房地產(chǎn)投資分析(劉秋雁東北財經(jīng)大學)

((((房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念

投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。1）直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。2）間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。2．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地

產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)

房地產(chǎn)投資等。1）地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。2）住宅房地產(chǎn)投資

住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。3）商業(yè)房地產(chǎn)投資

這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售

型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合

型房地產(chǎn)項目投資。1）出售型房地產(chǎn)項目投資

這類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。2）出租型房地產(chǎn)項目

這類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。3）混合型房地產(chǎn)項目

這類房地產(chǎn)項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。

本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。

房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1．現(xiàn)金流量收益

現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。其一，房地產(chǎn)租金總額。其二，房地產(chǎn)的總營運費用。其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。2．避稅收入

擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。3．銷售收益

在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價格扣除相應的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。

房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。1．位置的固定性

房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應注意以下幾點：1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。

房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所

處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈

租金水平的高低。3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項目所處區(qū)位的變化情況。2．壽命周期長房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。

如果房地產(chǎn)的維護狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命（經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間）。3．適應性

所謂適應性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。4．個別性

房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時投資與彼時投資而不一樣。

房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標準化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值都是不一樣的。5．政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。6．對專業(yè)管理的依賴性

對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。7．相互影響性房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導致附近房地產(chǎn)價值的降低。8．房地產(chǎn)投資的巨額性

房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。9．房地產(chǎn)投資的風險性房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性

眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈旈L的時間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。

隨著社會的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價格總體呈不斷上升趨勢。所以從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。

另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當時期內(nèi)成為供不應求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律不斷上升。從長遠利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。

房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個普通的個人投資者，可以用4萬元的首付款運作一個20萬元的置業(yè)投資項目；一個不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬或數(shù)千萬元建造一幢寫字樓；而一個政府可以花費數(shù)億元新建一個車站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預期收益

。

因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。

投資的收益需要預測；收益獲得的時間不同需要校正；收益的置信程度即風險需要考慮；面臨多種投資機會但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務是：1．為投資者提供投資方向

投資者在準備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個良好的分析報告，對投資方向諸問題做出全面、可信的論證。2．為投資者提供運作方式

一項投資活動的運作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問題。3．為投資者預測投資效益投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會效益問題。4．為投資者描述風險及提供避險方法

分析人員僅僅為投資者預測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風險；僅僅告之有風險還是不夠的，還要告之如何躲避風險。

除上述任務外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項目，不可能獲得政府的批準。房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導致投資者誤入歧途。

房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟效益。1．市場分析

房地產(chǎn)投資項目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項目背景資料，辨識投資風險，選擇投資機會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。市場分析包括對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預測。2．區(qū)位條件分析

在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對房地產(chǎn)投資項目的利潤和收益有著重要的影響。某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、社會和政治力量的影響。對投資項目構(gòu)成影響的區(qū)位條件還包括該項目具體地點的自然和法律特征。3．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析

包括許多定量的調(diào)查或預測結(jié)果，如項目的投資、成本與費用、各項稅金和利潤、租售價格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準確（當然是相對的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。4．財務分析

財務分析是對項目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進行的分析，從而得出財務上是否可行的結(jié)論。5．不確定性分析

在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析中，運用了大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。

通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素進行分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風險。6．風險分析

前述的不確定性分析無法對投資者所承擔的風險做定量估計，它只能起到定性說明的作用。而風險分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度，進而為投資者決策提供可靠依據(jù)。7．決策分析（即方案比選分析）

某些時候，投資者需要從各種投資方案中選擇一

個或幾個投資方案，用于投資活動。當投資者資源

有限的時候，就需要對投資方案再進行比選。至此，一項完整的房地產(chǎn)投資分析過程才算完結(jié)。1．可行性分析與投資分析的不同

房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。

可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的分析過程。

我們說一個方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個起點?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應該做什么的問題。后者應該由投資分析來解決。

面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。可見，可行性分析是投資分析中的一個重要階段。2．可行性分析的內(nèi)容

可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。1）投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

如果機會認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。2）初步可行性研究

大型投資項目的可行性研究往往需要相當多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之間，先進行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。

初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結(jié)論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。3）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。詳細可行性研究是項目投資可行性研究全過程中最重要的一個組成部分。

項目的可行性研究應在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進行，以便開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。3．可行性分析與項目評估的不同

