南通房地產(chǎn)投資可行性報告

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理南通市場投資可行性分析報告

一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四.R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置

南通地處沿海經(jīng)濟帶與長江經(jīng)濟帶T型結(jié)構(gòu)交匯點,位于長江北岸,是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽為“北上?！?素有“江海明珠”、“揚子第一窗口”之美譽.

分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟圈的同時坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟腹地.

南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò).204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實現(xiàn)營運.南通興東機場、如皋機場和啟東直升飛機場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個港口通航,并開通3條國際集裝箱航線.

正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對南通的經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響.交通情況人口與環(huán)境

據(jù)公安部門統(tǒng)計,2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人.2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護模范城市”,并被授予“保護臭氧層示范市”稱號.城市發(fā)展規(guī)劃

為了使南通經(jīng)濟更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為政府重點打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認可度因為政府的政策導(dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較

從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟發(fā)展平均水平.

2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較

右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟強市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟強市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入情況

表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于長三角平均增長水平.居民消費能力不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增長情況

從右圖可以看出,南通的城鎮(zhèn)居民收入在長三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,這是因為南通的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待需進一步提升.但是居民收入的增長速度排名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達城市差距在縮小.城市化水平

南通的城市化進程在加速推進,城市化率不斷提高.可見,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,南通人民的收入水平不斷提高,城市化率隨之穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市

區(qū)投資平穩(wěn)快速遞增2007年1-7月份南通市區(qū)投資總額為154.29億元,同比增長18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額的41.9%和26.8%.說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點投資區(qū)域.上半年南通市第三產(chǎn)業(yè)增速位居全省第二

今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價格計算,同比增長16.0%,比2006年提高0.3個百分點,增幅高于全省平均水平0.7個百分點,在全省13個省轄市中總量居第四位.

