商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典實用課件：城市綜合體專題向彪仿

>>城市綜合體專題

向彪仿⊙城市綜合體概念■《中國大百科全書》：建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑；■《美國建筑百科全書》：建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機構(gòu)對２００３年以來建成或在建的１００個新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)來看，６５％的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點。定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體發(fā)展背景工業(yè)革命前工業(yè)革命與烏托邦思潮20世紀(jì)60年代后自發(fā)的綜合體建筑有限的城市空間內(nèi)，人口增長與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò)展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開布置以減少社會問題。終結(jié)混合開發(fā)1961年，簡.雅各布斯的《美國大城市的生與死》一書出版后，人們開始意識到城市是一個生命體，解決城市問題應(yīng)該通過處理復(fù)雜有序性問題的方法來實現(xiàn)，同時，人們也開始認(rèn)識到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯誤，整個社會環(huán)境開始真正適于建筑綜合體的發(fā)展

綜合體迎來大發(fā)展第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體特性綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時間：周期較長內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復(fù)合互補外部：高便可達(dá)第1部分：基本情況介紹⊙開發(fā)城市綜合體的條件因素第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的區(qū)位要求

城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。

在城市綜合體項目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應(yīng)的地價水平也會有所不同。而在這個區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個重要的點，這就是峰值地價交叉點（PeakLand-ValueIntersection，簡稱PLVI）。第1部分：基本情況介紹第1部分：基本情況介紹?酒店：項目標(biāo)志性物業(yè)，定義項目整體檔次?商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。?寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項目高端形象。?公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求?！殉鞘芯C合體的主要物業(yè)主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★★★★★★★觀光區(qū)域★★★——★★★★★★環(huán)境資源擁有自然資源————★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達(dá)性強★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——開發(fā)目標(biāo)

租★★★★★★★★★★★★★

售★★★★★★★★★★第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點★代表擬合度第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體開發(fā)時序

綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義■最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；■最大可能實現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動價值；■避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。■

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼椖恳话阆绕谌胧??！?/p>

其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售?！殉鞘芯C合體的運營價值城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的運營價值城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突第1部分：基本情況介紹功能間的直接支持例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶會對零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來一些客戶或租戶。功能間的間接支持比如，零售和酒店功能不會為辦公功能或居住功能提供直接的收益，但是它們卻可以作為適宜的環(huán)境支持，來使得辦公和居住功能獲得更高的租金。零售和餐飲功能可以為酒店旅客、上班族和居民提供方便和誘人的購物環(huán)境和良好的場所氛圍，并改善它們的市場競爭力。酒店功能同樣對其他功能可以提供間接支持，其完善和豪華的配套設(shè)施往往能為居住、辦公功能增加市場競爭力。場所營造整個項目協(xié)同營造出城市中是全新和獨一無二的感覺與功能城市綜合體的價值放大方式⊙城市綜合體的運營價值第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的城市價值第1部分：基本情況介紹■土地集約化利用■提升城市形象■緩解城市交通壓力■積聚區(qū)域價值■改變夜間空城現(xiàn)象■城市資源集中利用第2部分：城市綜合體定位

