龍洲灣地塊可行性報(bào)告7.20

word文檔精品文檔分享龍洲灣地塊[可行性分析報(bào)告]XX北大資源地產(chǎn)[2021年7月]word文檔精品文檔分享第一局部工程背景一、巴南區(qū)概況巴南區(qū)幅員1825平方公里，人口86萬。該區(qū)為西向輻射線起點(diǎn)，XX“二環(huán)八射〞中有“二環(huán)二射〞〔內(nèi)環(huán)、繞城，渝黔、渝湘〕貫穿區(qū)境。具有XX南部門戶樞紐、串聯(lián)外圍組團(tuán)、銜接城市中心的功能和優(yōu)勢(shì)。該區(qū)的功能規(guī)劃定義為宜居、宜商、宜業(yè)、宜娛、宜游的城市生態(tài)園林區(qū)域，以制造加工業(yè)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)為其支柱產(chǎn)業(yè)。宜居、休閑、暢通、生態(tài)是未來巴南開展的重要方向，在主城其他各區(qū)快速開展的同時(shí)，巴南區(qū)終于發(fā)力，憑借自身獨(dú)有的森林、溫泉、XX南大門等資源和地理優(yōu)勢(shì)，巴南提出“打造山水之城、建立宜居巴南〞的開展口號(hào)，逐漸進(jìn)入主城核心居住板塊的行列。二、龍洲灣概況政府200億打造龍洲灣新城區(qū)，從2003年開場(chǎng)，巴南便開場(chǎng)實(shí)施龐大的遷城方案。龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團(tuán)與魚洞組團(tuán)的連接部，是XX南部新城的核心區(qū)域。新區(qū)東望南溫泉旅游勝地，西瀕長江，南臨巴南區(qū)府所在地魚洞，北與花溪特色工業(yè)園區(qū)相接。據(jù)了解，整個(gè)龍洲新區(qū)總占地面積約10平方公里，分為、B兩個(gè)區(qū)開發(fā)，各約7500畝。規(guī)劃區(qū)內(nèi)有500畝生態(tài)景觀公園，6公里親水江岸及沿江綠化景觀，1000米景觀藝術(shù)長廊，時(shí)尚文化休閑廣場(chǎng)等。規(guī)劃區(qū)功能定位為集居住、商貿(mào)、辦公、休閑于一體，且富有濱江山水特色的綜合性城市開展區(qū)，是XX的南部新城。word文檔精品文檔分享第二局部工程概況一、宗地區(qū)位宗地所屬位置位于XX市巴南區(qū)龍洲灣新城規(guī)劃區(qū)。工程建立用地面積為658畝，北側(cè)為李家沱花溪工業(yè)園區(qū),南面為龍洲灣城區(qū)開發(fā)中心，西側(cè)靠長江，對(duì)面是茄子溪港，東面是巷子口，靠近內(nèi)環(huán)快速。工程地屬坡地，內(nèi)部高差較大，緊靠濱江路，是巴南新區(qū)規(guī)劃中居于核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。二、宗地現(xiàn)狀四至X圍北側(cè)：荒地，待開發(fā)〔遠(yuǎn)處為花溪工業(yè)園〕南側(cè)：XX渝港汰白粉股份XX西側(cè)：臨江，對(duì)面是茄子溪港東側(cè)：附近是荒地，較遠(yuǎn)為建立集團(tuán)新區(qū)三、宗地周邊環(huán)境分析1、區(qū)域環(huán)境龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團(tuán)與魚洞組團(tuán)的連接部，是XX南部新城的核心區(qū)域。新區(qū)東望南溫泉旅游勝地，西瀕長江，南臨巴南區(qū)府所在地魚洞，北與花溪特色工業(yè)園區(qū)相接。2、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀word文檔精品文檔分享巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)開展建立一度較為落后，以第一第二產(chǎn)業(yè)為其主要支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域建筑大多老舊，整體形象較差，市民評(píng)價(jià)較低，但最近一兩年，該區(qū)域有快速開展勢(shì)頭，目前，在渝南大道兩側(cè)以家居、汽摩、服裝三大業(yè)態(tài)為主，有鎧恩家居名都、西部汽車城、渝南汽車超市、麒龍服裝城等品牌賣場(chǎng)。