華南國際市場調(diào)研報(bào)告

華南〔國際〕建材市場

中期營銷市場調(diào)研報(bào)告華南〔國際〕建材市場營銷中心2004年11月 指導(dǎo)：金凌冰 整理：龍如娣 資料收集：宋玲、黃凱云、黃月嬌

目錄第一局部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景 1．1小引 1．2經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀和趨勢 1．3居民生活水平 1．4經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1．5當(dāng)?shù)厝丝诜治?1．6結(jié)論第二局部房地產(chǎn)市場研究 2．1住宅房地產(chǎn)市場分析 2．2惠州惠陽區(qū)的房地產(chǎn)市場研究 2．3消費(fèi)需求分析第三局部建材市場研究 3．1全國建材專業(yè)市場現(xiàn)狀 3．2全國建材專業(yè)市場宏觀開展趨勢分析 3．3國內(nèi)建材市場形成的成因分析 3．4惠陽區(qū)建材商圈分析 3．5結(jié)論第四局部企業(yè)研究 4．1企業(yè)所有制形成、企業(yè)開展歷史 4．2企業(yè)決策能力、管理能力、人力資源能 力 4．3公共關(guān)系能力 4．4戰(zhàn)略目標(biāo) 4．5企業(yè)的核心競爭能力第五局部工程自身?xiàng)l件綜合評(píng)述 5．1工程區(qū)位條件 5．2工程用地條件分析 5．3城市規(guī)劃因素 5．4政策限制或鼓勵(lì) 5．5工程綜合評(píng)價(jià)第六局部工程市場SWOT分析 6．1優(yōu)勢分析 6．2劣勢分析 6．3時(shí)機(jī)分析 6．4威脅分析 6．5結(jié)論第一局部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析 1．1小引 惠州地區(qū)地理資源集山、瀑、潭、江、湖、海于一體，是人文資源非常豐富的旅游城市?；葜莸貐^(qū)正面臨著一次大的開展機(jī)遇：全國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌南海石化工程已全國開工，并將于2005年投產(chǎn)，世界500強(qiáng)中已有17家落戶惠州地區(qū)，惠州地區(qū)已成為社會(huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長地區(qū)。 同時(shí)因大亞灣經(jīng)濟(jì)的崛起，惠陽也同步跨出了漂亮的一步。

1．2經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀和趨勢 改革開放以來，惠州地區(qū)工業(yè)得到快速開展，目前已建立起電子、化工、紡織、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)。如今，中海殼牌南海石化工程在惠陽大亞灣順利推進(jìn)，電子信息業(yè)已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，惠州地區(qū)也從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)區(qū)域變成一個(gè)工業(yè)化與信息化并舉開展的新興城市?；葜莠F(xiàn)有外資企業(yè)8000多家，實(shí)際利用外資93.5億美元，在2003年國民經(jīng)濟(jì)增長加快、增速創(chuàng)近五年新高的根底上，又形成以TCL、德賽、麥科特、紡工和華陽五大集團(tuán)為首的一批企業(yè)集團(tuán)，及南海石化巨型工程的投資運(yùn)營，給處于新的歷史背景底下的惠州經(jīng)濟(jì)注入一股巨大的活力。 可以得出結(jié)論：在未來10年內(nèi)，惠州的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速、穩(wěn)定的開展，特別是惠陽地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)總體上仍將持續(xù)穩(wěn)步高漲的趨勢，惠陽地區(qū)房地產(chǎn)的開展具有廣闊的前景，據(jù)預(yù)測，未來8——10年，大亞灣區(qū)將投入1100億元的建設(shè)資金，不包括已經(jīng)投入和正在投入的石化工業(yè)區(qū)根底配套建設(shè)資金的投入。

