XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE31封面魯班路某項(xiàng)目可行性分析報(bào)告為某某公司做的可行性分析報(bào)告某某所做的可行性分析報(bào)告報(bào)告寫(xiě)作時(shí)間:1月8日摘要魯班路某項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)魯班路的西側(cè)，附近生活配套設(shè)施齊全，附近有廣西大學(xué)、廣西銀行學(xué)校、廣西民族大學(xué)等學(xué)校，有北京華聯(lián)超市、五里亭水果批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，還有廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院。該項(xiàng)目用地面積是12236.57平方米，容積率是5.0，建筑密度是35%，綠地面積35%,該項(xiàng)目主要用來(lái)做住宅商品房，一小部分用來(lái)做商鋪。西鄉(xiāng)塘區(qū)正面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，特別是中國(guó)—東盟自由貿(mào)易中心區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建和中國(guó)—東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，以及廣西重點(diǎn)建設(shè)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實(shí)施，給城區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，構(gòu)建商貿(mào)物流大區(qū)創(chuàng)造了良好的發(fā)展機(jī)遇。西鄉(xiāng)塘區(qū)“十一五”規(guī)劃發(fā)展定位為：建設(shè)成為南寧、廣西及西南地區(qū)區(qū)域性商貿(mào)基地和物流中心；成為廣西知名的科技密集區(qū)和一流的文教優(yōu)勢(shì)區(qū)、大學(xué)城。根據(jù)規(guī)劃，西鄉(xiāng)塘區(qū)將以安吉路為中心打造一個(gè)區(qū)域性國(guó)際物流基地；建設(shè)以邕江為軸心的江北大道沿江經(jīng)濟(jì)、以快速環(huán)道為中心的環(huán)道經(jīng)濟(jì)帶，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；以北湖片為中心建設(shè)一個(gè)北湖工業(yè)集中區(qū)，在石埠重點(diǎn)發(fā)展高附加值環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)一個(gè)定位為高科技研發(fā)中心的石埠高科技研發(fā)基地；依托城區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)分別建設(shè)建筑材料產(chǎn)業(yè)群、機(jī)械制造及加工產(chǎn)業(yè)群、食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群等5個(gè)產(chǎn)業(yè)群；分別以安吉、秀靈、南棉、人民路、三華路、大學(xué)路為中心，做大做強(qiáng)六大商圈，打造成區(qū)域性商貿(mào)基地。目錄—、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目總說(shuō)明1.2項(xiàng)目概況1.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查二、市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境層面的調(diào)查2.11政治環(huán)境2.12經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.13技術(shù)環(huán)境2.2區(qū)域環(huán)境層面的調(diào)查2.21城市規(guī)劃2.22房地產(chǎn)的供給與需求情況2.23居民的經(jīng)濟(jì)能力2.24購(gòu)房特征、消費(fèi)趨勢(shì)2.25同一個(gè)區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的總體價(jià)格水平2.3微觀環(huán)境層面的調(diào)查2.31周邊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施2.32生態(tài)環(huán)境狀態(tài)2.4項(xiàng)目定位2.41項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析2.42項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析2.43項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品、價(jià)格定位

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案3.1主要工程項(xiàng)目3.2項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.3開(kāi)發(fā)進(jìn)度3.4市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略3.5環(huán)境影響分析四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)4.1投資與收入估算4.2資金安排4.3經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確定4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4.5風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析4.6國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)五、社會(huì)影響分析六、結(jié)論與建議6.1結(jié)論6.2建議正文項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說(shuō)明該項(xiàng)目位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)魯班路西側(cè)。西鄉(xiāng)塘區(qū)未來(lái)規(guī)劃是成為新廊東區(qū)，憑借優(yōu)越的地緣優(yōu)勢(shì)，西鄉(xiāng)塘區(qū)已成為大西南出海大通道的重要一環(huán)。便利的交通條件，雄厚的人才、科技資源，為西鄉(xiāng)塘區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著廣西“南北欽防”和“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和南寧市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署的調(diào)整，西鄉(xiāng)塘區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。