房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析真題及答案

問(wèn)答題(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定該在建工程抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)定師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一個(gè)估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)：1.【題干】假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提有哪幾個(gè)?此次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對(duì)象依然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”;(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”;(3)估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。此次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采取“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.【題干】在各種不一樣估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算主要有哪些差異?【答案】在不一樣估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算主要差異包含：(1)預(yù)測(cè)出后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短不一樣。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常后續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓正常期限，從而造成后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生改變。(2)后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出不一樣。自行開(kāi)發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。(3)測(cè)算出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不一樣。通常情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)定出價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)定出價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)定出價(jià)值。(二)甲企業(yè)擬議其擁有房地產(chǎn)作價(jià)與乙企業(yè)合資，委托房地產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定該房地產(chǎn)于6月5日市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采取比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于6月15日出具評(píng)定匯報(bào)，其中載明估價(jià)匯報(bào)使用期限為1年。后甲乙兩企業(yè)合資事項(xiàng)因故延期，于9月20日重新開(kāi)啟。因?yàn)樵纼r(jià)匯報(bào)使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)顯著改變，甲企業(yè)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)匯報(bào)中價(jià)值時(shí)點(diǎn)、匯報(bào)出具日期及匯報(bào)使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新評(píng)定匯報(bào)。請(qǐng)問(wèn)：1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲企業(yè)上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由?！敬鸢浮糠康禺a(chǎn)估價(jià)匯報(bào)不能滿足甲企業(yè)上述要求。原估價(jià)匯報(bào)使用期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)匯報(bào)，超出使用期限，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新估價(jià)匯報(bào)。2.【題干】針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)匯報(bào)應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)匯報(bào)中兩種估價(jià)方法測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些詳細(xì)調(diào)整?【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)匯報(bào)應(yīng)補(bǔ)充外部作業(yè)工作包含：(1)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查搜集相同房地產(chǎn)交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料等;搜集房地產(chǎn)實(shí)物情況和權(quán)益情況資料。(2)經(jīng)過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。對(duì)原估價(jià)匯報(bào)中兩種估價(jià)方法測(cè)算內(nèi)容需要做出調(diào)整包含：(1)比較法：依照交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整;對(duì)可比房地產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物情況和權(quán)益情況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益情況進(jìn)行調(diào)整。(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后依照建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。三、李某于6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下稱甲企業(yè))購(gòu)置了一處商鋪，9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)并負(fù)擔(dān)其余損害賠償。6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)成正常使用條件，但雙方就其余損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其余損害賠償內(nèi)容及詳細(xì)賠償金額提出提議并進(jìn)行評(píng)定。問(wèn)題：1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采取酬勞資本化法測(cè)算過(guò)程?！敬鸢浮砍陝谫Y本金化測(cè)算過(guò)程：(1)測(cè)算收益期;(2)確定月租金收益和運(yùn)行費(fèi)用，計(jì)算月凈收益;(3)確定酬勞率;(4)計(jì)算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包含哪些內(nèi)容?【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包含內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;(2)房屋耐久性降低、造成剩下收益年限縮短損失;(3)修復(fù)對(duì)臨近房屋損壞賠償;(4)施工影響賠償;(5)修復(fù)后對(duì)承租人心理減價(jià);(6)賠償協(xié)商長(zhǎng)久未能得到處理而消耗相關(guān)費(fèi)用。單項(xiàng)選擇題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門(mén)批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用廣告位。收益歸全體業(yè)主全部?，F(xiàn)在該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩下租賃期3年。協(xié)議約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂一套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該地域無(wú)廣告位類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，類(lèi)似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。1.【題干】此次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位收益權(quán)【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包含該住宅及歸屬于該住宅廣告位收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅是1/10廣告位收益權(quán)。2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采取估價(jià)技術(shù)思緒為()?！具x項(xiàng)】A.采取比較法、收益法評(píng)定住宅市場(chǎng)價(jià)值B.采取比較法、收益法評(píng)定住宅和對(duì)應(yīng)廣告位市場(chǎng)價(jià)值C.采取比較法、收益法評(píng)定住宅市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)定對(duì)應(yīng)廣告位收益權(quán)價(jià)值D.采取比較法、收益法評(píng)定住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位增值影響【答案】C【解析】該區(qū)域無(wú)廣告位類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，采取比較法、收益法評(píng)定住宅市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)定對(duì)應(yīng)廣告位收益權(quán)價(jià)值。3.【題干】采取收益法評(píng)定該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜技術(shù)思緒為()。【選項(xiàng)】A.按市場(chǎng)租金評(píng)定該廣告位收益價(jià)值B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)定該廣告位收益價(jià)值C.按市場(chǎng)租金評(píng)定該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)定該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本【答案】B【解析】評(píng)定有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)定出租****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采取租賃協(xié)議約定租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿后應(yīng)采取市場(chǎng)租金。4.【題干】對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位收益權(quán)【答案】A【解析】抵押價(jià)值評(píng)定時(shí)，估價(jià)對(duì)象為該頂層住宅，歸屬于該住宅廣告位收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不能夠獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)范圍。(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收委托，為征收賠償需要而評(píng)定一處位于市區(qū)平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2簡(jiǎn)易房。5.【題干】此次估價(jià)對(duì)象應(yīng)包含()?！具x項(xiàng)】A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井B.土地使用權(quán)、平房、水井C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻【答案】C【解析】征收估價(jià)對(duì)象范圍包含正當(dāng)被征收建筑物及占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)和其余不動(dòng)產(chǎn)，不包含違法建筑和超出同意期限暫時(shí)建筑。被征收房屋價(jià)值評(píng)定不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)定對(duì)象。6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采取估量技術(shù)思緒為()?！具x項(xiàng)】A.采取批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)定B.采取標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)定C.選取適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)定D.采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)定【答案】C【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選取適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)定?！究键c(diǎn)】7.【題干】采取比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例是()。【選項(xiàng)】A.周?chē)鷰г郝漕?lèi)似平房B.周?chē)粠г郝漕?lèi)似平房C.周?chē)陆ㄉ唐纷≌珼.周?chē)商锥肿≌敬鸢浮緼【解析】選取可比實(shí)例要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同，詳細(xì)應(yīng)滿足以下要求：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象用途相同、與估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對(duì)象檔次相同、與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對(duì)象是帶有院落平房，所以應(yīng)選擇周?chē)鷰г郝漕?lèi)似平房作為可比實(shí)例。(三)甲企業(yè)擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為m2;兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。11月甲企業(yè)因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至12月。10月甲企業(yè)將廠區(qū)全部出租給乙企業(yè)使用，租期，每年租金固定不變。乙企業(yè)承租后經(jīng)甲企業(yè)同意暫時(shí)加建了一棟職員宿舍樓。7月，甲企業(yè)因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采取估價(jià)方法為()?！具x項(xiàng)】A.比較法和收益法B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法C.比較法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采取較多是成本法;甲企業(yè)將廠區(qū)全部出租給乙企業(yè)使用，適宜選取收益法估價(jià)，所以以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采取估價(jià)方法為收益法和成本法。9.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物是()。【選項(xiàng)】A.5棟共計(jì)5230m2建筑物B.10000m2土地使用權(quán)C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房建筑物及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)D.生產(chǎn)車(chē)間建筑物及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)【答案】D【解析】以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)抵押，應(yīng)該將抵押時(shí)該國(guó)有土地上房屋