首開股份研究報(bào)告土儲(chǔ)與銷售雙優(yōu)順勢而為可致遠(yuǎn)

首開股份研究報(bào)告-土儲(chǔ)與銷售雙優(yōu)順勢而為可致遠(yuǎn)1.公司總覽1.1.歷史沿革：立足北京，布局全國首開股份

2001年3月在上海證交所掛牌上市，是擁有30多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型國有房地產(chǎn)

上市企業(yè)。公司長期從事房產(chǎn)銷售、土地開發(fā)、酒店物業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)，從早期的深耕北京，到近年放眼全國，首開股份目前已布局全國十七個(gè)省市區(qū)的三十余城市。截至2021年，公司年度銷售規(guī)模已連續(xù)四年超千億，2022年1-10月全口徑銷售排名進(jìn)一步升至行業(yè)前25名。公司發(fā)展歷程可分為三個(gè)階段：（1）1977-2001年，初始創(chuàng)立階段：首開股份承接其母公司北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“首開集團(tuán)”），主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。首開集團(tuán)前身主要由北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司和北京天鴻集團(tuán)公司兩部分組成。北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司最早可以追溯至1977年成立的北京市建委統(tǒng)建辦公室，而北京天鴻集團(tuán)公司則可以追溯至1980年成立的北京市房地產(chǎn)管理局住宅建設(shè)辦公室。2001年，天鴻集團(tuán)子公司“天鴻寶業(yè)”于上交所掛牌上市，證券代碼600376.SH。（2）2002-2015年，深耕北京階段：2005年，天鴻集團(tuán)與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限公司合并重組為首開發(fā)集團(tuán)。2007年，天鴻寶業(yè)發(fā)布公告稱向控股股東首開集團(tuán)定向增發(fā)5.5億股，募資59億元購買其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，2008年1月定增完成后上市公司主體成為首開集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要發(fā)展平臺(tái)。同年公司正式更名為北京首都開發(fā)股份有限公司，證券簡稱變更為“首開股份”。這一時(shí)期，公司實(shí)行深耕北京戰(zhàn)略，2003年開發(fā)建設(shè)北京奧運(yùn)村，2005年開發(fā)建設(shè)國家體育館；2015年，公司提出“城市復(fù)興官”的發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注存量資產(chǎn)及其改造升級。（3）2016年至今，立足北京、布局全國階段：2016年，公司開啟了“根植北京，擴(kuò)張全國”

的布局，向長三角、珠三角、成渝地區(qū)等京外地區(qū)發(fā)展。2019年，首開集團(tuán)與北京房地集團(tuán)有限公司重組合并，重組完成后，房地集團(tuán)的國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)給首開集團(tuán)，公司市場競爭力進(jìn)一步提升。近年來，公司全國擴(kuò)張發(fā)力顯著，截至目前已進(jìn)入全國17個(gè)省的30余城市，形成了北京區(qū)域、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域，基本實(shí)現(xiàn)全國化布局。截至2021年，公司年度銷售規(guī)模已連續(xù)四年超千億，2022年前10月全口徑銷售排名進(jìn)一步升至行業(yè)前25名。1.2.股權(quán)結(jié)構(gòu)：大股東首開集團(tuán)，險(xiǎn)資長期持有彰顯價(jià)值公司的實(shí)際實(shí)控人為北京國資委，截止2022年三季度末，北京首都開發(fā)控股集團(tuán)有限公司直接持股47.12%，通過北京首開天鴻集團(tuán)間接持股5.53%，合計(jì)持股比例為52.65%。公司第二、三、四大股東是君康人壽、橫琴人壽和百年人壽三家險(xiǎn)資，截止22年三季度末持股比例分別為4.77%、2.69%和2.43%。