房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成與內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)組成與內(nèi)容●一份完整房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)由以下組成：★房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)書(shū)（共8項(xiàng)內(nèi)容）

一.

封面二.

目錄三.

致委托方函四.

估價(jià)師申明五.

估價(jià)假設(shè)和限制條件:注意估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期在這里六.

估價(jià)結(jié)果匯報(bào)1、委托人；2、估價(jià)機(jī)構(gòu)；3、估價(jià)目標(biāo)；4、估價(jià)對(duì)象；5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)；6、價(jià)值定義；7、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；8、估價(jià)依據(jù)；9、估價(jià)方法；10、估價(jià)結(jié)果；11、注冊(cè)估價(jià)師；12、估價(jià)人員；13、實(shí)地查勘期14、估價(jià)作業(yè)時(shí)期；15、抵押估價(jià)要有變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提醒七.

估價(jià)技術(shù)匯報(bào)1、估價(jià)對(duì)象描述與分析：實(shí)物情況分析、區(qū)位情況分析、權(quán)益情況分析2、市場(chǎng)背景描述與分析；3、最高最好使用分析；4、估價(jià)方法適用性分析；5、估價(jià)測(cè)算過(guò)程；6、估價(jià)結(jié)果確定。八.

附件（主要部份小心遺留）附件包含：房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)估價(jià)對(duì)象位置圖；估價(jià)對(duì)象外觀(guān)和內(nèi)部照片估價(jià)對(duì)象周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件；估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件抵押估價(jià)匯報(bào)要有法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況書(shū)面查詢(xún)資料或調(diào)查統(tǒng)計(jì)第一部分匯報(bào)書(shū)組成與內(nèi)容封面(通常不會(huì)考)1、這里所講封面特指估價(jià)匯報(bào)首頁(yè)，而不是各估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)匯報(bào)進(jìn)行包裝設(shè)計(jì)封面。2、估價(jià)匯報(bào)封面內(nèi)容通常包含以下：①標(biāo)題：（房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)名稱(chēng)）②估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)全稱(chēng)）③委托方：（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)委托單位全稱(chēng)，個(gè)人委托為個(gè)人姓名）④估價(jià)方：（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)）⑤注冊(cè)估價(jià)師：（說(shuō)明負(fù)責(zé)和參加本估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)注冊(cè)師姓名及其注冊(cè)號(hào)）⑥估價(jià)作業(yè)日期：（正式接收估價(jià)委托年月日至完成估價(jià)匯報(bào)年月日）⑦估價(jià)匯報(bào)編號(hào)：（說(shuō)明本估價(jià)匯報(bào)在本估價(jià)譏構(gòu)內(nèi)編號(hào)，要與估價(jià)結(jié)果匯報(bào)中編號(hào)一致）二、目錄(通常不會(huì)考)要注意與后面匯報(bào)內(nèi)容相匹配，尤其是估價(jià)匯報(bào)頁(yè)碼要求準(zhǔn)確無(wú)誤。三、致委托人函(會(huì)考★★★)1、致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)正式將估價(jià)匯報(bào)呈送給委托人信件。2、致委托人函通常包含以下內(nèi)容（標(biāo)題：）致委托人函①致委托方函致函對(duì)象（為委托方全稱(chēng)）②致函正文（說(shuō)明估價(jià)目標(biāo)、估價(jià)對(duì)象（名稱(chēng)坐落范圍規(guī)模用途權(quán)屬）、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期）③致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人（執(zhí)行合作人）署名或蓋章）④致函日期（為致函年月日，即估價(jià)匯報(bào)出具日期）四、估價(jià)師申明(可能會(huì)考★)1、全部參加此次估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師署名、蓋章。2、實(shí)地查勘注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師署名、蓋章。五、估價(jià)假設(shè)和限制條件(通常不會(huì)考)1、通常假設(shè)：對(duì)權(quán)屬面積等資料進(jìn)行了審慎檢驗(yàn)，無(wú)理由懷疑其正當(dāng)性、真實(shí)性且未核實(shí)情況下，對(duì)其正當(dāng)、準(zhǔn)確、真實(shí)合理假設(shè)；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染安全假設(shè)。2、未定事項(xiàng)假設(shè)：對(duì)還未明確或不夠明確土地用途和容積率所做合理假設(shè)3、背離事實(shí)假設(shè)：因估價(jià)目標(biāo)特殊需要，所做與實(shí)際情況不一致合理假設(shè)，如征收不考慮抵押、查封、租賃。4、不相一致假設(shè)5、依據(jù)不中假設(shè)：缺乏權(quán)屬證實(shí)或無(wú)法查勘估價(jià)對(duì)象內(nèi)部情況所做合理假設(shè)6、估價(jià)匯報(bào)使用限制：估價(jià)匯報(bào)使用者、用途、使用期限及使用中就注意事項(xiàng)，使用期限標(biāo)準(zhǔn)上不超出一年，表述為自年月日至年月日等。