第十一章國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

第十一講國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第十一講國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展介紹二、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展介紹一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧1.研究簡(jiǎn)述日本在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上有過(guò)無(wú)比的輝煌，也經(jīng)歷過(guò)漫長(zhǎng)的彷徨。但它所取得的經(jīng)濟(jì)成就還是有目共睹的。特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，它所走過(guò)的很多道路對(duì)于我們都是很有啟發(fā)。這里我們選擇了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，沿循他發(fā)展的軌跡，力圖找到我們可以借鑒的地方。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧2.經(jīng)歷了“二戰(zhàn)”的戰(zhàn)火，日本元?dú)獯髠?，百?gòu)U待興。特別是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成著當(dāng)時(shí)全國(guó)的一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)這一矛盾，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過(guò)立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行，使日本房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展，取得了令世人囑目的成績(jī)。當(dāng)然，后來(lái)由于其整體運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)了故障，進(jìn)而也引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條時(shí)期，但近期又表現(xiàn)出了復(fù)蘇的跡象。總之，縱觀日本房地產(chǎn)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，能夠較為清晰地感受這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行周期，到目前為止日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為六個(gè)階段。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第一個(gè)階段：1945－1958這個(gè)時(shí)期，戰(zhàn)爭(zhēng)給日本留下的只是滿目瘡痍，國(guó)內(nèi)住房嚴(yán)重短缺，無(wú)法保證人民的正常生活。全國(guó)約1650萬(wàn)戶卻只有1230萬(wàn)套住房，每戶平均0．74套。因此，這個(gè)時(shí)期是一個(gè)集中力量大搞建設(shè)的時(shí)期，到了1958年，已經(jīng)初見(jiàn)成效，全國(guó)1860萬(wàn)戶擁有l(wèi)770萬(wàn)套住房，平均每戶0．95套，空房率為2％，初步扭轉(zhuǎn)了住房嚴(yán)重短缺的局面。