住宅產品設計階段成本控制培訓

金輝集團住宅產品設計階段成本控制培訓金輝集團設計研發(fā)管理中心陶真慧2012年8月15日前言--培訓目的和要求效果方法意識ZZZZExcuseme!前言--扁鵲三兄弟大哥--最好--事前；二哥--次之--事中；扁鵲--最差--事后。前言--成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求前言--觸目驚心的數(shù)字前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/戶進行測算；2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛/戶和1.5輛/戶；3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米/輛，造價為1600元/平米。問：因為車位配比指標的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x32x1600=1.24416億（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x38x2600=2.40084億前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元/平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？解：300000x0.18x（550-350+300）=0.27億前言--觸目驚心的數(shù)字前言--成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求概念設計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)成本是蝦米？人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產某一產品所耗費的全部費用。土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建安工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費公司的管理費用、營銷費用、財務費用企業(yè)經營中的隱性成本機會成本：當把一定的經濟資源用于生產某種產品時放棄的另一些產品生產上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內部成本。監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內容進行交易的成本，例如追蹤產品、監(jiān)督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑戰(zhàn)項目間成本？如何累計經驗教訓？如何防止成本失控？利潤是多少？

不準確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)基礎資料管理？成本管理的理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依賴于全員

成本水平是專業(yè)水平的反映提升性價比性價比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

追求平衡而非極端成本品質進度含鋼量等土建成本部品造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費產品的品質設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內設計周期施工周期設計中的成本控制原則降低開發(fā)成本；提高產品品質；縮短開發(fā)周期房地產企業(yè)盈利模式凈資產收益率=銷售凈利率x總資產周轉率x權益系數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售總額

凈利潤=銷售總額–土地成本–建安成本–設計成本–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費用–銷售費用–財務費用–所得稅總資產周轉率=銷售總額/資產平均總額

項目開發(fā)速度與銷售速度

權益系數(shù)=1/（1–資產負債率）房地產企業(yè)盈利能力對比規(guī)模效應規(guī)模效應：又稱規(guī)模經濟，即因規(guī)模增大帶來的經濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產生“規(guī)模不經濟”。持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調標準化緊扣規(guī)范建筑、結構、機電、室內、景觀等各專業(yè)的相關標準化，以提高工作效率，縮短設計周期，降低成本。在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質、進度、成本等方面的差異。各相關專業(yè)設計交叉協(xié)調一致，避免專業(yè)沖突和錯、漏、碰、缺，降低糾錯成本。密切關注和準確掌握有關新政策和新規(guī)范，最大限度地應用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。成本控制原則設計中的成本控制原則初始棍設計-總平面設計描刑述：地夠塊共設鋪置四個質出入口稀。設計描者述：地孩塊出入凡口減少絨為兩個灣。優(yōu)化設遭計-總平面在滿足鬼規(guī)范及革物業(yè)管嫌理要求弦的前提盞下，應母控制出鐮入口數(shù)毛量，同雨一地塊使的車庫劫與人行眉入口宜欄歸結到雅一起，忙便于物缺業(yè)減少私管理人政數(shù)，以貫控制項焦目后期線的運營莫成本?？偨Y和則啟示經濟稅技術帳指標面積計算人防綠地率其他機動車位減少峽地庫皮覆土不計學容部姿分；規(guī)劃敗局與糖房地飲局差勞異盡量已減少趨必建痰部分單方鋼悟筋、砼避含量；窗地蔽比；建筑周梢長面積交比；層高塔；……配比伸、自螞上而家下初始慘設計-停車累方式岸（高揚層）設計志描述源：當?shù)厥蟠邢嫉叵逻b車庫修均需扔按人渣防標仆準建召造，取成本曲偏高暢；地下車業(yè)庫埋深鋸較深，載層高較遵高，土刻建、設榆備和施至工成本屋都較高展。設計描心述：半地鑄下室鼻車庫趣可不械按人伍防標萍準建懷造，狼成本釣較低免（需后要與始政府寬部門戲溝通逗是否記可行閥）；半地下習車庫埋腥深較淺返，層高岔較低，虜可自然怎通風采飽光，土申建、設愈備和施褲工成本換較低。優(yōu)化尖設計-停車方懸式（高登層）初始狀設計-停車喊方式弱（聯(lián)串排）設計沉描述貌：別墅滔區(qū)域面地庫逝頂覆定土較跳淺，臺對景晉觀種勾植帶帶來困擠難；別墅主釀體下方副地下室終底板報陜建層高趣不足2.2米，增誦加了施拋工成本營和驗收劣風險；地下室賀頂板標貿高超過待周邊城澆市道路切平均標例高1.撫5米，不開符合當董地規(guī)范脅等。應付欺驗收再需要悔回填衡部分設計描繳述：別墅貫區(qū)域菠覆土1.蛛5米，警基本私不影選響景架觀種龜植和殘綠地伴率計禁算；別墅長主體帆下的茫地下徹室-3蓮.0米標高會部分,埋深陜未超3米，鋼不需歪繳納嚼人防六異地緩建設囑費；地下室洋頂板標豪高符合鍋當?shù)匾?guī)輪范。優(yōu)化紙設計-停車犯方式遵（聯(lián)謝排）初始悟設計-地庫地庫滴按機棚械車部位設隨計，璃面積112頓25平方覽米，鎖總車燦位430個，子其中腫機械閱車位42頸1個，拔普通滑車位9個，恰層高4.5米。停車坊效率26輛.1平方米/車位滔。優(yōu)化設辟計-地庫停車方云式由機拾械停車任調整為斑普通停已車。優(yōu)里化后地續(xù)庫面積105食86平方米鵝，總車竭位32降8，其中貞普通車助位23硬7，子折母車72個，判微型禾車26個，層憐高3.咱6米。停車俯效率32拉.2平方資米/車位施。地庫哥優(yōu)化榴前后傘數(shù)據(jù)爆比較地庫指標

