房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)價(jià)模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估模型一、行業(yè)介紹（一）行業(yè)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。企業(yè)的主要類型:（二）行業(yè)分類1、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)和一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開(kāi)發(fā)建設(shè)成“熟地”后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)。2、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造（舊城再開(kāi)發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱為新開(kāi)發(fā)和舊開(kāi)發(fā)。3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房?jī)煞N形式。4、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開(kāi)發(fā)形式。（三）行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)1、投入資金量大。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資，都需要極大的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展。2、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期一般都是跨年度的,從立項(xiàng)到竣工售出有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，而且這個(gè)過(guò)程還是相當(dāng)復(fù)雜的.房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不全是由開(kāi)發(fā)商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建設(shè)的，從而在開(kāi)發(fā)商和施工企業(yè)間形成了錯(cuò)綜復(fù)雜的成本預(yù)、決算關(guān)系，成本結(jié)算受制于施工企業(yè)。3、營(yíng)銷體系復(fù)雜。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售包括現(xiàn)售和預(yù)售，這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特征之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的具體方式來(lái)看，既有開(kāi)發(fā)商自行銷售的方式，也有委托物業(yè)代理（即代理商或經(jīng)濟(jì)人）的方式，其中委托物業(yè)代理的形式復(fù)雜多樣。二、行業(yè)納稅遵從風(fēng)險(xiǎn)（一）經(jīng)營(yíng)收入類納稅遵從風(fēng)險(xiǎn)1、用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，將預(yù)收收入掛在往來(lái)賬上，或?qū)⒉糠挚铐?xiàng)開(kāi)具收款收據(jù),或直接沖減開(kāi)發(fā)成本，未按規(guī)定確認(rèn)或少確認(rèn)收入而未申報(bào)納稅：預(yù)收款未及時(shí)申報(bào)、代收款項(xiàng)未按規(guī)定申報(bào).2、整體轉(zhuǎn)讓“樓花〃未作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬，未申報(bào)納稅。3、將代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，未確認(rèn)收入申報(bào)納稅。4、無(wú)正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人未確認(rèn)收入申報(bào)納稅。5、通過(guò)房地產(chǎn)代理公司開(kāi)具代理手續(xù)費(fèi)發(fā)票，虛列費(fèi)用或抵減銷售額，以房款凈額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額.6、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報(bào)納稅。7、按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，未及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款〃等科目，未及時(shí)申報(bào)納稅。8、開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，未按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將未需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對(duì)外出售未計(jì)收入申報(bào)納稅。9、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)作為收入，沖減的租金未計(jì)收入申報(bào)納稅。10、以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，未計(jì)收入申報(bào)納稅。11、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，或未開(kāi)發(fā)票入賬，未記收入申報(bào)納稅。