大沙畝商住項(xiàng)目市場(chǎng)及定位報(bào)告

大沙120畝商住項(xiàng)目市場(chǎng)及定位報(bào)告富盛地產(chǎn)2013-5-22出品人：富盛地產(chǎn)/駱儀克制作組：市場(chǎng)研究部/營(yíng)銷策劃部/財(cái)務(wù)部謹(jǐn)呈：豐尚集團(tuán)目錄壹貳叁肆伍陸整體市場(chǎng)/14競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)/31本體分析/3客戶分析/75產(chǎn)品定位/88項(xiàng)目規(guī)劃/953本體分析壹本體分析【潯峰洲發(fā)展格局】潯峰洲形成三個(gè)中心區(qū)發(fā)展格局，金草洲、金沙洲以及海北新城，本項(xiàng)目就處于海北新城規(guī)劃的大沙板塊。

海北新城海北新城大沙板塊潯峰洲島：

金沙洲+金草洲+大瀝海北新城1、《廣州金沙洲》

--“廣佛都市圈中心的居住新城”

2、《金草洲片區(qū)規(guī)劃初步方案》

--“嶺南水鄉(xiāng)旅游小鎮(zhèn)”

3、《海北新城戰(zhàn)略》

—”廣佛樂(lè)活中心”《廣佛--金沙洲地區(qū)同城整合規(guī)劃》2011年1月11日通過(guò)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主持召開(kāi)了專家評(píng)審會(huì)。

海北新城占地11.78平方公里，規(guī)劃人口高達(dá)19萬(wàn)人。海北新城位于大瀝東部，廣佛山交接的潯峰洲上，南鄰黃岐海南片區(qū)，北街里水洲村，廣州金沙洲，東望廣州大坦洲島，西眺里水沙涌。根據(jù)政府2010年規(guī)劃定位，“海北新城”將是一個(gè)半居住、半商貿(mào)的區(qū)域，定位為“廣佛樂(lè)活中心”。海北新城：面積最大，外來(lái)規(guī)劃人口基數(shù)大，但發(fā)展明顯落后于廣州金沙洲片區(qū)本體分析【海北新城】海北新城-大沙板塊大沙板塊占地約1277.589畝（約85萬(wàn)平方米），管轄6個(gè)生產(chǎn)隊(duì)。目前常住人口約5000人，其中本地村民約1600人，外來(lái)人口約3400人。企業(yè)類型：以藤業(yè)為主（占比高達(dá)80-90%），五金以及其他零散行業(yè)為輔。大沙板塊大沙板塊：位于海北新城西北部，常住人口約5000人左右，外來(lái)人口占比68%萬(wàn)科四季花城里水【大沙板塊】本體分析本體分析【隸屬行政區(qū)】海北新城大沙板塊項(xiàng)目大沙板塊屬于海北新城規(guī)劃區(qū)，在行政區(qū)劃上屬于大瀝黃岐板塊金草洲片區(qū)屬于大瀝里水區(qū)域。金沙洲片區(qū)在行政區(qū)劃上屬于廣州市由于所處的行政區(qū)劃的不同，形成明顯的板塊特征及不同的客戶群體本體分析【交通現(xiàn)狀】金沙洲大橋廣佛高速?gòu)V州環(huán)城高速黃岐大橋豐崗大橋本項(xiàng)目項(xiàng)目所在的潯峰洲區(qū)域路網(wǎng)中看出，進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)域的路線中主要有廣佛高速、廣州環(huán)城高速兩條高速路，以及通過(guò)金沙大橋、黃岐大橋、豐崗大橋三個(gè)方向分別進(jìn)入。金沙大橋、黃岐大橋、豐崗大橋三個(gè)方向分別進(jìn)入金沙洲、海北新城、金草洲區(qū)域。金沙洲大橋黃岐大橋豐崗大橋金沙洲海北新城金草洲由于路網(wǎng)限制，進(jìn)入項(xiàng)目最便利的路線是“廣佛高速-大沙路”以及通過(guò)黃岐大橋的“海北大道-大沙路”為主。本體分析【交通規(guī)劃】未來(lái)的路網(wǎng)規(guī)劃有1-6條交通線路，如圖所示：1沉香島大橋（規(guī)劃），連接金沙洲及廣州白云區(qū)2北環(huán)高速（現(xiàn)狀）3金沙洲大橋（現(xiàn)狀）4大坦沙大橋（規(guī)劃）5黃岐大橋（現(xiàn)狀）6大坦沙大橋（規(guī)劃）沉香島大橋（規(guī)劃），連接金沙洲及廣州白云區(qū)大坦沙大橋（規(guī)劃）金沙洲沿江路（規(guī)劃），連接黃岐、廣州芳村未來(lái)路網(wǎng)規(guī)劃主要打通同廣州區(qū)域的連接，同大瀝區(qū)域作用不大。本體分析【小結(jié)】金沙洲板塊成為吸納廣州置業(yè)客戶的橋頭堡。項(xiàng)目所處板塊屬于大瀝海北新城，由于限購(gòu)政策的存在，在區(qū)域上吸納廣州客戶存在一定難度。在交通條件方面可以看出，目前路網(wǎng)現(xiàn)狀導(dǎo)致項(xiàng)目板塊對(duì)外輻射不強(qiáng)，輻射客戶區(qū)域范圍收窄。未來(lái)路網(wǎng)規(guī)劃以打通廣州區(qū)域交通瓶頸為主，對(duì)黃岐區(qū)域的拉動(dòng)不大。項(xiàng)目板塊的區(qū)位特性及交通現(xiàn)狀給項(xiàng)目客戶定位造成了一定的難度，“政策”“交通”是兩個(gè)不得不跨過(guò)去的坎。藤藝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)代生態(tài)觀光島濱海景觀長(zhǎng)廊親水居住組團(tuán)都市商貿(mào)綜合區(qū)濱江高尚居住區(qū)中小學(xué)校配套大沙新邨（村民公寓）綠地1234567本體分析【現(xiàn)規(guī)劃一期項(xiàng)目】現(xiàn)規(guī)劃一期項(xiàng)目：用地面積：78332.55㎡合117.5畝。容積率：3.5計(jì)容建筑面積：274164建筑密度：30%限高：車位：1:1功能定位：濱江高尚居住區(qū)首期117畝地塊在大沙舊改片區(qū)位置及規(guī)劃示意本體分析【現(xiàn)規(guī)劃一期項(xiàng)目】本體分析【117畝地塊現(xiàn)狀】河道山體民居河道優(yōu)勢(shì)：地塊上物業(yè)以廠房為主，拆遷難度不大。西邊有濱江景觀、東面有山體景觀靠近配套完善、居住環(huán)境成熟的萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目大沙以藤業(yè)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，吸引了大批外來(lái)人口，帶來(lái)一定的消費(fèi)潛力。劣勢(shì)進(jìn)入便利性不強(qiáng)，只有一條大沙路進(jìn)入西面河堤占用、北面村居密布項(xiàng)目位置相對(duì)偏僻，商業(yè)價(jià)值不是很高。山體山體河道貳14整體市場(chǎng)2013年3月各地“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，限購(gòu)限貸政策再次收緊7月6月5月4月3月2月1月多項(xiàng)土地制度改革試點(diǎn)

中山成全國(guó)首個(gè)限價(jià)松口城市超14城市變相松綁樓市蕪湖等3地新政被叫停中央政治局：根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)住建部研究調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

上海持證滿3年買二套房被停嚴(yán)格執(zhí)行限售政策國(guó)務(wù)院確定今年七大任務(wù)制定收入分配改革方案我國(guó)住房保障制度體系框架建設(shè)加速溫家寶：宏調(diào)要及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)嚴(yán)格實(shí)施樓市限購(gòu)揚(yáng)州新政得到住建部首肯地方樓市微調(diào)漸獲默許33個(gè)案例僅5例被叫停央行3年半首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)

四大行首套房貸利率普遍下調(diào)：最低8.5折恒大“地王”出現(xiàn)河南“大力”微調(diào)樓市被叫停溫家寶：決不能讓房?jī)r(jià)反彈溫家寶：及時(shí)制止糾正地方變相放松房地產(chǎn)調(diào)控二月多家地方政府出微調(diào)新政試探底線保增長(zhǎng)壓力下，揚(yáng)州新政得到首肯降息、房貸利好出臺(tái)8月中央政治局要求堅(jiān)持樓市調(diào)控，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈住建部：正研究強(qiáng)化樓市調(diào)控政策措施國(guó)務(wù)院督查各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況中央再次重申調(diào)控基調(diào)不變，調(diào)控進(jìn)一步收緊，預(yù)防樓價(jià)反彈9月-11月住建部：加快研究并完善樓市調(diào)控措施多地調(diào)整公積金政策刺激“剛需”十八大后，城鎮(zhèn)化政策出臺(tái)，政策整體設(shè)計(jì)及制度化12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖

城鎮(zhèn)化的政策出臺(tái)正在提速，40萬(wàn)億投資大戲啟幕。2013年溫家寶國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：國(guó)五條調(diào)控再次收緊，預(yù)防樓價(jià)反彈整體市場(chǎng)【政策環(huán)境】二、袖堅(jiān)決躁抑制窄投資倦投機(jī)價(jià)購(gòu)房蔽需求房?jī)r(jià)驢過(guò)快勻上漲身的地工區(qū)要偵及時(shí)摘采取稈住房限購(gòu)等穩(wěn)辣定房旗價(jià)的綠政策綠措施輕，嚴(yán)螺格執(zhí)遣行國(guó)霜辦發(fā)〔2洲01突3〕揭17號(hào)文窩關(guān)于危出售功自有毒住房回個(gè)人罷所得霜稅的年征收版規(guī)定濾。廣許州、挽深圳星、珠獄海、佛山柴市要寧繼續(xù)芳嚴(yán)格院執(zhí)行虎住房緣瑞限購(gòu)置政策，原規(guī)出臺(tái)去的住赴房限捕購(gòu)政的策與被國(guó)辦幣發(fā)〔2聚01傅3〕零17號(hào)文阻要求賣不符秒的，層應(yīng)立史即作箭出調(diào)傳整。濟(jì)實(shí)施緣瑞住房籌限購(gòu)綱政策梅的地賴區(qū)要離組織由房管縣、公喂安、險(xiǎn)民政詳、稅誕務(wù)、秀社?？诘炔靠嚅T，瓶建立農(nóng)分工拼明確岔、協(xié)撫調(diào)有蒜序的贈(zèng)購(gòu)房秧審核秩工作柱機(jī)制付，嚴(yán)廢格把宴好限蠻購(gòu)關(guān)二、兔市國(guó)質(zhì)土房奴管局圓、地次稅局視、人饑力資烘源和燃社會(huì)忙保障龍局要微進(jìn)一斯步嚴(yán)迅格執(zhí)郵行商拍品住璃房限鋸購(gòu)措芳施。蔽自象本意為見(jiàn)發(fā)儀布之悔日起旬，非本槍市戶沃籍居榮民家紹庭能致提供厭購(gòu)房掠之日例前2年內(nèi)冊(cè)在本期市連墓續(xù)繳驗(yàn)交1年以腰上個(gè)疾人所比得稅判繳納遙證明兵或社驅(qū)會(huì)保巖險(xiǎn)繳妻納證弦明的貨，限籠購(gòu)1套住魔房（哥含新膠建商稅品住稠房和哭二手侍住房卸）；衰非本躺市戶衣籍居兩民家梳庭不吐得通薦過(guò)補(bǔ)總繳個(gè)尋人所說(shuō)得稅鼠繳納騎證明零或社攀會(huì)保悠險(xiǎn)繳檢納證其明購(gòu)昂買住黑房。市總國(guó)土遇房管芳局要矩進(jìn)一貌步加鼓強(qiáng)對(duì)鳴購(gòu)房錯(cuò)行為董的監(jiān)恭管，善購(gòu)房卻資格薯審查閥環(huán)節(jié)膨前移座至簽引訂購(gòu)湊房合繩同（覺(jué)認(rèn)購(gòu)鈴）前姿。廣東夜細(xì)則照：20芝13年3月25日，廣東逗省人索民政崇府辦背公廳患轉(zhuǎn)發(fā)鑄國(guó)務(wù)密院辦吳公廳“關(guān)于春繼續(xù)鑼做好侄房地渾產(chǎn)市訂場(chǎng)調(diào)資控工族作的望通知”廣州慨細(xì)則欣：整體秋市場(chǎng)【政策期環(huán)境】整體弟市場(chǎng)【政策吼影響】廣州葡“國(guó)母五條區(qū)”細(xì)泄則出夠臺(tái)后截，佛如山細(xì)薪則并思不跟妥進(jìn)，恢并且伯各地核細(xì)則世相對(duì)睜溫和泡，對(duì)杠市場(chǎng)秩影響錄在最記初的路喧囂約后歸梢于平幼靜。政策碧的收月緊增加影了政令策成麗本及蜘風(fēng)險(xiǎn)，外團(tuán)區(qū)客示戶成內(nèi)交比好例有襯一定曠的下琴降，俘但通占過(guò)對(duì)壓海北體區(qū)域固在售獵項(xiàng)目捷調(diào)查胞來(lái)看續(xù)，雖灰然限枯購(gòu)政蹦策的輪收緊裙給市秀場(chǎng)造貸成一巧定的拐難度殼，但屈通過(guò)沫其他肌手法川還是可以桐繞過(guò)赤部分純政策葡限制。二手拒交易董受到亡影響拼也不起大，娛據(jù)二醋手中噸介人譜士介瞎紹，稅直接松買一夜年的些社保夠已很長(zhǎng)難操犬作，主但通過(guò)捧一些立機(jī)構(gòu)哭補(bǔ)交絞半年陰社保菌后，炒再續(xù)柄交半素年社塌保，滲仍然錄可以巾得到植購(gòu)房攔資格。整體餡市場(chǎng)【政策孕應(yīng)對(duì)】方法1：與鈔客戶呈簽訂英延期濤備案帆申請(qǐng)昆及承辦諾書(shū)某（復(fù)帥雜、談合法層）開(kāi)發(fā)愈商在完客戶派交付程定金真時(shí)候遮，與童客戶兔簽訂搞“延鈔期備壓案申襯請(qǐng)及年承諾們書(shū)”鄉(xiāng)豐，但瓜先不紋在網(wǎng)欠上備化案，辮并找首一家剪第三辛方公沙司掛女靠，眼逐月縱幫客迫戶購(gòu)腎買社薄保直圣至一昆年后逃再辦間理按注揭，去部分走開(kāi)發(fā)俯商也揀會(huì)收押取時(shí)鴿間滯悼后的款利息辰。(風(fēng)險(xiǎn)嗚：手際段合魯法，斧但開(kāi)自發(fā)商茂無(wú)法拐迅速只回籠危資金膝，且躲部分闊客戶姥比較噸介意蘋(píng)這樣兔的手戴法)方法2：通亭過(guò)中睛介公忌司補(bǔ)抬辦（叉成功舊率低惠）部分蓮中介風(fēng)公司粒有代陰辦社殘保業(yè)濁務(wù)，屑首先粒支付尿一年治的社墻保錢才和中關(guān)介紹談費(fèi)用系，中頂介公么司以努一個(gè)享補(bǔ)幾翼個(gè)月劣社保直的形駛式購(gòu)謊買，織周期值為2-霞6月補(bǔ)鑄完，慌但是味，如甜果房撐管所躁查出反來(lái)，而依然鞠過(guò)不圍了戶悄，某邁知名餅地產(chǎn)茄公司務(wù)反映潛，通睜過(guò)率奔才2成。（風(fēng)夢(mèng)險(xiǎn)：擾可能株過(guò)不食了戶眨，且構(gòu)中介寇公司井一般怨只退8成，表也有取少數(shù)葛全退慶）方法3：通印過(guò)會(huì)椅計(jì)公切司補(bǔ)肅辦稅豬單（篇不可到行）仍然珠有少嗓數(shù)會(huì)勝計(jì)公芝司仍景在通爬過(guò)辦萌理納卻稅證省明，拾但是績(jī)之前待順德舒多個(gè)秒樓盤(pán)猶以該掩手段等進(jìn)行唐幫外咸地人策買樓平被曝鮮光后殿，此過(guò)手段鋪在佛膊山基鴨本行禽不通食。（風(fēng)悠險(xiǎn)：五政策貓如有樹(shù)變動(dòng)邀，買儀家無(wú)而法補(bǔ)擁辦證艦明甚壟至喪烏失購(gòu)森房資碗格，且定金謎也無(wú)忘法退師還）雖然懷限購(gòu)弊政策頓的收榮緊給雁市場(chǎng)無(wú)造成格一定壺的難宮度，棉但通庭過(guò)其阻他手護(hù)法還設(shè)是可以獎(jiǎng)繞過(guò)冠部分拳政策串限制。對(duì)嘉于本途項(xiàng)目烘所在完的海蝕北區(qū)附域有烤一定堤的利丘好。國(guó)五以條細(xì)浮則的粘出臺(tái)摟，對(duì)陡于首美套房揀、部止分改紙善性艇二次凳置業(yè)侮給予撇了鼓勇勵(lì)，是但對(duì)始二套語(yǔ)房及逢以上倉(cāng)投資陡投機(jī)月行為政依然舞嚴(yán)控毯。市場(chǎng)隙仍然皆表現(xiàn)倘為“象剛需膜”市廈場(chǎng)。整體題市場(chǎng)【小結(jié)】2013年的1月、2月、3月南海區(qū)商品房銷售情況表（單位：億元，以備案為依據(jù)）商品房其中住宅銷售面積(萬(wàn)m2)銷售金額(億元)銷售均價(jià)（元/m2）銷售面積(萬(wàn)m2)銷售金額(億元)銷售均價(jià)（元/m2）1月33.1531.57952228.4125.9791402月23.0723.211006020.2319.1794753月30.9632.041034827.5027.4499794月36.1932.34893627.1424.579054合計(jì)123.37119.169659103.2897.159406南海區(qū)商戀品住殺宅成雁交20歌13年第丸一季度仔：新子建普通住澡宅銷售面洽積76雙.1罵4萬(wàn)平搭方米奔，成累交金壁額72叮.5敬8億元。分叮別同支比增腫長(zhǎng)82格%及76敲.6唇%。成草交面碼積及陽(yáng)金額往大幅廊上升球，市場(chǎng)戲恢復(fù)糧到限良購(gòu)以幅前水從平。20練13年4月份努，南腰海商法品住勢(shì)宅成幕交27淡.1瓣4萬(wàn)平狠方米湯，環(huán)倆比基精本持窮平，泥但從1-騾4月來(lái)壞看，南海礎(chǔ)房地漫產(chǎn)市纏場(chǎng)成稍交活陶躍并氣保持態(tài)穩(wěn)定股。整體翅市場(chǎng)【成交柔均價(jià)】南海熊區(qū)20考13年第轎一季宵度成件交已箏經(jīng)接堤近實(shí)萬(wàn)施限電購(gòu)前支的最拒活躍悼狀態(tài)21整體路市場(chǎng)【成交抵均價(jià)】黃岐北街道今雖年一猾季度企平均曾樓價(jià)12貫18園7元，荷增長(zhǎng)望勢(shì)頭太明顯絹，月晨度走投勢(shì)波餓動(dòng)大成交拋均價(jià)：20勸13年至巧今黃押岐商滿品住各宅成祝交均漂價(jià)為12耕18送7元/平方半米，急比20嚷12年全礎(chǔ)年均妄價(jià)10湯80保4元/平方掌米增長(zhǎng)13額%；月度貸走勢(shì)：黃岐霸街道補(bǔ)開(kāi)發(fā)遲項(xiàng)目裝較少泛，供繼貨量也短缺浪，并豆且在未售項(xiàng)忘目檔伐次、周地段席、推名貨時(shí)神間各軍不相懼同，哪故每才月成析交均惕價(jià)起緊伏較隊(duì)大。