月威海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

威海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告**機構(gòu)研展部2008.10城市發(fā)展研究度假物業(yè)專題土地市場房地產(chǎn)市場1234一城市發(fā)展研究城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東與朝鮮半島、日本相望，西與煙臺接壤，中國著名港口和旅游城市。轄三區(qū)三市：環(huán)翠區(qū)、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和榮成、乳山、文登三市。總面積5698平方公里，其中市區(qū)面積769平方公里，海岸線985.9公里。威海市總?cè)丝?51萬，市區(qū)人口63萬。年平均氣溫12度，年均降水量800毫米。歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時，初設(shè)文登縣，經(jīng)古未變明初防倭寇，明設(shè)威海衛(wèi)，因而得名近代清末年，英國殖民地，強租卅年現(xiàn)代地級市，轄三市三區(qū)，終成現(xiàn)狀城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟大市——擁有兩大漁場，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿海開放城市——對韓貿(mào)易橋頭堡，與8個國際城市締結(jié)友好關(guān)系，是東北、韓國遷入人口最多的沿海城市之一。新興工業(yè)城市——船舶及零部件、通信及專用設(shè)備制造業(yè)、電子信息、汽車及零部件、輕紡食品醫(yī)藥業(yè)。有16個國家名牌產(chǎn)品、7個全國馳名商標(biāo)。優(yōu)秀旅游城市——素有“東方夏威夷”之美稱。旅游業(yè)與加工制造、教育科研、農(nóng)產(chǎn)品加工是威海四大支柱產(chǎn)業(yè)。生態(tài)園林城市——首批國家環(huán)境模范城市、全球改善人居環(huán)境最佳范例城市、世界上最適合居住的范例城市之一。城市經(jīng)濟GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長率超過15%。人均GDP達(dá)到6.32萬元，比上年增長14.8%。人口：威海市市區(qū)人口導(dǎo)入量近年來呈快速上漲勢頭，年增長12%，預(yù)計2010年進入全國百萬人口城市行列。三產(chǎn)：2007年三產(chǎn)比例8：62：30；工業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速；旅游業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，前景廣闊。城市經(jīng)濟旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形成“一線（1000公里海岸線）、六板塊（中心城市、海濱生態(tài)、漁家民俗、溫泉療養(yǎng)、傳統(tǒng)文化、田園風(fēng)光）”的旅游發(fā)展格局。2007年，全市旅游業(yè)接待海內(nèi)外游客1384.69萬人次，旅游總收入130.69億元，比上年分別增長20.4%和28.4%。旅游總收入占全市生產(chǎn)總值和三產(chǎn)的比重分別達(dá)8.2%和27.1%。城市規(guī)劃一個主中心：威海市區(qū)四個副中心：文登、榮成、乳山和石島三條發(fā)展軸：以威海城區(qū)為頂點，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點的A字形結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：近期2010年規(guī)模為100萬人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃130萬，遠(yuǎn)景2020年以后控制在150萬，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬人預(yù)留。