住房商品化與住房保障法律問題

住房商品化與住房保障法律問題第一頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五目錄

第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述

第二節(jié)公房出售及售后產(chǎn)權

第三節(jié)經(jīng)濟適用住房

第四節(jié)廉租住房

第二頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述第三頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五●

1.1

城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進程●

1.2

原則●

1.3

內容第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述第四頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。大約經(jīng)歷了三個10年：1978-1988年的探索試階；1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段?！?.1城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進程第五頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述國家、單位、個人共同負擔原則租、售、建并舉原則統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策原則●1.2城鎮(zhèn)住房制度改革的原則第六頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述1.改革住房建設投資體制。國家或單位統(tǒng)包投資變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的投資體制。2.改革住房建設、分配、維修、管理體制。由單位統(tǒng)包的單位所有制，轉變?yōu)樯鐣捏w制。3.改革住房分配體制。由福利性實物分配制轉變?yōu)樨泿欧峙渲啤！?.3城鎮(zhèn)住房制度改革的內容第七頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述4.建立雙軌制的住房供應體系。以中低收入家庭為對象的經(jīng)濟適用住房、廉租住房供應體系和高收入家庭為對象的商品房供應體系。5.建立住房公積金制度。由職工和單位分別交繳一定的資金作為職工住房基金，以增強職工住房消費能力。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險。

●1.3城鎮(zhèn)住房制度改革的內容第八頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權第九頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五●2.1公房出售的特點●2.2公房出售后的產(chǎn)權歸屬狀況●2.3關于住房部分產(chǎn)權●2.4關于住房家庭共有關系第二節(jié)公房出售及售后產(chǎn)權第十頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權

公有住房出售，不同于一般的商品房買賣，它表現(xiàn)出自身的一些特點。公房出售的對象是家庭；公有住房的售價為成本價或標準價；公有住房的購買者享有優(yōu)惠政策。從上述特點中可知，公有住房出售給職工家庭后，其產(chǎn)權應歸屬于全體家庭成員，而不是某一個出資者?！?.1公房出售的特點第十一頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權●2.2公房出售后的產(chǎn)權歸屬狀況

公有住房出售后的產(chǎn)權歸屬有以下情形：第一，職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，可以依法進入市場；第二，職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，一般使用5年后可以進行市場交易，但需補交土地使用權出讓金。第三，職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，可以繼承。第十二頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權

特點：以家庭身份關系為前提；對公房出售后形成的家庭家庭共有住房的處分應當征得全體成員的同意，實行一票否決制；各個家庭成員不得轉讓共有權或者在共有權上設定負擔；各個家庭成員對公房出售后形成的家庭共有住房所發(fā)生的債務承擔連帶責任?！?.3住房家庭共有關系第十三頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房第十四頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五●

3.1經(jīng)濟適用住房概述

●3.2政策規(guī)定的具體內容

●3.3建設和價格管理

●3.4準入和退出第三節(jié)經(jīng)濟適用住房第十五頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房

概念：經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅?！?.1經(jīng)濟適用住房概述第十六頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房

1、相關政策：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》

《經(jīng)濟適用住房建設和管理意見的通知》●3.2經(jīng)濟適用住房概述第十七頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房

●2、政策的具體內容1）建設標準：現(xiàn)階段經(jīng)濟適用每套住房一般控制在60－110平方米。2）銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶。同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。

3）購買程序：凡購買經(jīng)濟適用房，須由職工所在單位（無固定職業(yè)者由戶口所在地街道辦事處）出具住房、收入情況調查和審查證明，由經(jīng)濟適用房項目建設單位進行審核。

第十八頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房4）銷售價格：按保本微利的原則確定。最低基準價為每平方米1500元，根據(jù)地段等方面情況不同房價有所不同。5）銷售價格構成：征地和拆遷補償、安置費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎設施建設費；管理費（以上4項之和為的2%）；貸款利息；稅金等。●3.2政策規(guī)定具體內容第十九頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房

經(jīng)濟適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。確定經(jīng)濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。經(jīng)濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。●3.3建設和價格管理第二十頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第三節(jié)

經(jīng)濟適用住房申請購買經(jīng)濟適用住房應當同時符合下列條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；無房或者現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準?！?.4準入條件第二十一頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房第二十二頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)廉租住房●4.1概述●4.2申請與核準●4.3監(jiān)督管理第二十三頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔?！?.1廉租住房概述第二十四頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。它的來源主要是騰退的舊公房等。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶；二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。

●4.1廉租住房概述第二十五頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房（一）申請申請材料：家庭收入情況的證明材料；家庭住房情況的證明材料；家庭成員身份證和戶口簿；市、縣人民政府規(guī)定的其他證明材料?！?.2廉租住房的申請與核準第二十六頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房（二）審核建設（住房保障）主管部門、民政等有關部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，可以通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核定。申請人及有關單位和個人應該予以配合，如實提供有關情況?！?.2廉租住房的申請與核準第二十七頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第四節(jié)

廉租住房城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：（一）無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。●4.3監(jiān)督與管理第二十八頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。●5.1公共租賃住房的概念第二十九頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國公共租賃住房的指導和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）主管部門負責本行政區(qū)域內的公共租賃住房管理工作。●5.2公共租賃住房管理主體第三十頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（一）在本地無住房或者住房面積低于規(guī)定標準；（二）收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標準；（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布?！?.3公共租賃住房申請與審核第三十一頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房對登記為輪候對象的申請人，應當在輪候期內安排公共租賃住房。直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。輪候期一般不超過5年。

●5.4公共租賃住房的輪候第三十二頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房公共租賃住房房源確定后，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當制定配租方案并向社會公布。配租方案應當包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標準，供應對象范圍，意向登記時限等內容。

●5.5公共租賃住房的配租第三十三頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象應當簽訂書面租賃合同。租賃合同簽訂前，所有權人或者其委托的運營單位應當將租賃合同中涉及承租人責任的條款內容和應當退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

●5.6公共租賃住房的合同第三十四頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.7公共租賃住房的租期公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。第三十五頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房市、縣級人民政府住房，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。公共租賃住房租金標準應當向社會公布，并定期調整。承租人應當根據(jù)合同約定，按時支付租金。

承租人收入低于當?shù)匾?guī)定標準的，可以依照有關規(guī)定申請租賃補貼或者減免?！?.7公共租賃住房的租金第三十六頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出公共租賃住房的退出有兩種情況：

1、違約退出

2、依法退出第三十七頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出

1、違約退出。承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；（二）改變所承租公共租賃住房用途的；（三）破壞或擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；（五）無正當理由連續(xù)6個月以上閑置公共租賃住房的。承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。第三十八頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出

2、依法退出承租人有下列情形之一的，應騰退公共租賃住房：（一）提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；（二）租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；（三）租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。第三十九頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●1、行政管理部門的法律責任住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●2、公共住房所有權人或運營單位的法律責任公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責令限期改正，并處以3萬元以下罰款：（1）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；（2）未履行公共租賃住房及其配套設施維修養(yǎng)護義務的；（3）改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規(guī)劃用途的。第四十一頁，共四十五頁，編輯于2023年，星期五第五節(jié)

公共租賃住房住房●3、申請人的法律責任

申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案。以欺騙等不正手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候對象的，取