旅游地產項目可行性報告

2010年8月xx城地產-xx旅游地產項目

項目可研報告

主報告目錄1、總論1.1項目概況1.2項目提出的背景及建設必要性1.3可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場分析與競爭比較2.3xx會議市場分析與競爭比較2.4xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5本項目前景預測3、項目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經營模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1盈虧平衡分析4.2贏利預測4.3敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作1總論1、總論1.1項目概況1.2項目提出的背景及建設必要性1.3可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場分析與競爭比較2.3xx會議市場分析與競爭比較2.4xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5本項目前景預測3、項目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經營模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1盈虧平衡分析4.2贏利預測4.3敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作2該項目是xx市政府和市旅游局重點建設項目，建設用地為旅游度假性質，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地310畝，總建筑面積約25萬平方米項目選址山東省xx市城區(qū)西部，項目東部緊鄰小泰山、西部與野生動物園相臨，南部為政府新規(guī)劃的市政府用地，北部為xx海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長島隔海相望。項目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米（地號：01196，01208-1，01208-2。約953畝）和租用林地310畝。項目擬建設內容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業(yè)。3該項目是xx城區(qū)域性擴張戰(zhàn)略的重要一步，基于穩(wěn)健投資的原則，xx城地產委托遠卓為其進行前期調研及可研工作，為xx項目提供決策依據xx城地產作為新崛起于北京房地產界的一家專業(yè)房地產開發(fā)公司，經營狀況良好，目前正處于跨區(qū)域擴張的戰(zhàn)略發(fā)展階段，山東xx旅游度假項目是其區(qū)域性擴張戰(zhàn)略的重要一步。xx城地產已經與xx市政府簽訂了開發(fā)協(xié)議，并已經成立了發(fā)展公司。遠卓管理顧問已經就xx項目的一些分析和定位與xx城地產主要領導進行了兩次匯報與溝通。遠卓根據以上工作的結果制作了本文件，供決策參考。本報告代表遠卓對xx城地產xx項目的結論性意見和基于報告時點下的最終建議。隨著時間的推移和市場的變化，報告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應的調整。本可研報告中的稱謂及縮寫：北京xx城房地產開發(fā)有限公司：xx城地產、xx城遠卓管理顧問公司：遠卓公司、遠卓4經過9周的工作，項目目前已經進展到最終報告階段第一階段市場調研分析階段項目啟動會第二階段項目初步定位及方案溝通調整中期報告會第三階段項目可行性研究最終報告會4周3周2周時間安排主要任務召開項目啟動會高層內部訪談內外部資料搜集/整理和研究，主要包括：總體宏觀環(huán)境與項目環(huán)境的調研分析度假酒店市場調研分析別墅類高檔住宅的市場調研分析會務市場調研分析，等等在對擬建項目的地點條件、環(huán)境、市場供需、競爭情況充分調查分析的基礎上，提出項目定位的建議召開中期報告會根據反饋意見對方案進行調整項目的財務預測投資分析經營模式建議投融資方案建議結論編寫項目可行報告召開最終報告會注：鑒于大部份關于市場調研、項目定位的內容已經在前幾次匯報會或討論會上向xx城做了溝通，故在今天的報告會及本文件中不再作詳細、深入的介紹。5在過去的幾周里，遠卓和xx城聯(lián)合工作小組對xx項目展開了大量的調查研究，相互之間進行過多次溝通和討論調查研究地產運作研究地產運作模式研究地產運作難點和相關因素研究國內外優(yōu)秀案例分析國內外優(yōu)秀的旅游地產開發(fā)案例（國外7家，國內2家），并對其中9家組合功能的酒店進行詳盡的分析大量國內外度假酒店的案例專業(yè)人士訪談政府部門：旅游局/規(guī)劃局/建設局旅行社/會務代理公司/房地產經紀公司訪談了上海1家會務代理公司、1家房地產中介市場及競爭分析xx本地酒店/高檔房產市場的供求狀況，(xx7家酒店，5家別墅公寓樓盤，1家房地產經紀公司，1家旅行社）周邊地區(qū)（膠東半島、環(huán)渤海）市場情況及競爭分析（環(huán)渤海47家度假酒店）溝通討論研討與匯報前期市場調研結論的匯報項目定位研討會小組內部討論遠卓項目小組內部經常就項目的一些細節(jié)問題進行深入探討并就一些數(shù)據資料的真實性多方求證、進行二次訪談與xx城及設計公司的意見交換在保持遠卓自己獨立專業(yè)判斷的基礎上，充分考慮到相關各方的一些建議6第三階段的項目可行性研究是以前期充分的市場調研和競爭分析，以及在此基礎上形成的項目定位為條件和依據，對項目進行的客觀的經濟性評價本報告基于：1、對市場的充分調研分析2、對該項目競爭對手的充分分析3、該類項目的成功經驗總結4、基于假設定位下的嚴謹?shù)呢攧疹A測本報告在以下的部分將著重對本項目的經濟性評價進行研究7市場調研及前景預測本章內容詳見“可研分報告系列一《市場調研及前景預測》”1、總論1.1項目概況1.2項目提出的背景及建設必要性1.3可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場分析與競爭比較2.3xx會議市場分析與競爭比較2.4xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5本項目前景預測3、項目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經營模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1盈虧平衡分析4.2贏利預測4.3敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作8經濟xx的經濟增長較快，人均收入高于全國與環(huán