第五章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序§5-2建設(shè)貸款制度的提出§5-3目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析§5-4房地產(chǎn)投資信托§5-5高比率融資方式Chp5

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種基本形式。股權(quán)融資是企業(yè)向股東籌集資金，所獲得的資金成為公司的資本，其代表著對企業(yè)的所有權(quán)。

債權(quán)融資是利用發(fā)行債券、銀行信貸方式向債權(quán)人籌集資金，所獲得的資金成為公司的負(fù)債，代表對企業(yè)的債權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道如下圖所示:Chp5

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資股權(quán)融資上市融資合作開發(fā)融資直接債務(wù)融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加工程承包融資租賃融資回

租回買企業(yè)債務(wù)其他融資機(jī)構(gòu)貸款銀行貸款債權(quán)融資房地產(chǎn)投資信托間接債務(wù)融資承租人的房地產(chǎn)出租人的房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財務(wù)公司Chp5

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序一、申請貸款的目的房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時間長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開籌資渠道。企業(yè)負(fù)債的一個根本出發(fā)點在于利用財務(wù)杠桿(levcrage)提高企業(yè)權(quán)益資本利潤率?！案軛U作用”則是指通過改變負(fù)債比率這一“支點”，以較小的權(quán)益資本去投資較大的項目，從而達(dá)到提高權(quán)益資本利潤率的目的。這就是通常所謂的負(fù)債經(jīng)營。財務(wù)杠桿既能起正的作用，提高企業(yè)權(quán)益資本的收益率，也能起負(fù)的作用，有時甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損破產(chǎn)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資伙伴的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場上募集的資金。

第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款”。主要要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動資金，使用范圍包括材料設(shè)備等的儲備、在建工程的各種開支、售前成品資金的占用、結(jié)算資金的占用以及企業(yè)在銀行的存款和必備庫存現(xiàn)金等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資伙伴的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場上募集的資金。

第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款”。是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供的生產(chǎn)性流動資金貸款。這類貸款只能用于貸款項目的土地征收、拆遷補償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝、公建配套等發(fā)生的費用支出。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資伙伴的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場上募集的資金。

第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”，前者是土地開發(fā)企業(yè)以其擬開發(fā)的土地使用權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。后者是房屋開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型

任何一種形式的貸款，都是采用逐筆核貸，存款戶與貸款戶分別設(shè)立的方法。

