年惠州某住宅項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

××**項(xiàng)目

定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：惠州××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司**地產(chǎn)顧問（中國）有限公司2007年7月本文內(nèi)包含的資料屬于**地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對**地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果**地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明2開發(fā)商的目標(biāo)合理利潤前提下，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售3報(bào)告匯報(bào)結(jié)構(gòu)大綱：第一部分：項(xiàng)目屬性界定第二部分：市場競爭分析第三部分：客戶分析第四部分：案例借鑒第五部分：項(xiàng)目定位闡述第六部分：物業(yè)發(fā)展建議4項(xiàng)目屬性界定1區(qū)域?qū)傩再Y源屬性地塊屬性5本項(xiàng)目位于**縣城西片區(qū)，距離市中心約2公里,非市場熱點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目本項(xiàng)目城北片區(qū)老城區(qū)市政府城市發(fā)展主軸東山公園片區(qū)區(qū)域?qū)傩?惠城區(qū)**縣6本項(xiàng)目博羅大道向北可遠(yuǎn)眺山景，但在山景江景資源豐富的**不具優(yōu)勢項(xiàng)目地塊平整，山景資源優(yōu)勢不明顯，不具備打造高檔樓盤的條件資源屬性27博羅大道屬于中大規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢地塊屬性3位置：**大道以北，縣城邊緣地帶占地：

65436㎡

容積率：

不詳，〉2（假設(shè)）8北環(huán)路**大道怡景路廣惠高速廣汕路惠博沿江公路廣惠高速出口將把廣惠高速與廣汕公路連接起來緊臨主干道**大道，近廣惠高速及**汽車站，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)由于有**大道相隔，且當(dāng)前周邊城市化，因而心理距離顯得較遠(yuǎn)。本項(xiàng)目地塊屬性3

項(xiàng)目距榕城華庭：1公里距縣城中心：2公里距惠奧：13.5公里距江北麗日廣場：18公里榕城華庭9項(xiàng)目南臨**大道，周邊無高樓遮擋，樓盤昭示性好項(xiàng)目東項(xiàng)目北項(xiàng)目西周邊爛尾樓、廠房，對于本項(xiàng)目的形象有一定影響本項(xiàng)目項(xiàng)目南地塊屬性310目前周邊配套缺乏，2公里半徑范圍內(nèi)配套成熟目前周邊配套缺乏，對于本地塊的發(fā)展有一定影響；2公里半徑內(nèi)可到達(dá)市區(qū)商業(yè)中心，配套齊全。本項(xiàng)目沿江路農(nóng)村信用合作社縣人民醫(yī)院**汽車西站羅陽五小商業(yè)中心地塊屬性3**汽車東站2公里11城區(qū)邊緣中大規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目界定區(qū)域?qū)傩跃嚯x市中心約2公里,非熱點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目資源屬性山景資源優(yōu)勢不明顯地塊屬性地塊規(guī)模中等，有一定規(guī)模優(yōu)勢周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)南臨**大道，周邊無高樓遮擋，樓盤昭示性好周邊環(huán)境對于本項(xiàng)目的形象有一定影響周邊配套缺乏，2公里半徑范圍內(nèi)配套成熟地塊價(jià)值>區(qū)域價(jià)值>資源價(jià)值12地塊SWOT優(yōu)勢S：交通方便；昭示性強(qiáng)；山景資源。劣勢W：周邊環(huán)境（爛尾樓、廠房）較差；配套缺乏；非市場熱點(diǎn)區(qū)域。機(jī)會(huì)O：產(chǎn)品創(chuàng)新；渠道客戶資源的利用；發(fā)展商品牌影響力。威脅T：市場同質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)勢競爭；市場低價(jià)樓盤的分流。13市場競爭分析2宏觀市場房地產(chǎn)市場14珠三角三大都市圈“三圈”是形成以廣州為主體，包括佛山、肇慶的中心都市圈；以深圳、東莞、惠州組成的東部都市圈；以珠海、中山、江門組成的西部都市圈。

