關(guān)于海南市場(chǎng)整體客戶情況的專題研究

謹(jǐn)呈：海南華潤(rùn)石梅灣旅游開發(fā)有限公司關(guān)于海南市場(chǎng)整體客戶情況的專題研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。海南是中國(guó)最大的旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同時(shí)又是唯一獨(dú)立的度假區(qū)，地位無(wú)可替代美國(guó)第50個(gè)州熱帶氣候，風(fēng)景秀麗美國(guó)唯一的獨(dú)立度假群島著名的國(guó)際旅游島美國(guó)太平洋上最重要的貿(mào)易港口城市美國(guó)太平洋上第一道屏障，在軍事，經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易上有極其重要的戰(zhàn)略戰(zhàn)位夏威夷三沙群島海南是中國(guó)面積最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)中國(guó)除臺(tái)灣外最大的島嶼，唯一一個(gè)地處熱帶的省份，自然資源豐富，中國(guó)唯一一個(gè)獨(dú)立度假區(qū)和國(guó)際旅游島中國(guó)對(duì)東盟自由貿(mào)易的主要省份，享受自由貿(mào)易區(qū)的各種政策優(yōu)惠中國(guó)南太平洋航天，軍事，工業(yè)的戰(zhàn)略要地濱海城市熱帶海景貿(mào)易關(guān)口軍事重地經(jīng)濟(jì)特區(qū)特區(qū)熱帶海景資源豐富戰(zhàn)略重地與美國(guó)夏威夷的類比海南度假市場(chǎng)客戶來(lái)源廣泛，目前以國(guó)內(nèi)高端客戶為主，國(guó)際客戶主要來(lái)自俄羅斯、日韓99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在海南?？?、三亞大量置業(yè)，占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)６0%以上份額。2003年始，成都＋重慶等向海南遷移，2005年三亞部分樓盤成都重慶客戶占10%以上。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)居民前往沿海度假置業(yè)的趨勢(shì)日漸明顯。三亞的國(guó)際游客明顯增多，07年出現(xiàn)淡季不淡。90年代中期北京上海等一線城市投資人士開始在海南置業(yè)度假。海南度假置業(yè)來(lái)源越來(lái)越廣長(zhǎng)三角北京+東北山東半島沿海城市海南成都重慶新疆海南是中國(guó)唯一一個(gè)獨(dú)立的度假特區(qū)，度假人口不依賴于某個(gè)城市。海南現(xiàn)正處在快速發(fā)展期，度假人口來(lái)源日趨廣泛，國(guó)際游客增多。海南度假市場(chǎng)面臨兩個(gè)層面的客戶：度假旅游客戶及度假置業(yè)客戶度假需求客戶度假置業(yè)需求國(guó)際觀光客戶養(yǎng)老客戶家庭客戶會(huì)議客戶中高端客戶高端客戶頂級(jí)客戶中端客戶中低端客戶海南度假市場(chǎng)客戶構(gòu)成從度假旅游角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)外的個(gè)人休閑度假及國(guó)內(nèi)商務(wù)會(huì)議類客戶為主力客戶群體；從度假置業(yè)層面來(lái)看，個(gè)人度假置業(yè)客戶為主力客群，且以富裕、富豪圈層為核心。根據(jù)需求不同，海南旅游的核心客群分為家庭客戶、養(yǎng)老客戶、國(guó)際觀光群體及會(huì)議客戶旅游客戶客戶分類核心需求衍生功能海島中心化功能體系中高收入家庭客戶基礎(chǔ)配套、游樂(lè)、康體、精神療養(yǎng)；娛樂(lè)觀光娛樂(lè)療養(yǎng)會(huì)議體驗(yàn)養(yǎng)老客戶向往居住環(huán)境的舒適；希望在余生內(nèi)能到處看看；觀光找個(gè)好的環(huán)境療養(yǎng)；療養(yǎng)國(guó)際觀光客戶人文、民俗展示及體驗(yàn)；體驗(yàn)生態(tài)的、自然景觀觀光；觀光戶外運(yùn)動(dòng)；娛樂(lè)國(guó)內(nèi)外會(huì)議客戶能滿足各種檔次的會(huì)議場(chǎng)所；會(huì)議度假、療養(yǎng)等與會(huì)議相關(guān)的配套功能；療養(yǎng)娛樂(lè)會(huì)議環(huán)境的舒適與獨(dú)特；觀光中高收入家庭客戶是未來(lái)海南旅游的核心群體旅游客戶年收入25萬(wàn)以上家庭數(shù)量2008年復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)16%2012年2015年160單位：萬(wàn)戶400290人群特征年齡：年輕化，45歲以下占80%；結(jié)構(gòu)：數(shù)量上集中在一線城市，但二線城市增長(zhǎng)快于一線城市，將成為富裕家庭增長(zhǎng)來(lái)源；行為：認(rèn)識(shí)依賴網(wǎng)絡(luò)和口碑傳播，熱衷戶外運(yùn)動(dòng)；消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)質(zhì)量，功能，服務(wù)均看中；但對(duì)價(jià)格敏感，消費(fèi)趨于理性；對(duì)安全和環(huán)保的概念較為關(guān)注；核心需求：基礎(chǔ)配套、游樂(lè)、康體、精神療養(yǎng)；數(shù)據(jù)來(lái)源：麥肯錫中國(guó)研究隨著中國(guó)老齡人口的急劇增長(zhǎng)，養(yǎng)老客戶將成為海南旅游的核心客戶群體之一目前中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)萬(wàn)人未來(lái)20年中國(guó)迎來(lái)老齡大軍數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)老年人口消費(fèi)能力2006年2010年6000單位：億元20000數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)老齡工作委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)目前：我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)1.5億人，約占全國(guó)總?cè)丝?0%；而且老年人口還在以每年3.2%的速度遞增；旅游客戶海南國(guó)際觀光群體增長(zhǎng)迅速，隨著國(guó)際旅游島的逐步建設(shè)，此群體的市場(chǎng)份額將逐步擴(kuò)大億元萬(wàn)人海島國(guó)際化運(yùn)行機(jī)制推進(jìn)旅游國(guó)際化的有關(guān)促進(jìn)政策;發(fā)展國(guó)際性度假旅游的通行規(guī)則;有關(guān)國(guó)際化旅游管理和服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);旅游國(guó)際化的運(yùn)作慣例。推行國(guó)際化旅游營(yíng)銷機(jī)制，建立國(guó)際化旅游營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，努力形成穩(wěn)定的國(guó)際客源基地;——國(guó)際旅游島總體規(guī)劃旅游客戶海南島的國(guó)內(nèi)外中高端會(huì)議市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)將成為海島旅游的另一核心客戶群體國(guó)內(nèi)市場(chǎng)我國(guó)每年的商務(wù)旅行支出高達(dá)103億美元，約占亞洲商務(wù)旅行市場(chǎng)的17％.2008年三亞接待的大型會(huì)議團(tuán)超過(guò)1500個(gè)。國(guó)際市場(chǎng)

