高端商住項(xiàng)目年度營(yíng)銷策劃報(bào)告

水安?盛世新安2016年度營(yíng)銷策劃報(bào)告金寶典營(yíng)銷策劃公司水安盛世新安項(xiàng)目組2016年1月28日項(xiàng)目前期推貨

營(yíng)銷活動(dòng)回顧項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷回顧來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目梳理年度市場(chǎng)分析推貨策略

價(jià)格策略

推廣策略

活動(dòng)策略

年度營(yíng)銷策略房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來安縣發(fā)展報(bào)告架構(gòu)4-6月份營(yíng)銷執(zhí)行銷售執(zhí)行

推廣執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行包裝建議項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃16年可入市房源

來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

來安縣發(fā)展市場(chǎng)分析1據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年以來，央行共有5次降息，5次降準(zhǔn)。貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。這已經(jīng)是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是歷史最低。12月14日中共中央政治局會(huì)議對(duì)2016年房地產(chǎn)行業(yè)工作部署：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購(gòu)房。9月30日，自10月8日起，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，繳存職工在繳存地以外地區(qū)購(gòu)房，可按購(gòu)房地的住房公積金貸款政策，向購(gòu)房地住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款。公積金異地貸款推行央行五次降準(zhǔn)降息鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城2015年重要政策一覽自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國(guó)多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將普遍降低。

專家認(rèn)為，這一新政是中央加快樓市去庫(kù)存系列新政的又一重磅舉措，將繼續(xù)刺激剛需族入市的積極性，加速市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)程，尤其對(duì)于改善型產(chǎn)品來說，去化速度將會(huì)明顯加快。2016年春節(jié)后房地產(chǎn)2.19新政2016年新政政策解讀政策目的去庫(kù)存消化主力農(nóng)民工“隨著未來新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的消化主體。地方政府可以從兩方面著手：第一，集中資源促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展解決農(nóng)民就業(yè)問題。第二改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，讓農(nóng)民的資產(chǎn)通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，有利于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。”-----全國(guó)政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘16年3月5日的政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，去庫(kù)存是2016年五大任務(wù)之一，報(bào)告指出，要完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。2016年政策將圍繞“去庫(kù)存”和“農(nóng)民工進(jìn)城”為主旋律展開。來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來安縣發(fā)展市場(chǎng)分析1來安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展來安縣經(jīng)濟(jì)水平一般，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升。來安縣0~14歲人口比重下降，65歲人口比重上升，可見本縣由于人口流失，人口年齡結(jié)構(gòu)逐步走向老齡化，對(duì)日后縣城發(fā)展較為不利。來安縣年齡結(jié)構(gòu)人數(shù)2010相對(duì)2000比重0~14歲6648315.39%-11.05%15~64歲31998174.07%8.11%65歲以上4555710.54%2.94%2010年全縣常住人口為432021人，同第五次全國(guó)人口普查449188人相比，十年共減少17167人，下降3.8%，年平均下降0.39%。來安縣人口結(jié)構(gòu)來安縣近年來人口流失、老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重。來安縣人口總量來安縣人口年齡結(jié)構(gòu)“十三五期間，新城區(qū)要開工建設(shè)建陽(yáng)南路與滁州大道連接線，打造南部環(huán)線。新安南路、教育東路建成通車。加快推進(jìn)金禾總部大樓、供電公司大樓、新客運(yùn)總站等項(xiàng)目建設(shè)，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心搬遷入駐，木蘭七里、四陽(yáng)幼兒園對(duì)外招生。加快推動(dòng)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，盡快集聚新區(qū)人氣。處理好政策性安置和市場(chǎng)化安置關(guān)系，打通保障房和商品房通道，全部實(shí)現(xiàn)棚改貨幣化安置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！?016年《來安縣政府工作報(bào)告》中關(guān)于后期新城區(qū)建設(shè)的描述：來安縣新城區(qū)建設(shè)來安縣發(fā)展小結(jié)根據(jù)以上分析，來安縣整體經(jīng)濟(jì)與發(fā)展較為平穩(wěn)。2016年應(yīng)基本延續(xù)其發(fā)展速度。新城區(qū)方面建設(shè)腳步可能會(huì)有所加快，但縣政府等重大利好可能在今年還難以實(shí)現(xiàn)，故本項(xiàng)目對(duì)來安縣尤其是新城區(qū)形式建議理性預(yù)判，謹(jǐn)慎樂觀。來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來安縣發(fā)展市場(chǎng)分析1時(shí)間宗地位置

出讓

面積

土地用途

及年限

容積率

土地

等別

土地開

發(fā)程度

成交價(jià)

（萬(wàn)元）

競(jìng)得人

2.12來安縣新城區(qū)來安大道與陳郢路交口東南角10034.80（㎡）商服40年≥3.5—現(xiàn)狀2420滁州金辰置業(yè)有限公司2.12來安縣新城區(qū)來安大道與陳郢路交口東南角、楊廟干渠西側(cè)22849.50（㎡）住宅70年≥2.2—現(xiàn)狀2600滁州金辰置業(yè)有限公司3.17來安縣汊河鎮(zhèn)104國(guó)道北側(cè)、景華生態(tài)園項(xiàng)目區(qū)內(nèi)4270.27（㎡）住宅70年≥2.2—現(xiàn)狀330朱家祥4.2來安縣舜山鎮(zhèn)來韓路西側(cè)34988.6（㎡）商業(yè)40年≤1.5—現(xiàn)狀2300安徽省百思德風(fēng)景園林產(chǎn)業(yè)城管理有限公司4.23來安縣汊河鎮(zhèn)104國(guó)道以北，景華生態(tài)園項(xiàng)目區(qū)內(nèi)2032.97（㎡）住宅70年≤2.2—現(xiàn)狀157來安縣景華置業(yè)有限公司8.14來安縣舜山鎮(zhèn)來韓路西側(cè)30019.55（㎡）住宅70年≤1.5—現(xiàn)狀1610滁州市百思德置業(yè)有限公司8.14來安縣舜山鎮(zhèn)來韓路西側(cè)40347.45（㎡）住宅70年≤1.5—現(xiàn)狀2170滁州市百思德置業(yè)有限公司8.19來安縣來安大道東側(cè)二里河南側(cè)36353.9（㎡）

住宅≤2.2—現(xiàn)狀5500來安縣城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)有限公司8.19來安縣頓丘南路西側(cè)、規(guī)劃道路北側(cè)39679.8（㎡）

住宅≤2.2—現(xiàn)狀6000來安縣城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)有限公司9.29老滁天路南側(cè)原新安輪窯廠48845.9商業(yè)40年住宅70年

≤2.2—現(xiàn)狀7600來安縣城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)有限公司9.29老滁天路南側(cè)原新安輪窯廠24962.2≤2.2—現(xiàn)狀3900來安縣城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)有限公司11.15來安新城區(qū)南側(cè)來水路東側(cè)2341.8商業(yè)40年≤1.2—現(xiàn)狀840中國(guó)石化銷售有限公司安徽滁州來安石油分公司12.11來安縣半塔鎮(zhèn)大余郢輪窯廠舊址、312省道西北側(cè)2481.7

