惠州公寓住宅項(xiàng)目全過程管理報告成本控制營銷定位

XX三期項(xiàng)目啟動會XX（惠州）有限公司2011年12月

前言XX·XX，占地3000畝，建面近400萬平米，以其龐大的開發(fā)體量，泛一線城市的地理區(qū)位，必將成為南中國一大閃亮新星，也必將創(chuàng)造華南片區(qū)嶄新居住新理念，更將會帶帶領(lǐng)XX集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)一個新的里程騰飛。

2011年9月25日，【XX?XX】擁400萬大城體量，勢如破竹，一期A區(qū)耀世開售，以開盤即售3億的驕人業(yè)績，在低迷的惠州市場陰霾下創(chuàng)造別墅首開即破100套的銷售傳奇，贏得深惠市場一致好評?！綳X?XX】三期，建筑體量約10萬平米，集集團(tuán)快速開發(fā)戰(zhàn)略指導(dǎo)等綜合原因，將其列入2012年開發(fā)議程，為與二期高層錯開競爭，初步產(chǎn)品規(guī)劃為別墅產(chǎn)品，2012年，【XX?XX】二、三期大舉入市，必將使惠州，乃至珠三角市場目光齊聚博羅，共同見證【XX?XX】的再一次華麗升級。目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購管理05項(xiàng)目成本控制06投資財務(wù)分析07宗地概況注：與7號地捆綁基礎(chǔ)設(shè)施為：東江大橋北面引路（120米大道標(biāo)準(zhǔn)）、南面東引路（不低于30米大道標(biāo)準(zhǔn)）、南面西引路（不低于20米大道標(biāo)準(zhǔn)），投資金額：人民幣一億元；：人民幣一億元?；A(chǔ)設(shè)施：1、道路：兩條，一條項(xiàng)目西側(cè)翠美園村土路，一條項(xiàng)目東側(cè)橫坑村水泥路。2、供水：dn800管已開始施工，預(yù)計(jì)明年上半年可以通水。3、供電：一路供電專線明年上半年通電，可以滿足三期項(xiàng)目用電。4、排水：農(nóng)田自然吸收和一條灌溉渠排水。拆遷：7號地涉及拆遷105戶面積約20000平方米。其中，三期涉及拆遷40戶，面積約8000平方米，需拆遷費(fèi)用大約400萬元。土地證：經(jīng)集團(tuán)高管和惠州公司高管與縣政府多次溝通后，政府不同意分割辦理國土證，堅(jiān)持要我司交清地價款后辦證。三期地塊位于XX?XX7號地塊內(nèi)，為7號地核心組團(tuán)，也是XX項(xiàng)目核心版塊項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于一二期，與一期A、B區(qū)南側(cè)僅一路相隔，緊密相連，東、西、南向地塊均為荒地及耕作地、水塘，以及未拆遷民房

三期用地指標(biāo)：占地面積：約27萬平米建筑面積：約10萬平米。項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)大盤中期，別墅10萬大體量，與二期高層錯開競爭項(xiàng)目指標(biāo)解析：項(xiàng)目計(jì)用地面積27.7萬平米，建筑面積約為10萬平米；前期高檔別墅入市，三期作為別墅產(chǎn)品續(xù)延，與二期錯開競爭。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)序號內(nèi)容單位規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡277850.001.1

其中：建設(shè)用地面積㎡53698.001.2

綠地面積㎡161856.001.3

道路用地面積㎡33510.001.4

廣場等用地面積㎡28786.001.5其他㎡0.002容積率≤住宅≤2.5,商業(yè)≤1.23總建筑面積㎡126302.003.1住宅㎡109806.003.2商業(yè)㎡0.003.3幼兒園㎡0.003.4物業(yè)㎡0.00

小計(jì)（計(jì)容積率）㎡109806.003.5地下車庫㎡16496.00

其中：人防部分㎡0.003.6架空層㎡0.004建筑覆蓋率≤0.195綠地率≥0.566建筑高度或?qū)訑?shù)≤地上3層7退紅線要求

……6米8車位數(shù)

569（地下313，地面256）項(xiàng)目共享400萬平米社區(qū)大配套，前期以休閑配套為主項(xiàng)目概況項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套：項(xiàng)目周邊可享用一期配套酒店、商業(yè)、72萬平米濱江體育及濕地公園。酒店（目前停工中。）濱江濕地公園濱江體育公園7000平米會所項(xiàng)目日常生活配套仍靠博羅縣城支撐，距離項(xiàng)目約5分鐘車程。項(xiàng)目概況其余配套交通情況：從博羅縣城通往項(xiàng)目所在地塊的主干道只有博羅大橋，距離縣城中心區(qū)約5分鐘車程，博羅大橋延伸至南岸江邊后即截止，再無標(biāo)準(zhǔn)城市道路與其相接。重大交通配套待建：從惠城區(qū)下角片區(qū)出發(fā)沿下梅湖路驅(qū)車約20余公里亦可通往此項(xiàng)目地塊；惠州市政府遠(yuǎn)期規(guī)劃(2011－2020)將在東江南岸地區(qū)建設(shè)下角梅湖路和其他城市次干道、支路，及泗湄洲大橋，屆時從惠州市惠城區(qū)下角片區(qū)出發(fā)可方便到達(dá)本項(xiàng)目；東江上游距離項(xiàng)目地塊約六公里處有惠河高速路經(jīng)過，但暫無出口(正積極與政府協(xié)商論證在東江南岸開一高速路出口通往此項(xiàng)目地塊可行性)。商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、金融配套、文娛配套等暫無，目前原居民各類生活配套主要依靠3公里外的縣城老區(qū)解決?？偨Y(jié)：大盤中期、純別墅、核心組團(tuán)、共享大配套?？偨Y(jié)關(guān)鍵詞及分析：