第三產(chǎn)業(yè)水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系、優(yōu)化國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟生活中深層次矛盾和促進經(jīng)濟更快發(fā)展的一個有效途徑.可見南通的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達,跟外界經(jīng)濟聯(lián)系日益密切,蘇通大橋的開通將會開創(chuàng)南通經(jīng)濟發(fā)展新的一頁.城市規(guī)劃重點為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯.經(jīng)濟發(fā)展迅速,人均可支配收入穩(wěn)定快速增長.城市化水平不斷提升,居民消費能力不斷增強.經(jīng)濟總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收入相對其他發(fā)達城市來說稍低,但增長迅速,與發(fā)達區(qū)域差距在逐漸縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀1-閉7月份房嘆地產(chǎn)開晌發(fā)投資子力度加壺大今年1-丸7月份,全市完虎成房地干產(chǎn)開發(fā)慨投資71虹.2命4億元,同比瓣增長36.也02%咱,增速比聚去年同伶期上升10存.1個百攤分點,比1-6月份望上升0.畜7個百分返點,從走勢然來看,除1－2月份增棄長較快朋外,基本呈毯平穩(wěn)發(fā)我展態(tài)勢.上半織年商蠢品房王建設(shè)秋與銷文售概凳況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬㎡)84.4176.3621.0313.89銷售額(萬元)387603--------各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93從表低中的權(quán)數(shù)據(jù)刑可以座看出,南通原房地絕產(chǎn)建負設(shè)面扯積的碗增長迎較快竊，施佩工面激積為115功2.1散5萬㎡,可以米預(yù)見勺在未株來1-2年內(nèi),南通柏市區(qū)糕有較弓足的圾商品犧房供巴應(yīng)量.其中,住宅開鑰發(fā)面積栽為935架.25萬㎡,占總開費發(fā)面積萌的81挺.2蓄%,可以情看出隨南通厭房產(chǎn)敬開發(fā)戀仍以鵲住宅默類為還主,但商用頸房、辦提公樓等剩商務(wù)房妥建設(shè)也兄有相應(yīng)候的增長,與城陰市發(fā)殿展、豈市場氏需求挑相適齡應(yīng).分析(一):從銷售寸情況來暗看,住宅類太銷售情尿況良好,住宅類傷商品房予占總銷嚼售面積壟的89.端3%,空置路的商堡品房樹面積止為36.賺34萬㎡,商辦類賣商品房暈占空置德面積的1/軟3,綜合上塘述開工壯面積和鼓竣工面哪積來看,住宅商耕品房的供銷售情乏況要明頁顯優(yōu)于惜商辦商壞品房.分析(二):從圖表就中我們求可以看秒出:商品房糊的銷售部金額的密漲幅明蘇顯快于掙銷售面詳積的漲覆幅,可見敏今年1-7月份,南通區(qū)的商句品房西銷售帆價格堤漲幅屬較大.分析(三):南通市舌區(qū)歷年腥來地塊毅成交數(shù)汁分析(不完全問統(tǒng)計)南通土恭地市場經(jīng)的供應(yīng)丙在逐年動增大,呈逐漸之放量態(tài)食勢.01-他07年土地糟成交總浩面積呈丑上升趨壁勢,02慰-03年成交該面積快驗速上升,03翅-07年都飽保持言在17誰0公頃污以上.南通市先區(qū)歷年搞來土地冤成交總頑面積分撕析(不完全荒統(tǒng)計)圖表活顯示叢的為01年-0李7年南截通市抗區(qū)土桂地的乖成交覆均價,整體來榜看,土地櫻價格掏呈上符升趨援勢,0濤7年均價揀大約為01年均明價的3倍,0霸6年-07年的漲樂幅最大,為54噴.8收%.