2023年大學試題(財經(jīng)商貿)-不動產(chǎn)評估考試參考題庫（含答案）

2023年大學試題(財經(jīng)商貿)-不動產(chǎn)評估考試參考題庫（含答案）（圖片大小可任意調節(jié)）第I卷一.全考點試題庫(共20題)1.根據(jù)圖1-1和表1-1，評估1號宗地的地價為（）元/m2

A、990????????????????

B、1037.78????????

C、1223.1????????????

D、890

正確答案:A2.房地產(chǎn)估價規(guī)范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。

正確答案:正確3.城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。

A、最低價格

B、平均價格

C、出讓地價

D、標定地價

正確答案:B4.假設開發(fā)法有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算公式。所謂動態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（）。

A、利息因素?

B、資金的時間價值

C、投資利潤

D、稅收費用

正確答案:B5.簡述收益法的估價步驟？

正確答案:

1）搜集整理資料

2）確定總收益（確定總收益要考慮的條件：從客觀上看，不動產(chǎn)的總收益是有具備良好素質及正常使用

能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益）

3）確定總費用（出租：管理費、維修費、保險費、稅金、中介費用；企業(yè)經(jīng)營費用：商品銷售成本、經(jīng)

營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務費用、商業(yè)利潤）

4）計算凈收益

5）確定資本化率

6）求取收益價格6.成本法的實質是通過對估價對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。成本法適用于（）

A、不動產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實例的區(qū)域

B、既無收益又很少進入市場交易的不動產(chǎn)

C、工業(yè)用地的價格評估

D、全新或基本全新的不動產(chǎn)價格評估

E、使用時間較長且新舊程度難以判斷的不動產(chǎn)的價格評估

正確答案:A,B,C,D7.簡述不動產(chǎn)估價的原則？

正確答案:

1）合法性原則（合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分、其他）

2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度）

3）估價期日原則（估價期日為現(xiàn)在時、過去時、未來時。意義：便于弄清估價對象價格時點，了解不動產(chǎn)的市場狀況；為不動產(chǎn)的交易、等級、管理及相關不動產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實施提供時間界限；有利于估價人員選擇合適的估價方法，對年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進行設定。）

4）替代原則（不動產(chǎn)價格水平有具有相同性質的替代性不動產(chǎn)的價格所決定，由最了解市場行情的買賣者通過市場交易案例相互比較后決定，不動產(chǎn)價格還可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。）

5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動產(chǎn)估價中特有的供求原則）

6）預期收益原則（過去收益的重要意義在于推測未來的收益變化）

7）貢獻原則（對于不動產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動產(chǎn)以生產(chǎn)因素是否適當，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻率有多大。土地的貢獻是土地收益或地租）

8）公平原則（估價人員應站在公正的立場上，遵循不動產(chǎn)價格形成理論及規(guī)律，運用科學方法客觀公正地對不動產(chǎn)價格進行評估）8.土地的自然特性包括不可移動性、耐久性、個別性、用途多樣性。

正確答案:錯誤9.甲寫字樓經(jīng)濟壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟壽命50年，則建成。兩項物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項物業(yè)15年使用權，問他在簽約時一次性投資各為多少？

正確答案:

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%10.在確定不動產(chǎn)客觀總收益時既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。

正確答案:正確11.影響不動產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是指經(jīng)濟法制狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況、物價、居民實際收入、國際經(jīng)濟政治狀況等。

正確答案:錯誤12.下列表述中，正確的有（）。

A、開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期

B、開發(fā)期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期

C、開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同

D、經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期

E、在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

正確答案:A,B,C13.簡述收益法的使用范圍？

正確答案:收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價。由于它具有理論依據(jù)而應用很廣，但對于無收益的不動產(chǎn)估價則不適用。14.土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。

正確答案:錯誤15.今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權年限60年，從1990年5月20日起計。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運用收益率8%。報酬率10%。租金損失準備金按1個月租金收入計提。稅費包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，四稅合計為年租金的收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%y計提，維修費和保險費均按建筑物原值的2%計提。試根據(jù)上述資料，評估該出租房屋2003年5月20日的價格。

正確答案:

（1）求潛在的毛收入?2000×12+10000×8%=24800（元）

（2）求有效毛收入?24800-2000=22800（元）

（3）求運營費用

稅費：22000×17.5%=3850（元）

管理費：22000×5%=1100（元）

維修及保險費：100×500×2%×2=2000（元）

（4）求年凈收益a

A=22800-3850-1100-2000=15850（元）

（5）求收益價格V

16.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。

A、4800

B、5124

C、5800

D、7124

正確答案:C17.運用假設開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，需要估算開發(fā)成本費用及利稅包括（）。

A、開發(fā)建筑承包費

B、專業(yè)費用

C、不可預見費

D、投資利息

E、稅金及開發(fā)商合理利潤

正確答案:A,B,C,D,E18.（）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內的平均價格水平。

A、