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第二個(gè)階段：1959--1968年基于前一階段的發(fā)展，此時(shí)日本政府提出了“實(shí)現(xiàn)一戶一套住房”的目標(biāo)。從l960年起，日本開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)住宅，每年建房投資占每年全國(guó)基建投資額的24％以上，占國(guó)民生產(chǎn)總值的7％強(qiáng)，高出法、美、英等國(guó)。每年建成住房超過(guò)l億m2。1966年開(kāi)始制定并實(shí)施住房建設(shè)五年計(jì)劃，到1968年，日本全國(guó)2530萬(wàn)戶有住房2560萬(wàn)套，平均每戶1.0l套，空房率為4％。基本實(shí)現(xiàn)了每家一套住房的目標(biāo)。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第三個(gè)階段：1969—1975年這是實(shí)現(xiàn)一人一間住房階段。到1973年，全國(guó)2970萬(wàn)戶擁有3110萬(wàn)套住房，每戶平均1．05套，空置率為5．5％，到1975年，基本實(shí)現(xiàn)了“一人一間住房目標(biāo)”。隨著日本經(jīng)濟(jì)自60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量也迅速提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第四個(gè)階段：1976—1990年此階段已成為提高居住標(biāo)準(zhǔn)，解決大城市住房問(wèn)題階段。1978年人均居住面積達(dá)到13平方米。到l988年，全國(guó)3781萬(wàn)戶擁有住房4201萬(wàn)套，平均每戶1.11套，空房率達(dá)9．4％，90．5％住戶達(dá)到最低居住標(biāo)準(zhǔn)，32．8％住戶達(dá)到誘導(dǎo)居住標(biāo)準(zhǔn)。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第五個(gè)階段：1991—1999年日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個(gè)極大的發(fā)展過(guò)程。地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍，甚至夸張到可以通過(guò)賣掉東京而買下整個(gè)美國(guó)”。結(jié)果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十年的低迷和蕭條。這也是日本房地產(chǎn)發(fā)展中“最黑暗”的一個(gè)時(shí)期。一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第六個(gè)階段：2000年至今2000年1月，日本房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始有了緩慢的回升，住宅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，住宅總工程數(shù)比1999年同期增長(zhǎng)16.8％，私人住房動(dòng)工數(shù)量同比上升26．9％，出租用房動(dòng)工數(shù)量同比上升5．4％，租金價(jià)格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。其中經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。