北京大型住宅及商業(yè)項目營銷策劃整合案

B.A.Consultingxx城項目營銷策劃整合案2006.10認知——大盤“大”意味著豐富與包容；“大盤”需要實力與氣派。認知——大盤優(yōu)勢豐富與包容規(guī)模效應強居住環(huán)境好配套設施全品牌效應佳物業(yè)管理優(yōu)升值能力高認知——大盤劣勢實力與考驗開發(fā)周期長規(guī)劃設計難度大開發(fā)風險多政策風險市場風險財務風險管理風險配套風險良策——復合鏈式營銷市場分析需求分析客戶定位產(chǎn)品定位價格定位產(chǎn)品建議推廣策略銷售執(zhí)行銷售渠道客戶對象支點

復合鏈式營銷顧問經(jīng)驗——大盤實操基于市場分析和本項目特質(zhì)，

偉業(yè)顧問量身打造——

商住復合營銷鏈式結(jié)構(gòu)鏈式結(jié)構(gòu)商住復合推廣鏈一期商業(yè)二期住宅一期住宅二期商業(yè)市場篇市場篇產(chǎn)品篇營銷篇偉業(yè)認知——市場偉業(yè)顧問就宏觀市場、區(qū)域市場、商業(yè)市場和住宅市場等方面分別作了詳盡的調(diào)查和分析得出以下認知點。（詳細分析內(nèi)容見附件市場分析.ppt）偉業(yè)認知：宏觀市場提示：為了避免今后國家金融政策的變化對本項目產(chǎn)生不利的影響，加快銷售速度，快速回籠資金，是開發(fā)商和偉業(yè)最應考慮的問題。

從宏觀的角度看，我國經(jīng)濟總體過熱現(xiàn)象較突出，政府將會力爭在2－3年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟“軟著陸”；從微觀的層面看，這也是國家為保護土地資源、加速地產(chǎn)業(yè)整合所進行的必要的調(diào)整。

銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款收緊，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈可能會出現(xiàn)問題，對整個行業(yè)帶來較大的影響。偉業(yè)認知：商業(yè)市場商業(yè)市場現(xiàn)狀供應

從現(xiàn)狀供應來看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以自發(fā)型、生活配套型商業(yè)為主，升級商業(yè)類的休閑娛樂、商務配套量小，檔次較低，有較大的市場空間。偉業(yè)認知：商業(yè)市場商業(yè)市場潛在供應由于區(qū)域內(nèi)有大量的住宅項目的開發(fā)，而每個住宅項目都或多或少有一定量的商業(yè)配套，所以區(qū)域商業(yè)市場的潛在供應量很大。對潛在競爭商業(yè)的預測分析可看出，潛在的商業(yè)多為住宅項目的商業(yè)配套，所以多以出售為主，持有經(jīng)營的較少。從商業(yè)類型上來看，社區(qū)、生活配套型與升級型商業(yè)比例都有，而且比例相對會比較持平。偉業(yè)認知：商業(yè)市場項目數(shù)據(jù)依據(jù)區(qū)域戶籍人口278985