2005年，我國(guó)入境旅游市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)中，以商務(wù)會(huì)議為目的的旅游者占22.7%，2006年這一數(shù)據(jù)達(dá)到25%。隨著國(guó)際旅游島的推進(jìn)，境內(nèi)外的會(huì)議團(tuán)的數(shù)量將進(jìn)一步擴(kuò)大；2000年2001年2006年2007年從2000年開始，一系列國(guó)際性會(huì)議開始在海南舉行。2001年，博鰲亞洲論壇定址海南博鰲，會(huì)議旅游開始成為海南最富有吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品。初步形成海口、博鰲、三亞等會(huì)議旅游中心。2006年在三亞召開的大小會(huì)議和獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)達(dá)到5000多個(gè)；2007年，三亞共接待國(guó)內(nèi)外會(huì)議旅游團(tuán)和獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)達(dá)6000個(gè)；會(huì)議和獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)的單團(tuán)最大規(guī)模也從300人增加到800人以上。三亞會(huì)議旅游已經(jīng)從國(guó)內(nèi)拓展到國(guó)外，安利公司、聯(lián)合利華、可口可樂(lè)、福特汽車、豐田汽車等國(guó)際知名也選擇了三亞。02008年旅游客戶海南度假旅游客戶對(duì)配套設(shè)施、舒適度、服務(wù)水平等有著較高標(biāo)準(zhǔn)的要求客戶類別客戶來(lái)源度假目的消費(fèi)特征核心關(guān)注點(diǎn)家庭及個(gè)人旅游客戶發(fā)達(dá)地區(qū)白領(lǐng)階層及其他地區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)以上圈層；主要來(lái)自東北地區(qū)，北京，上海，江浙地區(qū)以及重慶、成都等以短期觀光旅游為主要目的平均逗留時(shí)間較短，且多為一次性消費(fèi)，回頭率不高；人均消費(fèi)較低，數(shù)量有限對(duì)質(zhì)量，功能，服務(wù)均看中；但對(duì)價(jià)格敏感，消費(fèi)趨于理性；對(duì)安全和環(huán)保的概念較為關(guān)注；商務(wù)會(huì)議客戶長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)大型企事業(yè)單位；少量國(guó)際會(huì)議客戶企業(yè)年會(huì)、機(jī)構(gòu)管理層封閉會(huì)議、部門拓展培訓(xùn)、部門集體活動(dòng)、員工獎(jiǎng)勵(lì)；行業(yè)峰會(huì)EMBA/總裁級(jí)企業(yè)培訓(xùn)班停留時(shí)間一般較長(zhǎng)在一周以上，重復(fù)購(gòu)買比例較大；消費(fèi)能力較強(qiáng)，目前仍以國(guó)內(nèi)為主；對(duì)酒店的商務(wù)接待水平及餐飲更為關(guān)注；酒店的度假環(huán)境及硬件設(shè)施是客戶選擇的基礎(chǔ)條件；國(guó)際觀光客戶國(guó)外中高端客戶，以俄羅斯、日本、韓國(guó)為主；以度假型旅游為主要目的；享受沙灘、海水，全身心的放松；國(guó)際游客逗留時(shí)間在2周左右，消費(fèi)能力較高；對(duì)酒店的度假氛圍極為敏感；與海的距離；配套設(shè)施、服務(wù)水平為其選擇酒店的關(guān)鍵點(diǎn)養(yǎng)老客戶東北、北京、上海等地候鳥性客戶；療養(yǎng)、過(guò)冬為主要目的療養(yǎng)過(guò)冬客戶停留時(shí)間較長(zhǎng)，但消費(fèi)能力有限關(guān)注酒店性價(jià)比旅游客戶小結(jié)受旅游度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假區(qū)置業(yè)漸成主流1980~2020中國(guó)人均GDP（美元）20202010國(guó)內(nèi)深圳上海珠三角長(zhǎng)三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購(gòu)買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段3000US$5000-US$300US$1000US$按國(guó)際慣例，國(guó)際旅游收入與國(guó)內(nèi)收入的比例為1：8或1：9，，我國(guó)目前僅達(dá)到了1：2.35，潛力很大。