一個主中心，四個副中心，三條發(fā)展帶、十三個重點鎮(zhèn)。注：本報告中，如無特別交待，“威海市區(qū)”指除去文登、榮成和乳山三市以外的威海城區(qū)，“威海市”指整個三區(qū)三市的威海。城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃主城中心區(qū)（環(huán)翠中心區(qū)）：包括旅游、人居、文化、行政辦公和商業(yè)服務(wù)、金融等六大職能。主城西區(qū)（高區(qū)）：包括文教科研、高技術(shù)工業(yè)、一類工業(yè)、旅游、居住。主城南區(qū)（經(jīng)區(qū)）：普通工業(yè)、居住。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展

城市向西向南發(fā)展，即向高區(qū)和經(jīng)區(qū)發(fā)展。城市帶狀格局三個區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。連接經(jīng)區(qū)和市區(qū)的街道只有兩條，而連接市區(qū)和高區(qū)的干線可以說只有一條?！笆袇^(qū)工作郊區(qū)生活”。相當(dāng)數(shù)量的市民工作在市區(qū)，而居住分散在高區(qū)和經(jīng)區(qū)（即），而公交運行狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足乘客數(shù)量的需要。帶狀規(guī)劃的城市格局使市民的各種日常生活增加了很多交通負(fù)擔(dān)，同時大大降低了威海市房地產(chǎn)業(yè)的利潤。11．文化路2．新威-青島路3．世昌大道4．海濱路5．嵩山路城市競爭分析威海市SWOT競爭分析SWOT國內(nèi)最長海岸線城市，最潔凈的沙灘全球宜居城市環(huán)黃海經(jīng)濟圈距離日韓最近城市交通不理想，火車機場遠(yuǎn)離市中心下轄三市城市化進程較低與國際化濱海城市概念打造有較遠(yuǎn)距離第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展稀缺海景資源，旅游發(fā)展?jié)摿薮笈c國內(nèi)外溝通加強假期調(diào)整帶來的分時度假產(chǎn)品的發(fā)展契機整體消費水平較低房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響較大來自青島、煙臺等海濱城市的競爭較大核電站的不確定性影響二土地市場研究土地出讓08年（到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗422萬平米。威海市土地出讓主要以環(huán)翠區(qū)為主，其次是經(jīng)區(qū)和高區(qū)。05年以來，威海市土地出讓較快增長。住宅用地出讓07年共出讓住宅用地216萬平米，占全年出讓土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122萬平米，占已出讓土地的29%左右。進入08年，住宅及商業(yè)配套用地出讓明顯放緩。價格兼變化與07年相幫比，08年至館今已讀出讓稼土地渣中工閘業(yè)用瓣地較水多，棗因此嫁均價講大幅住下降這；住宅沈用地廢價格納保持味較為者平穩(wěn)青的發(fā)搜展，贈略有嬸上漲月?？偨Y(jié)威海演市土喊地市變場發(fā)傳展較待快，據(jù)其中熟作為赴體現(xiàn)臘其支墻柱產(chǎn)遮業(yè)的暢工業(yè)狀和制由造業(yè)采用地象增長胡較快士；住宅脊用地暮成交珠較為丸平緩僚，尤啦其是竹進入08年以堪來，土地筑成交晝宗數(shù)藥和面態(tài)積都澇有明滑顯減慨少。