區(qū)域外來人口424302.7北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算研究區(qū)域人口（萬人）70.33戶籍人口和外來人口總和北京市2006年人均商業(yè)需求面積0.9北京商委資料預測本區(qū)域2006年商業(yè)需求面積（萬平方米）63.3070.33*0.9本區(qū)域人均非配套商業(yè)面積需求比例30.00%北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算本區(qū)域2006年非配套商業(yè)面積需求（萬平方米）18.9963.3*0.3區(qū)域商業(yè)需求預測商業(yè)腹市場學結(jié)論受利樣益驅(qū)敢使，券區(qū)域催內(nèi)大笑量現(xiàn)旨有的換和潛利在的石項目奔開發(fā)期商都凍會盡淚量挖庸掘商潤業(yè)的份價值稀。從北目前告所了倦解到皂的非截配套輝型商血業(yè)潛奇在供靠應的榜量己幼經(jīng)與刮未來岸需求擔量比代較接遭近甚辰至飽鍵和，著將來腥的商捆業(yè)市污場競芽爭是拜非常兔激烈傍的。左本項翠目需譽充分旅挖掘翁市場濱空間嶼，塑慈造項額目自擾身特釀色，借才能陵在未躺來激否烈的扁競爭流中立利于不柿敗之簡地。偉業(yè)賠認知鄰：商夢業(yè)市擾場認知嗽：住匠宅市疏場宏觀衛(wèi)住宅坡市場市場現(xiàn)供需活兩旺共、壓駁力仍蝕存在連械續(xù)5年保任持高既速增龍長的供發(fā)展愧態(tài)勢覽之下禿，20高04年上蛇半年賢北京交房地害產(chǎn)市剝場在每經(jīng)歷夾了包雁括土階地政干策、倆金融舌政策請宏觀頑調(diào)整甜的影片響，陰仍然絲式保持咽了良而好的伶增長若勢頭犯，供雄應和錄需求歸持續(xù)吃穩(wěn)定錢增長遙，整晉體市平場呈都現(xiàn)出然較為答樂觀嬸的發(fā)滾展態(tài)嶺勢。區(qū)域染住宅好市場CB駱D區(qū)域使輻射泛CB墻D純居隱住市克場交通百子脂灣地罪區(qū)眾多套的國題際企優(yōu)業(yè)會論集，注已經(jīng)唉為CB涼D的國際修化奠役定了脆堅實傻的基趁礎。世界未上大抓城市款的CB每D，因壯為城勉市經(jīng)錄濟的些快速承發(fā)展，升都面屆臨著龍區(qū)內(nèi)腹土地珍資源粘日漸秘減少臨的局款面，CB煮D向周酬邊地渡區(qū)輻半射擴借展成鞠為必特然。從北偉京樓久市的愿熱銷揚趨勢保，看師出CB賭D東部遼的房村產(chǎn)項目香持續(xù)鋼升溫臨，開毅發(fā)市緊場與稈銷售風市場犬都保盼持良好勢囑頭箏。CB涼D的居雖住性然需求山向外搖轉(zhuǎn)移誰，成幕為必胞然。他一個正在腸東移摘的CB結(jié)D，正珠是純斜居住匆社區(qū)怕的生霞活背鎖景。本區(qū)鋪域?qū)⒂懗蔀槔缥磥砺勁c華土貿(mào)、餃國貿(mào)喜等地蹤蝶區(qū)相鄭毗鄰的商盞住樞鄙紐地病帶，眠廣渠禁路、強地鐵7號線棕也將情為百子灣叫地區(qū)騎居民侮出行視帶來勾更多襲的便姨利。隨著年百子籮灣地運區(qū)作大為CB湯D新興均居住偷版塊斑，其行住宅市梳場會纏有更化大的列發(fā)展擁潛力描，這厚里將割成為廳北京城區(qū)吩未來堪最為獨集中怠的居愉住區(qū)友。認知荷：住秩宅市賊場區(qū)域?qū)⒆≌剖袌霰卷棑?jù)目所哈在區(qū)晃域呈脊現(xiàn)供蓮需兩強旺的冤局面朱。現(xiàn)譽狀供國應和蜘潛在雪供應坐都較初大，柿市場貸銷售阿表現(xiàn)懶良好邀。受CB傳D輻射爛明顯輩，區(qū)寶域市插場整點體需巴求旺拼盛。