精裝修商品房買賣合同糾紛中的常見法律問題

精裝修商品房并非法律上的定義，現(xiàn)行法律法規(guī)僅對全裝修房作出定義，主要是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅(《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》第1.1.2條規(guī)定)。部分地市對于成品房亦有相關(guān)規(guī)定，如2015年12月河南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于加快成品住宅的通知》中指出：“成品住門窗、廚房和衛(wèi)生間基本設(shè)施設(shè)備等全部完成，已具備使用功能的新建住宅。”而我們?nèi)粘Ｖ兴Q的精裝房，一般指房屋的基礎(chǔ)、裝飾、裝飾用品等工程都需要開發(fā)商完成，甚至能直接提包入住的房屋，從某種程度來說，精裝修是成品住宅的精品版，加強版。但實踐中，往往因為開發(fā)商交付的精裝房的精裝標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到業(yè)主的預(yù)期而產(chǎn)生大量的糾紛，司法實踐中也尚未形成較為統(tǒng)一的裁判規(guī)則，其中疑難問題所在多有。鑒于此，本文擬對此類糾紛中的幾個常見一精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)的界定 (一)法定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第十六條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范及合同的約定?！本b房的裝修標(biāo)準(zhǔn)首先要符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，特別是國家輕質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，如《室內(nèi)裝飾裝修材料溶劑型木器涂料中有害物質(zhì)限量》(GB18581－2001)、《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》(GB50210-2018)中的強制性規(guī)定等。驗收等做出規(guī)定，如《河南省成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》對裝修設(shè)計、墻面工程、吊頂工程、樓地面鋪裝工程、門窗工程、細(xì)部工供暖、通風(fēng)及空調(diào)工程、智能化工程等多類工程進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，但因“精裝房”并非法律上的概念，因此并無對“精裝標(biāo)準(zhǔn)”的明 (二)合同約定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)意思自治原則，法律允許合同雙方對精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)作出約確的，按照強制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行。需要注意的是，如合同的約定排 (三)視為合同約定標(biāo)準(zhǔn)許多開發(fā)商為宣傳精裝修的高標(biāo)準(zhǔn)，在商品房銷售廣告和宣傳資料中往往對裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)的價格、裝修設(shè)施設(shè)備的品牌等做出特別具體明確的說明。根據(jù)最新的《最高人民法院關(guān)于審理商品房售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，當(dāng)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的廣告宣傳在一般在項目銷售現(xiàn)場，開發(fā)商通常會設(shè)置樣板房供購房者參考，特別是對于精裝房，購房戶經(jīng)常要求開發(fā)商以樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)交付房屋。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條：“房地產(chǎn)開發(fā)企設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致?！惫十?dāng)開發(fā)商未作出特別說明時，樣板房在某些二精裝房糾紛常見法律問題實踐中裝修標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到購房者預(yù)期是產(chǎn)生精裝房糾紛的主要原因，而在精裝房糾紛中，存在爭議的幾個問題主要有合同約定裝修標(biāo)準(zhǔn)能否排除廣告宣傳內(nèi)容、商品房買賣合同中關(guān)于開發(fā)商免責(zé)相關(guān)條款是否構(gòu)成格式條款、未達(dá)裝修標(biāo)準(zhǔn)是否可以成為業(yè)主拒收房屋的合法理由、裝修差價損失的界定、開發(fā)商更換約定裝修材料是否應(yīng) (一)合同約定裝修標(biāo)準(zhǔn)能否排除廣告宣傳、樣板房內(nèi)容X宣傳；對樣板房也進(jìn)行升級包裝，但未對廣告宣傳內(nèi)容及樣板房所展示的內(nèi)容明確是否屬于交付標(biāo)準(zhǔn)，購房者對廣告宣傳內(nèi)容、樣板房展示內(nèi)容進(jìn)行了拍照和錄像存證，一旦購房者認(rèn)為交付的房屋與廣告宣傳或樣板房存在差異的，就可能會以此向法院提起訴訟，主一般情況下，購房者都是在看到精裝房廣告宣傳和樣板房的展示后簽訂的商品房買賣合同，如商品房買賣合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)或品牌與廣告宣傳、樣板房展示內(nèi)容不一致的情況下，如何認(rèn)定雙方約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)？