逐筆核貸是企業(yè)貸款時逐筆提出申請，銀行逐筆審批，逐筆核定貸款期限和額度，到期回收。

企業(yè)在銀行的存款戶和貸款戶必須分設(shè)，即借款企業(yè)必須在開戶銀行結(jié)算帳戶和專用基金存款戶，同時設(shè)立流動資金貸款戶等貸款帳戶。企業(yè)從銀行取得貸款時，相應(yīng)增加貸款帳戶余額。同時將這筆貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶，然后再從存款戶中支用。歸還貸款時，從存款戶中取出，抵消相應(yīng)貸款戶的余額。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序三、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一般程序第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請。第二步，銀行對企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查。第三步，貸款的審批。第四步，貸款的檢查。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-2建設(shè)貸款制度的提出一、提出背景房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險很大的產(chǎn)業(yè)，從獲取土地使用權(quán)到建設(shè)房屋、經(jīng)營房產(chǎn)，每一環(huán)節(jié)都存在許許多多的不確定性因素，特別是房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品在時間和空間上都被固定在一個特定的社會和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，而這個結(jié)構(gòu)又遠(yuǎn)非開發(fā)商所能左右的。所以，作為以盈利為目的的商業(yè)銀行必須只向符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場需要的項目和有較強風(fēng)險承擔(dān)能力的企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款，以確保貸款本息順利回收。而從開發(fā)商的角度，則應(yīng)該是每一個符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要又有市場銷路的項目都能順利獲得貸款資金。因此，理論上商業(yè)銀行與開發(fā)商并不矛盾，而應(yīng)在追逐利潤最大化這一點上找到共同點。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-2建設(shè)貸款制度的提出二、運行模式建設(shè)貸款制度運行模式如下圖所示:長期貸款人（銀行）邀請貸款約定長期抵押貸款購房者長期貸款每月還款首期付款建設(shè)貸款建設(shè)貸款清償貸款開發(fā)商SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-2建設(shè)貸款制度的提出二、運行模式1、建設(shè)工程抵押貸款概念

美國的建設(shè)工程抵押貸款也被稱為臨時性貸款工具（interimfinancinginstrument），是開放式抵押貸款的一個特殊形式。該項貸款主要是在項目建設(shè)施工過程中為勞動力和建筑材料成本融資。建設(shè)工程貸款的期限一般從項目投建時開始，直到施工完成。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-2建設(shè)貸款制度的提出二、運行模式2、申請及其條件

借款人要獲得工程建設(shè)貸款，首先要向信貸員提交工程的建設(shè)計劃，包括詳細(xì)說明建設(shè)的時間、地點等，以供信貸員分析。貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)土地以及在此即將開建的建筑物價值，承諾發(fā)放工程建設(shè)貸款，貸款額一般為土地與建筑物總價值的75％。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§5-2建設(shè)貸款制度的提出二、運行模式3、貸款發(fā)放方式（patternofdisbursement）。

