制度五項制度五項基本

五項基本制度1.國家依法實施國有土地有嘗、有期限使用制度。不過，國家在本法要求范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)除外。2.國家實施房地產(chǎn)價格評定制度3.國家實施房地產(chǎn)成交價格申報制度4.國家實施房地產(chǎn)價格評定人員資格認證制度5.國家實施土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)是具備獨立法人資格經(jīng)濟組織設(shè)置房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備以下條件：有自己名稱、組織機構(gòu)有固定服務(wù)場所有要求數(shù)量財產(chǎn)和經(jīng)費有要求數(shù)量相關(guān)專業(yè)人員房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應(yīng)該到登記機關(guān)所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門立案房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊使用期通常為三年，使用期滿前三個月，持證者應(yīng)到原注冊管理機構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。在注冊使用期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)該及時辦理變更手續(xù)。經(jīng)注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人有以下情況之一，由原注冊機構(gòu)注銷注冊：不具備完全民事行為能力受刑事處罰脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理經(jīng)注冊后，只能受聘于一個經(jīng)紀機構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義從事經(jīng)紀活動，不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理身份從事經(jīng)紀活動或在其余經(jīng)紀機構(gòu)兼職?！督?jīng)紀人管理方法》中所稱經(jīng)紀人，是指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目標，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)自然人、法人和其余經(jīng)濟組織經(jīng)紀人名稱中行業(yè)應(yīng)該表述為“經(jīng)紀”字樣，經(jīng)紀人經(jīng)營范圍應(yīng)該明確經(jīng)紀方式和經(jīng)紀項目經(jīng)紀人應(yīng)該將所聘用經(jīng)濟執(zhí)業(yè)人員姓名、照片、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀項目、聯(lián)絡(luò)電話等在經(jīng)營場所明示經(jīng)紀人不得有以下行為：未經(jīng)登記注冊私自開展經(jīng)紀活動超越經(jīng)核準經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀活動為委托人隱瞞與委托人關(guān)于主要事項偽造、涂改交易文件和憑證違反約定或者違反委托人關(guān)于保守商業(yè)秘密要求，泄露委托人商業(yè)秘密利用虛假信息，誘人訂立協(xié)議，騙取中介費采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等伎倆損害當事人利益經(jīng)過詆毀其余經(jīng)紀人或者支付介紹費等不正當伎倆承攬業(yè)務(wù)對經(jīng)紀商品或者服務(wù)作引人誤解虛假宣稱參加倒賣國家禁止或者自由買賣物資、物品經(jīng)紀人有以下行為，有工商行政管理機關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處1萬元以下罰款：在經(jīng)紀協(xié)議中未附有執(zhí)行該項經(jīng)紀協(xié)議業(yè)務(wù)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員署名為按本方法要求將聘用經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員情況在經(jīng)營場所明示向工商行政管理機關(guān)提交或在經(jīng)營場所明示虛假經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員材料實施經(jīng)紀人員業(yè)務(wù)知識考評制度經(jīng)紀人員業(yè)務(wù)知識考評合格后，具備以下條件，可申請領(lǐng)取經(jīng)紀人員資格證書：具備完全民事行為能力非國家機關(guān)在職員作人員申請經(jīng)紀資格之前三年內(nèi)沒有受過刑事處罰或者因經(jīng)濟違法行為受過行政處罰、罷免以上行政處罰申請經(jīng)紀人員資格證書，由縣級以上工商行政管理部門審查、發(fā)證申請科技、房地產(chǎn)以及法律、行政法規(guī)要求其余特殊行業(yè)專業(yè)經(jīng)紀人員資格證書，由省或者市（地）工商行政管理部門會同關(guān)于行政部門審查、發(fā)證設(shè)置具備法人資格經(jīng)紀企業(yè)，應(yīng)該具備以下條件：法定代表人取得經(jīng)紀人員資格證書從業(yè)人員中取得經(jīng)紀人員資格證書不少于五人（杭州要求3人）具備對應(yīng)組織機構(gòu)和固定業(yè)務(wù)場所注冊資金在十萬元以上兼營特殊行業(yè)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，應(yīng)該具備兩名以上取得相關(guān)專業(yè)經(jīng)紀人員資格證書專職人員專門從事特殊行業(yè)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，應(yīng)該具備四名以上取得相關(guān)專業(yè)經(jīng)紀人員資格證書專職人員國家關(guān)于企業(yè)法人登記管理要求其余條件中介機構(gòu)應(yīng)該亮證、亮照經(jīng)營，并在其經(jīng)營場所顯著位置公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)規(guī)范、收費項目、收費標準、監(jiān)督投訴機構(gòu)電話和地址等事項7月1日以后設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，同時提供經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)具備其余條件憑證，到市房產(chǎn)管理局立案并申領(lǐng)立案證書。