純法式風(fēng)格別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告圖文豐富

項(xiàng)目推廣策略報(bào)告2023年5月19日xx核心價(jià)值梳理

競(jìng)爭(zhēng)分析客源分析營(yíng)銷(xiāo)策略同策思考路徑PART

1核心價(jià)值梳理1

區(qū)域價(jià)值梳理

生態(tài)——濕地資源

地段——中內(nèi)環(huán)旁

規(guī)劃——第三代國(guó)際社區(qū)新江灣城位于上海北區(qū)的楊浦區(qū)，整個(gè)板塊占地約9.45平方公里，擁有眾多原始水洗和植被，被稱作“上海生態(tài)寶石”高綠化率與低密度的建筑群落相結(jié)合，50%的板塊綠化率規(guī)劃戶數(shù)只有近萬(wàn)戶在新江灣城板塊中，有36中鳥(niǎo)類(lèi)，其中包括3種國(guó)家二類(lèi)保護(hù)鳥(niǎo)類(lèi)，12種中日候鳥(niǎo)保護(hù)協(xié)定中的珍貴鳥(niǎo)種；水系中有7種魚(yú)類(lèi)，大多為失去罕見(jiàn)空氣指標(biāo)達(dá)到了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中隊(duì)自然保護(hù)區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)要求的指標(biāo)限值，如此高的環(huán)境空氣為市區(qū)罕見(jiàn)區(qū)域賣(mài)點(diǎn)-生態(tài)傳統(tǒng)別墅區(qū)新江灣城處于城市中心，擁有交通以及商業(yè)配套的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)市區(qū)高端住宅9.45平方公里只規(guī)劃近1萬(wàn)戶，市區(qū)罕見(jiàn)的低密度生態(tài)社區(qū)，板塊綠化率達(dá)50%，新江灣城擁有無(wú)可比擬的自然然資源和后天規(guī)劃優(yōu)勢(shì)區(qū)域賣(mài)點(diǎn)-地段區(qū)域賣(mài)點(diǎn)-規(guī)劃區(qū)域范圍特征描述第一代國(guó)際社區(qū)古北新區(qū)借助中國(guó)首個(gè)中央商務(wù)區(qū)“虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)”的帶動(dòng)第二代國(guó)際社區(qū)浦東的碧云、聯(lián)洋；（國(guó)企主導(dǎo)開(kāi)發(fā)）借助浦東的發(fā)展及浦東相關(guān)制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第三代國(guó)際社區(qū)新江灣城“楊浦環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)，創(chuàng)智坊計(jì)算機(jī)云中心建設(shè)各大品牌開(kāi)發(fā)商搶占新江灣城，接連刷新板塊樓板價(jià)。2產(chǎn)品價(jià)值梳理

純別墅社區(qū)（板塊稀缺性）（1）、低容積率（1.0）高附贈(zèng)（1:1）

（2）、純正法式風(fēng)格（建筑、園林、包裝）

（3）、特色會(huì)所（附帶酒窖功能在全市都稀缺）低容積率高附贈(zèng)值容積率：1.0附贈(zèng)空間：車(chē)庫(kù)、地下室、花園、露臺(tái)、閣樓及部分室內(nèi)中庭，比例將近1:1純法式風(fēng)格建筑銀億領(lǐng)墅項(xiàng)目運(yùn)用法式新古典主義立面元素的比較分析純法式風(fēng)格建筑扶手做法條石基座柱廊老虎窗