3、區(qū)域軌道交通規(guī)劃板塊內(nèi)現(xiàn)有市政道路設(shè)施較好，多條城市干道貫穿其中，是XX的南大門，在未來規(guī)劃中，巴濱路、輕軌2、、8號(hào)線與“四橋四隧六路〞及“六橫六縱十連線〞將使本區(qū)成為XX南部交通樞紐。在此根底上，巴南區(qū)政府將投資60億元將巴南打造為南XX的交通樞紐，巴南交通優(yōu)勢(shì)將日益顯現(xiàn)。、區(qū)域資源規(guī)劃巴南在2021年內(nèi)建成11個(gè)溫泉，成為溫泉度假勝地。這11個(gè)溫泉包括：東溫泉小鎮(zhèn)、南溫泉主題公園、東海溫泉湯山別墅、鳳凰谷時(shí)尚溫泉小鎮(zhèn)、御龍橋生態(tài)溫泉度假區(qū)、匯景灣生態(tài)溫泉度假區(qū)、金龍湖溫泉度假區(qū)、升坪壩溫泉度假區(qū)、豐巖溫泉度假區(qū)、龍洲灣溫泉酒店、銅鑼山溫泉度假區(qū)。巴南區(qū)力爭(zhēng)在2021年開展成為國家級(jí)旅游度假區(qū)，2021年開展成為國際溫泉度假區(qū)。word文檔精品文檔分享坐擁XX4大溫泉其二的東溫泉，南溫泉，被評(píng)為中國溫泉之鄉(xiāng)。四、區(qū)域規(guī)劃1、規(guī)劃X圍龍洲灣新區(qū)所在地以前是一片山林和荒地，阻隔著巴南與主城的“親近〞。目前，該新區(qū)占地面積11平方公里，其中、B區(qū)各約5.5平方公里。A區(qū)根底設(shè)施已根本完善，引進(jìn)二級(jí)開發(fā)企業(yè)20多家，已開工建立房地產(chǎn)面積300萬平方米，已建成160萬平方米，完成投資50多億元。B區(qū)已完成整體招商，世紀(jì)金源集團(tuán)確定入駐，方案用3到5年時(shí)間投資160億元將龍洲灣B區(qū)打造成集居住、購物、休閑、娛樂為一體的XX南部最大復(fù)合型居住片區(qū)。目前，隨著巴南新行政辦公中心搬遷入駐，龍洲灣已首先成為了該區(qū)的政治中心。2、交通規(guī)劃規(guī)劃有縱橫交織的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。渝南大道、龍洲大道、巴南濱江路縱貫新區(qū)南北，將龍洲灣與XX主城核心區(qū)緊緊相連。規(guī)劃中的輕軌2號(hào)、3號(hào)和8號(hào)線也將到達(dá)新區(qū)。便捷的交通使得新區(qū)距主城任何一區(qū)都在二十分鐘車程以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯。3、功能定位龍洲灣新區(qū)功能布局主要分為行政辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和居住區(qū)。新區(qū)內(nèi)規(guī)劃有600畝生態(tài)景觀公園，6公里親水江岸，1600米景觀藝術(shù)長廊和兩個(gè)時(shí)尚文化休閑廣場(chǎng)。4、未來開展龍洲灣新區(qū)地處XX市主城核心區(qū)，位于巴南區(qū)魚洞、李家沱兩城區(qū)之間，東靠銅鑼山脈，西臨長江，南起魚洞魚胡路，北達(dá)上界高速公路，規(guī)劃面積15平方公里。新區(qū)建成后，將成為一座可容納30萬人的濱江生態(tài)新城。開展特色旅游新區(qū)周邊旅游資源十分豐富，其周邊的著名景區(qū)有南溫泉景區(qū)、樵坪山景區(qū)、云篆山景區(qū)、橋口壩溫泉景區(qū)。將它們整合起來，使這座城市“宜游〞。此外，巴南區(qū)土地資源是最大的，農(nóng)村資源也是非常豐富，可有效結(jié)合起來，開展特色農(nóng)村旅游，開展“五色〞旅游--分四個(gè)季節(jié)，使不同人群都喜歡。word文檔精品文檔分享XX首個(gè)“低碳示X區(qū)〞巴南區(qū)區(qū)委書記李科表示，目前，巴南區(qū)已經(jīng)與中冶賽迪、美國AECOM建立技術(shù)集團(tuán)、英國威爾士低碳能源研究院等8家房地產(chǎn)商以及市建筑節(jié)能協(xié)會(huì)等單位簽訂了?低碳城市建立戰(zhàn)略合作協(xié)議?，攜手在南泉、界石、南彭和惠民鎮(zhèn)環(huán)樵坪經(jīng)濟(jì)區(qū)打造低碳產(chǎn)業(yè)園，將為巴南區(qū)供上第一批低碳排放樓盤。2021年巴南區(qū)已全面啟動(dòng)綠色低碳城市的建立，方案在2021年前，龍洲灣、魚洞、李家沱、花溪等核心區(qū)將成為巴南區(qū)首批“低碳示X區(qū)〞。