六、估價(jià)結(jié)果匯報(bào)（必考★★★★★）——注意漏項(xiàng)依據(jù)《規(guī)范》附錄第A(yíng).0.6，估價(jià)結(jié)果匯報(bào)應(yīng)記載以下事項(xiàng)：標(biāo)題：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào)1、委托方（委托人）：①假如是單位（法人）委托評(píng)定，要寫(xiě)明委托單位全稱(chēng)、委托單位法定代表人和住所；②假如是個(gè)人委托評(píng)定，要寫(xiě)明委托人姓名，住所和身份證號(hào)。2、估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)）：必須列明：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、估價(jià)機(jī)構(gòu)住所以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資格等級(jí)及資質(zhì)證書(shū)編號(hào)。注意：房地產(chǎn)評(píng)定資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)、暫時(shí)資質(zhì)，而不是A、B、C級(jí)。3、估價(jià)目標(biāo)——估價(jià)結(jié)果期望用途。說(shuō)明此次估價(jià)目標(biāo)和應(yīng)用方向。A抵押估價(jià)目標(biāo)：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而后評(píng)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。B房屋征收：為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值賠償提供依據(jù)，評(píng)定被征收房屋價(jià)值C房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簽槲腥宿D(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考D企業(yè)入股合并：為企業(yè)入股合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)E投資決議咨詢(xún)：為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)。4、估價(jià)對(duì)象（必考★★★★）-----能否使估價(jià)匯報(bào)使用者經(jīng)過(guò)該部分內(nèi)容描述，比較清楚地了解該估價(jià)對(duì)象（在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者）當(dāng)前實(shí)際情況。該部分內(nèi)容應(yīng)與《案例》中“各種類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)”中實(shí)物、區(qū)位描述一并學(xué)習(xí)。①估價(jià)對(duì)象描述應(yīng)從實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位3方面情況說(shuō)明。其中：對(duì)土地描述應(yīng)包含：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文情況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)實(shí)狀況或開(kāi)發(fā)程度，使用期限等權(quán)屬情況；對(duì)建筑物描述應(yīng)包含：名稱(chēng)，坐落，面積或規(guī)模，層數(shù)和高度，用途、建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修及外觀(guān)，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)實(shí)狀況，使用期限等權(quán)屬情況。對(duì)房地產(chǎn)描述應(yīng)視為上述二者描述相結(jié)合。另外注意估價(jià)對(duì)象范圍是否有構(gòu)筑物、樹(shù)木，其余動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。②估價(jià)對(duì)象描述不清及估價(jià)對(duì)象描述不全。應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：土地實(shí)物描述：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用情況；建筑物實(shí)物描述：沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等；房地產(chǎn)權(quán)益情況：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地管制情況、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩下年限。房屋全部權(quán)情況等；共有情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況區(qū)位情況描述：如，位于一棟建筑物中某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位情況中未說(shuō)明樓層和朝向；租賃情況交待：如，收益性房地產(chǎn)沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)——估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)日期。所評(píng)定估價(jià)項(xiàng)目客觀(guān)合理價(jià)值對(duì)應(yīng)年月日。要說(shuō)明所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)年月日及其確定簡(jiǎn)單理由。【常見(jiàn)錯(cuò)誤】①估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)定應(yīng)該設(shè)定在拆遷公告之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議評(píng)定，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原匯報(bào)書(shū)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)產(chǎn)權(quán)調(diào)換中評(píng)定時(shí)房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)也是拆遷公告之日。