三排房繩地產(chǎn)端市場姐研究整體摘特征—G龍DP經(jīng)濟跳周期咬對房聞地產(chǎn)拾周期盆的影耕響緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重超速發(fā)展，單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段20字07年威榆海市饅人均GD滔P6眨.3換2萬元愉（折壞合約90杜00美元羽）已孟超過80葵00美元做，房鼠地產(chǎn)童市場浩進入繁平穩(wěn)敵發(fā)展葵階段傷；市猛場需椅求以軍改善島型需罰求為潤主，骨質(zhì)量濕和數(shù)販量并糟重。人均GD滾P超過80皇00美元弟，房韻地產(chǎn)片進入寺平穩(wěn)芹發(fā)展移階段枝。20瓦07年房擊地產(chǎn)邀開發(fā)鴿投資掠持續(xù)夕增長鬧，增獻速有村所放鼠緩從整乞體房練地產(chǎn)離市場狡來看危，威浮海房飯地產(chǎn)甚開發(fā)銳投資練逐年驗穩(wěn)步午增長僵，從20寄03年的43致.6稻9億到20營07年94套.8億，尊五年扔間增霜長了21作7%，投個資開照發(fā)力盼度大漁。整體聾特征—房地?fù)p產(chǎn)開怠發(fā)投鍵資20軋07年房柜地產(chǎn)謠投資見占全蔽市固叫定投往資的12逼.6勿%，比陰例持明續(xù)上栽升房地險產(chǎn)投堅資占才固定歪投資幟的比乎重經(jīng)宰過04、05年的凡探底訂回顧謀之后捧，進鞠入高耕速上染升階違段。整體著特征——房地壩產(chǎn)開框發(fā)投樓資比瓶例房地住產(chǎn)發(fā)刷展?fàn)罱仜r年份商品房施工面積（萬㎡）增長率竣工面積（萬㎡）增長率商品房銷售面積（萬㎡）增長率銷售額（億元）增長率人均居住面積（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—20階03傾-2鈴00室8年威也海市抵房地鑼產(chǎn)開雄發(fā)數(shù)執(zhí)據(jù)威海廉市房司地產(chǎn)岡業(yè)發(fā)拐展始論于19肚85年的喉老城微區(qū)改腹造，詞先后級經(jīng)歷稱了19獅85活-1移99走2年的拳起步白、19蹄92區(qū)-1景99琴3年的窗開發(fā)延熱、19葛94去-1果99般7年的據(jù)調(diào)整寶和19畝98年以尖來的滋快速者發(fā)展素階段惕。20餓00年以鏡來，裂威海撐市通毯過多迫種媒宏體和怎活動個宣傳檢其居族住環(huán)趴境，“威?！钸m寄合人駁類居竟住的剃地方畏”成為窯城市飼品牌潑，為堡房地宣產(chǎn)市矩場增傅加了數(shù)新活估力。施工焰面積暢：房鹽地產(chǎn)槽施工洋面積煙保持彼穩(wěn)定蛇增長拐，房識地產(chǎn)嫁投資道也較相穩(wěn)定端，沒性有較咽大波星動。施工胞面積傍：除05年因濤宏觀積政策涼影響爹，出章現(xiàn)負(fù)波增長筑，其僑他年潔份均究穩(wěn)中招見漲櫻。銷售感面積內(nèi)：近牲兩年僑呈跳傻躍式頌增長幫，一供方面頁因為懷市民凈改善介居住圈環(huán)境槳，另問一方仍面反悄映出報威海震已經(jīng)嚼出現(xiàn)端大量泉投資晝性客僵戶，刑外來岔置業(yè)蚊、投付資的偏拉動鄉(xiāng)豐快速彩走強祝。銷售粗額：娛銷售櫻額的歪增長族不僅崇因為疲銷售臭面積市出現(xiàn)趟大幅展增加勢，也因是威謀海整損體房律價上唐漲的卵驅(qū)動賢。人均匆居住疤面積撤：威穗海市豈人均智居住疏面積顆一直姻穩(wěn)步爽增加值，但染是指缸標(biāo)仍紡然較告低，駕其中蘆市區(qū)蘇（不森含三驚市）人均季居住但面積律為23煩.6平方良米，高關(guān)于全奇市平賓均水眼平。區(qū)改善掛住房運環(huán)境碰等需饒求將垂在未谷來逐少步釋譯放。五年旺規(guī)劃胖：根缸據(jù)《威海際市住謹(jǐn)房建印設(shè)規(guī)雜劃》，未壞來5年內(nèi)千，威映海市價區(qū)將就建設(shè)14云36萬平撈方米歌的住庭宅，御平均孤每年扮開發(fā)幅建設(shè)28膝7萬平艷方米旦的商院品房旅住宅奴。20牛12年，威海臉市區(qū)頑人均風(fēng)居住蘇面積增將達(dá)甜到32平方鳥米。板塊山特點—板塊置劃分威海獨的房款地產(chǎn)火市場慎板塊澤按照瓜行政巡壽區(qū)的東不同旨進行麻劃分課，從栽大威榆海市窮場看雖，可濫以分鄙為威啞海市踩區(qū)板暮塊和切文登父板塊顛、榮暫成板游塊、弄乳山接板塊也。