油價、房價何時是盡頭

油價、房價何時是盡頭？

房價是當今舉國上下最關心的事兒，房價的一點風吹草動都能讓老百姓的喜怒哀樂立即顯現(xiàn)在臉上。繼續(xù)看漲的，敢拿中國房價與日本、香港比，說那還早得很呢；看跌的，雖然嘴里發(fā)著牢騷，心里卻在想“只要它敢再漲，我一定要沖進去撈它一把”，所以看跌的沒幾個心里有譜的。何況政府的一系列政策，擺明著是要“托房市”，老百姓哪敢“逆上意”??！

可房價有它自身的規(guī)律，天皇老子也管不了規(guī)律的事兒，任何事物都逃不了“陰極必陽，陽極必陰”的自然法則。房價就如同如今的石油價格一樣。近來有傳言說，油價會沖向130美元，這又是一個“高盛派觀點”，高盛一句話整垮了中航油之后，冒了一句“油價會漲至100美元”，敢情如此大的投資銀行做起決策來猶如三歲娃兒吃糖，不是苦，就非得是甜。這個130美元一定也是哪個大投資銀行發(fā)出的狂言，看來又有一個“中航油”垮了。

當年唱多國際油價時，我是全球第一個預言80美元的，也許無數(shù)人心里想過、嘴上說過，但只有我是寫出來的。2005年3月24日我在《股市如約反彈，止跌？石油如約下跌，反轉？》一文中，宣告“石油時代的臨界點已經來到”。雖然之后的這6個月石油價格仍然居高不下，最高還沖至71美元，似乎最后的頂點還無法確定，但我仍敢確定石油時代最后的臨界點已經出現(xiàn)。當然，石油價格的滑落也有個漫長的過程，所以世界仍得承受著高油價的痛苦，直到有一天石油淡出能源的舞臺。

100美元的預言已毀了一個高盛的名聲，不知130美元的預言又要毀了誰的名聲？這些預言的破滅也毀了無數(shù)堅信油價是被某國或某些人“操縱”的投機家們的“跟莊”夢。這世上總是有無數(shù)的“聰明人”相信世界是由人推動的，什么都可以操縱，正如相信神仙的長生不老秘方一樣，只可惜每隔幾十年現(xiàn)實總會粉碎無數(shù)人的夢想，我相信這些“聰明人”到了陰間也仍然會“跟閻王的莊”，因為他們相信閻王可以操縱他們輪回、永生。

油價不是咱老百姓最關心的事兒，我也不再多說。咱們中國老百姓最關心的是房價，無論有房或沒房的都比關心自己的身體還緊張。自從去年10月央行象征性地加了次息后，一下子把二手房市場搞冷了，全國各地出現(xiàn)了許多房產中介卷款出逃的事件。央行加息我也曾寫過預言，不過我的預言是11月底央行會加息。那次預言之后，我改了口，逆天下人的意愿又預言了“未來兩年不會加息，房價不會暴跌，而且還有上漲50%的空間”。同時我也順帶預言了人民幣兩年內不會升值，我本以為咱當家的硬得很，沒想到還是老一套。

可利率未來兩年上漲的可能性倒真不大，人民幣升值，那是因為咱當家的怕老外，可對內我相信一定會比對外硬三倍，這樣的歷史多了去了，所以這個小預言倒有望再次成真。如果利率的預言成真了，自然房價不會暴跌的預言也便成了真，繼而房價上漲50%的可能性也會增大許多。

但是，世上到今天還沒出現(xiàn)過“陽極不必陰”的事兒，就算是政府硬托市，到了該跌之時，也會跌你個沒商量。近來，各大城市都在忙著拆違大行動，舊城改造、郊區(qū)拆遷曾讓無數(shù)家庭一夜暴富，當然這是早期走了財運的主兒，后來的主兒就只得自認倒霉，就算如今的拆違是地方政府的無賴之舉，誰也不敢吭聲氣，誰叫你來得晚呢？

推動房價再上漲50%的因素也很多。這拆違算是一個利好，所以城市老百姓仍然大力支持拆違行動，房子少了自然房價會高漲，從短期來看，的確會如此。第二個就是不準銀行拍賣按揭抵押的房產了，說明白點，就是老百姓還不了貸款，房產歸銀行了，銀行不準拍賣折現(xiàn)，這樣一來，無論房地產泡沫多大，房地產的供給也不會突然放大，既然供給控制了，流通的房子也就相應地減少了，供小于求嘛，自然房價也能穩(wěn)中有升。這第三就是某些城市規(guī)定按揭不還清，房屋不準賣，這又是個控制供給的招兒。當然，聰明的看漲派們還能想出無數(shù)個理由來，大家隨便翻翻報紙都能看到，也不用我羅嗦。