數(shù)據(jù)呈來(lái)源痛：佛地山市孟南海養(yǎng)區(qū)住象建局備注練：以狹上數(shù)雙據(jù)統(tǒng)貞計(jì)截印止至20時(shí)13年5月15日22整體孕市場(chǎng)【市場(chǎng)裹供應(yīng)】大瀝隸鎮(zhèn)20染13年第皂一季躺度商倦品住稅宅成鴉交大雀于市缺場(chǎng)供碎應(yīng)，掉去庫(kù)咳存化棍明顯河。數(shù)據(jù)史來(lái)源誰(shuí)：佛框山市淚南海言區(qū)建騾設(shè)局序號(hào)鎮(zhèn)街2013年第一季度2012年全年批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積（萬(wàn)㎡）批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)網(wǎng)簽住宅面積（萬(wàn)㎡）網(wǎng)簽住宅套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積（萬(wàn)㎡）批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)實(shí)際銷售住宅面積（萬(wàn)㎡）實(shí)際銷售住宅套數(shù)1桂城街道11.7591221.15173077.6594453.1142322羅村街道1.251163.7343517.78230211.3312443九江鎮(zhèn)000.85895.856041.861494西樵鎮(zhèn)7.835674.1335812.5710391414435丹灶鎮(zhèn)007.3072919.08201118.4118246獅山鎮(zhèn)5.73598.6877540.81369330.9528617大瀝鎮(zhèn)12.04122816.27118753.13482534.2225598里水鎮(zhèn)14.76139613.27133649.845102393951合計(jì)53.33457875.386639276.6625520202.8818263位置凈用地面積（㎡）總計(jì)容建筑面積(㎡)土地用途土地使用面積強(qiáng)度(按規(guī)劃凈用地面積計(jì)算)土地出讓年限起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/㎡）競(jìng)得者南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)黃岐泌沖村委會(huì)潯峰洲路地段10086.7(約15畝)32277.4城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地1.5≤容積率≤3.2；建筑密度≤32%城鎮(zhèn)住宅用地為70年，批發(fā)零售用地為40年6932132324099廣州市敏捷投資有限公司整體映市場(chǎng)【土地餡市場(chǎng)】4月24日，欲廣州描敏捷1.斜32億奪瓜黃岐鋪金沙示洲地腹塊忠樓面從價(jià)40風(fēng)99元/平米嘗。敏捷宋地產(chǎn)笑項(xiàng)目本項(xiàng)剖目敏捷齡地產(chǎn)敘項(xiàng)目勺靠近蔑本項(xiàng)牙目，古而且賓處于針大沙結(jié)大道久邊，墨對(duì)本專項(xiàng)目鬼的客衡戶有余中途贏截留抬的作恭用，瓦是本金項(xiàng)目尤主要棍的競(jìng)解爭(zhēng)對(duì)犬手。憐不過(guò)譽(yù)項(xiàng)目夢(mèng)規(guī)模石較小劣。位置規(guī)劃用地面積(㎡)總建筑面積（㎡）規(guī)劃指標(biāo)要求土地用途使用年限竟得者成交價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)（元/㎡）容積率建筑密度南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)黃岐北環(huán)路地段63577.9（約95畝）≤190733.7≥1.0，且≤3.0≤35%城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售、商務(wù)金融、住宿餐飲及其他商服用地城鎮(zhèn)住宅用地為70年，批發(fā)零售、商務(wù)金融、住宿餐飲、其他商服用地為40年廣東建晟投資開(kāi)發(fā)有限公司1036002189整體渣市場(chǎng)【土地跨市場(chǎng)】20塘12年11月，罪廣東束建晟10葬.3共6億競(jìng)貨南海講黃岐牲商住付地下溢價(jià)妖高達(dá)14褲7%建晟貸地產(chǎn)讀項(xiàng)目建晟項(xiàng)目喂位于驕黃岐碧大橋峰以南糠，同蔑本項(xiàng)若目相坡隔一擠條水判道，辮由于搜水道尿阻隔疊，同瘋本項(xiàng)協(xié)目以傅不屬玻于同鼠一個(gè)強(qiáng)客戶槍區(qū)域腔?！拘〗Y(jié)乓分析】宏觀獄環(huán)境各地蘇“國(guó)林五條洗”細(xì)善則出規(guī)臺(tái)后循，佛鏈山細(xì)廊則并步不跟釘進(jìn)，吵并且勉各地踐細(xì)則棍相對(duì)澇溫和阻，對(duì)溫市場(chǎng)野影響倦在最煙初的隆喧囂櫻后歸悄于平悟靜。政策盟的收柜緊增加級(jí)了政淡策成陶本及拍風(fēng)險(xiǎn)，外基區(qū)客洲戶成厭交比絕例有納一定吸的下駕降，計(jì)但通情過(guò)對(duì)瞎海北渣區(qū)域浸在售宴項(xiàng)目秋調(diào)查富來(lái)看木，雖炭然限渾購(gòu)政浸策的游收緊散給市哨場(chǎng)造損成一鹽定的秀難度丈，但抗通過(guò)次其他嬌手法巴還是可以瞧繞過(guò)駱部分妄政策疏限制整體透市場(chǎng)南海仇區(qū)20半13年第濕一季悠度市狂場(chǎng)成漂交面產(chǎn)積及童金額甜均大河幅增抖長(zhǎng)，槳成交厲已經(jīng)料接近裹實(shí)施誓限購(gòu)技前的坦最活憂躍狀蹤蝶態(tài)，震國(guó)五恥條對(duì)回市場(chǎng)帆的影研響已宗不大貧。整體頸成交土地領(lǐng)市場(chǎng)20漫12年至躺今黃娃岐主貨要土庸地成巧交僅王兩個(gè)贈(zèng)商住蒙地塊歡約8萬(wàn)平航方米扒（其亭中潯乳峰洲獅僅成鼠交1萬(wàn)平鈔方米影、北煮環(huán)地對(duì)段7萬(wàn)余割平方蟲(chóng)米）出，目前竊海北煎板塊歉土地構(gòu)成交棗不多荷，土驕地供犧給集店中在匯金沙迷洲區(qū)陵域。整體收市場(chǎng)【板塊擊分布】金沙曬洲板歪塊金草衡洲板趙塊海北葉新城豆板塊代表翠項(xiàng)目：保在利西批海岸拋、深譜業(yè)江侍悅灣戲、御志金沙平均特樓價(jià)：洋它房18菌00畫(huà)0-西20激00猴0元/平方活米（后帶裝亞修）客戶帝群：7成以忘上廣撤州客良戶，鉗少部骨分其倦他區(qū)懇域客闊戶代表責(zé)項(xiàng)目：時(shí)會(huì)代糖順果、現(xiàn)恒大螞御景啞半島禁、金水名都平均喚樓價(jià)：洋知房13豆00簡(jiǎn)0-柔18帝00狗0元/平方梳米（志帶18叫00哈-2峰50唱0元裝酬修）客戶涌群：6成廣碎州客肚戶，3成區(qū)機(jī)域周殺邊代表啄項(xiàng)目：萬(wàn)灑科四控季花誦城、侮沙面蛙新城紅、白頸天鵝機(jī)花園平均比樓價(jià)：洋派房11貌00厭0-魚(yú)15浪00石0元/平方球米（廉部分敏項(xiàng)目勢(shì)帶20企00元左屆右裝嗽修）客戶版群：5成左翁右廣視州客至戶，5成佛顆山客族戶，揉以海獵北區(qū)伶域周哲邊為吵主本項(xiàng)座目整體需市場(chǎng)【板塊樓頸價(jià)及噸客戶魚(yú)結(jié)構(gòu)】洋房18箭00掘0-販20屢00菠0元（倡帶20嘴00元/平方蒸米裝著修）洋房13須00漫0-斯18命00愈0元/平方烏米（水帶18汗00矩-2泡50羊0元裝醉修）洋房11扣00娘0-溪15改00嚴(yán)0元/平方逝米（動(dòng)部分鳴項(xiàng)目洗帶20描00元左羨右裝郵修）海北梳新城消板塊金草匠洲板監(jiān)塊金沙銅洲板蜻塊50層%60疲%70勝%非廣講州客晃戶廣州側(cè)客戶潯峰勤洲區(qū)群域：客戶初分區(qū)仿明顯戀，三趣個(gè)板遙塊中渠廣州逃客戶之比例哄逐步午上升噴；樓價(jià)俘階梯哥式上培升明雅顯，億金沙本洲相糧對(duì)海嶄北新汗城板祖塊平炮均樓脹價(jià)高50扁00梅-8爸00鞭0元/平方癥米左孫右；板塊因項(xiàng)目夜中均銹帶不僑同程睛度的替精裝律修。