屋頂裝飾檐口檐下裝飾巴黎凡爾賽宮巴黎街景

扶手做法條石基座柱廊檐口檐下裝飾半圓形山花巴黎凡爾賽宮巴黎街景純法虜式風(fēng)昨格園洪林打造毀純正某的法漿式園域林景絞觀，載盡量蔑做到電對(duì)稱旦性的普線條港及景抵觀特突色米會(huì)喜所一層40纖0平米舊（帶捉露臺(tái)奇）地下10有00平米法式勻主題約咖吧雪茄膨吧獨(dú)特章的會(huì)憑所運(yùn)災(zāi)營(yíng)方諸式在艘板塊順乃至距整個(gè)知市區(qū)劍形成券差異簡(jiǎn)餐傾吧酒窖四（40連0平米泥）小聞結(jié)區(qū)域吵賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品灣賣(mài)點(diǎn)生態(tài)——生態(tài)虧濕地地段——中內(nèi)庸環(huán)純別四墅社射區(qū)規(guī)劃——第三役代國(guó)承際社必區(qū)低容省積率特高附清贈(zèng)值純正州法式蜻風(fēng)格夕（建族筑、起園林閱、包義裝）特色輛會(huì)所弟（附淹帶酒農(nóng)窖功燭能在縫全市線都稀難缺）區(qū)域物定位生態(tài)猾知識(shí)故型敗中內(nèi)凳環(huán)屢第織三代比國(guó)際蜂社區(qū)項(xiàng)目由價(jià)值純別瓜墅剩法式倦精神習(xí)宮廷畏精裝核雨心為價(jià)田值轉(zhuǎn)定綠位競(jìng)爭(zhēng)偷分析PAR播T2內(nèi)部慶競(jìng)爭(zhēng)外部串競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)爺部頸競(jìng)刮爭(zhēng)內(nèi)部違競(jìng)爭(zhēng)洋：在柏售肌競(jìng)吊爭(zhēng)鵲項(xiàng)勝目本案江灣尊堡九龍倉(cāng)璽園祥生御江灣新江灣九里仁恒怡庭區(qū)域閉現(xiàn)階蚊段主律力面酬積段鄙為20皂0~燒25宴0三房年，目奶前在航售項(xiàng)親目可會(huì)售套吼數(shù)為56胞7套，未來(lái)尖預(yù)計(jì)園有18萬(wàn)方明供應(yīng)路；樓盤(pán)名稱近期成交均價(jià)主力面積（競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品）主力總價(jià)新江灣九里42709公寓250-3001000~1500W仁恒怡庭66825.4疊加300-3502000~2500W祥生御江灣84080聯(lián)排250（含）-300聯(lián)排：2000~2500W九龍倉(cāng)璽園53892公寓160-300900~1600W項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)容積率總建(萬(wàn)㎡)推出可售可售套數(shù)未來(lái)別墅供應(yīng)量(萬(wàn)㎡)新江灣九里平層、高層1.6025133.314312仁恒怡庭疊拼、多層1.206.56.51.242/祥生御江灣聯(lián)排、平層、多層1.0910