城市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分，在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業(yè)的定位?！殉鞘芯C合體兩級定位⊙德思勤關(guān)于綜合體定位的“三位一體”方法第2部分：城市綜合體定位第3部分賞：城岸市綜謊合體遮整體久規(guī)劃⊙整體皺規(guī)劃辭內(nèi)容■確定猛城市曾綜合內(nèi)體各督種功解能的飄規(guī)?！龊龆际忻呔C合蓬體交窗通系對統(tǒng)■坊城市撫綜合賴體空停間布轎局■葛城市日綜合訊體景篩觀環(huán)道境第3部分窄：城騙市綜畜合體佛整體毫規(guī)劃⊙確定嫁城市爛綜合繳體各透功能姜的規(guī)定模確定暫綜合歐體項筐目各均功能梢間的朵比例音，不水同的憂項目昌具體纖情況勞不同凈，有速不同磨的方名法，創(chuàng)很難葡找到蛙一種杠或者翻幾種容通用星的最尚佳比橫例確嗚定方烤法，們但是拉，不質(zhì)管各棕功能前間的存比例女如何毫最終丙確定乏，分貿(mào)別分冤析各叛功能訪的物輩業(yè)體割量，聲作為哨確定萍各功清能規(guī)渠模的右基礎(chǔ)揀參數(shù)銹，依碼然是歡確定候綜合唉體項過目最雹終規(guī)咸模的谷一個擠不可閥跳躍駛的環(huán)嶄節(jié)。第3部分獲：城跨市綜兩合體汪整體貪規(guī)劃⊙居住賞功能賊的規(guī)繞?！龀鞘腥C合情體中版的居盲住功會能體描量居住帖功能封是城職市建抬筑綜藏合體結(jié)中平淹衡酒琴店、往零售恢、辦它公等醋功能留的重雀要功從能。簡·雅各冠布斯爹在《美國殲大城冶市的棟生與促死》一書訓(xùn)中所讀介紹撈的城急市多選樣化求的另遙一個坊要點櫻是“漢密度幻玉之需驢要”碎，即摸人流鋼的密撥度必山須達(dá)障到足抱夠程禮度，典在城替市綜嶄合體蹲的設(shè)洲計中芽，必災(zāi)須考席慮周閉邊環(huán)墾境的舟住宅林密度賞問題虧，過華低的潛密度叫會不悉利于裂對多志樣性鉆的支朝持，鴉而導(dǎo)臟致整鋼體失董敗。弱在這肚種情赴況下溜，應(yīng)聯(lián)該通匠過增僻加項攤目內(nèi)瞞住宅雨功能醋的比捐例或贊增加返吸引寨人流亂的特長殊功炎能要熄素，象來彌跡補項礙目人菜流密瘡度的助不足冶。居住惠物業(yè)刻的體球量分鞠析：將美顯國經(jīng)棉濟(jì)學(xué)貞家N.下G落.柿Ma緣瑞nk摸in和D.機N鋪.謙We像i提出競居住囑需求旁量公株式：D效=太h（R）*N，中恐加入狗收入瓦因素Y，得多到居自住需斑求量系公式罷：D君=評h（R，Y）*N，其損中，h（R）為碎平均嚼每人啦的居殿住需純求量鞭函數(shù)占，N為人念口數(shù)暗目。以此足公式潤為基圈礎(chǔ)，綿在實膛際項懷目測的算中釀依據(jù)壓具體林情況揪對公音式進(jìn)據(jù)行微移調(diào)，言結(jié)合原調(diào)研咬數(shù)據(jù)漢，可商以得糠出較靠為客閥觀的駐居住槐體量唇。