工程建設(shè)貸款的發(fā)放有兩種基本方式。一種是設(shè)計一個資金發(fā)放計劃表，借款人隨著建設(shè)施工進(jìn)度分期提款。另一種發(fā)放形式要求借款人把所有分包項目的人工和材料賬單遞交給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)據(jù)此支付這些費用并收取貸款利息。Sc械ho扁ol巾o預(yù)f討En優(yōu)vi澡ro姑nm桿en楚t艱Sc采ie傳nc漁es原&英S混pa糧ti惱al捷I尸nf評or佳ma暖ti蕉cs環(huán)境役與透測繪益學(xué)院Ch藏in療a牌Un征iv趴er速si濱ty阿o田f盒M殲in輕in擾g紅&舅Te暫ch隆no雖lo稀gy中國哀礦業(yè)粒大學(xué)§5-冶2建設(shè)勾貸款走制度運的提稼出二、信運行怖模式4、貸壩款機(jī)姨構(gòu)保熄護(hù)措話施（le丘nd萍er紫p炭ro鄉(xiāng)豐te歇ct松io灣n）。由于梳對于拾工程拔建設(shè)史貸款覆的償士還沒燦有保氏險擔(dān)完保，低很多絞建筑櫻融資遙商要鉗求借朽款人領(lǐng)即建筑偶商向碌保險叉公司擴(kuò)購買盲竣工乒抵押覺債券嗚，債率券上付要注續(xù)明貸胳款機(jī)昌構(gòu)為攪第一畏受益第人。5、資兇金來娃源（so癢ur藏ce賣s盟of惕f迅un相ds）。建設(shè)貌貸款窮的相砍對短稈期性揪質(zhì)是今與商業(yè)行銀行晝的投淋資?？资狡ズε涞?。商評業(yè)銀偷行是漏這種嶄類型皮貸款慣的主道要資謀金供柔給者謠。Sc隊ho戴ol滑o崖f爺En宏vi型ro較nm蘋en楚t就Sc茅ie晴nc江es址&刻S獨pa贈ti謙al岔I欲nf夏or腎ma刪ti悉cs環(huán)境儲與享測繪碼學(xué)院Ch婆in之a(chǎn)羅Un棒iv層er榜si后ty教o域f跌M胳in版in訓(xùn)g凡&標(biāo)Te屯ch嚴(yán)no蒸lo憂gy中國場礦業(yè)棵大學(xué)§5-日3目前響我國閉房地蜘產(chǎn)企征業(yè)上慮市投抖融資鐘分析一、柔房地爛產(chǎn)業(yè)傾上市嘉公司倍概況根據(jù)《2細(xì)01信2中國奪房地垂產(chǎn)上隙市公凝司測綱評研酬究報槍告》顯示泥，包嘩括滬考深A(yù)股和父境外挽上市地的17處6家房地茅產(chǎn)公句司，攪萬科奏依然此占據(jù)渴首位揭，恒大匆、中搏國海住外發(fā)腦展分集別位墨列第性二、脂三位。前肥十名扶榜單議中，灰碧桂筒園從誦上年憂的第11名，僑上升鵝為今毀年的跳第7名，認(rèn)上升油了4個位譽次。槍富力頸地產(chǎn)與排名宵由上治年的悉第6位下僅降至撇第9位。悼而金崇地集犧團(tuán)也艇躋身事前十魯，排虹名由蕉上年救的14位上劈燕升至聲第10位。Sc減ho獻(xiàn)ol物o見f士En顫vi麻ro紅nm摔en替t掀Sc凝ie星nc劇es輔&膜S箱pa再ti糧al找I掃nf草or放ma茫ti霧cs環(huán)境殃與襯測繪慎學(xué)院Ch掏in盼a鍋Un鈴iv坑er屠si量ty奴o哪f烤M熄in撲in謙g駛&盡Te零ch攪no蔬lo驚gy中國脹礦業(yè)言大學(xué)§5-念3目前飄我國鏟房地廟產(chǎn)企遭業(yè)上禿市投碼融資莊分析一、樂房地腸產(chǎn)業(yè)解上市所公司沙概況根據(jù)《2亂01它2中國四房地遲產(chǎn)上燒市公帖司測箭評研遙究報水告》顯示穿，20蜜11年全螺部上慎市房縱企總咬資產(chǎn)哥均值再為27只0.駛61億元焰，同愛比增豎長9.古97定%，但辮增幅撕與上響期相驗比大昨幅減嗚少36個百痛分點也；凈妙資產(chǎn)榨均值被為80雄.6滋7億元院，同獎比下括降3.牽35側(cè)%；房搶地產(chǎn)辨業(yè)務(wù)羽收入泳均值愿為55肉.9吹1億元博，同堵比微襯漲2.捆49責(zé)%，但素漲幅途同比梯減少貨了56個百悼分點蕩；營各業(yè)利仔潤均司值15鼠.5急6億元王，同此比下潛降3.予90盤%?？癸L(fēng)取險能鎮(zhèn)力方缸面，妖由于費短期丙借款潮、一懂年內(nèi)油到期學(xué)的非閱流動釋負(fù)債捧的增姜加和趴經(jīng)營綢現(xiàn)金尺流量向的大氣幅減拿少，卻大多熱數(shù)房蘿企資袍產(chǎn)負(fù)葵債率若水平咐高企削，短痰期償少債能丙力有桂所下數(shù)降，然使得始上市灰房企活財務(wù)禍風(fēng)險各明顯爐上升說。而確盈利巴能力繳方面聰，上突市房秧企凈死資產(chǎn)迅收益紛率、怖總資光產(chǎn)利捎潤率零等指切標(biāo)均慣比往鄰年有循所下閣滑。Sc升ho察ol牙o售f渣En扔vi闊ro徒nm影en并t屆Sc律ie獅nc欺es滅&辰S防pa趙ti努al鉗I撤nf挪or紅ma猾ti聲cs環(huán)境濱與窩測繪警學(xué)院Ch直in懷a滿Un煎iv五er辰si探ty核o鵲f斗M愉in疾in址g燭&弊Te施ch秀no怒lo征gy中國摸礦業(yè)宜大學(xué)§5-嘉3目前術(shù)我國儀房地善產(chǎn)企怪業(yè)上依市投糾融資冶分析一、叫房地掠產(chǎn)業(yè)誓上市節(jié)公司陳概況Sc濱ho席ol貓o刺f板En政vi捷ro葛nm毀en恩t啄Sc妙ie家nc宣es賞&混S臉pa厘ti倉al衡I惕nf嘴or摔ma緒ti配cs環(huán)境迫與嘉測繪嫌學(xué)院Ch明in稠a掘Un洞iv果er祥si煩ty強o召f醉M繳in準(zhǔn)in戴g隙&隸Te桶ch漆no貧lo殊gy中國妙礦業(yè)殲大學(xué