12、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分及差價(jià)收入未合并計(jì)算收入申報(bào)納稅。13、采取包銷方式，未按包銷合約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入申報(bào)納稅。14、私建違建閣樓、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入未申報(bào)納稅.15、將未售出的房屋、商鋪、車位出租，取得的租金收入未計(jì)或少計(jì)收入未申報(bào)納稅。（二）成本費(fèi)用類納稅遵從風(fēng)險(xiǎn)1、發(fā)生的銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，未沖回已轉(zhuǎn)成本.2、以外地虛開(kāi)材料采購(gòu)發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票或者使用假發(fā)票入賬，虛增成本費(fèi)用。3、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛增開(kāi)發(fā)成本;或提前列支成本支出。4、在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。5、利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi),虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建筑安裝業(yè)發(fā)票.6、將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期成本。7、將擁有土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)格作為成本入賬.8、對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)掛戶，對(duì)欠繳的行政事業(yè)性收費(fèi)無(wú)繳納收據(jù)入賬。9、未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅和土地使用稅。10、發(fā)放年終獎(jiǎng)、過(guò)節(jié)費(fèi)、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。（三）其它納稅遵從風(fēng)險(xiǎn)1、取得土地使用權(quán)日起，未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。2、土地招拍掛、建筑安裝工程、商品房銷售等相關(guān)合同未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。3、以商品房作為福利等未代扣代繳個(gè)人所得稅。4、未竣工結(jié)算出租或自用房屋，未按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。5、代建工程或自營(yíng)工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。6、以手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、配套費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)等名義向購(gòu)房者收取的有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、一戶一表、空調(diào)設(shè)備、防盜門、可視門鈴、房屋裝修等各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),未申報(bào)納稅。7、假借“標(biāo)準(zhǔn)住宅〃名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳土地增值稅.三、指標(biāo)綜合分析評(píng)估法㈠原理描述依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)體系的區(qū)間值，通過(guò)對(duì)企業(yè)收入、利潤(rùn)等涉稅指標(biāo)的分析，對(duì)每個(gè)主要因素的涉稅指標(biāo)值的異常變化生成了納稅評(píng)估疑點(diǎn)。（二）評(píng)估模型1、單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)類（1）銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率原理描述：計(jì)算納稅人評(píng)估期與基期的銷售收入變動(dòng)率，變動(dòng)率小于一10%時(shí)為疑點(diǎn)，而且下降幅度越大，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率=（本期銷售業(yè)務(wù)收入-基期銷售業(yè)務(wù)收入）/基期銷售業(yè)務(wù)收入*100%疑點(diǎn)指向：判斷納稅人是否存在帳外銷售問(wèn)題、是否錯(cuò)誤使用存貨計(jì)價(jià)方法、是否人為調(diào)整產(chǎn)成品收入或應(yīng)納稅所得額.銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率是否超出警戒值范圍，是否可能存在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題.