物業(yè)管理公司接管新小區(qū)管理方案

年4月19日物業(yè)管理公司接管新小區(qū)管理方案文檔僅供參考管理方案目錄前言…………………2-4第一部分物業(yè)公司簡介…………………5-6第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施………………7－12服務(wù)理念方針內(nèi)容管理運(yùn)作機(jī)制管理措施第三部分管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)……13－16管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架人員編制計(jì)劃管理服務(wù)目標(biāo)第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作…………………17－31前期介入階段的管理入住裝修階段的管理常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理(二)給排水設(shè)備及水景管理(三)消防管理(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理(五)治安管理(六)清潔管理(七)園林綠化管理(八)車輛管理(九)房屋管理(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分物業(yè)管理制度………32－43公司辦公室工作公司物業(yè)部管理工作物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理機(jī)電設(shè)備管理房屋管理治安、保衛(wèi)小區(qū)清潔園林綠化車輛管理維修、養(yǎng)護(hù)消防、安全社區(qū)文化物業(yè)接管、入住

前言「」一期座落于福建省福州市,地理位置優(yōu)越,路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米,總建筑面積平方米,其中住宅總建筑面積平方米,商業(yè)總建筑面積平方米,機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)。綠化率為%。小區(qū)配套設(shè)施完善,配有平方米幼兒園?！浮挂黄陧?xiàng)目由公司開發(fā)建設(shè)?！浮挂黄趯⒁云渥吭狡焚|(zhì)、高端的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境為高尚人士塑造一個(gè)舒適的居家港灣!若我們有幸進(jìn)駐「」,將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下,全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),真正做到物業(yè)的保值、增值,使「」的知名度和美譽(yù)度得到提升,最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求,為業(yè)主營造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此,我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案,并經(jīng)過我公司專業(yè)化的管理服務(wù),將「」一期項(xiàng)目塑造成當(dāng)?shù)匾粋€(gè)亮點(diǎn),使「」的品牌在該項(xiàng)目中得到體現(xiàn)和延伸!我公司具有:雄厚的資金實(shí)力本公司是大型專業(yè)物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金萬元。迄今為止,公司總資產(chǎn)萬元。強(qiáng)大的技術(shù)保障力量一流的管理和合理的收費(fèi)現(xiàn)本公司具有國家級(jí)物業(yè)管理資質(zhì),并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度,形成了獨(dú)有的管理特色。正是我公司科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)管理,使「」。我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo),合理定價(jià)、力爭使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管,我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位,人員配置科學(xué)合理,物資準(zhǔn)備充分,設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面,使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰,接管過程井然有序,使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌,確保業(yè)主生活正常無擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢本公司已形成一整套完善的”培訓(xùn)——考核——淘汰”機(jī)制,使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展,同時(shí),公司注重社會(huì)效益,現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外,公司具有雄厚各類的人力資源,能夠短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我公司入駐「」,特別承諾:公司提供24小時(shí)工程人員值班,讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助小區(qū)接管后兩年內(nèi)(在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下)達(dá)到”福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到”福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)

第一部分物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司正式成立于年月日,現(xiàn)管理面積萬平方米,員工多人,其中管理、技術(shù)人員%以上具有大中專學(xué)歷。公司以””為方針,奉行”誠信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神,樹立”全心全意全為您”的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),有創(chuàng)立”省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作,在企業(yè)內(nèi)部形成”培訓(xùn)——考核——淘汰”體系,充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行”高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”,現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系,并有效地運(yùn)行,。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外,還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接,物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。

一、服務(wù)理念堅(jiān)持”以人為本””專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念,聆聽客戶的需求,提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以”管理職能社會(huì)化,管理組織企業(yè)化,管理形式專業(yè)化,管理過程商業(yè)化,管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù),為小區(qū)業(yè)戶提供一個(gè)”安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境,使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)”有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針,開展”服務(wù)為主,多種經(jīng)營”,從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制,求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從”全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā),服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有:第一類前期管理(一)配合開發(fā)商:做好項(xiàng)當(dāng)前期的規(guī)劃設(shè)計(jì),從物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局,功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、管線布置、竣工驗(yàn)收等多方面提供合理化建議。(二)配合銷售:在銷售過程中對(duì)業(yè)主(客戶)進(jìn)行常規(guī)物業(yè)管理知識(shí)、裝修制度的宣傳及解答。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。并與業(yè)主簽訂<業(yè)主臨時(shí)公約>。(三)接管驗(yàn)收:對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理房屋建筑管理:此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài),并使物業(yè)整體保持完好、美觀,延長其使用年限。房屋設(shè)備維修管理:對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。對(duì)此,我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才,制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度,運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃,日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理,做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類物業(yè)的綜合管理入住裝修管理:「」是一個(gè)新建小區(qū),入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量,為防范違章裝修的情況,管理公司貫通以人性化管理的手段,加強(qiáng)宣傳工作,在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時(shí)就對(duì)其進(jìn)行宣傳培訓(xùn),并填寫裝修申請(qǐng)表。