第3部分奮：城載市綜犯合體街整體糧規(guī)劃⊙零售團(tuán)功能腰的規(guī)棒模按照創(chuàng)零售墓業(yè)飽胡和理茅論，刺只有誘在零弊售飽采和度椅大于疾平均施值的旅前提恒下，西才有衰在商很圈開準(zhǔn)設(shè)集府中商鋸業(yè)的娘可能上（臨壺街商話業(yè)不督計入葛）零售維飽和拌理論舌公式滋：IR州S撤=影C不*殘RE礦/類RFC：爺潛允在客之戶數(shù)務(wù)量RE：臘人均襯消費導(dǎo)支出RF：睬營業(yè)蓄面積第3部分耳：城丹市綜鴿合體框整體湊規(guī)劃⊙零售誓功能映的規(guī)認(rèn)模商業(yè)浩零售膽業(yè)態(tài)憐商業(yè)碧規(guī)模武的設(shè)蕉定城市秒綜合爬體零雪售功惱能體只量：零售蔥空間梁往往份會在權(quán)整個銅項目供的規(guī)杜劃中殺所占賀比例晉過大億。由因于零波售可趁在未鳳來的跌發(fā)展鴨中增優(yōu)加，處所以酷總的愧說來岡，規(guī)尺劃比沾例過刷小的奪問題竿會比畏規(guī)劃貞比例歷過大生的問飄題易城解決泄。而康減少獅零售煉空間帖的比量例，忙是很絹難進(jìn)蛙行的且，并俯會給帥人以鋒項目偉整體凍失敗盈的意遍象。第3部分鼓：城義市綜比合體統(tǒng)整體仍規(guī)劃⊙商務(wù)跡功能戲的規(guī)耗模城市證綜合滅體的迎商務(wù)慢辦公閘容量紅一般害受城乳市化騾發(fā)展動的影荷響，超而人堆均辦遮公面寸積受亮區(qū)域尾的主薪導(dǎo)功跳能和今區(qū)域富的重伐要性剛程度刃的影養(yǎng)響1.城市焦商務(wù)邁物業(yè)迷供給碧總量拉和供虎給結(jié)銀構(gòu)2.城市階商務(wù)安物業(yè)澡需求衫總量矮和需圈求結(jié)泳構(gòu)3.城市遙商務(wù)腔物業(yè)修供給嫂矛盾躬分析4.城市蜂未來欲供需坡發(fā)展胡趨勢籠（預(yù)句測就喬業(yè)人稼口和鄙人均填辦公震面積俗，通給過租衡賃活扔動和繞市場遇吸納素量預(yù)勢測未檔來市階場需趨求）5.確定孔城市偽綜合牽體對所城市拉中心答商務(wù)鼓的分反流指天數(shù)6.中心賓商務(wù)祖的高鏡度指低數(shù)確乳定綜麗合體摸最終軌的商喉務(wù)容論量確定強商務(wù)雄物業(yè)紗體量慮的因回素：第3部分災(zāi)：城免市綜壇合體政整體底規(guī)劃⊙酒店逃功能鼠的規(guī)據(jù)模酒店龍體量麥測算婦的參旺考計篇量公巖式為占：E芝=啄N濁*科P睜*民L舍/（T嶺*熟K）E：酒布店的悄床位沖數(shù)N：全伏年的閣旅客攀人數(shù)P膠:住宿鈔旅客禁比例L屋:平均嫁住宿具天數(shù)T捎:全年摩可逗廣留天求數(shù)K存:床位猛的利孫用率第3部分火：城糖市綜急合體觸整體慎規(guī)劃⊙確定棒城市亡綜合帆體交鵲通系笛統(tǒng)城市針綜合潑體的秘交通田系統(tǒng)麻關(guān)系幣包括特：■綜嘴合體色與對那外交都通的慢關(guān)系捐；■綜譯合體裳內(nèi)部朗交通親；■綜冤合體軋內(nèi)部泳交通乞與外消部交心通的沿銜接第3部分非：城掛市綜栗合體潑整體副規(guī)劃⊙確定赤城市莖綜合懲體交臘通系港統(tǒng)公交林交通止系統(tǒng)掛：1.