深圳市東莞市廣州市韶關(guān)市河源市汕尾市惠州市惠州位于珠三角中心都市圈內(nèi)，是珠三角巨大生產(chǎn)力向周邊及內(nèi)地等廣闊腹地滲透的地理橋梁惠州地理位置惠州市位于廣東省東南部，地處珠三角東北端，南臨南海大亞灣，與深圳相鄰，東接汕尾，西聯(lián)廣州、東莞，北靠韶關(guān)、河源。宏觀市場115GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展年均高于10%的GDP增速，完全可以支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展資料來源：統(tǒng)計(jì)年鑒資料來源：**數(shù)據(jù)平臺(tái)16惠州市人均GDP惠州市人均GDP整體保持增長態(tài)勢數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)170-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-US$資料來源：統(tǒng)計(jì)年鑒判斷房地產(chǎn)發(fā)展階段的國際標(biāo)準(zhǔn)2006年惠州市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值25016元(折合美元為$3249)，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存、改善需求兼有，數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型18**概況**縣位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，東江中下游北岸，東鄰惠州，南臨東莞，西接廣州、增城，北靠龍門、河源，毗鄰港澳。全縣總面積2982平方公里，下轄22個(gè)行政鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬。數(shù)據(jù)來源：**統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況19隨著霜沿江哄路的滑拓寬墾及濱忙江路腹的建送設(shè)，文置業(yè)化**沒正逐擺漸為俯眾多喚深圳棒、惠島州客攔戶接祖受惠州街市區(qū)**歐縣城陳江尖仲愷次中益心客戶卷（深妙圳、可惠州葵）對徹置業(yè)險(xiǎn)**鑰的心礦理距輩離較選遠(yuǎn)；**借縣城碼-惠話州與挽陳江剩仲愷昌-惠燒州距裕離相鐘當(dāng)；陳江耳仲愷釀的格蹈林童哥話項(xiàng)幸目成逢交客估戶中壯深圳帆客戶乏占6將0%柄以上幟；置業(yè)蠟陳江俘與*乒*的牽深圳政客戶剖同樣歉有不叛斷上達(dá)升的御趨勢涉。1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況惠博湖沿江緣瑞路糊30惜公里格林修童話25掠公里惠博靜沿江稍路的拓射寬，岸將*姐*加下快進(jìn)避入惠幼城區(qū)蝕經(jīng)濟(jì)價(jià)發(fā)展?？燔嚳溃粸I江折路連接使東江駝上下庫游的檢惠城予和*悟*，滲經(jīng)羅南陽、嘗潼湖借、江虜南街琴道，柔預(yù)計(jì)屋20臘08榜年動(dòng)包工，善20萬09饅年開罰通。濱江尸路朗（籌薪建）2020丸01刊年—頁—2掙00眾6年潛**竿GD源P保咽持較表快速臭度的散增長虎，并蠅有加倚快增袋長的綢趨勢1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況20鏈06珠年*戚*G陜DP慎已達(dá)16捏5.軍5億元！21從2輪00任4年剖經(jīng)濟(jì)守普查鑼的資改料看平，訂5鎮(zhèn)仍共實(shí)膽現(xiàn)工臂業(yè)增聰加值從39仗.0部7億梁元，資占全淘部鄉(xiāng)誤鎮(zhèn)工找業(yè)增即加值泰的7宋0.郊7%癥；羅陽隙、園椒洲、灰湖鎮(zhèn)湖、石衫灣被壓劃入趟惠州揚(yáng)市信蹄息產(chǎn)挨業(yè)走名廊；全縣鴨35窄家大互中型法工業(yè)援，有賭12仙家落腫戶羅士陽，辰占全螞縣3便成多絮的份尤額。惠城區(qū)東莞羅陽禾—“扮信息戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)汽鎮(zhèn)”石灣懸—“像石化臟鎮(zhèn)”湖鎮(zhèn)銅—“性電子昆鎮(zhèn)”園洲菜—“塊服裝獎(jiǎng)制造僚鎮(zhèn)”楊村縣—“針家具辭鎮(zhèn)”五大嚷產(chǎn)業(yè)怎鎮(zhèn)強(qiáng)倘力驅(qū)鐮動(dòng)，芹成為名驅(qū)動(dòng)擺**揭經(jīng)濟(jì)似發(fā)展濫的五服大引裁擎04到年，竊5鎮(zhèn)雁占全蒼部鄉(xiāng)趁鎮(zhèn)工索業(yè)增悲加值肥的70系.7達(dá)%！1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況22形成嫩以建飾材、售紡織萄、服眉裝、注及電用子產(chǎn)龍品等油產(chǎn)業(yè)胸為支漲柱的遼產(chǎn)業(yè)具體系**爬縣已襲有來侮自韓備國、蔑日本兆、加址拿大述、美撐國、禽德國寶、澳形大利誘亞、紀(jì)新加痰坡以積及港逆、澳榆、臺(tái)使等1劍0多事個(gè)國狀家和損地區(qū)熔的1眼50扯0家儉外資宿企業(yè)怕。在姐外資罪強(qiáng)有桑力的芹牽動(dòng)薄下，來**岸經(jīng)濟(jì)牙有了升長足亡的發(fā)掉展，朋經(jīng)濟(jì)返實(shí)力兆不斷抱增強(qiáng)臥。工疼業(yè)方煩面，狐一批降支柱斧產(chǎn)業(yè)娛和名撇牌產(chǎn)幻玉品得健到培黨育，蘭已形芝成了繪建材培、制常藥、冤紡織要、化蠅工、姿服裝譜、電竟子等糖30逝多個(gè)熟行業(yè)洗，擁框有工拜業(yè)企緣瑞業(yè)5職00動(dòng)0多軋家；華通跡、亞副化科紡技、雄聯(lián)合濁銅箔山、創(chuàng)膛國機(jī)批械、烘三菱跨重工檢、冠悅業(yè)鋁戲箔、正僑興置電子系、康虜佳和掠南亞賽塑膠罷等已法成為版**志優(yōu)勢劑企業(yè)弟。服裝蕉、紡冠織電子軋電器建材——院數(shù)據(jù)宴來源銷于規(guī)斥劃建駐設(shè)局1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況工業(yè)羨產(chǎn)業(yè)傾的發(fā)夕展將公帶動(dòng)錄大量洽居住潛需求23隨著幼工業(yè)蕉的良否好發(fā)秀展態(tài)憲勢，稱居民肢生活怠質(zhì)量面也得結(jié)以不污斷改桃善，車自2興00麗3年蹲后已疊突破鉤萬元肅收入言關(guān)口氏，目附前已辣達(dá)到15采54算0元。數(shù)據(jù)謎來源箭：*院*統(tǒng)快計(jì)信倦息網(wǎng)1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況人均帽收入跪迅速耍提高提，居祥民生緞活質(zhì)攔量不衡斷改族善24**牢近年尋人口愁一直城呈小診幅增煌長，煎至20幣10年規(guī)尿劃人沒口將鐘達(dá)到85萬，人鄭口的酸增加想同時(shí)杜會(huì)帶撿來住據(jù)房需懶求的呈增長野。以3人、4人和5人戶匪家庭譯為主給，共軋有10純39乎54戶，筑占全互縣家在庭戶裳數(shù)的61踢.3口7%，比乖“四朝普”亡時(shí)期窩上升6.爛11譜%；2人戶友家庭焦有26辮93遼6戶，臭占全艘縣家秧庭戶團(tuán)數(shù)的15塊.9抵%，比寧“四芽普”烘增加7.團(tuán)9%。（20自00年人造口普猛查數(shù)完據(jù)）數(shù)據(jù)照來源日：*增*統(tǒng)可計(jì)信賭息網(wǎng)奪及《市**賺縣住紙房建聯(lián)設(shè)規(guī)轉(zhuǎn)劃(陽20罰06情-2省01渾0)籍》1**概況2人均GDP3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4人均收入5人口狀況**果人口蝕穩(wěn)步論增長廣，拉臘動(dòng)巨丙大居燥住需贈(zèng)求25宏觀睜市場魔分析趕的主側(cè)要結(jié)在論：結(jié)論天1忠：惠秩州位發(fā)于珠奶三角嬌中心全都市枯圈內(nèi)揚(yáng)，是閉珠三丈角巨葬大生福產(chǎn)力撤向周蟲邊及龜內(nèi)地項(xiàng)等廣著闊腹介地滲倉透的盤地理戀橋梁殿；結(jié)論肥2荒：隨秋著沿眼江路爆的拓鞠寬及耽濱江悠路的香建設(shè)閑，置天業(yè)*印*空窮間距敬離正爹逐漸衣為眾姨多深冶圳、花惠州由客戶支接受鈴；結(jié)論制3矮：*葡**歸*G繁DP獅保持歉較快果速度暮的增礎(chǔ)長，潤并有恒加快孤增長墓的趨哥勢；結(jié)論調(diào)4叛：五雖大產(chǎn)削業(yè)鎮(zhèn)肥強(qiáng)力跟驅(qū)動(dòng)銅，成眾為驅(qū)何動(dòng)*劉*經(jīng)傷濟(jì)發(fā)章展的疏五大賴引擎斗；結(jié)論陽5沸：人獸口穩(wěn)傍步增圣長，驢人均爹收入編迅速豬提高傅，拉誼動(dòng)巨奸大居激住需譯求。經(jīng)濟(jì)秧持續(xù)炮快速趕發(fā)展賺、惠仍博城茂市一登體化攏帶來輩巨大棉的居聾住需舉求26發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展20畏06艦?zāi)?砍*G徒DP達(dá)到26隆3.輩99億，幻玉人均懷國內(nèi)玩生產(chǎn)崇總值愈21殺22梢3元業(yè)(申折合掏美元愉為$室26鑼53嶄)目前忌**連房地亡產(chǎn)市且場進(jìn)鞠入快淋速發(fā)康展階倦段，叛生存跳、改叮善需坊求兼限有，農(nóng)數(shù)量吹與質(zhì)粒量并傅重!房地魂產(chǎn)市拉場22703稍年后零發(fā)展耍開始綱提速持：在大貿(mào)工業(yè)奮的帶今動(dòng)下黨，自杏03貴年后含**盈房地掀產(chǎn)市子場已展步入霉高速佳發(fā)展深期。06睛年進(jìn)貴入發(fā)凍展新客階段環(huán)：尤其掀隨著患榕城耗華庭虧、華挽桂園楊、置見信花跡園等乒中高科端項(xiàng)座目的咽入市讀，在戚提升克了居是住品架質(zhì)的鞭同時(shí)霞也有瓦力拉供高了償住宅壞成交想均價(jià)獵。03閃年后忙，發(fā)瞇展開刊始提卡速06忙年，組進(jìn)入強(qiáng)發(fā)展雕新階苦段房地父產(chǎn)市籃場出現(xiàn)床供需呆兩旺惰、行填業(yè)加釣速發(fā)或展的蝕態(tài)勢數(shù)據(jù)巧來源哀：*姻*縣米政府床網(wǎng)站**除未來插住房謊供應(yīng)信狀況乖（2僵00鞋6-銅20各10鹽）年份商品房建設(shè)面積（萬㎡）政策性住房建設(shè)面積（萬㎡）200621.52.3200722.33.1200823.71.9200924.32.9201024.83.1數(shù)據(jù)纏來源機(jī)：《養(yǎng)**舍縣住釣房建悉設(shè)規(guī)古劃（駁20已06湯-2坊01擇0）緒》28數(shù)據(jù)腐來源嫁：《罷**禾縣住死房建舍設(shè)規(guī)亮劃（昏20茶06束-2復(fù)01浩0）糖》根據(jù)籃“*永*住所房建深設(shè)規(guī)宮劃狀哨況（爸20序06者-2辰01特0）厘”，予在規(guī)系劃期攜內(nèi)，衛(wèi)將把縣城掛東區(qū)、北區(qū)及石唐灣（富鎮(zhèn)）染、園支洲（歌鎮(zhèn)）鳳、長次寧（菊鎮(zhèn)）析、龍撇溪（斑鎮(zhèn)）腰等經(jīng)萬濟(jì)較部發(fā)達(dá)彈鎮(zhèn)區(qū)環(huán)作為軌新增鏟住房蘇建設(shè)壓重點(diǎn)多發(fā)展醫(yī)的地推區(qū)，落將繼材續(xù)對避這些家地區(qū)罷在土褲地供標(biāo)應(yīng)、麻基礎(chǔ)姜設(shè)施撫、公光共設(shè)聯(lián)施和難建設(shè)千資金摸等方瘡面給最予優(yōu)對先安棗排。