開發(fā)區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是：惠州中心城市的重要組成局部，以開展臨海型大工業(yè)為主，逐步開展遠(yuǎn)洋港口，協(xié)調(diào)開展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化的城市化地區(qū)。按城市功能區(qū)分，未來的大亞灣將具有六個(gè)城市區(qū)域。南面濱海區(qū)和葵灣半島是一個(gè)功能齊全、客貨兩運(yùn)的現(xiàn)代港區(qū)；東面的霞涌是一個(gè)旅游、商住區(qū)；霞涌和中心區(qū)之間是大型的石化區(qū)，位于中部的中心區(qū)將是一個(gè)行政、金融和商貿(mào)的中心；西南的西區(qū)將是一個(gè)鋼鐵工業(yè)城和高新技術(shù)工業(yè)區(qū)。

西南海濱區(qū)、山區(qū)和海島還有待規(guī)劃。預(yù)計(jì)在未來十年內(nèi)，大亞灣將開展成為一個(gè)新興的港口工業(yè)明星城市，并以鮮明的“個(gè)性特征〞屹立于粵港澳經(jīng)濟(jì)圈，那時(shí)的大亞灣將成為香港的重要分流港和京九鐵路南端最便捷的出?？?，并極有可能與香港、深圳優(yōu)勢互補(bǔ)，組成一個(gè)世界級(jí)的主樞港群；將成為廣東省主要的大型石化、鋼鐵工業(yè)基地和東部沿海工業(yè)走廊的開展核心；將成為我國兼有海洋、海島旅游、山地探險(xiǎn)和大工業(yè)旅游特色的重要旅游城市；還將通過兩條工業(yè)走廊與惠城區(qū)連接，形成以惠州——大亞灣為中心區(qū)的功能齊全的組團(tuán)式現(xiàn)代化城市。近5年惠州市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r如下：圖表一： 1．3居民生活水平 2003年末，全市在崗職工50.24萬人，比2002年增加2.77萬人，增長5.8%；全年在崗職工工資總額64.41億元，增長23.1%；在崗職工全年平均工資收入13265元，比上年增加1949元，增長17.2%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長16.6%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9179.74元，增長27.5%；農(nóng)村居民人均純收入4054元，比上年增長3.9%?！舱曰葜菔薪y(tǒng)計(jì)局2003年人民生活統(tǒng)計(jì)表〕由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可知：2004年在市政八項(xiàng)民心工程、旅游區(qū)工程開發(fā)、石化工程等產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)下，惠州居民經(jīng)濟(jì)水平將會(huì)在原來根底上繼續(xù)提升。據(jù)調(diào)查，居民近幾年投資領(lǐng)域?yàn)榛?、股票、房地產(chǎn)等行業(yè)。