提供裝修特別提示,有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系。加強(qiáng)裝修戶的追蹤監(jiān)管,采用管理員、工程人員、保安員三級(jí)巡查齊抓共管的方法,對(duì)違章裝修的業(yè)戶曉之以理,動(dòng)之以情耐心做業(yè)戶思想工作,做好人性化的協(xié)調(diào)工作,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載清潔管理:包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔,垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理,以保持小區(qū)的干凈整潔。綠化管理:小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù),提供良好的生態(tài)環(huán)境,并創(chuàng)造條件建立小型花圃,既美化小區(qū)環(huán)境,又可滿足業(yè)戶的需要。消防管理:包括對(duì)業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育,消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù),消防力量的組織和管理。安全管理:包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等,并包括排除各種干擾,處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件,保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！眲?chuàng)一方文明,保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù),我們將24小時(shí)的嚴(yán)密保安服務(wù),實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合,實(shí)行多重巡查;物防上經(jīng)過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力,在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,以技防為主,運(yùn)用小區(qū)的智能化保安設(shè)施,如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等,結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理,確保治安防范的快速反應(yīng)。車輛管理:對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理,疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放,維持小區(qū)良好的交通秩序。社區(qū)文化建設(shè):社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù),小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場所,因此她們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚,富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此,對(duì)于社區(qū)文化建設(shè),憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心,尊重業(yè)戶,相信業(yè)戶,依靠業(yè)戶,充分調(diào)動(dòng)業(yè)戶的積極性,經(jīng)過富教于樂,循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè),培育社區(qū)精神,提高居民的文化素質(zhì),整合共享價(jià)值觀念,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力,使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使「大唐世家」的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性,使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書,管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書,實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理,同時(shí),還貫以督導(dǎo)管理,全面質(zhì)量管理,協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證,更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán),實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下:(一)計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>、<物業(yè)管理?xiàng)l例>的要求,按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo);制定三年內(nèi)將「」創(chuàng)立成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。(二)督導(dǎo)管理 采取有效的督導(dǎo)管理方式,對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理,⑴ 經(jīng)濟(jì)管理:公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀,明確員工的權(quán)利與義務(wù),并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度,以此來調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。⑵ 法規(guī)管理:遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。⑶ 行政管理:實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開”早會(huì)”布署當(dāng)日工作,下達(dá)工作任務(wù),總結(jié)前一天的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法;并每周召集主管人員開一次辦公會(huì),講評(píng)和布置工作,聽取匯報(bào),分析存在問題,提出解決辦法。⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理:物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè),平凡而樸實(shí)無華,為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性,我們采取經(jīng)過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí),讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越,并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和”與小區(qū)榮辱與共”的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。(三)全面質(zhì)量管理。 根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),全面推行質(zhì)量管理,成立全面質(zhì)量管理小組,按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正,使工作質(zhì)量不斷提高。(四)協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴,增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力,把存在的問題暴露出來,從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生;二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣,造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時(shí),若說服或協(xié)商無效,可采取行政辦法,運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。(五)實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)值班調(diào)度室,由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán),及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的工作,接受業(yè)戶投訴,保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理,方便業(yè)戶,而且有利于主任集中精力做好各種工作,有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場抓落實(shí)。(六)導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略在管理運(yùn)作中全面推行CI視覺識(shí)別系統(tǒng),從細(xì)處入手,創(chuàng)大品牌效應(yīng),在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌,形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色的住宅小區(qū)。具體圖示如下:公司主管部門公司主管部門指示指示中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋指示業(yè)戶工程技工、樓管員工作計(jì)劃輸出投訴業(yè)戶工程技工、樓管員服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)服務(wù)地點(diǎn)A執(zhí)行主管1員工督導(dǎo)命令 主管1員工五、管理措施在具體操作管理過程中,我們采取如下的十項(xiàng)措施:1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍,加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理;2． 全面貫徹”以人為本”服務(wù)理念,主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù);3． 對(duì)整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng),規(guī)范管理;5． 采取人防與技防相結(jié)合,建立健全各種值班制度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施,加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,做到萬無一失;7． 清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制,實(shí)行劃分區(qū)域,定期清洗梯位及公共8． 美化小區(qū)環(huán)境,維護(hù)小區(qū)的綠化地帶,定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害,給業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹成一線,草地綠成片,黃葉看不見。9． 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障,我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng),對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。10． 為方便小區(qū)業(yè)戶,滿足其要求,我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心,配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù),使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。