4.9

4.31925.1九龍倉(cāng)璽園平層、小高層1.7010

10

3.6181/江灣尊堡聯(lián)排、獨(dú)棟1.02.7

1.6

0.39/合計(jì)54.23613.856718.2內(nèi)部坐競(jìng)爭(zhēng)僻：未焰來(lái)類(lèi)競(jìng)配爭(zhēng)三湘七星府邸中建江灣城本案泰寶華庭今年獅下半闖年板爹塊預(yù)薄計(jì)上瘋市項(xiàng)蹄目有概三個(gè)倆，總咱建筑服面積畫(huà)為25脹.7萬(wàn)方謠短期握內(nèi)，疲區(qū)域覆市場(chǎng)青未來(lái)孩同類(lèi)船產(chǎn)品李供應(yīng)模不大寧，主肅要競(jìng)往爭(zhēng)仍占為目礙前在塞售項(xiàng)激目土地悔信息：20乘10年~2蕩01局1年，導(dǎo)楊浦詞全區(qū)墻土地貢出讓塌僅8宗，碗其中發(fā)僅1宗為宜普通尺商品掩房項(xiàng)境目，窯新江城灣城C4地塊頃，士建筑察面積10債8,勻09雁1.桌9m2，容析積率1.燈0項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型總建筑面積（萬(wàn)m2）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間中建江灣城疊加、聯(lián)體、獨(dú)棟12未定三湘七星府邸公寓、獨(dú)棟、聯(lián)體3.7未定建發(fā)江灣萃聯(lián)體10未定重點(diǎn)雁個(gè)案1：新箏江灣啦九里主力忌成交燙為三腥房，2月份雀至今朗成交蹄量持談續(xù)低忙迷143套項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目介紹位置軌道交通10號(hào)線（殷高路站）、軌道交通3號(hào)線（江灣鎮(zhèn)站殷高路站）、軌交8號(hào)線（市光路站）公交168路下行(國(guó)浩路政和路)公交168路上行(政和路國(guó)帆路)臨近中環(huán)線項(xiàng)目規(guī)模占地15萬(wàn)方、總建筑面積25萬(wàn)方住宅、別墅、公寓180㎡三房為主力去化戶型·產(chǎn)品建筑形態(tài)板樓，高層主力去化戶型面積裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修市場(chǎng)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-7-9價(jià)格46000元/m2160-190三房為主余量統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)7月9日推250~300平層三房項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目介紹位置地鐵10號(hào)線新江灣城站；地鐵3號(hào)線長(zhǎng)江南路站；公交168路淞滬路國(guó)秀路站項(xiàng)目規(guī)模占地6萬(wàn)方、總建筑面積10萬(wàn)方住宅510戶·產(chǎn)品建筑形態(tài)小高層主力去化戶型面積140m2左右3居室；為主力去化裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修市場(chǎng)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-6-23價(jià)格55000元/m2余量統(tǒng)計(jì)183套重點(diǎn)范個(gè)案2：九察龍倉(cāng)劫璽園以三須房公完寓為墓主要密去化括，6月開(kāi)星盤(pán)成搶交量膨迅速繳增加項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目介紹位置地鐵10號(hào)線（新江灣城站）項(xiàng)目規(guī)模占地5.42萬(wàn)方、總建筑面積6.50萬(wàn)方疊拼、公寓256戶·產(chǎn)品建筑形態(tài)多層主力戶型面積300~340疊拼裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修市場(chǎng)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-2-27價(jià)格69000元/m2余量統(tǒng)計(jì)42重點(diǎn)寬個(gè)案3：仁晝恒怡爐庭上半鑰年3、4月去坊化迅局速，5、6月開(kāi)俘始成衰交急團(tuán)速下婦滑區(qū)域燥內(nèi)市偽場(chǎng)競(jìng)截爭(zhēng)小結(jié)短期材內(nèi)，黨本案荷的第毯一類(lèi)他競(jìng)爭(zhēng)精項(xiàng)目納為新江宏灣城燥在售量平層蠅和別耳墅項(xiàng)徒目，競(jìng)嚼爭(zhēng)壓儉力不設(shè)大。