調(diào)查加公共墓交通采系統(tǒng)儲的現(xiàn)舊狀2.估算匪待開疏發(fā)綜駛合體手交通西產(chǎn)生謀和吸肌引出違行率3.提出薄交通翁系統(tǒng)何設(shè)立炮或者帳改善克方案4.溝通您實施第3部分連：城衰市綜儀合體逝整體私規(guī)劃⊙確定持城市暑綜合辦體交煩通系趕統(tǒng)步行褲系統(tǒng)費：步行抗量計延算：將城妨市綜似合體皮分為者一個棋矩陣翅系統(tǒng)徐，每扮個矩繁陣呼店應(yīng)一轟段街址區(qū)之瞇間的榜街道騾長度芽，形成步園行量材計算綠公式暖：Ti孕=a月×Y速i+賠b×師Pi熊+c享×B桐i+腥d×映Ci支+e?！罸序i+壟f×猴Gi講+g煮×S征i+閥h×蕩Pk境i+端k其中便：Ti陶=在矩害陣之孩內(nèi)的烤同時衫步行巧者數(shù)飲量；a運=在標(biāo)握定時繞間段賺內(nèi)圍盒繞零酸售和艇其他構(gòu)商業(yè)跨服務(wù)腳設(shè)施陸聚積乏的同駁時步敞行者怕數(shù)（人/㎡）；Yi稿=零售舉或其撓他商浴業(yè)的最有效危建筑討使用悉面積贏（㎡唐）；b閃=指圍休繞可魚以長艦時間蓮?fù)＼噳诺耐３受噮^(qū)械聚積萬的同很時步秋行者殺（人/車位重）；Pi妥=長時潑間停鉛車車然位數(shù)鴿（車歷位）悅；c竿=在公還共汽鳴車站法周圍裝聚積笨的同妥時步隨行者輔數(shù)（統(tǒng)人/站）組；Bi桐=公共曲汽車?yán)m(xù)線停萬靠站捷的數(shù)這量（帳站）醒；d摟=在市存中心圓內(nèi)以配中心鈴性為增基礎(chǔ)鬧的總墻的步梁行者糊聚積瞞附加瓣數(shù)；Ci省=再d在矩膊陣i中的五比例遙；e=穿越們中心牲地區(qū)書邊界援的步黑行交探通比險；Ui修=穿越防中心網(wǎng)地區(qū)姓邊界妻的步粒行者登數(shù)量對；f摸=圍繞絲式街道妄貨攤銜聚積呀的同鞠時步把行者原數(shù)量踏（人/處）更；Gi典=街道卷報攤催或貨刷攤的良數(shù)量及（處燈）；g促=圍繞捐公共擴(kuò)座椅錢處聚胡積的策同時首步行尖者數(shù)味量（好人/座椅阻）；Si賄=公共項座椅艙數(shù)；h猾=圍繞鞋臨時扒停車敏處聚慢積的古同時候步行其者數(shù)嬸（人/停車激位）數(shù)；Pk竹i燙=用于凍臨時嫁停車歲的公晶共停貨車位怪；k亦=常數(shù)怪，在廳所選股擇的約模型病的基啟礎(chǔ)上俯，在災(zāi)矩陣濤中不蛙與上股述任鞋何數(shù)忠直接繭相關(guān)閃的步行奇者數(shù)鵝量；以步味行量肥作為御基礎(chǔ)槽來規(guī)牧劃步制行系的統(tǒng)第3部分慰：城豈市綜怕合體滾整體鍵規(guī)劃⊙確定駐城市容綜合叉體交摧通系堤統(tǒng)停車宏系統(tǒng)芝：第一糊步：赴對各削類物抖業(yè)停鵲車狀著況進(jìn)肢行調(diào)峽查、謝分析建筑物車位數(shù)車位率(車/100㎡)用途建筑面積高峰小時使用情況物業(yè)1N1X1商業(yè)G1滿物業(yè)2N2X2商務(wù)G2滿物業(yè)3N3X3酒店G380%物業(yè)4N4X4公寓G470%…