7號地塊，核心組團(tuán)：三期地塊位于XX?XX7號地塊內(nèi)，為7號地核心組團(tuán)，也是XX項(xiàng)目核心版塊；

大盤中期：大盤中期，項(xiàng)目共享400萬平米社區(qū)大配套，前期以休閑配套為主；

10萬建面純別墅：別墅體量大，與二期高層錯開競爭；項(xiàng)目配套：項(xiàng)目日常生活配套仍靠博羅縣城支撐，距離項(xiàng)目約5分鐘車程。項(xiàng)目現(xiàn)狀：為荒地及民用地，有30余處民房未拆遷。項(xiàng)目是屬博羅縣首席大盤，惠城罕見超級大盤項(xiàng)目區(qū)位為博羅，惠城北進(jìn)的外延線項(xiàng)目規(guī)劃為大城，規(guī)模及長期配套優(yōu)勢明顯但仍面臨短期配套不足，居住氛圍不濃項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況總結(jié)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購管理05項(xiàng)目成本控制06投資財務(wù)分析07市場研究產(chǎn)品定位價格定位宏觀市場惠州市場博羅市場別墅市場2011年前10個月商品住宅銷售面積同比下降4.4%，銷售均價同比增長8.4%，但環(huán)比成下降趨勢。市場研究宏觀市場全國量價走勢：自進(jìn)入9月份以來，全國商品住宅銷售增速連續(xù)3個月下降、房價走勢回落。市場研究宏觀市場一線城市城交量持續(xù)低迷，房價下探。市場研究宏觀市場眾多二線城市成交量隨一線城市下降，陷入低迷。市場研究宏觀市場受整體市場預(yù)期影響，三線城市成交量也開始走低，且進(jìn)入11月份之后，成交量下降的城市繼續(xù)增加。市場研究宏觀市場下半年惠城市場銷售呈下滑狀態(tài)，各開發(fā)商紛紛以大折扣、優(yōu)惠吸引客戶，收效較小，惠城新開項(xiàng)目再現(xiàn)3字頭、4字頭樓盤16項(xiàng)目名稱類型9月銷售10月銷售11月銷售量價關(guān)系白鷺湖別墅聯(lián)排:9套聯(lián)排:9套聯(lián)排:2套以推售公寓和洋房為主，別墅去化量小高層2012411月推出3800元/平米起洋房，成交火爆XX別墅10套10套3套加大促銷力度，去化剩余貨量XX山水城別墅聯(lián)排:6套聯(lián)排:3套0以推售洋房為主，別墅未作推廣高層152565推出4399元/平米起高層，成交較好悠蘭山別墅雙拼:3套00正常去化半山1號別墅聯(lián)排:6套00以推售洋房為主，別墅未作推廣華基江山局外別墅4套10套3套促銷、抽獎光耀翡儷港別墅820線上主推洋房，線下別墅正常銷售御灣雅墅別墅000價格下降20%，1-1.2萬元/平米，但仍無成交XX凱旋城高層1030線上主推洋房，線下別墅八折銷售XX凱旋國際高層----75推出3800元/平米起高層，成交較好摩卡小鎮(zhèn)高層--23810月，推出市場均價6500元/平米，成交率12%；合生帝景灣高層535510月推出9000元/平米起高層，較此前價格低2-3000元/平米，成交較好市場研究惠城市場中央定調(diào)：多次重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。市場研究政策政策解讀：結(jié)構(gòu)性調(diào)控預(yù)計(jì)將持續(xù)，2012年迅速回暖可能性不大市場研究政策發(fā)改委專家解讀“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”房地產(chǎn)價格回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康發(fā)展調(diào)控力度不能放松制定穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)價格和投資增速適度回落，對當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增速會形成一定的影響。但從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)價格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而更好地推動我國經(jīng)濟(jì)保持更長時期、更高水平、更好質(zhì)量的發(fā)展。目前國內(nèi)投資渠道相對有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價上漲。在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，堅(jiān)持住房資源市場化配置為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價和消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。政策調(diào)控下的市場預(yù)期：預(yù)計(jì)2012年中將成交量再次觸底，市場出現(xiàn)全面降價，年底可能量價齊升，全面回暖。市場研究未來走勢總結(jié)宏觀炭政策獻(xiàn)分析有結(jié)論耽：明年村調(diào)控職仍將曠持續(xù)較，中資央強(qiáng)拘調(diào)要亞讓房睛價合牌理合透歸。整體泡市場殃回暖振預(yù)計(jì)萬為20音12年底蕉，年棟中將晃出現(xiàn)同成交慶量二演次觸耍底，德市場所可能蛙出現(xiàn)蔥全面陵降價浩；下半橡年惠概城市弦場銷就售呈辨下滑也狀態(tài)忍，各偵開發(fā)蹦商紛刊紛以感大折腎扣、峽優(yōu)惠奶吸引期客戶教，收圣效較效小，增惠城厘新開亞項(xiàng)目完再現(xiàn)3字頭損、4字頭袋樓盤本項(xiàng)鍬目位懂于供應(yīng)變稀缺占別墅播產(chǎn)品掌，加則上博蛇深高叼速開絞通利插好，但地鎖段較銅偏，嚷獨(dú)立多成城損，配哥套不聚全，競為項(xiàng)之目硬幕傷，抗風(fēng)繩險能純力較鉆弱。項(xiàng)目質(zhì)素：別墅產(chǎn)品的稀缺性博深高速的利好地段的硬傷配套不全市場裹研究政策房地這產(chǎn)開雞發(fā)投轟資——全市業(yè)房地霞產(chǎn)開刷發(fā)投綠資增四長較屠快，組躍居惕全省扣第四罷位。市場盒研究惠州首市場房地禁產(chǎn)開幅發(fā)投解資—射—2墳01冬1年伍年前荷三季熱度，闊我市陰房地青產(chǎn)開讓發(fā)完絨成投梁資2梢75暑.2工3億訓(xùn)元，寶同比滿增長礙43區(qū).7蘋%，賄上升踏幅度甲較大繭，從區(qū)啦域投科資規(guī)箱模對接比來賴看，井今年脾前三煌季度娛，惠警州的哲投資貢規(guī)模親超過優(yōu)東莞鹿、中宗山，體前進(jìn)虧至全車省第衰4位。（僅次庭于：絕廣州瞧81拿5億摘元、布佛山杯42糠7億親元、心深圳36犬9億適元）芽；從投析資增儉速來絕看，淚今年綱3-波9月窩的累琴計(jì)增且速分救別為厲：4丹6%宿、3粒9.涂8%廁、3木9.饒9%拜、4簡2%晉、4記5.叨3%矛、4吧6.濕4%乒和4剛3.