格柳的因投素房地許產(chǎn)價(jià)源格的時(shí)影響唯因素?cái)n分析影響因素權(quán)重因素細(xì)化朝向30南、北向，轉(zhuǎn)角窗等景觀(guān)50海景、山景等噪聲20臨近城市道路影響薯樓棟劇價(jià)格饑的因旋素房地楚產(chǎn)價(jià)何格的峽影響毯因素掌分析A棟B棟C棟項(xiàng)目才單棟匙排序香：A棟＞B棟＞C棟＞…房地踢產(chǎn)價(jià)妹格的卡影響腳因素霞分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地源產(chǎn)價(jià)遞格的畜影響減因素右分析制定桂平面僵差所謂犯平面身差，鋤是指甚項(xiàng)目悟同一箏樓層妥不同屑戶(hù)別掃之間敢的每才平方止米的墨價(jià)格脫差異提。制定苦垂直抵差所謂閃垂直渡差，愉是項(xiàng)泉目同維一單宣位不超同樓忌層之序間每有平方瞞米的希價(jià)格縣差異古。房地六產(chǎn)價(jià)素格的辜影響恰因素限分析影響拌平面半差的訊因素洗：因素米一：懲朝向因素世二：怕采光因素己三：鋒通風(fēng)因素戴四：顫景觀(guān)因素偉五：走噪音因素冊(cè)六：鵝格局房地塌產(chǎn)價(jià)艦格的混影響屬因素郵分析朝向菊的等鞠級(jí)劃鏈分南＜勉東南伐＜西竟南＜久東＜先東北煙＜西嶼＜西霜北＜趕北朝向南東南西南東東北西西北北系數(shù)1.021.0151.011.0051.000.990.9850.98房地蓋產(chǎn)價(jià)深格的若影響槍因素潔分析采光消對(duì)住求宅的躺考量不同泛朝向膚的窗候墻面惕積比朝向窗墻面積比北0.25西、東0.30南0.35房地期產(chǎn)價(jià)顯格的友影響拼因素灑分析住宅瓦的通哈風(fēng)因惰素影屈響風(fēng)向叔玫瑰摔圖房地哲產(chǎn)價(jià)馳格的快影響秒因素境分析噪音狗對(duì)住擦宅的攜影響一、岡交通矛噪音筆對(duì)住轟宅樓旋層高核低的割影響揭（縱保向影糾響）據(jù)環(huán)疾境保幼護(hù)部擔(dān)門(mén)通劑過(guò)現(xiàn)驅(qū)場(chǎng)監(jiān)勞測(cè)，飽并運(yùn)錫用屏慮障插爪入損攀失測(cè)暈量以釋及噪抓聲預(yù)說(shuō)測(cè)模坊型等漲科學(xué)畢方法粥測(cè)試勢(shì)，得歪出結(jié)袋論：高處播住宅賀交通注噪音弟比地歡面大硬得多胳！房地緩產(chǎn)價(jià)鉗格的稍影響電因素科分析噪音鬧對(duì)住灰宅的墳影響二、綁交通絹噪音狐對(duì)住啄宅樓死層的貝影響情（橫屆向影歲響）交通斤噪音兩的橫藏向影劃響取壤決于鍋兩個(gè)期因素佛：一俯是交浙通流鏟量，可二是秧車(chē)速筐。因此階城市均快速蔑干道僚的噪扎音大甜，城匆市支逐路的繪噪音耀小。城市快速路主干道次干道支路路幅寬40-6030-6020-3012-16行車(chē)速8030-6030-40房地星產(chǎn)價(jià)瞞格的辰影響錢(qián)因素浪分析不同天樓層盜的景牽觀(guān)分跟析不同塘樓層些的窗啦外景咱觀(guān)可騎作出斷大致艇的劃勺分：1、一射層。一層享?yè)碛懈悛?dú)特辱的景找觀(guān)是業(yè)顯易艘見(jiàn)的逝，可阻以將歇一層演的部曬分社展區(qū)園桶林綠筒地群曠為該晃層業(yè)葡主的統(tǒng)私家蠻花園束。2、二掩至七棚層。二至康七層撤的樓客房屬頌于俯喚視景向觀(guān)的骨樓層素，站智在窗忠邊可綢以俯萍視位算于樓特下的關(guān)社區(qū)眨園林燥景觀(guān)鳳。3、七—二十尾層。窗外猜的小轉(zhuǎn)區(qū)景筐觀(guān)基理本上升是看美不見(jiàn)傲的，蓄窗外嘉景觀(guān)霉往往農(nóng)只能乘看到袍對(duì)面燙的樓掘房，楊景觀(guān)慢自然桑會(huì)稍輕遜一訓(xùn)籌。4、二凝十層弄以上字。雖然藍(lán)看不照到小縱區(qū)內(nèi)打的園因林景睬觀(guān)，蓮但人病們的互視野鉤可以抗到達(dá)所很遠(yuǎn)蜓的地樸方，稼景觀(guān)懸變得溪更為翅衛(wèi)遼康闊。房地涼產(chǎn)價(jià)詠格的暗影響晚因素侮分析住宅仿格局竹評(píng)價(jià)司表評(píng)價(jià)序號(hào)層號(hào)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分評(píng)分等級(jí)B165.44大戶(hù)型南北通風(fēng)良好83戶(hù)型4房2廳2衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)權(quán)重評(píng)分專(zhuān)業(yè)性/合理性/市場(chǎng)性1客廳使用面積㎡＞2520.3滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)552客廳開(kāi)間㎡＞3.95.0滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)333客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度M＞4.24.2滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)114客廳使用面積㎡＞1211.9基本滿(mǎn)足445客廳采光通風(fēng)狀況采光采光滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)33

通風(fēng)通風(fēng)滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)336主臥室使用面積＞1416.5滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)447主臥室開(kāi)間M＞3.64.5滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)228其它臥室使用面積㎡＞128.7未滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)219小臥室使用面積㎡＞108.6未滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)2110廚房使用面積㎡＞67.8滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)33房地厘產(chǎn)價(jià)弱格的廳影響父因素冒分析住宅格局評(píng)價(jià)貿(mào)表（奴續(xù)表)專(zhuān)業(yè)性/合理性/市場(chǎng)性11廚房?jī)魧挘?.82.3滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)1112廚房操作面長(zhǎng)M＞2.74.7滿(mǎn)