由于騎潛在扁供應其巨大叉，所置以未以來的槍競爭間會比布較激墨烈，梢因此園有必漿要細議分客檢戶群敵，在絲式戶型槽大小詠、主建力戶桑型的旅設計蔽、總沖價的雖制定嚴，特孩別是雷形象胡定位央上塑王造差華異性謠，使吐項目消具有芹強大此的競長爭優(yōu)素勢。認知晉：住負宅市洽場認知愧：市去場需匯求1、在北顯京的CB汁D，有債許多歇服務敘型公給司、扯配套鎮(zhèn)商業(yè)除機構(gòu)異，紛超紛向作外延斃伸尋哨求發(fā)虛展；瞎最終展，直炭接形歌成一導個或倘多個奮依附吧于CB澇D的“熄擴張龍區(qū)”茅。2、CB附D東南衛(wèi)的百敲子灣溜地區(qū)督，形缺成了搶一個列項目抹密集擦的區(qū)拍域，被一定必數(shù)量獎的居蓋住人次口與蕉原有唐的商虛業(yè)氛膨圍奠漏定了濟發(fā)展書的基保礎。3、隨著鐮區(qū)域待內(nèi)一管批住杯宅小體區(qū)的糠建設皇和入框住，叛區(qū)域度的居攏住人橫口將泉會激悄增，燈預計20毀07年以駝前住盟宅增增量將下達到50凍0萬平貨方米趙左右紋，區(qū)亞域新憶增人濁口數(shù)歐將在10萬人歐以上幸，屆施時總手居住頓人口逗將達硬到48萬人蹦左右霉。4、從消晝費層促面上豈看，毯隨著暮人們障生活諷水平弟的提頑高，堤居民叛在食父品、資衣服國等基腎本生照活和賺物質(zhì)反方面郵的支寧出逐岡漸減幣少。抗相應飾地，般對精皮神生兆活的繳需求祥增加藍，開獄始越改來越襲注重充娛樂排、休漆閑、術保健性等方凡面的晌需求梢。5、問卷晃調(diào)查綿顯示租該區(qū)嗎域內(nèi)83慚%的消焰費者習首先促認為宿該區(qū)科域購燦物不猴方便椅，主愿要是自規(guī)模拐比較綁小，料而且拾品種茫也比遵較少壟，環(huán)珠境比念較差客，不公能滿湊足他香們的種購物涼需求磚。第淺二，柳該區(qū)搏域消否費者得常去襪的地醉方不舅是國嘆貿(mào)，框更多役的是勤崇文浴門新階世界師、王王府井勤和西棉單。帖第三要，74色%的人松認為視該區(qū)駕域缺狂乏有蜓檔次層的餐芬飲。傍第四暖，49沉%的消撥費者稅認為寸這個猛區(qū)域思里面蔽缺乏瞞一定精檔次播的娛伴樂設隆施。6、從市胞場的障需求腐情況秧看，壺國內(nèi)丑大型蜘超市城、連泄鎖便功利店箱及專盟業(yè)市軋場需延求日抬益旺珠盛。尚各類母新型格業(yè)態(tài)還發(fā)展篩迅速洽，其欺在零濫售物材業(yè)市董場所豪占比批例不舅斷上秤升。嘆外資述零售周商進汗入市謊場的他速度環(huán)加快牛，需手求上渴升?？苋缥忠u爾瑪躁、歐寧尚、閘百安涉居、乳迪亞證等都系加快府了在侮北京岸擴張勾的步陰伐。溝這些醒商家壓對商日業(yè)的爸需求喊都非場常大崇，而險目前敞很多糕商業(yè)艦設施鈔都難像以滿爐足他醫(yī)們的帳面積抹要求葉。產(chǎn)雹品俊篇市場魚篇產(chǎn)品援篇營銷育篇項目漏優(yōu)劣厚勢分構(gòu)析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢：CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢：位于CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢：86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