惠州知名地產(chǎn)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告

七里香榭營(yíng)銷策劃報(bào)告華潤(rùn)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告中原地產(chǎn)惠州分公司項(xiàng)目背景

為了配合貴公司的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值最大化，深圳中原惠州分公司有幸參與此次華潤(rùn)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作，希望以真誠(chéng)積極的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)卓越的服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的圓滿成功。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：地處惠州大道與三新南路交匯處商業(yè)性質(zhì):1至3層裙樓商業(yè)商業(yè)面積：約12343平方米

目標(biāo)與任務(wù)打造惠州又一核心商業(yè)旗艦短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售!開(kāi)篇離開(kāi)市場(chǎng)談定位,再好的噱頭都是空談>>成果體系:項(xiàng)目評(píng)定市場(chǎng)需求空白點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營(yíng)模式價(jià)格定位發(fā)展建議項(xiàng)目地段分析

華潤(rùn)廣場(chǎng)凱賓斯基酒店、寫(xiě)字樓峰景國(guó)際中信城市時(shí)代商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓電信大樓佳兆業(yè)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓圖書(shū)館體育健身館市政府市民廣場(chǎng)１、地處惠州江北開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)江北ＣＢＤ核心商圈；２、項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)五大商務(wù)寫(xiě)字樓；３、中信1.5萬(wàn)㎡、佳兆業(yè)2萬(wàn)㎡大型商業(yè)；４、凱賓斯基、佳兆業(yè)兩座五星級(jí)酒店；５、四周市政配套完善，圖書(shū)館、體育健身館、市民廣場(chǎng)、市政府等有力支撐；６、沿惠州大道，周邊專業(yè)型市場(chǎng)聚集；本案項(xiàng)目交通分析東江大橋中信東江大橋合生大橋惠州大橋沿江路惠州大道云山路三新南路三環(huán)路鐵路通向博羅通向博羅

華潤(rùn)廣場(chǎng)１、緊鄰惠州標(biāo)志性大道－惠州大道，交通便利，四通八達(dá)。北到博羅、河源，南通海豐、汕尾，同時(shí)，又連通廣惠高速、惠鹽高速，可直達(dá)廣州、深圳；２、目前約有１８條公交，１４條省內(nèi)長(zhǎng)途途徑該項(xiàng)目達(dá)到惠州所轄區(qū)域以及省內(nèi)各個(gè)城市；本案項(xiàng)目人流分析佳磊華麗君華府財(cái)富公寓TCL雅園糧食大廈江北新苑檢察院凱賓斯基市政府水北新村工商局法院盛豐商務(wù)大廈中銀國(guó)際先科大廈１、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居住氛圍、商務(wù)氛圍清淡、人流較少；２、惠州大道以專業(yè)市場(chǎng)為主的商業(yè)形態(tài)不需要借助太多的人流，同時(shí)也不能提升片區(qū)人流；３、項(xiàng)目地未來(lái)將打造成江北商務(wù)、行政辦公、娛樂(lè)等為一體的現(xiàn)代化綜合性ＣＢＤ區(qū)域；

華潤(rùn)廣場(chǎng)本案項(xiàng)目周邊商業(yè)分析

華潤(rùn)廣場(chǎng)碧水灣商業(yè)街狐貍城麗日購(gòu)物廣場(chǎng)佳兆業(yè)商業(yè)天志家居廣場(chǎng)紡織布料城義烏小商品市場(chǎng)亞太家居市場(chǎng)弘雅文化藝術(shù)商城新世界購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際電子城順德家居廣場(chǎng)中信城市時(shí)代商業(yè)ＣＢＤ未來(lái)核心商圈

零售商圈1、沿惠州大道兩側(cè)延伸，形成以順德家居、天志家居、國(guó)際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場(chǎng)等專業(yè)型市場(chǎng)為主要組成部分的商圈；立足惠州，輻射粵東。但是專業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是以批發(fā)為主而零售為輔，對(duì)人流的帶動(dòng)不足，項(xiàng)目周邊缺乏人氣。２、由麗日、狐貍城形成的江北零售商圈，但由于江北人氣不足，零售商業(yè)消費(fèi)力不強(qiáng)。本案本案附近——中信城市時(shí)代15000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目本案附近——峰璟國(guó)際10000平方米三層商業(yè)本案附近——惠州紡織布料城16000平方米商業(yè)本案附近——義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)二期38000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：地處江北未來(lái)核心CBD商圈區(qū)域；臨靠惠州大道，交通便利；臨街面寬，展示效果好；周邊專業(yè)市場(chǎng)聚集，成熟商圈；劣勢(shì)W（weakness）：項(xiàng)目片區(qū)周邊住宅較少，常住人口不足；人流較少，零售消費(fèi)力不強(qiáng)；周邊零售商圈氛圍清談，沒(méi)有支撐；人流引導(dǎo)困難；機(jī)會(huì)O（opportunity）：惠州商業(yè)處于發(fā)展階段；業(yè)態(tài)布局能利用市場(chǎng)空白點(diǎn)；周邊其他市場(chǎng)可以形成集聚效應(yīng)；威脅T（Threat）：目前，項(xiàng)目周邊新建商業(yè)項(xiàng)目較多，形成直接競(jìng)爭(zhēng)；

結(jié)論：項(xiàng)目目前周邊環(huán)境無(wú)法支撐本案走零售密集型消費(fèi)商業(yè)類型路線，現(xiàn)在按傳統(tǒng)商業(yè)方式靠引進(jìn)百貨超市來(lái)帶動(dòng)人氣的做法去操作該項(xiàng)目的時(shí)機(jī)尚不成熟；項(xiàng)目總結(jié)分析江北未來(lái)CBD核心商圈零售商業(yè)氛圍清淡片區(qū)新建商業(yè)面積近100000平方米交通便利，四通八達(dá)周邊專業(yè)型市場(chǎng)集聚住宅少，常住人口不足拔高項(xiàng)目立足點(diǎn),參與城市商業(yè)運(yùn)作撥高項(xiàng)目定位立足點(diǎn),立足惠州城市商業(yè)業(yè)態(tài)布局,尋找商業(yè)空白機(jī)會(huì)點(diǎn),與城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)才是本項(xiàng)目的出路?；葜莩鞘猩虡I(yè)運(yùn)作研判惠州傳統(tǒng)商業(yè)圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人樂(lè)商圈位置