商服40年

≤0.5—

現(xiàn)狀

350

來安縣大余郢加油站2015年來安縣出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地共54宗，其中商住用地13宗，出讓面積450.59畝，總金額為3.6084億●15年來安縣土地出讓主要集中在汊河區(qū)域，新城區(qū)和縣城無(wú)土地出讓?！駚戆部h15年土地市場(chǎng)相對(duì)去年約700畝的商住土地成交顯得較為冷清，側(cè)面反映出現(xiàn)階段縣城市場(chǎng)較為慘淡，庫(kù)存大，開發(fā)商拿地積極性不高。來安縣土地市場(chǎng)根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，紫金城與未來城銷量主要為1-2月，共銷售176套、164套。主要原因?yàn)榘仓脩暨x定房源。本項(xiàng)目15年下半年實(shí)行低價(jià)走量政策，效果顯著，提價(jià)后銷售情況處于市場(chǎng)平均去化量。貝發(fā)去年銷售較為平穩(wěn)，億升目前由于口碑問題，已被市場(chǎng)淘汰。注：金域華府、萬(wàn)城國(guó)際均為15年8月開盤開始銷售。市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)來安縣量?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)。注：金域華府、萬(wàn)城國(guó)際均為15年8月開盤開始銷售。從銷售速度來看，15年下半年至16年2月份，來安縣市場(chǎng)各項(xiàng)目每月銷售都不超過35套，新城區(qū)競(jìng)品整體銷售速度為105套/月，銷售速度較慢。本項(xiàng)目后期也應(yīng)借鑒市場(chǎng)，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律合理開發(fā)。市場(chǎng)銷售速度來安縣整體銷售速度緩慢。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城區(qū)項(xiàng)目開工未售即最近即將推出1104套，貨量巨大。新城區(qū)競(jìng)品共4036套庫(kù)存根據(jù)105套/月的銷售速度，約可售4年左右，庫(kù)存巨大。市場(chǎng)庫(kù)存分析來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較大，具有一定銷售壓力。來安縣在售重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱體量在建未建開工未售老城區(qū)紫金城28棟（1907套）6棟（440套）21棟（1089套）2棟（81套）泰鑫380萬(wàn)方（36836套）7棟（1836套）33054套星河城51棟（9578套）7棟（300套）43棟（8007套）1棟（180套）金域華府17棟（1700套）2棟（195套）15棟（1376套）新城區(qū)萬(wàn)城國(guó)際9棟（1804套）4棟（454套）3棟（718套）2棟（416套）貝發(fā)27棟（1680套）11棟（584套）8棟（768套不包含新城）2棟（176套）未來城24棟（3425套）9棟（1267套）15棟（1750套）1棟（144套）億升28棟（2600套）8棟（1034套）8棟（800套）2棟（368套）新城區(qū)合計(jì)3339套4036套1104套合計(jì)6110套47562套1365套2023/5/18來安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來安縣發(fā)展市場(chǎng)分析1一期二期三期14#15#24#26#22#20#25#6#8#23#在建未售億升項(xiàng)目由于自身資金鏈等原因今年一直處在爛尾狀態(tài)，工程停建，市場(chǎng)口碑極差，銷售停滯。去年僅推23#，無(wú)任何營(yíng)銷活動(dòng)，后期續(xù)建也遙遙無(wú)期，本案具體銷售中也可以億升為反面教材，突顯本案國(guó)企品質(zhì)與實(shí)力。項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售速度億升觀天下2013年4月一期170套多層，190套小高層360

2013年10月一期：2棟多層，110

2014年1月二期：14#、15#、26#、24#340

2015年5月三期23#260合計(jì)

107060%5套/月億升觀天下

由網(wǎng)簽數(shù)量可以看出，億升的去化程度十分緩慢，剩余房源少，15年夏天推出23#，也未n扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。月平均銷售數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新城區(qū)其他競(jìng)品項(xiàng)目。項(xiàng)目由于資金問題、交房日期問題等市場(chǎng)口碑極差，客戶信心不足。年后其工程有一定的動(dòng)工，但由于口碑問題，想要恢復(fù)銷售還有待時(shí)日。億升觀天下億升觀天下量?jī)r(jià)走勢(shì)2#3#10向#11砍#6#7#12芳#5#1#目前豪僅余10絞#樓14喪4套房吸源項(xiàng)目

名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售

速度德安未來城13年年底2#3#5#312套

2014年6月7#192套

2014年12月12#128套

2015年7月6#72套

2015年12月11#108套合計(jì)

812套60%30套德安馬未來詠城由網(wǎng)廈簽數(shù)貪量可嘗以看廚出，16年1月未漂來城退網(wǎng)簽五銷售省數(shù)量10院0套，揪主要報(bào)因?yàn)閭?cè)其針朝對(duì)油相箱廠座、四總里岔維等地境拆遷跌大力春宣傳堂，給域予大映量三販房?jī)?yōu)臉質(zhì)房柏源，隔使得拳其拆扣遷戶蠅選房不約60多套恩，占始成交選量的疫絕大辨多數(shù)烘。其存次為11裙#的10壇8套3房產(chǎn)弊品入晉市，穴豐富唱了貨亂源，嶺使得格銷量搶得以搶較大撓提升兄。價(jià)匆格方直面，垮因10月份喜交房揀和15年年談底推挺出樓播王房疫源，撕使得膝未來磁城價(jià)五格有擺了兩鹿次提向升。德安-未來何城量鋸價(jià)走怎勢(shì)德安感未來耳城德安顛未來頁(yè)城營(yíng)橡銷活遲動(dòng)較墓少，15年5月3日的獻(xiàn)風(fēng)箏罰大賽碎、其殼后唯尤一的生活動(dòng)鵝就是10月份是以交隆房為開契機(jī)殃舉辦背的首第次交并房?jī)x棚式，撿其規(guī)編模較然大，裙形式俯較為猶隆重技，對(duì)虜提升生項(xiàng)目炸形象液起到模一定矩作用遙。德安-未來承城營(yíng)億銷活書動(dòng)德安那未來饑城18姑#已交肯房9#8#1714121116191513104工程乞進(jìn)度兩棟11層小醒高層用共17盼6戶項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售速度貝發(fā)現(xiàn)代城2013年初7棟多層236套

2014年4月9#、8#、13#221套

2014年8月10#48套

2014年11月15#102套

2015年5月16#18#19#

102套

2015年7月12#57套2016年1月11#66套合計(jì)

832套70%21套/月貝發(fā)前現(xiàn)代稠城15年7月貝團(tuán)發(fā)9折促罷銷推是出30套特合價(jià)房梢，去故化較鎮(zhèn)快，8月價(jià)礙格回戚歸34寨00元/㎡，劣銷量攀較差甘。16年春弦節(jié)期陜間貝奪發(fā)總雁現(xiàn)代謹(jǐn)城推凍出30諒00元/平特釣價(jià)房炒源，箏共22套，烤為11梨#樓（滔共11層）況中戶2房房野型，耐因其畫促銷壁幅度顯較大宗，其濃春節(jié)氣期間嚼創(chuàng)造飯了較暖好的臭業(yè)績(jī)?cè)u(píng)。貝發(fā)翠現(xiàn)代已城量孟價(jià)走窮勢(shì)貝發(fā)嘗現(xiàn)代做城9月20日業(yè)利主不默動(dòng)產(chǎn)投儀式5月31日歡盆度61節(jié)1月23日DI材Y中國(guó)應(yīng)結(jié)2月21日鬧禍元宵貝發(fā)四全年涂活動(dòng)陽(yáng)較次迅較多率，既鋪有促福銷又莖有暖房誠(chéng)場(chǎng)，奴活動(dòng)苦較為詠豐富外，為級(jí)項(xiàng)目錦帶來嘗了可涂觀的穿來訪差及成貍交量炊。4月份晝風(fēng)箏鬧大賽7月份斷周年撇促銷陽(yáng)慶典貝發(fā)度現(xiàn)代制城位置中央大道與建陽(yáng)路交叉口西南角總建面76540平商業(yè)面積3374平容積率1.58綠化率32.3%總戶數(shù)520樓棟數(shù)14棟貝發(fā)池新城葡位于嫩貝發(fā)碗現(xiàn)代冊(cè)城路汽南，搜對(duì)外伏宣傳攝全新貴項(xiàng)目達(dá)，20喊15年12月2日動(dòng)布工開算建。擁全部喬為多鳥層和逼小高急層，視目前較處于箭前期析認(rèn)籌4#怕5#（5層）8#（9層）86套房繭源，夾面積90捧~1涉20平方暗，認(rèn)手籌交20漫00抵1.貌2萬(wàn)，宰預(yù)計(jì)4月左漲右開昏盤。貝發(fā)喘新城5#蛙4具#8#8#11查#酒店9#10竹#項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售速度萬(wàn)城國(guó)際2015年8月8#9#10#11#426套

合計(jì)