未來(lái)妙隨著鬧同質(zhì)巖化相多對(duì)較春高的陷潛力枯競(jìng)品湯上市爐，板壟塊競(jìng)輕爭(zhēng)將齊趨于轉(zhuǎn)激烈呢；主力競(jìng)品仁恒怡庭/建發(fā)江灣萃/祥生御江灣產(chǎn)品類(lèi)型與主力總價(jià)段上都存在競(jìng)爭(zhēng)重要競(jìng)品九龍倉(cāng)璽園主力總價(jià)段上存在競(jìng)爭(zhēng)中建江灣城產(chǎn)品類(lèi)型和主力總價(jià)段上都存在競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)品外損部肝競(jìng)刻爭(zhēng)目前役千萬(wàn)香級(jí)以找上的真產(chǎn)品惑，客還戶選幼擇一咱般會(huì)亞擴(kuò)大枯到全際市范限圍，雕西區(qū)旅以及師浦東糕的傳股統(tǒng)別障墅區(qū)魔；加也上目互前市昌面上跡流行支市區(qū)遮內(nèi)的學(xué)大平屈層豪改宅公柱寓，灑本案答面臨啟著巨蒜大的挑外部柔競(jìng)爭(zhēng)語(yǔ)壓力徐涇制、趙培巷、翠佘山新江琴灣森蘭區(qū)域分布板塊特性代表樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格徐涇、趙巷、佘山傳統(tǒng)的上海西區(qū)富人區(qū)金地天御、金地天境、佘山九里等大平層（4-12層）4萬(wàn)元/平米以上（裝修0.6-1萬(wàn)元）森蘭大型綠地浦東第二代國(guó)際社區(qū)仁恒森蘭雅苑、新城碧翠等洋房、公寓大平層（6層以上）4萬(wàn)元/平米以上（裝修0.6-1萬(wàn)元）其他（顓橋、唐鎮(zhèn)等）品牌、板塊發(fā)展規(guī)劃等帶動(dòng)閔行星河灣、綠城玉蘭花園等洋房、公寓大平層（6層以上）4萬(wàn)元/平米以上（裝修1萬(wàn)元）大平層產(chǎn)品特色：品牌及板塊帶動(dòng)+頂級(jí)配置的豪華裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)入門(mén)在6000元/平米）競(jìng)爭(zhēng)協(xié)分析總結(jié)外部夜：板課塊間私的競(jìng)肚爭(zhēng),從全萍市的懶競(jìng)爭(zhēng)常來(lái)看活，10傳00萬(wàn)以亦上的奴豪宅黨產(chǎn)品且從近透郊的干獨(dú)棟雙別墅校，聯(lián)令排別礦墅，泳到市賞區(qū)內(nèi)詳眾多病的大擁平層掌精裝黑公寓蓄產(chǎn)品難，客姐戶面微臨眾冊(cè)多的捧產(chǎn)品礎(chǔ)選擇康；內(nèi)部扯競(jìng)爭(zhēng)洗分析詳：客搶?xiě)舴止?jié)流，短期悅內(nèi)，句本案凱的第盆一類(lèi)往競(jìng)爭(zhēng)呢項(xiàng)目卷為新祝江灣鋤城在想售平傷層和別授墅項(xiàng)吼目，包競(jìng)爭(zhēng)盜壓力掛不大符。未賺來(lái)隨脂著同澡質(zhì)化剩相對(duì)蹈較高秤的潛具力競(jìng)疊品上軟市，犯板塊牽競(jìng)爭(zhēng)就激烈命；客群謊研判PAR打T3客喜源漂定譜位①、賣(mài)目前耽客源滋表現(xiàn)北三絮區(qū)客臭源表平現(xiàn)明游顯，直占客共源總特量的60露-7交0%；項(xiàng)目楊浦虹口寶山浦東崇明閘北普陀長(zhǎng)寧徐匯盧灣閔行黃埔金山其他仁恒怡庭34%16%15%11%4%4%4%3%2%2%1%1%1%2%橡樹(shù)灣31%25%14%7%3%7%2%2%2%1%1%1%1%3%九龍倉(cāng)璽園36%13%10%9%4%4%4%2%4%2%2%3%2%5%新江語(yǔ)灣板紐奉塊總出客源餡分布崖：主要僻項(xiàng)目荒客源躍分布②：撓客源苦變化聽(tīng)趨勢(shì)橡樹(shù)朗灣客廈源變時(shí)化①仁恒賠、保檔利、泄九龍覽倉(cāng)等閥知名世開(kāi)發(fā)河商，飽規(guī)模借性發(fā)誦展，廢區(qū)域碼樓市基認(rèn)知嚇度將桃大幅等提升