②估價(jià)時(shí)點(diǎn)是詳細(xì)某一日，而不是某一段時(shí)間，6、價(jià)值類(lèi)型——說(shuō)明此次估價(jià)采取價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵，是采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。A抵押估價(jià)價(jià)值類(lèi)型：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后余額。B征收賠償估價(jià)價(jià)值類(lèi)型：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況交易雙方以公平交易方式在評(píng)定時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易金額，但不考慮租賃、抵押、查封等原因影響。7、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——說(shuō)明此次估價(jià)遵照房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。包含：正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)、最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)、代替標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)立、客觀(guān)、公正標(biāo)準(zhǔn)。抵押要有慎重標(biāo)準(zhǔn)8、估價(jià)依據(jù)——說(shuō)明此次估價(jià)所依據(jù)①房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，②國(guó)家和地方法律、法規(guī)，③委托人提供關(guān)于資料，④估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集關(guān)于資料，9、估價(jià)方法（必考★★★★★）——說(shuō)明此次估價(jià)思緒和所采取估價(jià)方法以及這些估價(jià)方法定義。對(duì)理論上適用方法要闡述，對(duì)理念上適用但未選取要充分說(shuō)明理由。①注意在考試中輕易缺乏估價(jià)方法定義或?qū)纼r(jià)方法必要解釋。②選取估價(jià)方法不妥（應(yīng)依照估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、估價(jià)方法適用對(duì)象、搜集到資料來(lái)確定。如：有收益應(yīng)該優(yōu)先選取收益法，比較實(shí)例多應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押優(yōu)先成本法，拆遷用市場(chǎng)法，在建工程用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。）③在選取估價(jià)方法中常見(jiàn)錯(cuò)誤只使用了一個(gè)估價(jià)方法能用市場(chǎng)比較法沒(méi)有用。收益性房地產(chǎn)估價(jià)，未選取收益法作為其中一個(gè)估價(jià)方法。具備投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一個(gè)估價(jià)方法。適宜采取多個(gè)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，沒(méi)有同時(shí)采取多個(gè)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法選取沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)或不符合關(guān)于要求缺乏估價(jià)方法定義10、估價(jià)結(jié)果①估價(jià)結(jié)果就是說(shuō)明不一樣方法測(cè)算結(jié)果和此次估價(jià)最終止果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)（但不一定都有單價(jià)表示，如在建工程等），并附大寫(xiě)金額。②若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合人民幣價(jià)格。③未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定理由（各種方法得出結(jié)果差異不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。不然，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因）11、注冊(cè)估價(jià)師——列出全部參加此次估價(jià)注冊(cè)估價(jià)師姓名和注冊(cè)號(hào)，并由本人署名。12、估價(jià)人員——列出全部幫助注冊(cè)估價(jià)師估價(jià)人員姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱(chēng)并由本人署名13實(shí)地查勘期14、估價(jià)作業(yè)日期（必考★★★）——此次估價(jià)起止日期，▲需要注意是應(yīng)要與封面上估價(jià)日期相一致。15、抵押估價(jià)要有變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提醒七、估價(jià)技術(shù)匯報(bào)（必考★★★★★）——注意漏項(xiàng)標(biāo)題房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)實(shí)物情況分析；（規(guī)范為個(gè)別原因分析包含估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益二個(gè)方面）。權(quán)益情況分析區(qū)位情況分析；（規(guī)范為區(qū)域原因分析）市場(chǎng)背景分析；最高最好使用分析；估價(jià)方法適用性分析，逐一分析各種估價(jià)方法是否適用，說(shuō)明已選方法技術(shù)路線(xiàn)。估價(jià)測(cè)算過(guò)程；估價(jià)結(jié)果確定。1、實(shí)物情況分析（通常不會(huì)考，考試時(shí)不夠時(shí)間這部分內(nèi)容不看。）①詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)物情況。②要注意分析原因與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)，設(shè)施與設(shè)備，建筑質(zhì)量、裝飾裝修。