南通討市區(qū)依歷年括來土壩地成云交均潤價分窄析(不完全抵統(tǒng)計)從01年至07年的賤成交息總地妻價看,成交總偶價格有燦漲有跌,這跟份土地噴成交罪面積跟、均登價有匠關(guān)系,但總體頓呈上升恭趨勢.南通幸市區(qū)親歷年疫來土倒地成留交總姿價情旅況(不完涉全統(tǒng)雜計)總的說慘來,南通熟土地磚出讓賭面積帶、價匯格都脆呈上謙揚趨堂勢,0假6-詢07年上之漲幅喪度稍記大,這跟當裝前南通并整體房我地產(chǎn)的泡良好發(fā)肆展形勢漆是分不虧開的.蘇通大英橋的即紀將開通障將進一侄步刺激及南通房謝地產(chǎn)市跟場的發(fā)鎮(zhèn)展和投認資者對層南通樓搭市的信撒心.根據(jù)邁南通寒市區(qū)制各區(qū)史域的靠商品但房的獸區(qū)域娃性特切征,我們迷將將捏南通煌樓市漢分為5大板塊,即:市中心姑板塊,城東板缸塊,新城少區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)自板塊和們開發(fā)區(qū)歉板塊.市中漢心板差塊市中幻玉心板岸塊樓垮盤相敞對較保少,因為供廣開發(fā)的鹽土地不膊多,零星分倉布著少叫部分體哈量不大求的商住羅樓在建,猶如“細見縫插庫針”.城東克板塊城東板燈塊為目蜓前南通郊市房產(chǎn)仆的熱點蠶板塊,市民滔認可打程度遭較高,主要在修售樓盤芝集中在火人民東評路兩側(cè),平均房角價為南寺通市最錘高,達70僚00以上.主要后代表哈性的呆樓盤灰有:天虹花怕園物業(yè)地久址：崇近川區(qū)小憲石橋向破東800米，德牛民花苑御對面開發(fā)節(jié)單位:南通滿開發(fā)激區(qū)天蜜虹房泊地產(chǎn)斤開發(fā)驚有限膜公司占地詠面積:13寨500鑄0㎡容積率:1.銳1綠化輛率:42呼%規(guī)劃戶輩數(shù):1撥00果2規(guī)劃形坡態(tài):聯(lián)排抹別墅丸、多尤層、暴多層主力戶瘡型及面銷積：110策㎡的三捉房價格：740駕0（多層貍）、130社00（別斑墅）客戶聰群：靜私營左業(yè)主離、企嘗業(yè)白及領(lǐng)去化鬼率：90蹲%，剩小婚高層1棟66戶、18套別毛墅后續(xù)蛋供應(yīng)飾：無蘇建花遞園城物業(yè)地盜址：崇隙川人民休東路50廁8號（小銹石橋以嶄東）開發(fā)單企位:江蘇恩省蘇厭建集棉團股堅份有饒限公穩(wěn)司南托通分燭公司占地面億積:28參870們0㎡容積召率:1乘.0膠4規(guī)劃戶奴數(shù):19伴04規(guī)劃形團態(tài):多層、很小高層虹、高層蝦排屋、染別墅(2緊40圣㎡譽)主力戶侵型及面希積：四櫻期(8月18日)推出2幢132戶的小求高層，乏以100渣-14斜0平米左印右的3房為多主價格國：73成00斗(小高堂層),害80答00漂-9魂00驗0(多層),1奇200臥0(別墅)客戶北群：證本地里及周嶺邊六孝縣私朱營業(yè)職主、浩企業(yè)舟白領(lǐng)去化率爆：本期寒售出10套左隙右后續(xù)供臺應(yīng)：無東暉花梅園物業(yè)地猴址:崇川區(qū)藥北臨人寫民東路,西靠犧園林臂路營（麥瓜德龍借東側(cè)練）開發(fā)單蜻位:南通催富誠煙置業(yè)涉發(fā)展厚有限嫌公司占地今面積:95河000鴨㎡容積院率:1.鬼50規(guī)劃貫戶數(shù):13箭30規(guī)劃形冷態(tài):多層照、小騙高層主力戶混型及面脂積：90殼㎡堤(7祝0%著)價格掀：73總00奮(小高駁層),8跟000漿-90譽00(多層),1船200響0(別墅)客戶群?。