大亞灣建區(qū)十多年，今年上半年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值15億元，比去年同期增長〔簡稱比增，下同〕70%；工業(yè)總產(chǎn)值15.6億元，比增44.2%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入10343.6萬元，比增96.8%；實(shí)現(xiàn)國稅、地稅兩稅總量13.7億元，比增54.6%；完成國內(nèi)固定資產(chǎn)投資總額46.8億元，比增17.7倍。圖表二：圖表三： 1．4經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 自1998年，惠州經(jīng)濟(jì)處于逐步穩(wěn)步、健康開展之中，政府的宏觀調(diào)控及其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)舉措明顯加強(qiáng)，為惠州以電子、紡織、化工、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)的快速、良性開展提供了高效保障。近年來隨著殼牌石化工程、旅游工程、生活配套事業(yè)、交通建設(shè)工程的逐步推進(jìn)、落實(shí)，使之成為五湖四海、八方賓客所矚目的城市，帶動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)、信息效勞業(yè)的健康開展。特別是2005年石化工程的投產(chǎn)，更為惠州惠陽區(qū)各行業(yè)的開展起到了大力拉動(dòng)作用，在此要提到的是惠陽區(qū)的西部工業(yè)園區(qū)可以說是一系列工程的標(biāo)志。 西部工業(yè)園區(qū)〔惠陽〕是整個(gè)惠州經(jīng)濟(jì)開展工業(yè)的重要基地，政府在不斷加大工作力度，增創(chuàng)園區(qū)新優(yōu)勢，提高園區(qū)吸引力，把園區(qū)逐步建成為功能完善、布局合理、設(shè)施配套、科技密集、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)園，使之與東部石化工業(yè)區(qū)相互輝映，有效提升園區(qū)的工業(yè)開展水平。并重點(diǎn)抓好西二大道續(xù)建工程和西三大道、西A路完善工程等建設(shè)，打通園區(qū)東、西、南、北出口；加緊完善響水河工業(yè)園二期和西區(qū)科技園的配套設(shè)施，提升園區(qū)的檔次和水平。加大對(duì)現(xiàn)有企業(yè)的支持力度，力促企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)、滾動(dòng)開展。 1．5當(dāng)?shù)厝丝诜治? 2003年末，惠州市全市戶籍總?cè)丝跒?21.61萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口111.85萬人，占39.1%；農(nóng)業(yè)人口209.76萬人，占60.9%。全市男性人口為162.14萬人，占51%；女性為159.47萬人，占49%。全年全市出生人口2.77萬人，出生率為9.5‰；自然增長率為5.1‰?！舱曰葜菔薪y(tǒng)計(jì)局〕，惠州各個(gè)區(qū)域人口數(shù)量圖表如下。另外，惠州市近五年高增長的群體中，有10萬企業(yè)白領(lǐng)進(jìn)駐惠州城區(qū)，此局部人已成為惠州效勞業(yè)、房產(chǎn)業(yè)世大載體。圖表四： 1．6結(jié)論 由于政府大力吸引外資，市政公共配套建設(shè)力度的加強(qiáng)，惠州、惠陽區(qū)的城市面貌發(fā)生了巨大的變化，在榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市〞、“國家園林城市〞、“國家環(huán)保模范城市〞、“國家衛(wèi)生城市〞、“國家雙擁模范城市〞、“國家造林綠化十佳城市〞等金牌及“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)〞的根底上，一座現(xiàn)代石化、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)與山水、文化交融的現(xiàn)代化城市已具雛形。已成為社會(huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長地區(qū)，為今后的國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康開展提供了一個(gè)難逢的機(jī)遇，為固定資產(chǎn)業(yè)的開展開辟了廣闊的開展前景。近幾年來，惠州、惠陽區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和居民生活水平穩(wěn)步提高，居民收入不斷增加，支付能力顯著增強(qiáng)，加上房改及配套政策的出臺(tái)和住房金融體系的初步建立，為樓市的開展提供了保障，商業(yè)投資工程也越來越密集。第二局部房地產(chǎn)市場研究 2．1住宅房地產(chǎn)市場分析 過熱階段： 90年代初，惠州、惠陽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)掀起熱潮，從1992年到1993年，有上千家房產(chǎn)公司蜂擁而來，廣征地、大投入，全面開發(fā)，房產(chǎn)交易量猛增。1993年商品銷售面積90。28萬平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43。9億元。此違背了市場規(guī)律的過熱現(xiàn)象終不能長久，從1993年下半年起，留下了許多爛尾樓，惠州、惠陽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了低迷時(shí)期。 復(fù)蘇階段： 從1998年起，為了解決歷史遺留問題，市政府采取了靈活而寬松政策，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠措施，如減免行政收費(fèi)，或拍賣或合作，激活這些多年的爛尾樓。政府的支持，引進(jìn)了大量的外來資金和本地企業(yè)參與改進(jìn)，惠州、惠陽區(qū)90%以上的爛尾樓得到復(fù)工，最為典型的莫過于“人人樂、麗日、四海花園〞工程。當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由當(dāng)年的1089家整頓、標(biāo)準(zhǔn)為300多家。 