商務(wù)辦公：外觀(guān)形象、內(nèi)部裝修、設(shè)施與設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶(hù)類(lèi)型。旅館房地產(chǎn)：設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營(yíng)管理工業(yè)：用地面積與形狀、地質(zhì)水文條件、房地產(chǎn)用途2、區(qū)位情況分析（通常不會(huì)考，考試時(shí)不夠時(shí)間這部分內(nèi)容不看。）①區(qū)位情況分析就是要詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象區(qū)位情況。②要注意分析原因與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：繁榮程度、交通條件、臨街情況、樓層住宅：位置（方位、與相關(guān)場(chǎng)所距離、朝向和樓層）、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。商務(wù)辦公：集聚程度、交通條件、周?chē)h(huán)境、樓層旅館房地產(chǎn)：交通條件和周?chē)h(huán)境工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置3、權(quán)益情況分析：規(guī)劃等使用管制情況，使用年限、剩下年限、全部權(quán)和他項(xiàng)權(quán)設(shè)置情況4、市場(chǎng)背景分析（通常不會(huì)考，考試時(shí)不夠時(shí)間這部分內(nèi)容不看。）①要說(shuō)明和分析類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，包含過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)未來(lái)。說(shuō)到底是要分析影響類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格主要原因。②因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象類(lèi)型不一樣，估價(jià)目標(biāo)不一樣，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)主要原因會(huì)有所不一樣?；蛘呒词故怯绊懺蛳嗤鼈儗?duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響深度也有所不一樣。所以不一樣估價(jià)匯報(bào)寫(xiě)作，市場(chǎng)背景分析會(huì)有較大差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)寫(xiě)作當(dāng)中難度較大部分，尤其是一些大型項(xiàng)目標(biāo)估價(jià)匯報(bào)。4、最高最好使用分析（通常不會(huì)考，考試時(shí)不夠時(shí)間這部分內(nèi)容不看。）——主要說(shuō)明和分析估價(jià)對(duì)象最高最好使用。5、估價(jià)方法選?。ū乜肌铩铩铩铩铮㏄280①逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是否適適用于做人對(duì)象。對(duì)理論上不適用要簡(jiǎn)明說(shuō)明理由，對(duì)理論上適用又不具備客觀(guān)條件要充分說(shuō)明理由，對(duì)選取方法要說(shuō)明名稱(chēng)、定義和估價(jià)思緒，說(shuō)明所采取估價(jià)方法及采取理由。②在估價(jià)方法選取中常見(jiàn)錯(cuò)誤未說(shuō)明選取估價(jià)方法理由。選取估價(jià)方法不妥（應(yīng)依照估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、估價(jià)方法適用對(duì)象、搜集到資料來(lái)確定。如：有收益應(yīng)該優(yōu)先選取收益法，比較實(shí)例多應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押優(yōu)先成本法，拆遷用市場(chǎng)法，在建工程用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。）6、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（必考★★★★★）公式要寫(xiě)上估價(jià)測(cè)算過(guò)程就是要詳細(xì)說(shuō)明利用某種估價(jià)方法全部測(cè)算過(guò)程及相關(guān)參數(shù)確實(shí)定?！居绕涫羌夹g(shù)復(fù)雜估價(jià)匯報(bào)，匯報(bào)寫(xiě)作者要在準(zhǔn)確掌握各種估價(jià)方法基礎(chǔ)上，按著估價(jià)方法操作步驟，因果關(guān)系明確地、條理清楚地表述每種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程，對(duì)于相關(guān)參數(shù)確實(shí)定①既符合關(guān)于數(shù)學(xué)公式要求，②又要符合邏輯推理?！?、估價(jià)結(jié)果確定（必考★★★★★）——必須說(shuō)明估價(jià)結(jié)果最終確定理由①估價(jià)結(jié)果確定就是要說(shuō)明此次估價(jià)最終止果是多少，而且它是怎樣確定。因?yàn)槲覀冊(cè)诠纼r(jià)匯報(bào)中要采取兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算。用不一樣估價(jià)方法得出結(jié)論會(huì)有一定差異，為此最終選取何種數(shù)學(xué)方法確定估價(jià)結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行深入地調(diào)整都需在此說(shuō)明理由。②在考試中常出現(xiàn)是未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定理由（各種方法得出結(jié)果差異不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。不然，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因）③在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化價(jià)格影響原因，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中明確闡述理由。八、附件（會(huì)考★★★★）——注意欠附件●綜合察看（一）⒈估價(jià)匯報(bào)格式不規(guī)范。主要包含：①缺項(xiàng)或缺某部分內(nèi)容造成估價(jià)匯報(bào)不完整；②估價(jià)結(jié)論數(shù)字沒(méi)有大寫(xiě)③沒(méi)有標(biāo)明估價(jià)結(jié)果人民幣金額(僅出示了外幣金額)