項目評估是在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項目（或企業(yè)）、國民經(jīng)濟和社會的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機構(gòu)等）對擬建投資項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、項目的市場需求、工程技術(shù)、財務效益、經(jīng)濟效益和社會效益等進行全面分析論證，并就該項目是否可行提出相應職業(yè)判斷的一項工作。可行性分析與項目評估的不同之處在于四個方面：1）行為的主體不同。2）立足點不同。3）所起的作用不同。4）所處的階段不同。4．可行性分析應該注意的問題

1）防止先入為主的可行性研究

2）選好可行性分析的主角3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果

一個開發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。1．交易價格

通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。2．最可能銷售價格

最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預測。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產(chǎn)的最可能銷售價格的預測結(jié)果可能是不一致的。3．市場價格

市場價格是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。4．交易區(qū)間

賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設(shè)置一個較低的價格下限，而買方則將為此設(shè)置一個較高的價格上限。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。5．投資價值

投資價值是預期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。6．投資價值與市場價值的不同

市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。

投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

就投資價值與市場價值相對而言，投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。

在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。1．開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金

流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目

銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償

還貸款本息之后的余額。2．開發(fā)后持有房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量

這種時候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入

或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時考慮每年還本付息

因素。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會有

轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成

了其現(xiàn)金流量的一部分。3．置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量

置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。

當對項目進行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進行比較，從而判斷項目在財務上的可行性。1．廣義投資與成本的概念1）投資

廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。2）成本成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。2．房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。

對于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。

房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念較為相似。1．抵押貸款

盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。1）抵押常數(shù)

銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。

按年等額還本付息時，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為：M=

r

(1

+

r

)

n(1

+

r

)

n

?

1式中：M

：抵押常數(shù)（年）；r

：年利率；n：貸款年數(shù)。r

/1

2

(1

+

r

/1

2

)(1

+

r

/1

2

)?

1按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M

為：11n

×

2n

×

2M

=式中：M

：抵押常數(shù)（月）；r

/12：月利率；n

X

12：貸款月數(shù)。它的意思是，年利率為r

,

貸款年限為n,

貸款額度為1元的每月還款額。其經(jīng)濟含義是，在給定的n年內(nèi)，為回收1元貸款，每月應收回的數(shù)額。實際上抵押常數(shù)等于1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。r

/12(1

+

r

/12)02）抵押貸款還本付息額

在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世

界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤

法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。

假定貸款總額為P，每月付款額為M，貸款年數(shù)為

n，年利率為r

，復利次數(shù)為12，則月還本付息額的

計算公式為：11oM=

P

×

n×

2(1

+

r

/12)

n×

2

?1(1

/12)

r

+1

?3）抵押貸款余額假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有：11(n?t)×2r

/12(1

+

r

/12)貸款余額

=

M

o

×

(n?t)×2有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計算步驟：1、已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)；2、已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付

款額進而求出每年付款額；3、已知了每年(

月)

付款額，可求出要求的某年(

月)

貸款余額；4、某年(

月)

償還本金

=

上一年(

月)

貸款余額

–

該年(

月)

貸款

余額5、某年(

月)

償還利息

=

每年(

月)

付款額

–

該年(

月)

償還本金

實際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常

數(shù)和每月付款額這5個因素中的任何4個，即可求出剩下的一個，

其它的指標也就計算出來了。2．財務杠桿利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務杠桿。

資產(chǎn)回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。這使我們認識到財務杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。3．財務杠桿的作用借貸資本與自有資本的比例越大，財務杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負向兩種。

1）財務杠桿的正向作用。當資產(chǎn)總回報率大過借貸成本時，財務杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率越大。

2）財務杠桿的負向作用。當資產(chǎn)總回報率小于借貸成本時，財務杠桿就是不利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務風險。1．投資回收與投資回報

房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。

就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。2．收益率

收益率通常被表示為一個復合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資本價值的收益率。內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。

全部投資收益率是在假設(shè)項目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項目的內(nèi)部收益率。因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。

權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標。它是在假設(shè)項目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對其中的自有資金所計算的收益率。自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。權(quán)益投資收益率是相對借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。(((((房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場預測的種類與方法市場分析應用舉例1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場

由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2．房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強

房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標準化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。4．地產(chǎn)市場的壟斷性

土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。

我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場

房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏

當市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于

開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進行，而不

可能停止建設(shè)。當市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不

應求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進

度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應

市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導致了房地產(chǎn)市場

對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。

市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通常可以用市場效率來衡量。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。1．房地產(chǎn)市場低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。2．市場的低效率與投資機會