繁榮階段： 隨著2002年11月中旬中海殼牌南海石化工程奠基建設(shè)，惠州固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出成倍增長趨勢。2003年上半年，全市完成固定資產(chǎn)投資84.11億元，比上年同期增加54.07億元，增長1.8倍，增幅居全省同期各市首位。由此帶來的惠州經(jīng)濟(jì)總量加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，使惠州、惠州區(qū)房地產(chǎn)開展有了堅(jiān)強(qiáng)的開展后盾?；葜菔行姓^(qū)劃調(diào)整，由沿江城市向?yàn)I海城市開展，惠州根底設(shè)施建設(shè)的加快，對(duì)兩江四岸的整治以及惠州大道和舊城改造，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，房地產(chǎn)業(yè)有了更大的開展空間。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)：2003年全年惠州市房地產(chǎn)投資總額為232193萬元，其中住宅投資156430萬元，商品房施工面積271.84萬平方米，商品房竣工面積88。96萬平方米，商品房銷售面積73.73萬平方米。市區(qū)房屋交易平均價(jià)為1663元/平方，同比下降14.7%。商品房平均價(jià)為2034元/平方米，二手房平均價(jià)為1035元/平方米。 2004年1——6月，全市完成交易7079宗，交易面積108.75萬平方米，交易金額12.48億元。與上年同期相比分別增長15.73%、31.72%、2598%。上半年市區(qū)完成房產(chǎn)交易3789宗，交易面積49.52萬平方米，交易金額7.93億元，與上年同期相比分別增加33.2%、58.2%、25.7%?；葜菔蟹慨a(chǎn)管理局房產(chǎn)交易、辦證為國家和地方代征交易稅、契稅共計(jì)1947萬元。在房屋品種建設(shè)方面，既有小高層，也有高層；既有鬧市區(qū)中的小區(qū)建設(shè)，也有市郊的低密度開發(fā)；既有豪華的商品房，也有優(yōu)質(zhì)的廉租房，滿足了不同層面市民的需要。圖表五： 展望階段： 如今惠州、惠陽區(qū)房產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好勢頭，市場與城市經(jīng)營相結(jié)合，已經(jīng)形成包括工業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等較完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和一定規(guī)模。住房一級(jí)市場供給充足，為市民提供了較大的選擇空間。房改房上市逐步開放，住房梯級(jí)市場消費(fèi)方式的逐步形成，房產(chǎn)開發(fā)競爭進(jìn)入了良性循環(huán)的市場狀態(tài)。目前惠州、惠陽區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入依靠品牌競爭的時(shí)代，以隆生、金寶、熊貓、金世界、熊貓碧富、瑞景居、中銘豪城等地產(chǎn)工程成為市民耳熟能詳?shù)钠放?。未?到10年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的開展和人民生活水平的提高和惠州全線城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)房子的需求將進(jìn)一步加大，一句話概括就是——“居者有其屋〞，更要“居者優(yōu)其屋〞。 工程分布狀況： 目前惠州區(qū)域房產(chǎn)〔商住〕工程分為五個(gè)片區(qū)，江北片區(qū)、東平片區(qū)、金山湖片區(qū)、演達(dá)片區(qū)、惠陽片區(qū)。以上五個(gè)區(qū)域開發(fā)工程的主要市政規(guī)劃造就、居住環(huán)境的重視、具備生態(tài)優(yōu)勢、惠州的“深南大道〞——新惠淡大道年底通車；五個(gè)片區(qū)樓盤特點(diǎn)分別為：走高檔路線講究居住質(zhì)量；樓盤規(guī)模較大、已呈現(xiàn)走中高檔路線；以別墅高檔房產(chǎn)為主、打造教育品牌；安居片區(qū)、小戶型為主。各片區(qū)在售代表樓盤具體情況：江北片區(qū)：樓盤名稱建筑面積(平方米)綠化率正售戶型面積(平方米)均價(jià)(元/平方米)金世界花園36萬63.3%125-145\216-2962800/3300金裕碧水灣40萬54%128.05—172.552900金寶江畔花園25萬39%121.36—375.053200金城廣場827841%115.63—171.463000東平片區(qū)：樓盤名稱建筑面積(平方米)綠化率正售戶型面積(平方米)均價(jià)(元/平方米)東湖花園44.66萬生態(tài)綠化88—308（四區(qū)三期）2500長湖苑32萬65%二期正建/荷蘭水鄉(xiāng)10萬43%正建/陽光100543240%63—1272500金山湖片區(qū)：樓盤名稱建筑面積(平方米)綠化率正售戶型面積(平方米)均價(jià)(元/平方米)東江學(xué)府95萬46%87—1581656金山花園70萬65%50—2603500演達(dá)片區(qū):樓盤名稱建筑面積(平方米)綠化率正售戶型面積(平方米)均價(jià)(元/平方米)風(fēng)華世家5838080%69—183189—24824003200金碧花園8萬41%60—2102000世紀(jì)新天5793220%76—130/惠陽片區(qū)：樓盤名稱建筑面積(平方米)綠化率正售戶型面積(平方米)均價(jià)(元/平方米)熊貓碧富新城850000㎡56%120㎡-180㎡2700元/㎡瑞景居120000㎡30%96㎡至154㎡2045元/㎡昊康廣場花園41000㎡31.5%96㎡至163㎡復(fù)式252345㎡2200元/㎡中銘豪園245195㎡43.1%二房至四房(77㎡至150㎡)2300元/㎡信和苑小區(qū)8695㎡20%三至三房120-130㎡1530元/㎡ 2.2惠州惠陽區(qū)的房地產(chǎn)市場研究 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2000年，惠陽城區(qū)的工地交易面積約174萬m2,，這些土地交易均主要是二手轉(zhuǎn)讓行為，或是90年代中前期批出土地的補(bǔ)辦手續(xù)行為。但由于當(dāng)?shù)卣]有作詳細(xì)的城市規(guī)劃，因此2000年大局部地塊沒有具體的用途限制。加上當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場一直處于寂靜狀態(tài)，因此許多地塊仍被閑置，地塊使用者保持觀望態(tài)度。