世界旅游組織認(rèn)為，人均GDP達(dá)到1000美元，人們對(duì)旅游的要求開始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品。當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè)。1980~2006年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局http:///2010、2020年人均GDP預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)：社科院社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所商務(wù)用途資產(chǎn)固化身份游戲特殊動(dòng)機(jī)儲(chǔ)備養(yǎng)老資產(chǎn)保值短期度假投資升值近期養(yǎng)老商界富豪√√√√√√能源型√√√√√√藝術(shù)圈√√√知富新貴√√√√√體制特權(quán)√√√√√√√企業(yè)高管√√√√√√√中小企業(yè)主√√√√√√小康階層√√√√√√頂端高端中高端中低端選擇在度假區(qū)置業(yè)，客戶需求通常具有很高混合性，目前“投資”成分逐漸降低，“資產(chǎn)保值”成分加大對(duì)于所有客戶類型來(lái)說(shuō)，海南度假物業(yè)都具有“身份象征”的意義。

在所有客戶類型中，都存在“短期度假”需求?！巴顿Y升值”成分大幅降低，“資產(chǎn)保值”成分加大。在實(shí)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)加大、股市不穩(wěn)定的情況下，富人更多的尋求“資產(chǎn)保值”與“資產(chǎn)固化”。購(gòu)買目的客戶類型海南市場(chǎng)客戶類型與購(gòu)買目的分布——排除某類客戶“量”、目的成分的變化，這種對(duì)應(yīng)分布方式是相對(duì)穩(wěn)定的。置業(yè)客戶·具有唯一性或第一性的資源性豪宅樓盤·具有創(chuàng)新性的公寓或別墅產(chǎn)品或單體化、定制化的臨海別墅具有高端配套優(yōu)勢(shì)的資源大盤·缺乏度假感或成熟配套、產(chǎn)品力一般的中端樓盤·面積較大的傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品或面積較大的度假公寓·各地傳統(tǒng)主流板塊小面積低價(jià)格公寓產(chǎn)品·海南東線弱資源板塊或?yàn)I海板塊無(wú)海景地低價(jià)樓盤傳統(tǒng)中端產(chǎn)品萎縮高端產(chǎn)品低端產(chǎn)品相對(duì)穩(wěn)定弱海景資源板塊最高端區(qū)域樓盤傳統(tǒng)主流板塊低總價(jià)弱資源板塊相對(duì)穩(wěn)定海南市場(chǎng)不同品類的結(jié)構(gòu)性分化置業(yè)需求的變化帶來(lái)了客戶結(jié)構(gòu)的改變，海南客戶呈現(xiàn)高端脆弱穩(wěn)定、低端快速發(fā)展、中端相對(duì)萎縮態(tài)勢(shì)無(wú)海景地塊置業(yè)客戶通過(guò)對(duì)區(qū)域、物業(yè)類型、總價(jià)的不同選擇，可以清晰地進(jìn)行海南置業(yè)客戶的層級(jí)劃分海口市區(qū)?？谑袃?nèi)核心區(qū)域文昌、安定等腹地區(qū)域東海岸東海岸一線臨海部分海坡、亞龍灣、大東海三亞市區(qū)三亞市區(qū)核心區(qū)域頂端區(qū)域：公寓：18000-50000別墅：28000-100000高端區(qū)域：別墅：15000-４0000中端區(qū)域：公寓：5000-9000中低端區(qū)域：公寓：3000-5000中高端區(qū)域：公寓：9000-15000別墅：10000-18000置業(yè)客戶海南頂端客戶置業(yè)集中在海坡、大東海和亞龍灣，以購(gòu)買臨海獨(dú)棟和頂復(fù)為主，接受總價(jià)在1000萬(wàn)以上代表樓盤物業(yè)戶型面積（M2）單價(jià)（萬(wàn)/M2）總價(jià)（萬(wàn)）客戶構(gòu)成客戶置業(yè)特性半山半島合院別墅2093600北京、上海、江浙、山西為主海闊天空高層1204.5500東北、四川商人，一般為40歲左右配游艇碼頭，享受游艇俱樂(lè)部鉆石會(huì)員待遇，是吸引客戶的重要原因

