高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

#交流場(chǎng)地。“一南一北”聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國(guó)內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗(yàn)不同球場(chǎng)帶來(lái)的不同感受，該項(xiàng)目通過(guò)深入調(diào)研及參考專業(yè)顧問(wèn)單位的意見(jiàn)后，分別選址“一南一北”進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷?！耙槐薄笔侵冈诒本┥钜恍r(shí)圈內(nèi)的河北廊坊國(guó)泰高爾夫俱樂(lè)部?jī)?nèi)；“一南”是指遠(yuǎn)在中國(guó)最南端的海南島三亞市，輔助客戶夢(mèng)想常年隨時(shí)打球的需求，補(bǔ)充由于北方地區(qū)冬季近四個(gè)月不能上場(chǎng)的缺陷，同時(shí)，為高端私屬會(huì)員提供更加豐富的打球體驗(yàn)。會(huì)員制、全封閉管理全力打造體驗(yàn)式營(yíng)銷通過(guò)各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會(huì)到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購(gòu)買行為。目前北京市場(chǎng)以會(huì)員制全封閉式管理的高爾夫球場(chǎng)，主要以北京華彬高爾夫球場(chǎng)為代表，該球場(chǎng)目前在高端品牌樹(shù)立及會(huì)員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績(jī)及社會(huì)形象。該項(xiàng)目的成功為我司后期開(kāi)發(fā)全封閉式管理模式球場(chǎng)提供了可借鑒的意義，同時(shí)在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來(lái)發(fā)展的走向指出了方向。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析交通優(yōu)勢(shì)：地處北京周邊一小時(shí)生活圈范圍內(nèi)，緊鄰北京要接天津；球場(chǎng)位于北京周邊廊坊萬(wàn)莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，分鐘到達(dá)北京B分鐘到達(dá)首都機(jī)場(chǎng)；分鐘內(nèi)到達(dá)天津新港。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體打造高端高爾夫俱樂(lè)部，并由國(guó)際之名大師設(shè)計(jì)、知名團(tuán)隊(duì)重金打造。年內(nèi)，個(gè)標(biāo)準(zhǔn)洞球場(chǎng)結(jié)合，其中還包含一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)洞燈光球場(chǎng)稀缺優(yōu)勢(shì)： 年月日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)辦發(fā)II號(hào)文件，《關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》。 年以前國(guó)家發(fā)改委的用地項(xiàng)目目錄中，高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地為限制類， 年版的用地項(xiàng)目目錄中，將高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地從限制變更為禁止。國(guó)家對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的嚴(yán)格控制，攔腰截?cái)嗔宋磥?lái)上市的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，而諸如國(guó)泰高爾夫俱樂(lè)部這種大面積的高端球場(chǎng)將在未來(lái)市場(chǎng)少之甚少，稀缺屬性明顯。文化優(yōu)勢(shì)：通過(guò)高爾夫俱樂(lè)部?jī)?nèi)部書(shū)畫(huà)藝術(shù)中心的成立，整合了名人資源優(yōu)勢(shì)，一方面，為提高項(xiàng)目整體的品牌作用起到不可替代的影響；另一方面，加重了項(xiàng)目自身的文化氛圍。? 5客群優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)銷售的最高境界屬于“定向打造”。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1.政1策風(fēng)險(xiǎn)土地審批問(wèn)題對(duì)高爾夫球場(chǎng)的審批和建設(shè)工作，政府歷來(lái)都有比較嚴(yán)格的規(guī)定。2006年，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，明確了像別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)和黨政事業(yè)單位培訓(xùn)中心等建設(shè)項(xiàng)目的叫停。土地緊縮政策的實(shí)施，限制了高爾夫球場(chǎng)以及高爾夫別墅項(xiàng)目的入市資格。大小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題200年81月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知中指出，要堅(jiān)決遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為，要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。梨園高爾夫項(xiàng)目包括一部分小產(chǎn)權(quán)用地，因此，在銷售這部分別墅的時(shí)候，也存在小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。銷售風(fēng)險(xiǎn)在270棟別墅中，定制100棟，按兩年的銷售周期計(jì)算，去化率達(dá)到80%的前提下，如果以預(yù)售方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到5.5套；如果以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到10套，這對(duì)于一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，操作起來(lái)難度較大。此外，周邊同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且多處于正常運(yùn)營(yíng)階段，這對(duì)于一個(gè)剛剛起步、尚未動(dòng)工的高爾夫別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外部環(huán)境存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性。而受金融危機(jī)等大環(huán)境的影響，眾多高端客戶的資產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水，購(gòu)買力有所削減，費(fèi)用支出部分會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這對(duì)高端項(xiàng)目的去化也會(huì)產(chǎn)生一定影響。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)曾經(jīng)有報(bào)告指出，長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)至少有80%的球場(chǎng)處于虧損狀態(tài)，真正能靠經(jīng)營(yíng)球場(chǎng)而賺錢的項(xiàng)目少之又少。雖然中間穿插了許多銷售型別墅，但這部分資金來(lái)源畢竟是短期的，當(dāng)別墅銷售完畢以后，高額的管理成本，如：草皮護(hù)理、球場(chǎng)維修、服務(wù)人員費(fèi)用以及各種營(yíng)業(yè)費(fèi)用等支出會(huì)明顯加大，如果經(jīng)營(yíng)不善，也會(huì)面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策>以內(nèi)部帶動(dòng)外部實(shí)現(xiàn)銷售。針對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，我們建議延長(zhǎng)蓄水期，以積累客戶資源，可以采取以定制客戶為主導(dǎo)，帶動(dòng)外部客戶認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行銷售，這樣便于集聚項(xiàng)目人氣。