公司第一大股東首開集團(tuán)，前身為天鴻集團(tuán)與北京城開集團(tuán)合并重組而成，由北京市國資委全資控股。集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、土地一級開發(fā)、投資與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)金融股權(quán)投資）。業(yè)務(wù)區(qū)域以北京為中心，向全國十幾個(gè)省市輻射延伸。首開集團(tuán)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、土地一級開發(fā)、投資與資產(chǎn)管理等主要業(yè)務(wù)，采用母子公司型組織結(jié)構(gòu)，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由首開股份承接，首開集團(tuán)長期保持大股東地位，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2022年9月，集團(tuán)以2021年772億營業(yè)收入位列2022中國企業(yè)500強(qiáng)第307位。公司價(jià)值獲險(xiǎn)資認(rèn)可。其中，君康人壽于2016年成為公司前十名股東，持股比例3.28%與目前持平；橫琴人壽與百年人壽于2020年成為公司前十名股東，截至2022Q3，橫琴人壽持股比例由2.95%小幅降至2.69%，百年人壽持股比例保持2.43%不變。三家險(xiǎn)資的入股偏向于長期投資，有利于保持公司股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。1.3.業(yè)務(wù)概覽首開股份主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)、舊城區(qū)更新改造業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等，其中公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。公司2015-2021年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增速高達(dá)19.2%，其中2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入678億元，同比增長53.3%，為近年來的最高增速。今年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)低迷的影響，2022年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營收194億元，同比下降56%，凈利潤也下降至0.88億元。營收和利潤結(jié)構(gòu)上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)地位。2012-2022H1公司房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占營收平均比例為97.4%，同期占毛利潤平均比例為95.9%；酒店物業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)占營收平均比例為2.0%,同期占毛利潤平均比例為3.1%。1.3.1.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為公司主要業(yè)務(wù)板塊，也是最主要的利潤來源。從區(qū)域布局看，已經(jīng)形成了北京區(qū)域、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域。其中，北京區(qū)域目前主要項(xiàng)目79個(gè)，總規(guī)模近1800萬平方米；南方片區(qū)目前已經(jīng)初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門、成都幾個(gè)城市為重點(diǎn)，深耕結(jié)合周邊擴(kuò)展的區(qū)域布局，主要項(xiàng)目76個(gè)，總建筑面積超2160萬平方米。2022年上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入68億元，成本55億元，毛利為12億元。1.3.2.酒店物業(yè)業(yè)務(wù)公司重要的業(yè)務(wù)板塊之一，也是利潤來源的重要組成部分。公司在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)積極探索新的運(yùn)營和推廣模式。