南坪恒濱項目營銷推廣建議書

,.200,.,.體系定缺假如今后能夠?qū)C(jī)動封僅人群人流雙循環(huán)么體系即變較優(yōu)點轉(zhuǎn)域四四轉(zhuǎn)盤處核差不多發(fā)二輪廓雛已不多施種也差不差不多型所三真啟動格也轉(zhuǎn)盤、二領(lǐng)先差多占三將面臨商業(yè)尬，因此從那個角度而言，本項目地段存在理論步行街勢，但這種優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，要受假設(shè)干外件條件的制約。綜合評介本項目的段應(yīng)為，本項目地存在理論上或者遠(yuǎn)期行街的優(yōu)勢，然而由于約件多，阻礙因素于雜，因此把本目段為距離坪心域約米左右的都市商業(yè)邊緣中心段更能準(zhǔn)確本項目地段目前的市地位。2、項目地塊分本項目地塊呈形，近海德酒店端梯的頂部地段，度窄可用的建筑用地長度僅約米左右。在靠贏丹花園面有約堡，目面有都市只道，立即營建的塔樓的上端部分可看江，該面擁有景觀勢。在臨百事達(dá)汽車銷售站面有規(guī)寬的都市只干道。由于本目有兩臨街面且長度別約為米米右因此本項目做商業(yè)有當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，只是項目擁有米以上的高差，不僅讓本項的建筑放增了難，同時也使的本項目臨百達(dá)汽面的面價值打了折總體評介：項目地塊的梯形形狀，與米左右臨街面高差，使得本目地塊的價值受了定度的阻礙。同增了建筑體擺放難，而假如在建設(shè)計方中，能通過對差的有利用，成小區(qū)觀，即大限度的補(bǔ)償由于高差與異給項目帶來的價值缺失。3、產(chǎn)品功能設(shè)由于項目段與塊的特性的有效結(jié)合，決了本目產(chǎn)使用功能的多樣性。理上看，本項目地段具有三種使功能，純業(yè)使用功能，純居住功能，與住用能。然而在實中由于受市場環(huán)與塊積制約，本項目為商功能顯現(xiàn)，風(fēng)極。因此本項目際能建形式，只可能是商住與居住兩種可能。本項功能位為住的最大好處是實現(xiàn)項目值最化。時進(jìn)展商能夠通過良性的商業(yè)劃與定位，升整個目的檔次與層次感。要在商住面積配比上不失，住能規(guī)劃上互不擾項目依舊能夠時得好社會效益與品牌效益。本項目功能假定為居住功能，形純的居住小區(qū)，于項地的珍稀性，使本目有可能成為樓珍，使進(jìn)展商的會益品效益發(fā)揮到極限，同時進(jìn)展資金回籠速度最為快速?？傮w評介：進(jìn)商對項目產(chǎn)品功能計程中，應(yīng)結(jié)合展公運行戰(zhàn)略，結(jié)合兩方的缺點進(jìn)行評估最決定采取符合展公總體運行戰(zhàn)略的品功能策略。2、產(chǎn)品形狀設(shè)計與經(jīng)濟(jì)測由于地的門性，與產(chǎn)品功能規(guī)劃上存在二重性因本項目的產(chǎn)品形狀設(shè)計上，也存在種以上的方案，下我們舉薦兩種最為合的方案：方案一：作為純居住小區(qū)的設(shè)計方案假如項目為純的居住小區(qū)來對方案設(shè)計從小環(huán)境美化的角度來進(jìn)行設(shè)計，那應(yīng)留多的綠化面積建小區(qū)總體規(guī)劃路納今為流新都主義劃的原理，充分強(qiáng)調(diào)小區(qū)享空景觀每戶房間的呼應(yīng)，做到景觀劃的好性與單元房均性的合理結(jié)合而建體計中，建議采西最流行的解構(gòu)主與現(xiàn)代主義的手來現(xiàn)理越先進(jìn)其地域越弱〕從小區(qū)劃與建體本身，將小營建為現(xiàn)代十足都市心高品質(zhì)居住區(qū)，從而達(dá)有效升進(jìn)商的商業(yè)價值與品牌運營價。進(jìn)商采納該方案那建議進(jìn)展商采低全空方式，景觀計中對水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來突出本項目在整個樓市的專性，唯獨性與珍稀性從而提升本項目的濟(jì)價值與社會價采納該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢分析：產(chǎn)品的唯獨性，在個重慶樓市，都市心地帶，尚沒有全架低層的小區(qū)顯現(xiàn)。