罕镜鼗壹爸苓呌蚜h私身營業(yè)主將、企業(yè)促白領(lǐng)去化率田：90撒%以上后續(xù)供抽應(yīng)：10月推阿出多穴層,預(yù)計分價格什在50攜00楚~5船50洪0小區(qū)配忘套：中菜小學(xué):師院附掉中、南牛通大學(xué)券（鐘繡標校區(qū)）劣、市三膀中、實致驗中學(xué),綜合商蓬場:麥德而龍、真沃爾想瑪,銀行:各大銀扣行,醫(yī)院:城東應(yīng)醫(yī)院新城強區(qū)板劇塊新城俯區(qū)板避塊位嫂于市旬中心控區(qū)域木的南孝側(cè),是南通逮市重點策打造區(qū)證域,板塊認訓(xùn)可度非悔常高,發(fā)展亡前景億較好.區(qū)內(nèi)代貿(mào)表性的芝樓盤有:鳳凰萊才茵苑物業(yè)叢地址活：崇川洪安江路9甲號(西啟傍工農(nóng)狀南路，辯北靠洪蜘江路)開發(fā)扁單位:萊茵誕達集鞠團有覺限公詢司占地面剪積:21怠351粱9.5從1㎡容積胸率:1.梯22綠化率:45變%規(guī)劃戶蹈數(shù):18悲00規(guī)劃竿形態(tài):高層服、小障高層倒、疊加連于排別墅主力惕戶型貪及面稍積：40擋-3竭00灘㎡，以奏三房費為主價格撕：65駛00美(小高休層客戶群倘：公務(wù)鵝員、私制營業(yè)主清為主去化裳率：85方%小區(qū)棟配套享：小區(qū)禿內(nèi)部載:幼弓兒園卸、商筆業(yè)服癥務(wù)用累房、岸文化狡活動暖站、墓衛(wèi)生話站等震,區(qū)外:南析郊中旋學(xué)、枕南通寶大學(xué)蜘、外特國語妄學(xué)校盒,幼旺兒園伐,追麥客蟲隆超晌市、初易初水蓮花漁超市端,效中國疼銀行鴉、中邊國建隱設(shè)銀兇行,爛紫脾瑯醫(yī)遮院中南世宮紀城物業(yè)帖地址:崇川桃嬸園路8駕號體育賭會展中蹦心正北聽面開發(fā)楚單位:南通中膀南新世蒸界中心奏開發(fā)有杠限公司建筑面漆積:2戒50萬㎡,住宅40萬㎡規(guī)劃形占態(tài):辦公樓牽、商鋪肅、住宅討、酒店開盤唐時間:2抽00誼5年價格:65挑00元/怖㎡客戶群:高級白滲領(lǐng)、公遵務(wù)員、洋私營業(yè)分主、教譜師為主裝，小部停分上海隙等地投較資者去化率:9鼠0%后續(xù)罷供應(yīng):1狐20萬㎡港閘區(qū)該板債塊內(nèi)殼在售浩樓盤運不多,且樓盤逼檔次以誤中低檔敢為主,拆遷娘安置礦房較麻多.港閘鄰區(qū)板歉塊開蹤蝶發(fā)較恩晚,所以勺區(qū)內(nèi)粗配套偏缺乏,與主城督區(qū)僅一押河之隔,但群眾傷認可度丙不高,本地人麥認為是方“鄉(xiāng)下貓”.主要代腸表性的戚樓盤有:長航陷地中流?；ń飯@-長江葵一號物業(yè)壇地址:港閘區(qū)負城北區(qū)器黃海路買與永揚叨路路口開發(fā)成單位:南通號長輪肚房屋侵開發(fā)數(shù)公司占地印面積:76墊900摟㎡容積顯率:1柄.5吐6綠化率:32鏡.3%規(guī)劃戶賴數(shù):10庸46(一期2幢11層小高辱層,13正1戶)規(guī)劃形州態(tài):多層、騾小高層掘、高層主力戶折型及面恩積：12協(xié)2殘㎡價格：40信80客戶廟群：堵港閘拌區(qū)工漲薪階潮層及削私營株業(yè)主,自住怨為主一期棵去化撫率：破售罄(2天)后續(xù)癢供應(yīng)悠：預(yù)計9月底10月初推偵出1號、4號小高郵層，戶垃型以100、130平米往為主仰，均秘價預(yù)杠計在42扶00怡園隙錦居物業(yè)錫地址等：港躁閘區(qū)的外環(huán)舉北路巡壽與濠愁西路秋交匯軍處開發(fā)單無位:南通摸市城汁鎮(zhèn)房屑地產(chǎn)嗎開發(fā)榜公司占地瘋面積:5蹄39剖60游㎡容積殿率:1道.2譜0規(guī)劃君戶數(shù):19機04規(guī)劃腫形態(tài):多層耳、小杏高層幣、高買層、宇別墅主力悅戶型除及面拼積：80逼-1催40潑㎡價格：45量00元/㎡客戶群當：本地連及周邊叮私營業(yè)股主、白簡領(lǐng)去化率栗：售罄后續(xù)供敗應(yīng)：2棟小撕高層冤（10月推出扣）小區(qū)配農(nóng)套：鴻席鳴金屬演廣場、邪奧特萊返斯購物混中心、魄商貿(mào)街箏（規(guī)劃客中）、盤港閘區(qū)給中心醫(yī)蟻院盛和完永興密花苑(售罄)物業(yè)底地址:港閘區(qū)房誠港閘永影興開發(fā)頂永揚路開發(fā)枯單位:江蘇盛濤和房地遞產(chǎn)開發(fā)歌有限責臉任公司占地面鑼積:11禍.5萬㎡容積率:1.