應（4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善（5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強，啟動拆遷容易，開工速度快（1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低（2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度（3）風險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風險變數(shù)（4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響Opportunities機會分析Threats威脅分析（1）天時——宏觀經(jīng)濟運行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛（2）地利——區(qū)域市場認可度較高，周邊項目市場反應良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題（3）人和——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展（1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導流的潛在項目較多（2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應量和后期供應量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項目均構(gòu)成競爭本案掛市場巷定位偉業(yè)袍語：定位——實質(zhì)醫(yī)上是吳對房羞地產(chǎn)灣市場貫規(guī)則曠的理薦解和創(chuàng)造巖性的貼掌控說。本案冤住宅炮客群范定位CB介D區(qū)域鼠的中嚼高級蛙階層客群請素描目標資客戶枝的主越力人夢群年藥齡在30雁——品40歲左伙右，麥正處胡于事火業(yè)的士高峰湖期，道他們錫普遍豆受過神高等栗教育辣，知薯識層債次很瓣高，芒其中壤不乏膀有過綱海外倆留學江、工澆作、寫生活奮經(jīng)歷幸的人旺。這莖部分渣人群蛙對居森住和縮慧生活老的品貪質(zhì)要梨求較洞高，串注重疼家庭秘生活束，具芽有投悠資意理識。啦他們響主要案是為愉了就集近工想作，姻提升添生活張品質(zhì)疏，給技家人南創(chuàng)造碑一個腦溫馨市、親司情的脖環(huán)境烘。本案心商業(yè)嫌客群振定位以主樂力店懇經(jīng)營市為主羞，帶顯動百營貨、工餐飲哲、娛泛樂等徑配套效中高襪檔經(jīng)朱營商柴，吸進引商尿業(yè)投陜資者幣。價格澆定位住宅歉：最終換均價法實現(xiàn)75抽00元/建筑炒平米舉（精邀裝）商業(yè)尺：最終閃均價輩實現(xiàn)17宰00蹲0元建承筑平部米（件毛坯完）本案扣產(chǎn)品遺定位CB妥D品質(zhì)稍生活根，高獸尚人椒文社緒區(qū)定位啄描述規(guī)模齒居住渴區(qū)——滿足CB子D區(qū)域禽人員魔需求府，同暗時吸母引外漲區(qū)域毯人群頓居住乞，興威建學頁校、沾醫(yī)院合、商安場、等銀行約等配乳套，怪形成歷小型達城市陣居住絹環(huán)境伸。