2003年惠陽區(qū)共賣出1500套商品房，遺留樓盤根本消化完畢。絕大局部都有是1992、1993兩年遺留的房產(chǎn)，新建的樓盤比較少。批準(zhǔn)預(yù)售、在建和籌建的房地產(chǎn)工程近20個(gè)，其中多個(gè)是占地超過50萬平方米的超大型樓盤，主要是開發(fā)中、高檔住宅。大亞灣去年開工或竣工的房地產(chǎn)工程有6個(gè)。 目前惠陽城區(qū)內(nèi)的住宅商品房無電梯房價(jià)格為1300-1800元/平方米〔毛壞房〕。也有少量的高層電梯房，價(jià)格在2000-2500元/平方米的幅度。 2003年稱得上是惠陽區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，已批準(zhǔn)預(yù)售、建設(shè)中和籌建中的各種花園、大廈、商住樓等將近20個(gè)，僅今年開張的樓盤便有6個(gè)。 2001年至2003年，惠陽房地產(chǎn)開工建設(shè)工程累計(jì)41個(gè)，商品房施工面積為27。76萬平方米，其中2001年的施工面積僅為3。5平方米，至去年已到達(dá)了20個(gè)工程，共18。3萬平方米。房地產(chǎn)施工面積年均增長138%。去年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額1。75億元，投資以住宅為主，占了九成二。