國(guó)際挑社區(qū)紡形象而、生配活氛牽圍日登益成陶熟，剪唯一廢生態(tài)促環(huán)境找將吸莫引向思往生議態(tài)豪沫宅生己活的掃城區(qū)短富豪仁恒綢、華訂潤(rùn)等匯品牌夏忠實(shí)撲客戶作將聞箭名而叔來(lái)，尤隨之康帶動(dòng)乓群眾斷效應(yīng)愛(ài)，客洋源層潤(rùn)面全侍面鋪美開(kāi)②復(fù)旦恰、同就濟(jì)附嗓中等商人文粒教育信、娛刷樂(lè)配唇套、雀五角偉場(chǎng)等系基礎(chǔ)賤設(shè)施痛完善斬，國(guó)東際社挺區(qū)形木象日壺益成售熟客戶劃趨勢(shì)舍演變竭：06年以怒后，狂外區(qū)脂客戶鹿比例勾呈逐率年上她升態(tài)戚勢(shì)，誘從側(cè)登面印握證了捷新江登灣板故塊的孤市場(chǎng)捉價(jià)值幕正在斃得到跡市場(chǎng)礦認(rèn)可歌。但根曲據(jù)成菠交客僻戶所悲在區(qū)設(shè)域，道與新子江灣翠區(qū)域弓有地強(qiáng)緣性債聯(lián)系暮的客競(jìng)戶依恰舊占堪較大瞇比例鉛，高袖端市怠場(chǎng)的御客戶宵群并冶未完普全打蔑開(kāi)。目前月，由巨于新那江灣決整個(gè)研板塊貪價(jià)值擊提升按，區(qū)襖域內(nèi)屯客戶劇因購(gòu)版買(mǎi)力茶有限萄，受份到擠右壓，聞比重四持續(xù)泄下降澡。板塊宿價(jià)值駐提升糠，外碎區(qū)導(dǎo)鑼入類(lèi)睛客戶慢呈逐胞年上蔽升的惹趨勢(shì)。③：奧潛力推客源集區(qū)域華潤(rùn)螺橡樹(shù)平灣成鏈交客竄戶自09年開(kāi)珍始在六浦東漸宣傳炎推廣團(tuán)后，10年浦乎東客框戶開(kāi)商始有遭成交涼，并段成上弟升趨附勢(shì)?？蛻艨鎭?lái)源抵中，止浦東奸客戶斥占15釣%，在離外區(qū)廉域中鈴比例慕較大。“1味0年開(kāi)艦始，健浦東獅客戶沸多起霸來(lái)了掩，這軌也跟辱我們冰在那臣邊做阿了宣毅傳有仁關(guān)，乖在聯(lián)丸洋、冒碧云田那邊繞派了虹資料邊?！?-理--羊--橡樹(shù)演灣銷(xiāo)家售經(jīng)國(guó)理“我霞們這露邊來(lái)科咨詢沈的主驕要是朱周邊早的客況戶，金其他階區(qū)域握浦東點(diǎn)的多浸點(diǎn)，歲像碧犯云、險(xiǎn)金橋肢等，睬市區(qū)滴反而變來(lái)的突少。達(dá)”--昆--篩--九龍淺倉(cāng)銷(xiāo)竟售代粉表浦東臺(tái)客戶井受區(qū)北域影蕉響較瀉小，貝能夠麗引導(dǎo)，成雕交比還重提窯升較圾快小結(jié)申：《客群尺研判》客源固區(qū)域轉(zhuǎn)預(yù)判客戶智購(gòu)買(mǎi)銳力整芬體快蓋速升坑級(jí)、扔區(qū)域當(dāng)泛化修楊浦薦、虹尊口、似寶山趴及浦鬼東客播戶群胃構(gòu)成搭項(xiàng)目口客源盡的主不力大平版層目蝴標(biāo)客勝源圈集定五角偵場(chǎng)道絕路系淹統(tǒng)通術(shù)達(dá)性趟、新它江灣可城各膚大知亭名開(kāi)什發(fā)商霉規(guī)模誘性開(kāi)蛇發(fā)影勁響憑借低市區(qū)陜無(wú)法填享有掛的優(yōu)貫越生舅態(tài)環(huán)仙境，嶄運(yùn)作終全市哈客源客源慎分布粥：楊浦剛、虹舟口、乳寶山旺上海井北三披區(qū)（常包括花外省枯市在矛上海受常住珍居民道）為鬧主力艇（45舌%）；溫浦東睬（30渣%）；獅黃浦香、閘蘿北、興靜安谷等市地中心闖（15五%）；賺其他饑區(qū)域棍、港影臺(tái)（10崖%）；疊加奸目標(biāo)史客源伴圈定聯(lián)排目標(biāo)客源圈定浦東高橋黃浦、閘北等市中心陸家嘴徐家匯其他五角場(chǎng)楊浦、虹口、寶山40%楊浦、虹口、寶山45%浦東30%黃浦、閘北、靜安等市區(qū)15%其他區(qū)域10%上海墊北區(qū)慶高端盈、低童密度信產(chǎn)品嚴(yán)可選甩余地玩十分唯有限客源厲分布裙：楊浦咽、虹陷口、蝕寶山核上海寧北三堤區(qū)為孩主力茶（35棄%）；纏浦東隊(duì)（35皇%）；慣黃浦似、閘巨北、潮靜安激等市治中心季（35困%）；會(huì)其他肥區(qū)域難、港毀臺(tái)（10修%）；楊浦、虹口、寶山35%浦東區(qū)域35%黃浦、閘北、靜安等市區(qū)20%其他區(qū)域10%營(yíng)銷(xiāo)叔策略Par喝t4營(yíng)銷(xiāo)扶策略集目標(biāo)街確認(rèn)年終再完成15個(gè)億撕以上斤的銷(xiāo)薦售金譯額，并通玩過(guò)項(xiàng)詢目熱置銷(xiāo)形召成銀秩億品曉牌在著上海降的落惡地。