成交盯客戶波比例＜＜【一級(jí)急競(jìng)爭(zhēng)/項(xiàng)目掉分析】板塊劃分項(xiàng)目總建(㎡)容積率產(chǎn)品類型目前在售均價(jià)南海-里水金名都8618975.01小高層洋房、超高層洋房洋房（14000-18000）元/㎡帶（2000-2500）元/㎡裝修白云區(qū)-金沙洲御金沙4500001.62小高層洋房、高層洋房、別墅洋房20000元/㎡帶（2000-3500）元/㎡裝修深業(yè)江悅灣3492362.8小高層、高層洋房洋房180000元/㎡，毛坯保利西海岸9064362.8多層、小高層、高層洋房、別墅洋房20000元/㎡（帶2500元裝修）別墅2.8-5萬(wàn)元/㎡南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣1052636.62高層洋房預(yù)計(jì)毛坯售價(jià)15000元/㎡白天鵝花園·御江678212.71高層洋房1.1-1.3萬(wàn)元/㎡（帶2500元裝修）金沙仗洲板吼塊以全品牌衣開(kāi)發(fā)鉆商開(kāi)址發(fā)的矛大盤(pán)吼為主貍，海脈北新彼城板黃塊在頌售的園兩個(gè)川項(xiàng)目亂中均累以尾蒼貨為圣主，嘉價(jià)格全在三遇大板律塊中鳥(niǎo)心最音低，劫區(qū)域?yàn)V項(xiàng)目榴均帶巧不同投程度利的精偶裝修煤標(biāo)準(zhǔn)役。一手整體重市場(chǎng)【一級(jí)獲競(jìng)爭(zhēng)/去化勇速度】從競(jìng)延爭(zhēng)市怎場(chǎng)去郵化率既來(lái)看槽，僅有芽白天斗鵝花共園為甲尾盤(pán)市在售峽；從宗去化嘆速度刺來(lái)看侄，深蠟業(yè)江壟悅灣瓜目前可以每飛月18焰0套的謹(jǐn)速度莊排名歷第一螞，其御次是義保利須西海這岸和嘗金名占都。板塊劃分項(xiàng)目推出時(shí)間目前已推住宅總套數(shù)去化量（套）去化率去化速度（套/月）可售總套數(shù)南海-里水金名都2012年5月2384140759%117977白云區(qū)-金沙洲御金沙2011年5月1315128698%5129深業(yè)江悅灣2013年3月63654085%18096保利西海岸2010年9月6648469670.6%1511952南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣預(yù)計(jì)2013年6月————————434白天鵝花園·御江2012年9月48721243.5%27275整體體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)襪市場(chǎng)【一級(jí)拖競(jìng)爭(zhēng)/成交掙結(jié)構(gòu)】從供日應(yīng)結(jié)秀構(gòu)來(lái)繪看80亂-1枯00恢㎡的兩旨至三典房中谷小戶劍型共50穴53套，掠去化充量共36致82套，獎(jiǎng)該面踏積區(qū)悲間的哀市場(chǎng)旱比重約為64肝%，是目前樹(shù)大沙么周邊參在售眼競(jìng)爭(zhēng)練項(xiàng)目態(tài)的主膛打面冬積段裁；從成交鉗表現(xiàn)藏來(lái)看90底-1現(xiàn)00泰㎡的剛仇需小查三房紙戶型姥較受鍋買家投熱捧回，約孟占整煉體銷僅售率帥的三慰成；其次80耕-9著0㎡的兩讓房戶頌型產(chǎn)祝品去完化率鑒約84聰%，相蠅對(duì)于叔該面輛積段概小三茅房設(shè)崖計(jì)的44列%去化腳率成腳交表距現(xiàn)更籃出色跨。數(shù)據(jù)來(lái)源疫：6大在向售項(xiàng)帆目在嚴(yán)售貨艘量市場(chǎng)暴成交企結(jié)構(gòu)那表現(xiàn)額“剛泊需”繩特征催相當(dāng)挨明顯面積段(M2)戶型（房）總套數(shù)市場(chǎng)比重去化量市場(chǎng)去化率70-8024977%33267%70-803491%4490%80-902140618%117684%80-9036719%29744%90-1003279637%220979%100-11034346%434100%110-12033034%20969%110-1204250%2496%120-13032984%29599%130-1403741%5878%130-1404961%9195%140-1503501%1734%150-1604310%00%160-17041242%00%170-18045017%8617%180-1904521%1121%220-2305621%00%240-29041502%13993%合計(jì)7619100%542271%80-100平方米面積段：總套數(shù)4873,占總貨量的64%【一級(jí)闊競(jìng)爭(zhēng)/存量均分析】從大戀沙各叫競(jìng)爭(zhēng)石項(xiàng)目增總建蘋(píng)面和槐總推嗓出量方得出臨，目惰前項(xiàng)配目可剖售面末積剩店余量填最多霧的是歐保利曾西海厲岸，未而未升來(lái)待幸建體押量最留大的束競(jìng)爭(zhēng)綿項(xiàng)目嚇是金狗名都懼。目前鎖大沙容市場(chǎng)布在售晉競(jìng)爭(zhēng)勉樓盤(pán)痰總剩問(wèn)余體賀量逾15跳0萬(wàn)平方米專，貨痕量充俊足，夜競(jìng)爭(zhēng)嘩激烈。板塊劃分項(xiàng)目總建(㎡)推出量（㎡）目前可售量（㎡）未來(lái)待推量（㎡）南海-里水金名都861897251908120280609989白云區(qū)-金沙洲御金沙45000016448652525285514深業(yè)江悅灣349236501741302299062保利西海岸906436679333194070227103南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣105263————105263白天鵝花園·御江67821535412645914280合計(jì)274065311994423946361541211整體則市場(chǎng)【一級(jí)父競(jìng)爭(zhēng)/后續(xù)扁產(chǎn)品】板塊劃分項(xiàng)目11年12年13年14年南海-里水金名都白云區(qū)-金沙洲御金沙深業(yè)江悅灣保利西海岸南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣白天鵝花園·御江大沙悲周邊碗市場(chǎng)庫(kù)競(jìng)爭(zhēng)羨項(xiàng)目鍵產(chǎn)品聰類型讓主要輛以高濱層、內(nèi)超高避層為電主，團(tuán)部分習(xí)項(xiàng)目夸兼有靠別墅憐等高呀端產(chǎn)寫(xiě)品；類金名阿都、址御金妙沙、畝深業(yè)蹤蝶江悅段灣還桌有龐嗚大的屑體量柄待開(kāi)尋發(fā)，蘋(píng)故該3個(gè)項(xiàng)服目是債本項(xiàng)煤目未饞來(lái)3年的損主要洞競(jìng)爭(zhēng)里對(duì)手冶。21饅03年3月23日入昌市主擦推90蔥㎡，目暴前在彈售17皮8㎡望江晌大戶寇型，悲還有3期未仔開(kāi)發(fā)20撕12年5月入琴市，紛一期寒經(jīng)已撞售罄嬌，目塞前二飼期主怒推6、8座17島4㎡單一季戶型螺，尚規(guī)有3、4期未涂開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)20牌13年6月份券入市售，貨暢量約43糠4套，15竿6-尸22躲5㎡大戶房誠(chéng)型望店江單奴位20迅11年5月入旗市，礦還有28萬(wàn)平栽方米美高層廉洋房脫待開(kāi)讓發(fā)10年9月份敲入市輸，分功四期氧開(kāi)發(fā)嫩，目潛前一夢(mèng)期已灶交樓將，二傍期清笛尾貨章，三惑、四根期剩束余少約量產(chǎn)慮品未殲推出索市場(chǎng)12年9月入左市，悲已推4棟，芒待推1棟整體懇市場(chǎng)【二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)/項(xiàng)目毀分析】項(xiàng)目總建(M2)容積率裝修情況產(chǎn)品類型目前在售均價(jià)萬(wàn)科四季花城1400002.5部分帶裝修小高層洋房、高層洋房、別墅洋房12000-13000元/㎡中海金沙灣13000002.8帶裝修小高層洋房、高層洋房、別墅洋房13000－16000元/㎡恒大綠洲2410002.0帶裝修小高層洋房、高層洋房、洋房14000-15000元/㎡金沙洲1號(hào)1600001.6帶裝修小高層洋房、高層洋房、洋房11000－13000元/㎡二手項(xiàng)目華周邊亦區(qū)域奔二手四市場(chǎng)棋，目瘋前二傳手洋繩房銷慶售在12基00毛0-動(dòng)15滋00眨0元/平方燒米之幼間，叫價(jià)格器隨戶的型位蒸置、送樓層今以及鬧裝修浴情況勿而不朗同.且?guī)Х杏锌h裝修震；與校附近塌一手迷樓盤(pán)紹價(jià)格愧有20簡(jiǎn)00劑-4貍00雅0元/頌㎡差距痰。整體拘市場(chǎng)【萬(wàn)科諒四季奴花城】單位洋房建筑面積二手總價(jià)目前二手單價(jià)備注單位:2：3室2廳1衛(wèi)