威海健市區(qū)候板塊律主要率由構(gòu)按成威椒海市險區(qū)的嫌環(huán)翠原區(qū)、吸高區(qū)基和經(jīng)駐區(qū)構(gòu)輩成，恭因此柜分為環(huán)翠錫板塊讓、高下區(qū)版盈塊、薄經(jīng)區(qū)幣版塊。環(huán)翠靈區(qū)：退威海狼市傳盞統(tǒng)市誓中心自，面蔽積36否8平方華公里暗，人優(yōu)口31駕.1萬。高區(qū)劈燕：國彈家級期高新跌技術(shù)頁產(chǎn)業(yè)仿開發(fā)橡區(qū)，工面積12則1.蝦9平方涉公里允，人演口18萬。經(jīng)區(qū)儲：國序家級洗經(jīng)濟朵技術(shù)休開發(fā)昨區(qū)，歷面積19床4平方且公里般，人葵口10萬。板塊寶特點—環(huán)翠徐板塊環(huán)翠頌區(qū)主紅要在軌售樓管盤：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時間銷售率1山海華府7萬2008.10—2環(huán)翠家園7.5萬2007.8三期70%3伴月灣國際度假村1.5萬未開盤—4海韻華府50萬2007.570%5山水家園13萬未開盤—6環(huán)翠花苑4.6萬2007.1230%7伴月灣山海名宅6萬三期認(rèn)購中一二期售完8陽光海岸1.7萬2008.1040%9望海園4萬2008.130%1099名邸2.4萬2007.1280%12345687910環(huán)翠細(xì)區(qū)在乒售樓毫盤較隨多，包總體惡去化斷情況育較好嚴(yán)，未瓦來可扣售面兄積約30萬平效方米壺。板塊撓特點—環(huán)翠按板塊樓盤黎分析辛：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積㎡均價（元/㎡）裝修情況1山海華府別墅0.5560%175-220—毛坯2環(huán)翠家園多層1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月灣國際度假村別墅0.4353%——精裝4海韻華府多層高層1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家園多層高層1.4542%二室90-100三室120—毛坯6環(huán)翠花苑多層公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精裝7伴月灣山海名宅多層小高1.12641.2%三室1207000毛坯8陽光海岸高層公寓2.642%一室40-507000精裝9望海園高層3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸別墅0.59——150-25015800精裝主城斷區(qū)產(chǎn)畜品客霜源豐偷富，吉建筑焦形態(tài)濃囊括萌別墅判、多沾層、沃小高叨和高雷層；普通面住宅旅的主叢力面交積為90擔(dān)-1購00的二奮室和12李0-濱13瓣0的三拜室；價格乳跨度渡較大達(dá)，從50偏00涼-1格60婦00元/㎡均有疤，一伐線海碗景房樣價格顯超過12豪00蘭0元/㎡。板塊炕特點—高區(qū)蔥板塊高區(qū)細(xì)主要挺在售盾樓盤鑒：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時間銷售率1新浪嶼頤景園8萬2007.1070%2國際海景城19.8萬2007.1150%3海悅國際11.3萬2007.7二期50%4仁泰旅游度假花園14萬—60%5自由東方3.9萬2006.590%6洪福莊園20萬2007.580%7碧海莊園3.6萬2008.10—8青青小城7萬2005.480%9藍(lán)堡1.8萬2008.340%123456879高區(qū)斤在售戰(zhàn)酒店族式公蘋寓項滿目較工多，沙銷售寧情況遼良好另，后提期供逐應(yīng)量編在10萬平極米左膊右。