年份土地總價(jià)格（y）年份土地總價(jià)格（y）1969年132.81984年927.81970年1631985年1003.41971年1981986年1257.11972年277.31987年1671.91973年356.31988年1840.21974年354.21989年2136.91975年376.71990年2365.41976年4011991年2173.31977年430.41992年1944.21978年490.71993年1864.61979年590.11994年1823.91980年700.11995年1774.71981年798.41996年1708.31982年855.11997年1659.11983年888.6二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒1.住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)與借鑒日本房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中一個(gè)很大09特色就是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家，早在1968年“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞就在日本首先出現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)是隨著住宅生產(chǎn)工業(yè)化的發(fā)展而出現(xiàn)的。通過(guò)政府的引導(dǎo)，日本逐步實(shí)現(xiàn)了住宅的標(biāo)準(zhǔn)化、住宅的部件化、大量鋼結(jié)構(gòu)的使用，使得住宅可以在工廠中以工業(yè)化大生產(chǎn)的方式大批量地生產(chǎn)出來(lái)。一幢三層的另4墅式住宅，兩三天便可以完成銅結(jié)構(gòu)的框架安排，從開(kāi)工到室內(nèi)裝修完畢，只需一個(gè)月左右的時(shí)間。住宅不僅“生產(chǎn)”效率高，而且智能化程度高，并注重節(jié)能和清潔能源(如太陽(yáng)能)的使用。住宅的工業(yè)化生產(chǎn)降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解決了城市居民的住房問(wèn)題，改善了條件。二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒1.住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)與借鑒目前中國(guó)大城市“住房難”的問(wèn)題仍然十分突出，政府希望通過(guò)“危改”和建造經(jīng)濟(jì)適用房等措施來(lái)緩解住房問(wèn)題，但這些政策往往被開(kāi)發(fā)商鉆了空當(dāng)，成了牟利的手段。開(kāi)發(fā)商的腰包鼓了起來(lái)，城市居民的住房條件卻沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)。鑒于我國(guó)的實(shí)際情況，存在住宅標(biāo)準(zhǔn)化程度低、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化程度低及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化后如何安置建筑業(yè)剩余勞動(dòng)力等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化未必是一條合適的道路。但是，日本經(jīng)驗(yàn)提醒我們，在解決居民住的問(wèn)題時(shí)，可不可以從建筑業(yè)技術(shù)進(jìn)步的角度出發(fā)想一想辦法，而不是總是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上糾纏。因?yàn)?，政府可以比較容易地控制建筑材料的規(guī)格和生產(chǎn)，卻難以限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攫取利潤(rùn)的欲望。政府可以根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)而限定房屋價(jià)格，這樣可能會(huì)有較好結(jié)果。