)§5-素3目前磁我國補房地相產(chǎn)企惜業(yè)上超市投獅融資冒分析一、借房地喬產(chǎn)業(yè)彩上市舟公司華概況Sc斜ho蹄ol遇o森f采En秒vi憂ro總nm我en特t沖Sc蜻ie僵nc衰es掙&愉S較pa仍ti奇al紐奉I(lǐng)朗nf略or欺ma島ti趙cs環(huán)境技與豎測繪美學(xué)院Ch撓in弄a寇Un墓iv糧er怒si跌ty亂o副f雷M岡in麻in識g泊&坊Te襖ch預(yù)no初lo匹gy中國雷礦業(yè)林大學(xué)§5-植3目前蕉我國長房地間產(chǎn)企喪業(yè)上被市投縣融資得分析二、外房地梨產(chǎn)企自業(yè)上儉市條頌件規(guī)則潛規(guī)則1998年前1998年后公司設(shè)立五個發(fā)起人、股份公司設(shè)立滿三年（國有獨資例外）、注冊資本1000萬元以上，一年輔導(dǎo)期額度制，各省級單位的推薦2004年前通道制2004年10月后保薦制20倍市盈率，3%承銷保薦費，最低1000萬元，發(fā)行3億元，凈利潤1500萬元*2，營業(yè)收入3億元財務(wù)指標(biāo)連續(xù)三年盈利，資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%股本指標(biāo)發(fā)起后總股本5000萬元千人千股公司治理避免同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易，公司運營的獨立性、與控股公司五五分開公司鹽上市條忌件及規(guī)蔬則Sc抵ho賞ol書o污f所En響vi含ro彩nm體en不t寫Sc醋ie注nc朋es娛&寇S勸pa膜ti嬌al遠(yuǎn)I液nf塵or陶ma堆ti桃cs環(huán)境徒與德測繪湖學(xué)院Ch館in往a擊Un喘iv慌er壞si樣ty著o紐奉f叫M候in細(xì)in動g均&槐Te象ch剝no濱lo放gy中國姜礦業(yè)傷大學(xué)§5-筍3目前能我國糧房地積產(chǎn)企尚業(yè)上嶺市投川融資檔分析三、到房地縫產(chǎn)企動業(yè)首瓜發(fā)上隸市案棉例——深萬允科萬科誦成立佛于19蛙84年5月，19該88年開旋始涉者足房監(jiān)地產(chǎn)訴經(jīng)營網(wǎng)，19逢92年確假立了嶼以房條地產(chǎn)斑為核遷心業(yè)罪務(wù)的批發(fā)展婚戰(zhàn)略阻，并冠選擇慚住宅腔作為粒主導(dǎo)素開發(fā)駁產(chǎn)品忙，是國內(nèi)脹最為通知名嗓和最扶具實款力的咬住宅管開發(fā)厭商之愿一。萬科20抹13年2月28日公吳布的20租12年年利報披洗露，存公司艷實現(xiàn)掏凈利廚潤12胸5.侵51億元件同比夏增長30綿.4漁%；凈關(guān)資產(chǎn)某收益序率達(dá)擇到19染.6末6%，創(chuàng)19宵93年以學(xué)來最方高水著平；道每股嚷收益恨達(dá)到1.栗14元，社并將杰實施券每10股派前現(xiàn)1.狼8元。Sc壓ho蒼ol斬o勝f諷En仔vi襲ro躬nm廣en鐮t蛛Sc澇ie賣nc習(xí)es借&臉S沾pa閑ti提al留I送nf紛or早ma架ti炊cs環(huán)境愉與而測繪咸學(xué)院Ch貪in冶a扒Un上iv蹄er御si手ty策o生f韻M臣in柔in虜g師&嫩Te間ch果no重lo狀gy中國充礦業(yè)息大學(xué)§5-帥3目前烤我國妄房地?zé)挳a(chǎn)企凍業(yè)上預(yù)市投翻融資抖分析三、衣房地先產(chǎn)企奮業(yè)首泳發(fā)上鴿市案湊例——深萬奇科萬科濁披露到的數(shù)擴(kuò)據(jù)還莖顯示桐，公便司不明僅銷遷售規(guī)重模在20銳10年就饅已經(jīng)碰突破翁了千匆億元票，營業(yè)掙收入銳也在20歷12年突筍破了攜千億限元，達(dá)組到10如31閉.2億元甘，同黃比增嗓長了43攝.7堡%，穩(wěn)叼居房英地產(chǎn)臺行業(yè)寒第一傘。這看使得潑萬科現(xiàn)仍可往成為遭行業(yè)輝內(nèi)資削金最哥為充靈裕、擠財務(wù)鼻結(jié)構(gòu)填最為示穩(wěn)健喂的企緣瑞業(yè)之直一——姿—2緞01請2年年辟底，路萬科記所持叛有的顆貨幣嫁資金傘量達(dá)52這2.飯9億元被，遠(yuǎn)挪超短蘿期借債款和瘦一年團(tuán)內(nèi)到在期的打長期浙借款剖總和尖；而眨公司葉的凈碎負(fù)債狗率僅潮為23型.5擱%，繼媽續(xù)處淚于行摧業(yè)低丑位。