正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。

在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。

由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場

商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。3）工業(yè)物業(yè)市場

工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。4）特殊物業(yè)市場

對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。5）土地市場

在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）房地產(chǎn)自用市場

自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。2）房地產(chǎn)投資市場

投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工

具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)

售，并從中獲得投資收益。房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。

房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。

市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。1．市場分析的限制由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們

想象的那么好。1）費用的限制2）時間的限制3）技能的限制4）偏好的限制

市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。2．市場分析的程度

進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。

如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。

從圖2-

2我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測。1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測

投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。對投資環(huán)境的調(diào)查和預測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預測：1）政治環(huán)境2）法律環(huán)境3）經(jīng)濟環(huán)境4）文化環(huán)境5）自然環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)上進行。

如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到——這既不太可能，有時也沒有必要。3．房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點1）房地產(chǎn)項目定位階段

該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段

該階段的市場調(diào)查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標消費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究。3）房地產(chǎn)銷售階段

該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析

具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。1．從投資者的角度看，分為三個類型。1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。3）是與投資項目直接相關(guān)的信息。2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。1）房地產(chǎn)需求方面的信息。2）房地產(chǎn)供給方面的信息。3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。4）其他信息。2．3．1房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法

房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1．普查法2．抽樣調(diào)查法3．直接調(diào)查法4．間接調(diào)查法

上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。2．3．2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序

1．提出問題，確定調(diào)查的目的

這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當需要調(diào)查的問題被仔細、準確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。

一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。2．決定收集資料的方法

資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。3．設(shè)計調(diào)查表設(shè)計調(diào)查表的程序和應注意的問題如下：1）決定調(diào)查方式2）決定采用哪一種類型的問題3）設(shè)計調(diào)查表問題應注意的事項4．選樣5．數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6．提出調(diào)查報告

需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。

房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測。1．定性預測

定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。2．定量預測

定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。房地產(chǎn)市場預測的具體方法因預測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：1．直觀判斷法

這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。2．歷史引伸法

這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。1）簡單平均數(shù)法

簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。其計算公式如下：ni=∑x

i

=1

nx1

+

x2

+

x3

+L

+

xn

n預測值

=

x

=x式中，x

：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2）移動平均法

移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。簡單移動平均法的計算公式為：1nxt+1

=(xt

+xt?1

+L

+xt?(n?1))加權(quán)移動平均法的計算公式為：xt+1

=nxt

+(n

?1)xt?1

+L

+

xt?(n?1)

n

+(n

?1)

+L

+2

+1

從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。3）趨勢預測法

這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。在這里，我們只介紹直線趨勢方程。n

Σ

x

i?

(

Σ

x

i

)Σ

x求趨勢直線的方程式是：y

=

a

+bx

式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)

運用最小二乘法求得如下方程組：Σ

y

i

?

b

Σ

x

i

na

=n

Σ

x

i

y

i

?

Σ

x

iΣ

y

i

2

2b

=令

Σxi

=0

，則上式可簡化為：iaΣ

y

n=iΣ

x

i

y

2

ib

=式中：yi

：各年的實際銷售量；xi

：各年的代號；n：已掌

握數(shù)據(jù)的年數(shù)。

值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。4）指數(shù)平滑法

指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權(quán)平均來取得預測值的方法。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。其計算公式為：本期預測值=a×上期實際發(fā)生值+（1-

a）×上期預測值式中：a為平滑系數(shù)，且0≤≤1

當a=1時，預測值=上期實際發(fā)生值

當a=0時，預測值=上期預測值一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時，a取0.

7～0.

8為宜；當差異較小時，a取0.

2～0.

3為宜。5）季節(jié)指數(shù)法

季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。其預測步驟為：第1步：求出歷年各季的平均銷售量。第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。3．因果預測法

因果預測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。1）回歸分析法

回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。n

Σ

x

i?

(

Σ

x

i

)其計算公式如下：

y

=

a

+bx式中：y：預測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：Σy

i

?bΣxi

na

=n

Σ

x

i

y

i

?

Σ

x

iΣ

y

i

2

2b

=

這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令

Σxi

=

02）相關(guān)分析法

相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。n

Σ

x

i?

(

Σ

x

i

)其計算公式是：

y

=

a

+bxΣyi

?bΣxi

na

==

y

?bxiin

Σ

x

i

y

2?