緊7%這，在年4月雅、5層月小西幅回貓落后姐，三秧季度壓再度似呈上領(lǐng)升態(tài)汗勢。腳（數(shù)吸據(jù)來形源：莖惠州逮市統(tǒng)悔計(jì)局字）商品漲房成暢交情料況——截止墳到20完11年10月份螞，惠很城區(qū)驢商品忽房成燈交27章4.救65萬平延米。俗預(yù)計(jì)枯惠城既區(qū)全嚷年成口交面份積較20撿10年持享平。歷年巾去化忘分析勇：08年受易金融是危機(jī)讀影響貪，市僚場消否化量宰下降秤，09年、10年隨頑著市忌場回夾暖，堤成交倘大幅凳度上批升，20期11年1—可10月成終交總先量與20鹽10年同賴期基趟本持胳平。20秩10年全滋年惠波城區(qū)沿商品云房成岔交32尊0.歉36萬平索米。預(yù)計(jì)迷惠城比區(qū)全竄年成繡交面趣積同潑比略貨有上崗漲?？箯脑录t度成脅交量買表現(xiàn)稠來看罵，除倆一、遭二月券收到塊季節(jié)訂性因幼素影盞響之嬌外，黨其余玻月份宏表現(xiàn)于比較樂平均兄，傳坑統(tǒng)的練“金博九銀艘十”喪并沒位有突錢出表蛙現(xiàn)，句如果裙把數(shù)憲據(jù)結(jié)殊合到饞月度習(xí)供應(yīng)席，則賊可發(fā)如現(xiàn)下握半年遇開始秋，商喉品房插去化足率開幟始逐棋漸降梨低，破客戶薪觀望駐情緒泄加強(qiáng)股。市場叨研究惠州鬼市場市場統(tǒng)價格——從20俱09年到20浸11年，乓惠城道區(qū)住陶宅成舞交價瘦成振鑄蕩上蚊漲，20糞11年月糧均成船交面命積一觀直保業(yè)持在20萬平獅米/月以揭上的妙水平縫，價路格也丸保持貼在60旱00元/平米久以上太。11年住粱宅成董交面肉積最腸大的州“亮尋點(diǎn)”違在于偷“金號九銀縮慧十”盾的含咱金量如下降披，使千得大曠量在9、10月份煩入市資項(xiàng)目儉的開鑼盤收求到較跟大的扮影響哈?；莩羌訁^(qū)住偵宅成失交均哪價走拖勢圖20壘09年周財均46蠢93元/平米20駁10年周變均53歐18元/平米20伸11年周屠均62克83元/平米市場枕研究惠州咸市場存量糕分析——08年調(diào)爬控后證，市映場存汗量達(dá)蜓到峰漁值，09年處睛于存車量消金化期皂，之裝后存劫量又毯開始殖逐年樣遞增交，11年出克現(xiàn)大檔幅增汗長，鴿預(yù)計(jì)11年存愿量18屯0萬方11年住掏宅成暫交面麗積最值大的鄙“亮好點(diǎn)”軌在于裙“金壇九銀殼十”哲的含卡金量莫下降狐，使冰得大殼量在9、10月份固入市交項(xiàng)目撒的開鉤盤收揭到較卸大的佛影響會。市場啟研究惠州敵市場量價趣表現(xiàn)怖：20證10淋-2升01界1年下脅半年泥，全宇市一蹦手房衛(wèi)銷售晝面積初及價鮮格均己較為肺平穩(wěn)匠，除6-美7月份藝達(dá)到魚高峰裂外，悔自8月份謝開始蝕，面容積及姐價格憲均呈季下滑繩狀態(tài)畢。市場狹研究惠州誓市場二級似市場家供應(yīng)封：20淹11年，鄙博羅繳市場穩(wěn)住宅論供應(yīng)瞧較為可穩(wěn)定返，月絮供應(yīng)醒套數(shù)游多在10意00余套潤左右夏，月割供應(yīng)甚面積11出-2這5萬平敵米，巷隨市桶場旺汽淡季補(bǔ)波動儀。2-充11月博咐羅住孕宅供何應(yīng)市過場相渡對惠堆城區(qū)磨較穩(wěn)忽定，惕供應(yīng)艘量呈驗(yàn)動態(tài)桐波動薄。2-遭11月博烏羅住臺宅月犯度供催應(yīng)面驗(yàn)積多洲在11街-1椅3萬平咳米，桶部份舉市場石旺季川月供無應(yīng)面旱積可交達(dá)23朋-2承5萬平伯米。除4、9月供糾應(yīng)高叢峰外馬，總恩體供彈應(yīng)較替惠城農(nóng)供應(yīng)曠略低殿。市場完研究博羅輪市場二級啦市場等成交踩：20膊11年，沾博羅之市場坐成交世較為顯穩(wěn)定娘，銷煤售套迷數(shù)多掏在65仗0-傅75苗0余套飯左右委，月另成交疾面積8-溫9萬平存米，8-間9月為屢成交電高峰摸。為銹惠城晝成交怠量的慨一半丸左右緊。市場棗研究博羅頸市場二級般市場衛(wèi)成交錘價格降：目貌前博勉羅整卻體均減價37攤53元/平米蟻，為東惠城綿均價讀的二似份之學(xué)一。歷年吹來博千羅房悟價呈伶穩(wěn)步罷上升逝態(tài)勢球，特灶別是附在07年之母后，廚總體扭均價免于20衰10年突穿破30伙00關(guān)口20冤10年，綿博羅段房地宋產(chǎn)市興場呈貍現(xiàn)波替動走標(biāo)勢，嗎但整導(dǎo)體上煮行，慢至12月份凱，已裁達(dá)37水53元/平米購；通過用惠城臘、惠禾陽、腎博羅去惠州患三大包區(qū)域村的房俘價對啟比發(fā)評現(xiàn)，啊博羅采均價躁遠(yuǎn)低擺于惠務(wù)城、穿惠陽跌，整松體均繭價是狀惠城踏的一個半，視至11月份柄，成蔥交價挎達(dá)42顧21元/平米咸，為依惠城敘價格毒的三挖分之訴二。市場頃研究博羅崇市場總體言格局——羅陽皮房地鞭產(chǎn)市灰場可銷劃分您為四餐大板違塊。燈分別蔽為城任南、驕城東工以及騾惠博轎沿江亮路、額城西爸博羅氧新城蹄版塊霞。市場鈔研究博羅府市場五礦戲哈施羊塔特XX山水霞城后續(xù)肝未來2-之3年內(nèi)衛(wèi)有約50沒0-逆60鏟0萬㎡德供應(yīng)師，基期本都愛在鎮(zhèn)贊區(qū)中腐心外裁圍，唉主要切為博芽羅東質(zhì)部區(qū)側(cè)域造認(rèn)近惠映城片虧區(qū)（汽惠博緣瑞沿江侮版塊駕），鴉預(yù)計(jì)20舌12年下法半年迅將會恥出現(xiàn)未供應(yīng)下高峰掌期。市場麗研究博羅網(wǎng)市場占地15萬總建22-30萬XX項(xiàng)目占地30萬總建45-60萬博羅新城項(xiàng)目占地55萬總建82-110萬占地9萬總建14-18萬本項(xiàng)目羅陽鎮(zhèn)區(qū)中心XX達(dá)項(xiàng)目占地100萬總建約100萬占地72萬總建約72萬富華新城后續(xù)15萬城市綠洲后續(xù)約45萬在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)新推項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)鴻隆江山后續(xù)約60萬湯泉半島后續(xù)約96萬城市山麓后續(xù)約8萬在售侮項(xiàng)目兵后續(xù)桑供應(yīng)愚量有壘約20但0萬㎡推項(xiàng)武目，窯大部漠分位鈴于城燭市新機(jī)區(qū)，洗預(yù)計(jì)急后續(xù)紡將有34權(quán)0-醉40衛(wèi)0萬㎡培貨量XX項(xiàng)目居已啟潔動，田而其遙他各先項(xiàng)目朵也將任陸續(xù)揪啟動浮，市皺場供符應(yīng)高災(zāi)峰將探出現(xiàn)屑在20突12搶-2裂01邊3年?；莩情L別墅掀未來缺供應(yīng)抹：20枯11年存排量別絨墅約柳計(jì)24萬平須米，20賞12年預(yù)托計(jì)新烤增別襲墅面迫積約50余萬畝平米吐，集醉中于20匠12年上趣半年面推售井。20屑12年，綠惠博網(wǎng)線將糕成為統(tǒng)別墅咳供應(yīng)往主力抹，主垮要以暫五礦肆哈施輸塔特份小鎮(zhèn)饞及金晶裕湯掀泉小耽鎮(zhèn)為徹主要蠢供應(yīng)甲，單遙盤供宵應(yīng)面都積超10萬平錘米，軍也是內(nèi)本項(xiàng)棉目最疲大競衰爭對消手。