⒉估價(jià)要素等關(guān)鍵內(nèi)容未作交待或交待不清。主要包含：①遺漏“價(jià)值定義”使估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不明確②對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況交代不清③對(duì)估價(jià)對(duì)象情況如房屋結(jié)構(gòu)、層次、用途、使用年限、建筑面積、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，收到占地面積、土地性質(zhì)、土地使用年限、地理位置和房地產(chǎn)環(huán)境等交代不清④對(duì)交待現(xiàn)場(chǎng)勘察情況未作任何交待

⒊估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤。主要包含：①選擇估價(jià)方法不適用此次估價(jià)情況、估價(jià)目標(biāo)和估價(jià)對(duì)象，即：依照此次估價(jià)情況應(yīng)該選擇估價(jià)方法沒(méi)有選取，不適用估價(jià)方法反而選上；②未按規(guī)范要求要求選取估價(jià)方法，如只選取一個(gè)方法估價(jià)，而未按要求選取兩種及心上估價(jià)方法估價(jià)；收益性房地產(chǎn)未選取收益法作為其中一個(gè)方法

⒋估價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤。主要包含：①數(shù)字計(jì)算錯(cuò)誤造成中間計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤；②數(shù)字算式列錯(cuò)；③公式正確但套用數(shù)字錯(cuò)誤

⒌參數(shù)選擇錯(cuò)誤。主要包含：①將一年365天收益天數(shù)沒(méi)有任何依據(jù)地套用成300天；②將不一樣收益性質(zhì)資本化率通通套用成一個(gè)資本化率；③土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率混同

⒍概念混同。主要包含：①把比準(zhǔn)價(jià)格誤作為收益價(jià)格；②估價(jià)期日誤為估價(jià)日期；③將抵押率與成新率混同

⒎匯報(bào)內(nèi)容、數(shù)據(jù)前后矛盾。主要包含：①致委托方函、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)技術(shù)匯報(bào)中結(jié)果數(shù)額不一致；②面積、年限等數(shù)據(jù)前后不一；③關(guān)于估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)要素定義前后矛盾

⒏估價(jià)結(jié)果確定理由含糊不清●綜合察看（二）1、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有起源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明

2、注意利息計(jì)算方式，期限

3、匯報(bào)使用期應(yīng)以匯報(bào)完成之日為準(zhǔn)

4、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

5、注意對(duì)價(jià)格稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）

6、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)

7、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確8、確定估價(jià)結(jié)果理由不充分：“依照上述計(jì)算為XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持（估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)人員周密計(jì)算、依照本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、教授意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果）9、最終止果應(yīng)說(shuō)明總價(jià)并大寫(xiě)金額，如用外幣應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合人民幣價(jià)格。處理房地產(chǎn)糾分估價(jià)，應(yīng)說(shuō)明產(chǎn)生糾紛理由11、房屋租賃價(jià)格評(píng)定時(shí)應(yīng)考慮租約對(duì)估價(jià)影響；劃撥地上營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃評(píng)定應(yīng)確定土地收益中國(guó)家部分?！驹僮屑?xì)看看以下】：1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)匯報(bào)案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、適宜，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱(chēng)呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目標(biāo)，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是否正確3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4修正年限是否正確5檢驗(yàn)計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6對(duì)采取方法是否有合理說(shuō)明和理由7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有起源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明8注意利息計(jì)算方式，期限9匯報(bào)使用期應(yīng)以匯報(bào)完成之日為準(zhǔn)10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符11注意對(duì)價(jià)格稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）●房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)指錯(cuò)思緒一、快速瀏覽匯報(bào)查找結(jié)構(gòu)性錯(cuò)誤。是否按規(guī)范撰寫(xiě)，是否漏項(xiàng)，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符正當(dāng)律法規(guī)。二、詳細(xì)檢驗(yàn)匯報(bào)1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：⑴舊有房地產(chǎn)?！锻恋厥褂脵?quán)證》及《房屋全部權(quán)證》；⑵在建工程?！锻恋厥褂脵?quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門(mén)審定規(guī)劃總平面布置圖；⑶預(yù)售商品房?！渡唐贩款A(yù)售許可證》、商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及購(gòu)房付款憑證。2、描述性要素⑴估價(jià)對(duì)象描述。從區(qū)位、權(quán)益（全部權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說(shuō)明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實(shí)物三方面描述。注意用語(yǔ)準(zhǔn)確性，是否漏項(xiàng)，描述有沒(méi)有錯(cuò)誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；⑵影響原因描述。①個(gè)別原因描述。對(duì)照估價(jià)對(duì)象分析、描述。注意是否漏項(xiàng)。②區(qū)域原因描述。不一樣估價(jià)目標(biāo)區(qū)域原因選取不一樣，分析、說(shuō)明對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)影響較大原因。注意影響原因與估價(jià)類(lèi)型匹配。③市場(chǎng)背景分析。背景分析是否與估價(jià)目標(biāo)關(guān)于聯(lián)性，對(duì)待估房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是否具備影響。三、分析測(cè)算過(guò)程⑴價(jià)格內(nèi)涵及技術(shù)路線(xiàn)是否正確；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具備可比性，單位是否統(tǒng)一，價(jià)格內(nèi)涵是否一致，計(jì)算是否正確等；⑷方法選取是否符合估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是否表現(xiàn)了正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)、最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)等；⑸公式選取是否恰當(dāng)。每一個(gè)公式內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。⑹計(jì)算過(guò)程是否有誤。關(guān)鍵步聚是否進(jìn)行了說(shuō)明，計(jì)算過(guò)程中單位是否統(tǒng)一，每一個(gè)參數(shù)應(yīng)用是否有依照。四、估價(jià)結(jié)果確實(shí)定估價(jià)結(jié)果確定方法是否說(shuō)明理由，如采取簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均理由。是否考慮不可量化原因影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)師考試指錯(cuò)題總結(jié)1.“估價(jià)對(duì)象概況”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：