Sc炕ho丟ol播o扛f染En糠vi曉ro敗nm匹en牧t閃Sc宜ie撐nc嗎es孔&遠(yuǎn)S趟pa拆ti婆al萌I敞nf摸or殊ma斯ti煎cs環(huán)境租與旱測繪乒學(xué)院Ch爬in主a卸Un撲iv柿er攤si聽ty揭o遷f處M告in肚in嘴g擔(dān)&屈Te項ch其no上lo佛gy中國馬礦業(yè)爐大學(xué)§5-捧3目前鵲我國頭房地質(zhì)產(chǎn)企溫業(yè)上究市投源融資勒分析三、棄房地撤產(chǎn)企掘業(yè)首燦發(fā)上堆市案瘡例——深萬隱科萬科雞成長匆指標(biāo)Sc純ho宿ol腸o呢f任En釀vi驅(qū)ro傘nm羨en賭t安Sc污ie仆nc微es扇&形S乓pa袍ti源al宣I厘nf猶or串ma托ti西cs環(huán)境虹與義測繪公學(xué)院Ch憲in勺a暑Un瞎iv孟er銅si必ty雁o族f新M代in嗎in觸g萄&纖Te革ch顧no事lo啟gy中國底礦業(yè)災(zāi)大學(xué)§5-叮3目前包我國蠟房地戒產(chǎn)企介業(yè)上笑市投欺融資有分析四、室房地允產(chǎn)企堆業(yè)借槐殼上快市分團(tuán)析所謂煎買殼襲上市舊就是購買冊上市秋公司袍的股戴權(quán)做饅大股截東，然揚后通魯過優(yōu)殿良資貿(mào)產(chǎn)和計有良轉(zhuǎn)好收旁益預(yù)鳴期的錢資產(chǎn)喚的注腥入和舒置換猛，徹開底改踏變上胸市公徑司的省經(jīng)營算業(yè)績田，從譜而達(dá)羨到證燭監(jiān)會壇規(guī)定馳的增發(fā)啟和配沖股的要創(chuàng)求，謎實現(xiàn)逃從證鞭券市鄭場融短資的適目的蓮。買殼堡上市鋸的方法式有登兩種閥：第一勝種是娘場內(nèi)遙交易叢即在二級海市場豎公開激收購，這帆種方男式因類價格羨公開恒不易死控制丈通常餃成本反太高脖。但塑在二多級市狼場股兇價低連于每每股凈不資產(chǎn)盾的時含候，翠二級芳市場揀收購浸理論找上可幸能成鏈本較槳協(xié)議版轉(zhuǎn)讓天低。Sc喪ho閃ol剃o誰f牲En熟vi頑ro塑nm潤en懼t鐘Sc柄ie巨nc柄es螞&祝S頂pa據(jù)ti哭al綠I注nf嗽or邊ma扛ti迎cs環(huán)境咸與價測繪物學(xué)院Ch殊in曲a運Un少iv已er宜si賀ty潔o冰f其M嫌in哭in捆g夠&貸Te桌ch扒no稠lo病gy中國偉礦業(yè)誰大學(xué)§5-建3目前菌我國挖房地兔產(chǎn)企奶業(yè)上看市投害融資壯分析四、死房地秒產(chǎn)企扒業(yè)借攔殼上炭市分疑析買殼亞上市梨的方畫式有專兩種輝：第二鞭種是較場外呈交易首即協(xié)議島轉(zhuǎn)讓，買紅殼上爹市一茫般都潤選擇觀資協(xié)幣議轉(zhuǎn)決讓特葛別是裁國有魄股的碑協(xié)議濟(jì)轉(zhuǎn)讓蘆。一湯是收輪購價駕格和險成本行低，乳轉(zhuǎn)讓貨基準(zhǔn)傅是每敏股凈穩(wěn)資產(chǎn)遍和凈妥資產(chǎn)林收益扛率；盒二是抱國家籃和地趁方政啄府鼓牲勵國身有股拉逐漸販退出光；三格是有拌操作舅技巧催實現(xiàn)行的可繩能和綿空間鏟。Sc姥ho鑰ol向o兆f察En蠅vi蘋ro匆nm止en刮t后Sc潔ie津nc雖es消&請S渣pa浸ti賣al幼I苦nf糖or瀉ma瘋ti云cs環(huán)境臭與旬測繪繪學(xué)院Ch超in烈a濕Un劣iv殲er梨si尋ty票o花f辱M閘in庫in捐g此&沒Te下ch創(chuàng)no店lo斯gy中國圾礦業(yè)汁大學(xué)§5-爪3目前允我國鉆房地役產(chǎn)企更業(yè)上螺市投壟融資鑄分析四、說房地液產(chǎn)企芹業(yè)借咬殼上肢市分鍛析借殼遞上市狂房地援產(chǎn)公惡司一檔覽表Sc巡壽ho如ol俯o燈f臺En木vi彼ro笑nm慎en桶t汽Sc浙ie鋼nc捉es城&數(shù)S畏pa故ti濫al喘I脆nf功or墳ma答ti窗cs環(huán)境半與畜測繪最學(xué)院Ch黨in撐a確Un春iv嚼er喚si志ty覆o送f外M皇in名in遵g得&霞Te羊ch適no卻lo漁gy中國晌礦業(yè)遙大學(xué)§5-譜4房地匙產(chǎn)投騾資信港托（趣了解房誠）一、腸房地江產(chǎn)投就資信業(yè)托概挖述一個芹房地戀產(chǎn)投素資信雜托就文是一桂個房地暗產(chǎn)經(jīng)碌營公朋司，在吊大多長數(shù)情藥況下旨，其濕目的叮是擁有么并經(jīng)川營收健益性老房地穗產(chǎn)，譬漲如公管寓、尋購物建中心錫、辦飛公樓橫和倉淹庫。惕有些襖房地?fù)?jù)產(chǎn)投則資信饑托也佩從事隙房地貌產(chǎn)融其資業(yè)拋務(wù)。(如貸縫款)房地鍛產(chǎn)投驚資信愁托非剩常有謠效地丙解決恒了房還地產(chǎn)椒投資遮的流偵動性身、安兔全性瓦和業(yè)紹績問閑題：在流埋動性碎方面，房雕地產(chǎn)政投資盆信托梳使得堤房地晶產(chǎn)變秋成了斗流動梳性資陷產(chǎn)。Sc宿ho豪ol松o脈f望En幼vi煎ro秤nm蹲en償t旦Sc歐ie渠nc正es暖&友S存pa罵ti損al斜I賊nf陣or鋤ma束ti歡cs環(huán)境腦與嶺測繪享學(xué)院Ch籮in灘a曉Un伍iv剪er嫂si逆ty斃o赴f掘M瓶in紙in勺g煌&洞Te肺ch透no昆lo帆gy中國慨礦業(yè)淹大學(xué)§5-觀4房地備產(chǎn)投思資信姓托一、層房地泥產(chǎn)投唉資信宿托概榮述房地志產(chǎn)投游資信雁托非恢常有東效地凈解決鮮了房黑地產(chǎn)奪投資療的流緊動性伯、安半全性位和業(yè)特績問嚷題：在安辰全性貿(mào)方面，不蝦僅因紡為房仗地產(chǎn)挖的不谷可移睬動性樂和潛龍在的雪創(chuàng)利扒能力長，大緞大增棗強了技投資提者的還安全龜性，艷而且置通過萍房地杯產(chǎn)投丘資信泉托，克小投杠資者稈更是渡獲得可了前性所未傻有的諒安全兼感。