)渤海地區(qū)，但人口增長相對較慢，這意味著投資購房的潛力可能會大于自用購房的潛力xx人均收入相對較高，但人均消費相對較低，說明xx居民的消費潛力大，但消費意識不強，消費資源相對匱乏旅游xx旅游收入增長相對較慢，這與以前xx旅游基礎設施建設較慢和旅游投入不足有很大關系但是，全國旅游發(fā)展趨勢良好，國家旅游大環(huán)境的影響、山東政府的重視和xx自身的優(yōu)越條件將會大大推動xx旅游的發(fā)展xx新的城市規(guī)劃將xx定義為度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉變，強化區(qū)域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施從未來來看，xx市也制定了較長遠的旅游規(guī)劃，預計未來xx的旅游收入將有快速的增長地理特征xx是一個地理位置優(yōu)越，經濟增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市xx地處山東半島北端，與日本、韓國隔海相望，離煙臺、大連等旅游城市都很近；且交通比較便利xx擁有長達86公里的海岸線，是中國為數(shù)不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕xx氣候比較舒適，一年中有七個月適合旅游度假，其中還有五個月氣候宜人，適合療養(yǎng)xx是一個地理位置優(yōu)越，經濟增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市，由于政府的大力支持，預計未來xx的旅游收入將有快速的增長9xx酒店的總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位觀光旅游、度假休閑、商務和會議會展是xx酒店業(yè)的主要客源構成，其中觀光旅游和休閑度假是主流，會議市場和商務市場發(fā)展迅速整體酒店市場大約有1.33億的潛在市場，預計2008年將達到2.44億按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對手規(guī)劃中的項目，至少有500多間的市場空缺xx酒店總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位；對外營業(yè)為主的待/在建高星級酒店項目規(guī)模較小，且均定位于常規(guī)綜合酒店潛在競爭區(qū)域的度假酒店，半數(shù)沒有度假內涵，有度假內涵的多定位在由康體、休閑娛樂、會議、自然生態(tài)等主題不同程度結合的綜合類，相當部分定位在低端的休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內具有度假內涵的競爭度假酒店，中大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或為會議、高爾夫運動主題，小型規(guī)模較少且多為休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內具有度假內涵的競爭度假酒店，設計風格以歐式和現(xiàn)代為主，部分也采用中式古典或花園式市場需求狀況供給和競爭狀況10對xx的住宿市場需求預測顯示，2008年xx住宿需求將達到2.44億，并且每年至少按照10.4%的速度增長，2013年將達到4億住宿實際收入：3000*63%*200*365=1.38億共3000間客房平均入住率63%平均房價200元/間天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26億流失20萬人次人均住宿天數(shù)1.2天每人每天需要房間數(shù)0.55間每間客房平均價格200元/間天2004年住宿需求1.64億=1.64億注：按照國際旅游組織預測的中國10.4%的平均旅游消費增速預測未來幾年增長xx未來幾年住宿需求預測單位：億元11按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對手規(guī)劃中的項目，至少有500多間的市場空缺現(xiàn)有3000間/套的供給量不變平均房間價格為230元/間天仍然保持63%的平均入住率假設條件＝住宿需求總額÷230元/間天÷365天÷63%=4616間/套2008年住宿需求1616間/套2008年供給缺口潛在競爭對手項目預計供給量（間/套）總供給量（間/套）金港灣3201100國電培訓基地460利群四星級酒店（論證中）320潛在競爭對手情況12xx目前的會議場所并未能滿足本地會議要求，與周邊城市相比，xx會議設施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠，大量國家級與省級會議分流到了周邊城市xx會務市場規(guī)模近五年平均約700萬元，近五年與會人數(shù)增速近30％xx市年均接待會議約100次，以省市級會議為主，平均參會人數(shù)90人，人均消費1166.3元xx比較適合發(fā)展商務會議和協(xié)會會議，應重點建設舒適型會議場所xx周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主，xx的會議期限和人均消費都不如周邊城市xx目前會議設施缺乏，在承辦國家級會議方面競爭力不強，而且不能滿足當?shù)匦姓h的要求與周邊城市相比，xx會議設施數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠市場需求狀況供給和競爭狀況13目前xx住宅房地產市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，外地客戶是xx房地產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產外地客戶是xx房地產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產xx郊區(qū)農民在城區(qū)購房的也比較多購房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的居所，或者投資置業(yè)等主要特點需求情況近幾年，xx房地產市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，別墅和公寓的銷售也比較樂觀在需求增長的帶動下，商品住宅特別是高檔住宅的價格上漲比較快xx本地人對房價的心理預期較低，本地對房產的消化能力相對有限未來xx的外地購房者將不斷增多，高檔房產的價格仍有一定的上漲空間本地市場周邊市場天津、秦皇島、大連的別墅價格較高，一般都在4000元以上，目標客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外，膠東半島的別墅和公寓在價格范圍上都比較相近，外地的目標客群主要集中在省內周邊市場，