xx華庭項目(房地產(chǎn))的可行性研究報告

PAGE45XX華庭項目可行性研究所屬學(xué)院：土木工程與力學(xué)學(xué)院專業(yè)、班級：工程管理0901姓名、學(xué)號：XX華庭項目可行性研究目錄第1章項目總論…………2第2章項目背景和發(fā)展概況……………6第3章項目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析……8第4章鎮(zhèn)江市土地市場分析……………19第5章鎮(zhèn)江市城市空間規(guī)劃……………28第6章丹徒新區(qū)總體規(guī)劃………………37第7章項目開發(fā)條件分析………………42第8章項目開發(fā)競爭對手分析…………48第9章項目實施進(jìn)度安排………………60第10章投資估算與資金籌措……………61第11章經(jīng)濟(jì)與社會效益評價……………62第12章不確定性與風(fēng)險析………………64第13章結(jié)論與建議………67鎮(zhèn)江市消費者購房需求調(diào)查問卷……………68XX華庭的戶型和價格………74

第1章項目總論1.1項目名稱及實施單位1.1.1項目名稱XX華庭1.1.2實施單位鎮(zhèn)江市潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司下屬子公司，江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司(原江蘇省建筑科學(xué)研究院)成立于1958年,原隸屬于建設(shè)廳。2002年作為江蘇省首批改制的省屬開發(fā)型科研院所,由科研事業(yè)單位成功轉(zhuǎn)制為股份制民營科技型企業(yè)。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu),公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域,以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè),進(jìn)行新材料、新產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn),同時開展建筑設(shè)計、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項業(yè)務(wù)。近年來加強(qiáng)了綠色建筑與節(jié)能技術(shù)研究、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。1.2項目建設(shè)方案1.2.1建設(shè)目標(biāo)本項目位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。以“與自然和諧，天地融合”的現(xiàn)代居住理念，打造新城中心未來科技藝墅、健康人居。建筑設(shè)計中以“人居”為基點，將“科技、環(huán)保、節(jié)能、庭院、藝墅”為主核心，追求居住的舒適度與品位。1.2.2建設(shè)地點鎮(zhèn)江市丹徒新城盛丹路169號1.2.3建設(shè)內(nèi)容項目規(guī)劃總占地約7.8萬平方米，主要以花園洋房和聯(lián)排別墅為主，點綴少量雙拼別墅等，綠化率約48%。1.2.4投資估算及資金籌措（略）1.3可行性研究工作依據(jù)（1）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》2005年；（2）《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》（3）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（5）《城市房屋拆遷管理條例》（6）《房屋登記辦法》（7）《國務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理條例》的決定》（8）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（9）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（11）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（12）《中華人民共和國土地管理法實施條例》（13）《中華人民共和國物權(quán)法》（14）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》1.4可行性研究結(jié)論1.4.1項目建成后可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強(qiáng)烈的競爭壓力。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。1.4.2項目擁有成熟的技術(shù)我們擁有一大批經(jīng)驗豐富的建房設(shè)計師和很多技術(shù)成熟的建房工人，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，同時吸納國內(nèi)的先進(jìn)技術(shù)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供最好的條件。1.4.3項目具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時提供更多的工作崗位。同時，我們計劃達(dá)到節(jié)能50%以上的標(biāo)準(zhǔn)，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節(jié)能措施。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設(shè)節(jié)能建筑會增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價格要高一些），但用長遠(yuǎn)眼光來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。第一，節(jié)能是住宅很好的賣點。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節(jié)省一大筆開支，當(dāng)然能吸引大量購房者。第二，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應(yīng)。當(dāng)購房者真正住進(jìn)節(jié)能型住宅中，他就會體會到其優(yōu)越性，對開發(fā)商當(dāng)然會贊譽有加。因此，無論是短期收益還是長期回報，開發(fā)商建設(shè)節(jié)能住宅都是明智之舉，而且能實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。據(jù)了解，開發(fā)商采用的外遮陽系統(tǒng)、保溫低能耗系統(tǒng)、防裂防滲水系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、全新太陽能系統(tǒng)等節(jié)能材料與技術(shù)，頗受購房者青睞。得房率：洋房90%，小高層85%，銷售業(yè)績頗佳。·1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（略）1.6存在的問題及建議1.6.1項目存在問題1.6.1項目存在問題1、土地和原材料價格上漲，造成房屋成本上升。土地商品房建設(shè)的主要成本。由于開發(fā)商一般拿的不是凈地，還可能承擔(dān)拆遷補(bǔ)償和安置費。加之水泥和鋼材等主要原材料價格上漲,導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。據(jù)調(diào)查,水泥由原來的240元／噸，上漲到320元／噸，最高時漲到380元／噸；鋼材由3450元／噸，上漲到5700/噸。河沙、卵石和用人工資也在上漲，一般框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，建筑樓層越高，建安成本越大。2、房屋銷售速度放緩，消費市場觀望氣氛濃厚。由于房產(chǎn)成本的增加，房地產(chǎn)商在產(chǎn)品整合推廣方面顯得特別謹(jǐn)慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統(tǒng)消費心理下，不少消費者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購。3、房貸首付提高，開發(fā)商定價心理趨緊。自去年以來，央行進(jìn)行了五次加息，10次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和住房貸款的首付比例?，F(xiàn)在我市所有房地產(chǎn)銷售商實行首付不得低于4成，其余6成按銀行按揭貸款，分10年、15年和20年歸完。房貸新政雖沒有拉低房價，卻在政策與房價的博弈天平間，增加了調(diào)控的砝碼，80%是購房者停止購房步入觀望。據(jù)調(diào)查大部分的項目價格雖然堅挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。開發(fā)商也開始陷入觀望。原來動不動每個月提價幾百元，現(xiàn)在也開始暫停提價，轉(zhuǎn)而觀察市場的變化。1.6.2對策與建議1、不能操之過急，立刻大面積私有化。收購大量土地應(yīng)該設(shè)行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出路，相關(guān)問題沒有落實之前，不能收購。這樣，改革也要考慮社會責(zé)任。走穩(wěn)一點，不是錯。2、先完善法規(guī)，再出臺改革。法規(guī)應(yīng)該深入農(nóng)民現(xiàn)實問題，而不是以往的夸夸其談。還有調(diào)解機(jī)構(gòu)問題，投訴機(jī)制問題。3、一投票了之不是真正農(nóng)村自治。投票+權(quán)力監(jiān)督+公開透明才是。應(yīng)該淡化農(nóng)村個人領(lǐng)導(dǎo)作用，推行村民代表集體決策。

第2章項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景2.1.1國家和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃大家都知道都市的成長和發(fā)展是一個不可避免的趨勢，我們必須要面對這個現(xiàn)實，城市發(fā)展跟商業(yè)綜合體的互動是一個很現(xiàn)實而且必須的東西。首先政府是處于一個監(jiān)管機(jī)構(gòu)，真正城市的發(fā)展是靠各位開發(fā)商，我們一起來共同創(chuàng)造，我們?nèi)绾蝿?chuàng)造一個適合居住、便利，而且利于環(huán)保的項目必須要注意這個問題。因為不管是商業(yè)活動、城市發(fā)展、城市綜合體的開發(fā)，真正最后的目的就是提高人的生活質(zhì)量，改變生活的一個不好的習(xí)慣，保持現(xiàn)有好的習(xí)慣。2.2項目發(fā)展概況該項目目前已經(jīng)得到政府的批準(zhǔn)，并且在資金方面得到了銀行和相關(guān)投資人的大力支持。同時，在購買土地這方面，得到了當(dāng)?shù)鼐用竦耐狻，F(xiàn)在，項目實施良好，銷售情況也很好。2.3項目的市場定位分析潤達(dá)地產(chǎn)專注于“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適”科技住宅的開發(fā)，為我們提供了“綠色第一，健康第一”的全新舒適生活。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，這些高端人士除了對“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適”綠色科技住宅情有獨鐘外，獨樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，其中教授、銀行家、企業(yè)家等社會精英人群比例高達(dá)60％。另據(jù)了解，這些高端人士對除了對“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適”綠色科技住宅情有獨鐘外，獨樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點。從實際使用上來說，XX華庭采用太陽能熱水系統(tǒng)，使用分戶式儲熱，在屋頂集中鋪設(shè)太陽能積熱管，解決小區(qū)24小時免熱計量熱水供應(yīng)，節(jié)省能耗，也降低了生活成本。其項目所采用的五大科技系統(tǒng)，引領(lǐng)著一種健康節(jié)能環(huán)保的生活方式。該項目選用美觀又環(huán)保、門窗使用節(jié)能效果較好的進(jìn)口塑鋼型材無鉛配方；中空“6+12+6”玻璃.五金配件均為德國進(jìn)口、外遮陽系統(tǒng)選用歐洲先進(jìn)技術(shù)、與環(huán)境極具親和力的百頁遮陽系統(tǒng)在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。品質(zhì)源自對建筑的深層次解讀，源自對細(xì)節(jié)的不斷推敲，源自對項目的用心打造。作為我市2A住宅性能認(rèn)定的“XX華庭”，無論在規(guī)劃上還是在建設(shè)中都是堅持雙重的標(biāo)準(zhǔn)作為嚴(yán)格的要求。目前市場上有很多期待，這對我們而言是壓力更是動力。伴隨著丹徒新城經(jīng)濟(jì)、文化、市政等快速發(fā)展，配合“宜居城市”及“生態(tài)新城”的整體規(guī)劃思路，丹徒版塊已經(jīng)成為鎮(zhèn)江規(guī)劃中名符其實的城市副中心。在這一區(qū)位優(yōu)勢直接作用下，“XX華庭”的發(fā)展前景和升值空間難以估量，自然倍受廣大市民的青睞。在這么一個生態(tài)宜居之地，擁有如此優(yōu)越的交通優(yōu)勢，“XX華庭”無疑將成為鎮(zhèn)江南部新的居住熱點外墻全面采用XPS擠塑保溫板，密度較高，阻熱性好，阻燃性能達(dá)到B2級，保溫性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的外墻保溫材料，冬季室內(nèi)溫度不會流失到室外，夏季室外高溫也很難侵入室內(nèi)，這就在很大程度上減少了空調(diào)的空耗。項目綜合能率達(dá)到65%左右，也就是說一般家庭的日常耗電如果是10度電，那么在XX華庭的科技節(jié)能產(chǎn)品下，只需要消耗3.5度電，這在根本上節(jié)省了業(yè)主的生活成本。2.4項目開發(fā)必要性1、帶動丹徒新區(qū)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、促進(jìn)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)將會提供很多的就業(yè)崗位。3、充分利用丹徒新區(qū)荒地資源，開發(fā)荒地。