板塊股特點—高區(qū)知板塊樓盤貿(mào)分析撈：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價（元/㎡）裝修情況1新浪嶼頤景園多層高層1.7540%二室95㎡8000精裝2國際海景城高層公寓2.4745%二室60-90㎡18000精裝3海悅國際高層公寓4.3331%一室60㎡9000精裝4仁泰旅游度假花園多層小高高層2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精裝5自由東方高層公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精裝6洪福莊園多層—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海莊園別墅0.4159.8%300-800㎡500萬起價精裝8青青小城高層小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9藍(lán)堡高層公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高區(qū)胖產(chǎn)品脖豐富芳，外血部客鋒源較損多（調(diào)占50興%以上銜），趟建筑雷形態(tài)職豐富謝；在售懂主力家面積怠住宅陶為90平米淡的二煉室，灰酒店差式公過寓為60視-9情0平米梨二室厚和30兼-5取0平米半一室歷；價格沙普遍覺較高換，且多為隔精裝樸修產(chǎn)裳品，酒稻店式救公寓痛、海借景房幼前景筑較好襪。板塊毛特點—經(jīng)區(qū)路板塊經(jīng)區(qū)蛾主要鑒在售血樓盤袖：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時間銷售率1濱海龍城17萬06.11一期50%2麗景健康花園6.6萬06.10.580%3樂天世紀(jì)雙子座72萬07.11.1430%4海源麗都10萬04年售完5嘉和花園7.77萬08.0920%6小城故事38.6萬08.09一期10%7五洲太陽城86.7705.12二期50%8悅海世家15萬07.05售完15234678經(jīng)區(qū)橫住宅者供應(yīng)盞量充蠅足（20鍵0萬平彩米左峽右）邪，居偏于三等區(qū)之朱首，禮銷售外情況字一般剛。板塊旱特點—經(jīng)區(qū)凱板塊樓盤乖分析勺：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價（元/㎡）裝修情況1濱海龍城高層、小高層、多層、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精裝2麗景健康花園多層、小高層—40%二室85-95，三室1104900毛坯3樂天世紀(jì)雙子座高層公寓240%51-123復(fù)式5700精裝4海源麗都多層1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花園多層、小高層1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多層、小高層1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太陽城多層、聯(lián)排別墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排1.2248%三室150-1609200毛坯經(jīng)區(qū)哈定位賣較低磚，主憂要針污對工葬薪階軋層；建筑亦類型舊豐富袖，基掩本涵曾蓋所狹有產(chǎn)恩品線顆；主力文戶型牙以90平米征的二那室和12序0平米客的三滾室為錘主；價格類處于喂全市責(zé)較低派水平質(zhì)，毛份坯為瞇主，豈價格肺在三未大區(qū)保域中唐有突軍出優(yōu)屬勢。價格攤變動環(huán)翠億區(qū)商躲業(yè)、親生活裳教育肢等配喬套設(shè)代施完像善，誕房價攝居各衰區(qū)之規(guī)首；高區(qū)忘依托瓣高科踢技產(chǎn)丈業(yè)支桿持，竄同時臥擁有輩海景塑資源非，生辭活環(huán)扭境優(yōu)轉(zhuǎn)越，己外地軌客戶薦較多癥；經(jīng)區(qū)跌房價襪較低條，客御戶多增針對琴工薪議階層鬼，以魔本地全客戶乖為主鈔。上半副年，雙威海弱市高慘檔住裹宅整哄體價鉤格上孤漲5.亡8%，其上中環(huán)償翠區(qū)嫩上漲6%，高虛區(qū)上趙漲7.殺8%，經(jīng)鵲區(qū)上偉漲3.保6%。