近年推進(jìn)了“首開樂尚”品牌落地，公司第一個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目——首開樂尚優(yōu)晟店開業(yè)，一期推出184套房源；杭州首開樂尚公寓簽約88套。保利首開樂尚N+公寓一期、門頭溝歡樂大都匯N+公寓、成都首開龍湖冠寓項(xiàng)目出租率均達(dá)98%。2022年上半年，公司酒店物業(yè)經(jīng)營等實(shí)現(xiàn)收入2.96億元、成本2.20億元，毛利為0.77億元。1.3.3.舊改業(yè)務(wù)除了住宅和商業(yè)之外，舊改業(yè)務(wù)也是公司的特色業(yè)務(wù)，十四五以來，公司在北京的多個(gè)棚改和集體租賃住房項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，數(shù)個(gè)棚改項(xiàng)目的征收工作已經(jīng)收尾，諸多回遷房及配套正在開工建設(shè)中，部分已實(shí)現(xiàn)交用，對北京市城市功能提升和群眾居住條件改善起到了重要意義。2016年公司披露的各項(xiàng)棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項(xiàng)目共3個(gè)，而截至2022Q3，已披露項(xiàng)目數(shù)增加至13個(gè)，其中實(shí)施中項(xiàng)目8個(gè)，合計(jì)總用地面積達(dá)978.91萬平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總規(guī)劃投資超460億元；后續(xù)項(xiàng)目5個(gè)，用地面積614.7萬平方米。公司棚改項(xiàng)目主要集中于北京，區(qū)域優(yōu)勢明顯，未來盈利空間較大。2022年公司實(shí)施的8個(gè)棚改項(xiàng)目中7個(gè)項(xiàng)目位于北京，分別位于豐臺(tái)區(qū)、順義區(qū)、懷柔區(qū)、順義區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)和朝陽區(qū)，面積總計(jì)481.2萬平米，其余一個(gè)項(xiàng)目位于河北省廊坊市。其中，北京豐臺(tái)區(qū)的萬泉寺村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總用地面積為101.7萬平方米，總投資額131.5億元，順義區(qū)的幸福西街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目面積為6.31萬平方米，總投資額22.77億元，兩項(xiàng)目于2017年動(dòng)工，2020年左右已完成全部剩余戶簽約及地上建筑物拆除工作，目前公司正在積極推動(dòng)地塊入市，項(xiàng)目進(jìn)展順利；公司2022年5月40億拍得朝陽區(qū)崔各莊奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目，隨后金茂集團(tuán)又以21.6億加盟操盤，目前項(xiàng)目已更名“望京樾”，于9月正式開盤熱銷，10月單月成交金額達(dá)14億左右。除此之外，公司后續(xù)5個(gè)待開發(fā)棚改項(xiàng)目均位于北京，其中還有兩個(gè)項(xiàng)目分別位于東城、西城，區(qū)域位置優(yōu)勢突出，未來盈利空間較大。此外，根據(jù)公司2022年半年報(bào)披露，公司上半年繼續(xù)利用相關(guān)政策，通過政府債、棚改專項(xiàng)債等置換方式，實(shí)現(xiàn)豐臺(tái)萬泉寺（31.662億）、順義西豐樂（9.33億）、幸福西街（4.5億）、牛欄山維尼綸廠（4.6億）等項(xiàng)目共計(jì)約50億元已投棚改資金的返還，置換了公司原有資金或金融借款，棚改相關(guān)業(yè)務(wù)資金通道對接順暢。1.3.4.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)公司在2015年提出“做城市復(fù)興官”的發(fā)展思路，開啟“城市更新”業(yè)務(wù)的探索。在此期間，公司成立首開盈信公司，并以其為平臺(tái)，定位于協(xié)同房地產(chǎn)主業(yè)，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。