東山桐片區(qū)淺發(fā)展室勢頭秒較猛警，隨嶺著行廚政新費(fèi)區(qū)的衡進(jìn)一頂步啟辨動(dòng)，劫北區(qū)去的發(fā)越展也悶將得幟以提驅(qū)速一景先大廈東森佛華庭城市衫綠洲城市途山麓華桂喂園榕城拌華庭華達(dá)榴花園置信鳴花園老城耽區(qū)供應(yīng)翅量極介少城北祖片區(qū)未來弟行政悉中心醒，中高匙端樓謙盤集劣中區(qū)坐域；代表船樓盤扔：榕城螞華庭饞、華窄達(dá)花酒園主流志價(jià)格蔥：1拳80蹄0-遼23筍00羅元/毯平米東山振片區(qū)商業(yè)栽文化裂中心物，高端熔集中獸區(qū)域紙；代表懷樓盤啦：城市掀綠洲諸、婚城市暫山麓主流互價(jià)格綿：2偉30迎0-表28陰00窄元/據(jù)平米**器房地仇產(chǎn)競嬌爭格饒局—傾—”苦楚漢駱”爭挖霸，竹中高俱端樓括盤拉粗升市乎場價(jià)稈格29所在片區(qū)項(xiàng)目名稱發(fā)售時(shí)間均價(jià)價(jià)格漲幅（2007年1-6月）月銷售量銷售率老城區(qū)一景大廈06年12月開始內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)2100元／㎡接近售罄，價(jià)格無變化約40套95％東山片區(qū)城市綠洲07年春節(jié)期間開盤均價(jià)2500元／㎡提價(jià)約120元／㎡,增長5%約60套90％東森華庭07年4月18日開盤均價(jià)2000元／㎡提價(jià)約100元／㎡,增長5.6%約60套80％華桂園06年8月開盤均價(jià)2300元／㎡提價(jià)約150元／㎡,增長7%約20套85%置信花園06年12月開始內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)2200元／㎡提價(jià)50元／㎡,增長4.8%約15套57％城市山麓07年5月1日洋房2600元／㎡，聯(lián)排4800元／㎡提價(jià)100元／㎡,增長2~4%洋房約30套，聯(lián)排約40套——城北片區(qū)榕城華庭06年10月開盤均價(jià)2400元／㎡提價(jià)200元／㎡,增長8%44套70％華達(dá)花園06年11月入市三期均價(jià)2200元／㎡提價(jià)200元／㎡,增長10%32套88％項(xiàng)目衡綜合皺銷售沸狀況晴表：市場康均價(jià)條約2鄭20盾0元御／㎡尤，增紛長較臂快春節(jié)匆后普鐘遍提除價(jià)1供00源-2蔬00搜，增貨長4狡~8陳%，析預(yù)示拉市場陡需求乓趨大月銷俱售量多在40散套左猜右半年賣銷售汗率多貼在7悄0—丈80統(tǒng)％30商品梳房供梅應(yīng)結(jié)竿構(gòu)—跑—高匆中低罩檔皆邀有供喉應(yīng)，只中檔絨樓盤寒為市得場主貸流高檔緒樓盤斗：城匆市山穿麓、僵城市押綠洲到、25耕00康以上20井00刑—2輩50膊020妨00周以下中檔倆樓盤軟：榕城暴華庭癢、東眠森華織庭、鵲華桂頂園、紛置信情花園瓜、華缸達(dá)花過園…軍…低檔垃樓盤駝：一景槐大廈憲……31東森歡華庭一景探大廈主力羊戶型霞面積居（M2）項(xiàng)目城市改綠洲50對㎡80應(yīng)㎡12鐵0㎡15敗0㎡18卻0㎡40鐘㎡華桂罰園華達(dá)痰花園置信跳花園榕城費(fèi)華庭城市藥山麓10惜0㎡60疲㎡70況㎡在售描主力顛戶型歌——戶三房護(hù)、四限房為賴**少縣城王的主邪流戶船型，浸70磚—1誦00假之間溪市場燥空白市場空白32受交嚼通區(qū)尸位及始環(huán)境釘資源閣的限克制，均大戶習(xí)型居屑家產(chǎn)色品銷催售速瓦度相謠對較疤慢，熱中小窗居家邁產(chǎn)品膠速度模較快現(xiàn)日狀戶型面積套數(shù)套數(shù)比一房656432%大二房1033216%三房106-1129648%合計(jì)200100%榕城男華庭麗面積10避0%86桶%60莖%三房大二脂房一房榕城棚華庭病銷售貫速度33地址**大道以北，鄰近汽運(yùn)西站銷售率共推442套，90％銷售率；其中小戶型（1房及2房）銷售率100%基本情況占地10萬平方米，總建面共38萬平方米，容積率3.77客戶公務(wù)員／金融、銀行、通訊系統(tǒng)職工／周邊個(gè)體經(jīng)營者，深圳客戶20%賣點(diǎn)鄰近縣行政新區(qū)，靠近老城區(qū)。主力戶型1房65㎡，2房101㎡，3房105-115㎡，4房129-136㎡小區(qū)鳥瞰圖價(jià)格起價(jià)2100，均價(jià)2300典型火樓盤匪——淡榕城派華庭苗情況蠟分析34典型喪樓盤順——紗榕城飽華庭擇項(xiàng)目勤戶型昌特點(diǎn)沈分析1房林戶型底（6河5平望米）調(diào)特點(diǎn)匆：可變亮空間飄窗客廳胸超大啄陽臺(tái)飄窗超大襖陽臺(tái)飄窗2房林戶型?。?患03塘平米覆）特車點(diǎn)：可變矩空間飄窗客廳緒超大葉陽臺(tái)可變底空間超大意陽臺(tái)35地址**縣商業(yè)東街東端，森林公園一側(cè)銷售率約98％基本情況共1200套小高層單位，本期共420套客戶深圳、東莞投資客，本地少量高端客戶。賣點(diǎn)座擁3000畝省級東山森林公園稀缺資源。主力戶型主力戶型面積122—274㎡的三、四房小區(qū)鳥瞰圖價(jià)格臨路12層小高層均價(jià)2200；小區(qū)內(nèi)16層小高層均價(jià)2700；均價(jià)2500；典型疏樓盤覺——登城市謎綠洲乳情況涌分析36典型慌樓盤短——棵城市幕綠洲軌項(xiàng)目昌戶型仔套數(shù)壩比（要一期袋）戶型小高層3房3房4房復(fù)式面積（平米）126-129142-144160205套數(shù)2061043210比例（套數(shù)比）59%30%9%3%分析蕉：小高慎層以盆中3牙房、孩大3額房為走主，裹滿足礦中高娛端客充戶的睜需求37典型浩樓盤砌——予城市縣綠洲噸項(xiàng)目尾戶型楚特點(diǎn)糖分析小高踐層戶造型特喉點(diǎn)：設(shè)入螞戶花由園飄窗客廳頁超大窮陽臺(tái)27世0°于飄窗入戶祥花園超大諸陽臺(tái)38地址商業(yè)東街東段以北。銷售率首期銷售95％，2房銷售率100%。基本情況占地3.5萬平方米，總建13.5萬平方米，容積率3.8，總戶數(shù)607戶，由2棟多層、5棟小高層圍合而成?？蛻舯镜卦∶瘢畽C(jī)關(guān)人員及附近生意人。賣點(diǎn)鄰近森林公園，靠近主城區(qū)。主力戶型首期二房109㎡，三房131平方米～148平方米；二期三房139平方米～144平方米，四房175平方米小區(qū)鳥瞰圖價(jià)格臨路多層均價(jià)2000；小區(qū)小高層預(yù)計(jì)均價(jià)2400。典型積樓盤慨——指東森翼華庭勵(lì)情況性分析39典型局樓盤柿——牧東森策華庭足項(xiàng)目脾戶型褲特點(diǎn)匙分析小高邁層戶鐮型特豈點(diǎn)：南北客通透飄窗客廳道超大菠陽臺(tái)飄窗超大恭陽臺(tái)4020窯07東森括華庭推出鑄小高腥層13貍.5所萬㎡華桂失園推出撿小高痕層租約8天萬㎡城市解山麓推出鈔小高企層、女別墅賭，總紐奉規(guī)模蘭6.票5萬悠㎡競爭笛項(xiàng)目娃推售換時(shí)間籠表城市消綠洲推出剖小高論層38胸萬㎡20伸08華達(dá)盾花園推出膊小高紗層為殘主約蛾12鏟萬㎡3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度4季度置信臟花園推出削小高乎層6循萬㎡榕城當(dāng)華庭推出道小高遮層巴38小萬㎡20采08勝年下態(tài)半年綱市場封推售花量約情30進(jìn)萬平街米，矮大部鮮分為揪小高錘層本項(xiàng)結(jié)目推出覽約1抖3萬蘆㎡41房地裕產(chǎn)市肢場分欠析的旨主要刮結(jié)論擺：結(jié)論犧1籠：*披*房寨地產(chǎn)曾市場陽進(jìn)入快速旨發(fā)展砌階段，生碰存、改善蕩需求兼有滔，數(shù)宋量與躍質(zhì)量騾并重嫩；結(jié)論簡2其：房歡地產(chǎn)黑出現(xiàn)供需準(zhǔn)兩旺賭、行陷業(yè)加睬速發(fā)仆展的態(tài)抓勢；結(jié)論喪3喘：高剛中低俯檔皆燃有供隸應(yīng)，中檔脂樓盤嶼為市普場主脊流；結(jié)論逢4堪：三韻房、歪四房朗為*酬*縣庭城的孩主流伯戶型倉，70則—1的00光之間芝市場籃空白；結(jié)論避5察：受造交通棄區(qū)位貝及環(huán)孩境資傻源的彈限制擱，大壇戶型蝕居家看產(chǎn)品依銷售孤速度悶相對醉較慢叫，中小呼居家拿產(chǎn)品忍速度糊較快；結(jié)論耗6濾：20削08冠年下頌半年駛市場泡推售灶量約干30混萬平仗米，大扎部分唯為小示高層42客戶分析3分析呈目標(biāo)分析您方法調(diào)研珍分析慨結(jié)論431分析占目標(biāo)調(diào)查米分析辨**顧中高浪端客銅戶群筐體產(chǎn)遠(yuǎn)品偏悼好、姿需求暮面積匯、承配受價(jià)什格、質(zhì)購房舍關(guān)心己因素增等，姐進(jìn)而橋指導(dǎo)揭定位課及物虧業(yè)發(fā)懷展建勻議44分析湯方法2訪談對象代表人訪談人數(shù)企業(yè)主/生意人何先生、潘先生、涂先生、程先生、周先生、王先生等6人政府客戶費(fèi)科、王所長、黃女士、張先生、劉先生、曾科、李先生8人事業(yè)單位藍(lán)先生、賴先生、歐陽先生等11人企業(yè)客戶吳先生、譚小姐、李先生14人工廠客戶張小姐、陳先生、李先生等13人合計(jì)52人訪談45調(diào)研務(wù)分析削問題3內(nèi)容有關(guān)細(xì)分市場客戶行為的相關(guān)問題客戶問卷調(diào)研客戶置業(yè)看重的因素？客戶意向的戶型？客戶意向的面積？客戶承受的總價(jià)及單價(jià)？46環(huán)境承/景襲觀、膛物業(yè)鼻管理謊、價(jià)溝格等拉成為進(jìn)調(diào)查絕客戶頭最為顏看重芹的因幣素客戶俯看重站的因舅素依睛次為蔥：環(huán)鬼境/景觀骨、物蔑業(yè)管環(huán)理、若價(jià)格項(xiàng)、位袋置、歸交通怒、配海套等47客戶結(jié)需求繭的面示積集閘中在釋80則-1拜40何M2土；三房架、四沿房的蛛客戶各追求桐產(chǎn)品抹的舒漆適性秋；兩房預(yù)客戶口占一進(jìn)定比輔例。舒適涼型三能房受起客戶蕉青睞48客戶摘能承爪受的帳總價(jià)源在2虜0萬唇元以裙上有跑82寇%瓣；客戶鳳能承罰受的醫(yī)單價(jià)河在2佛00服0元猴以上朱有6片5%燙?？蛻袈誓艹袎氖茌^衰高的徒單價(jià)天及總輛價(jià)49中端輔客戶郵傾向數(shù)二房厘、三改房、按四房羽，高過端客饅戶有啦大戶桿型需菠求客戶分類購房關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型私營企業(yè)和工廠主社區(qū)形象、景觀、品質(zhì)、物業(yè)管理、停車條件經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，要求大面積廚衛(wèi)和陽臺(tái)，注重社區(qū)安全性，對價(jià)格不太敏感，短期內(nèi)付完樓款四房、五房、復(fù)式、別墅公務(wù)員和企事業(yè)工作人員價(jià)格、品質(zhì)、物管、戶型舒適性已有單位房，有購買能力，有部分隱性收入兩房、三房、四房個(gè)體老板小區(qū)環(huán)境、風(fēng)水、做生意方便、價(jià)格有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對總價(jià)敏感，喜歡小恩小惠三房、四房TOHO、工業(yè)區(qū)高管社區(qū)形象、品質(zhì)、戶型舒適性、物業(yè)管理、停車位見多識(shí)廣，多次置業(yè)，理性成熟，注重性價(jià)比，對價(jià)格不敏感三房、四房、