Σ

x

i

Σ

y

2b

=——1．市場分析的目的。2．分析方法、主要假設(shè)條件和風險因素。3．建議——做/放棄/推遲/改進以后可以做?！?．國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領(lǐng)域

（確認有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的

投資方向，分析當前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)

周期中的位置）。2．地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。——3．城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀

況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預測，確認和介紹

當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4．市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面

積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境

及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情

況）?！?．預計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就

業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預測

擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析?！?．吸納率分析（就每一個相關(guān)的細分市場進

行需求預測，以估計市場吸納的價格和數(shù)

量）。（1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢；（2）預估市場吸納計劃（相應時間周期內(nèi)的需求）?！?．調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能

的供給。（1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工

數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除

量等；（2）估計短期的新增供給數(shù)量。——2．分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。3．分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循

環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求

之間的數(shù)量差異?！?．列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計

形式、功能、裝修標準）。（1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、

數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）；（2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目?！?．市場細分，明確擬建項目的目標使用者。（1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性；（2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要；（3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色?！?．基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場估算市場供

給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，

明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。（1）估計項目的市場占有率；（2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步

確認其市場占有率；（3）簡述主要的市場特征?！?．市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期）。（1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（2）有利于增加市場占有率的建議。((房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。

開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括8個步驟，即投資機會尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細可行性研究、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。

投資機會選擇是整個開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。

初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟問題進行研究，編制初步可行性研究報告。

土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。

通過這一過程將使開發(fā)商的某種投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上。如認為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對該項目進行詳細的、正式的可行性研究。

詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市場分析、財務分析、敏感性分析、經(jīng)濟效益分析和社會效益分析，從多個角度說明項目的建設(shè)是否可行。

規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準則，是開發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計劃。規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。

在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準（即用地、規(guī)劃許可，其標志是獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

項目的建設(shè)階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。進入到這個程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。完成這個程序需要持有有關(guān)部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。

當項目竣工驗收后，開發(fā)商的主要工作就是采取有效的營銷手段，促進房屋的租售，以盡快收回資金，保證收益。

物業(yè)的租售策略一般與市場需求情況、開發(fā)商對資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關(guān)。

物業(yè)管理的主要任務是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施，能為其提供一系列生活服務，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機電設(shè)備與公共設(shè)施的維護與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價值。

需要指出的是，上述開發(fā)過程中的每一程序都會對其后續(xù)程序產(chǎn)生重要的影響。1．土地供應計劃上的管理

無論是宏觀經(jīng)濟的計劃指導，還是市場運行過程中的調(diào)控，土地供應計劃的作用都十分重要。

一個城市的土地開發(fā)和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。實施土地供應計劃宏觀調(diào)控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲備。2．土地使用過程中的管理1）對劃撥土地的管理

土地使用權(quán)劃撥是指有批準權(quán)的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。政府對劃撥土地的管理體現(xiàn)在以下幾點：（1）劃撥土地使用權(quán)的范圍（2）對劃撥土地的管理2）對出讓土地的管理

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。3）對閑置土地的管理

經(jīng)法定手續(xù)取得土地使用權(quán)的單位或個人，未按

規(guī)定的土地用途利用土地，也未經(jīng)原批準用地的人

民政府同意而超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)的建設(shè)用

地，視為閑置土地。（1）閑置土地的范圍（2）閑置土地的處置方式（3）征收土地閑置費

城市規(guī)劃是在一定時期內(nèi)城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。它所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理進行城市建設(shè)與管理的藍圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項建設(shè)和許多經(jīng)濟關(guān)系的綱領(lǐng)性文件。1

政府在土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理

在國有土地使用權(quán)出讓之前，政府應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。2

政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

具體來說，政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址、定點審批；核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計條件；規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》等方面。2

開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標1）居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標（1）居住區(qū)總用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面

積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、

綠化用地。（2）居民每人占地：是居住區(qū)內(nèi)人均用地指標，包

括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路

用地、人均綠化用地。（3）居住區(qū)總建筑面積：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，包括居住建筑面積和公共建筑面積。（4）總戶數(shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口：指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝诩翱側(cè)丝谂c總戶數(shù)之比。（5）平均每戶居住建筑面積：指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑對居住用地的覆蓋

率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建

筑用地面積。（7）容積率（居住建筑面積密度）：容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積。（8）人口毛密度：指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。（9）人口凈密度：指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。（10）平均層數(shù)：指居住建筑面積與居住建筑基底總面積之比。（11）高層比例：一般七層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。（12）住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。（13）居住區(qū)平均造價：指居住區(qū)總造價與居住區(qū)總建筑面積之比。（14）建設(shè)周期：指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。2）非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標