第3章項目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析3.1城市動態(tài)3.1.1鎮(zhèn)江市人口情況（1）全市常住人口全市常住人口[3]為3113384人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的2897016人相比，十年共增加216368人，增長7.47%。年平均增長率為0.72%。（2）家庭戶人口全市常住人口中,家庭戶[4]975338戶，家庭戶人口為2847513人，平均每個家庭戶的人口為2.92，比2000年第五次全國人口普查的3.04人減少0.12人。（3）性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為1595672人，占51.25%；女性人口為1517712人，占48.75%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的103.71上升為105.14。（4）年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲人口為320687人，占10.30%；15-64歲人口為2470067人，占79.34%；65歲及以上人口為322630人，占10.36%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.38個百分點，15-64歲人口的比重上升4.68個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.7個百分點。（5）各種受教育程度人口全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為358318人；具有高中（含中專）文化程度的人口為576598人；具有初中文化程度的人口為1258580人；具有小學(xué)文化程度的人口為685065人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)文化程度的由5044人上升為11509人；具有高中文化程度的由15128人上升為18520人；具有初中文化程度的由38255人上升為40425人；具有小學(xué)文化程度的由29120人下降為22004人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為89876人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少69635人，文盲率[5]由5.59%下降為2.89%，下降2.7個百分點。(以上資料根據(jù)第六次人口普查)3.1.2鎮(zhèn)江市交通情況鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨特、條件優(yōu)越的交通樞紐城，是長江與京杭大運河、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達(dá)。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、104國道穿城而過，中國第一、世界第三的潤揚長江大橋貫通南北。隨著京滬高速鐵路、泰州長江公路大橋、滬寧城際輕軌、寧杭城際輕軌的建成，鎮(zhèn)江的交通樞紐地位更加突出。鎮(zhèn)江擁有長江岸線259公里，其中穩(wěn)定的深水岸線80余公里。鎮(zhèn)江港是長江第三大港口，貨物吞吐量超億噸。鎮(zhèn)江目前沒有機(jī)場，乘飛機(jī)可取道南京祿口國際機(jī)場或無錫市蘇南碩放國際機(jī)場。3.1.3行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚中三市。另有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限。鎮(zhèn)江全市總面積2414平方公里，人口311.3萬人。市人民政府駐京口區(qū)正東路39號。至2009年底，全市共有51個鎮(zhèn)（街道）。其中:鎮(zhèn)41個，街道辦事處10個。丹陽市轄13個鎮(zhèn)，句容市轄10個鎮(zhèn)，揚中市轄5個鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄7個鎮(zhèn)，京口區(qū)轄2個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，潤州區(qū)轄1個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄3個鎮(zhèn)、2個街道辦事處?？h/市/區(qū)面積（k㎡）人口（萬人）政府駐地所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)京口區(qū)

12636京口路諫壁鎮(zhèn)、象山鎮(zhèn)潤州區(qū)132.6824潤州路蔣喬鎮(zhèn)丹徒區(qū)61136丹徒新區(qū)高橋鎮(zhèn)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江新區(qū)218.921.7金港大道丁崗鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)句容市138562華陽鎮(zhèn)華陽鎮(zhèn)、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn)丹陽市105980.6蘭陵路界牌鎮(zhèn)、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)揚中市33227.49三茅鎮(zhèn)三茅鎮(zhèn)、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn)注：鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限，故列入詳述。2010年1-6月鎮(zhèn)江規(guī)模以上工業(yè)總體保持了穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，7月份略微下降，但到9月后初步穩(wěn)定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。（1）鎮(zhèn)江城市GDP增長2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1956.64億元，比上年增長13.3%（按可比價計算），其中：。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由上年的4.5:58.2:37.3，調(diào)整至4.2:57.4:38.4，第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高1.1個百分點，服務(wù)業(yè)對就業(yè)、稅收增長的貢獻(xiàn)得到進(jìn)一步提升，服務(wù)業(yè)占GDP比重為39.0%。從運行質(zhì)量看，財政與經(jīng)濟(jì)增長的同步性、匹配性得到改善，財政總收入占GDP比重19.5%，比上年提高1.8個百分點，財政一般預(yù)算收入增幅比上年提高17.4個百分點，快于GDP增幅17.8個百分點，占GDP比重7.1%，比上年提高1個百分點。（2）鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及非公經(jīng)濟(jì)1)第一產(chǎn)業(yè)增加值81.58億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1124.52億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值750.54億元，增長13.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值63325元，折合9580美元，比上年增長12.0%2)民營經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)。全年新建創(chuàng)業(yè)孵化基地128家、創(chuàng)業(yè)實驗（訓(xùn)）基地22家，開展創(chuàng)業(yè)意識教育培訓(xùn)人數(shù)16.74萬人，扶持創(chuàng)業(yè)6.1萬人。年末全市擁有私營企業(yè)4.59萬戶、注冊資本1718.9億元、從業(yè)人員77.5萬人，比上年分別凈增1.7萬戶、1102.4億元和31.7萬人；擁有個體工商戶15.49萬戶、注冊資本276.1億元、從業(yè)人員29.9萬人，比上年分別凈增5.7萬戶、231.5億元和13.7萬人。全市民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值1112億元，占GDP的比重56.8%，比上年提高1.2個百分點；民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)稅收收入122.76億元，增長41.5%，占比58.5%，比上年提高5.1個百分點。（3）鎮(zhèn)江人均收支水平(1)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，09年第四季度人均可支配收入為5030元，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，10年第一季度已經(jīng)超過去年最高水平，達(dá)到了7512元，但在二季度出現(xiàn)下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。(2)由于經(jīng)濟(jì)回暖，2010年1-2月份，消費者價格指數(shù)出現(xiàn)大幅上漲，短期表現(xiàn)微脹跡象。3-6月份之后開始趨于穩(wěn)定上漲，7-10月大幅上漲，11月-12月逐步下跌（4）2010年進(jìn)出口總額2010年2月份，鎮(zhèn)江市的進(jìn)出口額度達(dá)到頂峰值10.9億元。3月回落至7億元左右后呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，10-12月呈現(xiàn)增長的趨勢。3.2近幾年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資近年來鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資保持在20%以上的增幅，其中房地產(chǎn)投資占10%，城市建設(shè)力度比較大，城市擴(kuò)展速度比較快。3.3丹徒區(qū)域市場發(fā)展詳細(xì)分析（3）2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；總供應(yīng)量4451套；總成交面積47.65萬平方米，同比2009年下跌34.63%；總成交金額216828.38萬元，與2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片區(qū)成交均價為4550.91元/㎡，同比2009年上漲16.23%；平均套均面積111.29㎡。2010年丹徒片區(qū)受政策調(diào)控影響較大，作為以住宅項目為主要銷售產(chǎn)品的丹徒片區(qū)，本身缺乏商業(yè)項目支撐，產(chǎn)品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在110㎡以上，投資類小戶型產(chǎn)品也幾乎沒有，因此在本輪調(diào)控政策中受影響較大。從圖中走勢也能看到，春節(jié)淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17調(diào)控政策”出臺后，成交量持續(xù)走低，在9月份傳統(tǒng)旺季的帶領(lǐng)下，剛剛有所回升，“9.29二輪調(diào)控”出臺，導(dǎo)致全年成交情況走低。不過，丹徒片區(qū)2010年總供應(yīng)量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：0.92，明顯可見其供應(yīng)量嚴(yán)重不足。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開發(fā)以及人們對丹徒片區(qū)潛在價值的逐步認(rèn)識，丹徒片區(qū)的購房需求也越來越高。部分樓盤舉例：項目名稱亞廈風(fēng)和苑楓華麗府華潤金色陽光茗園開發(fā)商亞廈地產(chǎn)瑞森置業(yè)華潤地產(chǎn)泰銀地產(chǎn)售價4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積80000㎡100000㎡239899㎡105819㎡位置丹徒區(qū)谷陽大道丹徒區(qū)谷陽大道80號丹徒區(qū)華山路丹徒區(qū)長山路3.4總結(jié)總結(jié)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以看出鎮(zhèn)江市基本符合新城市發(fā)展評價標(biāo)準(zhǔn)。（數(shù)據(jù)對比見下表）鎮(zhèn)江市各項指標(biāo)及數(shù)據(jù)新城市發(fā)展評價標(biāo)準(zhǔn)一、城市指標(biāo)：1、人口指標(biāo)：全市戶籍人口為311.3萬人。其中：戶籍人口269.9萬人；進(jìn)入城市總常駐人口（含外來人口）不低于100萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于30萬人；2、GDP指標(biāo)：2009年，全市生產(chǎn)總值GDP為1956.64億元，人均GDP為63325元人民幣，達(dá)到9580美元。按可比價格計算，比上年增長12％城市GDP總量應(yīng)不低于100億元；人均GDP應(yīng)不低于3000美元。城市GDP總量年增長率應(yīng)是全國中上水平，目前標(biāo)準(zhǔn)不低于12％；3、產(chǎn)業(yè)比重：第二產(chǎn)業(yè)增加值1124.5億元，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重58.1%。勞動密集型工業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)比重占到50％以上4、投資開發(fā)度指標(biāo)：非公經(jīng)濟(jì)比重58%；非公經(jīng)濟(jì)比重，占經(jīng)濟(jì)總量50％以上二、居民指標(biāo)：1、全市城市居民人均可支配收入23075元1、城市居民人均可支配收入1萬以上，農(nóng)民7000元以上2、城市居民人均消費性支出為13031元，3、人居儲蓄27619元4、人均住房支出1145元三、房地產(chǎn)指標(biāo)：人均購房0.682平米人均購房不低于0.7平米3.5丹徒區(qū)房地產(chǎn)分析