首開盈信自2015年成立以來，聚焦一線城市的城市商業(yè)及寫字樓更新改造項(xiàng)目，幾年來，公司累計(jì)投資超30億元，城市更新改造業(yè)務(wù)已全面鋪開，在項(xiàng)目獲取、人員儲(chǔ)備、項(xiàng)目運(yùn)作能力等各個(gè)方面，都有了良好的經(jīng)驗(yàn)和積累，也基本形成了比較穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模式。截至目前，首開盈信在北京、上海等城市先后實(shí)踐十余個(gè)項(xiàng)目的投資。1.4.管理層：團(tuán)隊(duì)長期穩(wěn)定首開股份董事會(huì)成員及高管多具有其母公司國開集團(tuán)或北京市政府部門工作經(jīng)歷，且任職年份較久。董事長李巖曾任北京市西城區(qū)副區(qū)長，于2016年加入集團(tuán)，總經(jīng)理趙龍節(jié)自畢業(yè)即加入集團(tuán)工作，歷任首開集團(tuán)人力資源部經(jīng)歷、首開股份副總經(jīng)理、總經(jīng)理、黨委副書記。公司現(xiàn)任高管包括總工程師、總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總法律顧問也多從2008年天鴻集團(tuán)與北京城開集團(tuán)合并初期便在公司任職，三家險(xiǎn)資在公司也有各自提名的董事。2.土地儲(chǔ)備量足質(zhì)優(yōu)，立足北京，布局核心一二線2.1.土儲(chǔ)：重倉北京，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備充足我們將待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面加上房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目總建面扣除已竣工部分面積作為估計(jì)基礎(chǔ)，截至2022年6月（下同），公司存量土儲(chǔ)建面為2299.7萬方，其中京內(nèi)土儲(chǔ)面積約為910萬方。分城市能級來看，公司重點(diǎn)布局高能級城市，存量土儲(chǔ)一線占比達(dá)40.4%，其中北京單一城市土儲(chǔ)占比即達(dá)到39.6%，存量土儲(chǔ)二線占比為43.2%，一二線合計(jì)占比83.7%，三線城市存量土儲(chǔ)占比僅為16.3%；分城市區(qū)域來看，除北京以外，公司還重點(diǎn)布局海峽西岸、長三角和成渝等基本面較好的地區(qū)，占比分別為20.0%、8.6%和6.8%。具體來看，北京、蘇州、福州、成都、廈門占比較高，分別為39.6%、7.7%、4.6%、4.5%、4.0%，此外，非核心城市葫蘆島存量土儲(chǔ)占比為6.1%，主因2011年葫蘆島國風(fēng)海岸項(xiàng)目面積較大，不過拿地成本較低，且近年來已無新增土儲(chǔ)。公司土儲(chǔ)倍數(shù)處于樣本公司靠前位置。從土儲(chǔ)倍數(shù)來看，盡管2021年以來公司拿地強(qiáng)度較此前有所下降，但當(dāng)前公司土儲(chǔ)倍數(shù)約為6.1，在樣本房企中處于靠前位置，較為充裕且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備能夠支持公司暫時(shí)放緩拿地節(jié)奏，優(yōu)中選優(yōu)，提高項(xiàng)目利潤率，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面，公司單項(xiàng)目體量較和開發(fā)周期均略低于樣本房企中位。根據(jù)公司2022H1在建項(xiàng)目進(jìn)行分析，開工到預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間平均約為3.1年，略低于樣本房企中位數(shù)3.2年；公司項(xiàng)目體量平均為22.2萬方，略低于樣本房企中位數(shù)23.9萬方。2.2.拿地：審慎擴(kuò)張，進(jìn)一步聚焦核心城市2021年以來公司審慎擴(kuò)張土儲(chǔ)，拿地強(qiáng)度有所下降。2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)和土拍市場熱度的下降，公司也逐漸控制拿地節(jié)奏，審慎擴(kuò)充土儲(chǔ)，拿地強(qiáng)度有所下降。具體來看，2021年公司拿地金額約為420億元，拿強(qiáng)力度降至37%，2021年以來公司進(jìn)一步放緩拿地節(jié)奏，1-10月累計(jì)新增三塊土地儲(chǔ)備，其中兩塊通過土拍市場獲取，一塊通過向融僑集團(tuán)收購取得，共計(jì)拿地金額約為84億元，1-10月拿地強(qiáng)度進(jìn)一步降至11%。拿地?fù)駜?yōu)而取，進(jìn)一步集中于北京等核心城市。