89.9㎡110萬(wàn)元12235元/㎡4/6層，精裝修，朝東南單位3：3室2廳1衛(wèi)99㎡125萬(wàn)元12626元/㎡6/6層，簡(jiǎn)單裝修，朝南北單位4：3室2廳2衛(wèi)109㎡130萬(wàn)元11926元/㎡3/6層，精裝修，朝東南單位5：3室2廳2衛(wèi)111㎡138萬(wàn)元12432元/㎡20/23層，豪華裝修，朝東南單位6：3室2廳2衛(wèi)114㎡130萬(wàn)元11403元/㎡10/18層，帶精裝修單位7：3室2廳2衛(wèi)125㎡135萬(wàn)元10800元/㎡5/12層，帶簡(jiǎn)單裝修總結(jié)：目搖前萬(wàn)盈科四殃季花掏城剛出需面菌積段糖產(chǎn)品鄭二手艙價(jià)格匠區(qū)間栽在12應(yīng)00犁0-黎13抵00斃0元/㎡，基潛本帶畏精裝浴修；由請(qǐng)于電稍梯樓融樓齡暑未夠5年，倍故相騰對(duì)于見(jiàn)步梯育樓價(jià)川格要拿便宜采。二手案改例整體妻市場(chǎng)【中?；蚪鹕持螢场恐泻Ｔ┙鹕郴譃扯攀謽莿r(jià)：13虧00數(shù)0-耕16鹿00祥0元/平方大米車位恢：20賠-2移5萬(wàn)之最間，粒租金35涼0-荷60石0元/月整體聯(lián)市場(chǎng)二手案陶例競(jìng)爭(zhēng)陪市場(chǎng)【二手事車位/項(xiàng)目互分析】項(xiàng)目二手價(jià)格產(chǎn)品類型備注萬(wàn)科四季花城16-20萬(wàn)地下停車場(chǎng)早期1期的停車位放盤(pán)價(jià)中海金沙灣20-25萬(wàn)地下停車場(chǎng)中介成交價(jià)恒大綠洲24-32萬(wàn)地下停車場(chǎng)，-1樓價(jià)格較高，只有-2樓才有25萬(wàn)車位暫時(shí)還是向開(kāi)發(fā)商買金沙洲1號(hào)16-181層中空的停車場(chǎng)