人文吊生活著圈——運動謀會所鉆、商課務會體所、萬藝術癢會所壁、風晌情會豆所、牢人文限廣場凝、藝盛術小捎品等深提供搜多重數(shù)人文欄情調(diào)驕，領會略親耕密和拐諧的蹄人文究氣息動。高標橋準環(huán)季境——前瞻氧性的恢規(guī)劃刃、完策善的部配套補、綠允色生疫態(tài)陽煌光的孫生活捉旋律坦、人拐性化近的建缸筑設蹤蝶計裝么點高鴿尚生娃活的購細節(jié)握。強勢朗性品懷牌——開發(fā)既、設銷計、匪施工條、銷黑售、以物業(yè)狗、商康業(yè)全盼過程汪品牌唱介入出，營瘡造出紫更適喊合人澤居的貞現(xiàn)代及生活戒品質(zhì)材。產(chǎn)品鄉(xiāng)豐素描總體喇：橫斥向視莊覺景吵觀帶趴＋縱仗向生收活帶獄結(jié)合慘。南區(qū)逗，1A地塊——商業(yè)折價值煎最大桐化；1B地塊——景觀襖價值若最大仰化。北區(qū)紛，2A、2B地塊——居住允舒適謊度、捐便利沃度最跡大化產(chǎn)品得素描住宅物：圍滔合式經(jīng)、南噸北向襯（部萍分東易西向爛）、瓦中高辨層、壺高層銜板樓商業(yè)通：底凈商步翻行街勉、純砍商業(yè)經(jīng)（主泄力店鑰、醫(yī)帥院、液學校遙）總平產(chǎn)品浩建議住宅浙部分格局退配比悅總體醫(yī)原則詞＞＞稈舒適與性為蕉前提誕的，愛二人職或三撫口之掏家中高搜板：醉高舒禮適度幫，梯雞戶比兄高、競私密岡性好高板白：容惠積率雷較高績，但懶視野趟較好盟，以約中、臘小面充積為普主東西奧向戶膊型：孔銷售抓抗性譯較大擱，可島規(guī)劃耍為小增面積LO墨FT、小腎復式夢等，視以趣腦致性凡來做絞抵抗格局炮配比主力戶型一居室比例二居室比例三居室比例LOFT及復式、四居1A大一居及常規(guī)一居、常規(guī)二居50%40%5%左右5%左右1B大一居、常規(guī)二居及大二居、常規(guī)三居、LOFT20%50%10%20%2A大一居、大二居、小復式、LOFT30%25%常規(guī)三居15%30%2B一居、小復式、LOFT30%20%20%30%商業(yè)深部分塑＞商叉情因穿子交通墨：現(xiàn)合狀一凱般，飛前景敬較好指。通番達性似較好商圈飼輻射斃：1、一槍級商坑圈：史本案藍、本嶺案周裕邊項祥目2、二停級商比圈：CB活D、通萌州、衣兩廣遣路路況腫：臨征主路璃。但肺中間更有隔先離帶可視鳥性：主兩廣冬路可偉視性草較好稱。四獸環(huán)主慣路一旁般商業(yè)現(xiàn)部分徹＞商閉情因虛子客流慚量：20仆06年左哄右預假計可艙達日始均4－6萬人1、常豈駐人叫口：4萬人2、流燈動人蜂口：2萬人購買遙力：駐中高罩檔次催為主消費猾習慣雕及傾廢向：柴品牌衰忠誠干度較云好商業(yè)鑒部分搖＞檔米次及阻規(guī)模檔次攤：中必檔為華主，莊少量匯高檔檔配合業(yè)態(tài)恒規(guī)劃押：1、生島活配翅套型弓：醫(yī)貝院、弄學校誤、超糊市、易餐飲論街、鍋銀行歲、主輪力賣校場等娘。占賭到80蒸%2、舒慈適升煌級型棋：一劫線精潤品廊吃、咖儲啡館懶、酒獎吧、充網(wǎng)吧蛙、陶亂藝館卸。占絲式到20類%商業(yè)表部分撐產(chǎn)品沙建議夜間稍可視月引導獨立廢店招芳位步行夫街獨醋立店斃面、舟獨立趕出入胡口店面朵通透沿性（岡展示示性）進深謎面寬仔比不珠超過3展示匯層層姑高不驗低于4米園林鐵部分刃客流戲?qū)胨?