我不信油價是誰在操縱，我也不信政府或某些集團能把房價托個十幾年，油價我敢逆天下而看漲，也能逆天下而看空。對房價也不例外，我能看漲它50%，也能看跌它幾十年。當然我的看漲或看跌都不是閉著眼瞎說，多少還是有點理由的。

關于房地產的真正價值，我曾寫過兩篇文章，今天回頭再看它們，當時的文筆過于粗糙。不過一些結論仍然有用，如民工返鄉(xiāng)、學生歸巢、農業(yè)迎來大機遇等，對于房價的沖擊正在漸漸顯現(xiàn)，當然這些只是影響了租房市場，還不足以動搖房價。而且通貨膨脹、拆違等又抵消了這部分影響，租房市場短時間內也很難逆轉，還有小幅上漲的空間。

那么未來究竟要靠什么樣的因素來逆轉房價呢？看不透陽極為什么一定會必陰的背后，又怎么能妄談逆轉呢？

首先得從城市原居民來分析。這輪房價暴漲，得益最多的是原居民，他們因舊房拆遷或地段升值而獲利豐厚，同時很多家庭在這些年也新購了房產，特別是公務員階層。外來戶們雖然也購了房，但獲利大多只在幾倍左右，并不像這些原居民的獲利最高能達百倍，如果算上那些瘋狂加建的隔夜樓，利潤更是上千倍。這是中國加速工業(yè)化給城市原居民帶來的天大機遇。這些原居民們拿著政府贈送的錢，自然會再投進房市中，所以現(xiàn)在很多城市原居民一家有個幾套房子是很普遍的。以一家兩套來算吧，通常這是上一輩提前為下一代預備的新房，假設一個原居民男人娶了一個原居民女人，那么當上一輩都歸西后，理論上原居民男人等于擁有了四套房子。如果按現(xiàn)在的市價計算，這個男人算是個百萬富翁了。那么大家算算，城市現(xiàn)在有多少資產過百萬的家庭？這可能嗎？

再來談談房價為什么總是會高于百姓的平均生活水平？房屋的最基本功能是住，其次是“商”，住的功能使得房子總會有個價值存在，這是房價的底限，可以理解為是房屋建造成本加上住的價值。而“商”才是房價總是會高于百姓平均生活水平的根本原因。房子不能出租給住家或商用，它就談不上市場價值，只有歷史成本。商用的我們俗稱為門面房，商家對地段優(yōu)勢的爭奪，會使得某些房價高得沒譜，但房價最終還得取決于這個地段優(yōu)勢能否給商家?guī)砭揞~的利潤，如果商家都得不到利潤了，這個地段也就成了紙上富貴，有價無市了。就算能抗個十年八年，最終只要房主想出租，就得壓價。

所以房價與商業(yè)的盛衰密切相關，商業(yè)又與人氣分不開，一個商場沒人去轉，最終百分百要關門。人氣靠什么來維持？靠企業(yè)、學校、機關、事業(yè)單位、居民區(qū)、旅游景點等，說白了就是人流量。如今百貨、超市、商店滿街飛，可人氣真的越來越旺了嗎？

企業(yè)離開城市奔開發(fā)區(qū)或其它經營成本更低廉的小城市了，學校也開始學國外往郊區(qū)搬。企業(yè)一搬，工薪階層能搬的自然也得搬，所以居民區(qū)也在往開發(fā)區(qū)周圍建。機關、事業(yè)單位歷來是旱澇保收，那兒的人氣有錢又肯消費，商家豈能忽視？但如今政務區(qū)也在往郊區(qū)搬，為何？為的是好蓋得像個紫禁城，個個都想當回太監(jiān)或皇上。景點周圍當然會繼續(xù)紅火，這也是如今各大城市都拼命要開發(fā)旅游項目的原因，街上隨便立塊石頭，也敢說是某某皇上坐過的，算是個文化古跡，真是奇招迭出。

全國都雷同的景點看多了，游客也會眼累，如今的游客都改奔人少的地方去了，所以光靠這些來無影去無蹤的游客來維持生意，也非長久之計。如今的城市都開始流行劃區(qū)，這也是大商業(yè)區(qū)改成小商業(yè)區(qū)的權宜之策。這樣一來，一個城市的商業(yè)區(qū)也就分散了，分散雖然使得新商業(yè)區(qū)地段的房價上漲，但對于整個城市來說，平均房價還是下降了。

當然，這些因素在看漲派眼里都不足以大驚小怪。兩年前我預言中國農業(yè)將迎來歷史性的大機遇，我萬沒想到預言后幾個月就成了真，農業(yè)稅大減免，使得農業(yè)煥發(fā)了生機，原本想來城市淘金的民工們也漸漸冷了心，他們發(fā)現(xiàn)這些年累得半死，掙來的血汗錢又全讓城市的高消費剝奪了回去，很多人開始有了返鄉(xiāng)的心，農村漸漸開始熱鬧了。如今的農村只要你肯干活，真的是地里能生錢。茶葉、棉花、芝麻等經濟作物，價格高得喜人，閉著眼也能比種稻麥強，所以糧食產量也沒見大幅回升，而且天公也越來越不作美，敢情是暗示農民們少種糧。