為了將該項(xiàng)目建成一處別于其他小區(qū)的特色小區(qū)，項(xiàng)目主辦者對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)的研究了解和對(duì)現(xiàn)在的樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格作出分析，還將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目作出客觀的評(píng)估，最后根據(jù)該項(xiàng)目所在的地形位置做別具匠心的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目概況該項(xiàng)目用地面積是12236.57平方米，容積率是5.0，建筑密度是35%，綠地面積35%,該項(xiàng)目位于南寧魯班路西側(cè)，東臨魯班路，南臨大學(xué)路，西臨科園大道，北面是快速環(huán)道。附近經(jīng)濟(jì)相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目有，韓林華府、盛天熙園、荷塘月色。距南寧市火車(chē)站5公里左右，有58、804、207、66、76路等公車(chē)經(jīng)過(guò)，交通條件較好。附近有廣西大學(xué)、廣西銀行學(xué)校、廣西民族大學(xué)等學(xué)校，有北京華聯(lián)超市、五里亭水果批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有瑞士花園、高新苑等住宅小區(qū)；還有廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院。周?chē)卜?wù)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施較完善。獲得市政建設(shè)條件的可能性很大，項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象是主要是有能力購(gòu)買(mǎi)的中階級(jí)人層和有穩(wěn)定收入的年輕人群，還有吸引外來(lái)投資客。3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查該土地的批準(zhǔn)用途是用來(lái)做城鎮(zhèn)住宅和做批發(fā)零售，東臨魯班路，南臨大學(xué)路，西臨科園大道，北面是快速環(huán)道。項(xiàng)目用地市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，不存在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的不便。（二）市場(chǎng)研究（1）宏觀環(huán)境層面的調(diào)查1、政治環(huán)境：政府近年來(lái)制定了很多相關(guān)的有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、發(fā)展的政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：南寧市作為廣西壯族自治區(qū)的首府，其經(jīng)濟(jì)能力，南寧這幾年的變化很大，具體就是在江南區(qū)和朗東區(qū)域，一方面是136工程的實(shí)施,一方面是東盟的加入，

3、技術(shù)環(huán)境：南寧的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為廣西壯族自治區(qū)的典范，也走進(jìn)了全國(guó)前列，無(wú)論是開(kāi)發(fā)技術(shù)、建筑技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)還是管理技術(shù)，都達(dá)到了一個(gè)理想的高度。然而正因?yàn)榉康禺a(chǎn)技術(shù)的提高，在南寧市范圍內(nèi)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)自然非常激烈，在技術(shù)條件相差不太大的情況下，如何搶占市場(chǎng)、鑄造名牌就更是明顯了！

南寧房產(chǎn)環(huán)境：有“綠城”之稱的南寧市是一個(gè)人口眾多的大都市，是廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西的經(jīng)濟(jì)文化中心，許多因素都越來(lái)越有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。廣西許多地方的高級(jí)人才都涌向南寧，這既有利于南寧的經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)，更為南寧帶來(lái)了許多新生就業(yè)群體。（2）區(qū)域環(huán)境層面的調(diào)查1、城市規(guī)劃隨著廣西“南北欽防”和“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和南寧市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署的調(diào)整，西鄉(xiāng)塘區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。而未來(lái)的西鄉(xiāng)塘區(qū)將發(fā)展成為新廊東。2、房地產(chǎn)的供給與需求情況所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查3、居民的人口及經(jīng)濟(jì)能力西鄉(xiāng)塘區(qū)總?cè)丝诩s100萬(wàn)人，其中，常住人口75萬(wàn)人，流動(dòng)人口約25萬(wàn)人，是南寧市人口最多、建成區(qū)人口密度最大的城區(qū)。

西鄉(xiāng)塘區(qū)的城鄉(xiāng)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)加快，以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)設(shè)施日益完善，使城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)逐漸成形。而居民的經(jīng)濟(jì)能力也逐漸上升，能購(gòu)得起房的人也逐漸增多。4、購(gòu)房特征、消費(fèi)趨勢(shì)西鄉(xiāng)塘區(qū)的各大樓盤(pán)的二房和三房比較受廣大購(gòu)房者的喜好，其面積在70-110平方米這個(gè)范圍內(nèi)。5、同一個(gè)區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的總體價(jià)格水平西鄉(xiāng)塘的樓盤(pán)均價(jià)6500元/㎡。

（三）微觀環(huán)境層面的調(diào)查1、周邊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施西鄉(xiāng)塘雄踞南寧西北部，區(qū)域交通路便利，公車(chē)有4路、24路、33路、35路、43路、46路、48路、58路、62路、66路、76路、204路、207路、222路、604路、605路。生活設(shè)施齊全，附近有北京華聯(lián)超市、五里亭水果批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)建設(shè)銀行，還有廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院。2、生態(tài)環(huán)境狀態(tài)西鄉(xiāng)塘水系改造占的比重相當(dāng)大，心圩江公園的建設(shè)和可利江、鳳凰江和石埠河等生態(tài)環(huán)境整治工程和環(huán)境整治工程，將使西鄉(xiāng)塘生態(tài)水系亮點(diǎn)紛呈，宜居優(yōu)勢(shì)更為凸顯。（4）項(xiàng)目定位（SWTO）1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目所在的位置未來(lái)有輕軌經(jīng)過(guò)，交通更加便利。