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地膠東半島單價在2000~6000元的獨棟別墅和2000~4000元的聯(lián)排別墅市場競爭力比較強；其中，獨棟的戶型集中在200~400m2，聯(lián)排在140~300m2煙臺威海公寓售價比較接近，都集中在1500~3500元的價格區(qū)間，青島市區(qū)的公寓售價普遍比煙臺和威海高，主力戶型都集中在30~200m2現(xiàn)有別墅主要有獨棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài)，價位在3500~4000元，獨棟別墅的面積在250~900m2，聯(lián)排別墅的面積在250m2左右xx的公寓樓盤相對較少，但已經具備一定的市場基礎，目前在售的公寓樓盤價格2000元起，均價在2350元，主力戶型為97~145m2xx目前還沒有真正的濱海別墅和公寓，現(xiàn)有的別墅和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質等方面都不及本案住宅發(fā)展特點與別墅公寓市場需求供給14綜上所述，我們總的判斷為：在xx發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備良好的資源優(yōu)勢和市場競爭力項目是否有吸引力？市場需求狀況競爭者資源是否滿足從目前xx的酒店和會務市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大本地房地產市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力海洋資源、山景和xx傳統(tǒng)的旅游資源xx本身具備較深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明xx作為濱海旅游度假城市，在國內具有較高的知名度從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高15項目定位本章內容詳見“可研分報告系列二《項目定位報告》”1、總論1.1項目概況1.2項目提出的背景及建設必要性1.3可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場分析與競爭比較2.3xx會議市場分析與競爭比較2.4xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5本項目前景預測3、項目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經營模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1盈虧平衡分析4.2贏利預測4.3敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作16本項目所面向的消費群主要有兩種類型：最終消費者，包括臨時居住或長期居住的客戶，這些目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發(fā)點最終消費者投資者休閑度假旅游觀光商務旅行第二居所本地購買異地養(yǎng)老投資置業(yè)臨時居住長期居住從客戶需求出發(fā)，本項目應該是一個以營造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經營與地產增值為盈利組合的旅游地產項目17本項目應緊密圍繞“人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環(huán)境和商務會議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務的綜合需求人工環(huán)境主題娛樂商業(yè)主題商務會議主題自然環(huán)境主題文化宗教主題本案特點補充主題，建設適當?shù)氖彝饩坝^有利度假區(qū)的整體品味補充主題，建設適當?shù)氖彝馕幕O施有利度假區(qū)的整體品味補充主題，但不能采用過于嘈雜的娛樂主題，會破壞休閑度假的整體主題合適，是本項目主題之一，重要的季節(jié)平衡工具適于休閑人群的小型娛樂主題設施商務會議設施需求突出xx仙境主題的少量人造景觀突出xx仙境主題的少量人造景觀人間仙境即是“人境”,營造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協(xié)調海洋、山林18項目逮的整辰體定巴位可德以概萬括為弄：竹4大猾功能憂組團統(tǒng)、書3大睬管理債區(qū)域希、5恨個項隆目公坊司進涉行3獻期開桂發(fā)管理強區(qū)域功能漫組團項目姓公司開發(fā)可周期將整黃個地旬塊分繩為4個功躺能組授團：救酒店或組團靠、別伸墅公菜寓組怎團、番運動靈組團鳴、美享食與家休閑宏娛樂華組團譽，組介團之耗間有榆少許耽交叉貸，例拾如酒捐店組稀團內伙還含館有若喉干美脖食項解目和岸別墅插公寓溫形式戚的酒險店物登業(yè)。將整餅個地偉塊分滲為3個管獎理區(qū)通域：口酒店轟管理昂區(qū)域醋、住臨宅出積售區(qū)緩域和出合作佩開發(fā)糾區(qū)域梢。酒倆店管新理區(qū)襖域的潑物業(yè)暴將主賓要以布經營晚為主斃，住默宅出島售區(qū)測域的集物業(yè)夏將主娘要以加出售膛為主阻，而脖合作擦開發(fā)柳區(qū)域桂是指退土地潛暫不具屬于捆本項給目，培但應達合理庭利用獨的區(qū)筐域整個舟地塊漁可以擱考慮夢成立5個項旬目公欠司進泄行開抬發(fā)，慚分別勿為酒吼店投保資公臥司（4星酒稱店）德、別斧墅投際資公堡司、殲公寓砍投資橋公司譯（3星）沒、高差爾夫拔投資株公司盈、物組業(yè)管鋸理公貨司本地獵塊體隸量較劣大，蹈必須在長周唉期進欲行開洪發(fā)，性我們詞暫定摟為三音期開治發(fā)，企開發(fā)義周期鋒交錯秒展開詳。第場一期擁為景皆觀、憂主體恨酒店巾、會親議中構心、魚部分吩別墅茫公寓噴和配號套設程施等崖，第此二期猴為別個墅、粒公寓服式酒與店、挺別墅固公寓盒和配辦套設絕施，蘿三期辣為其皇余的此別墅闊公寓按和配續(xù)套設棕施435319項目覆總體剪計劃老是建富設一播個具榨有綜趴合度會假功巷能的連度假死勝地主要叛物業(yè)鍬組合馳：度假撤酒店會議翠中心康體疼休閑雀中心度假老別墅聞（酒方店管挑理、糧產權券出售肝）度假貝公寓謝（酒冠店管貧理、尚產權湯出售牙）高爾耍夫水上飛運動眠中心尚（游衛(wèi)艇、暮風帆夏俱樂穗部）運動目中心記（網債球場卸、卡丁餡車、迅保齡環(huán)球場盛等）海濱誓浴場海濱冶別墅下或酒妹吧（既未來連）水中程別墅機（度骨假用美）美食膽天地織（酒歸店內宮、酒浙店外故、海欠邊）商業(yè)炊配套20項目陪的整型體規(guī)色模為25萬m2，容游積率怎為0.傲39，一姑期開例發(fā)34％，壟二期虜開發(fā)38％，糟三期支開發(fā)27％34柏.4紫%第二業(yè)期38胃.4啟%第一艷期第三勉期27豬.2酬%6.8123.80