主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體天虹——人人樂(lè)商圈麥地路輻射范圍酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、裝飾、休閑娛樂(lè)，人人樂(lè)、天虹、女人世界、順電中高檔次香港、深圳、東莞、本地的高收入群體百佳——時(shí)代百貨商圈南壇路、下埔路附近品牌服裝、醫(yī)藥、鞋類、珠寶首飾較多，百佳、時(shí)代廣場(chǎng)、源東國(guó)際商場(chǎng)、海鵬購(gòu)物中心中檔商業(yè)中等收入群體西湖——步行街商圈中山西路、五四路、國(guó)慶路輻射范圍惠州商業(yè)步行街，主要以經(jīng)營(yíng)服裝、珠寶首飾、鞋類、手機(jī)為主，麗日購(gòu)物廣場(chǎng)中低檔次本地居民

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)比較全面，人流量和銷售額巨大，市級(jí)商業(yè)中心。日均客流量達(dá)10萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)20人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)15個(gè)億。天虹——人人樂(lè)商圈目前惠州最具人氣的核心商圈

西湖商圈惠州最早形成的商圈

歷史悠久，在惠州市民心目中的地位相當(dāng)高，以西湖麗日百貨和商業(yè)街為主體。由于毗鄰西湖，購(gòu)物環(huán)境一流，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。目前日均客流量達(dá)5萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)10人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)3個(gè)億。

以百佳購(gòu)物廣場(chǎng)和時(shí)代百貨為主體?；葜菰缙诘母蝗藚^(qū)，日均客流量達(dá)4萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)8萬(wàn)人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)5個(gè)億。南壇下埔商圈惠州早期形成的商圈

經(jīng)營(yíng)業(yè)脊態(tài)主要嫁以百佳鋸、人人租樂(lè)、天鑼虹等國(guó)忘內(nèi)知名筐零售業(yè)輪為主體夸，周茅邊輔哈助以中餐飲猴、娛西樂(lè)等貝其他腐配套既經(jīng)營(yíng)緣瑞，是戶以滿紹足人們?nèi)涨Ｏ钯M(fèi)所撞需的閑散性咬消費(fèi)零丙售業(yè)態(tài)秒。商圈號(hào)的形出成都介處于蝕城市噸中心久地段蛙，人友口密皇集型危區(qū)域升，商還圈有5-2描0萬(wàn)人浪流做匹支撐目，零頁(yè)售經(jīng)妄營(yíng)業(yè)鑼?xiě)B(tài)競(jìng)且爭(zhēng)態(tài)津勢(shì)已宣基本已形成童，商圈傭內(nèi)密集添型消宿費(fèi)特不性突繳出?；葜蓦m傳統(tǒng)在商圈谷特點(diǎn)惠州逆未來(lái)沖商圈—江北商泛圈江北道商圈商圈位置

主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體麗日——狐貍城商圈以云山西路和文昌路十字為核心麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、碧水灣商業(yè)街、狐貍城、金寶購(gòu)物城等組成中高檔次江北區(qū)域消費(fèi)者惠州大道——專業(yè)市場(chǎng)商圈沿惠州大道兩側(cè)延伸順德家居、天志家居、國(guó)際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場(chǎng)等中檔商業(yè)惠州及周邊城市以麗釋日購(gòu)僅物商診場(chǎng)、凳狐貍宮城、用碧水君灣商月業(yè)街麥形成代的零春售商棒圈，運(yùn)是江北現(xiàn)代綜洽合性購(gòu)?fù)镄蜕逃?江北-麗日瞞狐貍傭城商竿圈窗零售陪綜合愿型購(gòu)鋤物以順拔德家躺居、姿天志瓣家居吐、電滋子城敵、弘羽雅文目化藝蜘術(shù)商添城、護(hù)紡織情布料肥城、亞太家跨居、義頓烏小商駐品市場(chǎng)妹等專業(yè)侮市場(chǎng)為灶主要組捆成部分逼；立足勾惠州，輻射策粵東漲。江北-惠州嚴(yán)大道杠商圈表專業(yè)星市場(chǎng)賄帶以麗揀日購(gòu)字物廣痕場(chǎng)、物碧水半灣商傭業(yè)街傅、狐誼貍城首、金眉寶購(gòu)斑物城餓等組據(jù)成江真北目技前唯悲一的竿現(xiàn)代坐購(gòu)物慘型商掉圈，葡輻射誓整個(gè)廁江北碗；以順感德家龜居、攪天志姨家居揀、電影子城籮、弘農(nóng)雅文漂化藝棒術(shù)商巧城、株紡織賺布料愿城、站亞太萄家居衰、義始烏小辰商品倆市場(chǎng)達(dá)等?？I(yè)市覺(jué)場(chǎng)形迷成的如專業(yè)陷市場(chǎng)峰商業(yè)錘圈,立足惠糟州,輻射裂粵東系；江北商殘圈特點(diǎn)惠州商沒(méi)業(yè)發(fā)展德?tīng)顩r項(xiàng)目島所在麥片區(qū)花邊吐嶺商雄圈江北遲商圈惠陽(yáng)商望圈惠州黑市商瘋業(yè)體值系可酷分為坦：市員級(jí)商率業(yè)中煮心、對(duì)區(qū)域昆商業(yè)您中心誼、社階區(qū)（舞居住嶄區(qū)）爽商業(yè)曲、街糖坊商子業(yè)、缸專業(yè)惱（特盜色）指街（地區(qū)）早、獨(dú)恰立鎮(zhèn)稻商業(yè)昏和各撇類市狹場(chǎng)、婚物流舅中心片等。本市市減級(jí)商業(yè)坡中心由欄惠城花童邊嶺市哭級(jí)商業(yè)朋中心和窯江北、幟惠陽(yáng)、務(wù)陳江三槐個(gè)市級(jí)證商業(yè)副歉中心（偽一級(jí)商腳業(yè)中心美）組成見(jiàn)。該商誦圈服務(wù)阻于本市圈及周邊各城市群燭，客流騾總量在50－60萬(wàn)人次判以上。陳江窄商圈商圈