第三部分管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理「」,將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu),為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制,并輔以直線—職能制管理方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo),各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間,操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé),助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé);橫向之間,各部門分工合作,實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理,做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作,又相互制約。董事長總經(jīng)理總經(jīng)理行政人事部物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部行政人事部物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部管理處2管理處1管理處2管理處1「」管理處(總物業(yè)經(jīng)理)客戶部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍:1) 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、保安部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;2) 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理;3) 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo);4) 管理調(diào)配人員,保持各崗位的分工與協(xié)作;5) 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃,定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6) 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批,協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí);7) 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng);8) 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃;9) 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)商和本公司、業(yè)戶、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查;10) 參加創(chuàng)立”福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、”福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”、”全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作,提高管理服務(wù)水平;11) 小區(qū)的安全防范、消防管理工作;配專職保安人員,24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12) 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。13)理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì),派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。14)維持業(yè)主的合法權(quán)益(業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù)),并提供必要的有償服務(wù),努力為業(yè)戶排憂解難。工程部職責(zé)范圍:房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修,水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。保安部職責(zé)范圍:巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍:處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。客戶部職責(zé)范圍:處理業(yè)戶投訴,巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則,確定人員編制,詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測算。三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo):在委托有效期內(nèi)把「」建設(shè)成”安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū),在「」達(dá)到硬件指標(biāo)后,在開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下,第二年達(dá)到”福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo),第三年達(dá)到”福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo):序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任制人,實(shí)行日巡視制度,建立完善檔案、資料,確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修信息,維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程,及時(shí)完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度,做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程維修部嚴(yán)格把關(guān),按照施工程序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率98%98%超值服務(wù),按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況,增大透明度,接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員,進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作,使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上7道路完好率及使用率95%以上100%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制,監(jiān)督考核機(jī)制,制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度,對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理,做好檢查,定期清疏,訊期做好排水工作,不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井,污水井完好率95%以上99%以上9排水管,明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,三級(jí)巡邏,管理中心24小時(shí)值班,技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建保安義務(wù)消防隊(duì),定期培訓(xùn)和演習(xí),加強(qiáng)防火宣傳,對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理,確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度,跟蹤管理,加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理,按照政策、法規(guī)規(guī)定,依法管理,建立業(yè)主/業(yè)戶投訴及時(shí)跟蹤解決,回訪并記錄入檔。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度,征詢業(yè)主意見,對(duì)業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。

