房地產業(yè)務運行流程解析

房地產業(yè)務運行流程渠道：渠道：通過加強聯絡與溝通，利用網絡、報刊、政府、相關機構、關系、公告等渠道和信息；類別包括：農地、規(guī)劃建設空地、歷史劃撥用地、爛尾項目（地塊）等；了解地塊規(guī)劃內容、指標等。信息識別：根據集團的經營目標篩選出有用信息；信息確定：確定信息價值，進行機會研究，評判用地風險，出具《項目建議書》。了解地塊規(guī)劃內容、指標等。11項目用地信息收集信息跟蹤：信息跟蹤：針對有價值的信息進行跟蹤，把握獲取的機會；進行初步可研分析，判斷項目的生命力，確定項目的初步可行性，編制《初步可選性研究報告》：與法院、國資局等相關方面23接觸、談判，確定獲取意想，參與掛牌交易；按政府和有關法律程序辦理相關手續(xù)。成本控制：新征土地：包括征地費用、拆遷安置費用、大市政費用和規(guī)劃條件等；買斷項目：包括買斷內容、付款總額和時間、三（七）通一平標準和手續(xù)風險等；合作開發(fā)：包括合作方式、分成比例、付款總額和時間、交房標準和時間等。22項目用地獲取和儲備項目識別：在雙方意向書和項目識別：在雙方意向書和規(guī)劃部門的規(guī)劃意向的基礎上，確定儲備項目用地的性質，確定開發(fā)意向；項目研究：包括項目用途、項目規(guī)模、所需資源、技術方案、環(huán)境影響及與可行性研究有關的內容及與項目有關的國家政策和法律法規(guī)、市場前景等，根據項目調查和項目匡算結果進行分析，對項目的投資收益、資金安排、建設周期、市場推廣、成本費用等進行測算，出具《可行性研究報告》。33項目醞釀評估：對《可行性研究報告評估：對《可行性研究報告》的可靠性、真實性和客觀性進行全面的審核、評估，出具《項目評估報告》；決策：根據《項目評估報告》，決策層對項目的立項和投資進行決策，確定是否實施該項目，；立項：形成《立項報告》，對《項目建議書》、《初步可選性研究報告》、《可行性研究報告》《項目評估報告》和《立項報告》進行確認。成本控制：項目總投資和可行性研究費用的控制。4項目確定4項目確定明確策劃依據《明確策劃依據《項目建議書》/《項目規(guī)劃建議報告》和《可行性研究報告》等；項目策劃：包括項目定位，最佳開發(fā)方案、市場及目標客戶定位的提出與分析等，出具《項目策劃報告》；項目實現過程策劃：包括實施周期、所需資源、管理方式等，形成《項目策劃報告》；融資策劃與評審：包括融資方式、融資渠道、融資成本、金融機構的選擇和當前國家金融政策和法律法規(guī)的研究等。立項成本控制：規(guī)劃條件，拆遷、大市政費用等。55項目策劃進行針對性的市場調研市場及目標客戶定位：進行針對性的市場調研市場及目標客戶定位：明確在同類項目中的市場位置和顧客類型、對象；價格目標：進行價格定位和價格細分；營銷策略與方式：廣告策劃、銷售方式、宣傳方式和規(guī)模，營銷成本等；銷售周期預測：開始時間和完成時間以及銷售階段的劃分等；銷售收入預測：根據市場及目標客戶定位、價格目標、營銷策略與方式、銷售周期預測銷售收入的回收期和回收額。成本控制：營銷方案、營銷現場費用、媒體選擇、樣板房裝修等。66項目營銷策劃1設計策劃：對設計過程進行策劃，并規(guī)定該項目設計的負責人，出具《項目策劃報告》；概念設計：設計策劃：對設計過程進行策劃，并規(guī)定該項目設計的負責人，出具《項目策劃報告》；概念設計：按《項目策劃報告》的要求出具并評審《概念設計方案》，確定設計輸入。設計招標：形成《設計任務書》，選擇設計承包方，簽定相關合同或協議；設計過程監(jiān)視和管理：目的是滿足《概念設計方案》、《設計任務書》和合同規(guī)定的其它要求，設計成本的控制設計費和設計輸出；設計評審、設計驗證、設計確認：可分階段進行。通過建筑初步設計審查，獲取《建筑設計方案審定通知》；分步完成擴大初步設計；設計成本控制預防過剩設計，控制設計成本。77項目設計拆遷拆遷理好以下房地產開發(fā)手續(xù)：辦理《施工許可證》。工程預算（成本控制）：乙方預算、鋼筋用量核實、差價、變更、違約與索賠等。——《固定資產投資許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》及《規(guī)劃紅線圖》，《建設用地通知書》，《土地出讓合同》，《建設用地批準書》，《國有土地使用證》征用土地通知書及相關的手續(xù)等。——《固定資產投資許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》及《規(guī)劃紅線圖》，《建設用地通知書》，《土地出讓合同》，《建設用地批準書》，《國有土地使用證》征用土地通知書及相關的手續(xù)等。——施工圖報建，領取《放線冊》、《建設工程報建審核書》，《建設工程規(guī)劃許可證》，《淤泥排放證》等，；——市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時）等專業(yè)報建；——供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)報建。