地庫面積總車位普通車位機械車位子母車位微型車位可售車位停車效率層高備注原方案11225430942100926.1（機械）4.5微型車按0.7折算，子母車捆綁銷售優(yōu)化后方案105863282370722632732.23.6指標比較-639-103228-4217226318

-0.91、應今根據(jù)殖項目所定位忙、成吉本控鉛制要熟求，論并結己合當鹽地規(guī)凍范和心相關顏政府似部門逢的要喬求，出選擇頓最適雕合各么項目哥高層敢區(qū)域孕的地看庫形孫式；2、在項蛋目定位償較高、村成本指土標允許證的情況針下，可惱以采用秤全地下性停車方傍式；3、在中且等定位業(yè)項目、消成本指鑼標較低保的情況獎下，除呆必建人歪防區(qū)域犁外，推久薦采用纖半地下撤停車方霞式，但凈半地下陽停車方捧式需要蛛獲得政協(xié)府有關捆部門審孫批通過增?？偨Y和戶啟示1)地下設室輪陰廓線蓮應平夫直方殃正，森無用凍的面曾積一憐定要穴剔除系；2）聰柱網鋪布置數(shù)應符角合車核位及剝行車同道?；蛿?shù)，銳達到系緊湊袋布置陷；3）避納免行車址道靠地付下室外詞墻布置船；4）避君免布置盟平行或品斜向車倉位；5）狗設備頑房及僚非機身動車太庫不織允許嗓擠占少行車伸道兩談邊的擋停車劉位；6）艷設備彼用房臉勉強盈夠用極即可捉，不無能有菜富余眼；7）離人防拋口部薦設施曬應布綠置在散不影傍響停憐車的每地方辭?？偨Y和呈啟示–提高停會車效率飼的關鍵蜓措施確定建紅筑方案狹時，要可盡可能萬從結構織設計方邪面考慮貢建造成己本，盡較可能減侍小建筑虧專業(yè)的賞不合理甜布置帶禾來的結禾構成本鐮的增加釘。平面怠布置軸線不令對齊×軸線炸對齊√當廚睛房、決衛(wèi)生賽間等沃房間賓需要炮通過非凹槽逢采光注時，般凹槽董寬度塑不小另于1.平8m，深荷寬比教不大肯于4。平面丘布置深寬比父過大×深寬油比小√體形乓系數(shù)雹：建牙筑物該與室童外大擴氣接富觸的診外表感面積須與其旋所包墓圍的揉體積溜的比園值。（為滿灶足節(jié)能泄和成本刃控制要炸求，根曉據(jù)國家艷及地方蕩節(jié)能規(guī)問范控制偶建筑物故體形系鍋數(shù)，避馳免凹凸依過于復餓雜的輪赤廓設計作，體型期系數(shù)盡楊量小于0.幕35。）節(jié)能衡設計–體型系誰數(shù)輪廓復鎮(zhèn)雜×輪廓簡借單√總俯平錫面節(jié)能扔設計–外墻換門窗1、節(jié)耗能計算廉中門窗燙的選型雕，一般他北面的跡要求會稀相對較預高。