（1）估價(jià)對(duì)象概述缺失

估價(jià)對(duì)象概述應(yīng)包含以下內(nèi)容（有些詳細(xì)內(nèi)容能夠放在“估價(jià)技術(shù)匯報(bào)”“個(gè)別原因分析”和“區(qū)域原因分析”中表述）：

①土地應(yīng)說(shuō)明：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文情況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)實(shí)狀況，權(quán)屬情況；

②建筑物應(yīng)說(shuō)明：名稱(chēng)，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)實(shí)狀況，權(quán)屬情況。

(2)估價(jià)對(duì)象描述不清楚1）土地權(quán)益方面

①土地使用權(quán)人交代不清；

②土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體全部與全民全部；長(zhǎng)久用地與暫時(shí)用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；

⑤土地使用權(quán)證交代不清；

⑥對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。

2）土地實(shí)物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地價(jià)格類(lèi)型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類(lèi)用地）交代不清；

③土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。

④土地面積、形狀等交代不清；

⑤土地四至交代不清；

⑥土地地勢(shì)、地質(zhì)情況等交代不清。

(

3)建筑物方面

①房屋全部權(quán)證及權(quán)屬交代不清（尤其是抵押估價(jià)）；

②房屋用途交代不清；

③建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；

④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程進(jìn)度、期房、現(xiàn)房）；

⑥房屋裝修（主要是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清；

⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清；

⑧不正常層高與跨度、寬深比等交代不清；

⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。2.“估價(jià)目標(biāo)”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

估價(jià)目標(biāo)要說(shuō)明此次估價(jià)目標(biāo)和應(yīng)用方向。如：

3.“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”可能存在錯(cuò)誤估價(jià)時(shí)點(diǎn)要說(shuō)明所評(píng)定客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)年月日。錯(cuò)誤主要有：

（1）“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價(jià)時(shí)期”、“估價(jià)年月”等）；

（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與匯報(bào)中時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。

4.“價(jià)值定義”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

價(jià)值定義要說(shuō)明此次估價(jià)采取價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。要尤其注意拆遷估價(jià)和抵押估價(jià)價(jià)值定義。

（1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款。”

（2）拆遷估價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等原因影響?！胺课莶疬w評(píng)定價(jià)格為被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、暫時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)賠償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾賠償金額。”

（3）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

商品房質(zhì)量缺點(diǎn)評(píng)定價(jià)值定義應(yīng)該是估價(jià)時(shí)點(diǎn)商品房實(shí)體缺點(diǎn)情況、權(quán)利缺點(diǎn)情況、區(qū)位缺點(diǎn)情況所造成商品房?jī)r(jià)值減損市場(chǎng)值。

5.“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

說(shuō)明此次估價(jià)依據(jù)國(guó)家和地方法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和指導(dǎo)意見(jiàn)，委托方提供關(guān)于資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集關(guān)于資料。

6.“估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

說(shuō)明此次估價(jià)應(yīng)遵照房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！肮纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤有：

（1）不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求或缺乏某項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；

（2）與估價(jià)目標(biāo)不對(duì)應(yīng)，如抵押估價(jià)缺乏“慎重”標(biāo)準(zhǔn)（抵押評(píng)定匯報(bào)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀(guān)、公正、正當(dāng)、慎重標(biāo)準(zhǔn)”）

.