丹徒作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓盤密布，目前在售項目約20余個，多集中在谷陽大道及千禧路兩側(cè)，物業(yè)類型主要以多層為主，部分項目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風(fēng)景城邦、幸福城?格林藍(lán)天等；另外因區(qū)域內(nèi)擁有的自然環(huán)境優(yōu)勢，也是鎮(zhèn)江目前別墅、聯(lián)排項目集中分布的區(qū)域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。3.5.1丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場優(yōu)勢：

相比鎮(zhèn)江其他區(qū)域，丹徒房地產(chǎn)市場主要有以下優(yōu)勢：1、物美：作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點區(qū)域，丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時提出“生態(tài)丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。2、價廉：目前丹徒區(qū)普通住宅售價基本在2000—2500元/㎡，相對于市中心區(qū)域房價，平均低1000元/㎡以上，與丁卯區(qū)相比也有較大的價格差距，對于那些有迫切購房需求但資金不充足的客戶來說，在價格上形成了絕對的競爭優(yōu)勢。3、升值：丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區(qū)域。以上三點是吸引客戶選擇在丹徒區(qū)購房并支撐該區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要因素。3.5.2丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場劣勢：丹徒區(qū)因發(fā)展時間較短，目前除政府相關(guān)行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設(shè)施，如學(xué)校、公交、超市、菜場、銀行等相關(guān)生活配套設(shè)施相對滯后，對在該區(qū)域居住業(yè)主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區(qū)域房產(chǎn)市場快速發(fā)展。目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需40分鐘以上，對于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。目前區(qū)域內(nèi)已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因為生活上有眾多不便。3.5.3丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場銷售情況：丹徒區(qū)商品房總體銷售量低于潤州、京口、丁卯區(qū)域，2005年初至2007年7月份，區(qū)域內(nèi)推出商品房房源總計約5000套，平均銷售率約45%，其中普通住宅面積多在80—130㎡，聯(lián)排面積在180—300㎡，獨立別墅面積多在300㎡左右。區(qū)域內(nèi)各樓盤銷售呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，首先，作為鎮(zhèn)江別墅項目集中分布的區(qū)域，外部自然景觀優(yōu)勢加上樓盤自身品質(zhì)及便利的道路交通，吸引了大部分對高檔住宅有需求的客戶，區(qū)域內(nèi)別墅項目銷售情況良好，截止7月份，聆湖尚郡銷售率達(dá)82%，御墅林楓整體銷售率達(dá)73%。和別墅項目相比，區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售情況不甚理想，相對已推出銷售的房源，多數(shù)樓盤銷售率僅在40%左右，月銷售套數(shù)也多在個位數(shù)，某些項目2005年推出的房源有部分尚未售出。相對于住宅來說，丹徒區(qū)目前商業(yè)供應(yīng)量較少，基本為各項目沿街底商，由于區(qū)域內(nèi)人流量有限，整體缺乏商業(yè)氣氛，多數(shù)商鋪目前“關(guān)門大吉”。3.5.4丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場銷售價格：目前丹徒區(qū)普通多層住宅銷售價格在2000—2500元/㎡，小高層及高層在2500—3000元/㎡，排屋銷售價格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，獨立別墅價格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整體品質(zhì)明顯高于其他別墅項目，售價以6000元/㎡其價，最高達(dá)9000元/㎡。普通住宅售價整體與市中心區(qū)域有較大差距，且銷售價格波動不大。3.5.5丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析：

丹徒區(qū)目前生活配套設(shè)施不夠完善是制約區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展最主要的原因，因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度主要取決于政府對區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施完善速度。