在(2019)瓊01民終3041號案件中，海口市中級人民法院認(rèn)為：“開發(fā)商的宣傳頁中雖有“再送2千元/m精裝”的宣傳語，但之后業(yè)主與開發(fā)商所簽《?？谑猩唐贩抠I賣合同》附件六約定宣傳單張的有關(guān)內(nèi)容為要約邀請，雙方的權(quán)利義務(wù)以買賣合同及補充協(xié)議約定為準(zhǔn)，附件三中又列明精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容，包括室內(nèi)部分使用的裝修材料和配備的設(shè)施設(shè)備，因此，應(yīng)認(rèn)定雙方在合同附件三中已確認(rèn)精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)，“再送2千元/m精裝”的宣傳語僅為要約邀請，而非要約，不能作為合同組成部分。”即，該法院的觀點認(rèn)為商品房買賣合同針對精裝修標(biāo)準(zhǔn)的具體約定排除但筆者認(rèn)為，商品房買賣合同中針對裝修標(biāo)準(zhǔn)一般約定為各項設(shè)施設(shè)備的所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)或使用的品牌，但相同的品牌亦有高低貴賤之分，購房者僅根據(jù)商品房買賣合同中的約定并不能直接判斷該裝修標(biāo)準(zhǔn)所能達(dá)到的價值，上述廣告宣傳具體確定，且肯定對房屋價格產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成要約。筆者認(rèn)為該案中的裝修標(biāo)準(zhǔn)除應(yīng)當(dāng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)符合廣告宣傳的“2千元/m精裝”標(biāo)準(zhǔn)。因此如何判斷合同約定裝修標(biāo)準(zhǔn)能否排除廣告宣傳、樣板房內(nèi)容，不能僅從表面形式上進(jìn)行認(rèn)定，還是要根據(jù)廣告宣傳內(nèi)容與 (二)商品房買賣合同中關(guān)于開發(fā)商免責(zé)相關(guān)條款是否構(gòu)成格式條款近年來因房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)生大量的群體性糾紛，開發(fā)商為規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，在商品房買賣合同及附件中增加部分條款如：“買受人知悉出賣人的售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關(guān)內(nèi)容、數(shù)據(jù)僅供參考，為要約邀請，雙方權(quán)利、義務(wù)以買賣合同及補充協(xié)議約定為準(zhǔn)?！薄ⅰ俺鲑u人的售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關(guān)內(nèi)容、數(shù)據(jù)并非實際施工依據(jù)，僅供買受人參考；由于受制作時間及條件限制，上述資料記載的內(nèi)容未最終確定將有可能發(fā)生變化，出賣人不再另行通知，且不作為買賣合同的組成部分，雙方權(quán)利、義務(wù)以買賣合同及本補充協(xié)議約定為準(zhǔn)?！薄ⅰ百I賣合同及本補充協(xié)議非出賣人單方提供的格式合同，均由雙方協(xié)商一致后達(dá)成，并自愿簽署；出賣人提示買受人注意買賣合同及本補充協(xié)議中有關(guān)買受人責(zé)任條款及出賣人免責(zé)條款內(nèi)容以及黑體文字部分；如有異議，買受人簽署前可向出賣人或辦理簽約的律師事務(wù)所咨詢；雙方簽署買賣合同及本協(xié)議后，即表示知悉并同意全部條款的內(nèi)容，并對該商品房及本項目情況、周邊狀況、雙方權(quán)利義務(wù)等充分了解且無異議和不明確之處?！?、“合同為示范文本，相關(guān)條款后的空白行供雙方自行約定或補充約定，雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪除”。購房者往往主張此類條款均為開發(fā)商提供格式文本，購房者不能修改、增補或刪除，否則將無法購買房屋。但我們都知道，購房者作為一個成年的完全民事行為能力人，在購買商品房這類重大交易中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、仔細(xì)閱讀相關(guān)合同內(nèi)容，在知曉合同相關(guān)內(nèi)容后依然決定購買房屋并簽署合同的，視為其對合同條款的認(rèn)可，因此如合同內(nèi)容有此類表述，一般不會被認(rèn)定為格式條款，合法有效。但，如合同表述內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)， (三)未達(dá)裝修標(biāo)準(zhǔn)是否可以成為業(yè)主拒收房屋的合法理由使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。