7.“估價(jià)方法”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（對(duì)今后面進(jìn)行專(zhuān)題闡述）

8.“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

（1）評(píng)定結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有大寫(xiě)；

（2）對(duì)外幣表示結(jié)果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣匯率；

（3）缺乏單價(jià)或總價(jià)；

（4）沒(méi)有寫(xiě)明估價(jià)結(jié)果所屬估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

12.“估價(jià)人員”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

（1）出現(xiàn)遺漏；

（2）沒(méi)有估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；

（3）缺乏署名或蓋章。

9.“估價(jià)作業(yè)日期”可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

估價(jià)作業(yè)日期要說(shuō)明此次估價(jià)起止年月日。注意缺乏“估價(jià)作業(yè)日期”?，F(xiàn)場(chǎng)查看在作業(yè)期內(nèi)。

10.“估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期（使用期限）”

可能出現(xiàn)錯(cuò)誤

估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期要說(shuō)明本估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期，可表示為到某個(gè)年月日也可表示為多終年限，如一年。但要注意：

（1）匯報(bào)使用期自估價(jià)匯報(bào)完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)既是估價(jià)匯報(bào)完成之日也能夠是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

（2）估價(jià)匯報(bào)使用期不應(yīng)超出一年，在市場(chǎng)情況改變很大情況下不超出六個(gè)月。一估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤

1.選取估價(jià)方法應(yīng)遵照標(biāo)準(zhǔn)

（1）有大量可比實(shí)例，選取市場(chǎng)比較法，并以該法為主；（2）具備預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

（3）具備開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，能夠選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法；

（4）無(wú)上述條件選取成本法。其余方法都不可用時(shí)選取。

2.針對(duì)以上標(biāo)準(zhǔn)，輕易出現(xiàn)錯(cuò)誤有（1）只使用了一個(gè)估價(jià)方法；

（2）能用市場(chǎng)比較法沒(méi)有使用；

（3）收益性房地產(chǎn)估價(jià)，未選取收益法作為其中一個(gè)估價(jià)方法；

（4）具備投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一個(gè)估價(jià)方法；

（5）適宜采取多個(gè)估價(jià)方法估價(jià)，沒(méi)有同時(shí)采取多個(gè)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

（6）估價(jià)方法選取沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)或不符合關(guān)于要求。

二估價(jià)方法利用錯(cuò)誤

市場(chǎng)法利用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（改錯(cuò)題、指錯(cuò)題、指錯(cuò)題、指錯(cuò)題、指錯(cuò)題、、指錯(cuò)題）

1.選擇可比實(shí)例描述不清

（1）交易日期描述不清：

（2）交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

（3）交易價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；

（4）交易房地產(chǎn)情況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車(chē)庫(kù)、樓層等）；

（5）缺乏付款方式說(shuō)明（一次性、分期）；

（6）交易時(shí)可比實(shí)例規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

2.選擇可比實(shí)例可比性差

（1）不在相同地域或同一供求圈內(nèi)；

（2）用途不相同；

（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；

（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；

（5）土地等級(jí)不一樣；

（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；

（7）交易類(lèi)型與估價(jià)目標(biāo)不相同；

（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不靠近（選取可比實(shí)例通常不能超出一年）。

3.可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤

（1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混同；

（2）幣種換算錯(cuò)誤；

（3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混同。

4.各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤

（1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)情況”三項(xiàng)，三原因修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域原因”和“個(gè)別原因”四項(xiàng)，四原因修正，估價(jià)規(guī)范

）；

（2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目標(biāo)分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其余項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減方向調(diào)整錯(cuò)誤；（改錯(cuò)題，三個(gè)修正系數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤）

（3）可比實(shí)例房地產(chǎn)情況修正未采取交易當(dāng)初情況；

（4）交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)初價(jià)格水平；

（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)利用錯(cuò)誤；

（6）房地產(chǎn)情況修正幅度過(guò)大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超出了20%，綜合修正超出了30%（7）交易情況修正缺乏理由

（8）原因修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H描述不一致，或缺乏可比實(shí)例原因修正說(shuō)明

（9）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。

5.加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

（1）交易日期、交易情況靠近估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，不然存在錯(cuò)誤。

（2）區(qū)域原因、個(gè)別原因較差價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，不然存在錯(cuò)誤。

二）收益法利用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（指錯(cuò)題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題、指錯(cuò)題）

1.確定年凈收益可能存在錯(cuò)誤

（1）出租型房地產(chǎn)

1）租賃收入應(yīng)包含租金收入和租賃確保金或押金等利息收入。不然，存在錯(cuò)誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目應(yīng)符合要求，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)