從城市能級看，2019年以來公司始終堅(jiān)持以一二線城市為布局重點(diǎn)，并不斷提高一線城市的拿地占比。拿地金額方面，2019年以來一二線城市的拿地金額占比均維持在90%以上，2022年首開股份的三宗新增土儲(chǔ)項(xiàng)目也全部集中在一二線城市，兩塊在北京，一塊在福州；且2019年以來一線城市的拿地金額占比也不斷提升，自2019年的41%不斷上升至2022年1-10月的93%。此外，公司繼續(xù)堅(jiān)持深耕北京的戰(zhàn)略布局，2019年以來加大京內(nèi)的投資比例，京內(nèi)拿地金額占比自2019年的41%上升至73%，2022年1-10月更是達(dá)到93%，投資進(jìn)一步聚焦于優(yōu)質(zhì)京內(nèi)土儲(chǔ)。除了以上三個(gè)地塊，今年6月,中海以54.7億元競得北京順義區(qū)19街區(qū)19-85地塊、19-86地塊（已更名“湖光玖里”）,后首開加盟了地塊開發(fā)。公司在北京具有明顯優(yōu)勢。2015年-2021年，公司全口徑銷售規(guī)模連續(xù)7年位列北京市場第一名，市占率由2015年的6.3%持續(xù)提升，2021年公司京內(nèi)銷售規(guī)模約為756億元，市占率達(dá)到14.3%的新高。2022年1-10月,公司北京銷售規(guī)模約為339億元，排名下滑至第二，僅次于中海地產(chǎn)，且銷售金額也只相差不到10億，市占率雖略有下滑，但也依然維持10%左右的高位。從土儲(chǔ)情況來看，公司北京土地儲(chǔ)備達(dá)到910萬方，對應(yīng)土儲(chǔ)倍數(shù)6.6，京內(nèi)土地資源較為豐富。受益于北京土拍政策優(yōu)化，公司項(xiàng)目利潤空間提高。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源管理局，2021年二批次集中供地以來，土拍規(guī)則呈現(xiàn)出放松的趨勢，降低門檻并提高了項(xiàng)目利潤空間。具體來看，政策放松一是集中于降低成本：1）取消“竟自持”并下調(diào)溢價(jià)率：2021年10月，北京二批次兩集中調(diào)整出讓規(guī)則，取消絕大多數(shù)地塊出讓要求中“競自持”規(guī)則，同時(shí)將地塊達(dá)限溢價(jià)率由25%下調(diào)至15%，釋放一部分土地利潤空間。2)配建面積減少：

2022年以來出讓地塊配建面積減少，首輪土拍18宗地塊中僅有3宗地塊含有少量保障房配建要求，二輪土拍17宗地塊中僅2宗含有配建要求，三輪土拍的18宗地塊均不含有配件要求，而配建面積的減少有利于降低房企拿地的隱性成本。3)地價(jià)下調(diào)：對于此前流拍/撤銷地塊，北京通過下調(diào)起拍樓面價(jià)的方式重新出讓。比如2022年北京二輪土拍中昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)地塊起拍樓面價(jià)大幅下調(diào)12.4%至12968元/方，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊起拍樓面價(jià)大幅下調(diào)29%至43801.6元/方；朝陽區(qū)685、694兩宗地合并為一宗，合并后地塊起拍樓面價(jià)較此前下調(diào)18%。另一方面則是降低門檻，2022年北京第三輪土拍調(diào)整土地獲取規(guī)則，取消競政府產(chǎn)權(quán)份額、報(bào)高標(biāo)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步降低競拍門檻。公司深耕北京四十年，近年來拿地也越來越聚焦于京內(nèi)項(xiàng)目，北京的土拍政策變化對公司利潤率的影響較大。從拿地明細(xì)來看，今年以來公司所獲兩個(gè)項(xiàng)目均無配建要求，利潤空間提升，后續(xù)公司或?qū)⒗^續(xù)受益于北京土拍政策的優(yōu)化，在集中供地中獲取利潤率相對更優(yōu)的土地。北京預(yù)售條件放寬也有利于加快公司北京項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。北京商品房的預(yù)售條件為：普通商品房投資額超過25%，商辦等非住宅及套均建面140平以上住宅施工進(jìn)度二分之一以上即可預(yù)售，且近年來，北京市商品房預(yù)售政策開始逐漸放松，20年4月北京已對商品房預(yù)售許可辦理事項(xiàng)進(jìn)行一次優(yōu)化，從過去的一個(gè)施工證對應(yīng)一張預(yù)售證，調(diào)整為一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分，可辦理兩次預(yù)售許可。