426套30%26套/月萬(wàn)城菌國(guó)際6#7#萬(wàn)城敗國(guó)際答價(jià)格餓高開柔低走勤，去球年8月看摩盤，病前期晉蓄客20堂0余組殘。當(dāng)冬月成柄交42組，彎隨著行時(shí)間鼓推移透，火迎熱程螺度也斑慢慢傲下降運(yùn)，同座時(shí)為瓜了迎廉合市味場(chǎng)規(guī)衫律，胡后期登價(jià)格辛稍降稠。主惡要客迎戶群轉(zhuǎn)是事助業(yè)單侄位職侍員及柔公務(wù)詠員，禽部分防私營(yíng)趣企業(yè)傳老板玩。置雀業(yè)目籌的均中是改趁善居敗住環(huán)宇境和伴投資磚使用夕。從聽去年12月至閘春節(jié)錢銷售高量出銳現(xiàn)增盜長(zhǎng)。6#、7#即將根加推捐，交2萬(wàn)抵3萬(wàn)政賤策。萬(wàn)城腿國(guó)際繳量?jī)r(jià)豬走勢(shì)萬(wàn)城事國(guó)際20頭23耀/5龜/43#4#項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率銷售速度金域華府2015年8月3#、4#

19534%

合計(jì)

19566%10套/月金域稍華府金域黃華府故萬(wàn)城雀國(guó)際截同為8月開繩盤，朝前期貿(mào)認(rèn)籌艇人數(shù)秀與萬(wàn)摘城相平差巨吃大。根開盤探當(dāng)天煙僅認(rèn)能購(gòu)8套。有雖處沫建陽(yáng)羞南路粒繁華仗路段素，但繼工程腹進(jìn)度剃緩慢匙，房彈型、素得房鼠率等望原因京，銷扶售抗停性較拴大。15年底陵價(jià)格鳥稍降繪后12月、1月銷奇售略瞞有起涼色。金域章華府5月31日兒士童節(jié)辛樂翻造天暖居場(chǎng)活顧動(dòng)金域悟華府15年僅百舉辦編此一醋場(chǎng)活拒動(dòng)，司主要攤是針僑對(duì)為遣開盤店預(yù)熱悠蓄客粱做準(zhǔn)補(bǔ)備，謎整體貌項(xiàng)目鈴定位伍模糊豆，宣搬傳力泳度較慎低，血市場(chǎng)慣關(guān)注熔度較糕低，勻也是吸項(xiàng)目婚一直點(diǎn)處在爸滯銷伸狀態(tài)伍的主齒要原彈因。金域美華府3#1#施工7棟項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售速度星河城2015年2月1#、3#、14#300套

合計(jì)

300套45%11套/月14舍#德安笛星河極城星河偷城入替市即滔走低流價(jià)路割線，應(yīng)但受較地理才環(huán)境株影響扶。銷敏售情堪況不題佳，求項(xiàng)目件地的7棟已化經(jīng)全悅部封緩頂，車后期纖會(huì)走棉現(xiàn)房副路線盛刺激販銷售欺。針穴對(duì)拆媽遷安岸置方娛面，檢單獨(dú)晶拿出辯一棟荷給安微置戶迅選定柴，避潤(rùn)免了禍安置婚戶與哪正常難客戶禮的矛穴盾。級(jí)銷售瞎量亦困出現(xiàn)幼一定后的增溉長(zhǎng)?；镉捎诙巾?xiàng)目匹暫無(wú)甜售樓救部，堂臨時(shí)逢售樓通部面私積小典，并模未舉坡行暖臣場(chǎng)及珠營(yíng)銷萬(wàn)活動(dòng)仿。德安鼓星河歪城德安禁星河遍城量醬價(jià)走痕勢(shì)一期僵售罄26姐#14敞#17腦#2#1#3#27須#項(xiàng)目名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率

銷售速度紫金城2013年6月26#、27#120套

2014年4月1#、2#、3#176套

2015年9月14#144套

合計(jì)

440套63％27套/月紫金置城紫金胞城在倦來安冶市場(chǎng)稻競(jìng)爭(zhēng)程力偏藝弱，腸地段季、公慌攤面高積大罵、房乒屋質(zhì)歷量、音綠化棉等飽懇受詬墓病?；橐灾?5年8月至11月每私月平嫂均銷細(xì)售6套。策由于晚紫金戒城地徒處老鈔城區(qū)血，周杏邊拆憶遷戶撕較多才，12月份亦開始勸隨著沿政府惡拆遷山工作牙的開咸展，短銷售明量開隆始回依升，泰其成旺交客腫戶基性本以佛拆遷粉戶為歸主。紫金宣城紫金憂城量偽價(jià)走覆勢(shì)二期孝楓香摸苑一期犁香樟削苑三期捏桂花行苑3#5#1#4#1#2#3#項(xiàng)目

名稱推貨時(shí)間推出棟數(shù)推貨體量銷售率銷售速度泰鑫世紀(jì)城2012年一期香樟苑860

2014年1月二期楓香苑1#、2#、3#500

2015年12月一期5#476合計(jì)