附近靠近廣西各大高校，未來(lái)的西鄉(xiāng)塘區(qū)又將是一座大學(xué)城，這里充滿了書(shū)香氛圍。2、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析西鄉(xiāng)塘區(qū)正面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，特別是中國(guó)—東盟自由貿(mào)易中心區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建和中國(guó)—東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，以及廣西重點(diǎn)建設(shè)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實(shí)施，給城區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，構(gòu)建商貿(mào)物流大區(qū)創(chuàng)造了良好的發(fā)展機(jī)遇。西鄉(xiāng)塘區(qū)“十一五”規(guī)劃發(fā)展定位為：建設(shè)成為南寧、廣西及西南地區(qū)區(qū)域性商貿(mào)基地和物流中心。

3、項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品、價(jià)格定位

3.1項(xiàng)目客戶定位通過(guò)調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在：中高層收入的消費(fèi)者，個(gè)人月收入大于4000元，人生的格言為：追求財(cái)富、創(chuàng)造財(cái)富、享受財(cái)富。3.2項(xiàng)目產(chǎn)品定位戶型是三房為主，二房和四房為輔，形象項(xiàng)目設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了高容積率下的低密度，其產(chǎn)品規(guī)劃的合理性、建筑風(fēng)格的現(xiàn)代化、是為滿足城市生活中的城市上流高知階層人群傾心打造的魯班路高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目，富有雕塑感的體塊與現(xiàn)代元素相結(jié)合，以完美的比例和尺度，表現(xiàn)精美的現(xiàn)代建筑。3.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析根據(jù)對(duì)南寧市魯班路周邊樓盤(pán)的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售時(shí)間因素的考慮，本項(xiàng)目定位確認(rèn)為：銷(xiāo)售均價(jià)在7000元左右，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：西鄉(xiāng)塘在售樓盤(pán)詳細(xì)情況表1項(xiàng)目戶數(shù)建筑面積萬(wàn)/㎡單價(jià)元/㎡位置紅日江山16171570006800高新區(qū)可利大道與相思湖東路交接處翰林雅筑12351770008600高新區(qū)科德路與高新二路交叉口旁隆源國(guó)際公館8521000007000南寧市北湖北路10號(hào)云星城市春天28703900006800北湖路黃金商業(yè)走廊之上君臨天下322414496500大學(xué)東路160號(hào)（動(dòng)物園正對(duì)面）天域香格里拉1087930006300西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路西西彎659660125800西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路東四里5號(hào)即西大東門(mén)斜對(duì)面相思湖花園248395458800西鄉(xiāng)塘相思湖西路7號(hào)同人學(xué)府14701000005900相思湖新區(qū)大學(xué)城中央位置騁望·怡璟灣10001367206500邕江上游西建水岸華府11901476009000南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東路2號(hào)邕江御景1100187888500西鄉(xiāng)塘區(qū)江濱路北面融昌邕江銀座9561005347400人民西路25號(hào)南寧臺(tái)灣街宜蘭彎22406000005690南寧市龍騰路二期與江北大道交際處振寧現(xiàn)代魯班28983300005388:魯班路4號(hào)（魯班南路約200米）錦秀豪庭10321407046400新陽(yáng)路北三里福滿花園1504742706100南寧市龍騰路68號(hào)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案3.1主要工程項(xiàng)目12236.57序號(hào)項(xiàng)目名稱說(shuō)明1土建工程建筑面積36709.71㎡2多層住宅地下停車(chē)庫(kù)小高層住宅商鋪建筑面積8612㎡建筑面積12066.7㎡建筑面積47512/㎡建筑面積3059.17/㎡3給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房4普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線7各類安全防衛(wèi)8通風(fēng)工程地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地3.2、項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3—1編號(hào)指標(biāo)計(jì)量單位數(shù)值備注1項(xiàng)目總用地面積平方米12236.5718.3355畝2總建筑面積（含地下室）平方米73250.073總計(jì)容建筑面積平方米61183.364公建配套面積平方米20005住宅建筑面積㎡56124.26商鋪建筑面積㎡3059.177容積率58地下室建筑面積㎡12066.79建筑密度35%10綠地率35%11停車(chē)位（車(chē)庫(kù)）地面停車(chē)位82地下停車(chē)位19227412戶數(shù)468120㎡/戶（1）方案總面積：73250㎡層高：28層1—4層為商鋪5—24為住宅戶數(shù)：468戶型：2梯4戶兩種戶型：46-78㎡79-120㎡依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，120米以上的大戶型是最不好銷(xiāo)的這是一幢28層的商住綜合樓宇，樓宇設(shè)兩層地下停車(chē)庫(kù)，裙樓共3層，1-3層為商業(yè)用途，3-4以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理辦公室。裙樓頂層作平臺(tái)花園，塔樓2個(gè)，均為24層高，為住宅用途。分析建議（2）戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3、開(kāi)發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃在左右時(shí)間內(nèi)建成，建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2011年1月14日：項(xiàng)目建設(shè)書(shū)批復(fù)2011年2月1日——2011年2月5日：編制可行性開(kāi)行性研究報(bào)告并報(bào)批，。2011年2月22日——2011年3月10日：建設(shè)方案設(shè)計(jì)。2011年3月15日：綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)。2011年3月18日——2011年4月1日：施工圖設(shè)計(jì)。