建筑面積

（萬平方米）三期259.68.6總計2

0.50.5其它配套11康體中心1053度假別墅8.832度假公寓0.5

0.5會議中心0.60.6

度假酒店（公寓）0.50.5

度假酒店（別墅）1.6

1.60

度假酒店（主體）2.71.11.60度假酒店建筑面積

（萬平方米）建筑面積

（萬平方米）建筑面積

（萬平方米）功能區(qū)域總計

二期

一期

21綜合里來看投，項升目的督各項蔑功能貢可以訂滿足儀主力壓休閑桶度假媽人群死的大摟部分伴需求增，也收能滿訓足商主務會販議群系體的可需求收，并效能為監(jiān)生活環(huán)居住劇提供啞滿意學的環(huán)似境功能可考慮的設施休閑度假休息客房、室外休憩場所、水上別墅療養(yǎng)桑拿按摩、足療SPA、美容院、海邊瑜伽會所運動高爾夫練習場、水上運動俱樂部、游艇碼頭、私家海濱浴場、室內海景游泳池、網球場、健身房、保齡球、乒乓球等生活美食餐廳、咖啡廳、小型商業(yè)街、夜總會、室內兒童游樂場商務會議商務會議各種規(guī)模和檔次的會議室、接待室商務活動室外團隊活動空間、小型節(jié)目廳和舞廳、商務人群的康體娛樂、小型商務展覽、產品演示廳商務配套宴會廳餐廳生活居住別墅不同類型的別墅公寓酒店式公寓生活社區(qū)底商、娛樂健身區(qū)22度假則酒店懼在檔改次上悔多層昌次設澡計，蝴由三刺類建酷筑構聾成，掠分為炭四星組級主紛體酒胳店、紗準五拿星別斥墅酒清店和舅三星改公寓晨式酒鑒店，出于止謹慎矮穩(wěn)健糖的原趟則，挖一期遣先行顏開發(fā)1.妄6萬m2主體進酒店冷，其拋余留涼待二草期開烏發(fā)房型房價（RMB）客房面積套數(shù)總建筑面積公寓式酒店（三星級）單人間20020m2196間0.6萬m2雙人標間28021m2主體酒店（四星級）單人間32021m2299間1.6萬m2雙人標間38028m2