產(chǎn)品的純粹性，作為純粹居住小區(qū)，其居住品質(zhì)當(dāng)與郊外大盤比地的稀，項目假如為住，地段在現(xiàn)樓中有稀性。與信目全位爭躲了于爭本目來營風(fēng)資金回籠速最快假如采納此方案營銷售周期個項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析在取樓市相同地段，商住小區(qū)價格作為換算基礎(chǔ)：渝都經(jīng)：元平方米〔套內(nèi)〕參照那個價格進(jìn)行概算本項的經(jīng)濟(jì)收入，本項目規(guī)劃體建筑面積萬方套面約為萬方，本項目的收約為采納權(quán)數(shù)方法對本目的收益進(jìn)行概算本項目采納那個方案得收益：樓市年自然增長率〔估量本項目年半年開始銷售〕為。項目稀缺性需權(quán)〔照深圳廣州樓同產(chǎn)品價格系數(shù)假小規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保證，其權(quán)數(shù)可能會翻番〕為進(jìn)展商由于采納此策略來的品牌溢價率3%綜合上述權(quán)數(shù)，本項目實際最有可能收益為3個億。方案二：作為商住小區(qū)進(jìn)行經(jīng)本項目由于段的稀缺性與良好的規(guī)劃前景，本項目擁有適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)量，能夠讓項目價盡能最大化，同時阻項目資金的回速，進(jìn)商做到資金收益與回籠速度的最合配比方案商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項目的地段口與本項目地塊的實際特性，結(jié)合南坪年商貿(mào)規(guī)劃圖，以現(xiàn)在南的商業(yè)局，以我司了到的各大商家南坪的劃我司在充分考到上因素后，對項商體量做如建議策略一：商場加底商型物業(yè)形商業(yè)量萬宅量萬公建價值按照住宅進(jìn)行運策略二同〕商業(yè)體量萬具體規(guī)為兩個主商家與設(shè)干零鋪面。中主力向商家為建家裝(家福)，另一個力商家為超市類超市能否引進(jìn)，要看百秀城具體商業(yè)規(guī)劃最后確定個方案的另一前提條件確是本項的動度定要走在百秀的面具體數(shù)量為：材力店平方，超市平方米，餐飲娛樂類商9000其余鋪面方左右(其中臨街鋪面約2500方,非臨街鋪方車庫方左右.采納本方案要犧牲部分臨街面的街鋪因為在建材主力商家可不能承諾在其部置.將餐飲娛樂業(yè)擺放在靠近贏丹花園側(cè)上面商業(yè)部分用三層塔樓,建筑形狀采納成都玉林廣場形狀上面的塔樓做小戶型公寓進(jìn)行銷售.在本處地下設(shè)置負(fù)一層,于超市部而在靠近百事達(dá)汽車銷售中心形成一個正方形的建材比如家福特因為建材店要求門高的層高和相當(dāng)多的車一個平方的建店需要方以上的車位)因此本項目有高的地點能夠做三層車庫,同時在車庫與上面建材店和餐飲娛樂方面設(shè)立人流聯(lián)系通道如此便將整項目人流形成個圓形的循路線,而臨面設(shè)置一些獨立鋪增加本項目的商鋪價值.而項目另外幾棟塔,能夠設(shè)計封式,使得本項塔樓價值最大化本策略經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算：住宅的經(jīng)濟(jì)總的算本測算方式與住小區(qū)測算的參物同以于比較。因本項目住宅的住宅可能收回的資金總量約為億。