2011年4月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2011年4月18日：工程開(kāi)工。2012年1月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。2012年6月：主體工程開(kāi)始斷水。2012年7月——2012年8月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。2012年9月——2012年10月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2013年1月：正式入住。3.4、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略前期在南國(guó)早報(bào)做一些關(guān)于樓盤(pán)的基本情況的宣傳和在網(wǎng)上發(fā)布，中期可以在南寧的主要路道做廣告銷(xiāo)售，后期可以通過(guò)搞一系列活動(dòng)來(lái)提高消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的詳細(xì)了解，吸引更多的買(mǎi)樓人群來(lái)關(guān)注樓盤(pán)。后期服務(wù)要酒店化，良好的售后服務(wù)，將大大促進(jìn)項(xiàng)目樓盤(pán)的銷(xiāo)售。3.5、環(huán)境影響分析1、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚(yáng)塵工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動(dòng)，為了減少工程揚(yáng)塵和周?chē)h(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)土地環(huán)境實(shí)行保潔制度。2）施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理工程建設(shè)需要工人多，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的機(jī)械化程序。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)膳宿，工程承包單位必須在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)的膳宿時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。3）倡導(dǎo)文明施工4）制定廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃工程建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，為本工程的廢棄物制定處置計(jì)劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門(mén)共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計(jì)劃情況。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門(mén)聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。項(xiàng)目建成后對(duì)周邊環(huán)境沒(méi)有什么大的影響，反而會(huì)極大的改善周邊的人居環(huán)境。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、投資與收入估算1.1土地使用權(quán)出讓金為29368萬(wàn)元1.2拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為500萬(wàn)元（1）綜合上兩項(xiàng)合計(jì)：29868萬(wàn)元項(xiàng)目投資估算（2）前期工程費(fèi)估算表：本項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘探以及七通一平等階段的費(fèi)用支出。4—1單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%168.882可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%88.443水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%28.154通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%140.735場(chǎng)地平整費(fèi)12元/平方米14.68總計(jì)440.884—2建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積多層小高層商鋪合計(jì)700元/㎡1000元/㎡900元/㎡1小高層475124751.22多層8612.2602.8543商鋪3059.17275.3253合計(jì)5629.3794）基礎(chǔ)設(shè)施估算表：項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指小區(qū)建筑物2M以外，規(guī)劃用地紅線以內(nèi)的各種管線、道路工程等。包括供水、供電、排污、道路綠化、公共照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等工程費(fèi)用。4—3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量（單位：㎡）合計(jì)1供電工程15元/㎡5245678.6842供水工程10元/㎡5245652.4563道路工程42.13元/㎡563123.72324綠化工程100元/㎡428342.835其他工程占建安工程費(fèi)的2%5629.379112.5876合計(jì)310.2808（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算依據(jù)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅281.47建安工程費(fèi)*5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)675.53建安工程費(fèi)*12%3建筑工程質(zhì)量費(fèi)225.18建安工程費(fèi)*4‰4其他112.59建安工程費(fèi)*2%合計(jì)1294.77（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取以上（1）-（4）之和的3%則費(fèi)用為（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456萬(wàn)元開(kāi)放成本：38630.7658萬(wàn)元投資與總成本費(fèi)用估算單位：萬(wàn)元4—4序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明住宅建房成本單價(jià)元/㎡商鋪建房成本單價(jià)元/㎡1開(kāi)發(fā)成本38630.7658以下(1)-(6)項(xiàng)合計(jì)53717085（1）土地費(fèi)用2986840775569（2）前期工程440.886060（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)310.28084242（4）建安工程費(fèi)5629.3797681085（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1294.77176169（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1087.4561481482開(kāi)發(fā)費(fèi)用4484.886以下（1）-（3）合計(jì)728753（1）管理費(fèi)用1087.456177177（2）銷(xiāo)售費(fèi)用2582.07銷(xiāo)售收入*5%440465（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用815.361111113合計(jì)43115.6559897814管理費(fèi)用：取1表中（1）-（4）項(xiàng)中，（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456萬(wàn)元4.11銷(xiāo)售價(jià)格估算銷(xiāo)售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本法確定。