未來箏供應(yīng)——20勉12年別汗墅總艙量約80萬平楚米，投多于20單12年上狂半年萌入市擔(dān)，惠碗博將詳成為輛主力定供應(yīng)堤片區(qū)象。市場蠢研究別墅攤市場別墅曾成交——別墅襯正常華市場授單盤刷成交陵約6-篩8套/月，鉆當(dāng)市活場下腫行時仔，成錫交迅肝速萎坐縮，參單盤魄月成哥交套胞數(shù)約2套/月。市場慕研究別墅隆市場正常僑市場市場席下行別墅村項(xiàng)目20皺11年6-卻8月，遷單盤英月均束去化福套數(shù)溫為6-我8套/月，裳進(jìn)入9月后坐，主犬要受遠(yuǎn)政策置和市幅場的司情況畝，別汁墅成聲交下升滑，肌項(xiàng)目蠶多為立成交2套/月，拘較多摟項(xiàng)目落無成杠交。項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：100萬㎡建筑面積：100萬㎡容積率：1建筑戶數(shù)：一期366戶綠化率：41%產(chǎn)品：190－240平米聯(lián)排368平米雙拼成交價格：未售2012年推售：套數(shù)：300套。面積：6.5萬平米戶型面積區(qū)間套數(shù)雙拼別墅368.786聯(lián)排別墅199.46-232.1440總計(jì)46典型軌項(xiàng)目——五礦局哈施愁塔特孫，預(yù)慣計(jì)20猾12年1月份淹入市扒。市場朱研究別墅說市場首批役入市青單位典型炮項(xiàng)目——XX山水檔城，20抵12年主飲推洋攝房，午別墅航繼續(xù)亂持銷籍。市場彎研究別墅型市場項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：35.8萬㎡建筑面積：51萬㎡容積率：0.75建筑戶數(shù)：2542戶綠化率：35.5%車位：1512個產(chǎn)品：聯(lián)排：220-340平米雙拼：488平米獨(dú)棟：536平米類成交價格：聯(lián)排：7500雙拼：10000獨(dú)棟：150002012年推售面積：5.5萬平米（洋房）典型的項(xiàng)目——瑞享嬸半山騎一號務(wù)，20蓄12年繼御續(xù)推珠售靠流山別抗墅，犁預(yù)計(jì)4.袖5萬平揪米。市場傾研究別墅萍市場瑞享悅半山敞一號項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：25.7萬㎡建筑面積：39.1萬㎡容積率：1.1建筑戶數(shù)：1297戶綠化率：60.8%車位：1998個產(chǎn)品：聯(lián)排：340-443平米雙拼：488平米獨(dú)棟：640-760平米成交價格：聯(lián)排：7600雙拼：10000獨(dú)棟：未售2012年推售：面積：4.2萬平米1、惠丙州房候地產(chǎn)拆市場加全年雁銷售擾表現(xiàn)栽不溫寧不火件，沒那有隨村著今怖年惠瞇州市港場供訪應(yīng)量矛加往具年的出放大嗚而銷翅售面蛇積有艷所提緒升；戀價格再方面信除了抹個別技月份自因豪擦宅項(xiàng)普目入偶市而陶拉高睡房價姐外，扎全年充價格誤較為丈平穩(wěn)惱，下乳半年更眾多突明星火項(xiàng)目巾紛紛“平價”、大賤折扣則入市予，以詠價換素量。2、填博羅葡市場餓隨著棕別墅召項(xiàng)目差增多少，整曉體均唉價及卷成交幫面積之上揚(yáng)駐，隨級著惠歲州北姿拓，晉博羅閥東部客大量麥項(xiàng)目沒入市珠，預(yù)么計(jì)未涉來2-剩3年內(nèi)漆供應(yīng)50很0-桶60幟0平米哨。3、惠帖城別齡墅未拳來供漸應(yīng)：20碰11年存解量別備墅約刮計(jì)24萬平日米，20英12年預(yù)意計(jì)新減增別協(xié)墅面耐積約50余萬蹈平米旨，集在中于20村12年上狗半年耍推售挎。20奇12年，棚惠博晴線將咱成為嫌別墅踏供應(yīng)削主力椒，主殃要以貴五礦鋒哈施蕩塔特?zé)捫℃?zhèn)但及金框裕湯冷泉小鍛鎮(zhèn)為啊主要悶供應(yīng)燭，單業(yè)盤供悲應(yīng)面睛積超10萬平改米，境也是愚本項(xiàng)困目最冶大競顆爭對掘手?？偨Y(jié)退關(guān)鍵諒詞：惠州境市場鑼目前觀未見橋大肆辛下行燈，但蘿第四支季度本量價灘已成啦下跌竹態(tài)勢蠶。項(xiàng)捆目惠右州客塌將遭袖遇惠拾博沿慌江線屈別墅臘樓盤幸截流挨。市場速研究總結(jié)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購管理05項(xiàng)目成本控制06投資財務(wù)分析07市場寒研究產(chǎn)品歐定位價格決定位項(xiàng)目鼠分析屬性抬定位客戶歌定位產(chǎn)品丹定位建筑逐風(fēng)格畢定位園林險風(fēng)格紡定位配套園建議檔次虜定位形象剃定位從以寸上S.大W.駁O.賀T分析狂可以排看出外，本霉項(xiàng)目只存在使著一遣定的對缺陷樂，但羞項(xiàng)目嗽自身圈也具賺備許喪多自殊然的貧優(yōu)越輛條件快，如于規(guī)模映、資曠源、罷景觀軋等。挺因此狀綜合罷來說六，本禍項(xiàng)目他優(yōu)勢郊大于紐奉劣勢丘，相規(guī)信以修前瞻把性發(fā)禽展戰(zhàn)霧略，勿通過運(yùn)各方原面的馬通力逗協(xié)作屑，本垮項(xiàng)目電可取桌得理膠想的邁投資伙回報番。在本陶項(xiàng)目痕的整融體規(guī)證劃思籍路與很營銷河定位剃中，謀除了澇要全惡力發(fā)薦揮優(yōu)棗勢因伯素之怠外，姻更重層要的忘是把肯握機(jī)灰會因綁素和仔客觀蝴面對炮威脅臺因素雖，有喜策略躲地創(chuàng)好造項(xiàng)鎮(zhèn)目優(yōu)叔勢，免力爭他實(shí)現(xiàn)吼良好重的項(xiàng)番目回縣報。1.規(guī)模丈優(yōu)勢撇：30之00畝占前地，逢現(xiàn)屬食博羅巾大盤遙之一憶，規(guī)局模大畢，可垮塑性攤較好煤。且群建成叢后將遵會是謠博羅乖的首創(chuàng)席高陜檔社嘆區(qū)；2.大居掉住環(huán)拉境優(yōu)父勢：尸項(xiàng)目霸北面荒為東依江，餐后倚滿山萬止畝山閣脈，燒并且籃擁有72萬平拳米濱奧江公押園，鏡大居彈住環(huán)甘境好勻；3.一期腐影響綁優(yōu)勢粱：項(xiàng)尼目的遣一期裹市場敢形象武已經(jīng)運(yùn)建立僻，具療有一表定較嘆好市諸場口廟碑。1.深莞猜惠一表體化威，1小時基生活的圈將昌帶來光大刺量客魂群聚給集；2.惠博恭房地行產(chǎn)市音場處涼于高舞速發(fā)擱展期晚，博停羅地役區(qū)發(fā)宏展逐淚步獲路得惠密州及租周邊府地區(qū)遲市民逼認(rèn)可;4.組2擾01情2年年蹄底博繡深高褲速即搖將全挖線通踐車，煉將增渡加深垮圳客奔戶的覺購買帳；6.目前懲五礦敲、XX、富瞧力、XX等各迷大名店企開鍬發(fā)商汽進(jìn)駐權(quán)博羅塞，未模來博教羅房升地產(chǎn)裂市場機(jī)將持廊續(xù)走引高，刺目前突雖處械于萌對芽生撫長狀趕態(tài)但票未來呈發(fā)展卻潛力延巨大阻。1.項(xiàng)目蛋地處顧老城項(xiàng)區(qū)，課環(huán)境悼破舊塑，屬宴于博分羅發(fā)家展較挪弱的若片區(qū)翁；2.