對符合條件經(jīng)紀機構(gòu)，市房產(chǎn)管理局在立案材料收件后10個工作日核發(fā)立案證書房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)置分支機構(gòu)，分支機構(gòu)須向市房產(chǎn)管理局辦理立案手續(xù)申領(lǐng)分支機構(gòu)立案證書立案證書使用期為二年，使用期滿前三個月內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)可申請延期，經(jīng)審核同意延期后方繼續(xù)有效房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)歇業(yè)、或者因其余原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)該在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后15日內(nèi)到市房產(chǎn)管理局注銷立案證書對連續(xù)二次或整年累計四次進入每個月推件量前10名房產(chǎn)中介機構(gòu)，本局將給予警告，并處以暫停代理辦證業(yè)務(wù)一個月，該中介機構(gòu)法人代表要重新接收專業(yè)知識學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可恢復(fù)代理辦證業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人一年內(nèi)有責(zé)投訴3次者，暫停執(zhí)業(yè)一個月進行專業(yè)知識學(xué)習(xí)，考試合格后方可恢復(fù)執(zhí)業(yè)，并將該執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人暫停執(zhí)業(yè)情況對外公布。一年內(nèi)有責(zé)投訴達5次者，暫停執(zhí)業(yè)6個月，有行業(yè)協(xié)會重新審核其執(zhí)業(yè)資格、進行再教育培訓(xùn)，培訓(xùn)考試合格后方可恢復(fù)執(zhí)業(yè)，并將該執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人暫停執(zhí)業(yè)情況對外公布完善房地產(chǎn)交易房款監(jiān)管制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該申報交易房款監(jiān)管銀行賬戶及賬號，依照銀行確認銀行賬戶及賬號證實進行立案登記，經(jīng)過杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)向社會公告和銀行監(jiān)管賬戶及賬號信息。并以登記及公告銀行賬號及賬號開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)和辦理房產(chǎn)交易受理購房入戶條件錢江新城單套住宅購房總價值達成100萬元以上（含100萬元）上城區(qū)單套住宅購房總價值達成100萬元以上（含100萬元）杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)單套住宅購房總價值達成60萬元以上（含60萬元）其余城區(qū)單套住宅購房總價值達成80萬元以上（含80萬元）房屋登記方法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其余應(yīng)該記載事項在房屋登記薄上給予記載行為辦理房屋登記，通常依照以下程序進行申請受理審核記載于登記薄發(fā)證國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋幢、層、間等有固定界限部分為基本單元進行登記非住房以房屋幢、層、套、間等有固定界限部分為基本單元進行登記共有房屋，應(yīng)該由共有些人共同申請登記未成年人房屋，應(yīng)該由監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記，應(yīng)該提交證實監(jiān)護人身份材料；因處罰未成年人房屋申請登記，還應(yīng)該提供為成年人利益書面確保申請房屋登記，申請人應(yīng)該使用漢字名稱或者姓名。申請人提交證實文件是外文，應(yīng)該提供漢字譯本委托人申請房屋登記，代理人應(yīng)該提交授權(quán)委托書和身份證實。境外申請人委托代理人申請房屋登記，其授權(quán)書應(yīng)該按照國家關(guān)于要求辦理公證或者認證辦理以下房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)該實地查看房屋全部權(quán)初始登記在建工程抵押權(quán)登記因房屋滅失造成房屋全部權(quán)注銷登記法律、法規(guī)要求應(yīng)該實地查看其余房屋登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋全部權(quán)初始登記時，應(yīng)該對建筑區(qū)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上給予記載，（全部權(quán)屬于誰？）不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋全部權(quán)，申請房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除提供所要求材料外，還應(yīng)該提交抵押人身份證實、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓書面文件、他項權(quán)利證書。