國(guó)光濱?；▓@254-5002.3-4600-2000北京、上海、江浙一帶公主郡聯(lián)排獨(dú)棟200，88-4353-4176-300-870入高爾夫球會(huì)客戶占30％以上：北京客戶70%，老人來(lái)養(yǎng)老的不多。浙江、上?？蛻?，重慶、成都客戶客戶有增多趨勢(shì)，以北京客戶為主（不會(huì)問(wèn)到代租代管，不考慮投資）浙江、上?？蛻簦ㄗ⒅赝顿Y回報(bào)），以投資度假為目的，會(huì)提到投資回報(bào)，注重升值空間亞龍灣5號(hào)別墅70-4303300－2700北京客戶20套，上?？蛻?套，臺(tái)灣客戶3套身價(jià)在4億以上，才能在此置業(yè)；目前客戶有個(gè)人、以個(gè)人名義購(gòu)買的企業(yè)主天域小高層高層706420客戶身價(jià)基本10億以上，主要來(lái)自北京、上海；全部選擇自住對(duì)投資回報(bào)率不敏感很多沒過(guò)來(lái)看房就直接打款過(guò)來(lái)購(gòu)房要求海景房，對(duì)價(jià)格極不敏感別墅、頂層復(fù)式海坡、亞龍灣一線海景樓盤1000萬(wàn)以上北京上海江浙客戶為主知名大型企業(yè)企業(yè)主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑，國(guó)外富豪等

身價(jià)在10億以上資源占有欲強(qiáng)，對(duì)海景極度敏感對(duì)區(qū)域有選擇對(duì)一線頂端別墅物業(yè)有偏好高爾夫、游艇配套較有吸引力用途：資源占有、度假兼投資、企業(yè)商務(wù)接待置業(yè)客戶海南高端客戶置業(yè)集中在東線各灣區(qū)的一線海景，以購(gòu)買低密度和大平層為主，接受總價(jià)300-800萬(wàn)代表樓盤物業(yè)戶型面積（M2）單價(jià)（萬(wàn)/M2）總價(jià)（萬(wàn)）客戶構(gòu)成客戶置業(yè)特性海南福灣迷你別墅、海景公寓68—1373200--400北方人主要針對(duì)中小戶型，自用為主，約占30%；長(zhǎng)三角客戶主要以投資為主，約占30%。珠三角以及重慶成都客戶約占30%有錢人主要追求景觀，普通的度假客戶對(duì)于品質(zhì)的要求相對(duì)較低，不會(huì)過(guò)分追求海景，更關(guān)注低總價(jià)雅居樂(lè)清水灣海景洋房、聯(lián)排別墅180-5672-4350-1200以30~50歲的在職人群為主身家不低于3000~5000萬(wàn)元，上億的比較多，接近100億的也有買房接待客戶，給朋友客戶度假使用香水灣一號(hào)獨(dú)棟160-2702-9400-1000富力灣聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟360-5302-6700-3000

客戶以北方客戶為主；

購(gòu)房客戶中的外籍客戶以外籍華人、俄羅斯人為主大平層別墅東線各灣區(qū)一線海景區(qū)域300-800萬(wàn)北京上海江浙客戶為主大型私企業(yè)主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑身價(jià)在億以上對(duì)海景資源敏感，對(duì)價(jià)格不敏感對(duì)規(guī)模、品質(zhì)、開發(fā)商有選擇對(duì)別墅物業(yè)有偏好用途：度假兼投資、企業(yè)商務(wù)接待置業(yè)客戶海南中高端客戶集中在東線各灣區(qū)和三亞、海口等城市核心，以購(gòu)買大平層為主，接受總價(jià)100-300萬(wàn)置業(yè)客戶代表樓盤物業(yè)戶型面積（M2）單價(jià)（萬(wàn)/M2）總價(jià)（萬(wàn)）客戶構(gòu)成客戶置業(yè)特性雅居樂(lè)清水灣高層77-3351.8140-700北方人主要針對(duì)中小戶型，自用為主，約占30%；長(zhǎng)三角客戶主要以投資為主，約占30%。