2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案_第1頁
2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案_第2頁
2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案_第3頁
2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案_第4頁
2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案_第5頁
已閱讀5頁,還剩32頁未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

2023年5月房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力檢測(cè)試卷B卷附答案

單選題(共50題)1、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對(duì)()進(jìn)行面積規(guī)劃,來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D2、消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為,所購(gòu)商品千差萬別,從而使消費(fèi)者市場(chǎng)具有()的特點(diǎn)。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性【答案】B3、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí),若建設(shè)工期不足一年的,則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D4、登記賬簿的直接依據(jù)是()。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會(huì)計(jì)報(bào)表【答案】C5、下列方法中,屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是()。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法【答案】D6、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中,屬于企業(yè)管理費(fèi)的是()。A.養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)B.失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)C.醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)D.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)【答案】D7、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬元,其中40萬元為借貸資金,余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元,投資者權(quán)益增加值為2200元,店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%,則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D8、根據(jù)馬克思的利潤(rùn)理論,一般情況下,利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤(rùn)率D.社會(huì)折現(xiàn)率【答案】C9、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用,包括管理人員的工資和()。A.前期費(fèi)用B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)【答案】D10、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí),首先需要做的是()。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值,并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B11、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確,但是入賬金額少記的,應(yīng)采用()。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷,注明“此行空白”【答案】C12、下列各項(xiàng)中,不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是()。A.投資期限較長(zhǎng)B.資金來源廣泛C.流動(dòng)性好D.絕少涉及公開市場(chǎng)的操作【答案】C13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元,期限為3年,年利率為8%的抵押貸款,到期一次還本付息,則與按年計(jì)息相比,按月計(jì)息要多付()萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】D14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A15、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為()。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B16、開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,尋找需要滿足的市場(chǎng)需求,探討投資可能性,對(duì)各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選,在頭腦中快速判斷其可能性的過程是()。A.細(xì)化投資設(shè)想B.提出投資設(shè)想C.可行性研究D.投資機(jī)會(huì)選擇【答案】B17、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期,從銀行借入3個(gè)月的短期借款50000元,償還以前所欠貨款,則會(huì)計(jì)記賬錯(cuò)誤的是()。A.借:銀行存款50000元B.貸:供應(yīng)期借款50000元C.借:應(yīng)付賬款50000元D.借:短期借款50000元【答案】D18、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款,按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年,購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%,則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B19、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元,月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬元,月平均空置率為5%,月平均租金損失率為2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是()萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C20、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素中,屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是()。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場(chǎng)發(fā)育程度【答案】B21、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中,引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值,使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是()。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法【答案】B22、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B23、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近,如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低,則其采用的是()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】D24、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬元,其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款,在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi),年租金收入為15萬元,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬元,年還本付息額為3萬元,所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B25、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說,()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率【答案】B26、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性,需到期償還,這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有()特點(diǎn)。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A27、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí),若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù),那么該折現(xiàn)率()。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)【答案】B28、某單位以現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇,若1年后竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%,則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D29、每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長(zhǎng)壽命性【答案】B30、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí),短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營(yíng)【答案】D31、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性,且市場(chǎng)集中度較低,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的()特征。A.壟斷競(jìng)爭(zhēng)B.寡頭壟斷C.壟斷D.競(jìng)爭(zhēng)【答案】A32、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術(shù)散B.補(bǔ)中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B33、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D34、工程變更估價(jià)原則中,已標(biāo)價(jià)工程量清單中無適用或類似子目的單價(jià),可按照()的原則,由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)。A.成本加費(fèi)用B.費(fèi)用加利潤(rùn)C(jī).成本加利潤(rùn)D.成本加負(fù)債【答案】C35、下列不屬于管理費(fèi)用的是()。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會(huì)D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C36、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí),首先需要做的是()。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值,并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B37、一般來說,人口越多,收入越高,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就()。A.越大B.越小C.堅(jiān)挺D.疲軟【答案】A38、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中,承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的,一般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師【答案】A39、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤(rùn)B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A40、在經(jīng)歷了2009~2010年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下,調(diào)查有意向在2011年購(gòu)買商品住宅的家庭數(shù)量,該項(xiàng)調(diào)查屬于()。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C41、在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng),把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入稱為()。A.凈現(xiàn)金流量B.現(xiàn)金流入C.現(xiàn)金流出D.現(xiàn)金流量【答案】D42、目標(biāo)市場(chǎng)選擇中,最簡(jiǎn)單的模式是()模式。A.市場(chǎng)集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場(chǎng)專業(yè)化【答案】A43、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí),不需要編制的報(bào)表是()。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表【答案】C44、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶,平均每戶3人,戶均年可支配收入為5萬元,約有8%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房,平均住房需求90㎡/戶,則2015年該市新建商品住房的市場(chǎng)需求量是()億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B45、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說法中,錯(cuò)誤的是()。A.權(quán)益投資比率低,意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長(zhǎng)期合約可以減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng),但不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響【答案】B46、下列不屬于管理費(fèi)用的是()。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會(huì)D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C47、寒濕痰瘀,阻滯凝結(jié),如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變,腫硬作痛者,治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調(diào)茶飲【答案】C48、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費(fèi)【答案】A49、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí),最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(),說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.越大B.越小C.沒有關(guān)系D.無法判斷【答案】A50、在收集一手資料的調(diào)查手段中,開放式問卷調(diào)查適用于()。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查【答案】D多選題(共20題)1、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí),可用于還本付息的資金包括()。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A2、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度D.廣告設(shè)計(jì)及安排E.租售價(jià)格【答案】AC3、收益性物業(yè)管理中,影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.租金損失D.其他收入E報(bào)酬率高低【答案】ACD4、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD5、決策的有效性程度通常從決策的()等方面來評(píng)價(jià)。A.合理性B.可接受性C.時(shí)效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性【答案】ABC6、下列屬于可行性研究的依據(jù)有()。A.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD7、投資的特性有()。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資有穩(wěn)定長(zhǎng)期的收益性C.投資具有時(shí)間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性【答案】ACD8、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD9、以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的說法正確的有()。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項(xiàng)目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法D.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素,每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí),就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎(chǔ)【答案】ACD10、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),下列表述中正確的有()。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零,則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小,項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大,項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí),標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A11、關(guān)于FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說法,正確的有()。A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí),項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率【答案】BC12、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購(gòu)買住房抵押支持證券C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)【答案】ABC13、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有()。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD15、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中,屬于土地費(fèi)用的有()。A.土地出讓價(jià)款B.土地購(gòu)置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E.土地開發(fā)工程費(fèi)【答案】AB16、下列不確定性因素中,屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有()。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD17、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD18、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中,屬于購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.挑戰(zhàn)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法E.目標(biāo)定價(jià)法【答案】BD19、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購(gòu)買住房抵押支持證券C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)【答案】ABC20、以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的說法正確的有()。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項(xiàng)目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法D.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素,每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí),就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎(chǔ)【答案】ACD大題(共10題)一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f,總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮慷?、本次估價(jià)背景情況如下:估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建,所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅,但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,經(jīng)過分析測(cè)算,若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后,其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以,估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述,估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮咳ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購(gòu)住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購(gòu)住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;四、本次估價(jià)背景情況如下:估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建,所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅,但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,經(jīng)過分析測(cè)算,若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后,其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以,估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述,估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮课?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào),四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮科?、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮堪?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論