①出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。不然，存在錯(cuò)誤。

②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其余資產(chǎn)產(chǎn)生收益，租賃收入通常要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（詳細(xì)依據(jù)租約決定）。不然，存在錯(cuò)誤。

③年運(yùn)行費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

④保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計(jì)算；

⑤年管理費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤；確定管理費(fèi)率缺理由

3）應(yīng)考慮租賃協(xié)議約定（協(xié)議使用期內(nèi)采取約定租金，之后采取客觀(guān)租金）。不然，存在錯(cuò)誤。

4）不采取實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀(guān)收益。不然，存在錯(cuò)誤。

5）沒(méi)有考慮出租率（空置率）或入住率或滿(mǎn)客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。

比如指錯(cuò)題：一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來(lái)考慮使用面積系數(shù)；

6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用天數(shù)或面積錯(cuò)誤。

7）收益中沒(méi)有包含有形收益、無(wú)形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒(méi)有指明是否包含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為詳細(xì)數(shù)字，而非一個(gè)大約范圍。

9）未考慮未來(lái)收益改變(分析)。

（2）自營(yíng)型房地產(chǎn)

1）扣除項(xiàng)目一定要全方面。

①經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

②生產(chǎn)型凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠(chǎng)商利潤(rùn)

2）注意收益客觀(guān)性。不能憑企業(yè)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)、企業(yè)……（實(shí)際成本）

3）扣除設(shè)備帶來(lái)收益。

4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)收益。

5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。

2.酬勞率選取可能存在錯(cuò)誤

（1）酬勞率選取方法不正確。累加法、市場(chǎng)提取法、投資酬勞率排序插入法。

（2）酬勞率確實(shí)定不具備客觀(guān)性。酬勞率取值未說(shuō)明理由；

（3）未說(shuō)明酬勞率起源，安全利率選取沒(méi)有必要說(shuō)明。國(guó)債、存款利率，貸款利率沒(méi)有依據(jù)

（4）采取了非本類(lèi)房地產(chǎn)酬勞率。（看清楚房地產(chǎn)類(lèi)型）

（5）不一樣收益類(lèi)型房地產(chǎn)采取同一酬勞率。

（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定酬勞率參數(shù)或依據(jù)。

3.有效收益期限確實(shí)定錯(cuò)誤

（1）沒(méi)有特殊說(shuō)明就直接將房屋耐用年限、土地使用期限作為收益年限；

（2）帶租約收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期區(qū)分；

（3）將房地產(chǎn)建設(shè)期作為收益年限；

（4）確定有效收益年限理由不充分；

（5）估價(jià)匯報(bào)前后收益期限單位不相同。

（6）收益年限超出土地使用權(quán)法定使用年限或剩下使用年限。

4.公式選取不妥、增減量（率）確定無(wú)依據(jù)錯(cuò)誤

（1）公式錯(cuò)誤（2）選取公式無(wú)理由

（3）未分析租金水平改變趨勢(shì)

（4）未說(shuō)明未來(lái)收益不改變而選取了未來(lái)收益不改變計(jì)算公式；

（5）未說(shuō)明未來(lái)收益怎樣改變而選取了未來(lái)收益發(fā)生改變計(jì)算公式；

（6）純計(jì)算錯(cuò)誤。

5.地下車(chē)位租賃收入計(jì)算錯(cuò)誤

（1）未計(jì)算地下車(chē)位收益

（2）地下車(chē)位100％出租率不合理或缺確定出租率方法、理由

三）三成本法利用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（指錯(cuò)題、改錯(cuò)題、指錯(cuò)題）

（1）沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀(guān)成本；

（2）房地產(chǎn)價(jià)格組成項(xiàng)目不全方面（成本組成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷(xiāo)售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。要注意：不一樣類(lèi)型房地產(chǎn)成本組成，如商品房?jī)r(jià)格組成、農(nóng)地征用價(jià)格組成、拆遷房屋價(jià)格組成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格組成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格組成等）；

（3）銷(xiāo)售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)和稅率采取可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷(xiāo)售稅費(fèi)依據(jù)是銷(xiāo)售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包含所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷(xiāo)售費(fèi)用。

（4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包含：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，不然就存在錯(cuò)誤（如銷(xiāo)售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包含：①利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；②利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（正確對(duì)應(yīng)關(guān)系是：

“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本”

“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用”

“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息”

“銷(xiāo)售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)為“開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值”）；

（6）假如地價(jià)采取“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤；

（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而