作為一個獨立發(fā)展的城市空間，除了相關(guān)生活配套設(shè)施完善外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展水平、辦公企業(yè)數(shù)量、飯店及娛樂設(shè)施是否齊全等也是決定一個區(qū)域發(fā)展水平的關(guān)鍵因素。即使短期內(nèi)丹徒可完善相關(guān)生活配套設(shè)施，給業(yè)主提供便利的生活環(huán)境，但一個區(qū)域若想形成商業(yè)氣氛，吸引各行業(yè)進(jìn)駐辦公，吸引飯店、娛樂等消費場所入駐，在短期內(nèi)卻很難完成，這同樣將在很大程度上制約房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以鎮(zhèn)江目前的城市發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還沒達(dá)到讓人們在一個區(qū)域內(nèi)辦公、消費，而到另外的區(qū)域生活的水平。鎮(zhèn)江市區(qū)內(nèi)目前并未達(dá)到無房可售的地步，多數(shù)客戶還是選擇在市區(qū)購房為主。但作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，丹徒近幾年的發(fā)展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點和優(yōu)勢，其發(fā)展前景也令人期待。一、“生態(tài)丹徒”概念早已深入人心，今后區(qū)域發(fā)展繼續(xù)打造生態(tài)優(yōu)勢，將“生態(tài)”充分落實到位，將會吸引更多人到丹徒置業(yè)。二、政府不斷完善區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活也將日益便利。三、區(qū)域內(nèi)幾個大盤開發(fā)對丹徒發(fā)展的推動作用不可忽視，若能有效聯(lián)合，將進(jìn)一步推動區(qū)域及各項目發(fā)展速度，實現(xiàn)多贏局面。四、目前鎮(zhèn)江同時在發(fā)展南徐新城，作為鎮(zhèn)江未來的行政中心，該區(qū)域的發(fā)展可縮減丹徒與市區(qū)的直線距離，對丹徒的發(fā)展也將起到一定程度的推動作用。價在46萬元～49萬元，比翠堤春曉的話，價格優(yōu)勢還是明顯的，而且是現(xiàn)房是框架結(jié)構(gòu)。第4章鎮(zhèn)江市土地市場分析·4.1土地供應(yīng)情況分析（土地供應(yīng)總體特征分析）4.1.1土地市場分析（1）近一年內(nèi)土地情況鎮(zhèn)江2011年上半年共計出讓國有建設(shè)用地37宗，總成交金額為800353.03萬元。單宗成交金額最大的為，招商地產(chǎn)在濱江板塊拿到得大東1號、2號地塊，成交金額為301000萬元，成交出讓面積為：479.22畝，成交總建筑面積為：550000平方米土地。成交樓面價已達(dá)約5500元/平方米。2011年鎮(zhèn)江第一期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交。出讓面積388.24畝，總出讓面積面399010平方米，起步價52000萬元，成交價60200萬元，共計三塊用地。2011年鎮(zhèn)江第二期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：出讓面積36.91畝，起步價6600萬元，成交價6800萬元，同比增幅3.03%。共計一塊用地。2011年鎮(zhèn)江第三期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交，總用地面積338530平方米/507.8畝，總出讓面積196375平方米/294.57，總成交金額為62180萬元。2011年鎮(zhèn)江第四期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果：19宗土地順利成交，總用地面積為1085.85畝，總成交金額493300萬元。2011年鎮(zhèn)江第五期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果：11宗土地順利成交，總用地面積為742.6畝，總出讓面積為647.7畝，總成交金額為184670萬元同比增幅為1.85%（2）近幾年土地成交情況1)2006-2010年鎮(zhèn)江土地市場供應(yīng)情況如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場成交從2009年以來大幅增長。2010年2010年土地成交4146.61畝，環(huán)比上漲19.22%，相比2008年上漲98.50%。2)2008-2010年土地成交價格2008年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，由2008年144.82萬元/畝上漲至2009年151.26萬元/畝，環(huán)比上漲4.45%，而2010年地塊成交單價185.77萬元/畝，較2009年環(huán)比上漲22.82%。成交土地中最高樓面地價分別為2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，環(huán)比漲幅分別為16.88%、35.42%。2011年10月份，根據(jù)鎮(zhèn)江市2011年第7期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果顯示，本月掛牌拍賣土地共計15幅，實際成交9幅。成交地塊中4幅位于潤州區(qū)、3幅位于丹徒片區(qū)、2幅位于大港片區(qū)，其他地區(qū)未有成交。

成交地塊情況分別如下：從上述成交情況來看，鎮(zhèn)江土地市場已經(jīng)受到房地產(chǎn)市場影響，推出15幅地塊，實際成交僅9幅地塊，并且基本未經(jīng)過幾輪角逐就已經(jīng)定拍。不過，盡管土地市場成交開始有所下降，但是成交價格并沒有出現(xiàn)太大波動，土地價格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價較高的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易拿地。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價格不可能出現(xiàn)明顯下跌，預(yù)計未來地價還將保持一定平穩(wěn)，不會輕易出現(xiàn)下行趨勢。4.1.2市場供應(yīng)量分析市區(qū)總供應(yīng)情況2011年10月份，鎮(zhèn)江市區(qū)（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應(yīng)量為1990套，較上月環(huán)比下跌58.74%，較去年同期同比上漲65.01%。需要指出的是，9月份安置房供應(yīng)量達(dá)到1720套，占比較大，而10月份安置房基本無新增供應(yīng)量。就新增商品房供應(yīng)情況來看，10月份較9月環(huán)比下跌28.55%。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏將適當(dāng)放緩，預(yù)計年前未來2月，除安置房外，新增商品房供應(yīng)量還將持續(xù)走低。各片區(qū)供應(yīng)情況從圖片中可以看出，2011年10月份市區(qū)新增商品房供應(yīng)量除丁卯片區(qū)僅30套之外，其他各片區(qū)基本較為平均。大港片區(qū)明發(fā)·錦繡銀山有新房源推出，該片區(qū)由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價格浮動較大，隨著明發(fā)·錦繡銀山推盤，預(yù)計下個月大港片區(qū)成交均價將有所上漲。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供應(yīng)量占比增加，這和京口、丹徒片區(qū)恢復(fù)供應(yīng)有關(guān)。市區(qū)銷售情況分析2011年10月，市區(qū)商品房總成交2506套，與上月環(huán)比上漲42.39%，與去年同期同比上漲30.18%。10月份，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交均價為4068.64元/㎡，與上月環(huán)比下跌31.61%，與去年同期同比下跌35.79%。本月安置房銷售達(dá)到1597套，商品房實際成交僅909套，成交均價受安置房成交影響，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交數(shù)據(jù)中，非住宅（營業(yè)性用房、辦公用房等）商品房成交近200套，可見住宅市場受調(diào)控影響巨大，還將持續(xù)低迷。

住宅銷售情況2011年11月安置房成交對住宅成交市場的影響依然較大，潤州片區(qū)受到安置房成交影響，成交均價不足以代表該片區(qū)實際情況。據(jù)統(tǒng)計，潤州片區(qū)新城花園、鳳凰家園安置房成交共計387套，占該片區(qū)銷售總占比70.75%，成績價格嚴(yán)重影響了實際商品房價格。不過需要指出，雖然安置房成交對商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房價格已經(jīng)開始回落，如10月29日萬科沁園開盤，精裝房推出6300元/㎡底價。另外，值得注意的是京口片區(qū)價格有上漲趨勢，但主要是因為招商·北固灣開盤銷售所引起的，均價達(dá)到15043.21元/㎡，并非該片區(qū)價格逆市上漲。營業(yè)性用房銷售情況2011年10月份，鎮(zhèn)江市內(nèi)營業(yè)性用房共銷售157套，與上月環(huán)比上漲57.22%；成交均價為11827.01元/㎡，與上月環(huán)比下跌8.48%。2011年10月份市區(qū)營業(yè)性用房成交走低。潤州片區(qū)主要是鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場尾盤銷售，以及旭輝·時代城開盤部分銷售，其他基本數(shù)據(jù)樓盤底商銷售。雖然樓市調(diào)控政策并沒有直接指向營業(yè)性用房市場，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對營業(yè)性用房市場依然存在較大影響，整體市場的不利氛圍對營業(yè)性用房市場也產(chǎn)生較大影響。市民對于商鋪投資更加趨向謹(jǐn)慎，未來成交量和成交量價格可能還將走低。近幾年供應(yīng)量分析說明：鎮(zhèn)江市區(qū)：不含丹陽、揚中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區(qū)；1)2008-2010鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應(yīng)量、銷售量分析2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)供應(yīng)量總計53113套，與去年全年52049套基本持平，環(huán)比漲幅2.04%，與2008年全年供應(yīng)37602套相比上漲41.25%。2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)5區(qū)商品房供應(yīng)量總計25213套，與2009年24583套基本持平，環(huán)比漲幅2.56%，與2008年全年市區(qū)供應(yīng)量18672套相比上漲35.03%。4.2市場調(diào)查4.2.1產(chǎn)品現(xiàn)有市場供需現(xiàn)狀從《京江樓市》的——“2011下半年，鎮(zhèn)江購房者心態(tài)及需求調(diào)查”：調(diào)查結(jié)果顯示，44%的被調(diào)查對象購房目的都是“結(jié)婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理財投資”，占14%，另有11%的被調(diào)查對象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占10%。調(diào)查中，45%的被調(diào)查對象能承受的住宅總價是60-100萬，其次35%的被調(diào)查對象選擇60萬以下，能承受100-200萬的占10%，200萬以上的也為10%。對“傾向選擇的住宅面積”，選擇60-90平方米占比較多，為40%，其次為60平方米以下，90-120平方米、120-150平方米和150平方米以上，分別為37%、17%、3%和3%。對于購房次數(shù)調(diào)查，50%的被調(diào)查對象是第一次購房，第二次購房的為35%，選擇第三次和三次以上的分別為10%和5%。以上三組調(diào)查數(shù)據(jù)均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮(zhèn)江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩(wěn)定的兩大有力支撐。另外，調(diào)查中選擇“理財投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調(diào)控對抑制投機(jī)、投資購房起到了一定作用。在樓市目前的情況下，72%的被調(diào)查對象的購房態(tài)度是“暫時觀望，看房價是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為13%，房價不降堅決不買、不買了、抓緊目前的優(yōu)惠機(jī)會分別占到了6%、5%和4%。目前，觀望的人群中多數(shù)在等待房價下降。在購房因素調(diào)查中，被調(diào)查對象除了重視常規(guī)的環(huán)境、配套、交通等因素外，在先今的市場下，購房的人也越來越重視開發(fā)商和放物品質(zhì)。4.2.2放低長市場現(xiàn)狀進(jìn)入到2011年10月份之后，房地產(chǎn)市場依然毫無起色，成交量持續(xù)走低，盡管在輿論上開發(fā)企業(yè)依然在堅守，但房價的實際下跌已經(jīng)毋庸置疑，可以確定，樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點。據(jù)了解，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面積54.92萬平方米，環(huán)比上月成交套數(shù)上漲16.8%，成交面積上漲8.1%；同比去年10月份，成交套數(shù)減少了2182套，同比下跌31.83%。同時，10月份北京市商品住宅成交均價為20569元/平方米，環(huán)比上月下跌7.5%。另外，2011年10月上海市商品住宅共計成交3823套，環(huán)比下滑22.1%，同比去年10月同樣大幅下探65.95%；總計成交面積45.7萬平，環(huán)比萎縮19.9%，同比銳減65.44%。新增供應(yīng)面積60.3萬平，環(huán)比幾乎遭腰斬，降幅達(dá)51.9%，同比也減少36.5%。