第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段,針對(duì)「」的特點(diǎn),我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段三個(gè)部分組成。前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)戶的層次需求,從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果,提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案,為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。入住裝修階段,我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。裝修管理上,實(shí)施裝修管理的”一把手工程”,由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥,主抓「」的裝修管理,向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、管理處層層承諾,對(duì)裝修管理人員績效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式,對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管,確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上,我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求,實(shí)施”人防為主,技防、物防為輔”的治安管理方式,加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管,確?！惫芾頍o盲點(diǎn),治安無事件”。一、前期介入階段的管理介入、合理規(guī)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合「」的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)「」的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、利用「」業(yè)戶講座提前對(duì)業(yè)戶裝修管理進(jìn)行宣傳為了更好地實(shí)施將來對(duì)「」的管理,我們把對(duì)業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。經(jīng)過宣傳講授有關(guān)知識(shí),并組織部分「」業(yè)戶參觀學(xué)習(xí),以求取得良好的社會(huì)效果,為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)「」充分了解的基礎(chǔ)上,經(jīng)過接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然?！浮沟尿?yàn)收與接管程序如下:成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項(xiàng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項(xiàng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,督促整改。簽訂移交書面手續(xù),做好遺留工程備案簽訂移交書面手續(xù),做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理(一)根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商在交房時(shí),出具交房(入伙)通知單才能辦理交房手續(xù)1、 辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房<交房通知單>;<交房通知單>;產(chǎn)權(quán)人身份證或其它有效證件復(fù)印件2份,核對(duì)原件;若為代理人接房,需提供產(chǎn)權(quán)人<接房委托書>及委托代理人身份證或其它有效證件復(fù)印件2份,核對(duì)原件。1.<業(yè)戶手冊(cè)>;4.<裝修特別提示>;2.<業(yè)主公約>;5．<區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書>1.<業(yè)戶手冊(cè)>;4.<裝修特別提示>;2.<業(yè)主公約>;5．<區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書>3.<物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>;業(yè)戶填寫、簽訂相關(guān)表單、文件填寫<業(yè)戶基本情況登記表>;填寫<業(yè)戶基本情況登記表>;簽訂<物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>一式兩份;簽訂<區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書>一式兩份。綜合物業(yè)管理費(fèi);水電周轉(zhuǎn)金;綜合物業(yè)管理費(fèi);水電周轉(zhuǎn)金;其它代收費(fèi)用(如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi))。與業(yè)戶進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接查驗(yàn)配套設(shè)施;4.查驗(yàn)土建、門窗;查驗(yàn)配套設(shè)施;4.查驗(yàn)土建、門窗;2.查驗(yàn)配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng);5.抄記水、電、煤氣表底數(shù)。3.查驗(yàn)給排水系統(tǒng);鑰匙交接、建檔簽署<房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單>、<收樓承諾書>;簽署<房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單>、<收樓承諾書>;房屋鑰匙交接;建立業(yè)戶檔案。2、 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù),我們將堅(jiān)持八字方針:熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是:(1) 設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室,由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序,業(yè)戶隨到隨辦,正常情況下,從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房30分鐘內(nèi)辦畢。(2) 提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書,代辦有關(guān)業(yè)務(wù),方便業(yè)戶,減少麻煩。同時(shí),為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。提供有償上門維修服務(wù)項(xiàng)目。裝修管理,確保無違章裝修為維護(hù)「」外觀形象的統(tǒng)一、美觀,保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,我們將從實(shí)際出發(fā),以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn),根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),為打好「」裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn),公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施”一把手工程”,由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理,著重”裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時(shí)處理——裝修全程驗(yàn)收”五個(gè)環(huán)節(jié)的工作,力爭”服務(wù)在一線,監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修,物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程:對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示業(yè)戶辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示業(yè)戶辦理入住手續(xù)申報(bào)裝修,嚴(yán)格審核裝修方案,簽訂裝修合約,繳交裝修押金申報(bào)裝修,嚴(yán)格審核裝修方案,簽訂裝修合約,繳交裝修押金樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管+發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知,上門工作,以理服人,說服業(yè)戶,讓業(yè)戶整改發(fā)出通知,上門工作,以理服人,說服業(yè)戶,讓業(yè)戶整改采取強(qiáng)制措施向執(zhí)法局反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決采取強(qiáng)制措施向執(zhí)法局反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決1、 裝修宣傳,切實(shí)到位為加強(qiáng)裝修宣傳的力度,我們將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng),充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并架起管理處與業(yè)戶的橋梁,真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。2、 裝修審批,嚴(yán)把”三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn),在審批過程中,將會(huì)出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象,例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益,利用人情關(guān)系,或者在裝修方案上制造模糊概念,以達(dá)到違章裝修的目的。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況,以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線,公共管線保護(hù)的特殊要求,我們將一方面采取對(duì)業(yè)戶申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批,一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理,以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點(diǎn)如下:(1) 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn):房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線;供水、供電管線。(2) 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn):陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)(躍層房)、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。