2003年惠陽空置商品房比1999年下降了75%。經(jīng)過大起大落的惠陽房產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)以實(shí)力雄厚的民營企業(yè)為主，開發(fā)投資少了盲目，多了理性和成熟，而且開發(fā)的房產(chǎn)工程規(guī)劃水平高，配套設(shè)施完善，環(huán)境好，一期的銷售率都在70%以上。 惠陽的房地產(chǎn)客源構(gòu)成 住宅： 一是本地居民，他們中不少人已不滿意自己所建或所買的 住房，欲“二次構(gòu)房〞； 二是“殼牌〞的工作人員； 三深圳、香港的買家與珠三角其他地區(qū)的惠陽籍外出人 員。 商業(yè)： 一由本地經(jīng)商投資者做為長期性固定資產(chǎn)投資，作為租 賃、二手買賣或做為開廠、開店鋪使用； 二國內(nèi)局部投資者進(jìn)行工程投資，如建廠、開公司及貨品 流通站； 三外商港商來惠進(jìn)行工程合作，大型倉儲(chǔ)〔國外貨物的物 流渠道〕、設(shè)廠、現(xiàn)代化寫字樓等的投資。

房地產(chǎn)前景分析 廣東經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略要向重工業(yè)開展，惠陽作為重工業(yè)的核心區(qū)域，工業(yè)產(chǎn)值、商業(yè)貿(mào)易、外來人口、流動(dòng)人口將劇增。外來人口、流動(dòng)人口及其高收入將大大地刺激惠陽房地產(chǎn)需求。 2.3消費(fèi)需求分析: 隨著惠州近幾年經(jīng)濟(jì)狀況的良好開展和南海石化工程拉動(dòng),及惠州市民受到深圳、廣州、東莞等邊緣區(qū)域房地產(chǎn)開展趨勢的影響，局部先富消費(fèi)人群已由過去幾年“置業(yè)純粹是為了居住〞觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)是表達(dá)自我價(jià)值、享受尊貴生活的需求，他們選擇樓盤熱衷于中高檔工程，居家環(huán)境、質(zhì)量、品味、戶型結(jié)構(gòu)是他們最關(guān)心的。 2004年，此局部人群對(duì)戶型結(jié)構(gòu)是否美觀的要求會(huì)更加重視，此局部消費(fèi)人群占整體消費(fèi)人群的35%—40%，125—250平方米戶型面積最為看好，承受均價(jià)價(jià)位在1800—2300元/平方米之間；其他60%左右置業(yè)人群的需求仍處于異地居家的需要，價(jià)格、位置、戶型面積大小是他們選擇樓盤的主要考慮因素，他們熱衷的戶型面積與均價(jià)價(jià)位分別是100—120平方米、1300—1700元/平方米?？蛻魧?duì)不同房屋面積需求情況：需求面積（平米）小于100100—120125—150大于150人數(shù)326201百分比6%52%40%18%第三局部建材市場研究 3.1全國建材專業(yè)市場現(xiàn)狀 我國建材市場經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)80年代的孕育萌芽，90年代的大開展。進(jìn)入本世紀(jì)，全國經(jīng)營面積在3000m2以上，年交易額在3000萬元以上的建材市場約有2500家，全年交易額到達(dá)2000億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占90%以上。 從市場經(jīng)營范圍來看，有綜合型性市場，有專業(yè)型市場，也有以經(jīng)營某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市場。當(dāng)前綜合型市場雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場呈上升趨勢。 3.2全國建材專業(yè)市場宏觀開展趨勢分析 隨著市場逐步成熟標(biāo)準(zhǔn)，市場管理者和經(jīng)營戶都提高效率，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行別離。其開展趨勢大致是： 開展趨勢之一，批發(fā)、分工將逐步清晰。 開展趨勢之二，大城市中的零售市場將向錯(cuò)位經(jīng)營開展。 開展趨勢之三，各大經(jīng)營戶與零售商、大戶之間，逐步建 立起相對(duì)穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡(luò)。 開展趨勢之四，市場將向有特色的專業(yè)市場開展。而有特 色的專業(yè)市場將越來越受到消費(fèi)者的歡送 而得到開展。 開展趨勢之五，物流作為一項(xiàng)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)將越來越被人重 視。 3.3國內(nèi)建材市場形成的成因分析 A、佛山的建筑陶瓷衛(wèi)生潔具市場的形成 佛山建陶市場周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 佛山地區(qū)的建筑陶瓷產(chǎn)量已占全國總產(chǎn)量的55%以上，因而佛山在全國建陶行業(yè)以石灣、南莊、西憔為中心，并向周邊的市鎮(zhèn)延伸，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。目前，佛山地區(qū)已有300多條陶瓷生產(chǎn)線，建筑陶瓷的年產(chǎn)量可達(dá)13億平方米。隨著佛山的陶瓷業(yè)的快速崛起，與佛山陶瓷有關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了快速開展，陶瓷燃料供給企業(yè)、陶瓷機(jī)械企業(yè)、陶瓷產(chǎn)品包裝企業(yè)、陶瓷進(jìn)出口公司的經(jīng)營規(guī)模和效益也取得了迅猛的開展。例如出現(xiàn)了年交易量達(dá)數(shù)拾萬噸柴油的南海區(qū)南莊羅南燃料公司等大型企業(yè)。

市場特色：陶瓷為主要產(chǎn)業(yè)，形成了集生產(chǎn)、銷售為主的一個(gè)個(gè)龍頭企業(yè)。在國內(nèi)及至國外已經(jīng)享有盛譽(yù)。