卸27規(guī)劃軍形態(tài):28幢多篩層、2幢小高搖層(拆遷享安置窮房占艘多數(shù))主力描戶型警及面疲積：13礙9㎡價格冠：40裳00客戶糕群：診港閘豪區(qū)工羊薪階越層及挑私營灰業(yè)主,自住為巨主去化率研：售罄(2個月前)后續(xù)路供應(yīng)朱：無蘇建陽逢光新城(未開盤)物業(yè)地商址:港閘區(qū)恭永和路譜南、工碧農(nóng)路西開發(fā)單陣位:江蘇冠省蘇娘建集剃團股維份有漸限公喚司南樂通分轉(zhuǎn)公司占地間面積:2虜14殼43始50曬㎡容積海率:1鑒.7綠化厘率:40饞.6%總戶數(shù):2詠94箭8規(guī)劃形康態(tài):小高層,高層價格：居預(yù)計11月左目右開倡盤，甘價格徑在500筑0元/平米翠左右墾，開添盤會犯有優(yōu)把惠小區(qū)配酒套：小更區(qū)內(nèi)部剪配套:幼兒緞園、化衛(wèi)生車站、辱文化傻站開發(fā)糕區(qū)板觀塊開發(fā)逼區(qū)板淘塊位盤于南爸通市竭東南迫側(cè),主要以血工業(yè)發(fā)運展為主,區(qū)內(nèi)賄環(huán)境潮相對渣較差,所以開愚發(fā)的樓賞盤比較隙少,目前基狗本沒有繩樓盤在嚴售.優(yōu)山舍美地物業(yè)類地址冒：開陽發(fā)區(qū)砌星湖害大道18既88號（距軍山怪往南100米）開發(fā)單柿位:南通爛融匯尸房地蘋產(chǎn)開款發(fā)有棋限公喘司占地頸面積:33讀000訴0㎡容積率:1病.2踐1規(guī)劃戶狹數(shù):2倆40盞0規(guī)劃證形態(tài):獨棟甜別墅授、雙唐拼別丸墅、休花園蟻洋房館以及慨小高置層主力械戶型杰及面竹積：10驚0-教40掠0敘㎡（別悶墅）烤、200多㎡（洋房匆）價格沈：600猛0(洋房)客戶群賄：周邊蒜私營業(yè)西主去化率揚：95%以上后續(xù)供屢應(yīng)：小魄高層（20萬㎡）中南礦軍山描半島(未開盤)物業(yè)地碎址：星于湖大道繩南側(cè)（濁瑞慈醫(yī)局院對面冬）開發(fā)芳單位:南通踐中南疑新世欲界中等心開窗發(fā)有饑限公抱司占地內(nèi)面積:23萬㎡容積率:1.井24綠化黃率:42窗.48奮%規(guī)劃戶窩數(shù):15順78停車殼位數(shù):1肢:1規(guī)劃逗形態(tài):別墅、歲花園洋熟房主力戶逢型及面醉積：11嫁0析㎡的三問房價格遙：740瘦0（多層丑）、130蛇00（別墅督）客戶群養(yǎng)：私營申業(yè)主、進企業(yè)白蕩領(lǐng)去化率濤：90%，剩技小高慕層1棟66戶、18套別墅后續(xù)交供應(yīng)猶：無房產(chǎn)孟現(xiàn)狀孕總結(jié)一、放市場欲較火切爆,銷售狀睜況良好目前逗南通街房產(chǎn)鴉市場薦比較寇火爆,市民購含房的積筋極性較擠高,整體還銷售貞情況駝良好.二、商品倆房價遷格飛離速漲吩勢趨處緩，認房價山逐步廈趨于霧穩(wěn)定上半澇年南臨通商產(chǎn)品房賠平均善價格豎為36爬97奇.9膏4元/平方米亦，同比抽上漲10.形34%瘦.其中商教品住宅忌平均價朱格為33挨24戲.4五8元/平方米情，同比傻增長8.5影8%.市區(qū)商品戀房平躁均價童格為427狗3.7賓6元/平方猾米，根同比首增長7.馬60妙%，其中逼住宅平均無價格張為39榆14狼.7元/平方米麻，同比現(xiàn)上漲0.選41勺%，剔們除低潑價位商品房后市區(qū)哈住宅平唯均價格肝為50僑76分.8四3元/平方米,比去湖年同老期上欺漲24.臟08%銅.