房地產發(fā)展投資決策與機會選擇講解

房地產發(fā)展投資決策

與機會選擇

一、房地產投資決策的意義

房地產投資決策是房地產開發(fā)公司在房地產投資項目經營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發(fā)項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現實和深遠的重要意義。

1、是房地產開發(fā)公司能否生存的關鍵房地產投資項目建設的技術經濟特點決定了這一點。一方面，房地產投資項目的建設往往構造復雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個房地產項目全部完成后，才能發(fā)揮投資經濟效益，而且建設地點一經確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動和變更。另一方面，房地產投資項目建設周期長，占用和消耗人力、物力、財力多，一旦開工建設，就不可間斷，否則，會拖延工期，積壓和浪費已投入的大量人力、物力和財力，同時由于拖延工期，房地產產品錯過了最佳的投入市場的時間，難以產生較好的投資效益。房地產投資項目建設本身的這些技術經濟特點，就要求在房地產項目建設之前重視投資決策。房地產業(yè)的產品投資大、建設周期長、風險因素多，經營決策是否正確，是公司能否生存的關鍵。正確的經營決策可以使公司獲得利潤，不斷發(fā)展壯大；而錯誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產。2、是房地產開發(fā)公司不斷發(fā)展的關鍵房地產開發(fā)公司經營的外部環(huán)境主要有經營環(huán)境、物質環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經營環(huán)境。經營環(huán)境的中心內容是市場。正確的經營決策，抓住了有利的投資機會，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產開發(fā)公司不斷提升品牌的關鍵總的來說，房地產開發(fā)公司的經營目的是社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的統(tǒng)一。只有進行科學的經營決策，才能使房地產開發(fā)公司對有限的資源（人力、物力、設備和資金）進行合理的安排、有效的利用，以達到預期的最大經濟效益，同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。

二、房地產發(fā)展投資決策的影響因素

1、國民經濟發(fā)展2、宏觀經濟政策（短期、長期）3、地方相關政策法規(guī)4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展狀況

三、房地產投資決策的內容

1、確定房地產投資的目標房地產投資決策的目的就是要達到房地產投資所預定的目標，所以確定房地產投資的目標是投資決策的前提和依據。2、擬訂房地產投資方案在進行房地產投資決策的過程中，根據已確定的目標，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術經濟學原理給予評價，即該房地產項目在技術上是否先進，生產上是否可行，經濟上是否合算及財務上是否盈利。3、測量風險由于房地產項目投資量大，建設周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風險相對其它投資項目要大。進行房地產投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定每一個方案在收益上的可靠性。4、制定房地產投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進行房地產投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產投資決策的基礎。制定房地產投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。5、分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關的技術經濟和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性分析，并與預先確定的目標進行比較做出評價。對決策和行動方案有一定約束條件的限制因素進行分析，以在現有條件下求優(yōu)；對每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學的預測，以便事先防范，減少潛在問題發(fā)生的可能性。6、選擇方案選擇方案不僅是整個決策過程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產決策者的重要職責，同時，也是科學性和技巧性的綜合體現。四、房地產投資決策的原則

1、經濟效益原則獲得利潤、不斷發(fā)展，是每個企業(yè)必須面對的市場經濟要求，房地產開發(fā)企業(yè)也是如此。開發(fā)商在對具體房地產開發(fā)項目進行決策時，必須將房地產項目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項目才能確定為開發(fā)項目。這就是房地產投資決策的經濟效益原則。2、科學化、民主化原則房地產投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設過程十分復雜，因此，要求房地產投資決策必須遵循科學化、民主化原則。所謂科學決策程序，就是堅持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對房地產項目進行調查研究和論證，然后再進行投資決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應該采取“先決策，后論證”這種違反客觀規(guī)律的做法。3、系統(tǒng)性原則影響房地產投資項目建設的因素很多，而且這些因素又是相互聯系、彼此制約的，因此，在進行房地產投資決策時，首先要深入調查和搜集各方面的投資信息，并對其進行科學的分析和研究。4、時間性原則投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發(fā)成本。

房地產項目投資先于房地產項目收益而發(fā)生，因此，房地產開發(fā)商必須考慮到不同時間的資金其價值是大不相同的，先期投入的資金和后期產生的收益金，雖然在價格上一致，但它們在價值上卻是十分不同的，這其中最直接的就是利息問題。5、風險控制的原則房地產開發(fā)企業(yè)對房地產項目進行決策時，要比其它產業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產生的風險進行必要的預測，并努力地將其控制在一定的范圍之內。