3、建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工,指定項(xiàng)目經(jīng)理、物管主任、樓管員、實(shí)施”全過程”追蹤監(jiān)管,每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,經(jīng)過現(xiàn)場巡查與業(yè)戶溝通,了解施工方案、裝修工程進(jìn)展,把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組,對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查,可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時(shí)管理處的保安員及工程人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn),維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線,杜絕違規(guī)搭建,把違章裝修消滅于萌芽階段。另外,在「」,我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí),在業(yè)戶入住裝修高峰期,對(duì)樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù),使之不被破壞。業(yè)戶裝修實(shí)施袋裝化,指定地點(diǎn)投放,確保小區(qū)綠化完好。4、處理違章裝修的四個(gè)手段(1) 說服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修,管理人員在2小時(shí)內(nèi),上門做好業(yè)戶的思想工作,禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定,耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服業(yè)戶,以情感化業(yè)戶,爭取業(yè)戶的支持和諒解,讓業(yè)戶自覺接受整改要求。(2) 經(jīng)濟(jì)手段。在業(yè)戶裝修申報(bào)時(shí),按規(guī)定交納裝修押金,出現(xiàn)違章裝修,除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外,針對(duì)違章情況,采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制,從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)戶的違章裝修。(3) 行政手段?！浮挂灿袕?fù)式躍層公寓房,其業(yè)戶均為有一定身份的人士,裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將經(jīng)過建筑監(jiān)管機(jī)關(guān)——城市建筑督查大隊(duì),在業(yè)主一意孤行的情況下,向她們反映情況,取得行政上的支持,經(jīng)過行政壓力督促整改,同時(shí)將采取其它方法,制止違章裝修施工。法律手段。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中,管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的”裝修協(xié)議書”和”裝修責(zé)任書”,分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí),根據(jù)建設(shè)部<家庭居室裝飾裝修管理試行辦法>,對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無視一切的業(yè)戶,我們經(jīng)過法律途徑予以解決。經(jīng)過上述管理措施的實(shí)行,我們深信一定能做好「大唐世家」裝修管理的工作。入住期治安管理1、 保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè),按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想,嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié),實(shí)施”準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士,這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安員管理引入輪換制和淘汰制,由公司保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度,對(duì)服役一年的保安員,進(jìn)行輪換上崗,在年終考評(píng)中,實(shí)行未位淘汰制,淘汰率不大于10%,保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。2、 確立治安重點(diǎn)——加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控:人流控制對(duì)來訪人員須經(jīng)過門崗,與業(yè)戶通話后方可進(jìn)入,并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理,并交裝修管理保證金,對(duì)她們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制;經(jīng)常配合派出所查戶口,把可疑分子清出小區(qū);對(duì)可疑陌生人,采取追蹤、監(jiān)控的措施,必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入(出)須向與業(yè)戶確認(rèn)后,管理處開據(jù)物品出門條;保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查;所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。(3) 車流控制針對(duì)「」分期建設(shè)的實(shí)際情況,合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線,實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流,施工人員與業(yè)主的非機(jī)動(dòng)車分類集中管理。三、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。總公司實(shí)施不定期巡檢。用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修,并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對(duì)”維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)(包括管理費(fèi)、水電費(fèi))程序,確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單,并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng),寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中,創(chuàng)立高品位的人文環(huán)境?？蛻舨控?fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。管理處其它部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí),能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)戶的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。保安員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。其它員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程(1) 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì),以應(yīng)付各類突發(fā)事件。(2) 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。(二)給排水設(shè)備及水景管理1、 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。(1) 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。(2) 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。(3) 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。(4) 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。(5) 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。2、 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。3、 給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。(三)消防管理1、 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。(1) 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。(2) 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。(3) 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。(4) 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、 中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運(yùn)行。(1) 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、 防火管理建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。(1) 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。(2) 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。5、 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi),保證業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)安全。(1) 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。(2) 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。(3) 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。(4) 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對(duì)「大唐世家」公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作,具體主要工作內(nèi)容如下:運(yùn)行組:保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。