市場令綜述開發(fā)定理念威海哀房地公產(chǎn)開奏發(fā)商捏開發(fā)斯理念砍仍較嫩為落屯后，拉缺少堆產(chǎn)品廚升級移和產(chǎn)兼品創(chuàng)酸新，對度譽假型看物業(yè)妥的關(guān)目注不點夠；缺少姐大局痛觀，槐不能骨合理貴規(guī)劃濫，海景飾、度朽假等弄元素蔽未能徑充分禾挖掘；產(chǎn)品倆缺乏緞國際降元素，缺相乏度月假情粗調(diào)。存在貪機會威海攀是中抬國宜滿居城厲市，續(xù)收國灑內(nèi)外治關(guān)注峰較多挎，東北煩、河退南、獵河北峰、韓福國等駱地客領(lǐng)源較屋多；國家妥假期屠調(diào)整軋，分新時度吼假產(chǎn)閥品存比在較舞大發(fā)食展空斤間；投資經(jīng)性客鋤戶均啦為二黃次置獸業(yè)或鍋者多璃次置員業(yè)，舒對住亂宅的鑼品質(zhì)某要求搏較高夠，海憤景、令度假型、休庸閑、逢國際摸化等納元素愁應(yīng)充醫(yī)分融笨入產(chǎn)爽品；海景蓋資源盆稀缺拒，海泛景產(chǎn)碰品的兆保值忽增值誦性能米優(yōu)越浸。市場假綜述板塊比比較開發(fā)姑空間黨（未桶來供下應(yīng)）沉：經(jīng)區(qū)>高區(qū)>環(huán)翠樸區(qū)；建筑餡容積勵率：環(huán)翠刻區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)假；土地饞價格目：環(huán)翠頑區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)祥。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)四達(dá)度忍假型赴物業(yè)誓專題贊研究板塊爪分布威海有的度蒼假型勤物業(yè)希市場饅主要糟指以海納景為丈前提礦的度匯假休傍閑產(chǎn)臭品，包餃括海率景別齒墅、隱海景陵公寓帶、高惡檔?；诰白∶┱燃佟拇蟊嫱８┦械膹N概念俗看，耳度假樓型產(chǎn)稿品主梢要分雙布在威海較市區(qū)激板塊奧、榮戲成石匠島板視塊、捐乳山霸板塊，分天別依好靠威頸海北猴部旅眼游度他假區(qū)器、石光島、艙乳山趴銀灘迎等海張景資本源。市區(qū)棒板塊石島互板塊乳山匆板塊說明關(guān)于任乳山件、石電島板搭塊發(fā)城展的繁不利狼因素扇：核電炭站按照租國家此的《核電暗中長各期發(fā)孤展規(guī)死劃》，山螺東半太島將世修建爸三座誼核電拐站，書分別筍是煙夾臺海勁陽核位電站聽、乳渠山核宅電站喜和榮望成核藝電站中。其中族，海擾陽核域電站鋒已經(jīng)蓮開工拋建設(shè)堤。乳脊山核把電站治距離張乳山嫂銀灘沙度假蘆區(qū)板瘡塊僅5公里親，乳臥山核粱電站泡與榮離成核泄電站告相距20公里淹。因此撕，乳均山板哀塊和賄石島民板塊撒已經(jīng)役受到說核電違站的他影響穴，并江且這宏一影豪響在景未來涂一段任時間漠將會斧持續(xù)斷。產(chǎn)品蠅分布碧海莊園新浪嶼頤景園國際海景城仁泰旅游度假花園山海華府伴月灣山海名宅99名邸悅海世家浪花別墅頤和花園別墅銀灘海景花苑市區(qū)維板塊稅：依尖靠北海范旅游敏度假撞區(qū)和抽省級破旅游程度假隱區(qū)的建膝設(shè)，榨以及帳人文果和自誼然環(huán)犧境，退發(fā)展絞出眾電多度桐假型授物業(yè)咽產(chǎn)品宣。銀灘膝板塊葉：銀凱灘旅床游度略假區(qū)僅位于吹威海驗乳山赴市境愿內(nèi)，懂東接敘威海番，北赴臨煙羅臺，魄西近獵青島厭，南半涉黃她海。19岡92年7月開僅始興釋建，19蓋94年7月被膠批為肥省級紅旅游災(zāi)度假門區(qū)，疊規(guī)劃填面積8.峽5平方錢公里似，規(guī)單劃控冠制面時積65平方叛公里農(nóng)，被牙譽為亮“天絹下第嚼一灘藝”、寨“東巖方夏渠威夷隸”醉。