中介放盤(pán)價(jià)總結(jié)怎：二柏手車笛位價(jià)炎格總安體在18任-3躁0萬(wàn)之訂間，崖黃岐望地段小車位信中介危明顯服比廣渾州地短段便山宜10萬(wàn)左社右，究項(xiàng)目顛海北優(yōu)板塊到的車思位在18傲-2公0萬(wàn)左叢右。二手案妄例板塊劃分項(xiàng)目實(shí)用率物業(yè)費(fèi)(元/㎡*月)車位比車位售價(jià)南海-里水金名都71%-84%2.51:0.64未發(fā)售白云區(qū)-金沙洲御金沙約80%2.481:1預(yù)計(jì)20-25萬(wàn)元/個(gè)深業(yè)江悅灣約85%2.81:0.8未發(fā)售保利西海岸80-82%2.81：1車位短缺只租不售，租金280-350元/月南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣88%————未發(fā)售白天鵝花園·御江80.8%2.31:1未發(fā)售中海金沙灣81%2.351：0.6320-25萬(wàn)/個(gè)【細(xì)部脹分析】實(shí)用弦率：大沙枕周邊頂市場(chǎng)驚絕大暑部分弊項(xiàng)目殼實(shí)用找率在辜八成盤(pán)以上扶；物業(yè)哄費(fèi)：中高企端項(xiàng)魄目物管貢費(fèi)區(qū)盛間為2.捉5-斯2.奶8元/㎡崇*月之勉間，階住宅緊項(xiàng)目錢平均砍物管昨費(fèi)約遮為2.器5元/㎡裁*月；車位傳比:大部織分項(xiàng)定目車歷位比生基本尋在1:理0.豬6，新肯建項(xiàng)乏目車蜂位比蘇較高憐；車位散售價(jià)按：市場(chǎng)眼價(jià)格哈大約萍在20萬(wàn)元唱一個(gè)榨車位性。從上工述數(shù)夜據(jù)分醉析出噸競(jìng)品懸實(shí)用惡率普臺(tái)遍在80腿%以上虧，目說(shuō)前在腫售項(xiàng)位目車炎位比屢例未畜能滿賴足客左戶需誕求。整體寸市場(chǎng)【戶型駛分析】戶型立特點(diǎn)主臥罷室盡矛量南悉向布偷置，聲小三叨房為需主流捏需求陜戶型輕；項(xiàng)目刮開(kāi)始衫推出隸多樣裳的附翼送面炎積，色包括漸飄窗貸、入冤戶花倉(cāng)園、湯小三肅房帶膽套房咽等以短吸引丹客戶賴；總結(jié)1、緊負(fù)湊小劇戶型帖追求北多功侍能；2、剛芬需客猜戶居筋住理艇念以惕實(shí)用雖性與事舒適拜度為龜主；3、入鍛戶花棗園與絮雙衛(wèi)資設(shè)計(jì)行增加喜戶型珍附加玻值金名都91㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)御金很沙85彼㎡兩室銷兩廳雕一衛(wèi)深業(yè)兼江悅領(lǐng)灣90喬㎡三室柜兩廳節(jié)一衛(wèi)整體棄市場(chǎng)【商業(yè)問(wèn)配套】板塊劃分項(xiàng)目樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商業(yè)形態(tài)商業(yè)規(guī)模備注南海-里水金名都【港匯城】港式社區(qū)商業(yè)街1.5萬(wàn)㎡首期主力商家也在今年年初陸續(xù)進(jìn)駐，主力商家包括麥當(dāng)勞旗艦店、華潤(rùn)萬(wàn)家、工行、富隆酒莊、OK便利店白云區(qū)-金沙洲御金沙商場(chǎng)3000㎡出售或招商待定深業(yè)江悅灣無(wú)————保利西海岸臨江商業(yè)街1500㎡——南海-大瀝-黃岐沙面新城藍(lán)城閣首層臨街商鋪約3000㎡——白天鵝花園·御江無(wú)————金名報(bào)都御金吉沙整體密市場(chǎng)商業(yè)擺配套麻設(shè)施鬼研究纏總結(jié)豪：目前爭(zhēng)競(jìng)品緞對(duì)手首項(xiàng)目獸只帶鍬少量司基本仗商業(yè)揉配套擦設(shè)施災(zāi)，除叮金名聯(lián)都及乖御金朋沙能戚占取別旁邊場(chǎng)廣百淹百貨捕的光夕芒外釣，絕寶大部播分競(jìng)綿品均副沒(méi)有悉自身弄相應(yīng)匙的中千大型移商業(yè)等配套雜支撐存?！旧虡I(yè)靈配套】整體許市場(chǎng)中海肆金沙艙灣商溜業(yè)街蹄二手丘商鋪名價(jià)格迫：首層35絕00委0-風(fēng)50鬼00歉0元/平方擾米租金20籍0-疑25殘0元/平方毒米二層疲價(jià)格早：18慘00子0元/平方水米左惑右【小結(jié)御分析】板塊底特征客戶亞分區(qū)鉆明顯丙，三矛個(gè)板剃塊中塵廣州發(fā)客戶脅比例稈逐步逃上升覺(jué)；樓價(jià)敢階梯噸式上柜升明換顯，泄金沙解洲相談對(duì)海班北新祥城板澇塊平肉均樓熱價(jià)高50困00關(guān)-8免00畝0元/平方次米左嚼右；板塊置項(xiàng)目尿中均愛(ài)帶不右同程毛度的露精裝類修。整體趣市場(chǎng)金沙渴洲板教塊供蕉應(yīng)巨額大，貢后續(xù)秧有大臟量的珠潛在加貨量墳。整盤(pán)體去崇化良感好，練市場(chǎng)艱成交莖以80傷-1阻00平方返米的庸小面煮積戶成型為驕主，毛剛需普市場(chǎng)閑明顯宏。項(xiàng)目把供應(yīng)及去昌化二手遷市場(chǎng)項(xiàng)目黎板塊錢周邊性二手衣市場(chǎng)還成交眼活躍稀，洋縱房成祥交均理價(jià)一謀般在12賄00傾0-繳15日00紐奉0元/平方精米之乎間，意大部嗓分帶穴裝修副。車嘆位售壞價(jià)在20萬(wàn)元表左右鬧。42競(jìng)爭(zhēng)拔市場(chǎng)叁競(jìng)爭(zhēng)羞市場(chǎng)【競(jìng)品抗分析】金名敬都項(xiàng)目微指標(biāo)總建弓筑面獲積：86定18騙97稿㎡容積汪率：5.告01綠化之率：42膜%建筑法風(fēng)格駐：都雁會(huì)綠老洲中將的現(xiàn)慮代簡(jiǎn)酸約建共筑優(yōu)勢(shì)挨：針對(duì)巧當(dāng)前腿市場(chǎng)混上普趙遍存蔑在的泊剛需挑客、耽投資座客和乓改善習(xí)型買煉家的臣需求濃，項(xiàng)家目的正產(chǎn)品亞戶型碗豐富茫、產(chǎn)天品充欺足；項(xiàng)目蘆內(nèi)部堆規(guī)劃左配套則相當(dāng)警齊全教，含銹商業(yè)蚊街、廉幼兒執(zhí)園、橡會(huì)所橋等；項(xiàng)目奇圍合底式排貼列，幅樓距竭及視凳野廣原闊。劣勢(shì)門：距離毛地鐵6號(hào)線弄潯峰宋崗站芽，步冤行仍少需20分鐘難；目前諷內(nèi)部土配套觸尚未噸完善鏟。產(chǎn)品毅賣點(diǎn)昂：超眼高層矩帶精詢裝修愛(ài)，集頌商住成、休拉閑、驅(qū)娛樂(lè)殿于一芳體的泉大型信生態(tài)誘都會(huì)紐奉社區(qū)競(jìng)爭(zhēng)睛市場(chǎng)【競(jìng)品童分析】在售6、8座，39岡-4遲5層，均為17突4㎡四房劃產(chǎn)品企；價(jià)格兩區(qū)間16喪00圓0-秋18跨00愛(ài)0元/㎡帶20過(guò)00故-2總50絨0元/㎡裝修廣百百貨（7萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)年底開(kāi)業(yè)）售罄售罄售罄1413123451211109876192021222324項(xiàng)目推貨25萬(wàn)平方米，售出13萬(wàn)平方米；項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)3成，尚有22棟樓體未建成。預(yù)計(jì)5月中破下旬櫻將推13、14座，45層，79框-1傭19平方奴米兩忍至三委房產(chǎn)抵品；項(xiàng)目俯帶20訂00麻-2偷50站0元/㎡裝修瓶發(fā)售魂，銷沿售均今價(jià)13增00市0-除14唯00贈(zèng)0元/㎡，望他江單揮位約15勻00淹0元/㎡，非責(zé)望江建單位盟約12鈴00蛛0元/㎡射.競(jìng)爭(zhēng)沖市場(chǎng)【競(jìng)品的分析】金名至都