二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒2.房地產(chǎn)泡沫的破滅日本房地產(chǎn)發(fā)展最大的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是政府宏觀調(diào)控的失敗。日本政府長(zhǎng)期金融管制較松。而且施行低貼現(xiàn)率，使得資金涌向回報(bào)率高且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地產(chǎn)投機(jī)盛行。在地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生后，政府又沒(méi)有及時(shí)采取措施加以抑制，使得日本的地產(chǎn)泡沫畸形膨脹，并在90年代初破滅，成為日本近十年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣的主要原因之一。日本莊全國(guó)導(dǎo)分用姜途地叢價(jià)指診數(shù)相隨對(duì)于閉前年膽同期饅變化鞏幅度二、尼日本覽房地口產(chǎn)發(fā)漏展的霧經(jīng)驗(yàn)踩教訓(xùn)傘與借利鑒2.房地返產(chǎn)泡澆沫的喉破滅相比愈之下菜，我涂國(guó)的從房地扯產(chǎn)市嫌場(chǎng)雖祝然也物有不延斷升集溫的末趨勢(shì)親，但搬是還棕沒(méi)有蟲(chóng)到“井泡沫宣豐富枯”的番程度貓，只爺能說(shuō)殿泡沫殺程度維不足碰而已趨。在目像前這腳種情購(gòu)況下賞，政煌府要罰及時(shí)今調(diào)控閥中國(guó)遼房地族產(chǎn)的踢發(fā)展碌，可蔥適當(dāng)么調(diào)高上利率伴，嚴(yán)監(jiān)格控與制國(guó)康內(nèi)外置資金秩向房器地產(chǎn)括市場(chǎng)縫流動(dòng)紅。政府掌應(yīng)反臟思目沫前的助土地哭供應(yīng)頃和土費(fèi)地管腳理模透式。三、德新加挨坡房溪地產(chǎn)慕市場(chǎng)先發(fā)展禽經(jīng)驗(yàn)新加果坡作迷為東扁南亞獅的一改個(gè)島映國(guó)，臥從19病59年取啊得自支治權(quán)華，19河65年脫潮離馬趟來(lái)西免亞聯(lián)雅邦獨(dú)占立以橫來(lái)，售在經(jīng)充濟(jì)發(fā)耽展方殃面做宴出了灶舉世穩(wěn)囑目蟻的成軋績(jī)：細(xì)即使雹經(jīng)過(guò)19壇97年的場(chǎng)亞洲蜂金融范危機(jī)錄后，20膨01年GN丑P(人均贊國(guó)民烘生產(chǎn)醒總值)仍約秘為20溝0儉00美元鋼，居齡世界赤第六兆位。其房變地產(chǎn)懶市場(chǎng)伏的發(fā)徹展更吊是一尋日千院里：賄到20熟02年3月，棗新加繡坡85％的沉人口求居住更在國(guó)姑家提卸供的86既2拌91評(píng)8萬(wàn)套兩公房(新加坊坡稱女“組盡屋”)里，船其中83％的豆人已拳購(gòu)下橋所住柄房屋承。而辨在19差60年，花只有9％的孟人口歸住在怠公房千里。積新加區(qū)坡政挽府在雄解決留國(guó)民象住房破問(wèn)題富上的辦成就截得到筒全世央界的刃認(rèn)同跳。l9斜91年，涌聯(lián)合損國(guó)向嘩新加幣坡政隙府所宋屬的殊住宅徒發(fā)展據(jù)局(H撓ou筑si湊ng輔a勒nd德D僑ev痛el揪op賄me憶nt勿B(yǎng)躲oa毅rd嬸)頒發(fā)芳了世臺(tái)界居栗住環(huán)灘境獎(jiǎng)悔。三、售新加扯坡房差地產(chǎn)簡(jiǎn)市場(chǎng)夫發(fā)展奇經(jīng)驗(yàn)注意境的是瘋，與倒世界員上大遍多數(shù)塘發(fā)達(dá)堤國(guó)家須的住優(yōu)宅體糕制不擦同，臣新加咳坡推患行的蠻是所晨謂“勞商品盞一福繞利型必”住敞宅體叔制，忠這對(duì)話于從緩過(guò)去積長(zhǎng)期牙實(shí)行符福利牌分房券的住果宅制里度轉(zhuǎn)尿化而偽來(lái)的鎖我國(guó)營(yíng)房地塞產(chǎn)市疾場(chǎng)發(fā)交展有鈔很強(qiáng)葵的借弓鑒作于用。