在業(yè)悔績方碼面，自從筋美國李房地蟻產(chǎn)投丑資信股托誕怖生以披來，例其業(yè)盼績一晶直是貌有競損爭力墊的。Sc忍ho隊ol懸o州f姨En鄭vi需ro源nm軋en篩t過Sc抄ie粥nc紅es孕&耀S慌pa員ti伶al憐I易nf犬or糧ma佳ti兩cs環(huán)境悄與裕測繪器學(xué)院Ch搏in喇a(chǎn)新Un西iv程er靈si花ty鞭o席f耐M蠟in險in膠g搏&輔Te悄ch夾no修lo陣gy中國殃礦業(yè)扶大學(xué)§5-哪4房地俱產(chǎn)投辛資信飯托一、萍房地堡產(chǎn)投娘資信然托概神述根據(jù)喊投資縮慧類型茄的不捉同，萄可以櫻將房巖地產(chǎn)回投資云信托上劃分訊為：權(quán)益產(chǎn)型：擁有懶和經(jīng)盟營收州益型貴房地寨產(chǎn)，困或在爬房地道產(chǎn)項耽目中餓占有激股權(quán)仿，業(yè)跳務(wù)包意括出滑租、毯開發(fā)則和租早戶服榜務(wù)。抵押嗽型：直接貸款給房戚地產(chǎn)根業(yè)主叛和經(jīng)蜓營者駛，或歉通過齒收購針貸款組和由成按揭奪支持夸的證既券來濁間接林地施蜻放信鏈貸?；旌狭列停杭葥矸ビ形锖皹I(yè)，酬又提嶼供信治貸。Sc盲ho蔑ol掛o喜f劉En弄vi見ro慘nm劫en貞t顧Sc嶄ie洪nc軌es葛&翅S需pa令ti翻al昨I擴(kuò)nf白o(hù)r阿ma柜ti僑cs環(huán)境伯與絲式測繪殘學(xué)院Ch鳥in賠a嘗Un著iv新er潛si鎮(zhèn)ty千o顛f蘭M啊in弦in充g寇&販Te懷ch匪no倒lo膠gy中國柄礦業(yè)帝大學(xué)§5-醉4房地朗產(chǎn)投醉資信蕩托三、溝我國劈燕房地嘴產(chǎn)投杰資信爽托基銜金的濾現(xiàn)狀1、我望國發(fā)下展房樂地產(chǎn)卡投資償信托濟(jì)基金充的現(xiàn)干狀由于灰國內(nèi)狀尚未編出臺拒相關(guān)協(xié)的產(chǎn)愛業(yè)基搖金法熟，現(xiàn)身在有側(cè)據(jù)可鵝依的磚僅僅音是《信托陣法》和《公司援法》，而護(hù)在產(chǎn)收業(yè)基踏金領(lǐng)丘域我哄國出毛臺的題只有《證券奔投資始基金冠法》一部寶。嚴(yán)尼格說黃來我國果還沒偏有真劍正意閘義上智的房陵地產(chǎn)恭投資淹基金，但鉆是最覺近幾戴年房震地產(chǎn)售信托蓮?fù)顿Y息基金掏的趨世勢卻終是越渡來越營明顯楚。國內(nèi)尼信托烏公司授推出淘的部問分房帝地產(chǎn)擠信托代項目用如下暴表所隊示：國內(nèi)灣信托瘋公司袋推出領(lǐng)的部旁分房交地產(chǎn)剪信托現(xiàn)項目時間信托項目名稱資本規(guī)模（單位：億元）預(yù)計收益率2002年7月新上海國際大廈項目資金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅項目股權(quán)投資信托項目2不低于6%2003年11月金融街寫字樓項目貸款信托項目0.84.60%2003年12月法國歐尚天津第一店信托項目不超過16.00%2004年1月宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房信托項目不超過1不低于5%2004年8月華堂商場大興店信托項目0.76.00%2004年12月北京麗江新城貸款項目集資信托計劃3.36.30%2005年2月住邦2000商務(wù)中心二期項目集合資金信托計劃0.56.50%2005年6月上海市政顓橋配套商品房投資信托計劃2.55.80%2005年11月國開行城建改造項目集合資金信托計劃3.03.5%Sc訊ho芬ol濾o幣f饞En麥vi盟ro眨nm鑄en扭t柏Sc奇ie絡(luò)nc引es尖&謎S削pa化ti蔥al錦I圾nf綠or敵ma以ti喘cs環(huán)境奪與澡測繪疏學(xué)院Ch父in傭a備Un穗iv猛er鋒si崗ty妥o(hù)懶f樹M園in劍in妻g知&憲Te許ch松no干lo中g(shù)y中國緩礦業(yè)包大學(xué)§5-尾4房地莊產(chǎn)投猶資信來托2、我性國發(fā)列展房絕地產(chǎn)翅投資許信托災(zāi)基金睛的障株礙（1）法仆律障蛇礙。（2）體乒制障旋礙。（3）人摸才障乞礙。Sc庫ho憲ol爐o昂f葬En畢vi穿ro味nm拉en獎t購Sc蠶ie蒼nc限es嘗&京S施pa誰ti龍al期I紛nf皆or問ma坡ti駛cs環(huán)境挎與雪測繪務(wù)學(xué)院Ch漆in醫(yī)a熔Un勒iv脖er床si補ty歌o粥f便M鑼in仿in毫g更&命Te松ch舞no有l(wèi)o泊gy中國啞礦業(yè)敗大學(xué)§5-頌5高比棟率融帆資方砍式所謂即租賃丟，就海是某芬項資弱產(chǎn)的近所有壺者（閃出租搶人）間在一諒定的縫時期亭內(nèi)有穴償轉(zhuǎn)箏讓其堆資產(chǎn)缸的使鞏用權(quán)幫和占賺用權(quán)隙的合螞同行土為。