、駐赤留設恒計主力戲店、蛇醫(yī)院善內(nèi)部裂垂直典交通胞系統(tǒng)品質(zhì)爐提升曾＞＞筑小區(qū)保總體園林蒜：日車韓式?jīng)鰱|方已園林1、稀喊缺性踏（周歌邊項款目未帶見）2、便薦于物糖業(yè)日征后維安護。識日式特枯山駐水，昌少量田水體寶點綴村，冬掀夏均犯為一田景品質(zhì)醫(yī)提升絨＞＞濟小區(qū)霞總體外立團面風揚格：1、汲匯取老兵四合姿院建良筑立疫面元拌素、久材質(zhì)鴨及色拾調(diào)，堪同時揮采用媽國際朋化的駁表現(xiàn)兇手法石去操喜作2、考傷慮到緞商業(yè)沸的可埋視性疏，要敢做樓設體夜迫間燈白光效犬果，共同時闊也可金更加覽渲染魂國際峰都會引的氛膀圍品質(zhì)揉提升高＞＞尖小區(qū)殃總體會所仁：泛逆會所莫設置營頸銷論篇市場蔬篇產(chǎn)品邁篇營銷改篇整合扁營銷偉業(yè)恐語：營銷——營銷均的魅隱力不絡僅在穗于“捷銷”役，而顆且在說于“營急”，恥這是洗一個瞎資源加整合咐與協(xié)葬同作溫戰(zhàn)的過它程。內(nèi)部捧資源武結(jié)構(gòu)磚與作酒用資源構(gòu)成作用市場銷售專家制定價格策略制定競爭策略制定銷售方案社會觀察分析專家估測非商業(yè)風險制定規(guī)避非商業(yè)風險策略進行買方行為分析制定公關策略商業(yè)經(jīng)營策劃專家明確項目身份提出商業(yè)環(huán)境要求制定商業(yè)推廣計劃消費心理分析專家提供科學的風水意見進行買方行為分析建筑與環(huán)境設計顧問建筑與環(huán)境設計建議建筑語言選擇建議整合傳播專家制定媒體傳播策略我愛我家網(wǎng)絡提供一、二級市場聯(lián)動模式整合咸營銷仙戰(zhàn)略品牌腥戰(zhàn)略——有利工于前認期促堤進后六期銷趴售，投后期倡帶動錘前期吊升值場，提偏高客隊戶忠怨誠度興，創(chuàng)風造并裂加強稱第二尾銷售稠渠道盼。差異飛化戰(zhàn)倆略——形成撓項目調(diào)與文原化的承對接棕，避梯免產(chǎn)富品同催質(zhì)化翁，建巾立核由心競垂爭優(yōu)睜勢。領先鳥戰(zhàn)略——通過顏新材恐料、桂新產(chǎn)雖品和沸新技五術提曲高產(chǎn)屯品科桿技含模量，濃避免柏長周擴期開則發(fā)的撲技術傳落后滾，擴妄大產(chǎn)警品競團爭優(yōu)攪勢。合作亮戰(zhàn)略——利用舅偉業(yè)想顧問星良好敞的業(yè)傲內(nèi)關捏系和碎對周上邊項浸目（款京泰膜）的古參與盟，獲算得較熱佳的辛開發(fā)示軟環(huán)緩境、鴨貼切秒的買武方產(chǎn)欣品、濃合理未的商膽業(yè)配假套規(guī)增劃和彼暢通館的銷鎮(zhèn)售渠數(shù)道。信息領化戰(zhàn)航略——建立克信息慘收集拾、加領工、廣整理翼、分蠢析平丹臺，協(xié)增強揉對項麻目的夢再定敵位、鑼再設液計、測再建糠設、靈再銷戴售能坐力?？傮w簽策略以住草宅帶桂動商羊業(yè)以商儲業(yè)提神升項花目整徹體價經(jīng)值營銷傲策略定制支營銷仍策略利用翼我愛薪我家充網(wǎng)絡讀優(yōu)勢裹和偉雁業(yè)顧瞇問的櫻客戶煩資源叨，在源銷售寫期前幸做好鳥市場階預熱民工作踐，實交現(xiàn)一默對一外銷售獎。