商務套間60045m2

行政套間60045m2

豪華套間80055m2

別墅式酒店（準五星）濱海花園別墅2800300m215棟0.5萬m2豪華濱?；▓@別墅3400400m223會議加中心幫建成物50惰00希平米廟單體摧二層開建筑長，一圾層為算可分綿隔大皺宴會其廳及割貴賓及室，卵二層毀為國園際會襪議廳埋及若穩(wěn)干中鞠小會思議室兵，地淹下室被設廚使房等捐服務且區(qū)及斬車庫設施用途面積最大容量租價建議（元/天）宴會廳宴會廳針對當?shù)鼐用翊笮蛻c典及普通大型會議；承辦大型宴會慶典，可分隔為三個中型宴會廳，裝修風格喜慶大氣3×400m21000人15000國際會議廳承辦大中型會議，裝修風格隆重莊嚴800m2600人15000會議室承辦各種中小會議，數(shù)量較多，在裝修和設備上拉開檔次100m2－2間50m2－6間25m2－4間100人50人25人100m2－6000元50m2－4000元25m2－2000元貴賓室裝修豪華，為客戶提供高級行政接待服務50m220人2000附屬設施前臺、影音放映室、傳譯室、休息室、洗手間、商務中心等950m2其他公建走道、樓梯、電梯間、機房、廚房、工作區(qū)、車庫等1400m224別墅豬公寓界樓盤被在類掙型、蝕規(guī)?；j及檔向次上嚼也需志要形際成差屆異，占以適茫應不慣同客寧戶群召體的肯消費幅能力選和需讓求特擋點，醫(yī)由于毫本樓桂盤有軋利賣繩點比非較多需，在頑檔次餅上應哪定位帳于市鮮場的牙中上柄水平物業(yè)類型總建筑面積(萬m2)設計類型各類型的規(guī)模(萬m2)價格(元/m2)主力戶型別墅10獨棟別墅26000300~400m2雙拼別墅1.55000250~300m2聯(lián)排別墅33500180~250m2疊拼別墅2.53000180~200m2小型別墅1300070~100m2公寓8.8酒店式公寓（高檔）3.8280050~120m2酒店式公寓5230080~200m225在消閣費群鴿體上悠，別習墅樓確盤應稿主要桿面向成外地搭市場兵，而志公寓匠樓盤馬則應屯當本海地市準場和哀外地顧市場事并重別墅公寓區(qū)域市場省內周邊地區(qū)：以濟南、濰坊、淄博、東營以及膠東半島為主環(huán)渤海地區(qū)：北京、河北、大連、天津等地東北地區(qū)以上海為核心的長三角地區(qū)本地市場：包括xx城區(qū)和郊區(qū)本地市場與外地市場并重外地市場上，所面向的區(qū)域市場與別墅樓盤類似同時，公寓樓盤應依托自身在景觀資源上的優(yōu)勢，制定有競爭力的價格，吸引本地居民購買細分市場以度假休閑和養(yǎng)老為主要目的消費群體以投資置業(yè)為目的的消費群體xx城區(qū)的一些高收入者xx郊區(qū)生活富裕的農民以度假、養(yǎng)老為目的，但對別墅的購買力相對不足的一部分消費群體以投資置業(yè)為目的的消費群體xx城郊的中高收入者，以長期居住為目的的購買群體26在銷使售方著式上讀，建渠議度騎假酒照店物滑業(yè)盡舉量不艘出售淡，而就別墅銳公寓財應以暢代租腦代管作的銷強售模結式為汗主度假奴酒店別墅治公寓為最堡大限向度地淚降低嚴資金特風險包，盡碗快回漿收資爆金若采善用產腐權酒忘店式坐銷售鼠，雖稠然在吼旺季同可以墾采取址一定儲策略奮提高沿別墅勢公寓餡的出冠租率生，要符保證如每一來住宅艙都有戚需要類有穩(wěn)介定的拾、較異高的粘出租減率比襖較困咬難，彼對承求諾的洲投資尺回報氣率需襲要承甜擔一以定的鎖風險釘，相么比而虹言，已售后檢代租千代管督的方團式更構為靈劑活度假嫂酒店缺承擔肝排頭某兵的蓮重要戲戰(zhàn)略吧職責競，不粘管從妄土地棍升值劉、其堪他物吸業(yè)價必值提崖升，征還是蓋從融具資角裂度，暑度假游酒店餡的運猶作成麻功與毅否都筆會對狹整體禿項目虜產生薯重要蔑影響拍，所被以必翅須從他充分佳降低欄運營嶄成功飲風險霞的角盼度保刮守設環(huán)置度仔假酒搜店的樂產權島結構度假謊酒店柴積淀鴉形成融的良忘性資客產對欄未來xx城的絨戰(zhàn)略步轉型看具有責重要踩戰(zhàn)略公價值27經營鴨狀況蹤蝶和財廊務狀成況的握預測1、總公論1.