2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月套數(shù)35344151241728579均價(jià)97481035511019108881248712557116951323213335備注倍：以擠上數(shù)胸?fù)?jù)統(tǒng)辭計(jì)截鉛止至20介13年5月13日去化死方面項(xiàng)目縮慧目前筆在售塔產(chǎn)品匪網(wǎng)簽質(zhì)去化烘率約59扯%，月喪平均濾成交次達(dá)11蚊7套；該項(xiàng)介目自20勞12年5月公野開(kāi)發(fā)置售至恒今的氧三次塞大批校量集盞中式良推貨遠(yuǎn)成交邊情況你理想印，開(kāi)扶盤(pán)消巨化率柏有8至9成；項(xiàng)目騰自去濃年5月開(kāi)剝售以犬來(lái)，家整體塵成交餅均價(jià)厲上升決約40準(zhǔn)00元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)謠市場(chǎng)【競(jìng)品佩分析】供應(yīng)胳方面項(xiàng)目托主力艦供應(yīng)銅面積貨段為80套-1儲(chǔ)00島㎡的二芒三房輛剛需移戶型孕產(chǎn)品去化籮方面項(xiàng)目黎整體掠去化劃率達(dá)61柳%，包擴(kuò)含5月份閥即將青入市拾的13、14座，魂而其躺中90羞-1之00勻㎡面積鏡段去楊化率麥較高俯為94％，厲顯示賊了該購(gòu)面積嚴(yán)段較雞受剛勢(shì)需買此家歡番迎；而在楊面積蚊段17怒0-俗18樓0㎡這一家面積顛的去育化率子相對(duì)碧較低月僅有27聰%，體賓現(xiàn)了券區(qū)域鹽的再萄次改暖善型塘需求芽不強(qiáng)刻烈或耀該面均積段店的尷傭尬性歡。金名勉都備注疫：以響上數(shù)霞據(jù)統(tǒng)簡(jiǎn)計(jì)截箏止至20惹13年5月13日競(jìng)爭(zhēng)括市場(chǎng)戶型態(tài)特征優(yōu)勢(shì)?。?0秤-9煉0㎡面積歪段為佛緊湊惰型小屋三房快設(shè)計(jì)星，其貴中89暫㎡戶型限主臥異帶套位房，害私密認(rèn)性較阻好；餐客除廳連爭(zhēng)廊設(shè)索計(jì)，伶廚房領(lǐng)帶生晨活陽(yáng)成臺(tái)，池臥室魚(yú)均帶耍飄窗碑，采不光及資通風(fēng)勿度較冶好；劣勢(shì)曉：沒(méi)有忽入戶休花園牙設(shè)置腸，欠狼缺了晉空間戚的過(guò)截渡，嫂附加怎值少窮。整體糧格局竊方正始，空浩間合講理分冶布，單零通蜘道設(shè)災(zāi)計(jì)，拆動(dòng)靜續(xù)分區(qū)金名兇都【競(jìng)品偏分析】89㎡119㎡79㎡87㎡86㎡86㎡競(jìng)爭(zhēng)扔市場(chǎng)金名列都客戶泊來(lái)源細(xì)：1、項(xiàng)臺(tái)目20冬12年5月首槽次開(kāi)藏盤(pán)，羞買家辭超9成來(lái)壞自廣音州，華只有蹦極少覆部分序?yàn)榉鹗Ｉ奖旧档厝送?；?xiàng)桐目能些夠吸演引廣盜州客殖戶的庫(kù)銷售圾手法碧，只需購(gòu)要付龍一萬(wàn)窯元，尸項(xiàng)目?？梢园鼛兔﹄s辦理麻納稅歐證明橡，但對(duì)斥于辦嫩假納逮稅證沫明可娛能帶慈來(lái)的滿風(fēng)險(xiǎn)蔬，即燙國(guó)家毫政策欣突然輔發(fā)生上變動(dòng)說(shuō)，導(dǎo)咬致買浩家無(wú)晶法補(bǔ)獵辦證溝明甚椅至喪桐失購(gòu)輪房資足格，銷定金分將無(wú)蠟法退勤還；2、20李13年“旋五一矮”假誤期推狀新貨碑，短掏短三抓天內(nèi)斬接待互客戶2萬(wàn)余癥臺(tái)，遲項(xiàng)目錘頗受嗓置業(yè)早群體韻看好廣，除偉佛山蛇客戶錦外，何近七鼠成訪悅客更導(dǎo)來(lái)自剪天河捉、越雷秀、攪?yán)鬄潮愕戎髫懸蔷鶇^(qū)；限購(gòu)鬼收緊輔后，島項(xiàng)目開(kāi)丑售一敲年期錫間成栗交客債戶結(jié)段構(gòu)發(fā)賤生變及化，愉廣州宏買家故由超建過(guò)9成跌蜓至目圈前不嬸到7成的繳比例【客戶儲(chǔ)分析】競(jìng)爭(zhēng)圍市場(chǎng)【競(jìng)品激分析】沙面家新城藍(lán)城考閣項(xiàng)目悶指標(biāo)總建全筑面篇積：10緒52處63蝦.5刺0平方長(zhǎng)米總用民地面酒積：15據(jù)89槐2.汗5平方古米容積塞率：6.虹62建筑錄風(fēng)格乘：現(xiàn)趙代簡(jiǎn)票約優(yōu)勢(shì)侮：項(xiàng)目腥所在滲地段匹交通叢的便姓利是英最大盛的升獎(jiǎng)值資址本；18缸0度寬卡闊自補(bǔ)然江繞景資祝源；房型葵設(shè)計(jì)積戶戶菊望江勵(lì)；劣勢(shì)彎：項(xiàng)目藥自身單配套角不齊測(cè)全，器綠化略帶不游足；項(xiàng)目巴周邊迎并無(wú)寫(xiě)完善喬的商渴業(yè)配廈套設(shè)乏施，綱造成論日常古生活嘩不便俱。產(chǎn)品臉賣點(diǎn)走：江但景舒雷適大姨宅，工戶戶畝望江田設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)析市場(chǎng)【競(jìng)品蛙分析】沙面慎新城夢(mèng)藍(lán)城投閣預(yù)售倡情況項(xiàng)目御又名霸沙面嗚新城辭，共5棟樓道體，盆樓高32層目涉前建翁至27層，犧具體灣項(xiàng)目劉資料翅尚在魯制作悲階段渾，預(yù)幕計(jì)5月底軌開(kāi)始湯收誠(chéng)豪意金懶；戶型蛛涵蓋15藏6-結(jié)22機(jī)5平方叔米三穩(wěn)房至蠻五房琴單位按；咨詢微毛坯告均價(jià)約13西00僻0-賴15糠00午0元/平方縮慧米。競(jìng)爭(zhēng)該市場(chǎng)【競(jìng)品嫂分析】供應(yīng)趨方面項(xiàng)目厲總貨糧量供農(nóng)應(yīng)有43傷4套，幟均為黃大面椅積段跑再次捧改善榜型產(chǎn)瀉品，雪主力仙面積矛段為17培0-乳18張0㎡的舒刷適四猶房，折其次16尸0-棉17柄0平方拴米的攀四房洽產(chǎn)品必；目前竊項(xiàng)目息尚未眾開(kāi)賣蛇，尚豎在開(kāi)騾盤(pán)前稈期資哀料籌凱備階粉段。沙面露新城別藍(lán)城糟閣競(jìng)爭(zhēng)露市場(chǎng)戶型犬特征優(yōu)勢(shì)錢：15爬6-拆17沒(méi)4㎡面積憶段為態(tài)舒適糾三房尼至四捆房設(shè)蕉計(jì)，循均帶毒雙衛(wèi)啄浴，偉私密枝性較慕好；劣勢(shì)藍(lán)：東北父向單河位均刑沒(méi)有浙景觀揀陽(yáng)臺(tái)界設(shè)計(jì)涉，僅昌有一厭個(gè)入澇戶花牧園，陳采光現(xiàn)通風(fēng)凝較差株。整體串格局悟方正潛，空露間合如理利香用，毅零通嘴道設(shè)丸計(jì)，拾但采看光通破風(fēng)效戶果不孤佳【競(jìng)品姜分析】金怡匆軒金豪泄軒17足4附㎡15付6革㎡16妨6趙㎡22詞5額㎡沙面慌新城截藍(lán)城意閣競(jìng)爭(zhēng)庫(kù)市場(chǎng)【競(jìng)品片分析】御金抽沙項(xiàng)目爽指標(biāo)總建揉筑面妻積：45拐00掘00㎡容積庭率：1.恢62綠化盟率：36既.5射%建筑陣風(fēng)格佳：現(xiàn)聰代簡(jiǎn)補(bǔ)約優(yōu)勢(shì)郊：地鐵錦六號(hào)牌線上獵蓋，倍項(xiàng)目社有私綁家橋筒與6號(hào)線救始發(fā)肚站潯舊峰崗針相連強(qiáng)；御金夏沙項(xiàng)農(nóng)目有鳳配套處的幼挎兒園艘和小夕學(xué)、描華僑碌中學(xué)沉就在乞附近請(qǐng)；劣勢(shì)鄰：周邊街有金滋沙洲沾路和截潯峰充山東協(xié)路，輝部分基洋房淺受噪講音和托粉塵樣影響調(diào)。御金趨沙屬獲于廣紡州區(qū)飄域，除定位行為中叨高端矛項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)攝市場(chǎng)御金艱沙【競(jìng)品明分析】銷售瞎情況預(yù)計(jì)5月底臨推出E1肢-E飽3座，曾戶型殿面積極約84平米慌至11峰2平米沙的兩既房和愉三房輝，共25珍2套，東南甩向，聽(tīng)兩梯爹四戶洪，咨詢?nèi)眱r(jià)格焦望別宰墅3房洋勤房21蟲(chóng)00艘0-琴22真00改0元/㎡，靠繁地鐵2房20廟00貢0元/㎡，均等帶20鴨00元/㎡裝修陡；除樓徹王C7和C8棟洋臂房帶35起00元/㎡裝修裁外，脂其他目洋房姓帶20爆00元/㎡精裝斃修；別墅寶預(yù)計(jì)抹售價(jià)30尿00剛0元/平方斧米。C7和C8樓王將推“幾米”洋房2期E1/E2/E3小島別墅在建山頂別墅未建依山谷組團(tuán)基本售罄潯峰山生態(tài)公園小學(xué)高層洋房未建競(jìng)爭(zhēng)寨市場(chǎng)【競(jìng)品憤分析】御金瓦沙去化夏方面項(xiàng)目世在20泥11年5月推悠出以媽來(lái)去柿化率策達(dá)98姓%，月呼平均腿成交鋸達(dá)51套；價(jià)格內(nèi)方面項(xiàng)目拔開(kāi)賣1年均蝦價(jià)一仙直保絮持在15雪50售0元/㎡，直穴到20般12年8月開(kāi)榆始價(jià)味格提功升10甩00元/㎡，至今京項(xiàng)目蛋價(jià)格睜上漲30余00元/㎡。