1）住宅部分①市場(chǎng)價(jià)格比較法定價(jià)過(guò)程在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期或接近的四個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、C、D項(xiàng)目的交易日期均為2010年10月1日左右。已知2010年下裝年至今，南寧市住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他見(jiàn)4-5和4-6考慮了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)。確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格：7284元/㎡.詳見(jiàn)表四和表五4-5本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比較價(jià)格元/㎡交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1A68001.03020100/10241100/105100/10065402B8601.04153100/10852100/107100/10077393C78001.031053100/10831100/104100/10070944D74001.201133100/10743100/107100/10077634-6銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表單位：元/㎡項(xiàng)目名稱ABCD合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）6540773970947763銷(xiāo)售狀況權(quán)重（銷(xiāo)售率）89%73%87%78%327%加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）582056496172605523696本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格7485②成本定價(jià)法過(guò)程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為5371元/㎡，見(jiàn)成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：銷(xiāo)售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=5371×（1+10%）=5908元2）商鋪部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前該房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且出租為多，因此可以實(shí)例資料較少，我們只能選取兩個(gè)相近的項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2010年9月11日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2010年5月11日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷(xiāo)售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的確定商鋪單價(jià)為10811元/㎡，詳見(jiàn)4-74-7本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)1××廣場(chǎng)230001.02＋2＋3100/105100/100100/100223432××大廈190001.02＋1＋1100/102100/98100/10019388②成本定價(jià)法過(guò)程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為7085元/㎡，商鋪的面積是3059.17㎡，（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本是63717.34萬(wàn)元，總建筑面積是73250.07㎡，開(kāi)發(fā)建房總成本是8969元/㎡，開(kāi)發(fā)總住宅面積是56124.2㎡。）成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：銷(xiāo)售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=7085×（1+10%）=7794元3）車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定根據(jù)該市區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均售價(jià)是22萬(wàn)元/個(gè)-25萬(wàn)元/個(gè)。所以最全在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)為 ：住宅：7485元/㎡，商鋪：10811元/㎡車(chē)位：22萬(wàn)元/個(gè)4.2銷(xiāo)售收入的估算。本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為：住宅面積是56124.2㎡，裙樓中的商鋪部分的面積是3059.17㎡，地下車(chē)位是374個(gè)。4-8銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元用途可銷(xiāo)售數(shù)量建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入住宅56124.27485元/㎡47731.36商鋪3059.1710811元/㎡3307.27車(chē)位274220000元602.8合計(jì)51641.43銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的1%。合計(jì)為：51641.43×5%=2582.07元4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用自有資金30000萬(wàn)元，貸款銀行10000萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)30174萬(wàn)元左右的利潤(rùn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用：指建設(shè)期借款利息。