TOHO周邊村鎮(zhèn)原居民小區(qū)環(huán)境、戶型、風(fēng)水、價(jià)格已有自建房，多數(shù)為子女購買或子女為獨(dú)立生活而購買兩房、三房、四房、復(fù)式深圳度假投資客戶性價(jià)比、社區(qū)價(jià)值經(jīng)常奔波珠三角等地，對各地房地產(chǎn)均有所了解，精明，喜歡對比兩房、三房、4房企事業(yè)單位工薪階層價(jià)格、周圍環(huán)境、上班方便價(jià)格承受力較弱，對價(jià)格很敏感，兩房、小三房初步吐鎖定敵私營術(shù)企業(yè)稱和工掩廠主安、公宮務(wù)員消和企櫻事業(yè)脅工作漲人員早、個(gè)奧體老洋板、暑工業(yè)允區(qū)高譜管是疑項(xiàng)目刷主要命目標(biāo)幅客戶正！50調(diào)研竟分析倍結(jié)論3內(nèi)容有關(guān)細(xì)分市場客戶行為的相關(guān)問題客戶問卷調(diào)研客戶置業(yè)看重的因素？客戶意向的戶型？客戶意向的面積？客戶承受的總價(jià)及單價(jià)？環(huán)境胃/景膚觀、略物業(yè)戰(zhàn)管理醒、價(jià)剝格等財(cái)成為值客戶爆最為刪看重決的因聞素；舒適乏型三蟲房受鵝客戶櫻青睞女；客戶芬需求杠的面努積集識(shí)中在愧80耍-1剖40排M2辨；客戶壁能承無受較岸高的柴單價(jià)和及總雨價(jià)。51案例借鑒4案例曲的篩賞選案例敵的啟末示項(xiàng)目寫的“翠核心復(fù)競爭翼力”52選取哥的案筆例與本聾項(xiàng)目牛區(qū)位霜相似已、容川積率宇相近值、所傍處市婆場環(huán)抖境類抱似的織樓盤項(xiàng)目名規(guī)模建筑類型戶型惠州美地花園城占地面積：6萬總建面：18萬容積率：3多層小高層主力戶型：2房60-70平米,3房90-100平米53美地愧花園享城和興本項(xiàng)怕目契絨合度僚很高一期豬市場徑上取俱得的班成功討，開即發(fā)商尿片區(qū)休品牌狠影響呆力強(qiáng)克?！痢僚灤鋱@休、雅根園、永嘉園弓的成栽功，隔在市故場上胸贏得惡了口露碑，吳品牌竄知名寺度高顯。項(xiàng)目凈位于看城西盒，配折套缺捉乏，獄屬于元非市聚場熱醫(yī)點(diǎn)片支區(qū)項(xiàng)碑目；占地勻面積震：6貴.5臨萬㎡持,總和建筑腎面積搖：約臣13拾萬㎡啄,歷容積仇率約震2河南盞岸離悟市區(qū)敵有一瞇定距督離，傲配套好缺乏授，屬狀非市率場熱絹點(diǎn)片勺區(qū)（趣20迷05幟-2炭00毅6年欲）；占地征面積爐：總步占地謹(jǐn)6萬蛋㎡寄，建艷面1江8萬覆㎡,刑容積諷率3；惠州揚(yáng)經(jīng)濟(jì)肚快速啦發(fā)展姨；**糕經(jīng)濟(jì)歇發(fā)展價(jià)迅速揚(yáng)；54產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值均價(jià):30攜00鍛元/壇平米輝~4掃00倚0元魯/平衰米在非戶熱點(diǎn)猴置業(yè)蠅區(qū)域兔樹立缸高尚領(lǐng)住宅汪形象載。美地戚花園捷城—桃—毯非熱竊點(diǎn)置懇業(yè)片頂區(qū)產(chǎn)公品創(chuàng)饒新經(jīng)甘典案雅例2萬究多平料方米雄的地雁中海父風(fēng)情襲園林隆，8均00霜0平企方米語的水忘景中劫庭拆，重職點(diǎn)學(xué)騾校南射山實(shí)緩驗(yàn)學(xué)目校。片區(qū)囑初次誼置業(yè)表者、窄有三掩緣關(guān)葡系的學(xué)深圳雹客戶談、白環(huán)領(lǐng)。以“械高附壘加值熟的花籍園式丈小區(qū)壟”產(chǎn)落品創(chuàng)糊新給斜客戶禮以及泳給整跳個(gè)市番場帶善來了慢新的陶感受福。線上條各大撕媒體邊的推躍廣以鞭及線科下有傲效的勞針對驅(qū)性客孤戶營百銷。高出浸片區(qū)引均價(jià)蕩30擴(kuò)0元清，同它時(shí)實(shí)瞧現(xiàn)快同速銷剪售55美地摔花園長城案洽例的陪啟示形象計(jì)、產(chǎn)還品、陶附加求值的攪鮮明趟表現(xiàn)糕帶來博價(jià)值攪提升川，價(jià)貫格上勻漲通過打造此精品,支撐歐項(xiàng)目眉高價(jià)手；產(chǎn)品軟的全據(jù)面更臺(tái)新?lián)Q姨代，布蕩局、戲平面慶、戶刺型等繼都有紡創(chuàng)新土；強(qiáng)勢仰的概吩念營減銷，依仁靠推它廣好蠢的產(chǎn)奏品加戚好的所概念紹取勝注市場洲。56本項(xiàng)盆目：“1瘋+3尸”影：環(huán)繡境+系產(chǎn)品——加客觀拿性；孩典型牧的項(xiàng)作目成飽功要蹲素和玩高價(jià)肉樓盤禍的充功分條未件——癥體現(xiàn)帽“項(xiàng)坦目價(jià)顏值”——器完善親服務(wù)尸，體眾現(xiàn)品釋牌『客觀足性』主動(dòng)肅式被動(dòng)際式『主觀飄性』3淺14錫2本項(xiàng)妻目的膽“核譯心競蜘爭力故矩陣下”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新圣進(jìn)者鄰）（品峽牌）（社鞠會(huì)資雪源）（自尼然資砍源）根據(jù)策前面親的3委C分妙析57本項(xiàng)呼目的嶺戰(zhàn)略代導(dǎo)向基于銅總體戴定位甘和發(fā)溉展戰(zhàn)劑略：總體淋定位狠和發(fā)屑展戰(zhàn)捷略：飄領(lǐng)導(dǎo)聽者？稈補(bǔ)缺板者？渾挑戰(zhàn)籍者？遼追隨蘋者？補(bǔ)缺揀者領(lǐng)導(dǎo)觀者挑戰(zhàn)襯者戰(zhàn)略平定位規(guī)劃勺位置都有優(yōu)史勢有稀均缺資市源品牌薯發(fā)展特商做超驢級競切爭者通常杜高質(zhì)裁高價(jià)隆，標(biāo)資桿物準(zhǔn)業(yè)戶型初配比鋸無明沒顯差約異化結(jié)果條件尋找車市場嫩缺乏捕產(chǎn)品有潛乖在客但戶群品牌誦、一叨定實(shí)胡力市場講較成賄熟，辯細(xì)分蒜市場劫明顯擁有卷獨(dú)特?cái)D資源建立挖新價(jià)搬值體盲系戶型心配比照差異偉化改變倍游戲薪規(guī)則可能喚形成夜高價(jià)市場方快速身消化戶型予配比饑差異畜化競貞爭追隨樹者搭便桌車，受借勢占據(jù)駐一定填市場閣份額價(jià)格河難以好突破無資陵源優(yōu)城勢不具跨備比限較優(yōu)抹勢產(chǎn)品午差異看化、攤搶占販?zhǔn)袌鐾蓊~58項(xiàng)目定位5客戶琴定位產(chǎn)品箱定位價(jià)格旗預(yù)測形象尸定位經(jīng)濟(jì)勿測算59客戶蝕分類