五、土地獲得方式及規(guī)劃控制要點(diǎn)１、土地獲得方式通過分零招拍掛方式，從政府手中獲得土地，預(yù)計(jì)1年以內(nèi)可實(shí)現(xiàn)全部土地摘牌。２、規(guī)劃控制要點(diǎn)建立用地面積658畝平均容積率2.0word文檔精品文檔分享第三局部市場(chǎng)分析一、土地分析1、巴南區(qū)歷年土地供給分析數(shù)據(jù)來源：XX國土局巴南區(qū)土地供給在經(jīng)過09年短暫的低谷以后快速反彈，10年大量的土地供給到達(dá)歷史最高。2、巴南區(qū)歷年土地成交分析word文檔精品文檔分享數(shù)據(jù)來源：XX國土局巴南區(qū)最近三年土地成交量持續(xù)下跌，但是成交價(jià)格特別是在2021年猛漲，導(dǎo)致該區(qū)域房價(jià)也受影響開場(chǎng)飆升。二、供需分析1、巴南區(qū)歷年供給分析數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給逐年穩(wěn)步上升，市場(chǎng)整體環(huán)境良好。2、巴南區(qū)歷年成交分析數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)word文檔精品文檔分享數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)巴南區(qū)成交市場(chǎng)也保持逐年上升的趨勢(shì)，并且保持了較高的去化率；成交價(jià)格在10年也出現(xiàn)了猛增的跡象，一方面受市場(chǎng)環(huán)境影響，一方面也受樓面地價(jià)上漲的影響。二、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征１、區(qū)域產(chǎn)品分布情況word文檔精品文檔分享、2021年預(yù)計(jì)供給量工程板塊占地面積〔萬方〕建筑面積〔萬方〕物業(yè)類型剩余體量〔萬方〕2021年預(yù)計(jì)推量〔萬方〕折前建面均價(jià)(元/m2)南城國際5.420高層10106000〔建〕東原香郡5.826高層266待定魚洞凱川大江東岸1.45.4高層5.44.65300同景躍城5.120高層2076300康利爾風(fēng)花樹6.222高層2275650明華龍洲半島四期1037高層37105500典雅中央廣場(chǎng)4.116高層447700龍洲灣顏龍山水城1033高層1785800浩立碧海灣14.630高層15.987500XX世紀(jì)城18.646高層468待定融匯半島艾德公館4.414小高層、高層6.77.16000巴比亞半山14.640高層、洋房、公寓4010高層5346曼哈頓城1547小高層、高層2210高層5417李家沱恒大城66118小高層、高層3410高層6250曦圓柳鎮(zhèn)63120小高層、洋房5010小高層5250合計(jì)275119.7巴南區(qū)體量大工程多集中在李家沱板塊，物業(yè)形態(tài)豐富有洋房、小高層、高層；龍洲灣目前在售工程較多，物業(yè)形態(tài)都是高層；魚洞工程體量小，新入市工程多集中在年中開盤；龍洲灣及魚洞板塊銷售普遍采用建面價(jià)格。3、區(qū)域供給戶型配比數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)由本區(qū)域市場(chǎng)戶型供給可知，50-80平米兩房占比最大，其次是70-100平米三房，可見該區(qū)域戶型基本以剛需為主。word文檔精品文檔分享4、區(qū)域市場(chǎng)成交情況數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)，以上數(shù)據(jù)為套內(nèi)價(jià)格從本工程主要輻射區(qū)域近三年的成交情況可以看出，高層的市場(chǎng)所占比例最大到達(dá)85%。該區(qū)域自2021年后就沒有別墅物業(yè)供給，且之前別墅價(jià)格也出現(xiàn)走低的趨勢(shì)。近兩年高層價(jià)格漲幅較高，且高于洋房的漲幅。