第一年借款10000萬(wàn)元，貸款利率為6.4%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下:第一年利息：（10000÷2）*6.4%=320萬(wàn)元第二年利息：（10320÷2）*6.4%=330.24萬(wàn)元第三年利息：（5160÷2）*6.4%=165.12萬(wàn)元?jiǎng)t財(cái)務(wù)費(fèi)用為：320+330.24+165.12=815.36萬(wàn)2、資金安排2.1項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資本金籌措主要通過(guò)項(xiàng)目法人自籌解決。資金來(lái)源主要有自有資金，項(xiàng)目預(yù)售資金（銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。為保證銷(xiāo)售收入能順利足額到位，需申請(qǐng)銀行能為顧客提供按揭服務(wù)2.2項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過(guò)向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：10000萬(wàn)元；其中，貸款本金為：10000.00萬(wàn)元；建設(shè)期利息：640.0萬(wàn)元。申請(qǐng)銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過(guò)辦理抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來(lái)取得的銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為擔(dān)保，通過(guò)項(xiàng)目自身獲得貸款。鑒于國(guó)內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來(lái)源情況按最大還款能力償還貸款本金。項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售期后主要是償還貸款（包括計(jì)入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：640.0萬(wàn)元。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需42799.48萬(wàn)元。資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金20000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約45%,第二年投入約30%，第三年投入約25%；從銀行貸款10000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。見(jiàn)下表：銷(xiāo)售收入比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù)量第一年第二年第三年第一年第二年住宅：55%30868.35㎡23104.9671677.42商鋪：55%1682.54㎡1819.0車(chē)位55%151位3322第三年住宅：45%25255.8918904.3448072.77商鋪：45%1651.905㎡1785.17車(chē)位45%123位2706合計(jì)100%100%119750.2投資計(jì)劃和資金籌措單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1建設(shè)投資43115.651900012833.84410852.0432資金籌措43115.652.1自有資金200009000600050002.2借款資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入13115.6507869.395246.263、經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確定3.1利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為：6.4%。城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育附加3%，教育專項(xiàng)基金4%，防洪工程維護(hù)費(fèi)1.8%，印花稅0.05%，交易管理費(fèi)0.5%。3.2基準(zhǔn)折現(xiàn)率根據(jù)國(guó)家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為8%。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）稅金估算：銷(xiāo)售稅金及附加估算單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入×5%3583.8707712403.6385042城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%250.870954168.25469533教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%107.516123172.109155124教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%42.62811.3685防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入×1.8‰129.019347886.530986156印花稅銷(xiāo)售收入×0.05‰35.8387077124.036385047交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.5‰358.3870771240.3638504合計(jì)銷(xiāo)售收入×6.43%4508.1309813006.301576土地增值稅估算單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷(xiāo)售收入119750.22扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和58356.236562.1開(kāi)發(fā)成本38630.772.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用4484.882.3銷(xiāo)售稅金及附加7514.4325572.4其他扣除項(xiàng)目?。?.1）的20%7726.1543增值額（1）-（2)61393.963444增值率(3)/(2)105.21%5增值稅率(4)≦50%取30%6土地增值稅（3）×（5）18418.18903（2）借款還本付息估算長(zhǎng)期借款10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率為6.4%。