游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶本地端人(置生意鈴人、睬政府源職員裙、企鄙業(yè)中奴高級源職員斃等)豬、能深圳表廣州盈三緣血關(guān)系脂客戶惠州蝦本地粥成熟打投資椅者、豎周邊腹生意廁人，班外地激純投笑資客周邊券鎮(zhèn)區(qū)液（如己湖鎮(zhèn)星、園開洲，著其他墨鎮(zhèn)區(qū)昂等）比居民旅游寧、度漆假、躁保值倒需求結(jié)合蘋項(xiàng)目降發(fā)展炊戰(zhàn)略覽和市戲場、防客戶宵分析意，我扣們將部本項(xiàng)葛目的膛目標(biāo)纖客戶滋群定朽位為遭：客戶假定位160生意抗人：年齡崇30頑-4壯5歲販之間群，多域有1凳-2沃名子踏女，欲市區(qū)鍛或工缸業(yè)區(qū)僑工作譜；**當(dāng)及周彎邊做麻生意輪，家纏庭經(jīng)切濟(jì)實(shí)雖力較評強(qiáng)，武部分壺?fù)碛锌邓郊覉?jiān)車；目前抹多居翁住在夠商品府房或嘴出租結(jié)房，課追求灑居住宜生活百品質(zhì)棚、環(huán)妥境舒裂適，殃有改刺善需紐奉求；購房木核心氏驅(qū)動(dòng)棚力：屠1、波改善揚(yáng)居住訪品質(zhì)毀；2辜、投很資。政府偏職員多：年齡罷上，險(xiǎn)多在森30攝-4瓜5歲盛之間捧，多易有1港-2投名子噴女，談大多罵數(shù)在蜂市區(qū)職工作打；為政塊府事催業(yè)單瞞位工師作人枝員，員多為編大學(xué)怕學(xué)歷僑，多疫年的徒積累鑼，有鈔一定特職位襖，隱志性收令入較霜高，見經(jīng)濟(jì)長實(shí)力值強(qiáng)，飼相當(dāng)宋部分閥客戶泰擁有建私家活車；目前吵多居少住在濫單位蕩宿舍搏或自迷建房憑，對粥環(huán)境扁不滿故意，嚴(yán)有改芳善需毅求；注重糠生活危品質(zhì)數(shù)，能靜接受毯有品臭味、商高品尿質(zhì)的博新事日物；閑暇渣多好夸會(huì)友魄于酒登樓/研茶樓畝、打應(yīng)牌，擔(dān)有一漁定的朋社交偷圈子綁，置避業(yè)存香在攀姓比、粗依附醉心理芹；購房預(yù)核心糕驅(qū)動(dòng)庫力：廣1、旱滿足礎(chǔ)居住分需求綁；2嫩、改稼善居顯住品壘質(zhì)；遺3、顏虛榮叼心。企業(yè)擱中高適級職伴員：年齡陡30槽-4斜0歲偏之間峽，大改多在當(dāng)周邊肢工業(yè)委區(qū)工掏作；大多設(shè)工作半于私蜘營企袋業(yè)，血技術(shù)權(quán)人員我或擔(dān)展任企墳業(yè)管兩理者佩，家膠庭經(jīng)寫濟(jì)實(shí)腿力較紀(jì)強(qiáng)，佳部分愧客戶勞擁有置私家聯(lián)車；目前老多居我住在蹤蝶單位丑宿舍存、商肢品房環(huán)，對擱環(huán)境億不滿異意，堅(jiān)有改走善需成求；多為僑大學(xué)或?qū)W歷妖，性主格上懲，進(jìn)樓取心短強(qiáng)，研追求累時(shí)尚躍、品董味；購房僅核心煙驅(qū)動(dòng)撥力：抓1、眠改善啦居住譯品質(zhì)且；2緩、投程資。項(xiàng)目洗目標(biāo)揪客戶女描述客戶棒定位1他們仆——是*分*中膝產(chǎn)階閑層的議代表墨，社姨會(huì)中石堅(jiān)，迎具有帽較強(qiáng)路的購篩買力跌。61美地書花園挎城二芽期產(chǎn)臭品戶型面積套數(shù)套數(shù)比二房76-828023.81%中三房107-1205215.48%大三房120-13718855.95%四房145164.76%合計(jì)356100%91尤%87害.1骨%6.丟25坡%四房中三煩房二房美地?cái)?shù)花園譽(yù)城二險(xiǎn)期銷花售速挺度43狂.6蟲2%大三圈房備注第：美灰地花挑園城瞇一期喬，戶畫型為撇1房支-3艘房，旺暢銷墓戶型魄為兩茂房暢銷休戶型抵分析汗——幅美地帖花園坡城，甚2房育暢銷案例62項(xiàng)目獵產(chǎn)品柜定位敗思路規(guī)律敢：客瞎戶對疫總價(jià)紡的承井受能茶力是蚊跳躍聰式的依，不端是呈之曲線昆增長造的。戶型比率的確定承受總價(jià)和所需戶型進(jìn)行交叉分析可以缺承受瞇總暢價(jià)預(yù)期遞均價(jià)需求聲面積各戶逮型的使面積士區(qū)間所需歐房型÷÷各戶說型面州積區(qū)村間的暮確定產(chǎn)品小定位263主力種需求求中，撫兩房導(dǎo)能夠?yàn)⒊惺軐?5濁萬以之上總僻價(jià)的亡客戶泰占到創(chuàng)23腎.1遣%；三房餐能夠麗承受純25貪萬以琴上總躬價(jià)的歐占到磚38議.5雅%；四房秩能夠茅承受野30津萬以這上總也價(jià)的井占到趣7.所7%踢；產(chǎn)品價(jià)定位晚——杰邏輯梁思路怒戶重型比柱例確崇定承受總價(jià)16-20萬21-25萬26-30萬31-40萬40萬以上共計(jì)兩房7.7%15.4%－－－23.1%三房3.8%15.4%23.1%15.4%57.7%四房－－11.5%3.8%3.8%19.2%共計(jì)11.5%30.8%34.6%19.2%3.8%100.0%戶型可實(shí)現(xiàn)比例轉(zhuǎn)化比例兩房23.1%33.3%三房38.5%55.6%四房7.7%11.1%產(chǎn)品題定位264戶型拌調(diào)整有一偵定的健客戶戴需求當(dāng)；控制鍋總價(jià)甩，降甘低風(fēng)穩(wěn)險(xiǎn)；適當(dāng)蜂降低白戶型進(jìn)面積納，實(shí)銀現(xiàn)快舉速銷悉售。建議活適當(dāng)威增加單兩房繡比例瘋,減壯少四撿房比屠例65產(chǎn)品陵定位結(jié)合竟客戶成承受庫總價(jià)純（5話0萬路以下獄）和創(chuàng)意向皮面積璃，建塵議控糾制面料積，望同時(shí)影贈(zèng)送謠面積紐奉以增淹加附致加值斤和產(chǎn)問品亮姻點(diǎn)。戶型二房三房四房合計(jì)65-75m280-90m2100-120m2120-140m2140-160m2面積7085110130150-套數(shù)374462357151441193套數(shù)比31%39%30%13%4%100%總面積261743926239262196316544104698面積比20%30%30%15%5%100%創(chuàng)新蚊戶型架2+并166地塊邊示意腎圖地塊狹價(jià)值悟分析D區(qū)<<B區(qū)A區(qū)山景20園林景觀40私密性30可塑性20噪音-10合計(jì)100A區(qū)12332213-872B區(qū)15352514-584C區(qū)14382716-392D區(qū)16352514-585E區(qū)18362615-491產(chǎn)品赴定位2C區(qū)A區(qū)E區(qū)B區(qū)D區(qū)E區(qū)C區(qū)<<67產(chǎn)品森布局唉建議在地烏塊價(jià)夢值高棋處排亞布價(jià)古值高鏈的產(chǎn)果品（宏四房刷），羽地塊煮價(jià)值性較低藍(lán)處以微排布秒創(chuàng)新精產(chǎn)品惰來提篇高地蛋塊價(jià)淺值地塊計(jì)受噪旨音影襯響，哭通過往創(chuàng)新填產(chǎn)品仙提升估項(xiàng)目熟價(jià)值染,以但及規(guī)尿劃小恨面積違產(chǎn)品高規(guī)避布市場烏風(fēng)險(xiǎn)洋.地塊件價(jià)值楊較高跌,環(huán)悉境較蘋好,卵排布策三房迫產(chǎn)品帶.地塊手價(jià)值錫最高凳，私擦密性衣強(qiáng)，段四房卻樹立貞項(xiàng)目刻標(biāo)桿趕產(chǎn)品盟.產(chǎn)品睜定位2戶型二房三房四房合計(jì)65-75m280-90m2100-120m2120-140m2140-160m2面積7085110130150-套數(shù)360360390186881384套數(shù)比26%26%28.2%13.4%6.4%100%總面積2520030600429002418013200136080面積比18.5%22.5%31.5%17.8%9.7%100%二房三房四房會(huì)所幼兒碑園68市場秩比較術(shù)法：比較閱樓盤碎——酒”榕乓城華始庭”桿、“廢城市級綠洲旨”市場幸比較繭本項(xiàng)吼目的派靜態(tài)而價(jià)格舊為：22使11元/平米——耕小高厘層本項(xiàng)嗎目榕城個(gè)華庭城市喬綠洲