珠三角以及重慶成都客戶約占30%有錢人主要追求景觀，普通的度假客戶對(duì)于品質(zhì)的要求相對(duì)較低，不會(huì)過(guò)分追求海景，更關(guān)注低總價(jià)富力灣高層70-1500.960-150主要是富力多年積累的全國(guó)客戶，特別是北方客戶買房接待客戶，給朋友客戶度假使用海南福灣海景高層1251.8200-250以30~50歲的在職人群為主身家不低于3000~5000萬(wàn)元時(shí)代海岸頂層復(fù)式160370多萬(wàn)聯(lián)排獨(dú)棟270-3401.5-1.6400-500客戶以上海、北京居多，上海人占60％客戶身家處于千萬(wàn)至億的水平，占一半以上時(shí)代海岸“鬧中取靜”，而且具有較好的配套、交通和生活環(huán)境；社區(qū)品質(zhì)和規(guī)模也是吸引點(diǎn)萬(wàn)科浪琴灣別墅、公寓1-1.4身價(jià)在數(shù)千萬(wàn)－億在海景資源和價(jià)格間取得平衡對(duì)投資價(jià)值敏感對(duì)社區(qū)品質(zhì)的高要求對(duì)物業(yè)管理服務(wù)重視用途：度假、養(yǎng)老、投資北京、上海、江浙、東北、成都、重慶私企業(yè)主、企業(yè)高管、華僑、文化界社會(huì)名流等多層小高層?xùn)|線各灣區(qū)和三亞、海口的城市核心區(qū)域100-300萬(wàn)海南中端客戶置業(yè)集中在三亞、海口市區(qū)內(nèi)，以購(gòu)買居家型戶型為主，接受總價(jià)在100萬(wàn)以內(nèi)置業(yè)客戶、代表樓盤物業(yè)戶型面積（M2）單價(jià)（萬(wàn)/M2）總價(jià)（萬(wàn)）客戶構(gòu)成客戶置業(yè)特性卓達(dá)巴哈馬小高層60-1200.6940-80大部分來(lái)自北京、上海、哈爾濱，還有部分香港人及海外華人，廣東人很少鳳凰水城小高層50-1800.840-150客戶年齡一般在35-50歲之間，四川、北京、東北的客戶多投資客相對(duì)較少大公司買房給員工度假用時(shí)代海岸高層60-900.954-80大部分是40~50多歲客戶,退休養(yǎng)老；50~60歲的客戶；20~30%；東北、北京、江浙人最多；新移民不注重海景，側(cè)重居住功能投資客不多，在乎生活品質(zhì)的提升。一次性付清的多，按揭的大概占20%山水國(guó)際多層80-1200.4840-60東北與北京占30%，長(zhǎng)三角占30%，成都重慶占20%，東北、成都重慶的度假養(yǎng)老類客；新移民客戶占15%左右集中在30~50歲之間；除酒店式公寓有一定投資比例外，多數(shù)客戶以自用，度假為主要置業(yè)目的，兼顧保值需求不一定所有客戶都喜歡海景，海景一般交通不便，而市區(qū)生活方便主要是看好大項(xiàng)目，有實(shí)力，社區(qū)及配套，同時(shí)價(jià)格也合適；一般首先靠湖的房子；有投資心理，但是主要還是居住度假使用小高層85-1240.650-75多層小高層三亞、?？谑袇^(qū)內(nèi)小于100萬(wàn)東北、成都、重慶為主小型私企業(yè)主、企業(yè)中高管、高級(jí)公務(wù)員等身價(jià)在數(shù)百萬(wàn)價(jià)格敏感對(duì)投資價(jià)值敏感對(duì)社區(qū)品質(zhì)的高要求重視生活便利性對(duì)物業(yè)管理服務(wù)重視用途：養(yǎng)老、投資海南中低端客戶置業(yè)集中在瓊海、文昌等腹地區(qū)域，以購(gòu)買緊湊戶型為主，接受總價(jià)50萬(wàn)以內(nèi)置業(yè)客戶代表樓盤物業(yè)戶型面積（M2）單價(jià)（萬(wàn)/M2）總價(jià)（萬(wàn)）客戶構(gòu)成客戶置業(yè)特性金手指高爾夫別墅多層、洋房35-600.4117-26投資客為主客戶對(duì)總價(jià)較敏感，看中投資回報(bào)率文昌白金海岸酒店公寓500.6532以北方養(yǎng)老客戶為主天來(lái)泉50、813780客戶年齡一般在35-50歲之間，四川、北京、東北的客戶多部分是在海南辦公的企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主買給員工的集體宿舍萬(wàn)泉豪庭小高層900.3840-90中低端養(yǎng)老客戶、受價(jià)格擠壓而來(lái)的海南本土客戶、外來(lái)務(wù)工人員低層賣得好，價(jià)格便宜，購(gòu)買低層的都是老人伊比亞河畔高層70、1200.454-80大部分是40~50多歲客戶,退休養(yǎng)老；50~60歲的客戶；20~30%；客戶主要看中海南的大環(huán)境，包括氣候、空氣質(zhì)量等。