對畢于各個增朝向的袋門窗方仰式，須仰讓設計欣院反復座計算幾嘗輪，直波至權衡煎計算的梢值盡量綠接近5毛0%。2、糟門窗波的成羨本控桶制中和，采美用塑扯鋼中砌空即閃能達臥到斷恥橋鋁展合金+low槍-e的滴效果，站在成本跟管控的柴今天，朵推薦使從用塑鋼李門窗。3、收在塑喪鋼窗般的應呼用中胳需要批注意鵝以下屯幾點慚：a）塑洞鋼窗鳳的中閘間的曾承鋼詳必須睬滿足佩變形棋計算浴，因牽為塑斥鋼的系門窗雙較重陪，對把塑鋼脾門窗密開啟壁扇的茄大小性需要授有規(guī)填定，蕩一般酬寬度甜不大首于7膨50儀，高盒度不栽大于室15頁00嶼；b）平開叮門尺寸中較大，緞不建議屈采用塑茅鋼材料游；c）推拉炒門塑鋼息門對五勉金件要壤求較高上，現(xiàn)場微施工需訊要注意晨?？偨Y泡和啟騎示初始設狹計–層高選類擇設計描堡述：高與層住宅墨層高為3米。優(yōu)化設劍計–層高選青擇設計懶描述摟：高鄭層住梢宅層討高全概部改伸為2.9米。應綜互合市畏場取針向，裂產品挎自身豆的定倉位，躍同時飲考慮固長期尼的取共暖及湊制冷中的能庫源消本耗，溜選擇豎合適博的層蟲高。層高每刑增加0.1片m，造紅價增籮加該悶層造孤價的僻約3-色5%?？偨Y良和啟樂示公建種配套初始設錢計–外立面診設計1、韻基座隸部分熊三層河，局唱部四尼層，秤全部輔為干竭掛石株材；2、每告四層設市計有橫猴向線條諷；3、線躍條全部報為GRC材質輸。優(yōu)化設唉計-外立軌面設別計1、稈基座年部分械改為音兩層數(shù)，局盲部三贈層，尿材質受為仿塞石涂掛料，艷只在爛門頭恰近人患尺度攜使用咸石材祖；2、每爸四層的妨橫向線善條取消付；3、啟線條門盡量菌采用填混凝處土澆限筑。建筑功風格中在符刮合項剩目定牌位的痛同時首應盡阿量簡金化，孫建議秋在建勒筑方迫案設頁計階串段，嚷應控哪制立灶面裝嗓飾線狠條和齡裝飾炎構件蛛的數(shù)覺量、盡裙房份的層廚數(shù)、應立面榨造型施或構頂架的灘復雜敢程度徑、陽芬臺和凝門窗勢上下仍口線序條、慮玻璃暫幕墻誓和異遷形玻喪璃的剩使用舅，并奶選用旺成本舟較低飯的欄腐桿、耳百頁僻做法醬等?？偨Y和粗啟示初始欲設計-會所設計蕉描述泊：會惑所建扎筑面棚積約250翻0平米，釀且占地梳面積較齊大。優(yōu)化設魄計–會所設計屬描述闖：將決臨時追售樓著處置疊于商就業(yè)內衰，極恐大地貨降低充了前芹期投些入和后期運巨營成本密。1、會注所的習位置灶應根截據(jù)開白發(fā)順筐序與謝樣板炕示范貼區(qū)統(tǒng)海一考曾慮，尚并考族慮便翠于控景制樣甚板區(qū)剃（特濱別是美臨時假樣板禍區(qū)）功面積由和成閣本的紛方案糊。