交通潮不便更，目協(xié)前僅番靠博隔羅大筑橋?qū)θ酝饴?lián)截系，釋生活牙較不腦便利卵；3.項(xiàng)目起非博稈羅主熄要發(fā)口展方費(fèi)向，喂周邊淘均處瞧于待戲開發(fā)舉狀態(tài)析，幾本乎無療生活屬配套墾。1.皂2津01踐2年，睜國家援將繼憐續(xù)嚴(yán)鋒厲的拿調(diào)控額政策素，樓類市已記經(jīng)進(jìn)仰入冰錫點(diǎn)期猾，且榜該情旬況將川持續(xù)1－2年；2.目前隔博羅嗚高端燈別墅閃盤眾生多，凍例如XX山水寇城、幕半山1號、XX、五互礦哈率施塔知特等日，將遵會導(dǎo)壁致客隱戶截摩流。3.目前缸博羅緩的經(jīng)暗濟(jì)實(shí)難力有羅限，部難以照支持院眾多脈的高驚端別府墅項(xiàng)難目。SWOT產(chǎn)品古定位項(xiàng)目糕分析項(xiàng)目宇價值動點(diǎn)分博析項(xiàng)目示價值——價值滾點(diǎn)一援：規(guī)竟模大緊、可莊塑性沾較好右、大湯配套陣預(yù)期平好。價值罷點(diǎn)二兇：東格江資但源及擱濱江派公園筐具有頁一定婦的利截好價值區(qū)點(diǎn)三皮：一折期影踏響力渡已經(jīng)破建立區(qū)，后村期可哨較好賭地利久用與捆承接搭。項(xiàng)目跌機(jī)政會點(diǎn)——機(jī)會孩點(diǎn)一巷：面址向珠煉三角幻玉（深長莞惠糖）資塌源型衛(wèi)別墅嚴(yán)市場膛，主守要以漆博羅塑的三玻緣客耍戶為何主，溉也可輕分流嘴部分碼惠城班別墅與市場家。機(jī)會險點(diǎn)二債：眾膏多名清企開魂發(fā)商軟進(jìn)駐壁博羅首，有深效提申升了麻該區(qū)攪域的怒發(fā)展機(jī)會浴點(diǎn)三墊：20具12年博亂深高荷速開陜通后繪，加甲速深軍莞惠腿一體負(fù)化，己使博鈴羅有誰更多究機(jī)會咽融入須珠三為角整脊體發(fā)扛展體包系。機(jī)會際點(diǎn)四靠：倡源導(dǎo)高遲性價武比的值品質(zhì)華生活閘，正臂是城憑市核傍心區(qū)培發(fā)展稠帶所免缺少公的;機(jī)會鬼點(diǎn)五憐：資然源、罷地段應(yīng)和產(chǎn)社品是妻目標(biāo)蘇客群誓的置玩業(yè)關(guān)谷注點(diǎn)項(xiàng)目粱限制番點(diǎn)——限制模點(diǎn)一司：項(xiàng)貌目內(nèi)濤部資嶄源有羅限，憂且該交區(qū)域權(quán)發(fā)展拆較慢阻，尚困未成逆熟。限制擁點(diǎn)二錫：外針部山遼體資招源難享以利岸用;限制叔點(diǎn)三棚：不慌在博罷羅及情惠城遞的城傷市發(fā)倡展重出點(diǎn)方忍向上墾，未疼來可拼借勢拖區(qū)域視發(fā)展匙的機(jī)留會不奧大。產(chǎn)品毫定位項(xiàng)目獲分析項(xiàng)目兆屬性戚研判1）項(xiàng)科目整蔬體定奇位為股“南席中國·4磨00萬平閘米棲皂居勝噴地”挖，三既期的志定位作也是欠在總眾的定峰位之勤下而餃成。巡壽另，竭項(xiàng)目億開發(fā)姜至三奇期，頃一二寶期的陽配套錫已經(jīng)海相對營成熟街，因劃此對確外釋酸放本濟(jì)項(xiàng)目果越來然越成蔑熟的撒概念省。2）、朋由于棚三期泰的大猛部分冤產(chǎn)品滲均為豈臨湖哈或觀娛湖景黑別墅獄產(chǎn)品透，因錯此針璃對三責(zé)期產(chǎn)低品特則點(diǎn)，子重點(diǎn)逮宣傳縮慧項(xiàng)目雙歐陸臥風(fēng)情慚別墅仍以及職臨湖寸的信適息，嚷提升期項(xiàng)目駐的居茶住價拖值和門景觀飲價值偵。產(chǎn)品委定位項(xiàng)目罵分析南中襪國*40渣0平米洪棲居病勝地項(xiàng)目匠整體捉定位博羅網(wǎng)置業(yè)伙客戶羨類型客戶帖定位客戶保范圍客戶衡描摹雀：作為罵惠州咸的老顧城區(qū)襯，博高羅具特有強(qiáng)濫大的土地緣撕需求夢；在博鼻羅居習(xí)住多靠年（螞或在爺此工孩作）肯；具駁有地艱緣情紛節(jié)；有一工定財尾富積烏累，步或是褲家庭也財力能支持棄；目前繞居住爭環(huán)境壩品質(zhì)厲不高鈴，有昆改善出居住怒環(huán)境版的需姓求；注重斑在生依活圈車子里具的地己位?？蛻翮犆枘∑拢何幕亴哟卧捀摺Q財富文層級糕較高防的本汽地人廁和老旨移民零；收入串較高佛的，磨需要飯居住第質(zhì)量董的新愧移民葵和工夢薪；居住鉆觀念短較新佛，對忙居住郵品質(zhì)零要求葵比較蠅新；不在肥財富污層級汽的頂鋼端，勁不鐘印情于抵占有制稀缺室資源村?？蛻魞A描摹我：財富跡層級詞較高菠，中啄產(chǎn)的游財富魔比市輔場上復(fù)購買盤同類追型房碰子作瓦為居推住資鑼料的咳人要難高很樓多；社會驚中堅(jiān):這部較分客拐戶在野各自趙生活侮的城鏈?zhǔn)卸笺y是中幸堅(jiān)力徹量；消費(fèi)惑觀念叔新潮籌，愿勿意為貨打動遠(yuǎn)自己攜的商飽品或嘆生活撫方式啞付出莊大量巨成本自；注重濫品牌柏，注孔重口輸碑。區(qū)域而市場朗核心宏客戶——博羅崗價值源的堅(jiān)饞守者鎖（區(qū)繁域富莫有階壓層和胖大企因業(yè)高赴管和竄工薪辮）內(nèi)銷崇市場同的核美心客隆戶——品質(zhì)恭居住糕的追器夢者患（惠達(dá)城市案區(qū)，脈以江返北為齒主的濱郊區(qū)有化客范戶）外銷池市場豪核心蹄客戶——差異與生活摘體驗(yàn)狼的尋決求者戀（惠冠州富逢人層業(yè)、深足圳異鍋地置達(dá)業(yè)的煙中產(chǎn)鋼階層崗）本項(xiàng)重目重話點(diǎn)客競戶本項(xiàng)胳目重即點(diǎn)客儉戶項(xiàng)目跨一期助主要孟以博種羅客僵戶為蒸主，巾占比43白%，其扎次為賤深圳以客戶卡?？蛻舨⒍ㄎ灰黄讵{客戶琴總結(jié)區(qū)域輝總結(jié)唇：從斷認(rèn)購班客戶壞的居炕住區(qū)融域來戰(zhàn)看，傅別墅拿主要塌購買忽群體證是博擱羅本訓(xùn)地客博戶（90瀉%為羅肯陽客邁戶）參，占套比43圍%；其甲次是頁惠城悟客戶段（江清北、朝麥地噴、南通壇、積下埔悄），請占比17脫%，且孔主要折集中罵在江豪北片嫂區(qū)；聰深圳題客戶暖（南樣山、門寶安礦、羅返湖、撒福田罰）占冬比35膀%，客戶挨定位一期址客戶擋總結(jié)置業(yè)毀用途薯分析欠：從誤置業(yè)利目的通來看晝，購封房客億戶主違要是章以投芬資為坦購房懲目的曬，占比83界%，主要洞為看弄中項(xiàng)母目大勇盤首涉期的圈升期垮潛力獸，以抬及作鹿為稀蹄缺別兆墅產(chǎn)秧品的慘保值咐增值豎能力識。其曠中純敏自住蠢占比22午%；自煙住兼鵝投資斯的客縫戶比歌例占以比9%，個春中有使部份餃客戶誘用于真休閑代度假殘?？蛻暨€定位一期依客戶爐總結(jié)項(xiàng)目慕認(rèn)可嗓賣點(diǎn)敢總結(jié)醋：從撲認(rèn)購雁客戶泄對項(xiàng)攏目的釘關(guān)注撲點(diǎn)來凍看，基價格霜、環(huán)宅境資晨源、私項(xiàng)目佳配套第、物逐業(yè)價箱值以吐及開謠發(fā)商逝品牌吸均是例客戶迅最為陣關(guān)注岡的點(diǎn)幕，價向格占格比22番%、環(huán)尋境資延源占得比19框%、項(xiàng)咸目配廣套占稠比16逝%、物軟業(yè)價去值占獲比11聽%、開克發(fā)商最品牌胸占比8%，價班格因勉素則篇是客振戶最窩為關(guān)柜注的案部分刃。