因人民法院或者仲裁委員會生效法律文書、正當建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋全部權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋全部權(quán)或者以改房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)該將房屋登記到權(quán)利人名下后，在辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押設(shè)置登記《物權(quán)法》所稱物，包含不動產(chǎn)和動產(chǎn)不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有要求除外不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡，依照法律要求應(yīng)該登記，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力因人民法院、仲裁委員會法律文書或者人民政府征收決定等，造成物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓或者消亡，自法律文書或者人民政府征收決定等生效時發(fā)生效力因繼承或者受遺贈、取得物權(quán)，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力因正當建造、拆除房屋等事實施為設(shè)置或者消亡物權(quán)，自事實施為成就時發(fā)生效力敘述房地產(chǎn)經(jīng)紀人正當經(jīng)營主要內(nèi)容基本條件：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照進行機構(gòu)立案取得執(zhí)業(yè)資格經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員立案做好執(zhí)業(yè)人員明示訂立經(jīng)紀協(xié)議時，由執(zhí)業(yè)資格人員判定經(jīng)營行為：為委托雙方訂立推行協(xié)議提供預(yù)定服務(wù)如實介紹，公正中介妥善保管好當事人樣品、款項等財務(wù)依照關(guān)于要求或者協(xié)議約定，保守協(xié)議各方商業(yè)秘密，制作并保管好經(jīng)紀業(yè)務(wù)文書切實維護消費正當權(quán)益，依法經(jīng)營，接收行政監(jiān)督簡述消費者法律特征以及消費爭議處理路徑消費者具備以下四個方面特征消費性質(zhì)屬于生活消費消費客體是商品和服務(wù)消費方式包含購置、使用商品和接收服務(wù)消費主體是包含公民個人和進行生活消費單位消費爭議處理路徑與經(jīng)營者協(xié)商和解請求消費者協(xié)會調(diào)解向關(guān)于行政部門申訴依照與經(jīng)營者達成仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁向人民法院起訴經(jīng)紀人提供服務(wù)形式和內(nèi)容形式：居間行紀代理內(nèi)容：信息機會條件國11條與杭州29條比較基本一致部分：加緊保障房建設(shè)與供給加緊保障房建設(shè)用地供給加緊保障房建設(shè)資金供給國家提出差異化稅收政策；杭州提出首次購置140方以下普通住房補助政策加大監(jiān)管力度、整理房地產(chǎn)市場秩序加強市場監(jiān)測和分析差異部分對改進型住房國家有首付要求，還有差異化稅收政策；杭州支持改進型購房政策包含購房補助和公積金貸款國家對商品房預(yù)售步驟、用地步驟有詳細要求；杭州對此比較籠統(tǒng)有杭州特色部分：提升保障房品質(zhì)擴大住房保障覆蓋面激勵拆遷貨幣安置繼續(xù)購房入戶支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支持租賃市場發(fā)展例題：甲03.6購入經(jīng)濟適用房04.12領(lǐng)房產(chǎn)證08.9出租給乙方09.5終止租賃，準備出售經(jīng)紀人表示此房按要求不能出售，但他能夠幫甲方想方法找買家，并由買家負擔(dān)全部費用問1.為何經(jīng)濟適用房不能出租？答：經(jīng)濟適用房是行政劃撥土地，出租房屋收益中包含了國家享受土地收益問2.經(jīng)紀人為何說此房不能過戶交易？答：經(jīng)濟適用房管理方法第31條第1項要求經(jīng)濟適用房取得全部權(quán)證之日起滿5年方可上市交易。問3.假如成交買家要負擔(dān)什么風(fēng)險？答：買家負擔(dān)了向政府繳納土地收益風(fēng)險例題：1.金某在代理二手房中，賣方出車禍過世，金某要求其兒子代為訂立協(xié)議問：金某違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：金某違反了《浙江省社會中介機構(gòu)管理方法》第二十條有意提供虛假信息資料，出具虛假驗資匯報、評定匯報、證實文件及其余文件，應(yīng)由主管行業(yè)為行政部門或工商行政管理部門對中介執(zhí)業(yè)人員處以5000以上30000元以下罰款例題：2.金某自己開企業(yè)不具備中介資質(zhì)，但其加盟大企業(yè)并經(jīng)過大企業(yè)賬號訂立協(xié)議問：金某違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：金某違反了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理要求》未取得房地產(chǎn)中介資格私自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)責(zé)令停頓房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并能夠處以1萬以上3萬以下罰款例題：3.金某在代理存量房抵押業(yè)務(wù)中，為客戶找他人頂替客戶太太辦理相關(guān)手續(xù)問：申請人違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：申請人違反了《浙江省產(chǎn)權(quán)產(chǎn)紀要求》申請人在申請登記時隱瞞事實真相或為偽造關(guān)于證件采取非法伎倆騙取房屋權(quán)力證書由房管部門注銷登記，收繳證書并可對個人處以1000元以上5000元以下罰款例題：4.金某在代理二手房中，利用買方委托權(quán)，私自修改協(xié)議金額謀取利益問：金某違反了什么要求，并要受到什么處罰答：金某違反了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理要求》第21條索取收受委托協(xié)議以外酬金或其余財物，或者利用工作之便，牟取其余不正當利益，違反此要求收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以1萬以上3萬以下罰款什么是經(jīng)紀人職業(yè)道德經(jīng)紀人職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)道德規(guī)范，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員就這職業(yè)活動所共同認可并擁有思想觀念、情感和行為習(xí)慣總和經(jīng)紀人職業(yè)道德基本要求：1.遵法經(jīng)營2.以誠為本（真誠、坦誠）3.恪守信用4.盡職守責(zé)5.公平競爭重視合作做好服務(wù)有哪些好處？1.為企業(yè)帶來更多業(yè)績2.為個人樹立良好形象3.為企業(yè)宣傳品牌，提升著名度經(jīng)紀人怎樣產(chǎn)生業(yè)績？市場定位----資