今年7月開始，北京對于裝配式建筑項(xiàng)目可暫時(shí)不做形象進(jìn)度要求，8月市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》，提出商品房項(xiàng)目可按棟申請辦理預(yù)售許可，對商品房預(yù)售許可申請進(jìn)一步給予適度“松綁”，公司北京項(xiàng)目的開盤節(jié)奏料將也有所加快。具體來看，公司2021年以來主要參與了四輪土拍，其中2021年首輪、二輪和三輪土拍所拿項(xiàng)目的平均開盤時(shí)間分別為7.3、7.1、6.3個(gè)月，周轉(zhuǎn)效率有所提升，2022年以來，隨著北京地區(qū)預(yù)售政策的進(jìn)一步優(yōu)化，新項(xiàng)目開盤速度加快，6月公司在二輪土拍上拍得的北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)項(xiàng)目（現(xiàn)已更名“望京樾”）在9月即開盤，此外6月拿地的湖光玖里項(xiàng)目也于8月底獲得預(yù)售許可證，兩個(gè)項(xiàng)目拿地-開盤的平均時(shí)間間隔降至3個(gè)月左右，預(yù)計(jì)后續(xù)深耕北京的首開公司或?qū)⑹芤嬗诒本╊A(yù)售政策放松的優(yōu)勢，通過加快開盤速度來提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。3.銷售韌性強(qiáng)，新開工積極3.1.銷售排名提升，權(quán)益比改善公司銷售有韌性。2010年之前，首開股份布局主要集中于北京地區(qū)，規(guī)模不足百億，該年公司制定了“5年發(fā)展戰(zhàn)略”，并在2015年實(shí)現(xiàn)了300億的銷售目標(biāo)規(guī)模。2016年隨著

“根植北京，擴(kuò)張全國”戰(zhàn)略布局的不斷推進(jìn)，公司業(yè)績規(guī)模也迎來了快速增長，2018年銷售額首次突破千億，2019-2021年公司銷售規(guī)模繼續(xù)穩(wěn)步增長，2021年度銷售金額升至1149億元，同比增長6.9%，增速表現(xiàn)位居中上游，明顯高于同期TOP50房企的平均增速4.8%。21年下半年以來房地產(chǎn)市場景氣度加速下行，2022年以來多家房企銷售收入大幅下滑，而首開憑借自身的優(yōu)質(zhì)資源土地和國企背景優(yōu)勢繼續(xù)維持強(qiáng)勢。具體來看，公司2022年1-10月累計(jì)銷售規(guī)模約為734億元，同比增速雖也有26.9%的下降，但遠(yuǎn)低于同期TOP30、Top50房企的54%、49%的降幅。9月以來公司銷售明顯改善，10月同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。具體來看，2021年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)下行趨勢，尤其是下半年市場景氣度加速下行，公司銷售增速快速回落至負(fù)區(qū)間，2021年M12銷售增速當(dāng)月同比降至年內(nèi)低點(diǎn)-59%。今年上半年，公司完成銷售金額435億，同比下降-34%，但公司在2022年9月份以來銷售已呈現(xiàn)改善趨勢，9月銷售環(huán)比增加20.1%，當(dāng)月同比降幅也自前值27.6%大幅收窄8.7%，10月銷售環(huán)比繼續(xù)改善，同比增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，回升至17.3%，2022年M1-10累計(jì)銷售同比增速也回升至-26.9%。后續(xù)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不斷去化疊加政策寬松的背景下，未來銷售趨勢或持續(xù)有所改善。2022年以來公司銷售排名迎來大幅提升。自2020年起公司銷售排名處于持續(xù)上行趨勢，2021年銷售金額排名由2020年的42名小幅提升至第38名，2022年1-10月公司銷售排名進(jìn)一步上行，出現(xiàn)近年來最大幅度的提升，由21年第38名提升至第22名。在房企資金壓力大幅提升的困境下，公司作為優(yōu)質(zhì)國企有望享受行業(yè)集中度提升帶來的紅利，再結(jié)合公司今年以來新開工較為積極，后續(xù)銷售排名有望持續(xù)提升。2022年公司銷售權(quán)益比回升。合作拿地是首開股份分?jǐn)倝毫?