在新夠加坡抬成功里地解剪決國(guó)逆民住廚房問(wèn)錄題的謝過(guò)程德中，友最關(guān)良鍵的壓兩個(gè)牲因素?cái)D是：(1學(xué))1柴95繭5年開(kāi)劫始的常中央興公積只金制負(fù)度(C耐en鐘tr蜂al州P販ro遮vi嫩de萌nt業(yè)F嫂un喬d)；(2汁)1譯96伍4年開(kāi)更始的刃“居釀?wù)哂谐瞧湮葜尽庇?jì)味劃(H適om諒e割Ow期ne誦rs林hi小p航fo卵r綿th板e(cuò)搏Pe怎op崖le館S占ch琴em繳e)。三、釋新加弟坡房份地產(chǎn)寒市場(chǎng)苦發(fā)展狂經(jīng)驗(yàn)1.中央狂公積其金制傍度新加儉坡從l9哀55年7月1日開(kāi)淺始正挨式實(shí)憑施中朋央公惹積金呼制度不，作稀為一淡種強(qiáng)師制儲(chǔ)末蓄的獸形式第，其喜當(dāng)時(shí)虜?shù)奈┥酪荒繙\是作箏為養(yǎng)缸老基皂金，城繳納羞對(duì)象勉包括顆除政倍府公澡務(wù)員失和個(gè)汽體經(jīng)謠營(yíng)者梯之外晨幾乎級(jí)所有斥的在蜂新加胃坡的答就業(yè)租人員議。最徹開(kāi)始霜采取餐的方氧式是禮雇主觀和雇熄員各蔽繳納拆相當(dāng)搭于雇鉗員月告工資劈燕的5％。鴉隨著以新加達(dá)坡經(jīng)橫濟(jì)的雙發(fā)展依和政抱府對(duì)擾通貨家膨脹戒因素散的考耽慮，確公積旁金繳霉納的史比例雁不斷心上調(diào)忙，到l9引84年達(dá)崇到了際空前喝的25％，央此后幅隨著增整個(gè)屑國(guó)民惜經(jīng)濟(jì)犬形勢(shì)辭的變磁化而4年做害出相悠應(yīng)的日調(diào)整厘，雇資主和胡雇員膏繳納露的比智例也蟻在不搬斷變公化中甩。三、行新加簡(jiǎn)坡房沃地產(chǎn)到市場(chǎng)午發(fā)展帶經(jīng)驗(yàn)1.中央破公積耗金制響度從l9繡84年開(kāi)看始新搏加坡?lián)p政府惜把公騎積金行賬戶給分為勤普通辟賬戶(o環(huán)rd偏in睡ar叨y晶ac積co哀un歌t)、醫(yī)睛療賬默戶(me區(qū)di像sa申veac瘡co駝un歲t)和特豎別賬脂戶(s鐵pe執(zhí)ci話al搶a方cc戀ou躍nt堵)三個(gè)獻(xiàn)戶頭全。其傍中普忘通賬詳戶在茶被基宰金認(rèn)俘可后煉可以蘋用于咐購(gòu)買挽房產(chǎn)猶、投賭資、劑支付尸保險(xiǎn)饅費(fèi)用擊以及駁教育編費(fèi)用午等；什醫(yī)療橋賬戶比可用遭于支攤付醫(yī)格療費(fèi)蜻用和紡購(gòu)買忠經(jīng)認(rèn)友可的戒醫(yī)療性保險(xiǎn)層；特漁別賬暴戶在曬退休辣后和皺緊急并情況從下使充用，軍也可低以用烏于與吼退休刺相關(guān)堅(jiān)的金朝融產(chǎn)該品(r撿et愈ir要em待en其t-醒re伸la鍋te夢(mèng)d從fi親na慮nc識(shí)ia貪l轎pr潔od以u(píng)c塘ts灰)的投廳資。根據(jù)放中央肉公積潔金管煙理?xiàng)l下例(C散PF季A樹(shù)ct丙)的規(guī)蠢定，嶄公積院金的病利率刑按照剃一年矩期的以定期泛存款狡利率桌支付頂，每鋪年最墳低保言證2．5％的紀(jì)年息損，另跟外在照醫(yī)療臉和特澤別賬圈戶的擦資金陰還可兵獲得1．5％的阿額外恐利患允。三、茅新加版坡房克地產(chǎn)律市場(chǎng)迫發(fā)展表經(jīng)驗(yàn)2.鵝“居者蘆有其稿屋”踢計(jì)劃為改麥善獨(dú)駕立后士國(guó)民太惡劣忌的居負(fù)住環(huán)降境，西新加廉坡政起府從l9撓64年開(kāi)披始實(shí)但施“義居者殺有其吃屋”襪計(jì)劃享，具懶體工喉作由糞國(guó)家幻玉發(fā)展峰委員識(shí)會(huì)下沙屬的死住宅恒發(fā)展削局負(fù)耕責(zé)。自為了既實(shí)現(xiàn)表“居吵者有口其屋服”，雕新加羊坡政座府促蒸成國(guó)勾會(huì)通蝦過(guò)了《建屋放和發(fā)大展法味令》、《土地侵征用裳法令》。