榨1項目休概況1.芝2項目盲提出包的背有景及境建設劇必要道性1.數(shù)3可行市性研辱究的均依據頭和主脅要工牢作2、市料場調泉研及尤前景廣預測2.奔1宏觀夫環(huán)境借分析2.掉2賣xx酒店蘿市場訓分析美與競倉爭比詞較2.探3棗xx會議緒市場思分析蘭與競蝕爭比萍較2.引4病xx別墅靜公寓咸市場醉分析靜與競蠅爭比撞較2.姨5本項苗目前齒景預敘測3、項促目定捷位3.份1主題缸定位3.指2功能確定位3.孫3市場甘定位3.待4整體掠定位3.燒5酒店罪定位3.柄6會議議中心魔定位3.介7別墅立公寓以定位3.舌7銷售臺方式缸定位4、經杰營模遭式建汁議5.認1公司跪管控起模式5.悲2公司穿組建畢形式5.臘3未來紛股權灑結構5、經仙營狀財況和恭財務螞狀況于的預柜測4.鍬1盈虧渾平衡抖分析4.臥2贏利蜂預測4.鈴3敏感司性分仍析6、項目勿的投登融資遠方案倘建議6.螞1投資化估算6.令2投融烏資建赤議7、潛碼在風柔險提滑示及祥措施8、結邊論9、下貝一步棍工作28本項指目是步一個穗投資紅大，講時間版長，倒運作寫復雜輝的高擔難度境地產賄項目攪，經仇營模令式的塊設計嬌必須橋可以頌有效裹地控校制經輪營風喉險、肚降低炭資金漸壓力xx項目旺中必煮須必柱須設執(zhí)計良蠻好的盤經營贏模式攪以分妨散投絮資風依險，擇必須裁將自致有資夜金的溪投入窮比例余、財梅務費含用的德控制鞏、備陵用方鐘案的濟準備難等幾加方面剛問題懸全面姐、綜欄合地摟予以輕考慮旅，控洽制和壺防范概綜合萬風險癢，降冰低發(fā)鳳生可抵能對xx城造珠成負扯面影告響的趣各類們事件動的概串率。項目鈴的管忠理方嫩法和蘋控制死結構侄設計隨不當臥，無當法吸碌引投撞資者合作自伙伴嫩選擇星失誤瓶，或速在工吃作配廚合上奶出現(xiàn)拴影響阻經營腹的問撲題降低犧項目棍管理及與人炮力資清源管騎理上影的疏幕漏由于xx項目淡整體飛投資翼額較發(fā)大，循而且屢項目梯時間摔跨度互較長左；雖腿然xx城公哲司目上前的掠現(xiàn)金吳流情據況較宣好，僵且具顆有一春定的帖融資爹能力劉，但崇考慮母未來筒公司徐發(fā)展躺的投歌資需憑要，驢利用揚一定沈的財鋤務杠倦桿降秀低資扔金壓害力仍宇是必孔要的桂手段元，需貞要設嶺立一片種經桌營模驅式以勤增加覺融資捕平臺袍，放效大財舊務杠鼠桿系薪數(shù)，儉有利橋于降找低公杰司資集金壓自力，豈更大醒幅度亮的撬劑動外脫部資沃源降低隙投資鳴風險降低溪資金責壓力降低連管理閉風險29公司施注冊優(yōu)方式注冊棍形式注冊辯地點注冊辱資金經營荒模式艇包含皂四類勁問題芹，目干前x盡x城艷主要亂考慮擱的問君題是鑒公司駝組建揀形式傳和公紅司股卷權結榆構問悅題公司性組建習形式直接獅組建陪或間抵接組奏建組建宿的形趁式公司達股權絹結構股權漆的結橋構股權名的變霞更股權林的退業(yè)出公司窮管控訓模式各層工面公炭司法擔人治攀理結演構各層出面組伏織架割構、少職責各層澡面組栽織管稍控權末限跨層懂級流楚程30公司富組建獵形式乒有多送種可圍能性勾，常磨見的桿是“噴直接剖控制奶項目靈”與固“通叮過項攤目公勢司間林接控潛制項屯目”鹿兩種途，遠話卓建拒議采悄用“向通過毅項目正公司它間接昨控制帆項目飛”的餃方式xx城xx旅游擔發(fā)展服有限割公司xx記××項目xx按××項目xx蜻××項目xx樂××項目xx符××項目xx城xx旅游膜發(fā)展丈有限枝公司xx酒店畏投資積公司xx別墅梁項目緊公司xx公寓砍項目宏公司xx高爾窩夫項國目公似司xx物業(yè)誓管理暗公司臨淄瓦項目圖公司××項目設公司xx城地季產31具體古的公壁司組敞建形蠻式為俗下圖配所示放，但具這種啄結構羊的前抗提是蠻土地南必須革析產士（按爸照項投目公重司進改行土圍地分葡屬）某地慎產某發(fā)激展有謝限公股司旅游玻發(fā)展瞞公司醉負責識對項顏目公鐵司的殃投融信資和腥建設棍、經闖營管絕理酒店啟投資賠公司別墅殿項目街公司公寓臨項目偶公司高爾灑夫項立目公設司物業(yè)史管理再公司其他球投資破方其他寨投資跳方在前精期，xx城地曾產、xx城xx和其旁他投柿資方待共同喂組建奸項目汗公司撕。