這既要求房地產開發(fā)商在確定自己的目標時留有一定的合理余地，同時更主要是要求房地產開發(fā)商在實施房地產投資方案的過程中采取一切盡可能采取的方法和措施，盡量把風險降到最小程度。6、責任制原則所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風險負有不可推倭的責任。必須建立責、權、利相結合的房地產投資決策責任制，是確保房地產項目投資決策的科學性璃，避期免和然減少繞投資卡決策仆失誤線的重披大措法施。7、選影擇性奶原則房地劑產開成發(fā)企緊業(yè)對俊房地好產項禍目進贏行決僵策時須必須限有兩牢個以日上的毫房地柔產項耀目可片供選惰擇，蘋而且撇每個純項目扶也應廈考慮嫌多種宮開發(fā)創(chuàng)方案糟，這赴樣才爸能保痕證房醋地產汽開發(fā)嘆企業(yè)日決策葛時能版有一猶個優(yōu)弄化選策擇的該可能能，即啄最佳帳項目茫和最掠佳項劈燕目中害的最演佳方區(qū)案的竊選擇氣。五、艇房地份產投濫資決提策方測法1、確滲定型陳決策坦方法確定主型決錄策方列法（瘡De箱ci譽si預on艷U傲nd渴er蘋C描er薪ta犯in若ty情）是片指房運地產撫決策伍方案其中有頑待實管現的料條件元是確錦定的浩，其怕結果肌也是指明確案的，追這類撒決策舒問題躺為確剛定型鋸決策嘴問題踢。確定圍型決掃策是組指一涌個方店案只蟻有一路種確小定的銹結果歐，只權要比貼較各跨個方困案，惱就可堡以作櫻出決籠策。一般棍地說打，涉賞及到潤房地鋸產投蘋資的睡土地造費、惠建筑姜面積脆、建門筑類箱型、幫專業(yè)強人士云費、警利率棟、廣饞告費宣等問惜題的性決策校都屬彈于確蝕定型對決策細的范足圍。應用宋確定吸型決織策需籍具備凱的條幟件：第一傻，可伙供決碼策的巧可行大方案艦有若四干個數；第二寬，未邁來的離經濟京事件嬌的自萬然狀橋態(tài)是完完全鍵確定卷的；第三照，每筆個方去案的成結果奧是唯奇一的貼，并拼可計盾量。2、風姻險型頃決策風險家型決突策方丘法（伏De屠ci屢si立on歪U蠶nd乞er可R越is言k）靠是指徹在房孫地產陵企業(yè)拴的開壯發(fā)經煎營活浸動中筑，存蛙在著襯某種受不可箱控制妥的風僅險因辭素，壞一個虛方案寶又可傾能出廈現幾獎種不門同的允結果進行擊風險貍型決撇策應好具備沙以下趙幾個調條件狂：第一留，要睛確定夫決策辛者希論望達澤到的星明確阿目標榆（獲貿利大船或虧享損小枯）；第二振，要兼有兩臂個或防兩個背以上默可供曉選擇飯的方叢案；第三哲，每谷個方存案要消存在北兩種聯或兩壞種以界上，機不以贏決策墾者主屑觀意插志為論轉移汽的自斯然狀判態(tài)；第四恰，不棕同方嚴案在祖不同未自然候狀態(tài)姐下相吧應的傾損益溝值可菌以計土算；第五廢，決泥策者掌根據述科學卵的理東論和校經驗掃，可襯預先油估計偷或計肝算出我自然靠狀態(tài)坊出現血的概偷率。這種隆房地綁產投神資決援策由徹于無汁法控灑制，啦其影膨響決哲策結大果的狀某種妹自然手狀態(tài)泛，要蜘在一謀定的醫(yī)概率懷條件狗下作烈出，蘭需要棵冒一翁定的遷風險密，故喂稱之抬為風吃險型即決策士。3、不蹄確定錄型決葛策方保法一個烤風險廈事件顆在某色一系脊統(tǒng)中蹤蝶發(fā)生找的概礎率，角就理跪論而憑言是房誠可以傾人為鑼地、齒主觀鍬地估泛計出洋的。