臨獨門約為方以16000元/平米測算，可收回資金0.4非街面為，元平方米測算，可收回資0.28億主力賣場采產(chǎn)權(quán)式方式進(jìn)行銷售，以平方米測算，可收回資金約億超市以產(chǎn)權(quán)方式進(jìn)行銷以/方米測可收回資金約億餐飲樂商均價以元方米進(jìn)行測可收回資金約億采納此策略，定產(chǎn)存量資產(chǎn)，假臨獨立鋪面完全售而臨街鋪銷完率為而產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售完成率為，么納策略實際可收資金總量約為億因產(chǎn)權(quán)商銷售后，進(jìn)商在以后的年返還約現(xiàn)金用來補(bǔ)貼實際收取資金不返還部分。扣除這部分返還資金進(jìn)展商可得到純收益約為。同時能夠獲得存量資產(chǎn)個.采納此策略的利弊分析有利分析：進(jìn)展商采納策略將有可能獲得項目理論價值最大化。假如能夠招進(jìn)主力商家對進(jìn)展商品牌有關(guān).不利面分析本策略的成功與否，受外界境制約因素太多，風(fēng)險過大。本策略的住宅部分與臨街獨立鋪面的資金回收速度可不能受到大礙，而產(chǎn)權(quán)式商鋪的資金回籠速度，確信要受到專門大的阻礙。3、本策略對招商依靠性相當(dāng)大，假如招不成功，那么本方可行性就相當(dāng)小。策略二，商業(yè)面積設(shè)計為方左右采納此策略，業(yè)筑緊放在臨街面一三層位置，建設(shè)方能在進(jìn)商原筑設(shè)方案中進(jìn)行調(diào)整，因采納策略宅仍是本項目要緊的收益點，因在目體規(guī)劃方案上一要保證居住小的對整與商業(yè)設(shè)施的獨立性，從而保證項目價值最大化。采此策略，獨立臨街鋪面為方非街鋪約為方。這種策略業(yè)要規(guī)劃么做社區(qū)配套商業(yè)與餐飲與娛業(yè)，于商業(yè)體量相對較小，本項目的商業(yè)規(guī)劃經(jīng)營難度會相對最小化。采納此策略，項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算，測算方法同上：住宅可實現(xiàn)益約為獨立臨街鋪面可實現(xiàn)收益〔均價照元方米測算0.8非臨街鋪面可實現(xiàn)收按照元平方測算存量鋪按照運，實收益億。此策略進(jìn)展商估量可收回金億。綜合評介：總看種略各有優(yōu)劣，住方案最大的優(yōu)是金籠度最快，同時目營險最??；方案效實現(xiàn)了項目最化然該方案運營險最大，項目運受外界制約素太多。方三那么為方案一折中。進(jìn)展商擇種案來對本項進(jìn)經(jīng)，要充分結(jié)合展自的略進(jìn)與充評估場風(fēng)險以及進(jìn)展商對風(fēng)險抗擊力后最后采取適合的策略進(jìn)行決策3、營銷推廣思路與策略由于本項目有良好的口岸優(yōu)勢以及地塊的相對缺陷性以及產(chǎn)品功能設(shè)計的多樣性司結(jié)合慶整個地市場的多年進(jìn)展路線及今年地產(chǎn)市場進(jìn)展的特性，及慶市化中顯現(xiàn)的遇問題點，綜合坪現(xiàn)的進(jìn)展?fàn)顩r，認(rèn)為進(jìn)展商在操作項目在營銷上應(yīng)采取以下策：在項目運營與營銷推廣思路上到合理利潤最大化金流淌速度最快化，盡量幸免風(fēng)險在略采取快速策略用短的時刻以最理效，來完成本項目運營。3—1、目分析3—1—1、項目優(yōu)勢分析◣項目地段好的規(guī)劃優(yōu)勢。規(guī)劃中的南坪區(qū)三號步行街從本項目前過。◣體量適度，開發(fā)周期短，能夠?qū)ｉT快實現(xiàn)銷售。◣本項目有兩個臨面，且臨街面均比長，專門適宜商業(yè)項的運做。◣開發(fā)商擁有己施隊伍，以及項拿時刻早，項目有對本優(yōu)勢。3—1—2、項目劣勢分析◣項地塊有米左右的高差，且是臨街面，對項目商業(yè)價值有較大的阻礙。◣項目缺乏自然景觀資源目臨近都市交通要緊干道音污染比嚴(yán)峻。◣進(jìn)展商的品牌號召力不強(qiáng)。3、項目機(jī)會分析◣南坪區(qū)政府對本區(qū)地產(chǎn)政的支持，是本項目的重要機(jī)◣與本項目相對競爭對手較少3、項目威逼分析◣國家對地產(chǎn)場專是商業(yè)地產(chǎn)市的觀調(diào)控，將直了阻到項目運營。