地段及配套產(chǎn)品自然資源園林項(xiàng)目品牌物業(yè)管理總分比準(zhǔn)系數(shù)權(quán)重202020151510100

榕城華庭14161313138770.95城市綠洲16151812127800.91本項(xiàng)目10151313148731樓盤名稱參考價(jià)格(元/M2)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)榕城華庭23000.95218170%1526城市綠洲25000.91228130%684本項(xiàng)目-1-100%2211

備注裕：本峰價(jià)格沉僅作先參考斷，實(shí)呆際實(shí)換現(xiàn)的弓價(jià)格慨必須鴿與具譜體實(shí)珍現(xiàn)情史況相寒結(jié)合鞠，同橫時(shí)依遇據(jù)當(dāng)衡時(shí)的志市場侍和客君戶情傲況而注定。價(jià)格太預(yù)測36920布08闊年中詳項(xiàng)目給推出亭市場動(dòng)態(tài)鋒均價(jià)辱預(yù)估養(yǎng)：24圈32括—2盡54銀2元/擦m2目標(biāo)均價(jià)＝市場比準(zhǔn)價(jià)×（1+綜合溢價(jià)系數(shù)）綜合么溢價(jià)蒜（產(chǎn)饞品、遣品牌鳥、營錢銷等害）+頑自然辜增長兄帶來央的1研0％誼—1拉5％轉(zhuǎn)的溢床價(jià)空究間動(dòng)態(tài)委價(jià)格預(yù)預(yù)估繼——書小高幣層價(jià)格腸預(yù)測370市場榨比較翠法：比較今樓盤粒——幼”城宮市山嘴麓”繩、“獎(jiǎng)東森損華庭肅”市場淘比較怨本項(xiàng)慌目的翁靜態(tài)蘇價(jià)格益為：23脫42元/平米——核多層鐵洋房本項(xiàng)斑目東森瓶華庭城市縱山麓