9月份，鎮(zhèn)江樓市商品房成交量也呈現(xiàn)小幅度下跌，由于安置房成交納入統(tǒng)計，市內(nèi)五區(qū)成交總套數(shù)為2506套，在剔除安置房成交之后僅909套，環(huán)比上月下跌23.42%。在“金九銀十”無望之后，樓市已經(jīng)進(jìn)入冰點，成交量持續(xù)下跌之后，帶來的是房價的下滑。目前萬科已經(jīng)開始降價，部分近期開盤樓盤開盤價格相應(yīng)較低。3.1.2市場政策分析

10月14日，中國建設(shè)銀行拉開了上調(diào)首套房貸款利率的帷幕。將首套房貸最低利率由原來的基準(zhǔn)利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍。該行根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策。雖然目前該政策僅北京地區(qū)執(zhí)行，但是其他城市的陸續(xù)執(zhí)行只是遲早的事情。

實際上銀行的緊縮政策比單純的樓市調(diào)控對樓市影響更加巨大。對于銀行系統(tǒng)來說，在中央持續(xù)收緊銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的情況下，銀行放貸量減少，出于盈利需要，上調(diào)貸款利率也可以贏得更大的收益。但是，對于購房者而言，尤其是剛需購房者，購房壓力再度提升，門檻的提高將大部分想要購房的市民拒之門外。

4.2.2結(jié)論與分析整體來說，政策走勢在近期內(nèi)不可能發(fā)生改變，樓市調(diào)控還將持續(xù)。接下來市場走勢依然不容樂觀，預(yù)計本輪下行趨勢預(yù)計將持續(xù)到2012年4月份，另外，在政策變化不大的基礎(chǔ)上，預(yù)計明年6月份左右房價下行趨勢將被遏制，進(jìn)入到穩(wěn)定階段。

第5章鎮(zhèn)江市城市空間特色規(guī)劃鎮(zhèn)江，依山傍水，雄踞江南，浩淼長江與婉約南下的大運河城中交匯，寧鎮(zhèn)山脈綿延入城，形成“一水橫陳，連崗三面”，臨江“三山”鼎立之“雄”勢，素有“天下第一江山”、“城市山林”的美譽。

如何把握城市發(fā)展脈絡(luò)，凝煉城市要素，解構(gòu)城市空間特色，彰顯濱江山水城市的獨特風(fēng)貌，將是本規(guī)劃的重點。

5.1規(guī)劃目標(biāo)

本次規(guī)劃的具體目標(biāo)則是突出城市山水個性，在長三角具有唯一性。建設(shè)山水與人文交融、自然與歷史輝映、靈動與活力迸發(fā)、并具有濃郁現(xiàn)代氣息的“山水花園城市”。

5.2規(guī)劃定位5.2.1鎮(zhèn)江空間特色資源分布現(xiàn)狀圖鎮(zhèn)江特色資源可以概括為：“山-水-城-林”互為襯托的“大江風(fēng)貌，城市山林”的自然風(fēng)貌；以古城文化、津渡文化為代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市與山水的交融輝映。重點空間特色資源為金山、北固山、焦山、西津渡、長江、古運河、南山、金山湖。金山北固山焦山南山西津渡金山湖古運河長江本規(guī)劃通過向市民發(fā)放問卷，進(jìn)行公眾認(rèn)知調(diào)研。共向鎮(zhèn)江市民共發(fā)放了1350份問卷，收回有效問卷1123份，經(jīng)過統(tǒng)計分析，基本得出鎮(zhèn)江市民對城市特色的認(rèn)知。問卷顯示：市民對鎮(zhèn)江城市印象最深的是悠久的歷史文化與獨特的自然山水。市民認(rèn)為最能代表鎮(zhèn)江城市形象特色的是：西津渡（代表歷史文化），京口三山（代表歷史文化與山水的結(jié)合）。市民對鎮(zhèn)江未來城市發(fā)展方向的期待是：生態(tài)良好、自然山水優(yōu)美、歷史與現(xiàn)代的結(jié)合。

同時，充分借鑒《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（2002—2020）》，《鎮(zhèn)江市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、《三山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》：《南山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，《鎮(zhèn)江市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃（2010—2020）》等，得到鎮(zhèn)江城市空間特色資源規(guī)劃定位：三山鼎立俯江城，江河交匯攬西津，山水連城入畫來5.3規(guī)劃組織

5.3.1三山鼎立俯江城

三山鼎立俯江城，指在空間上以三山風(fēng)景區(qū)為核心的北部濱水區(qū)。是最能體現(xiàn)鎮(zhèn)江大江風(fēng)貌、三山勝景的城市空間特色地區(qū)。

規(guī)劃空間特色區(qū)為“三山一區(qū)”。三山為焦山、北固山、金山；一區(qū)為金山湖特色區(qū)，包括金山湖、西津灣、征潤洲。金山著重突出“秀”字：緊扣“水漫金山”、佛教文化及歷史人文傳說的主題特色。北固山規(guī)劃重點要突出“雄”的特色：以三國文化為主題特色的核心景區(qū)。焦山景區(qū)以“雅”字為規(guī)劃指導(dǎo)思想：以碑刻文化、“江中浮玉”、寺觀園林景觀為特色的核心景區(qū)。內(nèi)江景區(qū)規(guī)劃重點要突出“動”三山鼎立俯江城金山湖特色區(qū)示意圖5.3.2江河交匯攬西津

主要包括西津渡歷史街區(qū)為核心的鎮(zhèn)江老城區(qū)與古運河及其沿線區(qū)域。

規(guī)劃形成“一街一河”?！耙唤帧睘椤捌呃镩L街”，包含西津渡歷史街區(qū)、伯先路歷史街區(qū)、大龍王巷歷史街區(qū)、楊家巷、薛家巷、新河街傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，整合各成片與零散的歷史文化資源，集中體現(xiàn)名城風(fēng)貌區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易、文化、宗教、生活氣息，融入城市現(xiàn)代生活之中?！耙缓印睘楣胚\河，規(guī)劃分為三段，從平政橋至新西門橋打造“人文之河”，重點挖掘古城歷史文脈突現(xiàn)歷史商貿(mào)價值；從新西門橋至塔山橋打造“綠色之河”，規(guī)劃措施除重要節(jié)點外以整治為主。從塔山橋至丹徒閘打造“休閑之河”，，疏浚河道，控制水位，建設(shè)景觀綠化節(jié)點，打造城市文化、休閑風(fēng)光。沿河重點展示新河街、寶塔山公園、鎮(zhèn)江市體育場、虎踞橋、南水關(guān)石閘、丁卯橋遺址。七里長街

古運河5.3.3山水連城入畫來

大江風(fēng)貌和城市山林是鎮(zhèn)江獨特的城市風(fēng)貌，山水格局是鎮(zhèn)江城市特色的核心價值，山水連城，采用“連”字作為設(shè)計的核心，具體體現(xiàn)為生長于整個區(qū)域、連接山水和城市的網(wǎng)絡(luò)綠帶。

城中山體、湖泊，河流等實行集中整治、修復(fù)生態(tài)、完善景觀；劃定保護(hù)區(qū)、控制區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)，形成具有山林自然風(fēng)貌的開敞式空間，建成市民休閑健身的開放式天然公園。構(gòu)建山水廊道，連點成線。以生態(tài)廊道有效連接各重要山體水體，形成“山水相依，城林交融”多層次、多功能、網(wǎng)絡(luò)化的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。依托鎮(zhèn)江城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化為本底，注重景觀與文化區(qū)與周邊功能及城市開發(fā)的協(xié)調(diào)性，結(jié)合城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展需求，建立有序的城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。重點打造南山片區(qū)，包括南山風(fēng)景區(qū)、南山新城、官塘新城，實現(xiàn)山-城交融的城市山林風(fēng)貌，自然山水、悠久文化與現(xiàn)代新城相互融合。以檀山路為主線，聯(lián)接北部濱水區(qū)，舊城風(fēng)貌區(qū)，南部新城區(qū)，形成連接南山北水，傳古承今的特色空間軸線。山水連城結(jié)構(gòu)示意圖