降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，2017年以來公司延續(xù)了合作拿地的開發(fā)模式，銷售規(guī)模的提升伴隨著銷售權(quán)益比的下降，銷售金額權(quán)益比于2021年下降至最低點(diǎn)58%。首開股份近年拿地主要集中在北京和其他核心一二線城市，土地價(jià)格較高，采用合作拿地和開發(fā)可以降低高地價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于優(yōu)質(zhì)房企之間的資源聚合，增大拿地優(yōu)勢。2022年以來公司權(quán)益比例明顯有所提升，2022年1-10月權(quán)益銷售比例為67.7%，較2021年上行了9.5pct。3.2.新開工積極，后續(xù)銷售有支撐此外，公司維持較高的開工積極性。2022年上半年新開工面積246萬方米，同比增長27.5%，是11家樣本公司中唯一新開工面積正增長的公司，截至2022年三季度，公司新開工面積310萬方米，同比增長9.5%，增速雖較年中所回落，但也遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積-3%的增速降幅，積極的開工節(jié)奏也為公司后續(xù)銷售規(guī)模的提升提供了保障。3.3.已售未結(jié)資源充足，業(yè)績釋放有保障從已售未結(jié)算資源來看，截止2022H1，公司合同負(fù)債639億元，相比2021年末增長14.5%，為下半年結(jié)算提供保障。4.順勢而為，償債能力持續(xù)優(yōu)化，融資渠道暢通4.1.償債能力：長短期償債能力持續(xù)改善近年來公司降杠桿初見成效，有息負(fù)債穩(wěn)步降低。2019年公司曾在公告中表示“改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將是公司未來重點(diǎn)關(guān)注和需要切實(shí)解決的問題”，近年來公司壓降負(fù)債初見成效，有息負(fù)債穩(wěn)步降低：2021年全年累計(jì)新增融資約414.3億元，累計(jì)歸還到期有息負(fù)債約523.9億元，減少帶息負(fù)債規(guī)模109.6億元；2022H1公司繼續(xù)壓降負(fù)債，上半年有息負(fù)債凈減少66.5億元。償債能力指標(biāo)持續(xù)改善。從短期償債能力上來看，2018年以來公司現(xiàn)金短債比持續(xù)回升，從2018年的0.84倍提升至2022H1的1.43倍；短長期有息負(fù)債比也穩(wěn)步降低，2022H1降低至11.9%，短期償債能力無憂。此外，公司憑借穩(wěn)健經(jīng)營，近五年經(jīng)營現(xiàn)金流均保持為正。從長期償債能力看，2018年起公司凈負(fù)債率指標(biāo)不斷優(yōu)化，由2017年的232.2%下降至2022H1的145.2%；剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率也連續(xù)五年下降，2022H1降至72.2%。2022年以來，在

房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，公司各項(xiàng)指標(biāo)仍保持穩(wěn)定，2022H1現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為1.43倍、145.2%、72.2%。4.2.融資能力：國企信用優(yōu)勢明顯，融資渠道不斷豐富（1）國企信用優(yōu)勢明顯，融資渠道保持通暢。在行業(yè)融資環(huán)境不斷收緊的背景下，公司作為頭部地方國企，背靠北京國資委，融資渠道較為順暢。2022年以來公司積極發(fā)行債券進(jìn)行融資，2022年1-10月累計(jì)發(fā)債208.9億元，2021年為218.8億元，今年發(fā)行新債的金額已經(jīng)基本接近去年全年。具體來看，2022年1-10月新發(fā)債券中公司債、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具規(guī)模分別為90.0億、101.4億、17.5億。2022年在地產(chǎn)債整體發(fā)行難度較大的背景下，公司債券融資仍保持相對通暢。2022年以來公司發(fā)債久期拉長，發(fā)債成本維持較低水平。2022年，公司平均發(fā)債成本為3.7%，基本持平2021年，融資成本連續(xù)三年保持低位；平均發(fā)債期限為4.8年，較2021年拉長0.9年，說明公司獲取中長期融資方面大有改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，在行業(yè)逆周期環(huán)境下公司資金端優(yōu)勢較為明顯。（2）政策支持下融資環(huán)