房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習?？糀卷附答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習?？糀卷附答案

單選題（共100題）1、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。A.調(diào)控土地供應計劃B.城市規(guī)劃指導C.控制人口D.稅收調(diào)節(jié)【答案】C2、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法【答案】D3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費【答案】C4、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D5、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率【答案】D6、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A7、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B8、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B9、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營：購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D10、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產(chǎn)品差別化【答案】D11、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B12、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C13、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B14、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系C.業(yè)主目標收益要求D.物業(yè)適應性【答案】B15、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B16、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標準類指標D.收益相關(guān)指標【答案】D17、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設(shè)計及方案選擇【答案】C19、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C20、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D21、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C22、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C23、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸【答案】B24、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A25、對房地產(chǎn)投資項目進行財務評價所選取的基準收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C26、下列關(guān)于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B27、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A28、從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務C.信用D.債務【答案】A29、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D30、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A31、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D32、某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D33、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B34、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B35、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D36、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求【答案】A37、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C38、某企業(yè)2011年12月底，負債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產(chǎn)總額為1000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)負債率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】B39、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A40、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產(chǎn)負債表【答案】C41、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D42、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B43、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨立的C.相互作用的D.相互無關(guān)的【答案】B44、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B45、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃【答案】B46、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C47、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D48、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D49、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險【答案】C50、為適應房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導定價法【答案】B51、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D52、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C53、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營收入【答案】A54、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價B.市場上交易物業(yè)的租金或售價C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價【答案】D55、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、租售B.決策分析、可行性研究、建設(shè)、租售C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理【答案】C56、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C57、某房地產(chǎn)投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風險分析結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D58、方案與項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表應以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財務費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應包括折舊費和攤銷費【答案】D59、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B60、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D61、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C62、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A63、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B64、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動性【答案】C65、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D66、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B67、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C68、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C69、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C70、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D71、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標D.識別競爭者【答案】D72、2014年12月底，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)總額為8000萬元，負債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權(quán)益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B73、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.市場供求風險C.未來運營費用風險D.持有期風險【答案】B74、某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C75、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C76、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標準類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)【答案】D77、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B78、總平面設(shè)計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區(qū)B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結(jié)構(gòu)【答案】D79、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A80、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D81、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D82、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C83、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D84、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B85、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進步【答案】A86、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內(nèi)部收益率D.成本利潤率【答案】C87、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A88、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B89、財務分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析【答案】B90、房地產(chǎn)市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設(shè)備工程師D.電氣工程師【答案】A91、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D92、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。A.權(quán)益融資B.債務融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機構(gòu)投資者資金【答案】B93、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法【答案】A94、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A95、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B96、高爾夫球場屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂設(shè)施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)【答案】B97、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙【答案】A98、預售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B99、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應用【答案】D100、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B多選題（共40題）1、下列房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）A.建筑師B.律師C.造價工程師D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人E.開發(fā)商【答案】ABCD2、不屬于房屋開發(fā)費的有（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.其他工程費D.土地取得費用E.開發(fā)期間稅費【答案】CD3、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會擁有量B.新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢D.通訊及交通運輸E.能源與資源供應【答案】BC4、以下有關(guān)風險估計與評價常用方法的說法正確的有（）。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風險分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法D.當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風險分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎(chǔ)【答案】ACD5、“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補償費用C.場地平整費用D.通水、通電、通路的費用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費【答案】ACD6、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC7、根據(jù)會計基本準則規(guī)定，以下（），屬于會計信息的次級質(zhì)量要求。A.可靠性B.重要性C.謹慎性D.及時性E.可理解性【答案】BCD8、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD9、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC10、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD11、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施【答案】AD12、在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標市場細分D.按房地產(chǎn)用途細分E按地域細分【答案】BCD13、具體準則是根據(jù)基本準則制定的，有關(guān)企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準則根據(jù)規(guī)范的對象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務的具體準則B.關(guān)于特殊業(yè)務的具體準則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務的具體準則D.有關(guān)對外披露的具體準則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準則【答案】ACD14、預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現(xiàn)有以下幾種情況()。A.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現(xiàn)金流與預期收益現(xiàn)金流一樣，報酬率升高了【答案】AC15、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D16、下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報率【答案】AD17、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括()。A.管理人員工資B.房屋開發(fā)費C.財務費用D.辦公費E勘察費用【答案】AD18、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型【答案】AC19、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A20、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入【答案】AD21、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10％，但該投資第一年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC22、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD23、一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產(chǎn)管理的復雜性【答案】AB24、關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD25、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD26、關(guān)于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD27、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD28、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD29、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD30、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。A.空置面積B.租金水平C.收租損失水平D.可出租面積E.經(jīng)營費用【答案】BD31、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能【答案】ABC32、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進行開發(fā)【答案】ABC33、運營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC34、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD35、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD36、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點可分為（）、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A.條形基礎(chǔ)B.單獨基礎(chǔ)C.聯(lián)合基礎(chǔ)D.一般基礎(chǔ)E.特殊基礎(chǔ)【答案】ABC37、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD38、下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負債占資產(chǎn)的比例B.反映了項目的財務風險程度C.資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高【答案】ABD39、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC40、房地產(chǎn)價格指數(shù)包括()價格指數(shù)。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD大題（共20題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮慷?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮克?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮烤拧ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本