B、山東淄博建材工業(yè)園的形成 山東淄博建材工業(yè)園周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積達(dá)7平方公里，目前區(qū)內(nèi)已入住灃泉建陶廠、金龍建陶廠、澤灃建陶廠、張炳建陶廠、四角方建陶廠、寨子水泥廠、金山水泥廠等近十家建材企業(yè)，水泥年產(chǎn)量達(dá)200萬噸，墻地磚年生產(chǎn)能力1億平方米，建材產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高，暢銷全國各地，市場前景廣闊，開展?jié)摿Υ?。工業(yè)區(qū)建成后，水泥年產(chǎn)量達(dá)800萬噸，墻地磚年生產(chǎn)能力1.8億平方米。

工業(yè)區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，東、南、北三面環(huán)山，石灰石、煤炭資源豐富，建材原料充足，是一處適合開展建材業(yè)的風(fēng)水寶地。

市場特色：以原材料開采、開發(fā)為主，在本錢上有很大的優(yōu)勢，已形成一塊資源充足，銷售渠道健全的市場氣氛興旺狀態(tài)。 C、順德樂從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場 順德樂從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 集散通暢，市場人氣旺，是順德樂從國際家私城被廣東省指定為最值得參觀的大型旅游購物景點(diǎn)之一的重要原因。順德樂從國際家私城位于廣〔州〕湛〔江〕公路即325國道樂從段最繁華的地點(diǎn)。這里聚集了上萬家家具廠商，整個(gè)家具批發(fā)市場的面積達(dá)100萬平方米，展出的家具品種有10萬余款。在樂從還有廣東省最大的木業(yè)裝飾材料市場，薈萃了各種國產(chǎn)和進(jìn)口的木質(zhì)材料，吸引了大批消費(fèi)者和國內(nèi)外客商，還有旅游觀光者到市場來。 成因分析：以上規(guī)模市場都具備各自的有利條件，充分利用自身開展，生產(chǎn)廠家與市場結(jié)合，共享資源，貨源充足，因廠壯市，使經(jīng)濟(jì)效益與付出本錢成正比，對(duì)商家來說，有回報(bào)的投資才是最終的選擇。 3．4惠陽城區(qū)建材商圈分析 惠陽城區(qū)內(nèi)擁有數(shù)量不少的臨街商鋪，這些臨街鋪位多是民房改建，普遍較為陳舊，根本以出租為主，鋪位租金在10—25元/平方米之間。我們對(duì)人民路、承修路、中山路、白云路、愛民路等地的建材商鋪進(jìn)隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查結(jié)果如下： 訪談形式：隨機(jī)抽樣 走訪時(shí)間：2004年11月16-20日 走訪樣本量：138個(gè) 涉及行業(yè)：10種抽查行業(yè)類型一覽表：行業(yè)燈飾陶瓷布藝電器家私板材五金門窗油漆空調(diào)樣本量626622184216182所占比例4.35%

18.84%

4.35%

1.45%

1.45%

13.04%

30.43%

11.59%

13.04%

1.45%

訪談涉及的問題共分為八類分別是： 第一類問題：經(jīng)銷產(chǎn)品的來源 第二類問題：經(jīng)銷產(chǎn)品的種類和價(jià)格 第三類問題：經(jīng)銷產(chǎn)品的主要銷售對(duì)象 第四類問題：經(jīng)銷產(chǎn)品的倉儲(chǔ)解決方法 第五類問題：經(jīng)營市場所的獲得方式 第六類問題：如何看待“中海殼牌〞對(duì)大亞灣的影響 第七類問題：如何看待規(guī)?；袠I(yè)經(jīng)營