主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體花邊嶺商圈主力商家：沃爾瑪、新一佳、吉之島、人人樂(lè)、天虹、海雅百貨等配套：酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、休閑娛樂(lè)等主題性商場(chǎng)：女人世界、順電、國(guó)美等專業(yè)市場(chǎng)：建材裝飾中高檔次城惠州及周邊地區(qū)閑散消費(fèi)的密集形消費(fèi)群體江北商圈專業(yè)性市場(chǎng)：布料市場(chǎng)、國(guó)際電子市場(chǎng)等主題性商場(chǎng)：義烏小商品市場(chǎng)等百貨商場(chǎng)：麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、狐貍城等中等檔次定向采購(gòu)型消費(fèi)群體200坑7，進(jìn)駐牌惠州的柱零售商霞家有13家之遺多，吩其中恨包括筋沃爾舊瑪、濾日本耍吉之孕島、逆新一芹佳超蠻市等絕國(guó)際愚知名根大型燒零售盈商,主分進(jìn)猾駐花邊殘嶺市級(jí)柄商業(yè)中耐心,營(yíng)業(yè)面央積1.5萬(wàn)平疲米以甚上的犧專業(yè)杠市場(chǎng)股超過(guò)10家，涉辦及食品租糧油、湖果品蔬第菜、機(jī)鬼動(dòng)車交起易、裝造飾建材蓮等多個(gè)容行業(yè)，稼分布于費(fèi)城區(qū)及泰城鄉(xiāng)結(jié)撈合部.零售業(yè)途態(tài)商業(yè)站布局基凍本完善,業(yè)態(tài)飽普和,同質(zhì)釀競(jìng)爭(zhēng)受激烈,彌補(bǔ)市取場(chǎng)空白掘的專業(yè)郵性市場(chǎng)宿將成為霜惠州商遼業(yè)布局國(guó)機(jī)會(huì)點(diǎn)。>>項(xiàng)目CC郊TI定位襲推導(dǎo):態(tài)勢(shì)充（Tre寶nd）消費(fèi)者沒(méi)（Con且sum成er）競(jìng)爭(zhēng)者低（Co儉mp義et半it鴨or）自身跪資源插（It存em辮se均lf）項(xiàng)目定姻位走向項(xiàng)目罵在地確段、美交通域及周剃邊配艙套功辱能方咐面的宋優(yōu)勢(shì)毀，為紫定向襖型消炒費(fèi)打殊下堅(jiān)歷實(shí)基庫(kù)礎(chǔ)?；葜輰Ａ闶垡吧虡I(yè)恥競(jìng)爭(zhēng)緒激烈熱，市廚場(chǎng)空巷缺的扎專業(yè)蒜性市你場(chǎng)為遠(yuǎn)商業(yè)玻布局臺(tái)機(jī)會(huì)污點(diǎn)。丹本項(xiàng)克目區(qū)蝦域人誼氣不餡足，帶商業(yè)撲發(fā)展贈(zèng)形成饞密集跨型消吳費(fèi)商財(cái)圈的船時(shí)機(jī)折尚不凈成熟紅。彌補(bǔ)招市場(chǎng)困空白訪的定麗向型售消費(fèi)盒商業(yè)素類型項(xiàng)目區(qū)斑域常住出人口較撒少，靠秒?yún)^(qū)域消鄙費(fèi)支撐霧本商業(yè)糠項(xiàng)目，療需要長(zhǎng)課時(shí)間的驚經(jīng)營(yíng)培嗚養(yǎng)，不士能起到竹快速回爐籠資金發(fā)的效果嶄，立足膨惠州，鉆引領(lǐng)粵慮東消費(fèi)我是項(xiàng)目爹的方向飽?；葜荻ǖA(chǔ)向型消消費(fèi)業(yè)態(tài)版研判定向型鏡消費(fèi)類贏別類別市場(chǎng)占有電器有家居建材有禮品空白燈具有服裝批發(fā)空白文具有圖書(shū)有音響空白電子市場(chǎng)有小商品有兒童產(chǎn)品空白女人世界有體育用品空白數(shù)碼產(chǎn)品有茶產(chǎn)品空白休閑娛樂(lè)有惠州強(qiáng)定向舞型消湊費(fèi)業(yè)魂態(tài),處于發(fā)且展上升知階段,市場(chǎng)空萌白點(diǎn)較棟多,機(jī)會(huì)皆較大,那么憂到底哪種業(yè)閘態(tài)是適京合我們覆的項(xiàng)目椒需求呢?商業(yè)運(yùn)營(yíng)命商商業(yè)地產(chǎn)淚商定位踐再思邁考發(fā)展牛商的維經(jīng)營(yíng)雨理念凝直接咐影響畫(huà)到業(yè)紗態(tài)的被選擇曲，商素業(yè)運(yùn)躺營(yíng)商冒以后銷續(xù)經(jīng)僅營(yíng)為星盈利偉目的蛋，在個(gè)業(yè)態(tài)沸選擇板上不蔬考慮攏商戶辮的經(jīng)虜營(yíng)面寇積大始小對(duì)階銷售寄的影磚響；狐商業(yè)豈地產(chǎn)餐商以既鋪位檢銷售享為最倡終目牙的，增以實(shí)城現(xiàn)資跌金快崇速回毫籠，因此我陵們的業(yè)謙態(tài)選擇仆不僅要得為經(jīng)營(yíng)脈、樓盤(pán)漲配套、休提升住逆宅價(jià)值饑三方考鉤慮，還順要為利醫(yī)于銷售頁(yè)做好鋪塘墊。滿足帖項(xiàng)目柴商業(yè)物條件規(guī)避蔽對(duì)項(xiàng)丘目人緒流要弄求較冰高的控業(yè)態(tài)。滿足市挖場(chǎng)需求市場(chǎng)對(duì)婆定位的宏支撐力才度。滿足項(xiàng)禍目配套度需求項(xiàng)目商在業(yè)將承頂擔(dān)項(xiàng)目磚配套、第服務(wù)城矛市與輻液射周邊攻的三重前功能。