維修組:負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。治安管理１、保安隊(duì)管理經(jīng)過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。(1) 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。(2) 保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。(3) 保安經(jīng)理/隊(duì)長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。２、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。(1) 保安員應(yīng)遵照”儀容儀表要求”執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。(2) 當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。(3) 保安經(jīng)理/隊(duì)長負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、保安員軍事培訓(xùn)經(jīng)過軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。(1) 保安隊(duì)長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。(2) 保安隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。(3) 保安隊(duì)長負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。４、門衛(wèi)值班崗工作經(jīng)過對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。(1) 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶情況。(2) 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。(3) 嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。(4) 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。(5) 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。(6) 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。9、巡邏崗工作監(jiān)視和巡察管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。(1) 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題。(2) 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。(3) 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。(4) 當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。(5) 隊(duì)長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。(1) 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。(2) 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。(3) 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。(4) 聽從中控室工程師工作安排。(5) 保障消防電話的暢通。(6) 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。(六)清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清,時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排:①早晨6:00－10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運(yùn)雜物。②下午13:30－17:30擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排:①早晨6:00－8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。②上午8:30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。③對(duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時(shí)循環(huán)一遍。④13:00－17:30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔,每小時(shí)循環(huán)一遍。(七)園林綠化管理對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:(1)每天上午6:30－9:30澆水。(2)每天上午9:30－12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00－16:00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔,16:00－18:30澆水。對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容:(1)整形造形:6次/年(2)施肥:春秋各一遍(3)澆水:因時(shí)因地制宜澆水,澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。(4)除雜草:中耕1遍/季,平時(shí)1遍/天,下雨天除外。(5)補(bǔ)缺:視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅(八)車輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場。具體管理方式如下:1、車輛進(jìn)崗:(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí),駛近道口擋車器(道閘)時(shí),應(yīng)立即走近車輛,向司機(jī)立正行舉手禮。(2)當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)戶車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其它應(yīng)填項(xiàng)目,交還給業(yè)主后人車放行。(3)當(dāng)司機(jī)開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡,并在<車輛出入登記表>上準(zhǔn)確記錄車輛情況后,引導(dǎo)車進(jìn)入停車場。(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí),查證后放行,并迅速作好登記。2、車輛出崗:(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí),即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡,并核對(duì)車牌號(hào)。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時(shí)間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時(shí)保管卡,核查進(jìn)場時(shí)間,如果沒有超過半小時(shí),開啟道閘放行,如果超過半小時(shí),則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi),隨手給發(fā)票,收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。(2)在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后,迅速在<車輛出入登記表>上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。(九)房屋管理對(duì)「」的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下:每天工作安排:上午8:00－8:30處理業(yè)戶申報(bào)投訴;8:30－9:30巡視;9:30－11:30跟蹤監(jiān)督;14:00－15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30－16:30巡視;16:30－17:30走訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容:(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時(shí)/天(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時(shí)/天(3)走訪:3次/月,1遍/月3、房管日檢項(xiàng)目:(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機(jī)電設(shè)備(10)社區(qū)活動(dòng)(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法:(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。(2)對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理。A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表B、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按”違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫糾正措施報(bào)告。(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長,負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。