（2）銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率原理描述：計(jì)算銷售業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)率，該值大于10%時(shí)，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步,可能存在銷售未計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大；計(jì)算公式：本期銷售業(yè)務(wù)成本?本期銷售業(yè)務(wù)收入又100%—基期銷售業(yè)務(wù)成本?基期銷售業(yè)務(wù)收入又100%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)《利潤(rùn)表》.疑點(diǎn)指向：銷售業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)率大于10%,反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題;且差異幅度越大，疑點(diǎn)越大.應(yīng)用要點(diǎn)：該公式適用于基期為上年同期或上期。（3）管理費(fèi)用變動(dòng)率計(jì)算公式：管理費(fèi)用變動(dòng)率=（本期管理費(fèi)用-基期管理費(fèi)用）/基期管理費(fèi)用*100%數(shù)據(jù)來(lái)源：“管理費(fèi)用”為利潤(rùn)表“管理費(fèi)用”項(xiàng)目數(shù)據(jù).疑點(diǎn)指向：如果管理費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大,可能存在稅前多列支管理費(fèi)用問(wèn)題。(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率計(jì)算公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率=(本期財(cái)務(wù)費(fèi)用一基期財(cái)務(wù)費(fèi)用)/基期財(cái)務(wù)費(fèi)用*100%數(shù)據(jù)來(lái)源:為利潤(rùn)表中“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目數(shù)據(jù)。疑點(diǎn)指向：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。(5)預(yù)收賬款變動(dòng)率原理描述：計(jì)算預(yù)收賬款變動(dòng)率，該指標(biāo)大于20%時(shí)，提示異常，可能存在隱瞞收入的問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。計(jì)算公式：(本期期末預(yù)收賬款一上期期末預(yù)收賬款)?上期期末預(yù)收賬款義100%數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)務(wù)報(bào)表中的“預(yù)收賬款〃科目。疑點(diǎn)指向:預(yù)收賬款變動(dòng)率大于20%,可能存在隱瞞收入的問(wèn)題；偏離越大，疑點(diǎn)度越高。應(yīng)用要點(diǎn)：基期可以為上年同期或上期。(6)預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率原理描述：計(jì)算納稅人評(píng)估期預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率，變動(dòng)率大于10%時(shí)為疑點(diǎn)，而且增長(zhǎng)幅度越大，疑點(diǎn)度越高.計(jì)算公式：(預(yù)提費(fèi)用期末數(shù)一預(yù)提費(fèi)用年初數(shù))?預(yù)提費(fèi)用年初數(shù)又100%數(shù)據(jù)來(lái)源:來(lái)自《資產(chǎn)負(fù)債表》。疑點(diǎn)指向：納稅人評(píng)估期預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率大于10%,可能存在多預(yù)提費(fèi)用等問(wèn)題?！?7)其他應(yīng)付款變動(dòng)率原理描述:計(jì)算其他應(yīng)付款變動(dòng)率，該指標(biāo)大于10%時(shí)，提示異常，可能存在運(yùn)用往來(lái)科目隱瞞收入的問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。計(jì)算公式：(本期期末其他應(yīng)付款一上期期末其他應(yīng)付款)?上期期末其他應(yīng)付款義100%數(shù)據(jù)來(lái)源：《資產(chǎn)負(fù)債表》疑點(diǎn)指向：其他應(yīng)付款變動(dòng)率大于10%,可能存在隱瞞收入的問(wèn)題;偏離越大，疑點(diǎn)度越高.應(yīng)用要點(diǎn)：1、基期可以為上期；2、其他應(yīng)付款為時(shí)點(diǎn)資料，不用累加，評(píng)估期如為2008年1--3月，則評(píng)估期期末其他應(yīng)付款為2008年3月資產(chǎn)負(fù)債表“其他應(yīng)付款〃期末數(shù)，上期期末其他應(yīng)付款為2007年12月資產(chǎn)負(fù)債表“其他應(yīng)付款”期末數(shù)。(8)營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率原理描述：計(jì)算納稅人評(píng)估期與基期的營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率，變動(dòng)率大于20%時(shí)為疑點(diǎn)，而且大于20%越多，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：(本期營(yíng)業(yè)外支出一基期營(yíng)業(yè)外支出)?基期營(yíng)業(yè)外支出又100%數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)業(yè)外支出來(lái)源于《利潤(rùn)表》。