2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月套數(shù)2236781311095149261688107205均價(jià)1538015493154031573716843168271685216569166191687115871173191735918006競(jìng)爭(zhēng)搖市場(chǎng)【競(jìng)品孩分析】供應(yīng)風(fēng)方面目前案項(xiàng)目狀合計(jì)裕推出14座樓鎮(zhèn)體，絕合共13柏15套81鼠-1騾38灣㎡二至魄四房榴戶型余，主勸力戶看型為10混0-宇10桃9㎡左右焦的三博房。去化綢方面項(xiàng)目10戚0-籃10迅9㎡貨量核相對(duì)石較大效，占洲總推瞞貨量少的33能%，去熱化率柴達(dá)到10傾0%，體鑄現(xiàn)了飽該戶讀型產(chǎn)壘品面雜積和價(jià)價(jià)格沾合理賠，市蓬場(chǎng)對(duì)續(xù)于舒販適三傅房的川需求飲比較黨熱烈悟；80殿-8遠(yuǎn)9禮㎡和12叮0-速12孩9互㎡產(chǎn)品府貨量嘩接近肢總貨冠量的企一半宗，而房誠(chéng)緊湊俊三房淋的90矩㎡產(chǎn)品斃貨量喘和去復(fù)化都樂(lè)比其喪他低消。體更現(xiàn)舒牽適2-責(zé)3房是件市場(chǎng)攻的首功選。御金護(hù)沙相對(duì)壤于緊冶湊型未的設(shè)慘計(jì)，刊剛需場(chǎng)客戶晃則追喪求性妨價(jià)比家更高可的戶支型設(shè)違置合知理的聞產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)市場(chǎng)戶型衡特征優(yōu)勢(shì)坑：三房仆單位御戶型疏比較號(hào)方正幫，空含間布制局合騾理，女動(dòng)靜躲分明材；飯廳獲與客繼廳、明陽(yáng)臺(tái)悲連通敵視野啦大，舟室內(nèi)錢寬敞六明亮充，在胃陽(yáng)臺(tái)艙可盡礙攬一辮線山唉景；各個(gè)匠功能春之間幸的過(guò)獲渡地芒帶自捆然，盒提高妹了空麻間的字使用防率。根部分酬單位艘的雙弟陽(yáng)臺(tái)頌設(shè)計(jì)閱使單顆位更椅加通閃風(fēng)明只亮。劣勢(shì)痰：缺少羅生活廟陽(yáng)臺(tái)炒，給嫂日常將生活錢帶來(lái)納不便黎；靠路巷邊的徐戶型頭可能塔受噪閑音影演響較伙大。御金帖沙10正7㎡三房左兩廳時(shí)兩衛(wèi)84軍㎡,兩房梯兩廳鑰一衛(wèi)產(chǎn)品眨特色臺(tái)：戶足型設(shè)治計(jì)舒殺適方菊正，墓多為耍南北蝕對(duì)流叮，大路部分住都設(shè)挖計(jì)入拋戶花棄園【競(jìng)品粱分析】項(xiàng)目量指標(biāo)總建南筑面催積：90萬(wàn)㎡容積泉率：2.牢8綠化勞率：35要%優(yōu)勢(shì)羽：產(chǎn)品撒豐富屈，瀚歪海組燥團(tuán)三池至四輛居12厚0-援17谷3平米兼，海脈洋之至心組糞團(tuán)三載居94星-9悉6平米深，英稼倫堡據(jù)別墅籮組團(tuán)28閱8-江43誰(shuí)3平米男；綠化鉆較多熊，品遮牌開(kāi)巡壽發(fā)商乘，適湊合剛杏需客帶；超寬就樓距渠，南隸北對(duì)牌流。劣勢(shì)絨：交通初不便昆，步蘆行至移地鐵釘站較沫遠(yuǎn)，棋公交螺線路毯少。競(jìng)爭(zhēng)棟市場(chǎng)【競(jìng)品旗分析】保利朵西海頁(yè)岸產(chǎn)品想賣點(diǎn)讓：濱肅江高辟尚社豆區(qū)塊戶秘戶攬觸江望讓山競(jìng)爭(zhēng)頌市場(chǎng)【競(jìng)品盈分析】保利以西海猛岸售璃罄在售躍樓王二期呈樓王24疑0㎡雙證盜單位坐，均爛價(jià)2-壯2.童2萬(wàn)元/㎡四期【英倫素花苑】三期【匯?！恳黄凇拘呛！咳凇緟R海】超網(wǎng)凝簽指灶導(dǎo)價(jià)威，目敗前處化于封盤(pán)狀態(tài)稱，其乏中東舍北面5棟和趕中間8、9、10棟待搭推，曠其他5月份豪交樓釘。目其前均肺價(jià)2.徑2-愉2.伏3萬(wàn)元/㎡。一期【星?！恳牙锝?jīng)入賊住，釀前期災(zāi)均價(jià)1.貓2-返1.胃3萬(wàn)元/㎡。二期【瀚?！糠獗P(pán)N在售12摧2棟住全宅，仔售價(jià)1.未8-軍2.都1萬(wàn)元/㎡，別速墅售暮價(jià)2.送8-液5萬(wàn)元/㎡12唉2目前全在售竭四期【英倫次花苑】觀山綁攬墅弄小洋訂房12汁2棟，魔分A、B兩梯俊，面叛積涵驗(yàn)蓋80稱-9鄰6㎡兩三穩(wěn)房，屢樓高33層，2梯6戶，壓貨量浸約38欄4套。B梯于12年12月推修出，A梯于13年4月29日推績(jī)出。銷售擠價(jià)格街：1.遭8-滑2.免1萬(wàn)元/㎡（帶25粒00元精扒裝修側(cè)）銷售服情況置：4月29日開(kāi)代盤(pán)，3日內(nèi)獎(jiǎng)南向繳單位摸去貨12吼8套，迷截至5月15日，仙網(wǎng)簽積消化滋近5成。另外墾項(xiàng)目攜在售1-驅(qū)76棟、79耕-9腳8棟、14獲3-辭15副1棟29四0-菜40踐0㎡雙拼襪、聯(lián)槐排別順墅，廈均價(jià)2.備8-軟5萬(wàn)元/㎡，共10孔5套，殘目前艷余貨24套。競(jìng)爭(zhēng)億市場(chǎng)【競(jìng)品基分析】保利蜂西海炒岸別餃?zhǔn)?2協(xié)2四期【英倫茂花苑】售罄12獅312框410談3-舊11似4#別墅側(cè)待推10洋3-捆11挽4棟別允墅，依面積鐵涵蓋29載0-宴31準(zhǔn)8㎡，共12套，倡待推低。下批下產(chǎn)品12院3和12景4棟/3頌3層，鉗預(yù)計(jì)攜均價(jià)2.跌3-扶2.猛4萬(wàn)元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)覽市場(chǎng)【競(jìng)品盆分析】去化資方面項(xiàng)目挪目前舅在售佳產(chǎn)品坐去化昆率72膨%，過(guò)劑去一共年每穴月平尊均成釋交達(dá)17貓9套；項(xiàng)目比全年擁整體爪銷售牲均價(jià)圍在18帽00蠢0元/平方島米，枯價(jià)格欺浮動(dòng)張幅度姻不大捕。保利冠西海烤岸

12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11月12年12月13年1月13年2月13年3月13年4月套數(shù)961232801771689620513999102164362142均價(jià)16290183951638217376166311575017008181091860220212192461913820509備注角：以子上數(shù)區(qū)據(jù)統(tǒng)救計(jì)截徐止至20畏13年5月15日競(jìng)爭(zhēng)植市場(chǎng)【競(jìng)品客分析】供應(yīng)伙方面項(xiàng)目霸在售銷主力蝦供應(yīng)而面積旁段為80他-1荒00繼㎡的剛己需三辣房。去化典方面項(xiàng)目趁在售隸產(chǎn)品省整體兇去化小率達(dá)75壩%，而悲其中24濤0-慈25文0㎡面積菊段去豆化率處高達(dá)95％，脂原因平是該咱批產(chǎn)撇品早控在20符12年1月份袖已經(jīng)背推出嗚，已篇消化1年多矩的時(shí)輔間；7