營銷瀉策略機動蓬營銷胖策略銷售土模式浮：我駕愛我杏家網(wǎng)唇絡和纖網(wǎng)點鄰實現(xiàn)蜻租售釋結(jié)合貓、以釋租代全售、怠網(wǎng)絡錢銷售貸等方嘗式通路并：一牛二級散市場友聯(lián)動獵、外陶賣場妹與售吊樓書諒結(jié)合付款嗽：一諷次性環(huán)付款欣、按正揭、銹分期米、建業(yè)筑期笑付款仔、延北期付殿款等弊方式高。營銷好策略文化秘營銷閣策略將廣窗告宣冶傳與狂活動砍營銷搭有機氧結(jié)合坑，通百過推跌廣手胖段的果多樣終化，葛提升順項目做品質(zhì)晌及市艇場知校名度滿，從翅而使植客戶領從物猶質(zhì)認弄知到橫文化般認可服，以裕達到聚銷售序的目跪的。營銷唇策略借力堂借勢籮策略外力胃：包乒括同訴行業(yè)貪、媒愉介、草專家樓和消饑費者外勢陜：節(jié)潛假日毛、重圍大活俗動與剪本區(qū)督域有綿關的躺影響低因素整合犧外力喘外勢酬資源弄，開庸展事學件行咱銷，饞促進鼓產(chǎn)品牛知名讓度和魚關注太度。營銷柿策略價格會策略低開流高走判，滾棄動蓄挎勢再你發(fā)同一些戶型質(zhì)每銷還售20殊%，單臉價即饒漲1－1.邁5%營銷迅策略——商業(yè)銷售里及運現(xiàn)營管蹈理模榆式銷售模式產(chǎn)權經(jīng)營權管理權主力店賣場、醫(yī)院、學校整租零售小面積分割產(chǎn)權的小業(yè)主主力店賣場、醫(yī)院、學校商業(yè)運營公司步行內(nèi)街單鋪銷售業(yè)主業(yè)主（自用）或租戶（出租）商業(yè)運營公司步行外街長期持有開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)運營公司營銷膠策略——商業(yè)銷售男模式假：1、臨這廣渠粉路的色街面豈商鋪島價值下最高智，同寄時也移便于弱在后佛期對語商業(yè)駛街總拘體形糕象及糞業(yè)態(tài)念做一賄個定望位控故制及陵調(diào)整掘，建丹議開陪發(fā)商掠長期歉持有2、主狀力店演、醫(yī)篇院、絕學校螺及其溝步行伏內(nèi)街留商鋪皺出售拔。形尺式為駐＞＞蜻包租因加回仇購、性單包姑租（需三年膛、五白年、揚十年挨）、睜增值趨回購舒、長廁線包逢租（加不回業(yè)購）寶等3、低衣價招能租（帝整租豆）、求高價悄銷售替（分表散零傅售）咸主力型店實奪現(xiàn)吸古引終域端消蛋費者耗，提您升項炎目整難體品愛質(zhì)感一期者營銷圖策略澤的整枝合與夫應用1、直頓效行滲銷（DS）——采用候偉業(yè)封的客驢戶網(wǎng)身（散史客）違進行薪直銷偉業(yè)滑最新竹最具杏時效胞性的不客戶觸資源我愛痰我家晚的強汪大網(wǎng)亂絡優(yōu)貼勢2、將涌預熱臟期提鑼前，蝦充分無培養(yǎng)澇市場站資源破，滿耗足前疏期資慢金快揮速回趟籠的告要求3、把良握推擁盤節(jié)濟奏，賓持續(xù)粱熱銷4、價斜格策竭略——低開服高走渣，穩(wěn)險步攀地升5、客殖戶帶償客戶醒政策銷售若道具售樓百處：A1肅4、A1呼5＃樓掛臨街攔，展童示效更果較揮好，阿可設疫置為曲售樓釋處及才樣板蜻樓樣板廣區(qū)：A1腫4、A1逝5＃樓呈前及剛西側(cè)亡做為掃園林城樣板仁區(qū)及蛋停車蔬場所樣板橡間：1、住瓶宅：移可做LO喝FT（全摧精裝好）及鑰大二拌居（鄰標配丑）兩互種戶稿型各骨做一甚款2、商咸業(yè)：A1疲4、A1瓦5＃樓波即可震成為扛商業(yè)隊樣板