符合項(xiàng)出目大環(huán)卡境項(xiàng)目體周邊馬專業(yè)筒型市遮場(chǎng)積償聚，蠟商圈燭成熟張，可飽以為鴿本項(xiàng)貼商業(yè)高做支擁?yè)危c銷喜售條陽(yáng)件相禿吻合業(yè)態(tài)經(jīng)井營(yíng)對(duì)鋪未位面積啟的選擇茂利于商證鋪銷售永達(dá)到快鳳速回籠飄資金要毒求。業(yè)態(tài)帝定位打原則:業(yè)態(tài)峽與本添項(xiàng)目蓬契合濾度評(píng)挽比行業(yè)地段（2分）人流（2分）片區(qū)消費(fèi)能力（1分）交通（2分）市場(chǎng)環(huán)境（1分）項(xiàng)目規(guī)模（1分）利于銷售（1分）結(jié)論服裝批發(fā)9分家電3分娛樂(lè)6分兒童產(chǎn)品3分?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品4分音響產(chǎn)品2分家居建材9分茶產(chǎn)品10分百貨超市6分備注:評(píng)分筍標(biāo)準(zhǔn)真以10分為豎滿分,分值越島高,即業(yè)態(tài)禽與本項(xiàng)潑目契合像度越高.項(xiàng)目輕主題蘇定位躁建議建議欲一悅惠漁州茶罩葉批健發(fā)市我場(chǎng)以上綜學(xué)合分析:項(xiàng)目主誼題定位望建議建議靈二興惠聚州服逆裝批剪發(fā)市紡場(chǎng)項(xiàng)目主巾題定位停建議建議毫三衡惠調(diào)州家那居建不材市繡場(chǎng)業(yè)態(tài)與究項(xiàng)目契殃合度分棋析(服裝批碧發(fā))地段不需飾在城繼市商紫業(yè)中裙心地賀段，灘項(xiàng)目鐮交通脹便利熄．人流片區(qū)消費(fèi)銷他售市場(chǎng)環(huán)境(不符合)主要有吸引發(fā)定向版采購(gòu)值型消提費(fèi)，洪人流翠性、業(yè)閑散寧消費(fèi)要帖求不辯高。不以片思區(qū)人口辟為依托乘，業(yè)態(tài)鋼主題明妨確，輻導(dǎo)射范圍真廣。１、權(quán)招商伏對(duì)象蹲對(duì)鋪貞位面旬積要糠求不展高且枯獨(dú)立嚇，符開(kāi)合投詞資者基投資怨心理叨，利乖于鋪?zhàn)轿豢於姿黉N霸售。２、鋪油位形態(tài)蘆符合產(chǎn)類權(quán)式銷晃售模式徒，規(guī)避擺了虛擬地產(chǎn)權(quán)式供銷售對(duì)幟前期大班商家招顧商依賴鏟性過(guò)高冬的弊端若?；葜荼居沟厣胁粌S具備產(chǎn)適業(yè)基礎(chǔ)皇和市場(chǎng)煉基礎(chǔ)條矮件。服裝批梳發(fā)(9分)家電娛柱樂(lè)兒童產(chǎn)趨品數(shù)碼產(chǎn)甲品茶產(chǎn)品項(xiàng)目害支撐音內(nèi)響家居輪建材百貨騎超市業(yè)態(tài)骨與項(xiàng)隔目契碰合度春分析(家居建售材)地愧段不需鬼在城想市商竟業(yè)中撿心地智段，婆項(xiàng)目潤(rùn)交通途便利副．人流片區(qū)消費(fèi)銷售(不符合)市場(chǎng)環(huán)境主要捏吸引懇定向柱采購(gòu)?fù)拖觅M(fèi)，酬人流論性、名閑散荷消費(fèi)要鴨求不鑰高。不以棵片區(qū)百人口命為依矛托，呢業(yè)態(tài)存主題禿明確尖，輻置射范圍霉廣。１、負(fù)招商熄對(duì)象睛對(duì)鋪悅位面偶積要餡求大血，不眾符合搖投資靠者投悔資心慚理，舊不利矛于鋪孫位快向速銷臘售。２、鋪竟位形態(tài)識(shí)不符合隨產(chǎn)權(quán)式莖銷售模茂式，而革采用虛扣擬產(chǎn)權(quán)溫式銷售蜓方式,會(huì)在前該期對(duì)大抵商家招適商依賴心性過(guò)高專而影響亂商鋪的救銷售.惠州經(jīng)兔濟(jì)及房項(xiàng)地產(chǎn)市犧場(chǎng)的快膛速發(fā)展,有著斑雄厚的市墨場(chǎng)基積礎(chǔ)做戰(zhàn)支撐奔。服裝蟲(chóng)批發(fā)家電娛樂(lè)兒童看產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)絹品茶產(chǎn)品項(xiàng)目支輔撐音栗響家居絕建材(9分)百貨挨超市業(yè)態(tài)與撫項(xiàng)目契眨合度分凝析(茶產(chǎn)品)地乏段不需在祝城市商印業(yè)中心婚地段，鑰項(xiàng)目交塌通便利帖．人君流片區(qū)消費(fèi)銷貧售市場(chǎng)環(huán)境主要夕吸引末定向睛采購(gòu)標(biāo)型消替費(fèi)，秩人流垂性、從閑散欣消費(fèi)要武求不趨高。不以慎片區(qū)憶人口鐵為依呀托，迷業(yè)態(tài)邁主題乖明確糕，輻惑射范圍廣漆。１、招告商對(duì)象普對(duì)鋪位嘉面積要靜求不高迷且獨(dú)立蕉，符合姑投資者類投資心怨理，利旱于鋪位醫(yī)快速銷懷售。２、鋪洋位形態(tài)慌符合產(chǎn)浴權(quán)式銷損售模式稅，規(guī)避前了虛擬坡產(chǎn)權(quán)式歲銷售對(duì)誦前期大廢商家招源商依賴虛性過(guò)高挖的弊端施。符合本論地人文孤文化、垃生活習(xí)茶慣，有錦市場(chǎng)基息礎(chǔ)。服裝白批發(fā)家直電娛樂(lè)兒童產(chǎn)侄品數(shù)碼產(chǎn)蟻品茶產(chǎn)椅品(10分)項(xiàng)目支左撐音糠響家居碎建材百貨超付市項(xiàng)目主油題定位以茶愛(ài)文化振為主懸題演繹休江閑健康寒生活方則式的茶芬葉批發(fā)始市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)S功能告定位詮釋：把頭文化與副經(jīng)商兩貨者最大串限度地辜融合起搜來(lái)，集文租化傳跑播、兼茶藝另休閑因、產(chǎn)剛品展灰示、放產(chǎn)品秒銷售溫四位亂一體國(guó)的茶縱葉批火發(fā)市準(zhǔn)場(chǎng)。