各項汗目公鄰司負腸責項吼目的澤規(guī)劃術建設按及經烈營管頁理一期舉項目累公司二期股項目灶公司一期召項目瓶公司二期槐項目挖公司三期僚項目壯公司……..32酒店古投資衣公司磨可以魔涵蓋財四星店級酒獲店、扣會議思中心飲、康寨體中梳心以私及準古五星賊別墅倉和三貞星公垮寓xx城xx酒店糊投資扎公司四星責級酒趁店準五誓星別按墅酒嗽店三星敵公寓妹酒店會議喂中心康體該中心投資凍商B投資泡商C投資拖商Dxx政府酒店律投資仿公司扮是酒腥店板啟塊的找投資雕者和幸管理節(jié)者，幻玉他負誘責下粒屬各給酒店木產業(yè)巷的公吩司組廣建、溜投資懼、管偉控、捎委托福管理會議光中心狗和康監(jiān)體中萬心可埋以考嫁慮納探入酒籠店投剛資公嚴司之糞中，覆產權戲由酒卸店投橋資公晶司和xx政府避共同迷持有等，政刪府投詳資的30槍00萬資繪金可望以考識慮和旗康體欣中心魔一起全投入準五廣星別跟墅和糠三星夕公寓啟酒店肢可以赴考慮蘋再成窮立單稈獨的聰孫公膛司，東孫公贊司也哪可吸胞引投振資者惑，甚現(xiàn)至可幣以由猴投資親者控比股，由但是灶在經躲營上適需由嫩酒店哲投資轉公司次統(tǒng)一域委托漿酒店坦管理判公司巴管理33別墅畜公寓懼可以船組建雅成兩壞家子品公司伶或者臨合成朵一家績子公隨司，算這關噴鍵是街看投警資商筍的選蕉擇情梅況xx城xx別墅四項目呢公司別墅且公寓脫公司公寓貌項目礎公司投資險商3投資恢商1投資禾商2xx城xx方案引一方案潛二34高爾春夫建糞議也護成立籮一家爽公司鏟，以汗利于導持續(xù)救經營雨；物即業(yè)管績理是丙必須流成立秀的一減家管蜜理型壞公司棵，可串以尋局找知搖名的吸物業(yè)俱管理授商共敵同投責資xx城xx高爾目夫公到司投資烤商1高爾啦夫建歪議也憲成立顛一家總公司剩，以個利于憐持續(xù)附經營賞。高爾糾夫應畢與別勻墅、舟公寓齊形成邪互動煉，別憐墅與國公寓取的客渡戶均班是高新爾夫永的客瘡戶，意使得漁高爾芬夫能錢成為異盈利眼性的碰物業(yè)xx城xx物業(yè)俱公司投資觸商2物業(yè)特管理諒是必廉須成活立的擠一家稼管理嶄型公丸司，托可以束尋找秋知名種的物帖業(yè)管藥理商庭共同窯投資35在xx城xx公司握層面痛應盡彼量找衡到投微資者*，吸倡收xx市政挽府退陵出的劇股權稠，降億低資沃金壓繭力，沉分散研投資份風險創(chuàng)。這眨個過劈燕程可遭以持絨續(xù)尋女找xx城地睛產xx城xx酒店顯投資策公司物業(yè)漏管理紡公司40進%……xx市政茂府60洽%其他希投資舍者注：拌退出軟時點前的選爺擇參強見后凝續(xù)內版容方式姑一：吊由xx市政和府逐置步出莖讓股有份方式貝二，殖其他沸投資主者進專行增漁資擴戀股方式板三，殖由xx城地酸產逐妻步出夸讓股票份36未來鬧，別炭墅公夏寓的亂不可濾售部截分應笨整體擔轉讓籠給“倆xx岸城x希x”踩，別縫墅與掌公寓腸項目餅徹底淹退出宗，使廟得股陶東投礎資得險到回抬報.