1、品侍牌：上海洗品牌如認(rèn)知余度低撕，難裝以通子過(guò)品及牌形輸成溢這價(jià)，殊客戶蛇基礎(chǔ)異薄弱……2、價(jià)與格：周邊雁項(xiàng)目經(jīng)已經(jīng)錯(cuò)形成元價(jià)格牢標(biāo)桿炮，且譯伴隨休預(yù)期根中的尿下半聲年市醉場(chǎng)整想體低權(quán)迷，茅難于溉突破案，價(jià)憶格策胳略宜舍占位毯跟隨……3、速?gòu)d度：下半恨年區(qū)逗域內(nèi)洪、外讀同類(lèi)圖及可劣替代灑產(chǎn)品睡供應(yīng)吐放量喂、競(jìng)休爭(zhēng)趨殲于白睜熱化叢，直亭接分誼流項(xiàng)息目目勝標(biāo)客置戶。在整梳體市恭場(chǎng)預(yù)嬸期不課甚樂(lè)液觀的犧情況坡下，唯有非前期以量彈帶價(jià)，熱銷(xiāo)匹啟勢(shì)，方能抬在淡呈市背晝景下腿控制嫁風(fēng)險(xiǎn)灣，保道障項(xiàng)寄目整彩體目堡標(biāo)的頸實(shí)現(xiàn)商。同策禮對(duì)于午目標(biāo)挺的理砍解：圍繞位速度敲第一災(zāi)，以太量帶通價(jià)的志原則上，項(xiàng)晚目在酒開(kāi)盤(pán)舒啟動(dòng)飽時(shí)必察須?？渥C絕公對(duì)熱棋銷(xiāo)，盲因此籠項(xiàng)目劈燕整體15億以彩上的威銷(xiāo)售諒金額丑分解旋如下首次開(kāi)盤(pán)9個(gè)億80套以上年終15個(gè)億120套10月中旬12月份形象出街7月份累客博分解杏：考英慮到臟目前理豪宅其客戶停限購(gòu)舉等背糧景因智素，遲項(xiàng)目完前期輝在客迅戶蓄景水階吸段成夾交概邊率較取往年倉(cāng)會(huì)有近所下狠降，惹預(yù)計(jì)介在15堡:1左右盈；即：驅(qū)滿足地開(kāi)盤(pán)眠成交80套以見(jiàn)上，仿則需煮在10月前盲蓄水12黎00組目辣標(biāo)客與戶，矩每月詢蓄水育客戶包超過(guò)40娘0組！目只標(biāo)恨分俊解豪宅朵市場(chǎng)談的強(qiáng)患勢(shì)營(yíng)栗銷(xiāo)模恭式——CLASSIC產(chǎn)品/展示的經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)模式龍湖滟瀾山、九龍倉(cāng)璽園FASHION營(yíng)銷(xiāo)出位的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式尚海灣、華潤(rùn)九里系必須建立起清晰有效的銀億營(yíng)銷(xiāo)模式POWER品牌/事件/活動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)模式銀億領(lǐng)墅？營(yíng)墾銷(xiāo)巡壽占亦位銀億PO短WE默R模式我下的護(hù)成熟錦三段挨式營(yíng)醬銷(xiāo)形象緊線：馬始終養(yǎng)占據(jù)忙主流坐聲音陜，始巾終占捉據(jù)領(lǐng)程導(dǎo)地進(jìn)位蓄客險(xiǎn)線：屯強(qiáng)線憶上、界深線允下，嫂雙管幅齊下豬，短中期爆債破高端嬌陣地赴、高努端形昨象圈層寸活動(dòng)拖與線帖上媒滴體同肺步啟美勢(shì)；高品鉤質(zhì)的忌區(qū)隔晃性活技動(dòng)誘舞發(fā)客戰(zhàn)戶聯(lián)燭想，眉形成央價(jià)值同比準(zhǔn)；36彎0度情糊景體涼驗(yàn)配膊合圈鍋層專(zhuān)旱屬活璃動(dòng)引畫(huà)爆開(kāi)康售。初期叢線上攔媒體奇爆發(fā)彼性集隨中出凍街，患配合蓬品牌巧落地穗，建秩立全針城高瘋度；中期曉始終盲貫徹隸活動(dòng)豎主線俱，配酬合多窯渠道皮媒體誰(shuí)保溫洲蓄勢(shì)；展示慢面開(kāi)紗放前馬一周哲開(kāi)始窄全面日媒體麻覆蓋都，最革終推據(jù)出開(kāi)項(xiàng)放信帥息。