產(chǎn)品面分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時間均價（元/㎡）客戶來源去化率市區(qū)板塊新浪嶼頤景園多層高層二室80-110㎡精裝2007.108000外地、本地55%國際海景城高層二室60-90㎡精裝2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花園多層小高高層二室三室80-150㎡精裝2007年10000韓國、外地60%99名邸別墅150-250㎡精裝2007.1215800外地、20%悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排高層150-160㎡毛坯2007.59200本地官員、外地商人售完碧海莊園別墅300-800㎡精裝2008.10（未）500-2000萬——銀灘板塊銀灘海景花苑小高別墅別墅191-328㎡小高層37-60㎡精裝2006.107300北京上海等60%頤和花園別墅別墅—精裝2006聯(lián)排5300雙拼7080北京上海天津等70%案例新分析—國際門海景莊城基本舅資料開揉發(fā)抓商祝：威海踩鴻建溜房地痕產(chǎn)有穴限公瓣司項目授位置敢：高區(qū)揪國際螞海水鴿浴場瓣海景廢廣場占地額面積墨：80質(zhì)00往0平方鹿米建筑亂面積品：19逆.8萬平策方米容練積垃率建：2.手47總亞戶宇數(shù)丹：45款%物業(yè)譯形態(tài)化：高垃層公烘寓均歲價繡：18禽00輛0元/平米開盤嚇時間液：20跳06年案例懲分析—國際打海景薪城景觀富規(guī)劃分為淋東西極二區(qū)值。東區(qū)絨包括岸海景棉酒店澡公寓巴、商心務(wù)公咐寓、滑國際朗公寓生、專耕家公抓寓和殺美食罪城。摔建筑刑面積98辨00絲式0平方夜米。西區(qū)和建筑紗面積10根00針00平米遇，由扛海景臣公寓蛛和酒鍋吧商鑄業(yè)街機組成蓮。西區(qū)東區(qū)案例隔分析—國際擠海景瓶城建筑帳特色七大興建筑區(qū)科技捐系統(tǒng)念：高熱換工性侍能圍料護結(jié)義構(gòu)保肺溫?zé)嵬葡到y(tǒng)高性室能保甲溫隔扭熱玻塔璃門豪窗系玻統(tǒng)天棚渡輻射妨采暖副制冷線系統(tǒng)指環(huán)茫式新吵風(fēng)系烏統(tǒng)中央焰吸塵重系統(tǒng)同層親排水紹系統(tǒng)全系升統(tǒng)國故際品陰牌整砌合內(nèi)寬裝修贊系統(tǒng)建筑雹空間河設(shè)計辟貫穿著游艇鐘享受坡，以鼻游艇刊空間拿為船喜頭的指“豪財華游殿輪”尿建筑興。按照煙世衛(wèi)個組織串住宅惰健康陽標(biāo)準(zhǔn)籌，采近用七蹦大建鉛筑科徒技系劍統(tǒng)，聲打造覆節(jié)能農(nóng)舒適職的商僚務(wù)休筒閑高滴檔住暗宅。案例負(fù)分析—國際隨海景鏈城戶型誼分析戶型詞：1/巷1/爺1建面教：56寬.8滿5㎡弧形延觀景狐陽臺尊，觀海忽臥室唱和客呼廳戶型百：2/紐奉2/事1建面查：91縱.1環(huán)3㎡開敞冤式觀特海平移臺，主次劈燕臥室奮和廚院房均輛面海次臥美接連襪觀海焦陽臺案例紅分析—仁泰互旅游龜度假養(yǎng)花園基本得資料開擱發(fā)甲商鄉(xiāng)豐：威海忠市盛閑元房管地產(chǎn)熱開發(fā)叼有限屋公司項目膚位置美：高區(qū)脅北環(huán)妻海路占地鋒面積偷：平爬方米建筑聚面積仁：14萬平蠅方米容絲式積薦率槽：2.適96綠象化怨率活：39鞋.6宏%總令戶矛數(shù)萍：90挎8戶物業(yè)既形態(tài)唇：多油層、副小高媽層、峰高層均部價斃：11晝00悲0元/平米開盤埋時間測：20逐07年3月案例霞分析—仁泰摟旅游殘度假問花園景觀胞規(guī)劃小區(qū)規(guī)建筑差呈多梢層扇格形向患海灘拋展開手，依看次布姻局2棟33層、2棟29層高池層、2棟11層小弓高層蜜和2棟多系層，跳擴大生海景蟲視野槐。景觀傻以中攪央下季沉式蒸休閑釀健身抹廣場仇為原出點，紋藝術(shù)售小品稱、木快椅小危亭、洲卵石欺道路捷等發(fā)摸散排虹列。新古點典歐童式風(fēng)圓格建為筑，棚富有粱動感他立面漁，整視體線蘆條簡梳潔明翠快。案例湊分析—仁泰需旅游頑度假瓦花園戶型正分析戶型律：3/蔽2/糟2建面比：12長6南北叼向觀經(jīng)景陽稠臺、稅露臺動靜淺分離戶型已：2/嚇2/盈1建面輕：13鄰0客廳偵、臥憐室均搭朝南大面紹積觀蜂景陽邪臺，字連接貞主次驚臥陽臺陽臺案例件分析—銀灘咳海景完花苑基本熔資料開免發(fā)飾商鳥：乳山適華銀驚置業(yè)檢有限麻公司項目耽位置無：乳山訴市銀冤海路占地達(dá)面積燃：19萬平溫方米建筑基面積巴：10萬平驢方米容供積妹率僵：0.握52綠?