利用成大盤標(biāo)的優(yōu)劇勢，爬完成例自身鈔的客餡戶演獅變支遠(yuǎn)撐“盒擴(kuò)大盜吸客桌范圍尿”客戶嗓定位客戶豈定位對于尿陌生素區(qū)域摩項(xiàng)目堡來說蔽，我每們不見可能卵在一尸開始師就完薄全扭夾轉(zhuǎn)區(qū)鞋域?qū)俨恍?，以下勿的客蛛戶在蔥項(xiàng)目扁開發(fā)孕中期預(yù)較易放吸引邊，而犯在初行具規(guī)音模配榴套時補(bǔ)，他抹們也省可能尋成為王項(xiàng)目蝕客戶喊的主條流：配套秋足夠禁完善城市綢已經(jīng)啦擴(kuò)張門到項(xiàng)終目區(qū)生域產(chǎn)品老足夠毛強(qiáng)勢本項(xiàng)吃目的慨區(qū)域偏價值微得到龍市場苦公認(rèn)對差異異化撤生活演繹興到極賄致周邊慕市縣覺客戶揀：對區(qū)傳域價贏值有暢要求該；就追惕求城臟市居描住體橋驗(yàn)；更加蕩看中納區(qū)域孩未來派發(fā)展隱。博羅勾富豪?。罕槐卷旐?xiàng)目陸倡導(dǎo)誤的品逗質(zhì)生拜活打詳動；看中注本項(xiàng)融目的爬區(qū)域隱價值窮和發(fā)輕展前嫩景；購買折作為絨投資饅產(chǎn)品扔。深圳勿財富匠階層銹：被本搏項(xiàng)目導(dǎo)倡導(dǎo)仿的品媽質(zhì)生詠活打育動；需求淘更加宣多元秒。周邊上縣市翁客戶游在惠姨城置鹿業(yè)時呈，對經(jīng)區(qū)域緩屬性憲和周隨邊配潤套最攝為關(guān)棕注；以周億邊的披富有敲人士并為主仗，是紐奉一種黃追求蕉“居疏住在曾城市里”的扎客戶本項(xiàng)限目在術(shù)前期門并不序具備泉吸引辟這部暑分客僵戶的偷條件淡；而在事項(xiàng)目乏開發(fā)迅的中帶后期成，配框套完帶善，爬區(qū)域敢已經(jīng)六開始碎納入喬城市亮體系筆，將沃有大鍬量周軍邊客謊戶前模來置券業(yè)。本土毒的富秒豪階迅層，犯最關(guān)我注區(qū)絞域?qū)倥炐院蜔煂ο≯`缺資塔源的調(diào)占有皮，目國前關(guān)腳注的延為惠皇城高蹄端資尸源型勿產(chǎn)品兩等；博羅緩的富鄭豪階漏層是摸指數(shù)禮量較匯少的明，擁撇有財蔥富層謊級較悅高的餅博羅分本土唉人士葛；本項(xiàng)陸目吸勤引這盡部分挨客戶化的條芬件是狗產(chǎn)品蛇強(qiáng)勢拼并形含成良喉好的趕市場胃口碑鬼。深圳泰財富夾階層滔目前驚集中喜在珠仙三角替市場遮的豪雜宅項(xiàng)炕目中涼；這部塌分客翼戶對扔價格當(dāng)不敏叫感，璃而同蝴時對搬差異蝦化生怠活的旱追求碎強(qiáng)烈哄；對差亂異化鉗生活奮的演紐奉繹是未吸引介這部恒分客估戶的膨關(guān)鍵蔥?？蛻粼炊ㄎ豢蛻羧斩ㄎ豢蛻裟汤藐嚕弘S著蠟一二晴期項(xiàng)召目宣淘傳的坐滲透披，預(yù)津計(jì)至塑三期巴，隨蕩著博福深高沒速20雷12年底舟開通犧的宣擇傳推勒進(jìn)，鬧預(yù)計(jì)怖深圳為客戶淋將增公加，勇外地烘投資形客戶砍將會制增多懶，項(xiàng)職目的塘自住歐舒適鑰性得衣以體發(fā)現(xiàn)。骨故項(xiàng)俊目客姜戶群舉將以池本地烘自住字客+深惠傘投資伸客為副主?？蛻羟俦壤懛植碱D為：軋博羅35憐%、惠翁州15鴉%、深霸圳40信%，其宴他10莫%其他陸邊緣蝴客戶學(xué)來自徹于東炎莞、排廣州香、香楊港等拘地本項(xiàng)茄目客文戶定眨位為勺：形象討定位形象窄定位形象渣策略巴：加深槍新城堅(jiān)市豪昆宅區(qū)底形象破，借窄區(qū)域懶地段淡、自飄然資排源價隨值，圈結(jié)合鈔項(xiàng)目分規(guī)劃者和產(chǎn)怒品特栽色，滔圍繞的項(xiàng)目弦品牌過、稀淹缺資木源兩般大主炸張，埋展開卷一系德列高榴端活滴動和緩?fù)茝V吩，公夕關(guān)大描于廣義告，寒前期悠注重綢項(xiàng)目配品牌守形象達(dá)的傳蘇遞，錯后期貨注重雹項(xiàng)目夢價值單傳遞羅。博羅潮別墅隱客戶嫂特征鞭：博羅縱縣的乘別墅搏客戶強(qiáng)主要嫁以本剪地高伶端客創(chuàng)戶為儉主，顫主要寫是企京業(yè)主慨、生都意人累，追黎求身階份感收、舒馬適生幟活，蓋部分撫惠城菜區(qū)中辦高端弓以上獻(xiàn)休閑您度假眼客戶抵，主壇要包開括高看級公擊務(wù)員扎、企沃業(yè)主做、生沿意人頓，主予要看也重較配為稀御缺的惑別墅痕產(chǎn)品要、較晉低的迅總價系、較怨好的濕環(huán)境翻以及遞休閑+投資形象蘭定位設(shè)強(qiáng)調(diào)滴點(diǎn)：項(xiàng)目羊規(guī)模宋、生柳態(tài)環(huán)劇境、麥創(chuàng)新魯產(chǎn)品搖概念屈、項(xiàng)額目品峽牌號胞召力等。新城動市*著湖居舌莊園困*生淡態(tài)別族墅策略捉之下廁的形樓象主角題定砍位：檔次臘定位檔次悉定位受項(xiàng)話目整慌體綜灶合因穿素影拍響，辣本項(xiàng)沒目整央體檔鑒次定擁位為脂中等臣偏高妖檔次圣。檔棄次定佳位原父因：大盤膀稀缺冊：首醫(yī)期產(chǎn)蔥品入升市已役經(jīng)在鏡市場曠上形棍成了臉高端所社區(qū)峽大盤茄的形松象，熄已經(jīng)魄將本亂項(xiàng)目惱惠博洗第一揮大盤輔的形寺象定追位滲叛透到傷惠博甜客戶蠻群體域中，越本期駕產(chǎn)品桂需繼鵝續(xù)保蠅持該蠅高端捏大盤吹的形欣象以沙及檔昂次。拜持續(xù)寬釋放穩(wěn)本項(xiàng)衫目在刻華南卻版塊宵的棲世居勝母地的惕居住輪價值膽，樹經(jīng)立整筍個項(xiàng)釋目中咸高端稍形象顧定位崖，爭倡取更攔多的掛外來初客戶貴資源明。別墅碎產(chǎn)品息稀缺乳：客糧戶對射別墅未產(chǎn)品葛存在遞著較似大的利認(rèn)同襖，為具大部拌份客士戶終變極置般業(yè)目每標(biāo)；本期膠產(chǎn)品彈稀缺暑：作祥為XX鏟40吸0萬平番米規(guī)悅模項(xiàng)影目，須別墅鎮(zhèn)產(chǎn)品損最核乒心位潔置，郵且后眉續(xù)已攀難再仰有；以絕劣版稀瘦缺為列導(dǎo)向唯，高蔽端形薯象入擋市三期束檔次緊定位謙：產(chǎn)品棄定位產(chǎn)品街定位§1餡.1開發(fā)塘地塊訴確定樸原則1.春1.尤1基礎(chǔ)腸條件物業(yè)臂類型禮設(shè)定食：別拳墅物悉業(yè)依據(jù)焦項(xiàng)目慎總體折發(fā)展容策略——由北鴨向南跨開發(fā)根據(jù)晶方便餓現(xiàn)在嗽及將其來施殼工組攪織及指開發(fā)磚氛圍幅集中熟原則姐，由財前期吃已開礎(chǔ)發(fā)物度業(yè)周資邊開惜發(fā)；項(xiàng)目靜用地朋指標(biāo)店：總用乓地面飯積：27彈.7珍㎡從競夾爭個庸案來暈看；新五礦西哈施聲塔特盤小鎮(zhèn)排將成顏為本閥項(xiàng)目艦最有翠力的射競爭堅(jiān)對手叢，其環(huán)次為深帶有峰旅游爽性質(zhì)筑的金第裕湯六泉小勉鎮(zhèn)。產(chǎn)品另定位競爭淘策略基礎(chǔ)資料2012年惠城別墅推量片區(qū)項(xiàng)目物業(yè)類型剩余套數(shù)新增套數(shù)新增面積江北鼎峰國匯山聯(lián)排240-26054————XX雙拼220-230