非居住區(qū)開發(fā)項目指酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)項目，為評價其規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量的標準。（1）建筑容積率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑

面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計算在

內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建筑物除外。（2）建筑面積：指開發(fā)項目各棟、各層建筑面積的總和。（3）地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。（4）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所

有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（5）規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。（6）建筑高度：指城市規(guī)劃建設(shè)管理部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。（7）綠地率：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（8）停車位個數(shù)：指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的個數(shù)。（9）有效面積系數(shù)：指建筑物內(nèi)可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。

我國的房地產(chǎn)市場是一個效率低下、不夠完善的市場，所以政府的宏觀調(diào)控相對來說也顯得非常重要。宏觀管理房地產(chǎn)市場的手段包括制定住房政策、地價政策、租金政策、稅收政策、利率政策等。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中進行的市場管理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1．資質(zhì)審查2．產(chǎn)權(quán)登記3．建立房地產(chǎn)價格評估制度4．交易程序的規(guī)范化

政府合理確定自己在房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產(chǎn)市場實施有效管理的關(guān)鍵。

政府政策應具備的共同特征是：公平、效率、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導性。政府干預房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對干預其發(fā)展的政策也具有相應的特殊原則。1．目標的確定性這些目標通常包括：1）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的利用。2）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g。3）引導新建項目的位置選擇。4）滿足特殊群體的需要。2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。最后，還應體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。3．政策的針對性和導向性4．政策的公平性和效率(((區(qū)位與房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題1．區(qū)位的重要性

區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。2．對位置的兩種理解狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。

對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。

對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。3．對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光

現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。1．商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。2．工業(yè)區(qū)

根據(jù)各種工業(yè)的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠郊工業(yè)區(qū)。3．居住區(qū)

居住區(qū)是人們生活、休息的場所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利潤。區(qū)位利潤越高，房地產(chǎn)投資價值越大。要想讓區(qū)位帶來較高的房地產(chǎn)投資價值，在選擇時區(qū)位時應該重視以下問題：1．注意區(qū)位升值潛力的分析。2．選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務網(wǎng)點等公共設(shè)施的深層次分析。1．地域因素的分析與選擇

地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。2．具體地點的分析與選擇

它是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。3．開發(fā)潛力分析

房地產(chǎn)開發(fā)應追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。4．土地使用權(quán)獲取方式分析

從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。5．具體的影響因素1）城市規(guī)劃方面的因素2）自然特性3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件4）交通通達程度5）停車條件6）環(huán)境條件7）公共配套服務設(shè)施完備情況8）當前土地使用者的態(tài)度9）土地價格10）供求關(guān)系1．居住項目居住用地的區(qū)位選擇，一般應考慮以下主要因素：1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2）公共交通便捷程度。3）環(huán)境因素。4）居民人口與收入。2．寫字樓項目影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括：1）與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度。2）周圍土地利用情況和環(huán)境。3）易接近性。3．零售商業(yè)項目商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條：1）最短時間原則2）區(qū)位易達性原則3）接近購買力原則4）滿足消費心理原則5）接近CBD原則4．工業(yè)項目

工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。1．過分強調(diào)區(qū)位或地段的作用會產(chǎn)生對開發(fā)投資者的誤導2．來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加3．鄰區(qū)影響可能會面臨改變4．對于項目的選擇要和區(qū)位的性質(zhì)相配套

圖4-

1應該是對上述分析的一個總結(jié)。它說明了區(qū)位價值的轉(zhuǎn)移過程：

區(qū)

位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價值

因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場的話，才能帶來價值。(((房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同

對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。

對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-

1）。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見表5-

2）。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序

號項目總

投

資估算說明（1）+（2）

1

1.

1

2.

2

3.

3

4.

4

5.

5

6.

6

7.

7

8.

8

9.

910.

101．111．12

2

3

3．1

3．2

3．3開發(fā)建設(shè)投資土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費經(jīng)營資金項目總投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金序

號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計123456789101112土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費合計3．開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。

而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費等）。例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47

581㎡，休養(yǎng)所為1

200㎡，綜合商場為1

000㎡。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13

057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13

049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12

867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖5-

1所示。

從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12

867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12

867萬元。

如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。其他費用不可預見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元

總成本費用土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費1．土地費用估算

土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。

1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。2）土地出讓地價款

土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限