地段及配套產(chǎn)品自然資源園林項(xiàng)目品牌物業(yè)管理總分比準(zhǔn)系數(shù)權(quán)重202020151510100

城市山麓14151713137790.97東森華庭15141712116751.03本項(xiàng)目10181314148771樓盤名稱參考價(jià)格(元/M2)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)雅居樂26000.97253460%1521東森華庭20001.03205340%821本項(xiàng)目-1-100%2342備注逗：本訴價(jià)格宴僅作犬參考贈(zèng)，實(shí)含際實(shí)自現(xiàn)的償價(jià)格掉必須貢與具襯體實(shí)閘現(xiàn)情群況相關(guān)結(jié)合毒，同縣時(shí)依課據(jù)當(dāng)廢時(shí)的敏市場唯和客次戶情漫況而喚定。價(jià)格燒預(yù)測37120傳08哥年中線項(xiàng)目齊推出迎市場動(dòng)態(tài)謝均價(jià)干預(yù)估棋：25斃76芝—2帶69接3元/便m2目標(biāo)均價(jià)＝市場比準(zhǔn)價(jià)×（1+綜合溢價(jià)系數(shù)）綜合鄉(xiāng)豐溢價(jià)竊（產(chǎn)鑰品、雹品牌俱、營巨銷等搬）+寸自然赴增長貴帶來襪的1備0％耽—1顯5％怒的溢嗎價(jià)空抓間動(dòng)態(tài)牽價(jià)格膨預(yù)估煤——罩洋房價(jià)格亂預(yù)測372推廣續(xù)案名朱建議邊：××·熙園形象潮定位生態(tài)剖花園櫻城花園炕城：遍明確肺檔次賤，滿鳥足心央理訴伙求生態(tài)己、規(guī)劇模形象義定位373項(xiàng)目領(lǐng)定位形象救定位客戶定位產(chǎn)品才定位價(jià)格庭定位生態(tài)無花園控城生態(tài)鍵、規(guī)稈模核心租客戶——本地蛾人(伍私營漢企業(yè)蹄主、大政府份中高遲級公獎(jiǎng)務(wù)員鴿、企富業(yè)中撓高級悼管理犧人員兩)調(diào)、深因圳投夢資客坊戶重要瘦客戶——惠州粉本地嘉成熟謝投資予者、抄周邊瘡生意送人、擇本地鎖原住耳民游離廟客戶——撲周邊尸片區(qū)連（如袍東源旱、龍最川，孝其他械鎮(zhèn)區(qū)長等）水居民戶型兩房怨：65不-7陵5m舒2，編套數(shù)胸比1愁9%數(shù);80蓮-9墳0m拜2，否套數(shù)魂比2匙2%凳；三房籃：10呆0-貍12此0m烘2套數(shù)猜比3山2%芝;12主0-送14駱0m稼2套數(shù)投比1遞8%付;四房緊：14葬0-跡16珍0m換2套數(shù)肝比1悶0%。價(jià)格20酸08搖年中棒預(yù)期催：小高窮層2雪43皮2—番25煩42雨元/穴平米多層收25站76針-2加69牛3元缸/平所米74總體齡實(shí)現(xiàn)螺價(jià)值暮經(jīng)濟(jì)閉測算本項(xiàng)酷目凈利甩潤為車：27顛10萬元成本不凈利熊潤率置為12訓(xùn).9翻4%序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1銷售收入335,032,320按小高層2500元/平米，多層2700元/平米2開發(fā)成本209,416,139土建小高層1200元/平米，多層800元/平米3銷售費(fèi)用11,726,131按3.5%4銷售稅金及附加17,086,648按5.1%5管理費(fèi)用2,748,312按3.5%,2年6土地增值稅37,539,586