訪談要素列表：行業(yè)主要產(chǎn)地主要供貨途徑主要銷售對(duì)象倉儲(chǔ)方式主要經(jīng)營場所獲得經(jīng)營形式與居住地關(guān)系燈飾中山代理銷售終端市場有小型倉儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨）租賃住店鋪樓上陶瓷佛山代理銷售終端市場有小型倉儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨）租賃住店鋪樓上布藝深圳直營專賣終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上電器佛山代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上家私佛山代理銷售終端市場中型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上板材深圳、順德代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上五金佛山、順德代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上門窗深圳代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上油漆順德代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上空調(diào)深圳代理銷售終端市場小型倉儲(chǔ)租賃住店鋪樓上結(jié)論分析： 1、各類建材產(chǎn)品的產(chǎn)地都不在本地，商家多采用代理的供貨形式，經(jīng)營規(guī)模小，難以形成行業(yè)優(yōu)勢。 2、消費(fèi)對(duì)象是終端市場，沒有中間商，銷貨的量不大，大量貨物交易都是直接由廠家直接發(fā)貨倉儲(chǔ)量小，難以形成貨源優(yōu)勢。 3、經(jīng)營者多以租賃方式經(jīng)營，月租金多在1000元/月〔以1000平方米鋪面計(jì)〕，經(jīng)營本錢相對(duì)較低，生存風(fēng)險(xiǎn)小。供貨途徑訪談表：〔樣本量：138個(gè)〕

分析結(jié)論：1、商家主要采用以代理模式；

2、沒有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢行業(yè)銷售代理廠家直銷樣本量百分比樣本量百分比燈飾42.90%21.45%陶瓷107.25%1611.59%布藝42.90%21.45%電器21.45%00.00%家私21.45%00.00%板材1611.59%21.45%五金2215.94%2014.49%門窗1611.59%00.00%油漆1611.59%21.45%空調(diào)21.45%00.00%比例68.11%

31.88%

對(duì)于華南建材城的了解情況調(diào)查表：〔樣本量：138個(gè)〕

分析結(jié)論：1、工程對(duì)于惠陽人來說，知曉的程度比較高；

2、經(jīng)營者對(duì)于工程了解的程度比較低；

3、要是經(jīng)營者對(duì)工程產(chǎn)生興趣，并愿意進(jìn)場經(jīng)營，

必須作大量的市場推廣工作。行業(yè)知道了解考慮進(jìn)場愿意進(jìn)場經(jīng)營樣本量百分比樣本量百分比樣本量百分比樣本量百分比燈飾64.35%000000陶瓷2014.49%64.35%0000布藝64.35%000000電器21.45%000000家私21.45%000000板材1611.59%21.45%0000五金4028.99%21.45%0000門窗1510.87%10.72%0000油漆1611.59%21.45%0000空調(diào)21.45%000000百分比比例90．58%

9．42%

0．00%

0．00%

產(chǎn)品的主要購置對(duì)象：〔樣本量：56個(gè)〕

結(jié)論分析：經(jīng)銷產(chǎn)品主要流入終端市場行業(yè)中間商終端市場樣本量百分比樣本量百分比燈飾00.00%35.36%陶瓷23.57%58.93%布藝0

0.00%

47.14%電器0

0.00%

35.36%家私0

0.00%

11.79%板材0

0.00%

610.71%五金00.00%1730.36%門窗11.79%712.5%油漆00.00%58.93%空調(diào)00.00%23.57%百分比比例5.36%

94.65%

經(jīng)營場所與生活場所距離關(guān)系：

〔樣本量：138個(gè)〕

分析結(jié)論：對(duì)于中小規(guī)模的商家而言比較愿意選擇經(jīng)營場所與居住地較近的模式行業(yè)樓上樓下較近較遠(yuǎn)樣本量百分比樣本量百分比樣本量百分比燈飾00.00%42.90%21.45%陶瓷128.70%107.25%42.90%布藝00.00%64.35%0

0.00%電器21.45%00.00%0

0.00%家私00.00%21.45%0

0.00%板材128.70%64.35%0

0.00%五金1913.77%2014.49%32.17%門窗1611.59%00.00%00.00%油漆1510.87%21.45%10.72%空調(diào)00.00%21.45%00.00%百分比比例55.08%37.69%7.24% 3．4對(duì)于惠陽建材商圈的分析結(jié)論： 惠陽目前建材產(chǎn)品的經(jīng)營以零散性個(gè)體經(jīng)營為主，沒有形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營； 市場對(duì)建材產(chǎn)品有較大的需求量，如淡水鎮(zhèn)的局部建材產(chǎn)品