主要以按揭的方式兆南萬(wàn)泉綠洲多層70、1200.3340-60除酒店式公寓有一定投資比例外，多數(shù)客戶以自用為主要置業(yè)目的多層小高層瓊海、文昌等腹地區(qū)域小于50萬(wàn)中低端養(yǎng)老客戶，以北方為主受價(jià)格擠壓而來(lái)的海南本地客戶外來(lái)務(wù)工人員價(jià)格敏感對(duì)氣候、環(huán)境要求高重視生活便利性對(duì)物業(yè)管理服務(wù)重視用途：養(yǎng)老、剛性自住從度假置業(yè)層面來(lái)看，景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各類客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素客戶類別代表群體置業(yè)目的消費(fèi)特征核心關(guān)注點(diǎn)企業(yè)類客戶大型企業(yè)集團(tuán)；實(shí)力央企療養(yǎng)度假提升企業(yè)形象；員工福利；投資增值；購(gòu)買行為受到企業(yè)董事會(huì)的約束，還要接受社會(huì)、企業(yè)內(nèi)部員工的約束力；區(qū)域成熟度高戶型面積大產(chǎn)品設(shè)計(jì)綜合性要求高個(gè)人度假置業(yè)客戶超級(jí)富豪大型企業(yè)高層；集團(tuán)高管；私營(yíng)企業(yè)主；貿(mào)易行老板；政府官員強(qiáng)勢(shì)的資源占有；精品物業(yè)的收藏；用于接待合作伙伴使用；資產(chǎn)的保值增值；多次置業(yè)，置業(yè)參照全球視野下的比對(duì)，精品收藏；對(duì)價(jià)格不敏感，價(jià)值感是其決策的主要?jiǎng)右?；?dú)享、專屬、圈層；強(qiáng)勢(shì)資源的唯一性區(qū)域的純粹性客戶的圈層特性富豪階層私營(yíng)企業(yè)主集團(tuán)企業(yè)高管；文體、娛樂(lè)明星政府官員追求更高的度假品質(zhì)資源的占有資產(chǎn)保值增值多次置業(yè)，總價(jià)承受能力較高資源占有身份象征一線海景更優(yōu)質(zhì)的度假氛圍更大的升值空間富裕階層私營(yíng)業(yè)主個(gè)體老板企業(yè)高層中產(chǎn)休閑度假投資升值養(yǎng)老注重生活享受購(gòu)買力有限，對(duì)總價(jià)相當(dāng)敏感度假氛圍配套設(shè)施升值潛力產(chǎn)品的細(xì)節(jié)關(guān)注度假置業(yè)客戶小結(jié)目標(biāo)消費(fèi)群體置業(yè)傾向——度假兼投資為目標(biāo)客戶共性特征客戶類型客戶來(lái)源資源要求區(qū)域要求產(chǎn)品要求購(gòu)買力置業(yè)類型置業(yè)目的超級(jí)富豪北京、上海等一線發(fā)達(dá)地區(qū)；二線城市頂級(jí)財(cái)富人群；其他：具有一定的國(guó)際生活經(jīng)驗(yàn)的財(cái)富人群。資源的唯一性區(qū)域大環(huán)境要求高，檔次純粹私密要求極高；圈層特性敏感1000萬(wàn)以上一線大獨(dú)棟財(cái)富工具、接待富豪階層一線發(fā)達(dá)地區(qū)；二線富裕階層；國(guó)外長(zhǎng)期度假客戶；一線海景區(qū)域升值潛力大總價(jià)承受較高500—1000萬(wàn)一線別墅度假、投資富裕階層上海、北京、江浙中產(chǎn)階級(jí)成都、重慶、東北客戶富裕家庭一線海景、二線近海區(qū)域升值潛力大總價(jià)控制200—400萬(wàn)一線公寓、二線別墅度假、投資系統(tǒng)性的產(chǎn)品打造、一線海景資源的依托及超星級(jí)酒店的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼉?yōu)質(zhì)的度假空間，更大的升值潛力，為客戶購(gòu)買提供強(qiáng)有力的支撐，并成為藝術(shù)收藏的典范；休閑度假地區(qū)房