三、胡本地秒開發(fā)榜商為遮主,外地裝主要篇為上伶海浙宋江開富發(fā)商南通廣市區(qū)數(shù)的開衫發(fā)商慕以本讀地中量小型偏為主,明星樓疑盤相對某較少.本地頓比較復(fù)有實吉力的暑開發(fā)墊商為南通中胞南新世雪界中心榜開發(fā)有心限公司,其拔他大煎都為崖中小將開發(fā)機商.外地開惜發(fā)商進救駐不多,比較有喝名的有艙南京的桿蘇建集淘團股份籃有限公粘司.杭州綠定城等.四、“蘇通巷大橋”的開采通對戀南通漢影響鼠深遠蘇通僻大橋班將于07年年康底開疏通,此項垮工程蟲給南吉通的攏經(jīng)濟絨發(fā)展繼將帶喚來深亭遠影何響.同樣傭會刺古激南扯通的懲房地禽產(chǎn)快脫速發(fā)販展,投資客庫看中南鋪通的良營好發(fā)展害前景,南通也肺將是下面一個被扇外地實力開脫發(fā)商進抄駐的一法個潛力凈區(qū)域.五、鼠南通肉商品柔房市姐場主釀要集省中在形三個侵板塊目前，糾南通市段區(qū)的主朱要樓盤否集中在位主城區(qū)劃板塊、新城評區(qū)板瘦塊和港閘加區(qū)板鐵塊，市中渾心板塊兵土地開富發(fā)趨于岔飽和,在售才樓盤情不多霉且以黎商辦曾樓為時主,住宅吳多集穗中在城東由板塊.六、趙市民運對各紐奉個板撒塊認群可度寧不一南通市剛的未來亡發(fā)展規(guī)繭劃側(cè)重妹于“南拓挽東進”,受政付策導(dǎo)木向的識影響,市民對您新城區(qū)飼板塊和琴城東板皮塊認可菠度較高,而港閘湊區(qū)發(fā)展施起步較樂晚,雖然壘離火壇車站截較近,但是整冶體發(fā)展血成熟尚頂需時日.七、不樓盤鑼品質(zhì)套由南閣至北膛從高漸到低南通豆市區(qū)氏高品惑質(zhì)樓遵盤主酸要集攜中在破新城完區(qū),即城南暢板塊,有別讓墅、太花園干洋房楊等高林檔住碰宅;該區(qū)俗域內(nèi)丟有4A級的狼材山景區(qū),其他公進共配套僵設(shè)施齊殊全,是南縣通市閘區(qū)域許規(guī)劃駱發(fā)展鳥的重惡要板黑塊,該板走塊比旅較受辯客戶貪歡迎.主城挑區(qū)內(nèi)只濠河斑風(fēng)景揪區(qū)也恩屬4A級景區(qū),但市中壁心可供飛開發(fā)的誤土地幾程近沒有,所以紐奉住宅宵多向像城東喊板塊扎發(fā)展,主要之是沿閱城市魚主干謹?shù)廊藨z民東免路沿降線開異發(fā).港閘區(qū)問樓盤主握要以拆援遷安置烤房為主,樓盤品脂質(zhì)不高.主要針端對的普磨通工薪芝階層.八、各遺個板塊呈房價差保距較大南通市哲區(qū)各板蝕塊由于法受自身討條件及惡其他因堤素的影味響,中高北景低南穩(wěn).商品房陜均價最脖高的區(qū)嶺域為核歇心城區(qū)赤和城東枯板塊,均價在700樂0-9趨000左右;新城嫁區(qū)價豆格低找于城屬東,價格范赴圍在600義0~6娛500俊;價格相錦對較低裳的板塊她為港閘幼區(qū)板塊炒和開發(fā)班區(qū)港閘媽區(qū)均價自在450識0左右.開發(fā)區(qū)女為40胞00左右.九、各仗個板塊玩的成交基量差異站明顯圖表所渴示為07年07月09日~09月09日各區(qū)石域成交乘情況可以商看出,主城陵區(qū)的款成交抗量獨抱占半它壁江虹山,為48%蕉,港閘區(qū)刻和新城謙區(qū)各占1/毀4左右,開發(fā)濱區(qū)成犬交量箭最小,只占3%.港閘織區(qū)之旋所以取能與臘新城熊區(qū)相犁當,主要是也因為其毛商品房第性價比蠟較高.受到普者通大眾盤的歡迎.十、各掀個區(qū)域蒙購房客停戶群呈宏現(xiàn)階層訓(xùn)化差異港閘稅區(qū)板鉤塊:市民購?fù)恐饕I以自住嘗為主,主要椅人咱群為銷港閘坐區(qū)附以近居蒜民;城東區(qū)沸板塊:購房客拌戶群主愈要來自世老市區(qū)促和周邊溉六縣,他們礎(chǔ)換一悠種居丙住環(huán)荷境,即可嘉以避調(diào)開城攀市的撐喧囂,又可儲以享卸受到鋼市區(qū)輛的配徹套服筍務(wù);購房的勤另一部異分客戶弦來自投忘資客,占30%左右.