山水連城入畫來5.3.4規(guī)劃策略

對空間特色結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行控制與引導(dǎo)。規(guī)劃鎮(zhèn)江市空間特色結(jié)構(gòu)為“一心二核，兩軸兩帶”?！耙恍亩恕敝副彼{(lán)核和南山綠核共同構(gòu)成的特色核心，“兩帶兩軸”為濱江綜合特色軸，檀山路特色軸，古運河特色帶，南徐大道特色帶。

以當(dāng)?shù)氐淖匀簧剿c歷史文化、城市建設(shè)為引導(dǎo)，城市不同區(qū)域?qū)嵭胁煌ㄔO(shè)發(fā)展策略與風(fēng)格，形成不同城市景觀風(fēng)貌。主要有:現(xiàn)代濱江文化風(fēng)貌區(qū)；近代名城風(fēng)貌區(qū)；現(xiàn)代城市中心區(qū)；現(xiàn)代科技新城風(fēng)貌區(qū)；生態(tài)新城風(fēng)貌區(qū)；城市山林風(fēng)貌區(qū)；濱江自然風(fēng)貌區(qū)。

規(guī)劃十六個城市設(shè)計重點引導(dǎo)區(qū)，引導(dǎo)城市空間特色的建設(shè)和生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升。根據(jù)不同節(jié)點的空間特色，分別提出城市設(shè)計引導(dǎo)要求。

通過對城市空間特色的分析，對城市的整體建筑高度進(jìn)行控制。不同特色空間對周邊建筑高度有不同要求。本規(guī)劃將規(guī)劃范圍內(nèi)的地塊分為五種高度控制區(qū)。

對重要特色空間周邊地區(qū)進(jìn)行視線控制，劃定視線控制區(qū)，保證特色空間的充分可視性。

美化城市界面，以道路作為城市特色景觀的重要展示線，沿重要道路兩側(cè)進(jìn)行界面整治和特色建設(shè)，展現(xiàn)現(xiàn)代化的山-水-城的和諧共生。

對于景觀節(jié)點建設(shè)采取必要的控制與引導(dǎo)。分為標(biāo)志性的特色地標(biāo)與一般景觀節(jié)點。鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃分布圖鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖5.4項目開發(fā)環(huán)境規(guī)劃分析面對鎮(zhèn)江主城南移，南徐新城區(qū)加速崛起，丹徒和鎮(zhèn)江城區(qū)正實現(xiàn)“無縫對接”聯(lián)動發(fā)展；滬寧高鐵正式通車，京滬高鐵開通在即，這兩條交通大動脈，穿境而過，讓丹徒不斷凸顯出強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢。

經(jīng)過多年的建設(shè)，現(xiàn)在的丹徒，無論是生態(tài)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是人居環(huán)境，民生建設(shè)等，全面突飛猛進(jìn)。人氣的迅速集聚，商家的紛至沓來，讓這里的每一寸土地，不斷彰顯著力度和溫度……丹徒區(qū)區(qū)長陳琳在談思路時提出在轉(zhuǎn)變中發(fā)展、在發(fā)展中轉(zhuǎn)變，丹徒要在轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮優(yōu)勢，因地、因特色制宜，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長點，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。綜上所述，苑華庭位于丹徒新城核心區(qū)域，南眺望谷陽湖畔，西鄰丹徒生態(tài)市民廣場。社區(qū)大道兩旁的綠化將生活歸附到了自然之中，世人在紛紛擾擾的城市喧囂之后，靜謐的居住環(huán)境也將成一種趨勢。潤達(dá)地產(chǎn)專注于“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適”科技住宅的開發(fā)，不僅為我們提供了“綠色第一，健康第一”的全新的舒適生活，而且買綠色科技住宅就是為保護(hù)環(huán)境貢獻(xiàn)微薄之力。所以，本項目不僅符合鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃，而且是鎮(zhèn)江市房產(chǎn)市場的一大改革，具有相當(dāng)大的潛力。

第6章丹徒新區(qū)總體規(guī)劃6.1丹徒新區(qū)規(guī)劃的目標(biāo)和規(guī)模

規(guī)劃丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江市南約9.0KM，北界312國道，南臨鎮(zhèn)江市外環(huán)線，東臨滬寧鐵路和規(guī)劃中的京滬鐵路，西到十里長山，滬寧高速鎮(zhèn)江支線和海溧高速公路穿越城市中部，通過檀山路和鎮(zhèn)榮路和鎮(zhèn)江市區(qū)緊密相連。規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)有“兩山四水”自然條件，四大水域指谷陽湖、張寺水庫、長山水庫和西灣水庫；兩山指十里長山和馬鞍山，景色非常優(yōu)美。

1998年3月由同濟(jì)大學(xué)完成了丹徒新區(qū)總體規(guī)劃的編制工作，規(guī)劃年限為13年，規(guī)劃面積9.9KM2，人口10.0萬人。優(yōu)良的交通條件和優(yōu)美的自然景觀極大推動了丹徒新區(qū)的快速發(fā)展，隨著發(fā)展的需求丹徒區(qū)委、區(qū)政府兩次調(diào)整總體規(guī)劃以適應(yīng)發(fā)展的需求，形成了目前面積約74KM2的規(guī)劃方案。

6.1.1新區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)

圍繞建設(shè)生態(tài)型、園林式、現(xiàn)代化花園城市的目標(biāo)，以行政中心啟動為龍頭，按照“接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江”的理念，依據(jù)“優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、差別發(fā)展”的原則，提出了建設(shè)鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心；現(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的“一個中心、四大基地”的功能定位，主動將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局中，把新區(qū)的發(fā)展推向更高的起點。

6.1.2新區(qū)的規(guī)劃規(guī)模

本次規(guī)劃年限為20年（2003——2023），近期至2013年，規(guī)劃人口16.8萬人，規(guī)劃期末總?cè)丝跒?6.0萬人。丹徒新區(qū)北至312國道，東接滬寧鐵路，南臨鎮(zhèn)江市南環(huán)，西到十里長山，總用地約74KM2，其中建設(shè)用地46KM2，近期建設(shè)用地面積達(dá)29.53KM2，按可持續(xù)發(fā)展的原則規(guī)劃分兩個階段進(jìn)行：一期建設(shè)以312國道以西和海溧高速以東用地為主，發(fā)展成行政、商業(yè)和文化中心，二期以312國道以東用地和十里長山腳下用地為主，擁有優(yōu)美的山體和水域環(huán)境，發(fā)展檔次較高的住宅區(qū)，并擁有廣闊的生態(tài)工業(yè)用地。6.2丹徒新區(qū)總體規(guī)劃布局

以行政中心為基本點，向南、東、西放射推進(jìn)的片區(qū)結(jié)構(gòu)，對河流進(jìn)行整理，盡量保持原有線型，同時以十里長山、西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫為新區(qū)的生態(tài)綠化景觀核心，將新區(qū)布局結(jié)構(gòu)納入良好的生態(tài)環(huán)境之中，最終形成“一心、兩軸、三片”的布局結(jié)構(gòu)形式。

6.2.1“一心”——一個新區(qū)中心

強(qiáng)化城市綠化景觀軸地區(qū)，在功能上是行政中心、中心商貿(mào)區(qū)、文化中心和商業(yè)中心，在空間上是新區(qū)布局結(jié)構(gòu)的核心。6.2.2“兩軸”——有機(jī)發(fā)展的兩軸線

綠化景觀軸：延續(xù)現(xiàn)有城市軸線，從行政中心起，經(jīng)中央商貿(mào)、文化中心，在空間上穿越西麓水庫、高爾夫球場延伸至南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。此軸線將成為新區(qū)最重要的公共活動中心發(fā)展軸。

城市發(fā)展軸：一條橫貫基地東西向的主要城市道路谷陽大道，聯(lián)系西、中、東三大片區(qū)，兩邊控制出20或30米的綠化帶，將成為新區(qū)的一條主要景觀大道。

6.2.3“三片”——動態(tài)推進(jìn)的三片區(qū)