見(jiàn)下：序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息2年初借款累計(jì)01032051603本年借款1000010000004本年應(yīng)計(jì)利息815.36320330.24165.125年底還本付息10815.365490.245325.126年末借款累計(jì)10320516007借款換本付息的資金來(lái)源8投資回收10815.3605490.245325.12（3）現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析1、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入071677.4248072.77119750.22總成本費(fèi)用1900013263.607510852.04343115.653銷(xiāo)售稅金及附加04508.1309813006.3015767514.4325574土地增值稅010130.003978288189035利潤(rùn)總額（1-2-3-4）-1900043775.6775525926.2403650701.917916所得稅5*33%14445.973598555.65931823001.632917稅后利潤(rùn)5-6-1900029329.7039617370.5810427700.2858盈余公積金7*10%2932.9703961737.0581044670.02859可分配利潤(rùn)7-826396.7335615633.5229423030.2565靜態(tài)盈利：評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%=50701.91791/43115.65=117%（2）全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%=48934.25/43115.65=113%（3）資本金投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資本金*100%=50701.91791/20000=254%（4）資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金*100%=27700.285/20000=139%2、全部投資現(xiàn)金流量表（ic=8.4%）評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV=31923.21965（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV=34527.41456（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR=（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR=全部投資現(xiàn)金流量單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入071677.4248072.771.1銷(xiāo)售收入071677.4248072.772現(xiàn)在流出900041917.9525430702.188962.1建設(shè)投資900012833.84410852.0432.2銷(xiāo)售稅金附加及附加04508.1309813006.3015762.3土地增值稅010130.003978288.1850652.4所得稅014445.973598555.6593183凈現(xiàn)金流量（1-2）-900029759.4674617370.581044折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8643.87245526368.4808314198.611285稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.4）-900044205.4410525926.240366稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8643.87245539168.3865421191.957142、資本金現(xiàn)金流量表（ic=8.4）評(píng)價(jià)指標(biāo):（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=（2）資本金稅后凈現(xiàn)值=10160.59673資本金現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入071677.4248072.771.1銷(xiāo)售收入071677.4248072.772現(xiàn)金流出900034421.5549535642.295962.1資本金9000600050002.2預(yù)售收入再投入07869.395246.262.3貸款本息償還10815.365914.035545.892.4銷(xiāo)售稅金及附加04508.1309813006.3015762.5土地增值稅010130.003978288.1850652.6所得稅014445.973598555.6593183稅后凈現(xiàn)金流量（1-2）-900037255.8650512430.474044折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8643.87245533010.6902810160.59673（3）凈現(xiàn)值開(kāi)放項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，則8.4%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)以上計(jì)算，本項(xiàng)目稅前，稅后全部投資的分別為31923.21965萬(wàn)元，和34527.41456萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為10160.59673萬(wàn)元，也大于0，這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行。（4）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和，等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)以上計(jì)算，睡前、稅后全部投資的FIRR分別為、；資本金的稅后FIRR為，均大于同期貸款利率的，和基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。3、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入071677.4248072.77119750.22總成本費(fèi)用023713.6119402.0443115.653銷(xiāo)售稅金及附加04508.1309813006.3015767514.4325574土地增值稅010130.003978288189035利潤(rùn)總額（1-2-3-4）033325.6750517376.2433650701.918416所得稅（5）×33%010997.472775734.16030816731.633077稅后利潤(rùn)（5）-（6）022328.2022811642.0830533970.285338盈余公積金（7）×10%02232.8202281164.2083053397.0285339可分配利潤(rùn)（7）-（8）020095.3820510477.8747530573.2568靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比較是較好的，故項(xiàng)目可以考慮。4、資本金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來(lái)源1900076677.4254072.771.1銷(xiāo)售收入71677.4248072.771.2資本金9000500060001.3銀行借款10000002資金的運(yùn)用1900043296.2077233426.576952.1建設(shè)投資1900012833.8410852.042.2借款還本付息4826.765545.892.3銷(xiāo)售稅金及附加4508.1309813006.3015762.4土地增值稅10130.003978288.1850652.5所得稅10997.472775734.1603083盈余資金（1-2）033381.2122820646.193054累計(jì)盈余資金33381.2122854027.405335、風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析5.1不確定性分析經(jīng)計(jì)算，在開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不增加的前提下，銷(xiāo)售收入每增加1%時(shí)，利潤(rùn)比原方案增加10%，也就是說(shuō)收入達(dá)到78845.162萬(wàn)元時(shí)，利潤(rùn)上升7167.742元；當(dāng)銷(xiāo)售收入每下降1%時(shí)，利潤(rùn)比原方案減少10%，即銷(xiāo)售收入64509.678萬(wàn)元時(shí)，利潤(rùn)下降7167.742萬(wàn)元。