蜂但在孤實際書中，賓有時出很難觸估計爹出事橡件發(fā)輕生的仿概率必，即錫對事眠件在戲系統(tǒng)訪中所歌發(fā)生芝的概衰率，古不能休作出杰主觀砌可能頑性的殿估計混，而桃只能按對風罷險后埋果有東所估腔計，木這種割決策首稱之之為不捆確定段型決霞策（桑De車ci說si教on適M風ak炭in兔g庫Un負de聲r爽Un禍ce移rt搖ai協(xié)nt奸y）房誠。它攤的準偉確程暮度完迷全取挖決于無決策舍者的狗經驗構與判史斷能仇力。不確蕉定型岸決策型的特奸點是逝，不洲僅不唯知道姻所處寺理的辭未來楚事件碧在各乖種特盟定條耕件下貞的明靠確結持果（爛自然貴狀態(tài)繪），照甚至兇連可如能的陡結果窩及各抽種結濟果發(fā)穗生的脊概率腹都不目知道法。在伐這種炒情況糠下的寇決策橋，由于遮信息纏不完著全，名帶有擇很大娘的主餅觀隨旗意性謝，所倦以人您們只昏得提苦出若測干不還同的命決策茶準則邪作為非不確矩定型芝決策犯的依蟻據。達這些所準則久包括掌：樂勸觀準繳則、費悲觀脈準則耕、最柄大最斬小后孔悔值暖準則筋、機水會均蟲等準煤則。六、抖房地拴產投位資決吳策的饞程序房地況產投臟資項斤目的龍決策茄程序帳，是映指房色地產搞投資冬項目涼在決釘策過釀程中陸各工多作環(huán)舟節(jié)應駝遵循收的符媽合其咐自身茫運動哲規(guī)律罪的先音后順補序。按照逼科學肚的投潛資決筑策理刮論，谷房地臭產經硬營決俗策可坦分為絕如下爸六個卸基本尼步驟熟：1、榴發(fā)現矩問題決策火是針邊對所淋需要滿解決輛的問唉題而樓進行作的，呆所以銜發(fā)現偏問題煙并分午析其襲產生扣的原拘因、鵝進而虧找出道解決雀問題針的癥董結是歌房地艷產投猛資決削策的棕起點酸。所謂薄問題濾是指波房地商產開伍發(fā)公眠司實水際經它營狀網況與答應達報到或泥希望嫁達到及的經遞營狀赴況之烈間出幸現的惕差距哥。2、確懸定目局標目標交是經友營決先策的溜依據圖，目靜標選蛾擇錯沉了，壞就會趟一錯卻再錯惠，造間成整河個經論營決塘策的農失誤脆。在遭發(fā)現勺了經訴營問略題之壤后，伏就要猴進行循調查掩研究國，具送體分添析，螺一一蓬弄清淚問題脈的性巡壽質、索特點噴和范殲圍，蹦盡量記以差董距的愈形式竿把問具題的折癥結右所在打表達暴出來傅，找繪到產籌生差良距的遷真正餐原因談，從豎而確瓦定問顫題所占期望竊達到嚴的結差果，繩即決背策目墨標。一個哲好的品房地似產投婆資決慨策目案標應爬滿足腸以下茂要求視：（1）針養(yǎng)對性陡（Pe捧rt價in卻en棋cy）房地這產經象營決論策目騾標的榆提出幻玉應當升有的改放矢云，針古對所熊存在扶的問騙題，俘切中必要害滾，選涌中解肯決問茅題的煮突破哲口，蒙或是臉把握侍住開決拓發(fā)匙展的句最好蕉機會午。沒赤有針籍對性猾的目對標就憑是空罪洞目倆標，破針對徒性錯由了則幕是錯屋誤目永標。霸目標犁的綜高合性奪來源爆于對司問題躲的綜闊合分噸析和誘判斷乓。（2辯）明犬確性引（D溉ef倡in革it戲ud濕e）確定福房地胖產投接資決至策目豎標的境目的奏是為逼了實果現它藝，因世此投愉資決掀策的林目標伙必須凝明確手、具膏體，漢使人來能夠拳領會簽執(zhí)行傾。經碑營決犁策目身標的炭含義圍要準和確，目不能甚模棱厚兩可紗、含柳糊其吼詞，鉗也不攝能空貝洞無照物，襪必須披有定焰性與抹定量態(tài)的表回述。似同時敘，必仿須嚴倡格規(guī)略定目售標的還約束鑼條件涂。所謂彈約束模條件圖（Co歡ns攪tr凈ai炮nt須C名on模di雖ti助on）就漲是一地些限炎制因庭素。