word文檔精品文檔分享三、區(qū)域在售工程分析、顏龍山水城——工程位置根本信息總占地面積10萬方總建筑面積34萬方容積率3車位數(shù)量1802個(gè)工程進(jìn)度15層現(xiàn)推單位12號(hào)樓戶型面積〔建面〕43.76-128㎡戶型配比一室30%二室45%三室25%折前價(jià)格〔建面〕起價(jià)5950元/平方米，最高價(jià)6625元/平方米，均價(jià)6190元/平方米優(yōu)惠情況一次性9.7折，按揭9.8折巴南區(qū)自住客戶為主，其次是外區(qū)客戶，另有局部江津及區(qū)縣客戶，主要是周邊企事業(yè)單位員工、醫(yī)客群描述生、教師及私營業(yè)主工程最新動(dòng)態(tài)12號(hào)樓持續(xù)銷售中主賣點(diǎn)分析緊臨濱江路，生活配套齊全，交通便捷營銷推廣搜房、工地圍墻、戶外、短信工程點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：輕軌站旁交通主干道上，靠近龍洲灣生態(tài)公園，小區(qū)配套齊全，戶型精致實(shí)用劣勢(shì)：周邊配套不完善，生活購物不便、康利爾風(fēng)花樹——工程位置word文檔精品文檔分享根本信息總占地面積6萬方總建筑面積22萬方容積率3車位數(shù)量1047個(gè)工程進(jìn)度12層現(xiàn)推單位、7號(hào)樓戶型面積56㎡-127㎡戶型配比一室20%二室45%三室35%建面均價(jià)5650元/㎡優(yōu)惠情況一次性97折，按揭99折客群描述魚洞自住客戶為主，其次為李家沱板塊客戶，周邊區(qū)縣客戶購置比例明顯較其他工程高工程最新動(dòng)4月16日正式對(duì)外開放，5.15日開盤，憑卡號(hào)參加搖號(hào)，將推出一批次建面56-127㎡共254席房態(tài)源。VIP卡可享受1%開盤優(yōu)惠。建面折前單價(jià)5100-6300元/㎡。主賣點(diǎn)分析江景房,生活配套齊全，交通便捷推廣主題城南中央江畔20萬方大愛大生活營銷推廣車身、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信工程點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：輕軌站旁靠近交通主干道，中式園林景觀，坐享龍洲灣生態(tài)公園劣勢(shì)：周邊配套缺乏，生活購物不便、浩立碧海灣工程位置根本信息總占地面積9萬方總建筑面積30萬方容積率3.3車位數(shù)量1200個(gè)工程進(jìn)度12層現(xiàn)推單位、7號(hào)樓戶型面積43㎡-170㎡戶型配比一室15%兩室30%三室35%四室20%折前價(jià)格〔建面〕7300元/㎡〔均價(jià)〕優(yōu)惠情況按揭98折，全款98折再99折客群描述看好龍洲灣板塊的巴南周邊客戶，其次為周邊區(qū)域大渡口與九龍坡客戶較多工程最新動(dòng)態(tài)、7號(hào)樓即將推出，5萬元存款證明辦VIP卡，可享受2萬元購房優(yōu)惠主賣點(diǎn)分析江景房，工程自身配套完善，交通便捷營銷推廣網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信優(yōu)勢(shì)：地處兩江四岸，江景豐富，3萬方中庭園林，自身配套豐富工程點(diǎn)評(píng)劣勢(shì)：周邊配套缺乏，生活購物不便word文檔精品文檔分享、融匯半島工程位置根本信息總占地面積200萬方總建筑面積300萬方容積率1.8車位配比1：0.75工程進(jìn)度12層物業(yè)類型洋房小高層高層戶型面積洋房58㎡-160㎡高層66㎡-127㎡均價(jià)〔建面〕洋房9000元/㎡高層7300元/㎡客群描述巴南及南坪自住客戶為主，其次周邊外區(qū)改善居住客戶工程最新動(dòng)態(tài)洋房建面起價(jià)6420元/㎡，尾房在售高層7月23日加推高層江景房源主賣點(diǎn)分析教育，公園、大盤配套營銷推廣報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、巡展、優(yōu)勢(shì)：品質(zhì)教育大盤，公園、完善生活配套工程點(diǎn)評(píng)劣勢(shì)：周邊配套缺乏5、南城國際地理位置word文檔精品文檔分享根本信息推盤體量1.63萬方戶型區(qū)間57.62-104.33㎡總層數(shù)31層推出層數(shù)1-31層梯戶比2：6戶型構(gòu)造平層供給套數(shù)114套當(dāng)日去化率44%開盤起價(jià)5400〔建〕開盤最高價(jià)6300〔建〕開盤均價(jià)折前6000〔建〕計(jì)算贈(zèng)送面積實(shí)得均價(jià)為5500戶型比照緊湊型2房，2改3戶型，3房帶入戶花園戶型配比為1:1:1推廣主題20萬方大型高品質(zhì)輕軌社區(qū)客群描述購置的客群主要以魚洞城區(qū)本地客群為主，周邊區(qū)縣為輔；首置較多，年齡大致集中在30-45歲，客群對(duì)兩房需求較大，客戶較認(rèn)同輕軌3號(hào)線升值潛力。