營(yíng)銷(xiāo)帆一段以事速件立題品牌營(yíng)銷(xiāo)徐二段以活扔動(dòng)建忌形象營(yíng)銷(xiāo)獄三段以展撈示促改銷(xiāo)售銀億PO右WE癢R模式桃下的返營(yíng)銷(xiāo)定策略孫線項(xiàng)目形象認(rèn)知線下渠道投放力度線上媒體投放力度客戶蓄積強(qiáng)度初期富：品隸牌階倦段（8月上喚旬）中期都：形草象階除段（9月中雁旬）末期鳴：開(kāi)最盤(pán)階終段（10月中予旬）營(yíng)裹銷(xiāo)罪策何略蓄客罪線——強(qiáng)勢(shì)痛放大定“新摧江灣袍”區(qū)種域價(jià)潮值，滾圍繞曲目標(biāo)蜂客戶筒地圖醉進(jìn)行膚蓄水祝；形象變線——通過(guò)揭活動(dòng)夾詮釋畝“市壞心法講式純采墅區(qū)泉”的動(dòng)產(chǎn)品乞定位碰，與眾老上頓海法濤式別伙墅聯(lián)桃動(dòng)，子提升鵝感知慮比準(zhǔn)睡價(jià)值花；銷(xiāo)售桿線——在產(chǎn)匪品展穴示區(qū)終落成腫后，盾放大倚“精氣裝醇芒品”炎產(chǎn)品血價(jià)值飄，凝載練說(shuō)多辭，撈提高退成單御率。快儀速綁蓄撲客營(yíng)銷(xiāo)頂策略1鎖怖定“敏新害江臺(tái)灣練圈毯層繼客慮戶器地懷圖”具體麻包含腔：楊棵浦周聰邊鋼嶼材市燈場(chǎng)、恩浦東聯(lián)洋蜜過(guò)江齊置業(yè)粒升級(jí)排客戶灘、市堵心傳答統(tǒng)商務(wù)區(qū)聽(tīng)外溢暗客戶編；形式爽：路蕉演+植入睬滲透索蓄水新江湯灣圈錢(qián)客戶稿截留王行動(dòng)動(dòng)作<公1斤>“上小海夢(mèng)恢想”薪置業(yè)拆群體抓導(dǎo)入具體膏包含養(yǎng)：寧結(jié)波、榨溫州剪、義評(píng)烏等小長(zhǎng)三角跨澆境導(dǎo)各入類(lèi)貪豪宅吹客戶插群體則；形騾式：異地棋推廣+產(chǎn)品渠說(shuō)明咐會(huì)……動(dòng)作<利2余>“富懶人圈默”商暫會(huì)及觸銀行VI順P群體隨導(dǎo)入具體飼包含坦：上書(shū)海浙揭商、仙閩商悼以及律多家醒銀行獨(dú)的VI蘋(píng)P客戶史圈子質(zhì)推廣妥；形領(lǐng)式：棵植入券式活執(zhí)動(dòng)與閉小眾沙史龍……動(dòng)作<串3擦>得業(yè)虛內(nèi)者奇得天播下具體趙包括岡：媒敞介、懇房地豆產(chǎn)專(zhuān)射業(yè)群濕體等布圈層影響漢力建薦立，場(chǎng)進(jìn)而桂帶動(dòng)撇口碑扇傳播堤；形孝式：項(xiàng)目婆啟動(dòng)師媒體厚沙龍弊，紙離媒、象網(wǎng)絡(luò)坐、電沫視、專(zhuān)業(yè)距類(lèi)雜短志、債小眾延展會(huì)……動(dòng)作<慘4舉>形攻象辯落蓄地營(yíng)銷(xiāo)算策略2形亦象酸落跌地，獲“新相江灣筍”價(jià)恢值與驕“法宏式別隔墅感焰官”諸的銜賀接啟勢(shì)——大師紹眼中衫的老割上海經(jīng)、大情師眼堡中的邪新江眼灣時(shí)間癥：8月20日到9月20日(或樣泊板房注開(kāi)放記前一余月)邀請(qǐng)艘多位敗知名芽攝影秩家，威共同系拍攝完老上戰(zhàn)海法舍式洋遲房與菜新江涌灣區(qū)瓜域的統(tǒng)照片撥，并以《L供P》雜志僑以及《上海售畫(huà)報(bào)》為主毯陣地廉，配避合東嶄早、靠晨報(bào)繩（軟貓文）常、星尚等匹主流抵媒體炭，持嬌續(xù)預(yù)文熱；駁最終擋在新壯江灣顫文化路藝術(shù)珠中心期舉辦細(xì)簽售肅影展汗。動(dòng)作<話1撫>蓄勢(shì)——尋找罷上海看的奢渠華記僵憶時(shí)間怎：9月1日到9月30日配合恥影展府后的刷相片恭素材釋?zhuān)趷u上海葛知名朽的法辦國(guó)別瞧墅，引入燭銀行覆等高騾端客援戶資啦源舉共辦系辦列法顧國(guó)文規(guī)化、賺奢侈品蠟品鑒珠活動(dòng)蓄，兼星容蓄柴客與泳抬升顫調(diào)性動(dòng)作<種2左>引爆——永恒樣經(jīng)典La穴fi趙te年份鑰酒拍江賣(mài)品膚鑒即普售樓椒處開(kāi)品放儀采式時(shí)間佛：10月7日配合LA撓FI捧TE年份田酒拍燥賣(mài)以杯及拍狠賣(mài)后遭的品野鑒會(huì)嫂及豪蹈門(mén)夜舉宴，稅現(xiàn)場(chǎng)售亭樓處滋及樣冶板房際全面麗開(kāi)放貼，并竊啟動(dòng)砍首批《銀億屬名流播會(huì)》入會(huì)儀杜式（京變向伸認(rèn)籌雕）動(dòng)作<珍3琴>營(yíng)銷(xiāo)飄策略3全面奮對(duì)接踩新江重灣一況線品擱牌開(kāi)逃發(fā)商錄產(chǎn)品維打造慨標(biāo)準(zhǔn)“精滿裝首醇裳品咳”詮倉(cāng)釋造聲機(jī)勢(shì)——假《全球脊視野帝締造麗領(lǐng)墅》暨頂摟級(jí)供煎應(yīng)商炒簽約河即產(chǎn)侄品說(shuō)梁明會(huì)時(shí)間疤：10月長(zhǎng)江假(樣板親房開(kāi)月放前能一周)邀請(qǐng)卻合作帝商家竹在浦問(wèn)東陸五家嘴組或外賺灘頂革級(jí)五倍星級(jí)傲酒店繞舉辦產(chǎn)品恒說(shuō)明天會(huì)，場(chǎng)并建利立產(chǎn)霸品標(biāo)醬準(zhǔn)邀約膨客戶榮：前形期接逼待客啦戶以雕及媒述體資何源持膏續(xù)炒坐作動(dòng)作<結(jié)1振>給面參子——走《上海泄首席留精裝隱定制扔別墅遣公開(kāi)》暨方枯可簽典約銀帶億，后法國(guó)憲館雕旬塑落菊成儀份式時(shí)間損：10月長(zhǎng)腳假后磁一周每戶鉗聯(lián)排茂產(chǎn)品俊定制祖雕塑異選樣百，并森邀請(qǐng)畜方可膝參加遵現(xiàn)場(chǎng)草雕塑椒落成邀約麻客戶竄：前翁期接給待客意戶以課及媒雖體資章源持曠續(xù)炒續(xù)作動(dòng)作<菊2廉>活動(dòng)初策略品牌坦期形象唉期產(chǎn)品蛋開(kāi)盤(pán)債期蓄客古活動(dòng)提升再形象戲活動(dòng)鎖客太活動(dòng)羅斯務(wù)福會(huì)酒所媒句體沙曲龍啟茫動(dòng)會(huì)聯(lián)洋哭巡演算：預(yù)抬計(jì)10第0組寧波詢巡演孟：預(yù)勉計(jì)30組溫州非及義鞏烏巡府演：話預(yù)計(jì)30組靜安滲寺、班淮海愚路、碼浦東飽巡展辯：預(yù)毛計(jì)20悔0組鋼貿(mào)慣客戶喚產(chǎn)品反說(shuō)明姿會(huì)：蹤蝶預(yù)計(jì)50組浙商環(huán)、閩財(cái)商等哄系列仆客戶膨群植注入性桂活動(dòng)赤：預(yù)如計(jì)50組豪宅浙展會(huì)吼，預(yù)蒼計(jì)：30組高端潔銀行VI恐P客戶命活動(dòng)濟(jì)，預(yù)死計(jì)每扮次15組，啟累計(jì)60組其他減商會(huì)頌活動(dòng)拳，預(yù)炮計(jì)30組大師權(quán)眼中扎的老宿上海五、大焦師眼謀中的被新江繪灣攝艘影系央列活淚動(dòng)全球讀峰藏級(jí)產(chǎn)品竹品牌齒簽約黃說(shuō)明啊會(huì)上海躁首席通精裝孩定制險(xiǎn)別墅告雕塑冷落成武儀式拉菲舟拍賣(mài)夕及樣饅板房珍樣板車(chē)段開(kāi)遺放夜甩宴，判辦理躍名流異會(huì)籍按照棍排期與，預(yù)妻計(jì)活稍動(dòng)蓄視客數(shù)腫量約60蛋0組尋找務(wù)奢華蜻記憶軍銀行然、游搞艇會(huì)民等高折端客每戶群對(duì)老上罵海別父墅植軋入式徐系列碰活動(dòng)品牌機(jī)期（8月20日前娛）形象沉期（9月20日）產(chǎn)品霜開(kāi)盤(pán)清期（9月20日后繡）報(bào)紙芹投放灰策略主訴恐求：17年銀租億對(duì)芝話百丙年上駱海主訴壺求：17年精源鑄領(lǐng)枝墅，墊禮獻(xiàn)掃新江莊灣主訴律求：都法式覆宮廷現(xiàn)美學(xué)弊生活乎全面責(zé)綻放主流征強(qiáng)勢(shì)葵媒體那統(tǒng)一習(xí)集中濾播報(bào)兼；陣地妻選擇傷：第節(jié)一財(cái)病經(jīng)日站報(bào)、21世紀(jì)足、晨瓦報(bào)、逐東早版面倦選擇場(chǎng)：正舍版封但面或劉封底碰硬廣投放匪頻率址：首維次活拔動(dòng)亮急相內(nèi)鳴一周村，共同計(jì)4次投放墻強(qiáng)度借：強(qiáng)蓄客論約10哈0組一線扯媒體此軟文鞏保溫燥，次謹(jǐn)級(jí)報(bào)蕉媒活盈動(dòng)聯(lián)丘動(dòng)陣地灣選擇趴：晨盜報(bào)、賭晚報(bào)記、東屢早版面孤選擇堅(jiān)：圍斑繞《大師》系類(lèi)確活動(dòng)什，組傍織軟抱文及缺軟文榴硬廣蚊鋪排等；投放折頻率雅：東溉早連漲續(xù)四所周每滔周一信篇軟尾文硬臉排，飯周兩足篇軟棚文；撥晨報(bào)疏與晚沿報(bào)每纏周間璃隔投悄放；投放必強(qiáng)度形：弱蓄客謊約10皂0組一線漂陣地論全面渠覆蓋嶼，次統(tǒng)級(jí)報(bào)自媒活揪動(dòng)聯(lián)所動(dòng)陣地漲選擇聚：晨塊報(bào)、售晚報(bào)兔、東浴早、穿第一稿財(cái)經(jīng)泰日?qǐng)?bào)困、21世紀(jì)版面工選擇揚(yáng)：第城一財(cái)監(jiān)經(jīng)與21世紀(jì)賣(mài)為封問(wèn)底整毀版，需東早纏、晨幕報(bào)、閱晚報(bào)胳出開(kāi)畜盤(pán)當(dāng)酸周外煉，可蹤蝶選擇騙內(nèi)刊印半版投放叮頻率壩：東莫早每飄周投狂放、扒晨報(bào)徹、晚斗報(bào)隔但周投薯