；输摚?2障%總侍戶菌數(shù)圣：10瀉37戶物業(yè)應(yīng)形態(tài)掛：小貍高層型、別謹(jǐn)墅均戚價致：獨悉棟別乳墅88萄00元，芒小高在層47漲00元開盤徹時間型：20冷06年6月案例濫分析—銀灘末海景臘花苑景觀遼規(guī)劃按照并建筑羊高度醒，從等海濱嫂向內(nèi)報布置形獨棟舍、聯(lián)鍋排、捐疊拼賠和小肉高層孕，充恩分利參用海薯景。會所革等布按置在僵小區(qū)勁中央得，起拜到對將別墅洗區(qū)和委公寓狠的分旬隔作綿用。別墅藝區(qū)小高永層案例曉分析—銀灘帶海景問花苑戶型閱分析建筑類型套數(shù)層數(shù)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)小高層4棟8321337-60精裝修獨棟別墅1013-4191-328精裝/毛坯聯(lián)體別墅523253-268精裝修疊加別墅525191-328精裝修小高班層1/哭1雹2慰/1素37屯-6言0㎡小戶優(yōu)型，辰南向衣陽臺栗觀海獨棟24榮8㎡案例似分析—悅海刺世家區(qū)域益：位為于威霧海市敞區(qū)南糖部的倉濱海抖親水撤板塊恰，環(huán)右翠區(qū)聾與經(jīng)珍區(qū)交泡界處位置托：西輕側(cè)與扁海濱通路相騙連，趕北側(cè)蠻為威殃海公說園，唐東側(cè)圍為悅脊海公跌園及如海岸跳線環(huán)境唯：位及于海釘岸公瓜園生轟態(tài)帶鳴的中安心位相置，儉周遍桶配套鋤完善指標(biāo)挑：項侄目占貫地約18藝4畝，肚建筑滅面積病為15萬平敗方米廈，容耗積率趙為1.犯22物業(yè)能類型米：多尿?qū)?、虎小高塘層、奶高層臺、別獎墅、蜜星級漿酒店襯等建筑皂風(fēng)格上：現(xiàn)購代主斑義建春筑風(fēng)遭格?；鹃e資料案例約分析—悅海陸世家開發(fā)燃現(xiàn)狀項目歇分二澆期開迷發(fā)建誓設(shè)，豆一期魯產(chǎn)品形為8棟“8+攤1”帶電布梯板筋樓。省建筑腦密度14虹.8汽%，容救積率1.通22，綠梳化率48圾%，綠隱地面佳積58殖90千3平米過。20叨07年7月18日開頌盤。戶型倍及售誦價戶型行從二短室二耕廳到破四室洲二廳畏二衛(wèi)跳，面造積從10剃0平方魚米到23紀(jì)0平方激米不避等，忌大尺鞠度格四局。儲整體閥布局嗎緊湊解、短匯進深獄、大鉛開間染、南高北通狗透、貫多面胸采光孤，無蔑精裝陪修，護交房兇標(biāo)準(zhǔn)壟為毛淚坯房菌，得殲房率擺約80隙%；總暮價區(qū)南間90辯-2頃30萬,起價83槐00元/平方巾米，燈均價96陷00元/平方求米，并一戶夫一價昏，價似格接叔受度刊相對乎要求表偏高蛙。項目怨主題垃定位中國昂海岸盡人居贊第一斃區(qū)的慌概念葬，而趟且打輝出的晶概念擁是三蔥大海在景公保園一陷個悅墳海世專家，它雙生家態(tài)健件康社皺區(qū)案例駐分析—悅海喪世家悅海瓣世家淡一期肉全部擴采用失小高昨?qū)拥暮须娞菅澃鍢敲O(shè)計賊，填戚補了動威海位市場產(chǎn)的空挪白，齒抓住朽本地益客群文對板脾式物址業(yè)的絮喜好棋。一梯吊兩戶德，南千北通畝透性呈得到堪很好穿的詮懲釋，咱短肢染剪力步墻結(jié)控構(gòu)，之無梁坡無柱廊，空蹄間更剛為開衣闊。悅海毒世家烈項目惑有利黃因素案例輛分析—悅海屆世家現(xiàn)象客觀分析產(chǎn)生后果開盤戶型偏大威海的異地購房人群中自住需求占大多數(shù)，使用物業(yè)局限于短期度假。與海景酒店的精巧套房形成競爭，不利于異地人群短期度假購買產(chǎn)品創(chuàng)新不足區(qū)域項目同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，體現(xiàn)在建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)及品牌使用上的雷同設(shè)計上與區(qū)域內(nèi)其他競爭樓盤相比并沒有體現(xiàn)產(chǎn)品差異，不能有效避開與競爭項目的正面交鋒悅?；问兰液屙椖靠棽焕乙蛩厣呓y(tǒng)計案例拘分析—9辣9名邸基本象資料開碰發(fā)暴商嫌：山折東宏牙領(lǐng)地捆產(chǎn)開涼發(fā)有鉆限公殘司項目知位置樓：環(huán)翠落區(qū)伴看月灣潮孫家顛疃鎮(zhèn)鄰合慶渡村占地凳面積螺：1.拋42萬平讓方米建筑竹面積唯：2.幻玉4萬平碎方米容截積窗率謠：0.傲5