工程優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：、品牌開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜兄?、公交輕軌站、緊鄰老城區(qū)，配套較完善勢(shì)分析劣勢(shì)：、三房戶型偏大2、中庭景觀少四、典型工程戶型分析一室一廳兩室兩廳兩變?nèi)龖粜腿覂蓮d四室兩廳工程〔建面㎡〕〔建面㎡〕〔建面㎡〕〔建面㎡〕〔建面㎡〕顏龍山水城43-5580-89.7499-109119-128/康利爾風(fēng)花樹5676-81/88-127/浩立碧海灣43-5372-75/81-120210融匯半島洋房/587291-142112-160融匯半島高層/66-6873-8386-127/南城國際/57.62-78.6261.68-95.59104.33/區(qū)域內(nèi)典工程戶型一室與四室戶型較少，工程集中較多的是兩房與三房，且戶型面積較大。整體來看，各戶型面積均控制較好。word文檔精品文檔分享第四局部工程定位一、工程產(chǎn)品定位別墅洋房+高TOWN+業(yè)二、目標(biāo)客戶群定位區(qū)域內(nèi)企業(yè)主與企業(yè)中高管理人士三、建筑面積配比建議產(chǎn)品形態(tài)用地面積容積率地上建筑面積車位地上車位地下車位地下建筑面積總建筑面積別墅800000.864000640645762021084160洋房2200001.32860002860286257490090376090高TOWN30000260000600605401890078900高層1097003.504335384425.63844384.42563460121094505519.66商業(yè)104694.41047104.694494232979137673.14合計(jì)8991208092283222.81182342.8四、工程價(jià)格定位：重點(diǎn)參考融匯半島及龍洲灣區(qū)域內(nèi)主要大盤工程。建議參考價(jià)格：物業(yè)類型建面均價(jià)預(yù)估〔萬元〕別墅1.5花園洋房1住宅高TOWN0.85高層豪宅0.7商業(yè)商業(yè)建筑1.2word文檔精品文檔分享第五局部初步開發(fā)與銷售方案一、工程建立方案時(shí)間〔年〕工程2021202120212021202120212021合計(jì)當(dāng)年開發(fā)非住宅建筑面積〔㎡〕商業(yè)6883768837137673別墅8400084000當(dāng)年開發(fā)住宅建洋房5600014800014800024000376000筑面積〔㎡〕高TOWN7890078900高層45100148000148000164420505520當(dāng)年開發(fā)總建筑面積〔㎡〕1182093二、銷售及回款方案工程市場(chǎng)供給及銷售方案合計(jì)時(shí)間工程20212021202120212021202120212021別墅6400064000洋房5300011000011000013000286000可供銷售建筑面積高TOWN6000060000高層24426120000120000120000384426商業(yè)5234752347104695推出可售建筑面積小計(jì)89.9120〔萬㎡〕可供銷售別墅1500015000物業(yè)建面洋房1000010000100001000010000單價(jià)高TOWN85008500〔元/㎡〕高層70007000700070007000〔車位萬元/個(gè)〕商業(yè)120001200012000別墅96000洋房5300011000011000013000286000可供銷售金額高TOWN51000〔萬元〕高層17098840008400084000269098商業(yè)6281662816125633可供銷售總金額(萬827731元)word文檔精品文檔分享第六局部投資收益分析一、投資收益分析序號(hào)工程名稱計(jì)算基數(shù)單位單方造價(jià)(元)投資估算(萬元)一土地費(fèi)用660畝379￥250,000.00二前期工程費(fèi)1,182,343㎡￥115.72￥13,682.07三前期開發(fā)稅費(fèi)1,182,343㎡￥320.81￥37,930.74四