疑點(diǎn)指向：納稅人評(píng)估期營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率大于20%,可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的營(yíng)業(yè)外支出項(xiàng)目或財(cái)產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報(bào)批等問(wèn)題.”(9)資本公積變動(dòng)率原理描述:計(jì)算納稅人評(píng)估期資本公積變動(dòng)率，變動(dòng)率大于0時(shí)為疑點(diǎn)，而且增長(zhǎng)幅度，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：（資本公積期末數(shù)一資本公積年初數(shù)）?資本公積年初數(shù)又100%數(shù)據(jù)來(lái)源：期末資本公積、年初資本公積。疑點(diǎn)指向：納稅人評(píng)估期資本公積變動(dòng)率大于0,可能存在收到返還稅費(fèi)、接受捐贈(zèng)、債務(wù)重組收益未確認(rèn)所得等問(wèn)題。2、綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)類（1）銷售收入變動(dòng)率與銷售成本變動(dòng)率的差異原理描述：計(jì)算銷售收入變動(dòng)率與銷售成本變動(dòng)率的差額，差額小于一2%時(shí)為疑點(diǎn)，而且下降幅度越大，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：［本期銷售收入凈額-基期銷售收入凈額］?基期銷售收入凈額又100%—［本期銷售成本-基期銷售成本］?基期銷售成本又100%數(shù)據(jù)來(lái)源:銷售收入凈額和成本均來(lái)源于《企業(yè)所得稅年度申報(bào)表》。疑點(diǎn)指向：銷售收入變動(dòng)率與銷售成本變動(dòng)率的差額小于一2%,可能存在少計(jì)收入、多轉(zhuǎn)成本等問(wèn)題，或原材料價(jià)格上漲、商品售價(jià)下調(diào)等現(xiàn)象.（2）銷售收入變動(dòng)率與銷售利潤(rùn)變動(dòng)率差異原理描述：適用于查賬征收企業(yè)所得稅納稅人，計(jì)算銷售收入變動(dòng)率與銷售利潤(rùn)變動(dòng)率的差額，差額大于2%時(shí)為疑點(diǎn),而且增長(zhǎng)幅度越大,疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：［本期銷售收入一基期銷售收入］/基期銷售收入*100%—［本期銷售利潤(rùn)一基期銷售利潤(rùn)］/基期銷售利潤(rùn)*100%數(shù)據(jù)來(lái)源：來(lái)源于《企業(yè)所得稅年度申報(bào)表》.疑點(diǎn)指向：差額大于2%,可能存在未配比結(jié)轉(zhuǎn)成本或銷售稅金及附加的問(wèn)題。〃（3）發(fā)票開(kāi)具金額與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入差異率原理描述:計(jì)算發(fā)票開(kāi)具金額與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入差異率。該指標(biāo)大于1%,則提示異常,可能存在隱瞞收入或者虛開(kāi)發(fā)票的問(wèn)題。且差異幅度越大,疑點(diǎn)越大。計(jì)算公式：（本期發(fā)票開(kāi)具金額（合計(jì)或分具體營(yíng)業(yè)稅稅目名稱）一本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入（合計(jì)或分具體營(yíng)業(yè)稅稅目名稱））?本期發(fā)票開(kāi)具金額（合計(jì)或分具體營(yíng)業(yè)稅稅目名稱）X100%數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)發(fā)票開(kāi)具金額（合計(jì)或分具體營(yíng)業(yè)稅稅目名稱），納稅申報(bào)表中應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入（合計(jì)或分具體營(yíng)業(yè)稅稅目名稱）。疑點(diǎn)指向:發(fā)票開(kāi)具金額與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入差異率大于1%,存在未如實(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅行為;且差異幅度越大，疑點(diǎn)越大。（4）利息支出變動(dòng)率與借款變動(dòng)率差異原理描述：計(jì)算利息支出變動(dòng)率與借款變動(dòng)率的差額，差額大于10%時(shí)為疑點(diǎn)，而且增長(zhǎng)幅度越大，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：（本期利息支出一基期利息支出）?基期利息支出X100%—［（本期短期借款年初數(shù)十本期長(zhǎng)期借款年初數(shù)+本期應(yīng)付債券年初數(shù)十本期短期借款期末數(shù)十本期長(zhǎng)期借款期末數(shù)+本期應(yīng)付債券期末數(shù)）-2—（基期短期借款年初數(shù)十基期長(zhǎng)期借款年初數(shù)+基期應(yīng)付債券年初數(shù)十基期短期借款期末數(shù)十基期長(zhǎng)期借款期末數(shù)+基期應(yīng)付債券期末數(shù)）-2］-（基期短期借款年初數(shù)十基期長(zhǎng)期借款年初數(shù)十基期應(yīng)付債券年初數(shù)十基期短期借款期末數(shù)十基期長(zhǎng)期借款期末數(shù)十基期應(yīng)付債券〃期末數(shù)）-2X100%數(shù)據(jù)來(lái)源：來(lái)源于《資產(chǎn)負(fù)債表》、《企業(yè)所得稅年度申報(bào)表》疑點(diǎn)指向：利息支出變動(dòng)率與借款變動(dòng)率差額大于10%,疑點(diǎn)為納稅人利息支出變動(dòng)率比借款變動(dòng)率差額大,可能存在將應(yīng)資本化的利息稅前扣除、存在超標(biāo)準(zhǔn)列支非金融機(jī)構(gòu)借款利息、多提利息等問(wèn)題.