第五部分物業(yè)管理制度(目錄)為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理,物業(yè)管理公司將有選擇,切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。(因篇幅限制,本方案列出包含但不限于的制度目錄)一、公司辦公室工作:1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé):1)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2)管理部門職責(zé)3)辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4)辦公室人事主管工作職責(zé)5)辦公室文秘工作職責(zé)6)文員工作職責(zé)7)接待員工作職責(zé)8)汽車司機(jī)工作職責(zé)9)門衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、規(guī)定:1)公司各部門(崗位)代碼使用規(guī)定2)培訓(xùn)檢查制度3)保密工作制度4)辦公室檔案管理規(guī)定5)公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定6)辦公環(huán)境管理規(guī)定7)公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8)印章使用管理規(guī)定9)關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范:1)各類公文辦理程序和時(shí)限要求2)公文處理辦法3)管理處人員定編規(guī)定4)管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)5)公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格:1)員工花名冊(cè)2)試用員工登記表3)聘任(錄用)員工登記表4)員工調(diào)動(dòng)(換崗)通知書5)離職手續(xù)6)辭退通知書7)固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé):1)物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)2)物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3)文秘人員工作職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定:1)檢查規(guī)定2)不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定3)物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4)物業(yè)管理部內(nèi)部培訓(xùn)規(guī)定5)物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范:1)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2)公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序3)物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格:1)擬接物業(yè)考察表2)物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3)來文清單4)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄5)公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄6)業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表7)年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8)物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表9)文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10)各物業(yè)業(yè)主(業(yè)戶)意見征詢匯總統(tǒng)計(jì)表三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé):1)財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2)財(cái)務(wù)部門職責(zé)3)會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)4)出納人員崗位職責(zé)5)收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定:1)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范:1)房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格:1)房屋維修基金申請(qǐng)表2)季度房屋維修基金收支情況公布表3)房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé):1)機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2)機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3)運(yùn)行組人員職責(zé)4)維修組人員職責(zé)5)管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定:1)總值班管理規(guī)定2)配電房管理規(guī)定3)水泵房管理規(guī)定4)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定5)電氣維修管理規(guī)定6)供水管理規(guī)定7)設(shè)備分類代碼8)設(shè)備編號(hào)規(guī)定9)機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序(含操作程序、規(guī)范):1)機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2)柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3)停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定:1)低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2)干式變壓器保養(yǎng)3)柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)4)水泵定期保養(yǎng)5)水池、水箱的清洗6)風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)7)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8)對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)9)空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)10)火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11)自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12)防火卷簾門的保養(yǎng)13)煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14)滅火器的使用與保養(yǎng)15)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)5、質(zhì)量記錄、表格:1)水泵月保養(yǎng)記錄2)設(shè)施設(shè)備清單3)設(shè)備臺(tái)帳4)設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表6)設(shè)備(機(jī)具)外委維修申請(qǐng)表7)設(shè)備維修記錄8)設(shè)備事故報(bào)告單9)水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄10)風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄11)值班記錄12)配電房、水泵房巡查記錄13)干式變壓器保養(yǎng)記錄14)發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄15)發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄16)配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17)配電柜檢修工作票18)操作票19)供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20)水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21)水池(箱)加藥記錄22)水池(箱)清洗記錄23)空調(diào)月保養(yǎng)記錄24)空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25)消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26)消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27)防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28)對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29)機(jī)電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1)管理處機(jī)構(gòu)圖2)管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3)房屋管理員崗位職責(zé)4)收款員職責(zé)5)倉庫管理員職責(zé)6)資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和規(guī)定1)倉庫管理規(guī)定2)物品驗(yàn)證的規(guī)定3)物品采購管理規(guī)定4)鎖匙管理規(guī)定5)裝飾裝修管理規(guī)定6)裝修巡查規(guī)定7)裝修驗(yàn)收規(guī)定8)日巡視檢查工作規(guī)定9)管理處周檢工作規(guī)定10)房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法11)辦公物品管理規(guī)定12)回訪工作規(guī)定13)業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)1)物品入庫工作程序2)物品出庫工作程序3)接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1)鎖匙發(fā)放登記表2)鎖匙借還/看房登記表3)放行條4)管理處周檢記錄表5)辦理裝修手續(xù)登記表6)裝修驗(yàn)收表7)出入證發(fā)放、收回登記表8)處理違章記錄表9)日巡視檢查記錄表六、安全防范管理1、保安人員職責(zé)1)保安經(jīng)理/隊(duì)長職責(zé)2)保安員紀(jì)律3)保安員職責(zé)4)巡邏崗位崗位職責(zé)5)保安員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定1)保安員交接班制度2)保安員儀容儀表規(guī)定3)保安員培訓(xùn)規(guī)定4)保安員領(lǐng)用物品管理規(guī)定5)保安員處理問題或緊急事件的原則和方法6)保安員巡邏簽到規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1)巡邏