西片區(qū)：海溧高速公路以西，是整個新區(qū)主要的居住集中區(qū)域，規(guī)劃結(jié)合張寺水庫、西灣水庫、長山水庫和十里長山等自然環(huán)境，同時設(shè)計了三條南北向貫穿整個城區(qū)的生態(tài)綠廊，提升整體居住環(huán)境和品位。片區(qū)內(nèi)結(jié)合張寺水庫布置了一城市次中心，服務(wù)此片區(qū)。

中片區(qū)：海溧高速公路以東，滬寧高速連接線以西。以新區(qū)行政中心、文化中心、商貿(mào)中心為主要功能，同時亦是新區(qū)的居住集中區(qū)域、研發(fā)區(qū)域和物流區(qū)域。整個設(shè)計延續(xù)現(xiàn)有城市軸線，城市綠化景觀軸起于北端的行政中心，往南為商貿(mào)中心，再往南為文化中心，沿西麓水庫北岸布置城市休閑風(fēng)光帶，包括水濱大道、花卉園、水上運動區(qū)等內(nèi)容，設(shè)計成整個新區(qū)的城市公園，西麓水庫南側(cè)布置一高爾夫球場和相配套的低密度住宅。

東片區(qū)：滬寧高速連接線以東，是整個新區(qū)的工業(yè)區(qū)、配置適當(dāng)?shù)木幼∮玫亍Ｕ麄€工業(yè)區(qū)被312國道有機(jī)地分成兩個組團(tuán)，兩組空間形態(tài)，東側(cè)的工業(yè)區(qū)形成規(guī)整的、簡潔大方的空間形態(tài)。6.3道路交通規(guī)劃

新區(qū)的本次規(guī)劃道路由主干道、次干道和支路組成。

主干道：

規(guī)劃東西向貫穿整個新區(qū)的主干道三條，與南北向的主干道形成完善的干道網(wǎng)，聯(lián)系各居住區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)。紅線寬為40米——50米，并在道路兩側(cè)控制出20米——30米的綠化帶。

次干道：

次干道以各片區(qū)為單元自成網(wǎng)絡(luò)，紅線寬為32米，道路間距400米—600米，道路兩側(cè)控制15米——20米的綠化帶。

支路：

支路是完善城市道路網(wǎng)絡(luò)必不可少的部分，規(guī)劃紅線寬為24米，保證機(jī)動車流的通暢，道路兩側(cè)控制10米——15米的綠化帶。

6.4

綠地系統(tǒng)規(guī)劃

規(guī)劃以“再現(xiàn)自然”為指導(dǎo)思想，樹立“城在園中”的觀念，建立良好的生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造具有地域人文特點的綠蘊景觀，合理布局，均衡發(fā)展，形成“線”為主，點面穿插的綠化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。規(guī)劃以一座生態(tài)山體、四個生態(tài)綠園、一條城市綠化景觀軸和五條綠化景觀路為骨干，結(jié)合片區(qū)公園、濱水綠化及防護(hù)綠化共同構(gòu)成綠化大框架。

生態(tài)山體：

指有著得天獨厚的自然環(huán)境的十里長山，規(guī)劃將其作為一座完整的生態(tài)山體保護(hù)區(qū)。

四個生態(tài)綠園：

針對新區(qū)的四個水庫，規(guī)劃改造水面岸線，圍繞水面營造豐富的水景空間，將綠色環(huán)境、水景和城市有機(jī)活動結(jié)合，形成集觀賞、娛樂為一體的高品質(zhì)城市公園。即谷陽湖公園（西麓水庫公園）、張寺水庫公園、西灣水庫公園和長山水庫公園。

城市綠化景觀軸：

北起馬鞍山，經(jīng)行政中心，商貿(mào)中心、文化中心，在空間上穿越西麓水庫、高爾夫球場延伸至南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。

綠化景觀路：

整個新區(qū)通過谷陽大道、緯六路、南環(huán)路、鎮(zhèn)榮路和312國道等城市干道綠化控制帶構(gòu)筑了綠化景觀道路。6.5景觀規(guī)劃

中心區(qū)景觀

集行政、商貿(mào)、文化和娛樂為一體的中心區(qū)宜采用現(xiàn)代的設(shè)計手法，突出表現(xiàn)“新世紀(jì)、新形象”。

整個中心區(qū)應(yīng)該總體考慮，把握總體空間關(guān)系，行政中心以政府辦公樓為主體結(jié)合其它公共建筑，形成頗具現(xiàn)代氣息的辦公建筑景觀區(qū)；商業(yè)街區(qū)和休閑娛樂區(qū)通過成片布局的公共建筑形成中心區(qū)連續(xù)、繁華、宜人的多形態(tài)空間組合，造就豐富、開敞、有機(jī)的現(xiàn)代城市公共空間。中間的綠化景觀軸設(shè)計成連續(xù)的開放空間，串聯(lián)行政廣場、市民廣場、沿河休閑綠地，使之成為豐富多彩、富有人情味的商業(yè)游憩場所。

居住生活區(qū)景觀

規(guī)劃強(qiáng)調(diào)居住區(qū)建設(shè)與時代發(fā)展相呼應(yīng)，真實記錄不同歷史發(fā)展階段的建筑形象重點，采用簡潔和明快的色彩，塑造花園式的新區(qū)風(fēng)貌。

工業(yè)區(qū)景觀

工業(yè)區(qū)作為城市的現(xiàn)代化基地，基規(guī)劃設(shè)計要具有現(xiàn)代化風(fēng)格，以滿足現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)要求，采用簡潔的造型和明快的色彩。同時注重建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)等對于個性特色和整體開發(fā)效果的影響，注重綠化和環(huán)境的營造，并與周邊環(huán)境融為一體，使得工業(yè)建筑和新區(qū)景觀成為城市景觀的組成部分，使工業(yè)區(qū)面貌具有現(xiàn)代感、優(yōu)越感，增強(qiáng)工業(yè)區(qū)吸引投資的感染力。

旅游休閑觀光區(qū)景觀

十里長山和新區(qū)傍水區(qū)域，包括西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫四個生態(tài)公園，重點保護(hù)好自然生態(tài)景觀，體現(xiàn)出人與自然的和諧風(fēng)貌。

濱河綠化景觀

根據(jù)水岸線的自然條件，依托自然風(fēng)光，結(jié)合開敞式的草坪、灌木綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風(fēng)光觀賞視線。以重點地段的景點建設(shè)為突破口，對濱河道路的路面、鋪莊、駁岸、綠化、燈飾、小品以及建筑等多個方面進(jìn)行系統(tǒng)性的改造，帶動兩岸沿線的美化、綠化、亮化。

6.6

建設(shè)現(xiàn)狀

丹徒新區(qū)的城市面貌新穎、別致。行政中心、一期廣場、二期廣場的建設(shè)，構(gòu)筑了新區(qū)的生態(tài)環(huán)境的中心；西環(huán)路的建設(shè)、鎮(zhèn)榮路拓寬改造，將新區(qū)與鎮(zhèn)江市區(qū)溶為一體；工業(yè)區(qū)的全面啟動，為新區(qū)夯實了基礎(chǔ)；高級中學(xué)的竣工、自來水唧站投入使用、新區(qū)醫(yī)院、污水處理廠的建設(shè)完善了新區(qū)配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建設(shè)，拉大了城市的框架。目前，新區(qū)建成區(qū)面積約5.0KM2，已建設(shè)道路長度約75.0KM，寬度為24米—50米不等，總建筑面積達(dá)300萬平方米，綠化面積200多萬平方米，房地產(chǎn)開工150萬平方米。一期市民廣場、二期休閑廣場、三期農(nóng)業(yè)觀光園分別占地分別約8.0萬M2、13.0萬M2和15.0萬M2。

第7章項目開發(fā)條件分析7.1自然條件7.1.1項目區(qū)地理位本項目位于鎮(zhèn)江市丹徒新城盛丹路，丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，長江下游南岸，長江和京杭大運河交匯處，東鄰鎮(zhèn)江市大港新區(qū)，西接句容，南連丹陽、金壇，西北、東北兩端長江中有3座洲島，分別與揚州市儀征市和邗江區(qū)隔江相望，滬寧高速公路橫貫區(qū)境東西，揚溧高速公路縱穿區(qū)境南北。整個區(qū)域呈火炬狀，環(huán)繞鎮(zhèn)江市京口區(qū)、潤州區(qū)。丹徒區(qū)西距省會南京60公里，東距上海230余公里。地理坐標(biāo)為北緯31°49'～32°16'、東經(jīng)119°15'～119°45'。2007年，全境總面積610.5平方公里，其中土地面積430.35平方公里，水域面積70.5萬平方公里。丹徒區(qū)土地總面積為

430.35平方公里，其中耕地面積占45.2%，林地、園地面積占

30.8%，水域面積占

24%。丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。全區(qū)土地土層厚、土質(zhì)肥沃，適宜多種農(nóng)植物栽植、生長。此處為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。人們對住房的需求也是日益增長。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。7.2項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施7.2.1項目區(qū)交通設(shè)施該地區(qū)交通便利，人們出行方便。道路寬闊，也有利于運送建材的卡車進(jìn)入。能夠到達(dá)的公交線路也很多。經(jīng)過下列的線路:6W,25W,118W,139W,D37.2.2項目區(qū)文衛(wèi)設(shè)施條件學(xué)校：

A丹徒實驗學(xué)校

地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)

B江蘇省大港中學(xué)

地址：〔江蘇省.鎮(zhèn)江市〕丹徒新城龍山路108號

C丹徒區(qū)新城幼兒園

地址：丹徒新區(qū)管委會以北,瑞安家園以東

D駙馬山莊國際幼兒園

地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)醫(yī)院：

A.