類獨(dú)棟278702004.5萬惠博沿江路五礦哈施塔特獨(dú)棟5001030611萬雙拼36056聯(lián)排200338湯泉半島2期和院220－230商墅180-200——240.6萬金裕湯泉小鎮(zhèn)聯(lián)排200-550——28011萬華基江山局外聯(lián)排19040————XX聯(lián)排:183-23015————半山1號獨(dú)棟500-57815————雙拼367㎡16聯(lián)排231-320㎡25XX山水城獨(dú)棟536㎡8————雙拼488㎡5————聯(lián)排220-340㎡38————XX方直君御聯(lián)排200——541.1萬德威朗琴灣聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟250-550㎡——802.8萬XX水岸城聯(lián)排225-255——641.5萬其主斃力產(chǎn)摧品為渾聯(lián)排血別墅塘產(chǎn)品膛，主霉力競抄爭面很積段醋為20秘0-蜓25臨0平米瘦左右柄。雙暫拼產(chǎn)私品相稿對市綱場稀慘缺，轎雙拼淺總供蠟應(yīng)套鳳數(shù)在10泛0余套凡左右霞，面說積在22奸0-裁30將0平米底（計(jì)墾地下仔室面趴積約瓣在36摩0-類48牛0平米朵之間?。??；酮?dú)棟沒產(chǎn)品券相對短市場裳奇缺盼，預(yù)辱計(jì)20校12年供碰應(yīng)50余套送，面然積為50漫0-碌55夜0平米殊。產(chǎn)品鑄定位一期愚銷售僚總結(jié)從一荒期銷梅售情洞況來萬看；紗一期草當(dāng)天布售完網(wǎng)產(chǎn)品隊(duì)有四俯孖屋末產(chǎn)品敵、聯(lián)誕排產(chǎn)梳品，慎其次寶為雙濕拼及觸小聯(lián)儀排產(chǎn)第品，較去化好速度買快。慈獨(dú)棟獅產(chǎn)品芹因總井價較岸高，霜去化倉速度勝較緩袍。產(chǎn)品螞定位B區(qū)認(rèn)揭籌分收析由于寄主要光對外庫釋放吊信息經(jīng)為一載期B區(qū)推也售獨(dú)攏棟及博雙拼伐，目詞前認(rèn)擊籌客正戶中荷，需聾求產(chǎn)縫品類毀型最哄多的慨為雙蒸拼產(chǎn)命品，她其次偉為五勿聯(lián)排甘及四吹孖屋滾產(chǎn)品黨。小喉聯(lián)排爪產(chǎn)品到亦有妻客戶身表示壯愿意邁等開剝盤時飛第一具時間詠購買嫂。相共對而稿言，迫獨(dú)棟飲客戶刪較少呀，客滔戶受沒市場煤影響鄉(xiāng)豐，購搏置欲須望減爆弱。雖一懸期已涼對客缸戶表醉明一臭期B區(qū)聯(lián)車排及薯一期B區(qū)四奮孖屋止產(chǎn)品稅推出枝時間泛不定容，但磚仍有6批客俗戶偏里向購述買小值聯(lián)排傻及四軋孖屋調(diào)產(chǎn)品餅，故利考慮卡此類便產(chǎn)品痕為快摘速走肚量產(chǎn)枕品，奴市場域接受仇度高針，三雙期產(chǎn)蔽品定毫位中抽予以行保留勒。一期B區(qū)認(rèn)初籌客惑戶需游求產(chǎn)察品類鉛型分倚析產(chǎn)品獨(dú)棟雙拼五聯(lián)排四孖屋小聯(lián)排合計(jì)客戶數(shù)1833217比例6%47%18%18%12%100%產(chǎn)品扛定位產(chǎn)品為策略儲制定地塊添屬性甘回顧掩：1、項(xiàng)創(chuàng)目總淺規(guī)為認(rèn)別墅驚產(chǎn)品鉛，且稿社區(qū)印內(nèi)水利系與委一相腎通。2、北治面為喪項(xiàng)目么一二膜三期渠產(chǎn)品很，正繪北側(cè)待為項(xiàng)離目一里期純喇別墅拳組團(tuán)向，東株、南愈、西況面為7號地叛塊其折他高浸層產(chǎn)時品；3、項(xiàng)科目地休塊北狹臨XX一路唉，為副雙向鑼四車啊道，恢未來循可能勾帶來柏一定冰的噪亭音影刷響；4、本衰期作鈴為7號地腔塊的廁核心山開發(fā)按地塊遙，為XX項(xiàng)目堤中心晚，且泛總規(guī)烏劃中享心水球系貫漁通穿午，劃貫分為真三個謠島區(qū)默，綜扛合質(zhì)信素好頃，適橋宜開浪發(fā)高子形象除純別每墅產(chǎn)惜品；產(chǎn)品猛定位迎思考皮軌跡以一楚期熱謀銷產(chǎn)鑼品作蘆為繼總續(xù)旺聾銷保僵證，刺減少競新品妥宣傳蝦成本仆！標(biāo)準(zhǔn)幟化！放大趁核心膏利潤削產(chǎn)品冒，保蕩證項(xiàng)皺目整刷體收奧益！詞高利益序！引進(jìn)她市場斑熱銷炸產(chǎn)品帆，產(chǎn)豆品迎稍合大陳眾胃享口！低風(fēng)選險！配合蓄集團(tuán)販快速銀開發(fā)沿及快杯速銷繳售目靠標(biāo)，顛全部侮以一仔期及毀市場樂熱銷英產(chǎn)品羽為指哥導(dǎo)！旺銷瞇保證哪！目標(biāo)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)劈燕產(chǎn)品德計(jì)劃=一期扣熱銷僚品+熱銷穴稀缺閱品+市場歐暢銷若品XX三期吳純別我墅配漠比建賄議產(chǎn)品電定位產(chǎn)品定定位產(chǎn)品類型面積段套均面積比例總面積套數(shù)套數(shù)比獨(dú)棟350（優(yōu)化）3503.50%3500102%3703703.70%3700102%雙拼260（優(yōu)化）-28027013.80%138005110%聯(lián)排120-14013016.00%1600012323%180（增加）18524.00%2400013025%22022524.00%2400010720%四孖屋16016015.00%150009418%合計(jì)--191100%100000524100%1、配可置說巾明——由于風(fēng)本項(xiàng)獅目仍爭然以受水主紡題為降打造猴理念壇，具樓體方邁案階寄段可瘡考慮軍于水倉面寬鄰、資償源好殃的位觀置設(shè)錫置樓未王，忠建議晝延用56神8平米沒英式士樓王脫。2、產(chǎn)沿品說恐明——為配弓合快搭速銷遼售，弊整體摩建議止較一朝期面憶積壓污縮，挎主力繭面積球減少20平米槽左右燈。增將加三狡種產(chǎn)宏品類霞型，第分別旺為35附0平米煮獨(dú)棟盜、26斜0平米槍雙拼考、18輔0平米且聯(lián)排織，以晉填補(bǔ)浮中聯(lián)瓜排空頂缺，艱實(shí)現(xiàn)浴快速歌出貨恭；3、其雜余產(chǎn)牽品沿休用一請期戶乞型單已體，蘿單套記面積療估算穩(wěn)以一異期測倦繪面俗積為予參考貢。增加18宿0-挺20鼻0平米賭聯(lián)排筐別墅產(chǎn)品鹿定位產(chǎn)品回細(xì)化案例違一：繡光耀吩翡翠咳灣端頭叨位23鉛8平,贈送30放0平米.3個地盾下車勺位戰(zhàn)，中即間位20壘4平,贈送25阿0平米,2個地唇下車奪位界，推傘出后蠢銷售廢情況杯佳，之特別唱是20早4平米務(wù)戶型乎，以雀其總妄價低異迅速份走量增加18步0平米賀聯(lián)排柿別墅產(chǎn)品毀定位產(chǎn)品絡(luò)細(xì)化案例巾二：忍皇廷·波西纏塔諾建筑面積地下室面積花園面積露臺面積挑空面積163-18986.1587.0742.9298.94贈送方式陽臺露臺花園挑空地下室合計(jì)贈送率120.64%贈送面積－42.9287.0798.9486.15228.01惠城碎區(qū)別事墅地鑄下室攔比率侮約在40眨%，且皮多為浪贈送界。博腫羅及次郊區(qū)純線別盜墅部爭份贈凝送部傘份計(jì)管價。練地下餡室面殘積單嬌戶約鋸在聯(lián)拴排40掉-6辯0平米榴（少屯數(shù)70嚴(yán)-1縱00平米競），酬雙拼80鄰-1演20平米牲不等故，16河0-豆35魚0平米顫不等笨；產(chǎn)品兆定位產(chǎn)品星附加遍值建集議項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積（㎡）地下室面積（㎡）銷售方式地下比率XX凱旋城聯(lián)排220103贈送46%翡麗港聯(lián)排240-270104贈送43%XX灣聯(lián)排190-200雙拼220-230約150170-180贈送70%御灣雅墅聯(lián)排320-470小獨(dú)棟、雙拼約450大獨(dú)棟約580約70-100約120約160-170計(jì)價25%萬林湖聯(lián)排245-280雙拼約320獨(dú)棟約800約60約120兩層約280計(jì)價24-35%荷蘭小城聯(lián)排201-266100贈送37%-49%半山名苑聯(lián)排219-235雙拼約260獨(dú)棟約310約10約60計(jì)價6-23%合生高爾夫聯(lián)排227-33650-60計(jì)價20-25%XX聯(lián)排170-18670贈送38%XX山水城聯(lián)排290-340雙拼約500獨(dú)棟約54040---60約90約100計(jì)價20%五礦哈施塔特聯(lián)排200雙拼約360獨(dú)棟約500聯(lián)排40雙拼約80-120獨(dú)棟約350贈送20-25%XX聯(lián)排233-2660--0%華基江山局外疊墅202-232100贈送45%悠蘭山雙拼280-300獨(dú)棟350-40060計(jì)價17%產(chǎn)品跪定位產(chǎn)品圖細(xì)化建議緩一：慶由于銜地下閣室一凡期為鼠贈送閱，價娘格為冰贈送堂地下怖室后飄價格惕，后匹期若擺計(jì)價俱，市訴場印價象價黎格則筒相對津下調(diào)簽，造構(gòu)成印康象不聽好，起故建球議地拌下室誓仍采哥用贈羨送方蜘式；建議析二：終考慮鮮項(xiàng)目夕利潤活的實(shí)棋現(xiàn)，炕建議毛在部姻份沿硬用一醉期產(chǎn)梳品基巨礎(chǔ)上燦，對闊產(chǎn)品范贈送糧進(jìn)行串優(yōu)化嘆，其幫中由白兩個襯方向末優(yōu)化褲，一沃為地膊上贈牽送，雹二則幼為地題下室提贈送怕；產(chǎn)品罩細(xì)化艷方向優(yōu)化飄一：A類型獄加三妥層樓信板，壁將三卻層贈止送面腔積轉(zhuǎn)苦為銷恥售面恭積；產(chǎn)品連定位產(chǎn)品遠(yuǎn)細(xì)化一期羨別墅剃地下顧室贈劃送比粗多在40部%以上矛。產(chǎn)品方定位產(chǎn)品潤細(xì)化對比毯一期憐地下摔室贈換送比部例——聯(lián)排刊贈送筍比25挨.2盈%（60平米恢），必雙拼慎贈送47跪-5仍8%（13哲7-禍17刃5平米陶），變獨(dú)棟杏贈送47疑-6烏8%（17萍7-唱19擋6平米評），商及樓撓王贈纏送70襪-8刮0%（46敗0-哨55殊0平米茄）；類型面積（平米）贈送地下室（平米）贈送比例A130-14100.0%B160.600.0%C237-2406025.2%D289137.3647.5%E299.7175.658.6%F397.33196.449.4%G370.19177.347.9%H287.15196.968.6%J792.22558.5670.5%K568.68464.3781.7%L404.48195.5948.4%優(yōu)化虹二：蒼三期沾除特帖殊戶制型，熄如樓譜王外漏，整素體控威制在20這-3爆0%地下耳室贈知送比礦，地源下室勾贈送槽面積驗(yàn)控制35緊-1璃00平米殼；產(chǎn)品賤定位產(chǎn)品樸細(xì)化產(chǎn)品類型面積段套數(shù)贈送備注單套贈送贈送率總贈送地下室贈送比獨(dú)棟35010一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約100平米)，送車庫+工具房10027.03%10001%37010一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約100平米)，送車庫+工具房10025.19%11001%5681一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約300平米)，送車庫+工具房34560.74%3450%雙拼260-28038送地下室(約80-100平米)，送車庫+工具房8531.48%32303%聯(lián)排120-140123一期7聯(lián)排產(chǎn)品優(yōu)化00.00%00%180135增加產(chǎn)品類型，端頭位200㎡，送車庫3519.44%47255%220115一期五連排優(yōu)化，端頭位放大至240。送車庫+雜物間5022.73%57506%四孖屋16094一期孖屋優(yōu)化00.00%00%合計(jì)100000525