2、會所街的功能意設置應術根據(jù)項役目定位煩與相關怕部門共步同確定例，同時毒考慮會闖所的后舉期運營液成本。3、應以根據(jù)襲項目下的開博發(fā)規(guī)范模、宰項目喝定位安、成墊本控煤制目恢標等遙因素乏，對寶會所她的面卻積進堡行合心理控煌制?？偨Y和漢啟示設計變鎮(zhèn)更簽證蔬率=由設計徒原因導珠致的簽鋤證總金傭額/工程合兄同金額（通過凝對施工鄰圖階段花設計成悄果質量激的控制穴，來減云少由圖訓紙和材殲料的失駐誤和不庭完善而犧帶來的懲額外費蓮用的發(fā)撓生。）設計另變更營銷類客戶需背求競爭蟻需求施工山錯誤施工困京難施工進夢度要求超成醫(yī)本目賀標設計優(yōu)身化設計錯罵誤設計缺雜漏補充設咐計二次設呢計現(xiàn)場條逝件很多項你目由設五計失誤滅所帶來希設計變芬更占總闊建造成缺本的3-督10％，帶其中丸重復依性錯嘉誤占芒相當紡比例伶。施工膨類設計坑類設計變鏡更的控腥制策略策略暫一策略二策略挨三建立鞭施工彎圖階走段的疊長期槽合作甘伙伴甲方漏不斷古完善柜的標嚷準化息設計煎成果給予摧設計促單位吵合理惡的設屈計周耀期后期運槽營在車遵輛頻驅繁通歷過的起道路禾上盡房誠量避媽免采濫用石儀材鋪酬裝，采如堅拐持采頸用，委則石幸材的還厚度租必須喇滿足和車輛振的荷培載，謀同時釋預留黎伸縮漂縫，話避免謀后期救破損丹，既臘影響失美觀支，又鄭造成政成本倉投入槐的增元加。后期雨運營設置港于架徐空層誕的智間能信芽報箱扯需注頂意雨滲水飄匠入后熄主板科燒毀奶的問黎題。別墅、傲類別墅籍項目室蜻外的門烈口機安交裝箱上往需設計鴨維修檢向修口，呢同時注疏意防水概、防曬件，以延鞠長使用茂壽命。后期左運營排水口蓄：1、應考秩慮排水呀量，避史免開口拴較??；2、應赴考慮攀物業(yè)慰對內主部的記清潔先，需從設計剪為可扭開啟依形式捧；3、從損哄壞后能湊及時維拌修及時辱更換的曬角度，片建議要洲采取市懸場上能唇采購到勵的款式如而不應肥設計過濤于復雜作的圖形糟。后期休運營從節(jié)削能的吧角度忌考慮森，地樂下車喘庫（胡尤其孔是在蛛有采急光天駝井的客節(jié)點庫周圍擠），摔以及狹小區(qū)夕內景拘觀的供照明氧系統(tǒng)酬，應庸分區(qū)站、分源組、列分燈票型進鎮(zhèn)行回營路控躬制，稅并應葬采用館新型慣節(jié)能某燈具陪。公共暑部位掩的照梢明系藝統(tǒng)應看避免隔采用紫翹板嚴開關鞏，以枝免業(yè)演主可砍隨意藏開啟騾或關滑閉，呆做不會到“鉛人走舉燈滅跨”，云既不費利于池管理科，也蠻造成及能耗祝浪費廉。后期憐運營