新城鈔區(qū)板渣塊以起高檔變樓盤罩為主,客戶群卷主要來過自南通憲市區(qū)公膊務(wù)員、其白領(lǐng)階患層和六勢縣市的叢私營業(yè)鮮主,也有社部分涉來自寺上海歐、蘇落州的杜客戶惡群.十一、90-河120占㎡面積普的戶輔型最愧受歡活迎南通跨房產(chǎn)臭市場梨上目船前90耕~1潔20稠㎡面積凱的住復(fù)宅是用最為釣熱銷節(jié)的,主要凡是因乏為中明小戶他型的漁總價座相對渴較小.但市穿場供瓶應(yīng)主燥流仍供然是督大戶消型,中小戶匪型的需葵求明顯斃處于饑章渴狀態(tài).十二、壁收入房反價比偏鍬高按戶均3人計島算,年收入低大約為48爬00飼0,買一套100巾㎡的房債子需剝要55萬(按均價55建00計算),南通拋目前遵收入辟房價桑比為1:踢11享,明顯偏警高.十三蚊、房錯屋空邁置面獨積增線加，卻市區(qū)悠空置吊房進商一步悔增多,反映出供盡需結(jié)播構(gòu)存動在較喘大問超題.至6月底，堆全市空柜置商品疼房面積57.咱99萬平方披米，同墾比增長8.惰4%，其分中空置菠住宅36希.4堅7萬平鐵方米而，同子比增步長9.同66疫%，空夫置面量積中墾空置1-3年的房屋面泛積為35.蔽89萬平方抗米，占61縮慧.8嫂9%測.至6月底，肝市區(qū)空什置商品濁房面積21.猛03萬平統(tǒng)方米帖，同啞比增迫長95.干83%，其龜中空降置住機宅13.餃89萬平痰方米橡，同比增俊長24運5.軌93更%，空置礙面積中瀉空置1-3年的房臉屋面積謊為18虜.1糞6萬平方米，是占86.吹32%提.三.南通讀房產(chǎn)狡投資?？尚械跣匝袑薪Y(jié)合南破通的經(jīng)躁濟發(fā)展糾情況和獲其房地腹產(chǎn)現(xiàn)狀鄙來看:隨著經(jīng)陜濟的穩(wěn)膠定快速邪發(fā)展,該市將貫進一步綿融入長漿三角城綁市群,并成為混其中重啄要的一員,該市的筋房地產(chǎn)賤市場在評現(xiàn)在的貍基礎(chǔ)上筆將會得綿到更大縫的發(fā)展,當然競爭氣也將昆日益晉激烈,目前該惑市大開掌發(fā)商不子多,市場茶總體平來說網(wǎng)還是絡(luò)比較健康泡的,房價必趨于采平穩(wěn)石增長炎態(tài)勢,是個入頃市的較種好時機.但應(yīng)該扇注意幾個奔問題.分析:一、哈區(qū)域少的選愛擇上,新城區(qū)龍和狼山歉風(fēng)景區(qū)敘板塊認小可度較象高,已經(jīng)辨成為南通高退收入階渠層的聚敵集區(qū)幟域.在這廟些區(qū)唐域拿切地,風(fēng)險掃相對挺較低,但拿地成本較五高.而開發(fā)杯區(qū)目前國成交非率常不活還躍,同時帶居住江價值總相對泳較低,風(fēng)險系數(shù)犧較大.港閘區(qū)勇雖然區(qū)炎域不成蜘熟,但相榜對較墓低的筐價格卻成為鋤了工妖薪階層閃聚集否的一拐個區(qū)揪域,價格垂是這承個區(qū)洗域最財大的崗優(yōu)勢.因此具疤有拿的眾價值.二、鑒港于目前迎南通市薯場房價破已經(jīng)達饑到一個沿相當?shù)母叨?低總價纖的中小戶型弄供應(yīng)嚴吵重不足.至少兩括年內(nèi)中汪小戶型夜的剛性隔需求將諒處于一顛個較為畢旺盛畏的態(tài)苗勢.因此元主打績中小值戶型斷的項俘目入棄市將蔥會很扎好的步迎合春市場需帳求同翁時又虜響應(yīng)慌了70/籠90政策.三、吵南通涉是一駕個經(jīng)污濟飛奶速發(fā)巾展的建城市,蘇通占大橋份年底嘩通車緞將極焦大刺激綠該市菠樓市問的發(fā)離展,對昆山胖上海等永地的投蔬資者有送著較大趕的吸引力,他們看壇中該市右的長遠涼的發(fā)展,但我臉們同泡時也椅應(yīng)該高清醒器的看魄到,隨著國家奇針對投把機炒房抹投機者厚的一系怕列宏觀羽調(diào)控政置策的出惠臺,將會進一步虜打壓他朋們施展激的空間,因此樓恢盤的定億位應(yīng)該登以該市餡的剛性需求元為主,這樣項祥目才會局盡可能舉少的受梳