1615015-16%市場歡分析——從市尋場角李度分吐析，妻以西錄班牙吐及現(xiàn)吼代別濾墅占穿主導(dǎo)香，總劍體以完“泊僚來”往風(fēng)格辟為主品趨勢繼，近炮期開尚售項(xiàng)甩目多造尋找趴市場自區(qū)隔伐，南貫加州江、德腿式、督奧地亭利為找近期津興起挪風(fēng)格嘉，銷沈售及壓咨詢廳情況蜓良好念。風(fēng)格候定位建筑堵風(fēng)格列建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格銷售情況價格客戶樓盤內(nèi)成交因素建筑風(fēng)格占位鼎峰國匯山新古典未售——————XX意大利正常聯(lián)排12000雙16000

類獨(dú)棟25000臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格5名流羅孚天賦現(xiàn)代中式（偏日式）未售——————中量羅浮山居嶺南風(fēng)格一期售完16000-24000景觀>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格

五礦哈施塔特奧地利未售——————華基江山局外現(xiàn)代緩慢8500景觀>朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格4XX山水城德式正常8000-15000風(fēng)格>臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)1城市山麓西班牙緩慢8000-13000山景>臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)風(fēng)格6XX凱旋城西班牙良好13000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>花園>風(fēng)格4方直XX灣南加州良好25000-28000臨水>朝向>風(fēng)格>戶型結(jié)構(gòu)>花園3光耀翡儷港西班牙緩慢15000-18000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>花園>風(fēng)格4方直君御現(xiàn)代未售——————XX水岸城現(xiàn)代未售——————半山名苑之前西班牙，后改南加州正常12000景觀>朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格4城市山谷現(xiàn)代良好12000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格3荷蘭小城西班牙良好12000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格3XXXX法、英、西良好8000-15000臨水>院子>朝向>風(fēng)格（法>英>西）4項(xiàng)目阿一期蛇認(rèn)籌笑開花膊圖——除特逐殊湖再景資姥源外概，風(fēng)鑒格也戚成為勺客戶份較看慶重的分因素駛，大答部份怎客戶吊仍較餡偏重阻法式達(dá)風(fēng)格晨。法式時的認(rèn)成籌數(shù)守時為17個，矩英式蛛的為10個，支西班序牙的志為11個（暫多為陽臨水冒獨(dú)棟?。?。細(xì)法式富、英追