挺其厚他公晌司則瞇必須浪存續(xù)捎經營xx城地肌產xx城xx酒店發(fā)投資保公司別墅冶項目皂公司公寓旋項目穴公司高爾扯夫項恩目公芒司物業(yè)跪管理晶公司37在適字當?shù)膬r時候聲，x尿x城頸地產達還可名考慮株未來竿的退錦出機階制，恥獲取阻現(xiàn)實錦的投纏資收桃益，且轉而臨投向撈另一衡個地闖產項都目，許實現(xiàn)多良性稅循環(huán)xx城地爪產xx城xx酒店杰投資烈公司物業(yè)孟管理帳公司……51涼%xx市政頭府49玻%其他報投資鴿者其他隊投資彩者“xx城xx”在一絨二三氣期項概目建腎設期趟間，裕主要查承擔銜對項械目公蜜司投時資和廳管理悼的責約任，事同時訪在此濤期間異由于超所投爪資項臥目公庫司尚揚處于績經營灣初期愉，投雜資公軟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億元測，占方酒店布總投反資67叔.6％，雕第二復期投要資0.職43億元臘，占運酒店狹總投塌資32厲.4％。概其中壇含有礎由于丟貸款偏產生鴉的29地0.螞7萬資彈本化曾利息零?？偮酝顿Y叮折現(xiàn)鉛值為1.尸23億總計（萬）一期度假酒店土地成本877.4裝修成本4800.0前期費用208.0基礎設施320.0建安成本2400.0開發(fā)期管理費用166.2不可預見費用199.5資本化利息239.1一期度假酒店當期投資總額9210.30.膏5萬蛇別墅隸酒店版、0舍.6備萬公令寓酒貪店總計（萬）二期度假酒店土地成本603.2裝修成本1360.0前期費用143.0基礎設施220.0建安成本1720.0開發(fā)期管理費用114.3不可預見費用137.1資本化利息51.6二期度假酒店當期投資總額4349.2一年優(yōu)半一年度假酒店總投資13559.5萬元度假酒店總投資折現(xiàn)值12321.3萬元成本慎計算客依據似：“主體父酒店15輩00（建舌安成禮本）菌＋30銜00（裝炒修成乒本）”、”別墅悶酒店20次00＋20股00“，”公寓鳴酒店12妄00＋60象0“47酒店仆的收煤入按源照季咐節(jié)性譽波動院，第過一個稅完整捐會計紗年度禿（2怖00言8年膏）收片入2搬78榮1萬白，2貌01蹦1年登后每倦年收識入在義60考00鄉(xiāng)豐萬以恰上20卻08年20瞇11年27朝81萬60矮36萬經營洲收入經營團收入酒店擠總收懇入表20拒07年－20粘11年48酒店輔盈利般較為腸樂觀蒜，旺巨季凈爺利潤誰率在30％以剝上，床淡季得凈利貍潤在10％左畝右。旁前面傾幾年面相對李較低掃，隨漲著客晚房率償?shù)奶嵫陨图钩杀镜A的降椒低，乘后續(xù)皇的盈頭利將興會有慣所增按長。30年的血平均耐凈利堪潤率壟約為32％*酒店逆季度毅凈利禮潤率酒店蹄收入攝、成剖本、婚凈利仰潤表20濁07年－20逼11年20泡07年－20懶11年*注仁：維侍持高勢利潤券率的鳥假設陡前提辨為客管戶出稠租率準的高需水平統(tǒng)，但此這一戰(zhàn)數(shù)值削最終名依賴股于酒市店管虛理公受司的挪經營49在酒拴店的厭經營群成本逆與費雖用中誼，直懂接經俘營成螺本約框占50％左斷右，喉遞延項資產垮攤銷頸（裝滅修）旅與固坊定資橡產折壤舊（句建安森）約虹占25％左俱右，砌土地逃攤銷痰所占訪比例有較少酒店亦的經賽營成蔥本與郵費用霸表20億07年9月－20甜08年8月注：幼土地避攤消歡也屬壓于遞聞延資滋產攤匠消范吊疇，雷為了著突出學土地結成本尿在整寬個項涼目中臟的比撫重，竿特地于將土備地攤叉銷單音列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月12－2月3－5月6－8月營業(yè)稅獎勵管理費用基本管理費用經營成本遞延資產攤銷固定資產折舊成本土地攤銷50酒店字經營憂30超年的授凈利牛潤合看計5供.7梨6億泰，其銳凈利統(tǒng)潤折脆現(xiàn)值緒為2遣.2擇6億替，這短也是隆酒店映在2聯(lián)00味6年籠投資母起點喚時的捕酒店瞧資產利價值20候08年20拔11年61符7.犧8萬17踐61孤.2萬酒店己凈利褲潤表20別07年－20境11年凈利殲潤凈利貸潤51經過登測算魯，酒辰店總鈴的自茫有資季金投村資收走益率校為4