以文化說(shuō)帶動(dòng)商堅(jiān)業(yè)，以登商業(yè)傳憂播文化集文化落傳播烘、茶達(dá)藝休德閑、虛產(chǎn)品慣展示悄、產(chǎn)籠品銷窩售于一體儀的茶葉柜批發(fā)市第場(chǎng)。功能討定位項(xiàng)目市影場(chǎng)定位彌補(bǔ)市冤場(chǎng)空白毒，引領(lǐng)瘡行業(yè)先楊驅(qū)形象定牌位立足?；葜萃幂椛淝没洊|惠州首外家大型錢(qián)茶葉批辱發(fā)市場(chǎng)檔次柄定位以特色英經(jīng)營(yíng)的哥中高檔丹次為主項(xiàng)目檔厘次營(yíng)造宮高檔拐次、拔休閑稅、寧撫靜的章格調(diào)獲品茶蜻空間誰(shuí)和購(gòu)辦物空綱間，蒙讓客峽戶體膨會(huì)中耍國(guó)茶乎道文捷化的素深邃拜與精廚華?？蛻舳徫粐?guó)內(nèi)懲品牌膀茶產(chǎn)繩品生適產(chǎn)商惠州知耽名茶產(chǎn)熊品經(jīng)銷注商核心運(yùn)客戶重點(diǎn)尖客戶游離、答偶得客緊戶普通茶息產(chǎn)品經(jīng)看營(yíng)者茶產(chǎn)品鍛體驗(yàn)者與茶產(chǎn)也業(yè)相關(guān)坡的其他腹客戶客戶確群體廉定位惠州團(tuán)分銷飯商周邊籃分銷州商惠州及儀周邊消斜費(fèi)者來(lái)惠助州旅擠游者惠城管理少模式統(tǒng)一財(cái)管理跨分散炭經(jīng)營(yíng)定位市怖場(chǎng)論證市場(chǎng)發(fā)殼展?fàn)顩r200敗3年，怨中國(guó)便茶產(chǎn)灣業(yè)總破量就琴已突厲破百踐億，臥以后拔幾年駁，中敘國(guó)茶裕市場(chǎng)灶每年以百汗億計(jì)的寬速度在胳增長(zhǎng)。設(shè)而茶飲鎮(zhèn)在世界咳范圍內(nèi)進(jìn)的增長(zhǎng)再！目前分世界人均愚茶葉鑰消費(fèi)0.5公斤，膏已大大異超過(guò)中講國(guó)人均勒消費(fèi)0.地33公斤，國(guó)際茶葉彎年交孔易額島已超烘過(guò)10濕00億元，闊且每年究都在快徐速增長(zhǎng)選！200旁6年廣漂東省旦茶葉陣年銷叢售量糟達(dá)7萬(wàn)多噸，人溜均消瘡費(fèi)量1千克澆，總贈(zèng)銷售額約兄為60億元人民幣涂，茶類鞋特性最終證蛛明茶是束最佳天姻然保健變飲料，香不愧為“中華障國(guó)飲”，并被觸稱為“二十餃一世巾紀(jì)飲兇料之王”。進(jìn)雀入新摘的世沿紀(jì)，遺日本耐很多第咖啡挎店都混改成醒了茶督藝館死；美唯國(guó)人蓄也因消看好開(kāi)茶葉粥的抗汗癌保辛健功能木，喝跨茶的榜人也斜不斷輝增多狡。每描一次速?zèng)_擊涼，都稼帶來(lái)刪茶葉東市場(chǎng)升的結(jié)符構(gòu)調(diào)疾整，爸隨著笛人們出對(duì)健溉康綠色六生活儀的追敞求，羊市場(chǎng)蠅不斷倒擴(kuò)大凝。三次挪沖擊80年代咖牢啡的沖聞?chuàng)?0年代碳濁酸飲料勉的沖擊礦泉水融的沖擊惠州茶蔥產(chǎn)品產(chǎn)賄業(yè)關(guān)系女鏈茶葉插（產(chǎn)嫁品）80程00余畝基徒地100影0余經(jīng)營(yíng)哪店每天茶葉銷售賭量達(dá)500揉0公斤分布在江博羅縣越橫河辦粗事處、靜惠城區(qū)他潼僑鎮(zhèn)底和惠東嘩縣山區(qū)股等地目前魄整個(gè)者惠州洲市茶樣莊茶譜葉店茂有一摧千多失家.都以鉛店鋪腸形式塵分散倍經(jīng)營(yíng)市區(qū)每銳天茶葉銷售量生達(dá)500撕0公斤陳，本程地茶葉只占30%，且綿大部喊分是鐵觀首音等烏龍忍茶。市場(chǎng)支憂撐力度法強(qiáng)勁，形行業(yè)催爽生茶類扒專業(yè)性鏡批發(fā)市緩場(chǎng)的經(jīng)超營(yíng)平臺(tái)業(yè)態(tài)規(guī)購(gòu)劃建議租金忘水平進(jìn)行希業(yè)態(tài)臘規(guī)劃褲時(shí)，浪應(yīng)參目考不踢同業(yè)槽種的貫租金橫承受舍能力舊及鋪握位的嘗位置焰，進(jìn)袋行合老理的鑄布局纏安排朽。面積河要求了解損不同反商家冰的面鑰積要舅求有們助于反進(jìn)行恒鋪位盒劃分劫，不底僅有功利于特招商臣，更串有利宿于該實(shí)現(xiàn)續(xù)項(xiàng)目忠的銷杠售價(jià)暗值最數(shù)大化娃。工程技難術(shù)條件層高、差柱距、蒸荷載、不電氣、膠給水、盈排水、圖排煙、挨隔油池斥、消防硬等方面違都是業(yè)玻態(tài)規(guī)劃訴時(shí)應(yīng)考販慮到的務(wù)工程技釋術(shù)條件烈。業(yè)態(tài)規(guī)盡劃考慮封的微觀離因素業(yè)種的肅聚客能灘力充分考閉慮不同污業(yè)種的裹聚客能踩力，使娛各業(yè)之蹦間形成與良性的梳互補(bǔ)。輔助被功能架區(qū)需燦求輔助滲功能失區(qū)，燃是指或在商俯業(yè)場(chǎng)關(guān)所中眼那些春必須訓(xùn)具備疑，而陡又不厲能用份來(lái)當(dāng)圍作商鋪銷嚷售或捐招商魚(yú)直接稿創(chuàng)造托利潤(rùn)亦的面饑積。滋例如爐樓梯尚、道燃路、之廁所糧、休蠶閑空焰地、設(shè)備穿間、珠綠化址、停教車場(chǎng)急都屬映于輔額助功虹能區(qū)稼范圍寨。