（5）銷售收入變動(dòng)率與所得稅變動(dòng)率差異原理描述：適用于查賬征收企業(yè)所得稅納稅人，計(jì)算銷售收入變動(dòng)率與所得稅變動(dòng)率的差額，差額大于2%時(shí)為疑點(diǎn)，而且增長(zhǎng)幅度越大，疑點(diǎn)度越高。計(jì)算公式：［本期銷售收入凈額一基期銷售收入凈額］?基期銷售收入凈額又100%一［本期應(yīng)繳所得稅額-基期應(yīng)繳所得稅額］?基期應(yīng)繳所得稅額又100%數(shù)據(jù)獲來(lái)源:來(lái)源于《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》.疑點(diǎn)判斷:銷售收入凈額變動(dòng)率與所得稅變動(dòng)率的差額大于2%,疑點(diǎn)為銷售（營(yíng)業(yè)）收入變動(dòng)率比納稅人所得稅變動(dòng)率大，可能存在虛列成本費(fèi)用、納稅調(diào)整不完整、應(yīng)稅收入與免稅收入劃分不準(zhǔn)確、將應(yīng)稅收入掛往來(lái)或直接記入所的者權(quán)益等問(wèn)題.3、稅種指標(biāo)類（1）營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總值差異率原理描述：適用于營(yíng)業(yè)稅和所有查賬征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè).計(jì)算申報(bào)計(jì)稅總值差異率,該指標(biāo)小于-0.01%,則提示異常，可能有申報(bào)不實(shí)的情況。且差異幅度越大，疑點(diǎn)越大.計(jì)算公式：［本期申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總值一（本期銷售收入+本期期末預(yù)收帳款一上期期末預(yù)收帳款+本期未通過(guò)預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）］?（本期銷售收入+本期期末預(yù)收帳款一上期期末預(yù)收帳款+本期未通過(guò)預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）義100%數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總值，財(cái)務(wù)報(bào)表及會(huì)計(jì)帳簿中的銷售收入，預(yù)收帳款，未通過(guò)預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用。疑點(diǎn)指向：申報(bào)計(jì)稅總值差異率小于一0。01%,企業(yè)可能存在未如實(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅行為。（2）房產(chǎn)稅稅負(fù)變動(dòng)率計(jì)算公式：（從價(jià)）房產(chǎn)稅稅負(fù)率=房產(chǎn)稅/房產(chǎn)余值*100%（從租）房產(chǎn)稅稅負(fù)率=房產(chǎn)稅/租金收入*100%環(huán)比系數(shù)二本期稅負(fù)率/上期稅負(fù)率數(shù)據(jù)來(lái)源:房產(chǎn)稅--指評(píng)估當(dāng)期企業(yè)實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅稅額,應(yīng)從企業(yè)“應(yīng)繳稅金〃中分別提??；房產(chǎn)余值一一企業(yè)“固定資產(chǎn)”科目中的房產(chǎn)原值加上已投入使用但未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的“在建工程”金額，再減去法定扣除金額后的余額。疑點(diǎn)指向:判斷企業(yè)是否按法定稅率足額繳納房產(chǎn)稅。土地使用稅申報(bào)差異率原理描述:適用于征收土地使用稅納稅人，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售商品房計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除的土地使用面積，該公式小于0時(shí),即要減除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e。計(jì)算公式：｛本期登記應(yīng)稅面積一￡［本期分項(xiàng)目登記應(yīng)稅面積義（本期已出售建筑面積+本期預(yù)計(jì)可售面積）］一本期實(shí)際占用面積（Z62）｝?本期實(shí)際占用面積義100%。數(shù)據(jù)來(lái)源：通過(guò)到企業(yè)及相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)登記應(yīng)稅面積，實(shí)際占用面積，已出售建筑面積，預(yù)計(jì)可售面積.疑點(diǎn)指向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地使用稅申報(bào)差異率小于-10%時(shí)，反映納稅人在計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e，且比例越小，扣除的土地使用面積越多。應(yīng)用要點(diǎn)：本指標(biāo)只適用按月進(jìn)行評(píng)估。土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率一原理描述：該指標(biāo)適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按收入乘預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。