在對(duì)外銷售的時(shí)候，應(yīng)大力宣傳“長(zhǎng)江商學(xué)院”這一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。對(duì)于定制客戶可以給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如：購(gòu)買別墅贈(zèng)送高爾夫球場(chǎng)會(huì)籍等等，來(lái)吸引更多內(nèi)部高端人士進(jìn)入，以提高產(chǎn)品檔次和含金量。此外，兩年的銷售周期對(duì)于大多數(shù)別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，都存在一定難度，因此，建議適當(dāng)延長(zhǎng)銷售周期，以降低銷售階段帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。先運(yùn)營(yíng)球場(chǎng)部分，等場(chǎng)地成熟之后再考慮加推現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，也不失為一記良策。>擴(kuò)大客源，增加營(yíng)業(yè)收入，保障球場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)。對(duì)于一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前期的產(chǎn)品銷售階段固然重要，但它不過(guò)是個(gè)短期行為，而后期的場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)才是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。作為球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者，應(yīng)該積極的整合資源，改變固有的經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)揮高球場(chǎng)的特殊資源優(yōu)勢(shì)，尋找更多有效的營(yíng)銷平臺(tái)。如：經(jīng)常舉辦一些內(nèi)部人士、外部人士的體育競(jìng)技活動(dòng)，以解決客源問(wèn)題，提高球場(chǎng)使用率，增加營(yíng)業(yè)收入；此外，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不斷改善服務(wù)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，具備吸引各種賽事舉辦的條件。而對(duì)于三亞落筆洞項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于氣候條件優(yōu)越，一年四季都可以打球，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源極為豐富，項(xiàng)目本身就在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，盡可能多的留住游客進(jìn)入球場(chǎng)，也是擴(kuò)大客源的途徑之一。六、投資估算和開(kāi)發(fā)計(jì)劃（估算內(nèi)容為高爾夫球場(chǎng)建設(shè)+會(huì)員股東的別墅建設(shè)）根據(jù)梨園項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了一套投資方案，對(duì)并這套方案進(jìn)行了分析。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)如下：用地面積 建筑面積 畝 平方米 小產(chǎn)權(quán)別墅 高爾夫球場(chǎng) 會(huì)所面積 總征地面積注：會(huì)所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場(chǎng)會(huì)所面積得來(lái)，初步制定會(huì)所面積為5000平方米。1.項(xiàng)目投資估算1.項(xiàng)1目開(kāi)發(fā)成本估算項(xiàng)目成本估算

單價(jià)元畝，元平方米費(fèi)率（）適用面積（畝平方米）總成本（元）備注土地費(fèi)用租地費(fèi)用租地費(fèi)用 元畝年地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用萬(wàn)元畝別墅用地小產(chǎn)權(quán)，棟別墅土地前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)含測(cè)繪、施工圖審查、國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)勘察報(bào)批報(bào)建費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)含交評(píng)、環(huán)評(píng)、消檢、電檢、臨水、臨電、兩項(xiàng)基金（水泥、砌體磚）工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)的 6約萬(wàn)元招標(biāo)代理及造價(jià)咨詢建筑安裝費(fèi)小產(chǎn)權(quán)別墅會(huì)所建設(shè)取 平方米計(jì)算球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)按經(jīng)驗(yàn)數(shù)值估計(jì)單價(jià)配套設(shè)施費(fèi)含熱力交換站、消防站、人防、地面停車場(chǎng)等公共設(shè)施配套費(fèi)針對(duì)高爾夫球場(chǎng)和別墅之外項(xiàng)目用地部分的市政配套高爾夫球場(chǎng)配套項(xiàng)目（高爾夫球場(chǎng)棟別墅）總投資億元開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算>期間費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用估算單價(jià)費(fèi)率適用面積總成本（元）備注管理費(fèi)用按除土地費(fèi)用外的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的銷售費(fèi)用定向股東銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用自有資金一步到位，沒(méi)有財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)1.3項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算投資方案： 項(xiàng)目總投資（億元） 一開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （二）期間費(fèi)用 項(xiàng)目總投資合計(jì) 一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃2.1開(kāi)發(fā)分期項(xiàng)目總占地面積為140畝0，0分為5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)。其中本項(xiàng)目位于整體項(xiàng)目規(guī)劃的東南角，占地面積261畝0，包括1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)，16萬(wàn)平方米別墅的建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃201年03月開(kāi)工，201年13月竣工。2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段。前期準(zhǔn)備階段從200年95月-20年120月，計(jì)劃時(shí)間7個(gè)月。其中，200年95月-20年1月為策劃準(zhǔn)備與施工圖設(shè)計(jì)階段，主要是項(xiàng)目策劃，可行性研究與論證，設(shè)計(jì)方案擬定，項(xiàng)目資金籌措及主體工程、土建裝修工程與設(shè)備安裝工程設(shè)計(jì)和預(yù)算；201年01月-20年2月為手續(xù)審批與招投標(biāo)階段，本階段內(nèi)完成土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保、消防、水電等各種手續(xù)審批，同時(shí)擬訂工程標(biāo)底，進(jìn)行施工隊(duì)伍招投標(biāo)，確定施工單位。施工階段自201年03月-20年121月，計(jì)劃時(shí)間12個(gè)月。竣工驗(yàn)收階段為201年13月，計(jì)劃時(shí)間1個(gè)月。七、財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析結(jié)論針對(duì)廊坊項(xiàng)目，公司投入自有資金122萬(wàn)2元0；針對(duì)三亞項(xiàng)目，由于項(xiàng)目地址有待比選，故其170畝0用地的開(kāi)發(fā)投資比照廊坊項(xiàng)目，約需投資799萬(wàn)0元，兩