183660%18套/月泰鑫產(chǎn)世紀(jì)鍵城14年期蔬間泰爛鑫舉剖辦層由出不世窮的?；顒?dòng)柱，“現(xiàn)愛心鑒鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)行”與、“起摜蛋計(jì)比賽菊”“滑手繪脖短袖梨”“精包粽桿子比怎賽”閥。去削年泰肆鑫營(yíng)煎銷活凡動(dòng)減盼少很訂多，煌策劃割團(tuán)隊(duì)竿活動(dòng)供主題丹不明貞朗，蠶由于愛活動(dòng)位規(guī)模以小，揚(yáng)串連軍形差委，時(shí)螺效性繪短，例其收口效甚帆微。9月20日DI伸Y活動(dòng)5月10日母健親節(jié)趟活動(dòng)2月9日名監(jiān)家送毒春聯(lián)泰鑫芬世紀(jì)復(fù)城泰鑫禾世紀(jì)蟻城營(yíng)招銷活查動(dòng)泰鑫15年夏攀曝出證樓層智滲水緞工程翁問題夫和高盲層政釣治問小題，惱導(dǎo)致逆在縣樹城口拴碑較源差，弄銷售挖量下披滑。語(yǔ)后期撥及時(shí)夾調(diào)整離運(yùn)營(yíng)11月至2月銷扮售出聯(lián)現(xiàn)增算長(zhǎng)。泰鑫覺世紀(jì)漿城泰鑫吐世紀(jì)毯城量替價(jià)走涼勢(shì)來安杯縣房赴地產(chǎn)材市場(chǎng)板價(jià)格疑水平并較低輕。整啊體銷鏈?zhǔn)鬯衮叾容^荒慢?；翼?xiàng)目荷周邊逢庫(kù)存獨(dú)貨源跟和后口期入縱市貨各源較叨多，必市場(chǎng)插銷售楊壓力先大。謹(jǐn)雖有馳各種那利好爺政策挺出臺(tái)帝，但閉由于泉巨大烈的庫(kù)誘存壓典力，16年整文體市告場(chǎng)量灑價(jià)應(yīng)海以保播持平惕穩(wěn)態(tài)雀勢(shì)為柳主。從各講競(jìng)品貿(mào)項(xiàng)目丹的量彈價(jià)走孤勢(shì)來卷看，勵(lì)其價(jià)產(chǎn)格對(duì)洋銷量蓄的帶時(shí)動(dòng)作腦用明壞顯，初品質(zhì)倍口碑伏對(duì)于幻玉縣城樂項(xiàng)目校的重剩要性蕉也十飽分突度出。瞎現(xiàn)階辮段由娘于政香府政晌策等避傾斜必，大遞量拆衛(wèi)遷戶些的安幼置也四對(duì)各狹項(xiàng)目丙銷量郵產(chǎn)生踩重大白影響巨。從各語(yǔ)競(jìng)品榆營(yíng)銷占活動(dòng)排來看擇，每生伴隨請(qǐng)著一喊次營(yíng)跨銷活詠動(dòng)，僻都基鑼本帶含動(dòng)了傷銷售偷的增責(zé)長(zhǎng)，匪故本璃項(xiàng)目灘在銷辜售過閱程中冶應(yīng)可主根據(jù)井項(xiàng)目烈自身健情況古，進(jìn)侵行集生中而錦持續(xù)挎的營(yíng)袋銷宣史傳，澆促進(jìn)賣銷售六。從各蜻競(jìng)品胖推貨竭速度塑來看淺，均構(gòu)是小貍步快羨跑節(jié)明奏，塌除萬(wàn)罩城和零金域降華府川去年幅年中測(cè)項(xiàng)目擴(kuò)入市禿采取章了開竭盤形培式，衣所有踩推貨瞧都采嶄用加孟推形煉式，啟可見度各競(jìng)聾品對(duì)銹于新巖貨源拍入市脆都采衣取較信為謹(jǐn)惡慎的系態(tài)度籃，也店側(cè)面碗反映具出整復(fù)個(gè)縣脂城房不地產(chǎn)傭市場(chǎng)鉤較為收冷淡胸。整體集情況銷售棒影響推貨隸速度營(yíng)銷射方式市場(chǎng)穩(wěn)小結(jié)項(xiàng)目糠營(yíng)銷羊回顧項(xiàng)目個(gè)銷售雹回顧營(yíng)銷偽活動(dòng)縮慧回顧項(xiàng)目訪客戶弦分析銷量伐走勢(shì)從各糧月份蘭銷量再可以瞞看出貢，每揀年4-隆6月份削因前塵波返組鄉(xiāng)置扁業(yè)潮股的銷協(xié)量釋啟放，局此季澡度客秋戶購(gòu)僑房意義愿較蹄低，綠銷量脆較差劑，為急銷售主淡季客。9月份10月份受傳統(tǒng)附市場(chǎng)翠旺季叼在本光項(xiàng)目荷也得是以體明現(xiàn)，厲基本勒是整給個(gè)年折度銷器量最鎮(zhèn)高的傭兩個(gè)帥月份創(chuàng)。量?jī)r(jià)回走勢(shì)相對(duì)14年下機(jī)半年務(wù)，15年下抗半年朝因其偵促銷渠活動(dòng)款，作躲用較階為明翅顯，鵝同比存多銷狡售增六長(zhǎng)72套。16年1月份查開始因?qū)r(jià)洽格進(jìn)沒行拔撿高，駐初期動(dòng)銷量咐有所蘆回落裂，但離隨著愚前期東未拔儀高房持源的騰去化模和市墨場(chǎng)的村逐步來適應(yīng)罵，銷稅量逐盟步回魔升。盛景苑1#3#5#7#6#兩房產(chǎn)品實(shí)收28602853288328043128（2變3）表價(jià)31023101313530543377三房產(chǎn)品實(shí)收29993574四房表價(jià)2999一口價(jià)3739四房世紀(jì)軒5#8#12#13#兩房產(chǎn)品實(shí)收3109310030663031表價(jià)3371345933293309三房產(chǎn)品實(shí)收3240324030853320表價(jià)3422344833003508世紀(jì)軒7#價(jià)格面積106.74平方116.32平方141.83平方（東戶）實(shí)收(整體3585)367134733713（西戶-200）表價(jià)(整體3760)384636483888（西戶-200）在售恰房源鉗價(jià)格些體系普惠六重禮來訪有禮20元禮包/組返鄉(xiāng)補(bǔ)貼4000元/戶三人團(tuán)購(gòu)3000元/戶老帶新老客戶一年物業(yè)費(fèi)，新客戶2000元房款抵扣。入市兩周年紀(jì)念月2000元/戶按時(shí)簽約3天內(nèi)2000元，7天內(nèi)1000元。一次性付款額外7000元/戶家電（或5000元折扣）空調(diào)價(jià)值2200元/戶洗衣機(jī)價(jià)值1800元/戶冰箱價(jià)值2000元/戶領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠案場(chǎng)優(yōu)惠2000元/戶領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠5000元/戶合計(jì)19800元/戶(不含一次性和案場(chǎng)、領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠)額外優(yōu)惠2-7棟樓額外優(yōu)惠一等獎(jiǎng)IPHONE6SPLUS3個(gè)，價(jià)值6600元/部二等獎(jiǎng)IPADMINI10個(gè)，價(jià)值2000元/部三等獎(jiǎng)燃?xì)庠?0個(gè)，價(jià)值1500元/個(gè)四等獎(jiǎng)家用鍋50個(gè)，價(jià)值129元/個(gè)合計(jì)719元/戶“返鄉(xiāng)泥季“導(dǎo)水安·盛世疤新安聞優(yōu)惠徐體系優(yōu)惠抵體系觸回顧項(xiàng)目著三、亂四房疑產(chǎn)品保是銷襖量主懷力，滾兩房勤產(chǎn)品徑去化遺較慢位。兩房魔銷售21匪2套兩房輩銷售咬速度私約7套/月三四茶房銷頂售48免0套20苗13年6月項(xiàng)宣目面鎖市至20策15年3月1日，字項(xiàng)目懸銷售只周期芒共32個(gè)月餃，其辭中：三、麻四房環(huán)銷售傭速度牌約15套/月三房釋產(chǎn)品牽為本鋒項(xiàng)目菊的銷丈售主演力產(chǎn)孫品，北兩房悟產(chǎn)品緣瑞因戶唯型和女通透亡性等栽原因加，市釋場(chǎng)接訪受度介較低身，銷腳售速沫度一干直較伍慢，棚難以序支撐種項(xiàng)目面銷量燒。去化膜速度盛世新安剩余貨源一覽1號(hào)地塊2號(hào)地塊共計(jì)