龜在租夫賃期淚間，花出租甜人保侮留出盜租物奶品的茫所有真權(quán)，囑而承彼租人閑根據(jù)列租賃煩合同村定期動支付遣租金公，從足而獲餐得了租賃膝物品甲的唯己一的墊、排替他性喘的使醬用權(quán)閥和占匯用權(quán)車?？煞譃槿谫Y會性租炕賃與經(jīng)營花性租近賃。其中獄，融陣資性備租賃夏，又翅稱全析額支襖付租推賃(f機(jī)ul靜l-譽pa柱y-跡ou迫tle挨as冰e)，在加規(guī)定盞的支五付階匪段中貪，支付形的租蒜金足蝕以補者償出副租人呆的資伯本費互用和辛利潤。所礦以，墾這種蝦租賃添實際泰上是慰出租侄人向挽承租纏人提滋供的戲一種融資方式圍。Sc糧ho偽ol俱o家f下En幼vi失ro痕nm參en向t孝Sc伴ie狹nc壤es味&神S涉pa掙ti揮al毛I(xiàn)格nf蔥or驕ma左ti娃cs環(huán)境漸與戲測繪晝學(xué)院Ch根in蹲a網(wǎng)Un兄iv反er霧si桌ty此o展f喬M孕in塘in依g士&列Te舉ch典no車lo吐gy中國嘗礦業(yè)伍大學(xué)§5-針5高比灶率融東資方撿式所謂“出租禮人的甩房地新產(chǎn)”是指峽出租宰人根據(jù)綠承租圾人的丘要求開發(fā)毫建設(shè)許的房奇地產(chǎn)訪。出將租人汪可以每年哲定期跟獲得肯的租船金作為儲抵押獲，申爆請長惱期貸棵款。一、錘出租誘人的糞房地望產(chǎn)（10域0%融資義）承租穿人的砌房地豆產(chǎn)是指租躲戶通取過租份賃方脾式獲古得土地槍的使酷用權(quán)汽和占槳用權(quán)之后晃，自筒己開蛇發(fā)的反房地肥產(chǎn)。由于游租戶壁獲得吉的是賞長期晨的、老排他澇性的裳租賃剖權(quán)益箏，其可用劇這種振權(quán)益下為抵蠅押向銀撓行申昂請長撤期的腿抵押扔貸款芳。通掀常為姿了減玩輕貸懲款人墾的風(fēng)慢險，疊貸款肅人總莊是要且求土砍地的營出租戰(zhàn)方承血諾將雕其獲取非土地吳租金浩的時允間后賞于支蜘付貸鐘款本適息。二、傾承租決人的騰房地掉產(chǎn)（10偏0%融資坐）Sc希ho冬ol蛋o沖f淹En轎vi銹ro庸nm虧en禮t罪Sc礎(chǔ)ie咬nc明es降&欲S檔pa基ti倦al猛I街nf恭or茄ma貝ti舉cs環(huán)境懇與損測繪飯學(xué)院Ch梳in稻a關(guān)Un抓iv烘er六si薦ty劍o智f悄M皇in汽in渠g蹤蝶&海Te代ch搖no朝lo靜gy中國摟礦業(yè)畢大學(xué)§5-突5高比診率融俊資方格式所謂指回租嘴是指賣方勵在出鬼售物淋業(yè)的理同時保隨即換向買惱方長厘期租忘賃同轉(zhuǎn)一物鄉(xiāng)豐業(yè)?；貚徸馊诟赓Y如暮下圖足所示鹽：三、恰回租柜融資賣方/承租方現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)長期租賃買方/出租方Sc使ho家ol溝o咱f制En閃vi革ro難nm底en振t潔Sc投ie竭nc探es需&款S涌pa脊ti謹(jǐn)al撲I房誠nf哥or荷ma才ti叨cs環(huán)境瓜與囑測繪箱學(xué)院Ch癥in毯a掙Un策iv灶er瀉si盞ty彩o抱f爭M疼in滔in殲g兇&喚Te犬ch雕no突lo畝gy中國國礦業(yè)狠大學(xué)§5-頌5高比撤率融嫂資方據(jù)式1、土熔地回鍬租(s筍al走e—科le綁as懂eb拾ac責(zé)kof寧l六an筍d)土地足回租落實際便上是派通過以土地晉回租小和因誓此獲芹得的敬土地秒租賃介權(quán)益誦所進(jìn)凡行的距租賃魚融資食。土旺地回建租融賤資如呼下圖島所示螺：三、薄回租紫融資金融機(jī)構(gòu)C投資者A（擁有土地）投資者B建設(shè)資金租賃權(quán)益長期租賃出售土地Sc濤ho壁ol落o穗f晶En膨vi宵ro嘗nm哨en滿t稼Sc提ie辜nc裹es距&昏S鋼pa拍ti熔al房誠I跑nf肥or饅ma心ti叛cs環(huán)境園與戴測繪松學(xué)院Ch半in閃a飛Un氣iv鴉er張si茂ty螞o活f孤M凍in唱in葛g鋸&暮Te溝ch琴no斥lo頃gy中國叼礦業(yè)斃大學(xué)§5-那5高比悼率融殲資方仇式2、采棚用回勺租進(jìn)堪行部欲分融距資(p疑ar斗ti貨al拳f團(tuán)in辜an盲ci播ng鋪b值y無sa價le酸-l芬ea納se想-b鏡ac為k)土地附回租烤和租僅賃融仰資一刻樣，飯實現(xiàn)樹的是10論0％的球融資狠。房進(jìn)地產(chǎn)固回租板，特勵別是存量收房地福產(chǎn)的回腫租可以實秋現(xiàn)部頓分、播但也灑屬于醒高比妖率的伍融資法。三、壯回租針融資金融機(jī)構(gòu)C投資者（擁有房產(chǎn)）存量房產(chǎn)擁有者長期租賃打折出售市價出售Sc他ho腹ol梁o院f銳En鼠vi蟲ro聽nm毛en展t攪Sc控ie挑nc奏es捕&趙S叛pa豪ti升al厲I倦nf遇or六ma忍ti堪cs環(huán)境針與親測繪邀學(xué)院Ch刺in鎮(zhèn)a害Un嘗iv蘇er筒si鄉(xiāng)豐ty遮o怖f憲M教in糕in銷g駛&飲Te也ch撫no燙lo于gy中國百礦業(yè)聾大學(xué)§5-驕5高比赤率融劣資方乳式回購纖也是鍛一種上重要怎的高錘比率窮融資脆方式件，在腳房地津產(chǎn)領(lǐng)贈域同泊樣得弱到廣稼泛的服應(yīng)用冶。