房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)手冊3

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊（三）

Alelau二、房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念

傳統(tǒng)的項目類型

這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富

經(jīng)濟(jì)適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定

別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項目獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。四種主流建筑形式(1)——

別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。

概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。四種主流建筑形式(2)——四種主流建筑形式(3)——Townhouse的基本解讀-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。

別墅總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀-2北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項目符合十大標(biāo)準(zhǔn)——

1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。

3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。

4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。

5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。

6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。

7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。

8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。

9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。

10、文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。

通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼〉Townhouse的四種形式聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。雙拼別墅兩個相同的單位平行組合而成。疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。獨棟別墅形體獨立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨棟傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀-1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶型、銷售分?jǐn)偛煌姆N主流建筑形式(4)——塔樓板樓板樓基本形式小高層板樓：９至１２層左右的板樓高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；滿意度以多層居首：在消費者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓；平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓街基本薦形式傳統(tǒng)圾的塔壺樓形毀式：宣十字幫型、離方形擊塔樓改革逝的塔旨樓形世式：盆蝶型篩塔樓與傳筋統(tǒng)塔買樓相郊比，避蝶塔澡的建象筑特塘征：外形杜輕盈蝶式午建筑儉一般齊是“字半蝶四半塔惹”，踏戶戶遼緊密優(yōu)相連就，像具沒有隆張開班翅膀蘆的蝴東蝶，概改變踩了傳側(cè)統(tǒng)塔逗樓外扛觀體介態(tài)的板臃腫丘，體全態(tài)輕障盈秀尋麗，唇外觀爐比較拘新穎味。朝向桶、采貓光、葡通風(fēng)叢上有極突破蝶形代建筑洞設(shè)計熟還有鞏效地數(shù)避免肥小區(qū)企內(nèi)各旋棟樓內(nèi)宇之瘋間相亡互遮查擋的盒弊端都，使摔多數(shù)域單元塊都是迎南北忘朝向盜，實?，F(xiàn)了鉗在采探光、缺通風(fēng)假性能蘿上的裳突破盆。斜角釀存在才成為翁新問尸題但蝶粗式建州筑中飯因各趴戶間導(dǎo)連接芹依然挑緊密帥，戶傾與戶憑之間違的相難互影旱響、炊相互遣依賴趕還比蟻較大雷，所善以產(chǎn)還生出采很多責(zé)在戶變型設(shè)洪計中漿難以擁避免賀的斜煎角問允題，酒這既濃是蝶獨式建命筑的漫“標(biāo)磁簽”五之一刺，也宣是蝶盒式建期筑為州尋求精突破港而必?zé)犴毧鐪I越的笨障礙槍。與傳云統(tǒng)塔射樓相聯(lián)比，銷蝶塔口的市洽場適副應(yīng)性凳：平衡撐成本寶與建送筑形稱式板樓伸的售籃價明惹顯高德于塔偏樓，加傳統(tǒng)民塔樓慌對采鉤光通磚風(fēng)活榨動空灑間采蛙取了爐犧牲糠，對惱于沒餅有明孔顯板寺、塔旨偏好苗的消數(shù)費者約而言刷，蝶歉塔幫簽助實炸現(xiàn)了把成本碗與戶哄型的喘平衡里。板、傅塔優(yōu)屠劣勢架集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小

容積率低高

通風(fēng)好不暢

朝向戶戶朝陽常有無采居室

采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足。70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶投型社魔區(qū)長錘短處討：從建宰筑形憶式而閥言，饒小戶胖型社拳區(qū)，烘通常但表現(xiàn)盤為同鎖層樓7、8戶甚可至10戶以出上的把單位漫，使嘉塔樓頂?shù)牧颖K勢更挨加突判出。小戶熟型以滾總價晃低吸損引消讀費者置，實勇際上頁單價漏的性寇價比柔較高憑。小戶助型社味區(qū)的朗成功籃來源唱于細(xì)共分市采場定柜位，籌準(zhǔn)確廊地抓般住目極標(biāo)消暴費者翠的心貴理，即可以圖稱得樣上是淹以小坑博大荷的市鐵場推盟廣典勞范。消費珍者的磁項目柳類型刊偏好排除掌一定濃范疇駐內(nèi)價瘋格的產(chǎn)影響添因素簽，較淺理想祝狀態(tài)詢下，刑普通析北京展市民朋的對蹦住宅趁項目殖類型萄的消幼費心刺理是款：首瘋選多誘層板李樓，殃然后綿是小挺高層幅板樓母、塔停樓與to倡wn稱ho遭us弄e。北京島住宅哭建筑謹(jǐn)類型愚受歡工迎程障度調(diào)愧查：暗高達(dá)59繼.0僅8％的凳購房親者選放擇多苗層板刺樓，攏有17慰.4藥6％的繞購房廈者選味擇小壞高層替板樓捉，選測擇塔疼樓的降為14踩.9％，賭選擇To具wn乒ho五us濁e的為8.利57％。消費憂者角狹度的誕項目屑類型屠比較定價役比較價格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價最高次高單價比較：獨棟>雙拼>疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價比較：多層>小高層>高層最低蝶塔>傳統(tǒng)塔樓平均總價最高以總建筑面積論價格垮需求住下的淺項目秒類型知偏好無論丟以單丸價或桶以總君價論香：別墅凱、To寇wn輛ho撫us茅e項目跑仍然跪很難劍在市粘場份設(shè)額上攀有所宅進(jìn)步園；無論脫板樓鴨還是背塔樓倡，10架0平米蕩戶型結(jié)仍將繩維持甚分水宜嶺狀喉態(tài)；與居峰民收剃入最驕相宜唱的50順00元單變價的攻普通語住宅虜，有劑最廣渡闊市累場空斥間。區(qū)域盈分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域確需求啞下的即項目照類型燭偏好別墅釣、To蘿wn語ho幕us回e、板誦樓、漂塔樓湯，在濃自然演與經(jīng)株濟(jì)地遠(yuǎn)理位唉置的汽條件焦中，尿誰擁細(xì)有良邁好的艘交通敲環(huán)境圾，就諷贏得匆競爭涼