1#3#5#6#7#合計(jì)5#8#12#7#13#合計(jì)兩房222140\487343440\69177264兩變?nèi)縗\\20\20\\\\\020三房0240065696649096四房\\\3\3\\\3294144合計(jì)2223442341163940499882308424余貨烤房源樓棟房型項(xiàng)目允三、溉四房魯產(chǎn)品緣瑞嚴(yán)重合不足戀，將踩會(huì)直乓接影購(gòu)響到福后期吐銷售臺(tái)?，F(xiàn)階縮慧段3、4房產(chǎn)狗品共棄有14雹0套，冰除去7#樓房98套和陵一樓迅頂樓28套房視源，肅只有14套正薄常銷必售房孕源，曾按其15套/月的巖銷售拖速度駛，僅古可售腳一個(gè)射月時(shí)拔間，病房源宿補(bǔ)充捕迫在畝眉睫麥。項(xiàng)目逝營(yíng)銷肌回顧項(xiàng)目脫銷售殊回顧營(yíng)銷網(wǎng)活動(dòng)埋回顧項(xiàng)目卵客戶信分析春節(jié)夢(mèng)前“跟返鄉(xiāng)王季”喂推廣逼與7#樓王老推廣推廣馬活動(dòng)20扛15年項(xiàng)牧目整瞇體以驚節(jié)點(diǎn)首性活攝動(dòng)推幻玉廣為攀主，效果掙較好準(zhǔn)。15年下厘半年芝活動(dòng)砌回顧電影魯節(jié)端午克節(jié)活島動(dòng)拆遷片宣傳老客項(xiàng)戶答泥謝七夕當(dāng)晚會(huì)7#加推損養(yǎng)生卡講座鄉(xiāng)鎮(zhèn)注演出兩房衰促銷項(xiàng)目沸營(yíng)銷樂回顧項(xiàng)目杏銷售給回顧鏟營(yíng)銷圣活動(dòng)第回顧項(xiàng)目烤客戶堪分析來訪震客戶狠分析1、來禮訪客揉戶以慈縣城殲為絕謝對(duì)主驅(qū)體，臥其余隱鄉(xiāng)鎮(zhèn)喚來訪云較少營(yíng)。2、來胞訪客漢戶對(duì)稠價(jià)格鎖和戶女型因勝素最邁為看局重3、來紀(jì)訪客唱戶多幸為介價(jià)紹和童現(xiàn)場(chǎng)叔路過工。成交澆客戶娃分析成交悅面積認(rèn)知墻渠道成交窩客戶舊區(qū)域購(gòu)買溜目的成交凝客戶帽分析主力匯客群諷素描歉：本案背現(xiàn)階葬段主跌力客淹群為匆縣城享企事娃業(yè)單店位和胃?jìng)€(gè)體頓經(jīng)營(yíng)繪戶為堤主體狠的中卡青年趣自住皂剛需艘自住缸客群革，其會(huì)主力息需求竹面積艘為90廢~1露00平方插，對(duì)活價(jià)格柜最為鍋敏感制。其噴認(rèn)知槳途徑復(fù)最要休為現(xiàn)久場(chǎng)和夢(mèng)介紹問?？蛻舄z關(guān)注均點(diǎn)客戶腥年齡項(xiàng)目喜原因訴：近期偉未成概交客猛戶分袋析經(jīng)濟(jì)刻原因材：市場(chǎng)轟原因攻：天氣打原因刻：產(chǎn)品燭線狹煌窄，恐兩房筋產(chǎn)品更過多沫，同擔(dān)時(shí)世渡紀(jì)軒雄兩房倦價(jià)格奴較高嫌，客茫戶接眨受度壯低。傍剩余唯房源躍三房零、四箏房產(chǎn)喉品2-探7價(jià)格桶較高慌，購(gòu)膚買人角群較優(yōu)少，標(biāo)其余呀均為塵一層修和頂挺層，蕉客戶骨接受困度低句。15年總辟體經(jīng)析濟(jì)形甜勢(shì)較剩為不頸佳，超客戶嶼購(gòu)買臟力受寇到影毯響。您同時(shí)縮慧受到訪南京片等地卵吸引么，外牽出務(wù)譜工人拿員較埋多，批也一我定程牛度影到響了黨其購(gòu)臥買欲嬸望來安木縣市波場(chǎng)整摧體較隊(duì)為低僚迷，凡消費(fèi)這者購(gòu)攝房積截極性斑不高因，各保案場(chǎng)徒銷售揪均不蓬理想上。同基時(shí)未衫來城訴、紫爽金城繁等由領(lǐng)于現(xiàn)推房?jī)?yōu)抹勢(shì)分棍流了亭大量冬拆遷怒安置活客戶忌，導(dǎo)第致客動(dòng)戶進(jìn)題一步醒流失儉。去年探冬季運(yùn)受多鏈次寒緊潮天揮氣影睡響打配斷了林人的癥生活富節(jié)奏烏。同違時(shí)使爸得來史訪量孫驟減遮，影舒響項(xiàng)路目成蹦交。項(xiàng)目煤營(yíng)銷蛾回顧識(shí)小結(jié)項(xiàng)目鮮銷售炎主力謹(jǐn)戶型濃為三昂、四吊房房臭源，煩目前厲其主宏力房磨源緊召缺，粒兩房健房房始源去金化較胞慢，百如不逐盡快方補(bǔ)充促貨源碰，將使嚴(yán)重猜影響氏后期不銷售蔽。本項(xiàng)道目以興目前研的價(jià)斷格及挨優(yōu)惠表體系殖，二酒房可橋能滯椒銷難藍(lán)去化乘，導(dǎo)預(yù)致整很體銷胖量下占降。漏原因虎一方擴(kuò)面是您三四漁房倒綠逼二圖房去槍化難挑以實(shí)氧現(xiàn)，例另一掌方面圓是客芳戶對(duì)蠅二房玩價(jià)格賴抗性惠較大爬，可揮能會(huì)不導(dǎo)致勾客戶詢分流愉至其漲他項(xiàng)泉目。項(xiàng)目遷客戶冒群體卸較為灘穩(wěn)定始，但捉隨著致鄉(xiāng)鎮(zhèn)益推廣大的深仆入，廈鄉(xiāng)鎮(zhèn)歐客群森比例算有一塑定程習(xí)度的樣提高緣瑞，后拌期建苗議加茅大鄉(xiāng)斑鎮(zhèn)推躬廣，粥深入禍挖掘久鄉(xiāng)鎮(zhèn)嘗客戶銀，擴(kuò)弄大客董戶面菌。項(xiàng)目拘貨量項(xiàng)目淘價(jià)格成交漲客戶營(yíng)銷焦推廣15年?duì)I盡銷活并動(dòng)多侵為節(jié)馳點(diǎn)性繳活動(dòng)議，針蒸對(duì)性且較強(qiáng)尺，效工果較悄好，賄但活驅(qū)動(dòng)主頂題較贊為分史散，型客戶過辨識(shí)株度不禿高，父建議帥后期得活動(dòng)巧加強(qiáng)才主題語(yǔ)連貫聚性，仆增強(qiáng)荒活動(dòng)易的效滋果性尺。16年開真發(fā)計(jì)互劃1項(xiàng)目植開發(fā)架計(jì)劃16年可認(rèn)入市慕房源未開發(fā)樓棟套數(shù)銷售周期（按每月30套計(jì)算）銷售周期（按每月40套計(jì)算）銷售周期（按每月60套計(jì)算）1號(hào)地塊8、10386套12.8個(gè)月9.6個(gè)月6.4個(gè)月2號(hào)地塊1、2、3、6、10、14715套23.8個(gè)月17.8個(gè)月11.9個(gè)月3號(hào)地塊1~91136套37.8個(gè)月28.4個(gè)月18.9個(gè)月4號(hào)地塊1~101124套37.5個(gè)月28.1個(gè)月18.7個(gè)月合計(jì)27棟3361套112個(gè)月（9.3年）84個(gè)月（7年）56個(gè)月（4.6年）開發(fā)周期（約后延1年）約10.5年約8年約5.5年從銷趴售方娘面，5年內(nèi)風(fēng)開發(fā)唐完畢王月均公銷售韻速度湊基本嶼要達(dá)踢到60套/月，沃才能辯到達(dá)區(qū)銷售獨(dú)基本慶完畢優(yōu)。按絮照來瘡安縣授市場(chǎng)報(bào)和本暑項(xiàng)目喇銷售弟速度晝來看探，基粥本無(wú)蘿法完些成。夠而以葵階段掃銷售押速度紐奉則開慰發(fā)周卷期較獻(xiàn)長(zhǎng)，贊故建布議開賺發(fā)周搭期設(shè)棕定在8年。項(xiàng)目販開發(fā)售周期第一淡階段車：二號(hào)旦地塊10齒#、14告#因地鼠基已壯建，李規(guī)劃患也以節(jié)報(bào)批白，故及為年局后首臘期開荒發(fā)，勸為項(xiàng)升目后納期貨仙源。第二密階段銷：3、4號(hào)地戚塊因祝政策也原因抽應(yīng)動(dòng)址工30早%面積粗，故脅建議洪年后5月左拾右開盛工項(xiàng)飄目后扶期步物行街聞以及3號(hào)地凈塊9#、10噸#樓，4號(hào)地敲塊1#、3#樓。垂其中3號(hào)地渴塊9號(hào)樓鉛西部許因其董樓王朽位置妹，建巧議在慘此階紡段最哀后推悶出。由于團(tuán)現(xiàn)實(shí)慣情況秘及政源策原嚇因，杯第一親階段批與第幕二階彩段開葬工量屑較大父，需餃要大戴量資漏金，汪故建練議銷底售以趨回籠悠資金錄為主椅。第三為階段戒：一號(hào)血地塊疏完善1號(hào)地泉塊因練目前頌已交你房,景觀爛等已哈形成耕，故妙建議8#余10象#樓在貸第三代階段秋建設(shè)禽，盡鑼快使1號(hào)地許塊整頑體建老設(shè)完朋畢，粒呈現(xiàn)勿實(shí)景耗板塊會(huì)，對(duì)寄后期噴客戶授起到屆展示房誠(chéng)和促文進(jìn)作欣用。項(xiàng)目很開發(fā)墳順序第四災(zāi)階段阿：二號(hào)數(shù)地塊儀完善二樓育地塊1#、2#、3#、6#建議傍按1#辜2#、3#草6#次序立開發(fā)發(fā)，完送善二貍號(hào)地仆塊，抗實(shí)景婚展示遵完備棕。第五屋階段贊：三號(hào)闊地塊事開發(fā)考慮墓到建嚷陽(yáng)路裝主干靜道強(qiáng)言大的梁展示竹作用血，建皮議三知號(hào)地粱塊按8#館5#、3#償1#、6#豈4#樓棟映依次扇開發(fā)睬，首瓶先完吐善8#感5#及小廟區(qū)建址陽(yáng)路腹入口怎，做測(cè)好景粒觀，脖再完裕善3#忍1#，繼吧續(xù)做里好展盾示，糧最后耀完善4#宿6#，三洲號(hào)地命塊開徑發(fā)完記畢。第六愚階段援：四號(hào)賺地塊貨開發(fā)項(xiàng)目樂最后并一期輸，其哨形象車等已轉(zhuǎn)基本聾確定猜，故保考慮使到工資程施捆工及這前期催建設(shè)鐘方向怎，建醫(yī)議四績(jī)號(hào)地亦塊按4#陰5#、6#灣8#、9#矛10黃#樓棟議依次月開發(fā)單，其鄰中9號(hào)樓雙西部剖為四輪號(hào)地賭塊價(jià)瞎值高粒地。項(xiàng)目蘭開發(fā)消順序幼兒距園：1號(hào)地亦塊北系側(cè)幼副兒園纏作為脈項(xiàng)目歷教育鴿配套墳作用澡重要慰，既續(xù)是項(xiàng)鼠目一喇大賣串點(diǎn)，胸也是丹項(xiàng)目咳客群仗入住柳后的預(yù)客觀毒需求膠，針萍對(duì)目象前競(jìng)馳品項(xiàng)爬目均翅無(wú)幼柴兒園比配套孫，建龍議春籮節(jié)后苦即開飼始幼指兒園四的報(bào)盡規(guī)動(dòng)餅工，骨作為磚項(xiàng)目羨賣點(diǎn)籃，凸榴顯國(guó)吹企大春盤配至套齊墳全的起絕對(duì)頃優(yōu)勢(shì)榜。新安租南路：新安收南路嘩作為鵲小區(qū)1、2號(hào)地先塊和3、4號(hào)地駝塊之剖間的件主要榴路網(wǎng)彼，開秒通后杯不僅考會(huì)帶勞動(dòng)項(xiàng)料目整曲體的呢交通剩便利距，更搞會(huì)為梢項(xiàng)目放商業(yè)社帶來豈動(dòng)線靠的完步善，預(yù)建議適現(xiàn)階證段動(dòng)會(huì)工，趕新安堂南路臂與3、4號(hào)商宿業(yè)同排時(shí)建著成，撐可為畫較大零程度晶帶動(dòng)部后期奴商業(yè)環(huán)步行殖街的記招商殲銷售著。住宅齡底商給：底商庸配套霉建議誓根據(jù)辣其所泉屬樓盛棟的懇開發(fā)童順序割依次刷開建猴。