當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資每增加1%時(shí)，利潤(rùn)較原方案下降10%，也就是說(shuō)當(dāng)銷(xiāo)售收入不變，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資增加至47427.215萬(wàn)元時(shí)，利潤(rùn)下降4311.565萬(wàn)元，。當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資每下降1%時(shí)，利潤(rùn)較原方案上升10%，即開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為38804.085萬(wàn)元時(shí)，銷(xiāo)售收入不變，利潤(rùn)上升4311.565萬(wàn)元。經(jīng)上面的敏感性分析，建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化商品房的銷(xiāo)售宣傳力度，進(jìn)行深入細(xì)致的營(yíng)銷(xiāo)策劃，充實(shí)銷(xiāo)售手段，采取靈活多樣的銷(xiāo)售形式，充分利用該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，確保銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)工程施工過(guò)程中力求優(yōu)化，加強(qiáng)管理，特別是成本管理和核算，在確保工程量的前提下，節(jié)約工程建設(shè)投資，降低商品房的生產(chǎn)成本。使項(xiàng)目取得預(yù)期的效果。5.2風(fēng)險(xiǎn)分析1）規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模大所帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。2）周期風(fēng)險(xiǎn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)周期高峰端運(yùn)行已達(dá)兩年的時(shí)間，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，加之我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性，該項(xiàng)目有可能遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性將造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期的困難。3）運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，資金運(yùn)作能力非常重要。在項(xiàng)目運(yùn)作中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷口，將使項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是面對(duì)市場(chǎng)，產(chǎn)品策劃，適銷(xiāo)對(duì)路，營(yíng)銷(xiāo)推廣，加快銷(xiāo)售速度，即強(qiáng)化投資回收能力。6、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見(jiàn)在財(cái)務(wù)上是可行的。如果項(xiàng)目能夠享受開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果狀況可以得到很大改善。五、社會(huì)分析影響項(xiàng)目建成投入使用后，南寧的GDP將有所提高，西鄉(xiāng)塘的居民生活水準(zhǔn)也得到了一定的提高，周邊的生活配套設(shè)施將會(huì)更加完善，高檔的小區(qū)形成后，也會(huì)使周邊的環(huán)境變得更加好。項(xiàng)目投入使用后，需要物業(yè)公司的管理，增加就業(yè)崗位。六、結(jié)論與建議6.1結(jié)論1、本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn)小區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。2、項(xiàng)目地塊位置極佳，市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)條件成熟。3、本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財(cái)務(wù)上都是可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。4、項(xiàng)目沒(méi)有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險(xiǎn)。6.2建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1、宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問(wèn)題。2、及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要敦促開(kāi)發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開(kāi)始銷(xiāo)售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3、盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。4、集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開(kāi)工建設(shè)。5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。6、既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。8、重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。附圖基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開(kāi)發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開(kāi)發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開(kāi)發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開(kāi)發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開(kāi)發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門(mén)傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門(mén)機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開(kāi)發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究