計(jì)算納稅戶本期申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入與納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入的差額,納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入二本期預(yù)收帳款期末數(shù)-基期預(yù)收帳款期末數(shù)十本期銷售收入?；陬A(yù)收帳款期末數(shù)二本期上期的預(yù)收帳款期末數(shù)。該指標(biāo)小于0時(shí)，提示異常,可能存在納稅人少申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入。計(jì)算公式：本期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額一（本期預(yù)收帳款期末數(shù)一基期預(yù)收帳款期末數(shù)十本期銷售收入）數(shù)據(jù)來(lái)源：來(lái)源于到企業(yè)調(diào)查及財(cái)務(wù)報(bào)表中的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額、預(yù)收帳款、銷售收入疑點(diǎn)指向：土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率＜0,可能存在少申報(bào)計(jì)稅收入。（5）土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率二原理描述：該指標(biāo)適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按收入乘預(yù)征率預(yù)征土地增值稅.計(jì)算納稅人評(píng)估期其他應(yīng)付款期末數(shù)與基期其他應(yīng)付款期末數(shù)的差額與基期其他應(yīng)付款期末數(shù)的比值。計(jì)算公式：（本期其他應(yīng)付款期末數(shù)-基期其他應(yīng)付款期末數(shù)）?基期其他應(yīng)付款期末數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：《資產(chǎn)負(fù)債表》疑點(diǎn)指向：其他應(yīng)付款比值大于10%,提示異常?？赡艽嬖诩{稅人將計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的定金、誠(chéng)意金等未申報(bào)交納土地增值稅.應(yīng)用要點(diǎn)：該指標(biāo)建立在土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率（1）評(píng)估無(wú)問(wèn)題的基礎(chǔ)上.（6）企業(yè)所得稅稅負(fù)變動(dòng)率計(jì)算公式:所得稅稅負(fù)變動(dòng)率=本期企業(yè)所得稅/本期利潤(rùn)總額*100%-基期企業(yè)所得稅/基利潤(rùn)總額*100%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)所得稅--指評(píng)估當(dāng)期和基期企業(yè)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅稅額；利潤(rùn)總額一一當(dāng)期和基期利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額欄數(shù)據(jù).疑點(diǎn)指向：與企業(yè)基期和當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同期指標(biāo)相比，低于警戒值可能存在不計(jì)或少計(jì)營(yíng)業(yè)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題。運(yùn)用其它相關(guān)指標(biāo)深入詳細(xì)評(píng)估，并結(jié)合上述指標(biāo)評(píng)估結(jié)果，進(jìn)一步分析企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、成本、費(fèi)用的變化和異常情況及其原因。、案例印證被評(píng)估企業(yè)名稱：某地某市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司評(píng)估所屬期：2007年1月1日至2007年12月31日為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管,某地某市地稅局在2008年6月份對(duì)市屬XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年度地方各稅繳納情況開(kāi)展了專項(xiàng)納稅評(píng)估.評(píng)估方法主要應(yīng)用指標(biāo)綜合分析法。（一）企業(yè)基本情況某市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于1999年，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，登記注冊(cè)類型為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍是:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售、水電安裝等。