項(xiàng)目涌開發(fā)酷順序新安商南路幼兒響園10概#1剩4#商業(yè)菜步行撿街3-壞9#士1#4-荒1#淋3#20灰16年年初20賺16年中1號(hào)地驚塊8#嶺10襯#2號(hào)地貝塊1#霸2#20楚18年年中2號(hào)地囑塊3#稀6#20狐18年年底3號(hào)地柜塊8#承5#20明19年年中3號(hào)地讀塊3#護(hù)3#20葛20年年初20伶20年年中20虎21年年初20猜21年年中20律22年年初20族22年年中20亞23年年初注：形因底譽(yù)商、彎幼兒觸園等價(jià)開發(fā)揀周期某較短改且作盈為配獄套建食設(shè)，躁故除搖商業(yè)貴步行敘街外諒，所殿有配劍套納功入住燃宅開港發(fā)周戚期，焦不另屈外進(jìn)技行計(jì)占算xx敵x項(xiàng)目膛后期遠(yuǎn)開發(fā)汁時(shí)間繁軸3號(hào)地青塊6#魚4#4號(hào)地累塊5#挨4#4號(hào)地剝塊6#階8#4號(hào)地激塊9#屢10廢#20深23年年底尾盤穩(wěn)去化項(xiàng)目籌開發(fā)嶺時(shí)間盡軸16年開襪發(fā)計(jì)酬劃1項(xiàng)目淹開發(fā)徒計(jì)劃16年可釋入市膛房源可入畝市房旗源分眾析根據(jù)牲項(xiàng)目別整體琴開發(fā)注計(jì)劃謝，20預(yù)16年全攀年新漸推房茂源2-御10僚#、2-況14旱#與3、4號(hào)地郊?jí)K的刃商業(yè)默部分蓋。10142-匙10楊#1非4#共計(jì)塵房源25動(dòng)4套，氏按照30套/月的仗銷售私速度墻加上3房余僚貨只辱可供倘銷售8個(gè)月沖（除2-頁(yè)7#房源柏），拘故建奔議現(xiàn)澡階段店加快10咽#1適4#以及諷三四削號(hào)地谷塊住系宅的編建議炊，以鑒保持東項(xiàng)目盜可售垂貨源能的充繞沛。16年可檢入市晴房源拔較少童，項(xiàng)勻目3房貨調(diào)源不麗足。1014房源統(tǒng)計(jì)2-10#12-4#合計(jì)住宅128套125套254套商業(yè)14套9套23套（約3660平方）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、二數(shù)號(hào)地半塊容設(shè)積率拉低，匹環(huán)境鄙優(yōu)越漿。2、位賴于次慰干道聽，適鮮合居詞住。3、全碌三房住戶型摔，客烤戶接雜受度韻高。4、地抵塊前尤期已仁成實(shí)其景，轟可增揭加客戶體場(chǎng)驗(yàn)感疲。5、獨(dú)裳棟設(shè)頁(yè)計(jì)，負(fù)通透泡、隱猶私性估強(qiáng)1、設(shè)讀計(jì)變逆更，青現(xiàn)階魂段工呈程進(jìn)掏度較慢。2、14斃#位于涌商業(yè)躍街中伶心，裙整體逮環(huán)境較雕為嘈拖雜。3、33層高座層，柏有一桃定程他度抗寶性?？扇肭缡蟹慷涸捶侄魑鲞厬舾媳秉c(diǎn)通透斷客戶贏接受么度高陶，但點(diǎn)兩室拉朝北佳，具國(guó)有一捕定抗典性。雙陽(yáng)臺(tái)騙在一羅定程誘度上行解決了采婆光通緊風(fēng)問狼題，且頸為三疫房，翻相比開之前農(nóng)戶型揮市場(chǎng)賊適應(yīng)侮性大您大提拖高10斯#1矛4#戶型片分析桿：可入障市房殲源分憂析推貨謀策略價(jià)格食策略推廣霉策略活動(dòng)鳴策略16年?duì)I落銷策晉略推貨勿策略根據(jù)崖項(xiàng)目贈(zèng)現(xiàn)階葬段貨鐮量緊銅缺現(xiàn)債狀和蝕可入慶市房毛源分酬析，大建議10叛#1舌4#房源懷盡早黃入市昌，但劈燕如受闊到工韻期等紗影響抓無(wú)法弟盡快請(qǐng)取得夫預(yù)售臨證，氏則建錄議10盲#1諒4#房源峽前期浙進(jìn)行拾認(rèn)籌福蓄客剛，定響房號(hào)欺定價(jià)猾格區(qū)仍間的模形式疾進(jìn)行提前悅鎖定拖客戶顯，達(dá)到襖補(bǔ)充磚貨源民的目抵的。推出作用：補(bǔ)充貨源推出意義：回籠資金銷售方式：快推快走面臨問題：工期延遲推貨方式蓄客定房8月底9月初節(jié)點(diǎn)讓：認(rèn)仍籌認(rèn)籌記確定判房號(hào)炊和價(jià)嘩格區(qū)麥間，考盡可成能確懲定客纏戶。信息勾釋放認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)仗：推起廣推廣控開始稠，10荒#1頌4#入市峽信息星釋放欣，確火定房毀源價(jià)弟格區(qū)煮間。6月份濾上旬6月底開盤10刻#1腦4#認(rèn)籌飾期節(jié)點(diǎn)五：開趁盤預(yù)售笨許可礎(chǔ)證取沖得，挑舉行皇開盤舅儀式懷，確摩定價(jià)伸格，憶客戶逝定房途。前期仁準(zhǔn)備另期10業(yè)#1別4#猛#推盤紀(jì)方案沫確定寶，推貢廣活喜動(dòng)方鹿案等貝確定普，設(shè)染計(jì)確笛定，達(dá)執(zhí)行美準(zhǔn)備旬落地貝。強(qiáng)銷烏期信息封釋放利用潮開盤涼等造析成熱敬銷局潔面，扔在金餡九銀崇十中淡帶動(dòng)館余貨污銷售淋。推貨陳策略推貨紛策略價(jià)格體策略推廣吐策略活動(dòng)青策略16年?duì)I租銷策適略10穴#1穗4#正常蘿價(jià)格披入市揀，2-突7#作為頭本項(xiàng)抱目?jī)r(jià)贈(zèng)格標(biāo)鑄桿，勉與10賠#選14廢#形成敗價(jià)差吃對(duì)比層，帶蟻動(dòng)10相#1寬4#的銷濾售。7#10迅#14鼠#10奶#14燥#入市前10靈#14棟#入市后三房間貨源妄過少腎，以偵消化啄兩房湖為主眠。2-洪7#作為攔價(jià)值窗標(biāo)桿究，起槍到支莊撐項(xiàng)代目高娛品質(zhì)鏡的形蹲象的圍作用鉗。以2-稠7#作為北整體養(yǎng)項(xiàng)目沫的價(jià)如格標(biāo)仇桿，熱起到代帶動(dòng)政其他份貨源倍銷售饒的戰(zhàn)袍略作李用。價(jià)格政策略價(jià)格嚴(yán)策略因現(xiàn)橋階段削成交悄均價(jià)達(dá)已經(jīng)間調(diào)研童論證熄，同旱時(shí)從光項(xiàng)目帆銷售來速度床來看可成交叛均價(jià)鳴也較段為合壘理，凍故建滿議現(xiàn)攀階段瓶的成狹交均窯價(jià)不觸變。蛇為避舅免客謀戶吸艱引力眾降低終，建臂議實(shí)雄行多尖種優(yōu)譯惠方燙式交侄替進(jìn)騾行，駁對(duì)其謠主推伍的產(chǎn)侮品如取兩房誘產(chǎn)品奸、后更期10鎮(zhèn)#1秒4#產(chǎn)品垃適當(dāng)統(tǒng)進(jìn)行玩促銷億優(yōu)惠龜，制振造噱孔頭，罩在不妖同銷慌售銷囑售階番段不壤斷制早造熱葡點(diǎn)，墨吸引蔥客戶相關(guān)注累，促紀(jì)進(jìn)銷嚴(yán)售。維持蜜穩(wěn)定悲的價(jià)簽格體脈系，繪對(duì)主抬推產(chǎn)刑品適卷當(dāng)進(jìn)葬行促停銷優(yōu)頃惠。形成著價(jià)格隸梯度縣策略仇，擴(kuò)鼠大項(xiàng)對(duì)目客季群面鄙，達(dá)致到銷粒售帶歐動(dòng)效于果。促銷耳產(chǎn)品適中比產(chǎn)品高價(jià)產(chǎn)品滿足屋企事聯(lián)業(yè)單盼位領(lǐng)辯導(dǎo)、款成功俗人士速、改定善型軋客戶管需求企事坡業(yè)單沸位職晴工、賺個(gè)體慮戶等遍改善苗、剛尿需需扒求企事澡業(yè)單誤位職受工、顆剛進(jìn)企城農(nóng)沈民等到剛需桃、投賤資需摔求提升吳項(xiàng)目食形象換，價(jià)么格標(biāo)典桿（2-愿7#））項(xiàng)目羅均價(jià)紛體現(xiàn)于（現(xiàn)博房產(chǎn)秀品））項(xiàng)目丸銷量鼠保障么（2房、10小#1錄4#））帶動(dòng)帶動(dòng)價(jià)格睛策略推貨霸策略價(jià)格公策略推廣膏策略活動(dòng)泄策略16年?duì)I制銷策裙略推廣諒主題虎方向20勵(lì)16節(jié)點(diǎn)估未定舒，我肯們暫晶時(shí)將陡推廣觀劃分斗為3個(gè)階舅段：推廣償重點(diǎn)鑒客群項(xiàng)目揀客群縣城垂客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁客戶剛需覆客戶拆遷請(qǐng)客戶投資倆客戶目前饅已推香廣力歇度較株大，導(dǎo)客戶建覆蓋闊面已念較為劣全面漁。不中建議喜再行疊擴(kuò)大躁規(guī)模催。推廣栽力度很較小瞎，且特因房曬源問鐵題本誦項(xiàng)目均此部槽分客摧群較已少，摘建議躺解決乳房源斯問題五的同榜時(shí)對(duì)直此類櫻客戶書重點(diǎn)話宣傳芝。去年顛年底河加大沈推廣丈力度蓮，具轟有一朵定收盜效，抄結(jié)合渣當(dāng)前新政府在政策揚(yáng)，建鑒議今探年重全點(diǎn)進(jìn)棍行宣扭傳。鄉(xiāng)鎮(zhèn)軋整體遼經(jīng)濟(jì)壁水平美較低丙，此諒類客吼戶過累少，來不建歸議針王對(duì)性次宣傳投資地客戶進(jìn)城法客戶拆遷恩客戶哪與進(jìn)鄙城農(nóng)鬧民是20汗16年全麥年的筒重點(diǎn)太推廣具客戶教。推廣頑建議購(gòu)房?jī)?yōu)惠生活優(yōu)惠俱樂部權(quán)益俱樂縱部會(huì)厭員權(quán)幻玉益：會(huì)員基標(biāo)志新安推會(huì)積僻分金醋卡購(gòu)房湊優(yōu)惠：金雖卡用球戶購(gòu)伶房享害受積尿分，啟介紹鴨老客待戶亦初有積廳分，下積分登可抵還購(gòu)房量款、刻物業(yè)痛費(fèi)等走。生活第優(yōu)惠：針復(fù)對(duì)后雨期招輛商商屋家入弟駐后雹，金序卡用碰戶積免分用岸于在奮本商垃業(yè)街瘦購(gòu)物亂消費(fèi)周抵扣珍。對(duì)于需累計(jì)驗(yàn)積分稼達(dá)到旬一定艙程度襲的客強(qiáng)戶給理予額脊外獎(jiǎng)股勵(lì)。業(yè)主鵝俱樂涂部的僅建立本項(xiàng)強(qiáng)目體惠量大遭，開陳發(fā)周稿期長(zhǎng)紹，其劇大量戲的前慨期客直戶是雀本項(xiàng)谷目銷高售的統(tǒng)巨大態(tài)優(yōu)勢(shì)本，同毅時(shí)縣騙城客未戶老瀉帶新膊成交訂比例裂非常歲大，撞建議導(dǎo)項(xiàng)目絕設(shè)置故業(yè)主賭俱樂既部，旨建立洗項(xiàng)目扶自身詞良好品的口機(jī)碑及奪促進(jìn)候業(yè)主豬介紹齡客戶粘的積培極性農(nóng)。案例社借鑒萬(wàn)客灰會(huì)是度萬(wàn)科談地產(chǎn)待的成鏈立的私業(yè)主申俱樂焦部，厘屬于邪開放激性質(zhì)淺，非鉛業(yè)主將也可襪以報(bào)燈名參煤會(huì)，秋但是疾獲得卸的權(quán)塊益不懂同。推貨友策略價(jià)格癥策略推廣臟策略活動(dòng)銷策略16年?duì)I嗓銷策禁略活動(dòng)愧的系頸統(tǒng)性伴和連案續(xù)性為提速高活嚇動(dòng)的獄辨識(shí)刑性和司客戶制圈層船宣傳澇性，薯建議今在兼畏顧節(jié)避點(diǎn)性用活動(dòng)歲的同蜻時(shí)確稀定一筑條項(xiàng)權(quán)目活微動(dòng)主灘線，添制定亡系列尸活動(dòng)皮，貫趴穿于16年整催年，棟使得嬸本年冶度項(xiàng)違目活木動(dòng)特頁(yè)色鮮芽明，棚主題浴明確忽，辨轟識(shí)度腦強(qiáng)。項(xiàng)目活動(dòng)的公益性基調(diào)從市場(chǎng)出發(fā)縣城公益性活動(dòng)較少，對(duì)于口碑傳播及產(chǎn)生話題都十分有利從自身出發(fā)項(xiàng)目自身國(guó)企形象，打造老實(shí)建筑的企業(yè)文化。從客戶出發(fā)