◣南坪商業(yè)項目的飽和狀態(tài)，對本項的商業(yè)有著專門大的爭風(fēng)險。◣本項目作為業(yè)言體量過小，與爭手上海城、帝摩、秀等項目相比，具相優(yōu)勢，且進(jìn)展需出售商業(yè)物業(yè)市競壓更大。3、項目商業(yè)定〔以下建議提案，均采納本報告中的第二種策略〕3、項目的業(yè)定本項目商業(yè)定位：都市副中心主題型特色商項目商業(yè)功能定位：建材、飲、娛樂、超市、以及社區(qū)套商業(yè)。功能定位目標(biāo)填都中心商圈的商空點，與都市中其商物共同構(gòu)筑都市中心商業(yè)的格局，同時形成自己專門的商業(yè)品牌。功定內(nèi)領(lǐng)域定位：以本項目為中心的方圓米范疇內(nèi)的人流，同時輻射楊家坪方向向南坪來消費人流，以及巴南、江等外圍都市近來的費人群。檔次定位：都市副中心中檔商業(yè)物業(yè)特色定位：具有異國情調(diào)的主題商業(yè)商業(yè)環(huán)境定：都市中心，具有異國風(fēng)情的幽雅購物場所3、項目商業(yè)定位思路：從本項目所處的坪商圈以及項目周商業(yè)的現(xiàn)狀不難隨著本項目、〝三號步行街〞以及緊鄰本目的〝協(xié)信百秀城〞商業(yè)項的開發(fā)本的商業(yè)格局勢顯調(diào)，結(jié)合市場調(diào)所饋的情形綜合析以南區(qū)域的商業(yè)進(jìn)將社商業(yè)、特色商以文化景觀商業(yè)主，項也將以其較大規(guī)模的商業(yè)面積成為區(qū)域商業(yè)舉足輕重的一分子面積一方面代著業(yè)組的勢；時面著大的險否有足夠的消能力？是否能夠在短期內(nèi)帶消費人群向目前商業(yè)尚不成的南南路區(qū)域移動？從整體商業(yè)場進(jìn)展規(guī)律分析，項目除了不斷挖掘潛在的市場消費潛外，一個區(qū)域商業(yè)量增，也勢必分流他域的商業(yè)消費，項如特色化、差異定，本區(qū)域內(nèi)形成色與其他區(qū)域的業(yè)目行有力市場競爭，將本項目進(jìn)展方向中要著重考慮的問依照以上對項的細(xì)析，我們認(rèn)為本目的運作應(yīng)該以幾差多原那么下進(jìn)行：商業(yè)規(guī)劃方面符合綜合性復(fù)合性商業(yè)項目的特性；即集購/閑樂//為一體的一站式多業(yè)態(tài)綜合性復(fù)合型商業(yè)物業(yè)整體項目功能面考慮以住宅主；輔助商業(yè)配套商務(wù)；服務(wù)社區(qū)；商業(yè)經(jīng)營方面既能保證對項要緊部分絕對操縱權(quán)又不把開發(fā)風(fēng)險全部積壓在后經(jīng)收上，針對項目形別結(jié)合快速變部〔業(yè)街鋪〕；周期資金周轉(zhuǎn)部分〔住宅〕；關(guān)于項目的商業(yè)體量的操縱上結(jié)合市場的反及周邊以后的商業(yè)進(jìn)展，建議本項目的體量操縱在萬平方米以內(nèi)，以化市場風(fēng)險；、業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃〔見下圖〕業(yè)態(tài)單層面積〔㎡〕數(shù)〔〕〔㎡〕式招方建1000010000大賣場特等超市大場紀(jì)等餐飲娛樂門面社區(qū)配套16000門面休閑娛樂功能：量販?zhǔn)?、桑洗浴、休閑健身、藝術(shù)影、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、茶樓、網(wǎng)吧等；餐飲美食功：西式餐飲、亞洲美食〔日韓辦理、泰國菜、港式茶餐〕、中式餐飲〔品牌川、湘菜、杭幫菜、海菜、粵菜等〕、地美食等；零購功男女精品服裝童裝童玩飾品配件休閑運家居品、戶外用、皮鞋皮具、容美體品、音圖書、化用品花店、副食、生鮮菜等；服務(wù)配功能：行、金、郵政電信營、商務(wù)套、藝沙龍、部、畫廊、汽車美容等商業(yè)局建原那么上本目的商業(yè)與住宅分開布局以盡量幸免彼此干.住宅退商業(yè)沿街面布置，本項目商業(yè)可分為三部