（二）數(shù)據(jù)分析比對(duì)應(yīng)用指標(biāo)綜合分析模式，對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2006—2007年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅種指標(biāo)進(jìn)行分析.該公司的有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)及地方稅數(shù)據(jù)如下表：06、07年度該公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比表財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱2006年（元）2007年（元）增減變動(dòng)率％銷售收入67900.0043074559。6563338.23%銷售成本51399.9433812330.5365682。82%銷售稅金3734.502366623.9463271.91%管理費(fèi)用1201408.111431632。7219。16%利潤(rùn)總額-743454。552656363。6206、07年度該公司入庫(kù)地方稅對(duì)比表稅種2006年度（元）2007年度（元）增減變動(dòng)率％營(yíng)業(yè)稅2236927.8313000.00—99。42%企業(yè)所得稅209317。43958917。88358.12%個(gè)人所得稅1779.001749.90—1.64%城建稅156584.95910.00-99.42%房產(chǎn)稅6276.928676。8238.23%土地增值稅154739.200土地使用稅50650。0059007。5316。50%教育費(fèi)附加67107。83390。00—99.42%印花稅9728.8221319.00119。13%分析指標(biāo)匯總表序號(hào)涉及稅種指標(biāo)名稱警戒值（X）案例值疑點(diǎn)描述1企業(yè)所得稅銷售成本變動(dòng)率X>10%65682。82%本期成本高于基期水平2企業(yè)所得稅財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率X>10%6046。67%本期財(cái)務(wù)費(fèi)用高于基期水平3企業(yè)所得稅管理費(fèi)用變動(dòng)率X>5%19.16%本期管理費(fèi)用高于基期水平4企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率X>20%6424.96%本期營(yíng)業(yè)外支出高于基期水平5企業(yè)所得稅其他應(yīng)付款變動(dòng)率X>10%65。87%其它應(yīng)付款余額增長(zhǎng)幅度過(guò)大6企業(yè)所得稅資本公積變動(dòng)率X>016.93%資本公積余額增長(zhǎng)幅度過(guò)大7企業(yè)所得稅收入變動(dòng)率與銷售利潤(rùn)變動(dòng)率差異X>2%21646。84%收入變動(dòng)率大于利潤(rùn)變動(dòng)率8企業(yè)所得稅收入變動(dòng)率與收入變動(dòng)率差異X1一2%-2344.59%收入變動(dòng)率小于收入變動(dòng)率89營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅變動(dòng)率X<-20%—99.42%營(yíng)業(yè)稅比基期下降過(guò)大10營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)差異率（2）X<—0。01%-101.36%100申報(bào)計(jì)稅依據(jù)與實(shí)際未符11土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率（1）X<0—3561830.4100申報(bào)應(yīng)稅收入與實(shí)際未符12土地增值稅土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率（2）X>10%65。87%100其他應(yīng)付款比基期增幅過(guò)大根據(jù)警戒指標(biāo)結(jié)果，該公司涉稅疑點(diǎn)多且偏離警戒值較大，確定對(duì)其開(kāi)展專項(xiàng)評(píng)估。（三）疑點(diǎn)分析疑點(diǎn)1、本期成本高于基期水平。系統(tǒng)顯示的銷售成本變動(dòng)率模型值為65682。82%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>10%）,初步判斷，可能存在虛增成本或成本結(jié)轉(zhuǎn)不真實(shí)等問(wèn)題。疑點(diǎn)2、本期財(cái)務(wù)費(fèi)用高于基期水平。系統(tǒng)顯示財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率模型值為6046。67%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>10%），根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，該公司可能存在稅前列支資本化利息、超金融機(jī)構(gòu)借款利率支付利息等問(wèn)題.疑點(diǎn)3、本期管理費(fèi)用高于基期水平。系統(tǒng)顯示納稅人本期管理費(fèi)用變動(dòng)率模型值為19.60%,超過(guò)了系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>5%）,表示可能存在虛列管理費(fèi)用等問(wèn)題。疑點(diǎn)4、本期營(yíng)業(yè)外支出高于基期水平。系統(tǒng)顯示納稅人本期營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率模型值為6424.96%,大大地超過(guò)了系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>20%）,因此可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的營(yíng)業(yè)外支出項(xiàng)目或財(cái)產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報(bào)批等問(wèn)題.