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合計NX通過辰上表弓統(tǒng)計炒出現(xiàn)桶狀——商業(yè)明所需需車位A；——公寓列所需盆車位B；——商務(wù)劈燕所需債車位C；——酒店炮所需鎖車位D。第3部分芳：城濱市綜求合體構(gòu)整體憶規(guī)劃⊙確定灘城市匪綜合少體交臭通系疑統(tǒng)停車嫩系統(tǒng)伏：第二遙步：涉根據(jù)紹調(diào)研鋼現(xiàn)狀端，預(yù)漆測待杯開發(fā)亦綜合愈體各激類物淺業(yè)的得未來呼車位粗需求串量——商業(yè)砌所需煤車位A；——公寓小所需棄車位B；——商務(wù)砍所需綱車位C；——酒店技所需賀車位D?！虡I(yè)半所需機車位Pa；——公寓錯所需嗎車位Pb；——商務(wù)確所需化車位P葛c；——酒店坐所需嫩車位P辛d。估算銀未來第3部分幕：城賓市綜顫合體墳整體示規(guī)劃⊙確定瞇城市玩綜合碎體交然通系茶統(tǒng)停車峰系統(tǒng)倉：第三蛋步：略根據(jù)餅綜合悼體規(guī)避劃，儀結(jié)合呀各物畜業(yè)形屠態(tài)不習(xí)同高京峰停版車時茶段，澡得出飾互補停車降位第3部分被：城怨市綜顆合體瓶整體叨規(guī)劃⊙城市日綜合摧體空棗間布輝局業(yè)態(tài)桃布局第3部分汪：城嫩市綜錫合體敘整體陳規(guī)劃⊙城市掏綜合偵體空夏間布博局立體邀化空帆間布出局形拳式是指雀在都癢市綜井合體狐中充鹽分利育用豎回向?qū)娱_面來釋組織益和布臉置各環(huán)功能豬空間載的混魂合使悠用方挪式，顧也稱鵝為豎駕向混破合使午用模脂式。荷此種輪空間護(hù)混合架使用己形式蓬通常匹表現(xiàn)皇為都熔市綜汁合體俗的建飯筑內(nèi)寶部是儀由多秀種使親用功偽能在廣不同伍層面殿上組勿合而躲成的毅。在香地面越層上駐多是享公共棗使用花性質(zhì)扛的功蘇能空慎間，襪如商穴業(yè)零政售、仍服務(wù)非大廳裕等高夸層部傷分集賞聚的吃是向殖對私技人化杠的功初能空型間，脆如辦農(nóng)公、平公寓烤等。第3部分延：城長市綜朱合體蓋整體僵規(guī)劃⊙城市煉綜合償體空蔽間布刮局立體冶化空敘間拓塵展■地下奸空間照的開話發(fā)，科地下誕商業(yè)辦街的鄭開發(fā)或，主蔽要是橡在四宮通八隙達(dá)的番地鐵起系統(tǒng)知的站踏前地幻玉區(qū)進(jìn)盒行，昆與地農(nóng)鐵站撫和商艦業(yè)區(qū)嘴大型朽商業(yè)偷設(shè)施農(nóng)直接今相連獸，街反道兩難側(cè)設(shè)失置有紡各類扛零售求商店時和餐泄飲設(shè)生施。■妙商業(yè)灘建筑信高層藥化，扒例如制深圳祥華強待北商最圈中愚的茂削業(yè)百主貨，臨其營右業(yè)部辱分為1-柜9層，軋但其覺在內(nèi)盈部設(shè)貞計中致，在揭第5層又賊增加固了一迅個完偏整的電地面利，從笨而將澆商場舒分成近了1-怒4層、5-暖9層兩陡部分頌，從唐而使脖客戶旗形成凱本商據(jù)場只嘆是一坦個4-策5層的檢商場讀，而火不是鞏一個9層商勤場的自錯覺骨，從慢而降伍低客踏戶的糕“厭僑高癥僅”。猴同時裙該商在場又溫在第5層新夸增加謀的地勝面上句布置塵了開哈放式水休閑付咖啡孝廳，易以降旋低客悉戶在凍商場謊內(nèi)長吉時間快購物系帶來損的身杠體疲磁勞，除挖掘由消費邁潛力列。■供高架罵步道混系統(tǒng)普，可蕩以促攪進(jìn)分繼流、懸可以角增加扯步行伍量，農(nóng)可以碗拓展棵商業(yè)甘空間■梁景觀盆立體望化，及地面沫、地年下、斯空中是，三封層次箱景觀蜜系統(tǒng)國立體偶互動街，形傳成豐需富的跡景觀哈效果悄。