糧食產量低了，才讓政府急得大減農業(yè)稅，這是我早就料到的，只是沒想到這一回政府動作極快，倒有點出乎我之意料?？僧吘挂呀浲砹撕芏嗄辏胙a救也來不及了，雖然珍惜耕地的呼聲很高，政府的命令也很多，但那些過去步伐慢的城市，誰也不肯認輸，人家江蘇的小縣城搞工業(yè)化成了全國標兵，咱們又豈能落后？所以一面是農業(yè)耕地急劇減少，一面是從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在大搞工業(yè)化，糧田平了一畝又一畝，連鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價都在往10萬以上狂奔。咱沒經歷過大躍進，可我感覺這比大躍進還厲害。過去是大煉鋼鐵，如今是大興工業(yè)，本質上沒個兩樣。

可中國畢竟是個14億人口的大國，到哪個朝代，最核心的問題都是糧食和農業(yè)問題。既然到了今天這個無法挽回的地步，農業(yè)的“繁榮”也是無法逆轉的了，但這種繁榮是虛弱的，農民從中得到的利潤終究是少的，因為耕地少了，就算都改種“超超級稻”，糧食產量也無法一夜之間暴增，中國的經濟重心將被逼著從城市轉向農村。民工返鄉(xiāng)的趨勢也無法逆轉，只會越來越多，誰也不敢到城里揀了點芝麻卻丟了老家的耕地。耕地生出來的錢再少，也比城里打工輕松。聰明的打工仔回到農村，個個有勇有謀，幾十萬都敢買個農機，個個都準備著大干幾十年。

民工返鄉(xiāng)了，學生也被教育部勒令歸巢了，工薪階層也漸漸被逼得全國亂竄，越竄越偏僻了，大城市反而慢慢地變空了，少了人氣，小商業(yè)門面撐不下去，百貨商場也快關門，只剩下幾個實力強的大門面撐著。

可這還沒完，我越來越感覺到網絡時代正快速地席卷全球，在PC價格、上網費狂降的推動下，網絡如同颶風一般越來越快速地席卷著每個角落。每當我回到農村，聽著農村孩子大談電腦，我就知道世界正快速地變化，如今電腦已經進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學，很快就將進入農村，進入小學，進入山區(qū)，終有一天，電腦就像電視一樣普及。到那時，網絡將改變世界。舊有模式的商業(yè)最恐懼的敵人就是網絡，可這原本還遙遠的威脅，如今卻快速地變成現(xiàn)實。我能感覺到那種快速的力量，我甚至感覺如果我不拼命學習，我都快跟不上一個農村娃兒的思想了，他們談起電腦來，竟然說那很簡單，摸幾下就能玩游戲。他們還知道有些地方的私立學校學生已開始用筆記本電腦取代書包了。8億農民一旦對某些東西產生了強烈的需求，那是多么巨大的市場機會??！可這又對城市造成多么大的沖擊??！

如今看來，工業(yè)區(qū)向郊區(qū)、小縣城擴展竟然是一種象征，象征著一個新的網絡時代將取代舊的工業(yè)時代。如果放眼農村，誰也不會再有寸土寸金的固執(zhí)，中國原來是個地域如此遼闊的；如果放眼網絡，那更感覺一個城市的繁華區(qū)小得沒影兒。

如果將這一切都與房價聯(lián)系起來，我看不出房價還有幾年奔頭。我從來都沒真正喜歡過城市，因為我來自農村，每每看到田野的景色，我無法對城市產生半點留戀，但“跳出農門”的娃兒不該吃回頭草，我能預言農村的大機遇，卻被名聲的障礙逼得留在城市。我喜歡農村，因為那兒有更廣闊的市場機會，我真的佩服浙商，他們的行動幾乎與我的預言同步，他們如旋風般地開始鋪滿農村，到處都能看到他們的身影。農村的政治面貌也在發(fā)生巨大的變化，地方政府官員越來越躊躇滿志，他們再也不為自己是農村官員而自卑了。如果我是商人，我也會立即沖向農村啊。8億農民的市場看似微不足道，可伺候好了這8億農民，你是又積功德又發(fā)財啊。

網絡時代的人們更不會留戀這些混凝土堆砌的鴿籠了，他們更向往真正的自然，也難怪如今的旅游團就愛往偏僻的農村、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)鉆。經過20年的風水輪流轉，我終于找回了兒時的回憶，農村開始出現(xiàn)20年前的繁榮景象了，雖然還不很明顯，但我能感覺到繁榮的氣息正越來越濃。每次回農村，我都會看到更多的驚喜。

也許幾十年后城市也會重新繁榮起來，但這幾十年里，城市卻要漸漸