88建設實施準備辦理《預售許可證》價格定位辦理《預售許可證》價格定位根據市場調研確定銷售價格及折讓，并根據市場變化和銷售形勢合理調整銷售價格。廣告宣傳制定方案，選擇廣告公司何方式，確定銷售宣傳主題詞，開展廣告宣傳活動等。銷售招標若以委托方式銷售，應通過銷售代理招標確定銷售代理。銷售過程控制委托銷售控制的方面：成立項目銷售監(jiān)視管理處，營銷方案培訓及按揭知識培訓，準備銷售資料，確定《買賣合同》條款，統(tǒng)計銷售業(yè)績等營銷成本控制：銷售回款、交房時的服務與質量。9項目9項目營銷實施各項/專業(yè)工程招標包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等施工單位的招標各項/專業(yè)工程招標包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等施工單位的招標。施工圖技術交底包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等的技術交。工程材料/設備的采購和管理材料包括：三大材料、玻璃制品、陶瓷制品、化工、小五金、塑膠、電器、通訊及電工材料等。設備包括：電梯、成套配電設施、動力設備和空調等。施工過程管理包括：施工單位和工程監(jiān)理的管理，主要針對面是：技術、成本、安全、質量、工程進度、周邊關系協調、隱蔽工程、專業(yè)或階段工程驗收等。設計變更控制更改的評審和現場簽證等。管理，主要針對面是：技術、成本、安全、質量、工程進度、周邊關系協調、隱蔽工程、專業(yè)或階段工程驗收等。設計變更控制更改的評審和現場簽證等。工程投資控制包括：工程施工，設備、材料采購，設計變更和各階段的付款等。項目階段性驗收和分項工程驗收（見項目驗收）。成本控制:招標、設計變更、現場簽證、審圖、材料供應（計劃、價格、驗收、保管和付款等）、返工、工程付款等。10建設實施項目階段性驗收、分項工程驗收和專業(yè)標準驗收按工程進度分項目階段性驗收、分項工程驗收和專業(yè)標準驗收按工程進度分基礎工程、砌體工程、混凝土結構、鋼結構、木結構等13個專業(yè)的《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準（GB50300－2001）》進行驗收。專業(yè)驗收包括：市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時）、供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)驗收。項目綜合驗收包括：規(guī)劃驗收、工程竣工驗收和綜合驗收。不合格工程的處理包括在驗收時確認的特殊收尾工程。成本控制:確保一次通過驗收。1111項目驗收做好項目的防護工作向物業(yè)管理公司移交做好項目的防護工作向物業(yè)管理公司移交分：資料移交和現場實物移交，按規(guī)定的程序由物業(yè)公司代表業(yè)主對此進行驗收。辦理有關善后手續(xù)例如:房地產測繪，房地產確權、房地產過戶、房產證等。不合格工程的處理包括在驗收時確認的特殊收尾工程在限期內處理完畢，由物業(yè)公司共同進行再驗收。做好售后服務12項目移交12項目移交項目信息總結要點項目信息總結要點：信息渠道和信息真實性的分析和確定。土地獲取和土地儲備總結要點：獲取途經、風險分析談判定約和法律法規(guī)的變更情況等。項目策劃總結要點：策劃依據的可靠性和適宜性，包括《項目建議書》/《項目規(guī)劃建議報告》和《可行性研究報告》為項目決策提供依據的準確。項目營銷策劃總結和項目營銷總結策劃總結要點：市場調研的充分性、針對性和價值利用性，價格定位和價格細分的成敗分析，目標客戶定位的準確程度及原因，融資成功的原因、條件及融資過程中遇到的問題及解決方案的適宜性等。項目營銷總結要點：廣告的作用和效果，銷售價格及折讓和調整的合理性分析，銷售代理招標經驗和教訓，銷售代理和自銷的利弊分析，銷售成本及控制等。項目設計工作總結要點：設計策劃的合理性分析，設計單位選擇的常成功性，設計過程的管理和監(jiān)控的有效性，設計評審、設計驗證、設計確認的有效性，設計管理人員的技術能力等，限額設計的控制效果。項目開發(fā)工作總結要點：本項目實施開發(fā)過程中工作人員對報建程序、細則的熟悉水平，人力資源安排的合理性，在報建過程中遇到的招投標問題的案例分析，內部配合應注意改進的事項等。項目建設工作總結要點：影響施工進展的主要因素，施工單位選擇的合理性分析，影響工程進度的重大技術、成本、安全、質量問題原因分析、周邊關系協調的對工程的影響，隱蔽工程驗收控制的有效性，專業(yè)或階段工程驗收分析的重大不合格及原因分析，項目投資成本在工程施工，設備、材料采購，設計變更和各階段的付款等方面的控制效果。項目驗收工作總結要點：影響驗收的主要因素及產生的原因