丹徒區(qū)人民醫(yī)院

丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口

B.

丹徒區(qū)中醫(yī)院

谷陽大道169號

C.

丹徒區(qū)婦幼保健所

谷陽大道171號

D.

丹徒區(qū)第二醫(yī)院

香山大道

E.

丹徒區(qū)第三人民醫(yī)院

中天路公園：

丹徒生態(tài)廣場、丹徒米芾廣場7.3社會經(jīng)濟(jì)條件

丹徒新城地處上海經(jīng)濟(jì)圈和南京經(jīng)濟(jì)圈交會處，“從以上規(guī)劃可以看出，丹徒新城將是一座現(xiàn)代化的，功能分區(qū)合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的城市中心，這在整個滬寧線上是不可多得的寶地。”相關(guān)規(guī)劃專家如是說。千年謀一邑，十年磨新城。經(jīng)過多年磨礪，丹徒新城——鎮(zhèn)江樓市的優(yōu)質(zhì)潛力股正在崛起，正在釋放強(qiáng)勁動力。該地區(qū)處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。為我們房屋的出售提供了很好的條件。7.4該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)Ｓ.Ｗ.Ｏ.Ｔ分析7.4.1優(yōu)勢（Strength)地理優(yōu)勢項目位于鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)，作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點區(qū)域，以發(fā)展為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心為目標(biāo)。丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時提出“生態(tài)丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。同時，該項目又占據(jù)了丹徒新生態(tài)中心的核心，傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。擁有25路、118路、6路等多路公交車，自如切換繁華與寧靜;周邊人民醫(yī)院、世紀(jì)聯(lián)華、大港中學(xué)、郵電局等配套設(shè)施趨向完善，為生活添加更多方便。品牌保證品牌開發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進(jìn)駐新城中心制高點。江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司（前身為江蘇省建筑科學(xué)研究院）成立于1958年，原隸屬于省建設(shè)廳。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域，以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè)，并開展建筑節(jié)能與綠色建筑、建筑設(shè)計、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項業(yè)務(wù)，且在多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲得甲級資質(zhì)，為業(yè)務(wù)工作的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。此次，蘇建科匯聚精英團(tuán)隊、聯(lián)袂全省最強(qiáng)品牌建設(shè)監(jiān)理公司監(jiān)督施工每處細(xì)節(jié)、嚴(yán)格把關(guān)。品質(zhì)卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領(lǐng)地。具有好口碑的物業(yè)公司南京銀城物業(yè)管理有限公司傾情加盟，為居住者提供完善的居住條件保駕護(hù)航。南京銀城物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會單位，國家二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司成立以來，堅持以科學(xué)規(guī)范、誠信高效的管理方針，建立健全了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫取⒉僮饕?guī)程、服務(wù)規(guī)范等，建立ISO9000的國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理運作機(jī)制，并于2001年通過ISO9001：2000版質(zhì)量體系認(rèn)證。

公司始終秉承“誠信帶來機(jī)遇、品質(zhì)創(chuàng)造永恒”的企業(yè)精神，在工作過程中不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式、積累經(jīng)驗。同時，貫徹“用心服務(wù)、精心管理”的理念，以全新的“六心服務(wù)”(即：專心、真心、誠心、用心、放心、虛心)為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)中奉行“忠誠衛(wèi)士、精心維護(hù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的準(zhǔn)則，為業(yè)主提供全天候、全過程優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)、實現(xiàn)物業(yè)的保值增值?？萍辑h(huán)保該項目最大的亮點應(yīng)歸屬于其科技運用，順應(yīng)了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。1、全新太陽能熱水系統(tǒng)，24小時熱水隨時享用2、雨水回收系統(tǒng)，節(jié)能循環(huán)利用3、外遮陽系統(tǒng)，適光、降耗、私密4、防裂防滲水系統(tǒng)，50年科研一生穩(wěn)固5、保溫低耗系統(tǒng)，輕松享受舒適生活真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。更為環(huán)保事業(yè)盡一份綿薄之力。7.4.2劣勢（Weakness）目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需40分鐘以上，對于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。同期開盤項目較多，因項目融入大量科技成分，在價格上無法占據(jù)優(yōu)勢，競爭性較大。7.4.3發(fā)展機(jī)會（opportunity)科技是社會的走向，環(huán)保是時尚的象征。項目的科技前沿性正受到越來越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會國家的鼓勵和褒揚，這是大勢所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。

由于一線城市的市場趨于飽和，開發(fā)商和消費者把更多的目光投入二、三線城市，隨著政府的積極規(guī)劃和投入，丹徒新區(qū)必將得到有力的發(fā)展。7.4.4面臨的威脅（Threat)1、臨近地區(qū)住宅量供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價格競爭2、丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力

第8章項目開發(fā)競爭對手分析8.1本項目樓盤分析XX華庭作為鎮(zhèn)江首個科技住宅項目，XX華庭以“庭院、綠色、環(huán)保、科技”這四個要素進(jìn)行融合，形成“人居”的核心要點，引領(lǐng)鎮(zhèn)江健康節(jié)能的新生活形式。在售物業(yè)類型花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、小高層在售房源房號31#、9-12#、22#、5-7#、32#上期交付時間2011.10.30工程進(jìn)度□地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套■交付使用在售房源層數(shù)洋房5層、別墅4層、小高層11層在售房源層高洋房、小高層2.9m

別墅3m在售房源面積段洋房132-141m2、別墅268-380m2、小高層85-160m2在售房源套數(shù)洋房7套、別墅約15套、小高層約80套在售房源得房率洋房90%、小高層85%案場優(yōu)惠小高層一次性98折、貸款99折近期活動

開盤時間

交付時間2012.12.30（小高層）物業(yè)管理費洋房0.85元/m2

別墅1.6元/m2小高層1.1元/m2總價范圍40-350萬銷售均價洋房5100元/m2、小高層5250元/m2下期房源推出時間

現(xiàn)場購房定金金額洋房、小高層壹萬

別墅貳萬8.2區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析1、潤城國際在建筑的設(shè)計上，潤城國際花園以簡潔干凈的立面風(fēng)格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。而最受業(yè)界稱道的要數(shù)潤城國際花園的戶型設(shè)計，打破了常規(guī)的設(shè)計方法和思路，創(chuàng)造出一種清新的、簡潔的、個性的創(chuàng)意性居住空間。其中85平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。不僅戶戶通風(fēng)、采光好，而且獨創(chuàng)85平米創(chuàng)新三房戶型，為居住者預(yù)留一部分個性化的空間，成為最吸引人的亮點之一。在售物業(yè)類型小高層、高層在售房源房號3#、4#上期交付時間

工程進(jìn)度□地基■主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用在售房源層數(shù)11層、16層在售房源層高2.9m在售房源面積段79-108m2在售房源套數(shù)92套在售房源得房率80%案場優(yōu)惠

近期活動

開盤時間2011.10.29交付時間2013.6.28物業(yè)管理費1.2元/m2總價范圍38-86萬銷售均價5000元/m2下期房源推出時間2011.12推5#（高層）、6#（小高層）現(xiàn)場購房定金金額壹萬2、圣地雅格戶型設(shè)計全面升級，設(shè)計更加注重生活的感官性和功能性：匠心獨具的入戶花園及下沉式私家庭園讓你領(lǐng)會來自異域的加州風(fēng)情；大寬面的客廳及餐廳貫通了大尺度的景觀陽臺，配合原有的八角觀景構(gòu)造及取景式的圓弧凸窗，讓居住空間具有層次感，更具靈動智慧，視野通透。在售物業(yè)類型多層洋房在售房源房號47#、49#、53#上期交付時間2011.6.30工程進(jìn)度□地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用在售房源層數(shù)1-5層在售房源層高2.8m在售房源面積段90-140m2在售房源套數(shù)50套