7利潤總額40,448,165

8所得稅13,347,894按33%9凈利潤27,100,271

10成本利潤率19.31%利潤總額/總投資11成本凈利潤率12.94%凈利潤/總投資75物業(yè)發(fā)展建議6市場撓總體兵印象產(chǎn)品愁發(fā)力誕點(diǎn)戶型惑設(shè)計(jì)磨建議總體布打造蝴建議76總體孤而言甘，高檔脂樓盤垃主打呢山景奔等外躬部資乓源和銳社區(qū)門規(guī)模源，對腿產(chǎn)品嗚自身里關(guān)注面較弱次。戶型順：功奸能性查為主駁，基舍本上秩方正舍實(shí)用斤，基膽本無稻創(chuàng)新。贈(zèng)管送面反積較騎少，艇以凸洲窗主庭；一艙些大站戶型天，戶許型結(jié)鋤構(gòu)布籠置不趴夠緊琴密，域空間迅浪費(fèi)譯較嚴(yán)答重．捐部分講戶型娘出現(xiàn)幕超大浩陽臺(tái)勵(lì)，但復(fù)其實(shí)流用性施不強(qiáng)抗。建筑救園林構(gòu)：基范本以紐奉功能奶型為熱主，舊品質(zhì)謝感不西強(qiáng)，舞缺乏非主題漲特色涼。盡管傅一些郵高檔譯樓盤脅有一置些主園題園斬林的室說法雕，但拳展示詠較少肺，推稿廣流塵于空波洞言滲語。配套不服務(wù)眠：在高做檔樓遍盤有快一些驢豪華井多功簽?zāi)軙?huì)貍所。功能干性為淺主，敵缺乏消特色艘。結(jié)論公：產(chǎn)品印有較襯大的穴突破求空間妨，全面嬌超越圈市場擁水平狐，打偷造其閘產(chǎn)品殃核心議競爭象力**糖市場畏產(chǎn)品害分析市場的總體加印象177客戶分類置業(yè)驅(qū)動(dòng)力購房關(guān)注點(diǎn)特征生意人社區(qū)環(huán)境＋尊崇感產(chǎn)品、交通、價(jià)格，看重風(fēng)水和小區(qū)園林，方便照看生意經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，家中多有小孩，注重生活舒適性政府公務(wù)員配套＋環(huán)境片區(qū)環(huán)境、生活配套，交通購物及子女上學(xué)方便經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大企業(yè)職員社區(qū)環(huán)境＋整體品質(zhì)看重朝向、采光和室外景觀和樓盤整體素質(zhì)有一定積蓄，注重品質(zhì)，喜歡安靜三緣關(guān)系深圳廣州客戶配套＋區(qū)位地段、交通、配套、總價(jià)看中升值潛力和總價(jià)結(jié)論魯：目標(biāo)毀客戶披要求克較高嶺的內(nèi)控外部崗環(huán)境狡。戶獄型方扎面，騎實(shí)用長性為平主兼央顧舒曬適性痕需求嚇；整能體形雞象方尖面，偽注重爛園林棋設(shè)計(jì)示和小致區(qū)氛垂圍的鍛營造嗚，追帽求其條尊重脫感和虹品質(zhì)藥感。需求品關(guān)鍵夢詞：篇社區(qū)好、環(huán)鏟境、施舒適押、品遮質(zhì)、云風(fēng)水目標(biāo)下客戶倚需求川分析78結(jié)合傻目標(biāo)怎客戶尼需求擴(kuò)分析播，通擊過提泛升產(chǎn)烈品競墾爭力害，延表續(xù)區(qū)抹域價(jià)弓格體福系，焰樹立漸市場村標(biāo)桿豎。突薄破點(diǎn)艇主要慕集中雁在產(chǎn)燈品創(chuàng)嶄新、虹環(huán)境劈燕、物盤管、勉會(huì)所抄、建椅筑風(fēng)柴格、雹身份玩上核心啄產(chǎn)品奇：與機(jī)居住風(fēng)基本拴功能孟直接假相關(guān)色因素頑，產(chǎn)戀品創(chuàng)蛙新至蛇關(guān)重善要外圍謀產(chǎn)品齊：核到心產(chǎn)買品外院能感倒受到哭的，稀有助西于提伴升物庸業(yè)形各象外延駛產(chǎn)品峽：產(chǎn)驢品附薦加值礦，競娛爭的庫最高厭級別核心殖產(chǎn)品篇層外圍竹產(chǎn)品羅層外延境產(chǎn)品握層戶型環(huán)境會(huì)所建筑膛風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格物管配套教育功能項(xiàng)目艷通過朋提升炮產(chǎn)品果競爭俱力，慣確立坡中高恰端產(chǎn)淺品形惡象，忠價(jià)格乖直逼耍周邊繳熱點(diǎn)飛片區(qū)秩；主要純通過創(chuàng)新陵的產(chǎn)劫品、違新穎賴的建餃筑風(fēng)黃格、筐美觀吊的園辜林景漸觀、多正規(guī)筐化的帆物業(yè)損管理輔樹立雷高檔興次物業(yè)只形象懸；以上基將成亮為本抓項(xiàng)目乓發(fā)展憂的重雄點(diǎn)。產(chǎn)品貿(mào)發(fā)力步點(diǎn)279戶型勉亮點(diǎn)晌設(shè)計(jì)混與*亦*人況居偏焦好的鳴適應(yīng)沃性建蛇議戶型2房2房（2+1）3房4房面積（平米）65-7580-90100-120120-140140-160設(shè)計(jì)要求陽臺(tái)客廳凸窗入戶花園大客廳露臺(tái)/內(nèi)庭院入戶花園大客廳露臺(tái)主臥套入戶花園大客廳露臺(tái)工人房雙主臥入戶花園大客廳大露臺(tái)工人房多功能房雙主臥類型經(jīng)濟(jì)型特色舒適戶型舒適戶型特色舒適戶型舒適戶型戶型襲設(shè)計(jì)陸建議380產(chǎn)品等全面堂升級種——悅市場繳戶型掠亮點(diǎn)產(chǎn)品灣性價(jià)棵比挖柏掘露臺(tái)內(nèi)庭熊園入戶榨花園客餐慢廳、禽主臥聽南北編通透戶型徐舒適跪性提議升凸窗可變史空間戶型荒功能得彈性寬廳辮(4.凱5米洽)設(shè)傍計(jì)功能烏空間兵預(yù)留雙主匯臥中西嬸廚房主臥層套戶型養(yǎng)功能建細(xì)化辰加強(qiáng)高廳番（3疲.9考米部谷分）芳設(shè)計(jì)躍式多面錯(cuò)采光朱空間夾層地下另室81右圖零：弧這形觀狗景陽敘臺(tái)上圖憐：臥掉室和燙客廳主的南灰北通捷透客戶給導(dǎo)向形：高腦品質(zhì)疊、人諸性化誤的尊栽貴社騾區(qū)戶型除舒適朝性提祖升需求膨關(guān)鍵緒詞：訊舒適客餐辭廳、待主臥責(zé)南北奮通透82寬廳政設(shè)計(jì)說明疏：擴(kuò)典大人季們普瞞通的糞尺度委感覺爆，產(chǎn)悉生較德強(qiáng)的木視覺續(xù)沖擊礙力，勁提高粉居住胡舒適混性。寬廳每設(shè)計(jì)幫，享喂受最繼大景眨觀面私寬寬廳創(chuàng)空間戶型動(dòng)舒適百性提業(yè)升83躍式艘戶型襯參考洞項(xiàng)目疤：20集00年初銹期糠躍式腥產(chǎn)品律一度動(dòng)成為連受市象場追趣捧的賠創(chuàng)新礎(chǔ)產(chǎn)品翁，經(jīng)膊過3年的嶄市場紐奉變化鬼，鴻叫榮源冷尚都儲(chǔ)，將射躍式鐵產(chǎn)品槐作為直項(xiàng)目斃的標(biāo)襖桿產(chǎn)琴品出栗街，功又一都次受豎到市題場認(rèn)制可。躍式絨設(shè)計(jì)戶型構(gòu)舒適攻性提它升說明草：在被部分柳4房顆或3揮房設(shè)墨計(jì)，雄提高視居住蜘舒適醉性。84入戶奔花園說明構(gòu)：改陸善了影不規(guī)舅則平詳面對填戶型題的影晶響，甚又為廳戶內(nèi)歉外提嘉供了靜一個(gè)猛過渡欲性空牽間，拐也適切合會(huì)樣客、陶小憩瘋、綠版化等噸多種檢功能逼的使北用，絨豐富責(zé)了居陽民的堆生活容內(nèi)容踐。入戶先花園迎合預(yù)當(dāng)?shù)叵倘恕跋萦刑靸€有地趣”的肢愛好產(chǎn)品蘭性價(jià)賞比挖薄掘85內(nèi)庭索院說明袖：入虛戶花督園的琴升級盆版。時(shí)通過張一個(gè)躲空間貨使多構(gòu)個(gè)空賽間共落享陽經(jīng)光、疤景觀帽，更宵具空右間的探層次皺感和筆舒適饒性。扇2+踩1的片兩房丹戶型責(zé)設(shè)計(jì)驕內(nèi)庭撤院，昏可改謠房間翻。產(chǎn)品總性價(jià)防比挖鍵掘86梁凸窗傍窗臺(tái)凸窗疾窗臺(tái)臭客戶鈔可根劇據(jù)需盼要拆胡卸，業(yè)贈(zèng)送覽面積凸窗增剖面17圈00凸粱窗說明島：贈(zèng)聞送面桿積最孕常用役的方滿法。嘗在中墊大戶籌型中敵常用腫正常賴凸窗濱，在劃中小叼戶型肯中常尊用倒極凸窗俯?，F(xiàn)炒在也涌出現(xiàn)病有同算時(shí)方拍法作侍贈(zèng)送捏衣柜梁的做水法。利用惠同樣既原理哈做贈(zèng)蒙送衣淹柜產(chǎn)品打性價(jià)荒比挖昏掘87露臺(tái)說明啟：贈(zèng)喊送面福積較廢常用慈的方夢法之抗一。霸鑒于過成本尸的考蹄慮，異一般昨出現(xiàn)供在大驚中戶砍型中左，根臨據(jù)定斃位和付售價(jià)誓的情甚況，悟面積河會(huì)有貿(mào)所不啦同。陽臺(tái)露臺(tái)陽臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)揮與陽傲臺(tái)的歷結(jié)合鎮(zhèn)使用沿，增芹加實(shí)檔用性尿和舒即適性產(chǎn)品面性價(jià)冤比挖懷掘底層走大花侍園式砍退臺(tái)建筑害依坡成度而慨建，短隨坡寺度的臟升高久而逐柜級退清臺(tái)，骨形成裝花園荒式露陜臺(tái)大花麻園式贏退臺(tái)88彈性厲空間專預(yù)留說明達(dá)：預(yù)壯留戶雄型的潑功能濤彈性忠。讓州客戶裕有更遇多的鈴想象拜空間班，根教據(jù)自篇己需魚要決書定功我能的可分配斷。餐廳改次臥或書房花園改餐廳可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）內(nèi)庭鄭院可須改成旬一書葬房戶型溝功能粒彈性89說明厘：以禾一個(gè)段模數(shù)涂為“左菜單聾”，郊進(jìn)行紋前后乘或左拒右的侄拼合寶，達(dá)朽到空艦間使您用的律伸縮駁性和育功能獨(dú)使用海綜合翅性，寒抓住于需要敬大面哲積的讀客戶贊?？勺冸A空間+=+=+=oror……戶型弦功能祥彈性90主臥銜/廚逝房說明臂：滿肺足客俗戶差肯異性榜需求土，根旁據(jù)客毀戶調(diào)黃查潛腰在需角求來榴進(jìn)行弓設(shè)計(jì)河。主臥網(wǎng)功能扔擴(kuò)充趴，衛(wèi)刷生間零、更止衣室堆、書誘房全戶套單滾元享氧受滿足壺三代膨同堂襲的帶沉衛(wèi)生葵間的呀雙主漿臥廚房倚功能晨擴(kuò)充富，餐云廳和真廚房美功能謹(jǐn)結(jié)合哀，形惹成新銹的生轟活方瓦式功能石細(xì)化史加強(qiáng)91項(xiàng)目烏總體寧打造淺原則貿(mào)：普椒通的盈建筑能實(shí)體天，豪妥宅的素設(shè)計(jì)盒符號(hào)頗具豪洋宅形累象的歐式剝外立姥面——合生帝景即灣、紙平