偷樓銷售捉道具售樓飛處內(nèi)膏包裝旗：吊勢旗、慶強勢猜賣點姿展板沾（8－10塊）飲、背馳板（2塊）唉、沙磨盤（4－6個）術等戶外絲式指引局系統(tǒng)燦：道替旗、旁燈箱綠、擎持天柱魯、售尿樓處色頂路命牌、竹樓體漢廣告銷售士平面調(diào)工具思：1、風可格、乖材質(zhì)珠：國鞋際化懂風格術文字局元素著，懷深舊感堡覺的漁視覺贈平面龍表現(xiàn)2、項陜目：歸文化辭樓書旁、產(chǎn)譜品說屑明書起、海椒報、DM單、撈戶型淹圖、什客戶面通訊嘴、業(yè)末務員辭銷售攜圖冊云等推廣復策略原則挑：合理本控制揮營銷溝推廣咽節(jié)奏教及費脫用，就減少雞硬性帝報紙河廣告哪，充鄙分利縫用媒腳體、淺現(xiàn)場揀包裝狐、促府銷（巖配合劃公關穩(wěn)活動把和工茄程節(jié)狐點）皺等手架段，瓣有效散地將語賣點吐貫通蒸其中棍，制蓮造市上場焦被點，鞏提高欄銷售尸率。案名杰建議大·城CB形D之外·集聚終內(nèi)涵燃之規(guī)劉模城陡市城·邦CB浮D之外·主調(diào)墳街區(qū)則花園劍城邦案名腹備選璧境閣讀城城世肯紀年景城房誠加州百年橫城邦東部飾洲東界推廣魄定位SL曾OG陽AN有容昂乃大·城中自屈有黃件金屋（住虧宅、菜商業(yè)灶均可纏）CB第D之外·集聚通內(nèi)涵旁之規(guī)朱模城戴市推廣偏策略推廣暫手段域：事秘件營離銷炒侮熱區(qū)秋域及柳地塊悼價值前、轟偵炸式喊宣傳附帶動境熱銷驚氣氛懇、提梳升知極名度存后再貞度提羊升美剃譽度媒體寺：青須報、桑新浪捷網(wǎng)、體生活孕速遞遲等主變流媒幕體，或文化庫類媒顧體、DM直投秤為輔SP活動皆營銷擇：軟性財手段喇：軟蜻文、蘆金質(zhì)厘生活車專欄一期貞銷售抄媒體氏計劃戶外路牌1220萬東三環(huán)或四環(huán)路牌2100萬京通高速道旗50萬廣渠路平面雜志類160萬例：英才、新地產(chǎn)、目標等報紙類170萬北青報、北晚、精品（含軟、軟廣）網(wǎng)絡網(wǎng)站（維護）70萬網(wǎng)站的設計和維護網(wǎng)絡廣告的投放宣傳（sina、sohu、搜房等）其他廣告公司月費132萬（12萬/月*11月）一期程各階臺段推曠廣計詞劃銷售階段預熱和認購期時長4——8個月價格策略啟動內(nèi)部認購價格，擴展客戶層面推廣重點大城大內(nèi)涵內(nèi)部認購搶先升值宣傳策略媒體策略偉業(yè)客戶資源和我愛我家網(wǎng)絡網(wǎng)點實現(xiàn)針對性宣傳啟動戶外媒體包裝策略完成售樓處建設工地現(xiàn)場整體包裝一期遭各階形段推奶廣計檔劃銷售階段開盤期時長2個月價格策略確定開盤價格啟用一次性付款、分期付款優(yōu)惠推廣重點產(chǎn)品服務年CBD的直屬生活區(qū)宣傳策略媒體策略展開報紙、雜志廣告針對CBD、燕莎、賽特等重點區(qū)域進行DM啟動外展，將客戶請進銷售中心軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式包裝策略啟動產(chǎn)品服務年舉辦開盤新聞發(fā)布會舉辦CBD生活論壇一期倍各階有段推態(tài)廣計鏡劃銷售階段強銷期時長4個月價格策略銷售均價月漲幅在1%左右啟動各種靈活的銷售方式和付款方式推廣重點大城十大生活項目環(huán)境建設方案和實施我們的文化宣傳策略媒體策略全方位廣告宣傳，全面啟動CBD區(qū)域市場宣傳推