競(jìng)品營(yíng)銷活動(dòng)功利性過強(qiáng)，客戶有一定抵抗情緒。項(xiàng)目隊(duì)活動(dòng)俊公益勵(lì)性基痛調(diào)項(xiàng)目晶地處遇新城抹區(qū)核幫心區(qū)抵位，印其周征邊環(huán)廳境與膛老城腦區(qū)比辮較更踏加宜梨居，紐奉同時(shí)廉小區(qū)駝內(nèi)部撒綠化尊率高癢，戶需型居降住舒培適安薯心，拜健康黎、生從態(tài)、皆運(yùn)動(dòng)餐的調(diào)綿性可費(fèi)以更錫好的涼詮釋款本項(xiàng)鐘目宜追居特難點(diǎn)，撕同時(shí)背易于淘制造鐵熱門帽話題鑼。故議建議16年以游此為喝調(diào)性夠，貫剪穿營(yíng)爭(zhēng)銷活蠻動(dòng)始探終。項(xiàng)目敬活動(dòng)仇調(diào)性活動(dòng)樸調(diào)性芬定性縫：項(xiàng)目“健康結(jié)、生賽態(tài)、涂運(yùn)動(dòng)習(xí)”的元界素進(jìn)僚行詮疲釋。4-罩6月份吹營(yíng)銷療執(zhí)行銷售擠執(zhí)行推廣鑒執(zhí)行爬活動(dòng)紙執(zhí)行養(yǎng)包裝鼓建議本階傲段房端源銷蠢售盛世新安剩余貨源一覽1號(hào)地塊2號(hào)地塊共計(jì)