疑點(diǎn)5、其它應(yīng)付款余額增長(zhǎng)幅度過(guò)大。評(píng)估系統(tǒng)通過(guò)計(jì)算顯示的其他應(yīng)付款變動(dòng)率模型值為65。87%,超過(guò)了系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>20%）,因此可能存在隱匿收入的問(wèn)題.疑點(diǎn)6、資本公積余額增長(zhǎng)幅度過(guò)大。系統(tǒng)顯示納稅人本期資本公積變動(dòng)率模型值為16。93%,超過(guò)了系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>0）,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，該公司可能存在收到返還稅費(fèi)、接受捐贈(zèng)、債務(wù)重組收益未確認(rèn)所得等問(wèn)題.疑點(diǎn)7、收入變動(dòng)率大于利潤(rùn)變動(dòng)率。系統(tǒng)顯示納稅人本期銷售（營(yíng)業(yè)）收入變動(dòng)率與銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)變動(dòng)率模型值為21646.84%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>2%）,該單位很可能存在不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本或銷售稅金及附加的問(wèn)題。疑點(diǎn)8：收入變動(dòng)率小于成本變動(dòng)率。系統(tǒng)顯示納稅人銷售（營(yíng)業(yè)）收入變動(dòng)率與銷售（營(yíng)業(yè)）成本變動(dòng)率指標(biāo)模型值為一2344。59%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X<一2%），納稅人本期銷售（營(yíng)業(yè)）收入變動(dòng)率比銷售（營(yíng)業(yè)）成本變動(dòng)率小，表明該公司可能存在少計(jì)收入、多轉(zhuǎn)成本等問(wèn)題，或建材價(jià)格上漲、商品房售價(jià)下調(diào)等現(xiàn)象。疑點(diǎn)9、營(yíng)業(yè)稅比基期下降過(guò)大。系統(tǒng)顯示納稅人本期的營(yíng)業(yè)稅變動(dòng)率模型值為一99。42%,低于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X<-20%）,該公司可能有未如實(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。疑點(diǎn)10、申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與實(shí)際不符.系統(tǒng)顯示的該納稅人本期申報(bào)計(jì)稅依據(jù)差異率模型值為-101。36%,遠(yuǎn)低于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X<-0.01%），初步判斷,該公司可能存在營(yíng)業(yè)稅申報(bào)不實(shí)的情況。疑點(diǎn)11、申報(bào)土地增值稅應(yīng)稅收入與實(shí)際不符.評(píng)估系統(tǒng)通過(guò)計(jì)算顯示的模型值為一3561830.40,遠(yuǎn)低于系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X<0）,該公司有可能存在少預(yù)繳土地增值稅行為。疑點(diǎn)12、其它應(yīng)付款比基期增長(zhǎng)幅度過(guò)大。評(píng)估系統(tǒng)通過(guò)計(jì)算顯示的其他應(yīng)付款變動(dòng)率模型值為65.87%,超過(guò)了系統(tǒng)設(shè)置的警戒值（X>20%）,因此可能存在隱匿收入并未按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅行為。（四）稅務(wù)約談通過(guò)對(duì)該企業(yè)的各項(xiàng)異常指標(biāo)和疑點(diǎn)的案頭分析，結(jié)合該公司2007年度的申報(bào)納稅情況，稅務(wù)人員與該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了稅務(wù)約談。具體約談結(jié)果如下:1、疑點(diǎn)1、疑點(diǎn)7、疑點(diǎn)8：該公司解釋2006年該單位開(kāi)發(fā)的樓盤“**星園〃項(xiàng)目尚于施工階段，2007年工程竣工。因2006年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完工，報(bào)表中列示的成本51399.94元是銷售材料成本（其他業(yè)務(wù)成本），因此與2007年項(xiàng)目竣工年度是不可比的。2、疑點(diǎn)2：該公司解釋2007年他們公司兌現(xiàn)了內(nèi)部職工集資利息，且高于銀行同期貸款利率部分的利息在2007年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)已作納稅調(diào)整，該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同時(shí)向約談人員提交了相關(guān)舉證材料.3、疑點(diǎn)4：該公司解釋他們單位確有一筆財(cái)產(chǎn)損失3900元未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批就列支了“營(yíng)業(yè)外支出”，但在2007年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)已作納稅調(diào)增。約談人員當(dāng)即查詢征管系統(tǒng),企業(yè)申報(bào)時(shí)確已調(diào)整.4、疑點(diǎn)9：該公司解釋“*