保目證了稻土地警的充憶分利附用，便政府蹄負(fù)責(zé)面被征拉用土仍地上柿企業(yè)僚和住赴戶的討遷置蓄。政愁府以悉低息尼向住乓宅發(fā)胳展局舍貸款歸。據(jù)題統(tǒng)計(jì)猴，在瓣政府費(fèi)的發(fā)另展開(kāi)芝支預(yù)閑算中逆，公挽共住飛宅的磨開(kāi)支翠大約盼占政烏府預(yù)疤算的l／3，比由國(guó)防督預(yù)算搞開(kāi)支喝還要裝多。后來(lái)飯隨著鑒經(jīng)濟(jì)誰(shuí)的發(fā)究展，如政府衛(wèi)貸款覺(jué)的數(shù)粘目就畢更大觀了。三、院新加糟坡房播地產(chǎn)輔市場(chǎng)朗發(fā)展微經(jīng)驗(yàn)2.搶“居者餓有其倆屋”則計(jì)劃在19粗86怎--跑19亞92年的6年問(wèn)敲，政捆府提歪供了12錄6億新吼元的斤貸款奴，每輸年平蛛均21億新扒元，耽這對(duì)沖于人朱口只克有27梨0萬(wàn)的彼小國(guó)陵家來(lái)岸說(shuō)，鉗無(wú)疑握是一雖筆巨封資。糕新加童坡政是府把萍實(shí)現(xiàn)互“居漲者有劇其屋碎”計(jì)鎮(zhèn)劃擺站在整躺個(gè)國(guó)餅民經(jīng)棵濟(jì)和慚社會(huì)燥發(fā)展溉的重同要位紐奉置。宇住宅株發(fā)展肝局的撒五年黑計(jì)劃辜和年及度計(jì)帽劃要誘向各好部門俊通報(bào)雅。綜臭合部幻玉門優(yōu)武先考評(píng)慮人潤(rùn)民的柔住房丸問(wèn)題驚。住丸宅發(fā)白展局秤新建強(qiáng)公房私根據(jù)建“登鍋記公疼房制炸度”超進(jìn)行周分配渴：申貢請(qǐng)者初必須索注明韻公房眾的類貝型和藝地區(qū)著，登捷記號(hào)芳碼將司以先哄后順圖序發(fā)企出，馬申請(qǐng)?zhí)险咭矐驅(qū)⒁涝鯎?jù)登用記號(hào)駝碼的猴先后店選購(gòu)改公房犯。住宅鑄發(fā)展獸局的潤(rùn)售房煩分配欣原則犁是，蒼無(wú)房鏈者優(yōu)片先，溫根據(jù)咐申請(qǐng)趙者的懷需要霜，確階保售小房公慈平分盞配。教購(gòu)房牽者利味用公伍積金寫支付言首期索和分床期還耗款。三、籌新加治坡房朗地產(chǎn)趁市場(chǎng)演發(fā)展江經(jīng)驗(yàn)2.扇“居者務(wù)有其請(qǐng)屋”搬計(jì)劃新加求坡政農(nóng)府特胡地制急定了守針對(duì)迎月收降入在20譜00新元哨以下絨的家殃庭的蜂住房套補(bǔ)貼寒制度港，低敵價(jià)把菜租賃睜房售沫給原貪住戶令，最菜多可陶折價(jià)30％。詞對(duì)于鉛月收賞入在20胞00元以兵下的窯家庭抗，住疊宅發(fā)恐展局也以市霧價(jià)購(gòu)巨進(jìn)三找居房析屋，王再以鎖低價(jià)敵售給方他們買。也稀可向敬低收酒入家蹲庭出勉售面碑積較稿小、區(qū)裝修患簡(jiǎn)單浮的四肅居室貍房屋撥，并匙可優(yōu)殿惠15－18％。每月縫家庭行收入碎再80染0－20基00新元娘的家掃庭可類先向項(xiàng)住宅漆開(kāi)發(fā)蟲(chóng)局租栽賃一估套多渠居室腔房屋袖，并縣可以稈以后禽再買斥。三、緩新加搏坡房灣地產(chǎn)先市場(chǎng)聯(lián)發(fā)展段經(jīng)驗(yàn)2.丟“居者訊有其揭屋”鑰計(jì)劃中央惡公積調(diào)金主欲要從卷四個(gè)槳方面積給住懸宅發(fā)孩展局榜以支銜持。(1犬)住宅錫發(fā)展揉貸款(H濾ou雖si寫ng富D昨ev辦el惑op區(qū)me淚nt允L眨oa摘n)：主濱要用巖于資惱助住童宅發(fā)摧展計(jì)方劃和慌行政舍開(kāi)支坊；(2豆)抵押帥融資夜貸款(M曉or館tg押ag洗e搜Fi修na臨nc聲in蟲(chóng)g址Lo墓an嘆)：主板要是兄資助逮由住青宅開(kāi)具發(fā)局乞提供耕給公百房買旨主的仁抵押商貸款身；(3搜)更新瓣融資蛋貸款(U多pg狂ra姓di貢ng蠶F群in族an緊ci格ng搶L乒oa號(hào)n)：主唯要是格資助侮住宅中發(fā)展真局向池住戶槐提供斧資金摔，用濃于住賴房的印更新愧，住夜戶分莫期償池還；(4篇)政府輝補(bǔ)貼(G出ov顏er積nm疤en性t行Gr鉛an箱t)：以喊彌補(bǔ)害住宅鵝發(fā)展響局出獻(xiàn)現(xiàn)的魔凈虧砍損。四、種新加騙坡經(jīng)租驗(yàn)對(duì)塵中國(guó)海房地怒產(chǎn)發(fā)污展的茂啟示1.土地冰制度溪的完縮慧善進(jìn)一兆步加挺強(qiáng)國(guó)直家對(duì)造土地思一級(jí)閃市場(chǎng)鉗的壟僻斷。宿新加逐坡之櫻所以揪能過(guò)殘順利忽地推身行“毛居者假有其微屋”資計(jì)劃頭，很凱重要牧的一掠個(gè)方峽面就油是國(guó)改家能綱夠向板住宅襪發(fā)展耗局提雪供優(yōu)駝惠的纏土地洗，減檔小了撤開(kāi)發(fā)污成本攝。而稼且國(guó)盈家對(duì)捕土地歉的壟諷斷可尤以加釣強(qiáng)對(duì)藍(lán)房地椒產(chǎn)市鴉場(chǎng)的誤控制莖，通筐過(guò)向鼓市場(chǎng)鴉供應(yīng)功土地吧量的蛙調(diào)整謎避免疏市場(chǎng)纖過(guò)冷亦或過(guò)輩熱?？裨趪?guó)即民經(jīng)安濟(jì)疲腹軟的瘋時(shí)候蒸，政饅府可鍋以加責(zé)大市魂場(chǎng)上雷土地僚的供叼應(yīng)量洽，促限進(jìn)房壯地產(chǎn)燙建設(shè)扛，并誦帶動(dòng)亭大批窗相關(guān)確產(chǎn)業(yè)莖的發(fā)悼展來(lái)屬刺激熟國(guó)民遍經(jīng)濟(jì)間。新棋加坡設(shè)在19組84經(jīng)濟(jì)由衰退死時(shí)政施府組已織大肅量建眼房，將就成先功地躲減緩朽了經(jīng)欠濟(jì)下愈降的綁速度膊?，F(xiàn)在菌的土插地市仿場(chǎng)出饒讓方慘式值板得深腿思和柄重新灑評(píng)價(jià)架。四、怖新加茂坡經(jīng)舍驗(yàn)對(duì)醒中國(guó)跟房地荷產(chǎn)發(fā)堅(jiān)展的喚啟示2.我國(guó)業(yè)住房辨公積尾金制倦度的扛反思我國(guó)輔目前探實(shí)行騙的公鞏積金獅制度炎，形遲式上蜘與新怖加坡易的中府央公比積金熟制度妙相似屆，但楊在解米決公載積金咽繳納塊者的塵住房楚問(wèn)題湯時(shí)表勿現(xiàn)不餅佳。齡主要吹問(wèn)題青如下腹：首先禽我國(guó)啄勞動(dòng)僻者的乞工資坡收入敬不高住，尤沫其是慨在國(guó)鏡家公風(fēng)務(wù)人調(diào)員和猴一部拿分企偵事業(yè)熔單職敵工中紐奉的相慶當(dāng)一辰部分旬收入舌不是隆以工踏資形屈式表吹現(xiàn)出肉來(lái)的擊情況曾下，鄰每月元按工腹資一喚定比河例繳錄納的爺公積澤金數(shù)刪目很縫小，偉不足托以用旨來(lái)支歲付住蒸房貸茶款的頁(yè)月還葵款額丸。其次由是公帆積金乏繳納孟的比民例一襪直是烏采取皇雇主識(shí)和雇鉛員同缸比例境繳納逼的方斜式，咳在一枝部分士經(jīng)濟(jì)揚(yáng)效益標(biāo)不佳避的企執(zhí)業(yè)客浙觀上鹽加重竿了企農(nóng)業(yè)的放負(fù)擔(dān)姐，進(jìn)辮一步扯阻礙抖了企讓業(yè)的林發(fā)展啄，也伴使得斑很多抵單位聯(lián)對(duì)公疲積金污的繳另納上傘采取灘了抵飾觸的聲態(tài)度氣?？煞惨钥伎饝]適摸當(dāng)降陜低雇囑主的功繳納否比例虎，對(duì)烈雇主鬧公積細(xì)金繳恥納比除例的李調(diào)整崇甚至來(lái)可以書(shū)成為沈政府軋調(diào)控俊宏觀偉經(jīng)濟(jì)麥的手叛段。最后閉是公氧積金框的利凈率水禾平，患我國(guó)圈目前航?jīng)]有肚統(tǒng)一隔的公本積金惜利率港執(zhí)行柳標(biāo)準(zhǔn)平，大獲多數(shù)杠地區(qū)峰是按音照活陪期利羨率進(jìn)藏行計(jì)如算。閉但實(shí)削際上示，公雜積金屠應(yīng)該懶被視厘為一粱種定歡期的曉存款扛，過(guò)賣低的冊(cè)利率馬使繳冠納者恢損失想了應(yīng)諸得的剝利息泥，從荒另一棋個(gè)方襲面減章弱了客繳納低者繳務(wù)納公疑積金嫌的積鉛極性描。四、杜新加遼坡經(jīng)慰驗(yàn)對(duì)究中國(guó)譜房地可產(chǎn)發(fā)娃展的茅啟示3.房