一般膛是投澆資者以市套場價晃購進(jìn)房地咽產(chǎn)之柏后，替隨即以成然本價博出售給金預(yù)融機(jī)去構(gòu)，后同時喜又從失金融猾機(jī)構(gòu)孔那里柴買回神?；刭I歌融資飛示意暑圖如艇下：四、都回購漿融資(s奮al國e—令bu播yb秩ac遼k廊fi汪na郵nc寄in窮g)投資者A金融公司B成本價出售分期付款出售Sc俱ho踩ol樹o拐f葵En封vi眾ro存nm虜en校t樸Sc兇ie呈nc炒es槳&逝S虛pa四ti表al咸I氧nf螺or冷ma右ti裕cs環(huán)境急與渣測繪燒學(xué)院Ch鴿in梢a網(wǎng)Un冷iv展er脅si孟ty哀o悉f曬M侄in舞in菊g監(jiān)&站Te仆ch牧no先lo成gy中國移礦業(yè)速大學(xué)§5-始5高比蘆率融樣資方驕?zhǔn)?、組鬧織形獵式如果告貸款掙機(jī)構(gòu)滾和開者發(fā)商東有意貴成立壇一個辮合資吵公司班，那賽么通病常第牲一步濃就是奶各自殃分別省成立解一個促子公航司，昌以限吃制他廈們各串自的圖責(zé)任琴。第蛋二步桐是這光兩個避子公菜司合堡并為傘一個恰無限猜責(zé)任塘或者東是有束限責(zé)幸任的我合股悼公司攻。五、己前沿洲貨幣地合約(f沈ro唐nt轉(zhuǎn)m棍on扛ey留d派ea橡ls余)自學(xué)成立成立甲保險公司乙開發(fā)商甲土地開發(fā)公司乙建筑公司有限責(zé)任公司2、其吵他變竹化形袍式Sc推ho賞ol舊o物f蓄En狂vi柱ro秧nm艇en濕t鐮Sc握ie形nc黃es袍&英S否pa斗ti冊al銷I傲nf快or慣ma籍ti蓄cs環(huán)境北與份測繪歸學(xué)院Ch也in凍a擠Un棚iv棄er混si上ty兼o豪f闖M盆in憑in充g追&咐Te脅ch顧no隔lo羊gy中國次礦業(yè)棚大學(xué)§5-捐5高比墊率融夸資方挎式共有水三種磨抵押司合伙訊形式寫：多暖名承慣押人機(jī)合伙計，多繭名抵婦押人敲合伙貸，一錄名抵爹押人容和一宿名承膜押人雜之間崗的合搏伙。承押撓人合燙伙（pa京rt弓ne瓦rs算hi子p艱of招m垂or敗tg仗ag秀ee闊s）。閃指一燙個以喉上的嬸承押膊人為怪某一桑不動蹄產(chǎn)項查目提鑒供融居資貸偽款。位它主典要用緣瑞于大由型項羊目融叨資。六、良抵押趕合伙卷形式騾（Pa文rt絲式ic葡ip欄at戚io瓶n緩Mo它rt昨ga毒ge）自鴨學(xué)Sc傘ho弦ol多o殊f鉤En機(jī)vi牌ro頁nm忍en叛t從Sc傍ie串nc星es盛&膜S懲pa流ti劃al準(zhǔn)I歇nf誤or池ma務(wù)ti搭cs環(huán)境悼與姿測繪喉學(xué)院Ch升in堪a候Un垮iv客er啄si睬ty桃o禿f紐奉M軋in池in捏g笨&嗽Te孩ch碑no倡lo晃gy中國澤礦業(yè)柔大學(xué)§5-濱5高比偵率融何資方退式抵押默人合駝伙（pa勇rt爛ne深rs嘴hi軋p枯of稻m著or偉tg敬ag戀or銅s）。播這第麗二種系抵押器合伙鑒形式貿(mào)，是絨指多麻戶型縣住宅引（即雅合作廣公寓乏）的球幾個拍抵押夢人對泛同一聯(lián)抵押搜貸款袋共同市承擔(dān)隆責(zé)任卡。承押字人和價抵押爭人合饑伙（pa哄rt欺ne松rs墾hi帶p息of慚m聞or信tg葵ag廉ee螞s扁an弦d今mo易rt胡ga號go嫌rs）。爬當(dāng)承冷押人倍成為堅所融熄資項籌目的劇產(chǎn)權(quán)袋合伙棕人時丘就產(chǎn)穗生了腐第三藥種抵變押合年伙形碧式，障稱為灣“合銅伙抵融押”怪。六、始抵押云合伙幕形式系（Pa指rt柄ic傻ip芒at脅io吵n腿Mo峰rt瞧ga絡(luò)ge）自懶學(xué)Sc群ho陷ol藝o租f役En蟲vi趙ro磚nm琴en克t妙Sc屯ie斥nc河es鬧&集S竄pa它ti基al勞I撒nf堂or石ma河ti歉cs環(huán)境訊與襯測繪濟(jì)學(xué)院Ch南in煌a閑Un串iv臉er涌si急ty每o芽f和M渡in電in搏g封&渠Te纏ch乎no州lo防gy中國午礦業(yè)受大學(xué)§5-戰(zhàn)5高比拴率融痰資方繁式當(dāng)稅晴前收幟益率寒大于糊債務(wù)侮成本征率時葡，就套是一割項成嶄功的鏡高比復(fù)率融樸資。融資丹比率案越高際，風(fēng)嗎險就犬越大坦。對接于任在何企霧業(yè)而雷言，余所的洗風(fēng)險艦無外志乎兩后種，村一是鬧商業(yè)缸風(fēng)險妙（bu襯si脹ne象ss退r舅is鼻k），茫是指汽由于棄企業(yè)厲外部梯環(huán)境森的變質(zhì)化使挽得企業(yè)雕預(yù)期盼收益鑄率不蔽能實擱現(xiàn)的膀概率；另偶外一哭種是虜所謂顛的財收務(wù)風(fēng)敗險（fi冒na策nc畏ia乒l蜻ri肆sk），易即企業(yè)江喪失衛(wèi)償債輕能力機(jī)或者遵企業(yè)倉所有構(gòu)者收鋼益下踏降的勤概率。高跌比