第3部分散：城扔市綜膛合體佛整體樂規(guī)劃⊙城市挎綜合拉體空瘋間布內(nèi)局立體鍛化空墨間拓椅展■立體惕化交養(yǎng)通第3部分怖：城砍市綜施合體衣整體畫規(guī)劃⊙城市睬綜合衛(wèi)體空襯間布撇局平行抄空間形組合貪形式在同吐一空搭間層熊面上險同類上功能礙空間柿的組倒織和昨布局作的混摟合使垮用方律式，癢也可循以稱錫為橫殼向混刷合使筋用組饞合模您式。芳這種已類型票的產(chǎn)轉(zhuǎn)生是產(chǎn)因為劃都市賊綜合邪體中除同類偵功能掀的組惰合使烏用會史有三南類大肚關(guān)系浴第一往類是坑競爭速性的預(yù)功能犁關(guān)系準(zhǔn)，即脆相同胞或類尚似功北能的蘇集聚維，相騎互之束間存喉在著螞競爭蚊關(guān)系蔑第二惕類是噸互補巡壽性的魯功能臉關(guān)系肆，即罵存在顆的前簽提是仙需要曉同類故功能澇之間物相輔秤相成盞，互父相之?dāng)篱g是連功能反依賴怨的關(guān)徑系第術(shù)三類惰是輔饞助性示的功的能關(guān)貨系，殖即功邁能的錯集聚鳴和使革用而全促進(jìn)堂輔助藝或附革屬性院功能香和需康求的陣出現(xiàn)輩，例慚如辦惱公、嫌商廈滿附近承出現(xiàn)獻(xiàn)的餐則飲功導(dǎo)能等安。可進(jìn)見，旱只有壘在同爐一范例圍層沖面上知對這籍些同諸類功貴能使討用的存進(jìn)行深準(zhǔn)確違推測堅，空與間分貼布上諸規(guī)劃速組合動布局秒適當(dāng)頭，就待能夠疏達(dá)到您有效脂推動洪都市鮮綜合管體經(jīng)疼濟(jì)收餃益與卻增長較的目增的。第3部分摔：城茄市綜院合體魯整體并規(guī)劃⊙城市旋綜合張體空固間布男局多時傻間區(qū)學(xué)段的便空間予混合糧組合奇形式城市研綜合判體的崇運作斃使用椅過程褲總是脫會受葬到明嘗顯的嗚時間潛段的些影響甚，從窩而出踩現(xiàn)利霸用服沾務(wù)時殿間區(qū)振段的趁不同餃來交俯叉使遼用各享功能貨空間森的現(xiàn)胳象，翼以達(dá)賠到較廟高的磁空間鐘使用燒效益篩的目春的，允因此料，通圍過把價不同駝時間貫段的衣功能耐組合飛在同絞一系灰列的頓空間曠區(qū)域蠟中，巨空間夢使用雙能夠固持續(xù)旦較長猛的時寒間，旨以便坦得到坑充分干的利抄用，章這就餐是多北時間苦區(qū)段響混合輔組合皺的形油式。煎在同賢一區(qū)仰域使淘用中死，利林用各杯時間乒段的令特性尊，靈堅活調(diào)宇動多肢種功去能以握為恥襲空間藍(lán)的不過斷運鹽轉(zhuǎn)，央使都殊市綜鼠合體取獲得藝更高任的空拋間使梯用效弄率、周保持掘持續(xù)?；盍ω灥淖钕溆行в问侄翁?。第3部分悄：城型市綜司合體窗整體哥規(guī)劃⊙城市饞綜合拋體空刪間布痛局多活慣動層郊次的旦空間乞混合忠組合沈形式多活幻玉動層話次是遵指活荷動內(nèi)嶄容多陸元化瓜的組優(yōu)合方婦式，胡城市都綜合兔體中拐所包點含的膊人群雨行為秘各有心不同屆有以犬工作胃目的上為主變的人繞群，閘此人鄭群在屈室外仍活動遮的流鞏動速松度比犁較快勻，在蝕室內(nèi)診滯留霧的時箱間相戀對較罪長，誰并且業(yè)有固虎定的剛休息撕時間皮也有恭購物砌娛樂誘目的持為主善的人豎群，鳴這些伯人群虧在室習(xí)外有尺較長五的逗注留時充間。紙以上嗓人群丹均有把一個舊共性絲式，那藍(lán)就是臥活動鋪過程旬中常允伴有徑偶發(fā)糖性和沖多樣宿性的蕉其它場活動擺行為揮，如挖休息懲、集熄會、暗進(jìn)餐啊、社寧交等消活動鏡。因枯此，欠在城竿市綜步合體謠的