不股同的繡商家蒙對(duì)商趕業(yè)輔量助功能有不告同的要惕求。項(xiàng)目林的人鋪流動(dòng)秀線將業(yè)態(tài)弄規(guī)劃與叼人流動(dòng)漆線結(jié)合脂，將顧米客引導(dǎo)換至商場(chǎng)沿的各個(gè)拜區(qū)域，界形成良燃好的經(jīng)明營(yíng)氛佳圍，賽提升京整場(chǎng)臂的租低金水鞭平，規(guī)使收剝益達(dá)遭到最插大。業(yè)態(tài)規(guī)循劃考慮證微觀因渠素業(yè)態(tài)規(guī)階劃功能滿足兩大功能銷售功能在不影響后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，滿足商鋪的銷售功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大。招商辮、經(jīng)抽營(yíng)功吸能基于盯項(xiàng)目皺定位乘，通福過(guò)合躁理的演業(yè)態(tài)炎規(guī)劃狡和布瓶局，燈有利德于招幟商的艇執(zhí)行聰和后嚷期經(jīng)巴營(yíng)管層理。主營(yíng)業(yè)免態(tài)：茶葉護(hù)類(紅茶西、綠戶茶、批黑茶鋤、白貫茶、隆龍井踩、烏目龍、擾花草之、茶脅飲料鹽、減析肥茶剃、鐵不觀音害、普烘耳等)輔助脫業(yè)態(tài)耽：煙、腔酒類注（洋蚊酒、態(tài)白酒胸、紅帝酒等艱）業(yè)態(tài)依規(guī)劃集分析曉：1、一爽、二碑層是汗項(xiàng)目獻(xiàn)的主滲出入浙口，大也是項(xiàng)目泉的對(duì)扮外形腔象窗趨口，球這對(duì)被產(chǎn)品涂的經(jīng)營(yíng)品牌賊檔次要須求較高紡，同時(shí)旅也必須虧符合項(xiàng)目縣的主題但定位思?xì)v想。另慣茶葉產(chǎn)敏品種類消繁多當(dāng)、消療費(fèi)能含力強(qiáng)泳、具過(guò)有很啞好的市場(chǎng)前僅景。2、一、息二層的曠商鋪銷嫩售價(jià)格媽一般較高，鞏適合醫(yī)經(jīng)營(yíng)京租金絨承受嗎能力嗎較強(qiáng)困的業(yè)種。3、根據(jù)隊(duì)項(xiàng)目業(yè)趴態(tài)的規(guī)匆劃分布檢，同時(shí)考慮玻到項(xiàng)訊目的籮經(jīng)營(yíng)造產(chǎn)品土的互叢補(bǔ)性鹽和連帶性氏特點(diǎn)寶，煙漏、酒教類產(chǎn)攪品可晃以作失為茶類產(chǎn)品鍋在項(xiàng)目寇中聯(lián)動(dòng)寇經(jīng)營(yíng)，稍形成市扇場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的資煙、酒辜配套專炕區(qū)。業(yè)態(tài)百樓層饅規(guī)劃夫分布位置：一、二層業(yè)態(tài)規(guī)夠劃分析紫：1、由于鐵經(jīng)營(yíng)產(chǎn)鼻品的自胃身特點(diǎn)握（體積獻(xiàn)大），識(shí)對(duì)鋪位柔經(jīng)營(yíng)面閱積要求論較高。２、扔三層促商鋪震銷售膀價(jià)格收一般歲較低鈴，適搏合經(jīng)訂營(yíng)租瓜金承急受能合力較兆弱的仗業(yè)種仰。主營(yíng)業(yè)像態(tài)：茶具杏類(現(xiàn)代痛茶具張、古利典茶泉具、稍紫砂布茶具薦、陶瓷茶拖具、石餡材茶具柜、木竹刷茶具、喚玻璃茶倦具、漆良器茶具姻等)、根雕攀及相關(guān)愧藝術(shù)品率類。業(yè)態(tài)察樓層飼規(guī)劃跳分布位置：三層關(guān)于鋪償位分割適應(yīng)商潤(rùn)場(chǎng)的主爽力商戶天的要求適應(yīng)人冬流導(dǎo)向連的要求滿足敢商場(chǎng)樸公共筋空間笨的需拋求制定合什理的商脾場(chǎng)實(shí)用昆率合理利圾用每塊扇地段本項(xiàng)目鳴商鋪劃換分原則商鋪合巴理劃分貨為開(kāi)間陪和進(jìn)深婆的比例先是1:１.５——1：2；實(shí)用昆率不犁可低肢于50碑%－６餃０％軍，通識(shí)道盡露可能秋寬闊磚（如文不少泳于2M）；其主力來(lái)商鋪應(yīng)30的M2左右斬，少獨(dú)量商弱鋪可泛在30罵M2以上但窄以50絡(luò)M2為限惡；鋪位繩應(yīng)采鴿取半薪開(kāi)放區(qū)式商渠鋪設(shè)乘計(jì)；同時(shí)斥也要顛兼顧煌商場(chǎng)圣招商啦的需較要；本項(xiàng)目秤商鋪劃財(cái)分原則一層、剝二層：面積康約30速M(fèi)2，位再置價(jià)埋值較爸明顯蛾的鋪絨位面躲積適霞當(dāng)擴(kuò)倦大至50仰M2；三層：獨(dú)立鋪蓋位面積娃約50M2，位置比價(jià)值較益明顯的遙鋪位面釀積適當(dāng)枯擴(kuò)大至80師M2；商業(yè)促地產(chǎn)祥的營(yíng)林銷營(yíng)銷方誦式Mar窮ket介ing脖me鉆tho究d先租后售租售結(jié)合售后反租整體出售只租不售營(yíng)銷方式形成爽一定艷的商服業(yè)氛搖圍商戶冤入住稻經(jīng)營(yíng)進(jìn)行發(fā)華售先租后蒸售.優(yōu)點(diǎn).保持整游體形象確保肅整體竿風(fēng)格鼓和定右位的特前后石統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)可匙持續(xù)性探租金回抱報(bào).缺點(diǎn).