1#3#5#6#7#合計(jì)5#8#12#7#13#合計(jì)兩房222140\487343440\69177264兩變?nèi)縗\\20\20\\\\\020合計(jì)1071772844-兼6月份熔，建沫議以鳴項(xiàng)目翁兩房養(yǎng)產(chǎn)品場(chǎng)銷售莫為主根據(jù)沃工程戶進(jìn)度返，4~陵6月份岸無(wú)新兩房源輛入市籠，10聲#1班4#認(rèn)籌鐘期在6月底愈，故烘本季桐度只眨能銷道售其聾剩余尼房源教。3、4房房載源因捐房源子過少槐，故截不納敢入銷逮售重嫂點(diǎn)。2房產(chǎn)奶品中犁世紀(jì)歌軒今店年8月份榨交房宏，基壇本為儉準(zhǔn)現(xiàn)總房，伶盛景切苑為街現(xiàn)房乖產(chǎn)品閥，綠槐化等仗已經(jīng)雞成熟陳，兩潤(rùn)房的腳去化詠為項(xiàng)席目實(shí)三際情裕況所凡使。建議濟(jì)兩房碌產(chǎn)品持的去鄉(xiāng)豐化以糟拆遷員戶為所工作蟻重心害。從市榮場(chǎng)分忠析可業(yè)以看斤到，澡由于糖政府境拆遷噸力度研的加等大，未各項(xiàng)鐵目拆命遷戶咬的比芒例不奧斷提薪高，孕因拆散遷選品房在談交房舊后才方能得爭(zhēng)到補(bǔ)停償款須，故收從回稀籠資適金考簡(jiǎn)慮，柳還是寫應(yīng)以淋現(xiàn)房惑補(bǔ)償蠶為主憐。本勾階段局主兩冬房現(xiàn)微房(世紀(jì)骨軒兩湊房在4月份株已可歷納入蟲拆遷闊房源對(duì)）與河拆遷頭相契千合，派建議4-蓄6月份型加大泄針對(duì)旗拆遷縮慧戶的炕宣傳戚力度毯，促孕進(jìn)兩鼓房銷碰售。本階崇段房晚源銷證售拆遷狗戶宣漢傳拆遷斤隊(duì)公余關(guān)優(yōu)惠軋政策鎖定獨(dú)拆遷向戶活動(dòng)惕、橫距幅、碎戶外精、單拳頁(yè)等與拆朗遷隊(duì)愁聯(lián)合性，爭(zhēng)背取介慈紹房醫(yī)源適當(dāng)榨進(jìn)行棕優(yōu)惠殺等刺另激4-京6月份篩營(yíng)銷甘執(zhí)行銷售搜執(zhí)行推廣板執(zhí)行活動(dòng)檔執(zhí)行遍包裝芒建議20著16年4月-6月推廣允主題悼：推廣煉執(zhí)行形象壩主題慈：產(chǎn)品孔主題儀：類別媒體計(jì)劃排期人員配置推廣方式備注廣告類派單計(jì)劃每周3天，半天一次，計(jì)12次。一月48次每次2-3名派單人員和1名置業(yè)顧問臨時(shí)接待點(diǎn)與散發(fā)單頁(yè)相結(jié)合的方式接受咨詢。每周派單時(shí)間視天氣等情況而定。特殊鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣費(fèi)春節(jié)前4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)尋找約4塊墻體打包給廣告公司4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)按1塊計(jì)算配合特殊營(yíng)銷方案執(zhí)行短信3.20日短信發(fā)出置業(yè)顧問-內(nèi)容為老帶新優(yōu)惠政策、關(guān)注水安微信公眾號(hào)搶紅包或領(lǐng)小禮品微信3月20日前開通后期競(jìng)標(biāo)微信營(yíng)銷開通微信公眾號(hào)，定期發(fā)表有趣軟文、活動(dòng)、搶紅包。吸引縣城人關(guān)注來安論壇各信息確定前無(wú)無(wú)信息更換靈活條幅3.20日左右無(wú)無(wú)來安縣各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面鋪開小區(qū)桁架及新移動(dòng)圍擋3.20日更換完成無(wú)無(wú)移動(dòng)圍擋含換畫面費(fèi)用框架廣告3.25日左右一名策劃人員監(jiān)督進(jìn)行無(wú)來安縣各大知名特色飯店活動(dòng)類拆遷點(diǎn)義診活動(dòng)3.20日開始打包給廣告公司，項(xiàng)目工作人員一名進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督及拍照取證拆遷區(qū)域聚集地區(qū)進(jìn)行集中宣傳。主攻拆遷安置戶投資類活動(dòng)3.25日上午9.18分開始。（投資類講座暨茶藝表演)對(duì)象：意向客戶有茶藝相關(guān)的朋友，較方便執(zhí)行印刷類單頁(yè)11日前畫面設(shè)計(jì)完畢，15號(hào)單頁(yè)到場(chǎng)，2.5萬(wàn)張無(wú)正常派單包裝類外場(chǎng)注水旗投資類信息無(wú)畫面更換制作類戶模7號(hào)樓116、142平米無(wú)無(wú)戶外大牌縣城大牌更換嘉年華上方大牌16米X6米縣城建陽(yáng)路汽車站大牌20米X7米4-壯6月份驢營(yíng)銷呼執(zhí)行銷售神執(zhí)行推廣芝執(zhí)行活動(dòng)然執(zhí)行包裝鮮建議來安融首次網(wǎng)千人語(yǔ)公益蠶愛心茶跑4~枯6月，炕我們驕需要枕舉辦咱一場(chǎng)聚傳播附性強(qiáng)塌的大上型活漫動(dòng)，喊一場(chǎng)摧全民帖參與戀的愛到心健語(yǔ)身活悉動(dòng)（筐每位頁(yè)跑友趴跑完5公里拋捐贈(zèng)50元，10公里10勁0元，法帶領(lǐng)雅跑友盈代表浙下鄉(xiāng)小捐贈(zèng)燙，又喊可在梁鄉(xiāng)鎮(zhèn)登樹立咸口碑辦），隊(duì)將品課牌與伍項(xiàng)目佳正面測(cè)、健舞康的歷形象顆展現(xiàn)透出來棚，炒北作來睛安首靈次大鉤規(guī)模繞愛心改跑這紋一話慎題，槐形成吉口碑雜傳播慣?；顒?dòng)心時(shí)間更：5月16、17日活動(dòng)極地點(diǎn)貼：感遲受新拌城魅閱力新