標(biāo)的物于其風(fēng)險轉(zhuǎn)移之時應(yīng)當(dāng)具備約定的性狀，沒有約定時，應(yīng)當(dāng)具備適用于合同預(yù)定的使用目的或者通常的使用目的，并具備同種標(biāo)的物一般應(yīng)具備的、買受人從物的種類上可以期待的性狀。因此，如果裝修質(zhì)量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，需要達(dá)到“不能實現(xiàn)合同目的”的程度方能拒收，如為了增加房屋居住的舒適性，合同約定了鋪設(shè)地暖或安裝中央空調(diào)，若因質(zhì)量問題，地暖不能制熱，或者中央空調(diào)不能制冷，則買受人有權(quán)拒絕收對于一般的質(zhì)量瑕疵，買受人無權(quán)拒收房屋，但因出賣人未完全履行合同義務(wù)，買受人可要求出賣人承擔(dān)維修責(zé)任，對于維修期間的在此有爭議的是，如裝修不符合約定的交付條件，但不影響居住的合同主要目的實現(xiàn)時，買受人是否有權(quán)拒收？實踐中各地裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，筆者認(rèn)為，合同一般會對交付所達(dá)到的條件進(jìn)行約定，如房屋交付時，合同約定的形式條件都不具備的情況下，買受人有權(quán)依據(jù)合同約定拒收房屋；如形式上已經(jīng)符合合同約定條件，僅交付條 (四)精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)差價損失的界定裝修標(biāo)準(zhǔn)是否存在差價損失，可根據(jù)買受人可否對裝修價值進(jìn)行預(yù)測、評估以作出是否締約為條件，區(qū)分為兩種不同的情形：其一，商品房買賣合同中對裝修所用主要材料的品牌、型號、數(shù)量進(jìn)行明確約定，或開發(fā)商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買受人實際掌握了裝修所用材料的品牌、型號、數(shù)量，可以據(jù)此判斷裝修的價值。其二，商品房買賣合同中僅約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而未約定具體品牌、型號、數(shù)量，且開發(fā)商未提供樣板房的情形。此情形下，買受人無從判斷裝修的價值，即其在作出意思表示時，無法預(yù)測裝修首先要確定合同約定及視為合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其次再對比房屋司法實踐中不同法官，處理相同問題的觀點亦不相同。程序正義審查的是當(dāng)事人在合同締結(jié)、履行的過程中地位是否平等、意思是否自由。實質(zhì)正義審查的是合同所反映的當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系本身是否妥當(dāng)、是否等值。如果合同的締結(jié)過程程序上是正義的，應(yīng)尊重當(dāng)事人談判的結(jié)果；如果合同的程序正義無法保障，則要進(jìn)行實體性正義的審查，判斷合同的內(nèi)容是否平等、均衡。因此司法不型號、數(shù)量與約定不符的情形外，買受人主張裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水的，法 (五)開發(fā)商更換約定裝修材料是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任此類爭議主要針對合同中對裝修材料品質(zhì)、品牌、價格等做出明確《民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。開發(fā)商如不能舉證證明更換約定裝修材料征得買受人的同意，也不能舉證證明其公示了不能選用約定裝修材料的客觀原因，應(yīng)當(dāng)《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸畻l當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行； (二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；(三)債權(quán)購房者要求開發(fā)商拆除現(xiàn)有裝修更換為約定的品牌，即承擔(dān)實際履行的違約責(zé)任，可能會受到法律上的限制。如更換裝修材料履行費用過高，該請求一般不能得到支持。但可以主張違約的損害賠償，針對賠償標(biāo)準(zhǔn)，有約定的從約定；無約定的，購房者應(yīng)舉證證明損三開發(fā)商銷售精裝房法律風(fēng)險防控 (一)少裝修多裝飾，以禮品券替代直接贈送裝修和配置的部位、部品越多，室內(nèi)污染控制的難度越大，質(zhì)量風(fēng)險也越大。減少裝修項目，贈送裝飾項目，并且以禮品券代替實物，不失為一種較好的方式。對基本裝修配置以外的其他設(shè)備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產(chǎn)品，由廠商按其要求，送貨、安裝產(chǎn)品，開發(fā)商與廠商憑券結(jié)算。這種方式下，買賣雙方是購房人與供貨廠商，日后如有質(zhì)量問題，就等于購房人自己買的商品有了問題，與開發(fā)商無關(guān)；而房間內(nèi)放入了這些物品后，空氣質(zhì)量是否合格，也