不能符即時(shí)鋤回籠澆大量題資金承擔(dān)的丙風(fēng)險(xiǎn)相齊對(duì)較大先租粥后售通過(guò)對(duì)租賃、銷售物業(yè)的比例、時(shí)效性進(jìn)行控制通過(guò)銷鹿售緩解沾資金壓驕力對(duì)優(yōu)質(zhì)奶物業(yè)進(jìn)罵行經(jīng)營(yíng)婆繼續(xù)獲依取長(zhǎng)期趴收益租售結(jié)壞合一部分頃僅轉(zhuǎn)讓嬸使用權(quán)疫給商戶淡的經(jīng)營(yíng)勒模式另一部要分產(chǎn)權(quán)坡與使用萍權(quán)出售泳給投資通者租售浪結(jié)合長(zhǎng)期凡經(jīng)營(yíng)判獲得鉆更多愿資金苦回報(bào)快速最回收鵲大量澆資金弟緩解君資金聲壓力銷售部笛分與自咸營(yíng)部分向管理難幕以統(tǒng)一易造駁成銷救售物甜業(yè)與煌租賃聞物業(yè)靜兩極層化租售反結(jié)合.優(yōu)點(diǎn)..缺點(diǎn).租:商家出售中小顯投資祥者開(kāi)發(fā)學(xué)商只有對(duì)補(bǔ)業(yè)態(tài)經(jīng)萌營(yíng)的建曠議權(quán)營(yíng)銷買策略葛組合貴及詮約釋售后返喝租.優(yōu)點(diǎn).整體形象較萍好，便顧于后期繩管理收回逼投資譜最為快捷省去銷售邁、招商繞和后期知管理工迅作.缺點(diǎn).尋找扒整體楊買家往的現(xiàn)葛實(shí)可惹能性唇尚需回驗(yàn)證不利綠于獲坦取最句大利扁潤(rùn)整體出嫌售.優(yōu)點(diǎn).統(tǒng)一管理，保持商場(chǎng)的整體形象可監(jiān)控商場(chǎng)之行業(yè)及商戶組合可實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的可持續(xù)性租金回報(bào)為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的業(yè)界形象.缺點(diǎn).租金水平低，不利于開(kāi)發(fā)商回籠資金并沒(méi)有化解商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)只租隊(duì)不售綜合窗以上尺考慮鹿，建襖議本任項(xiàng)目商業(yè)銷油售模式清為：“售后返綠租”項(xiàng)目銷抬售模式等建議總體廈策略:先銷售僑后招商銷售天：前芳三年粒經(jīng)營(yíng)處權(quán)歸達(dá)發(fā)展仇商所言有返唉租銷覽售，皆年回喬報(bào)8%，3年共24瞧%.租賃儉：“放水養(yǎng)裕魚(yú)策略”交鋪右位保才證金桌既可照經(jīng)營(yíng)煮。第一株年:免租斧，第二年:租金矛按50%比例領(lǐng)收取蘿，第三年:租金按70槳%比例爛收取.項(xiàng)目畜銷售終策略類似案墓例銷售室模式分腰析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模銷售模式銷售狀況備注紡織布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租銷售好９月底開(kāi)盤(pán),已銷售８５％以上義烏小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售正在認(rèn)籌階段國(guó)際電子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租銷售好已銷售完畢窗簾家飾城惠州市麥地南路19000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售12.8號(hào)開(kāi)始認(rèn)籌返租銷占售是惠崗州市場(chǎng)怖目前最爹常用的急一種銷狂售模式他，同時(shí)碧也取得銹很好的齡效果。關(guān)于勾定價(jià)成本烏定價(jià)市場(chǎng)比土較租金反騰推投資回鵲報(bào)商業(yè)輔定價(jià)被方法惠州的捕商業(yè)處宗于高速窯發(fā)展階歇段，不腔同片區(qū)槽和商業(yè)窩項(xiàng)目因愿為招商怠品牌不星同，租呈金變化煮較大，可所以不澤宜采用評(píng)租金反洋算法制惰定本項(xiàng)稍目的銷炭售價(jià)格腸；項(xiàng)目周墊邊現(xiàn)有岔多個(gè)同廁類型商趣業(yè)項(xiàng)目變?cè)阡N售徹，市場(chǎng)詳具有較追強(qiáng)的可盜比性，罵建議采鴉用市場(chǎng)逗比較法領(lǐng)制定本或項(xiàng)目商母業(yè)銷售碗價(jià)格。同類商廣業(yè)定價(jià)項(xiàng)目售價(jià)（萬(wàn)元/m2）說(shuō)明紡織布料城B1.9(首層)地段、交通優(yōu)勢(shì)明顯義烏小商品二期C2.2(首層)義烏小商品一期市場(chǎng)較成熟，對(duì)二期商業(yè)有強(qiáng)烈?guī)?dòng)作用窗簾家飾城D1.8(首層)與周邊市場(chǎng)形成互補(bǔ),商圈成熟.國(guó)際電子城E1.8(首層)地段、交通優(yōu)勢(shì)明顯,具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目齒商業(yè)駐定價(jià)項(xiàng)目華潤(rùn)廣場(chǎng)A紡織布料城B權(quán)重40%義烏小商品二期C權(quán)重30%

國(guó)際電子城權(quán)D重20%窗簾家飾城E權(quán)重10%物業(yè)區(qū)位2022222518物業(yè)交通1517172012項(xiàng)目規(guī)模1081578市場(chǎng)環(huán)境1515201512招商能力1512151312商業(yè)規(guī)劃1515181513發(fā)展前景10812109綜合值X100%97%119%105%84%項(xiàng)目默商業(yè)應(yīng)定價(jià)PA五=P拍B*冷JB提/X轟B+他PC擋*J欠C/譯XC埋+P態(tài)D*燙JD戒/X只D+崗PE父*J踩E/住XEP=價(jià)格作；X=綜合也值；J=權(quán)重系噴數(shù)。PA=惹1.9隆*40鵲%/9蓬7%搖+2梅.2*側(cè)30%噴/11本9%+吼1.利8*2紙0%/蝕105記%+傾1.8樣*10員%/8橋4%PA例=0啞.7幣83誦+元0.艇55什5竿+最0.總34把2+孟0并.2娘14PA=守1.8債94萬(wàn)元/M靠2初步淡定位柏：本項(xiàng)目滔商業(yè)一厭樓價(jià)格咸約每平菜方米萬(wàn)偵元招商篇項(xiàng)目乏招商介思路前期：“放水墳養(yǎng)魚(yú)”策略，主要針少對(duì)品牌議龍頭喇商家司及經(jīng)炭營(yíng)實(shí)億力強(qiáng)妙的商悶家，租圓賃條問(wèn)件上良給予辜一定的矩優(yōu)惠場(chǎng)促使樂(lè)其進(jìn)炸駐，辮并通每過(guò)其依進(jìn)駐障的消養(yǎng)息，擇來(lái)帶撲動(dòng)其麻它商蘭家進(jìn)沖駐。中后期澇：“篩子”策略，對(duì)一些君零散商竭家，篩游選有品夸牌優(yōu)勢(shì)坡又有經(jīng)塑營(yíng)能力劣的商家缺。招商且形式氧：綜合當(dāng)考慮引諸多芽因素浩，為鞠了節(jié)庭省項(xiàng)律目投判資成北本及兩提高賄工作譯效率挑，中描原建臥議采脈用駐場(chǎng)惱招商遮和對(duì)柔外定寺向招喉商的招商籍方式。項(xiàng)目招渴商策略1、招殊商推秩廣策鳴略通過(guò)畫(huà)媒體祥、報(bào)被刊雜棋志、餡戶外晶廣告辰、網(wǎng)陳絡(luò)等飯對(duì)外魚(yú)宣傳蛋推廣變方式敵，炒場(chǎng)熱本鎖項(xiàng)目“惠州文盟化產(chǎn)業(yè)女核心商坊圈”、“健康找休閑背文化瀉體驗(yàn)賊基地”等概念嶄，同時(shí)番借助項(xiàng)探目住宅倍開(kāi)盤(pán)熱安賣之機(jī)凱，對(duì)外槽進(jìn)行宣偷傳推廣川造勢(shì)，濕營(yíng)造適胡合項(xiàng)目拆的發(fā)展蘆的市場(chǎng)餡環(huán)境，冊(cè)趁勢(shì)推架出項(xiàng)目泛商業(yè)部產(chǎn)分。2、招爭(zhēng)商商出家先倚后策密略：先招料品牌主范力商家緩，再招推次主力梯商家，醉然后吸剩引一般未散客。品牌主力商家次主力商家一般散客3、招祝商區(qū)谷域策著略：先討本土螞后周扶邊，吃層層吵推進(jìn)散。其他城市周邊城市（如東莞、深圳等）惠州——近交惠州倚本地點(diǎn)商家，遠(yuǎn)攻惠州外氣的商家——項(xiàng)目差異化敢、特色五化產(chǎn)