謎如經董營決芳策時芹涉及拜的資招源、輩人力吳、財糊力、姿物力釀、國奴家法僚令、踩制度潮等方酬面的丈限制理性規(guī)床定以杯及必傻須達膝到的蘿起碼術界限族。（3）層炕次性遠（Hi結er切ar不ch佳y）當同醒一經漿營決趨策系教統(tǒng)中鞋同時商存在合著多硬個目崖標時昌，必百須分子清主題次，凝應從郵其可妹靠性浸、可顫能性釋、重童要性拖等方咳面出谷發(fā)，謝按照痰主次蓬順序擱進行線排隊煤，有膀取有卷舍，康形成跪一個桑有機孔整體備。3、期擬制撕方案擬制嚇供決明策者膝選用托的各房誠種可益能行具動方孕案是舊房地脂產投貓資決監(jiān)策的撥重要詠環(huán)節(jié)擁。在處確定嫁房地盼產投地資決周策目俯標之守后，輩就應誤充分莊發(fā)動潛公司章有關坦人員仿收集虜、掌糞握豐吊富的逐信息免，集起思廣爬益，侮科學威論證雖，精先心設氏計，果擬制爽各種拔備選積方案口，供悄進一遲步選儉擇。擬制桐方案淚時，貌需注皆意以仙下兩賤點：（1脫）整抬體的賴詳盡彎性擬制斜的備頓選方斷案應解把通超向目晶標所殊有的演方案露包括水無遺窗，以俯供下柜一步限評價滿選優(yōu)棄。如黨果有鼓遺漏旦，那擊么最橡后選存定的莫方案圓就有組可能說不是櫻最好田的方怒案。跌但在擦實際偶中要滋做到友這一法點是蠟很困安難的去，這鎮(zhèn)是由灑于經角營的哲外部影環(huán)境零是多招變的生、復夏雜的憤，而然擬制階可能托的備丟選方呢案也申是個迅逐步礎認識己的過死程。（2升）相穩(wěn)互排休斥性各種都備選神方案覽之間刃應是刻相互恩排斥孫的，罰執(zhí)行映方案題一，律就不自可能更執(zhí)行曬方案垮二。狀只有稅這樣特，才椒可能去進行宰方案市的比橡較選秀擇。4、分泄析評錯價方案抖的分視析評乏價（腳An喚dy鍋si托s當We現ig麻ht梁in極g）配就是千對每旬一個徒備選奮方案末，在爐進行迎選擇姐之前見對其喝有關貧的技跨術、高經濟肢、社或會環(huán)宜境等今各方俗面的矮條件尿、因鎮(zhèn)素、紀潛在戶問題誘進行骨可行棕性分柴析，古并與刪預先白確定吸的房援地產該投資跑目標輝進行辜比較慮，做憑出評訴價。（1變）限有制因羨素分報析任何氧一個揚經營粘決策雀和行薯動方扇案都暈有一腿定的即約束傳條件燈，因韻此，治必須疫研究朝論證蟻方案湖所有助限制培的資奇源、刊人力癥、物聲力、錘時間澆、技鋪術以雀及其遠它有繁關條抬件，良從而繪判定踏房地顆產投少資方圣案是抖否可軟行，居是否輕能達克到預英期的氧目標挺。（2葛）潛厘在問板題分賽析是指干預測眉每一渴個備龜選方刷案可孟能發(fā)荒生的解潛在純問題耕是什笛么?問題煩發(fā)生紡的原疾因是尤什么?研究秩防止碰和補暮救的攏可能谷性，灘準備閘防范黨措施散和應咽急措忍施，易以減賢少潛吼在問膏題的隸可能胳性和鐮危害悼性。（3）綜賓合評茂價根據襖經營脊決策望目標首全面閥分析樹方案寧的經孝濟效微益、蹈環(huán)境苗效益識和社隱會效駝益。蔬房地擊產開診發(fā)項符目的土經濟恐評價幟主要棒采用礎投資現收益庭率、繁投資轉回收照期、膽內部適收益供率等糊方法跟。分析棟評價萬一般鴨是由山各方綠面的笑專家今、學屑者組食成的奪評審毒團，煌或召抓開專魄家論峰證會隆進行奪。方拾案評柔價過顧程也鐘是進閱一步么完善蝕方案楚的過抽程。5、君選擇胞方案選擇扎方案噴（S癢el壯ec符ti謎on奴S禾ch揉em雅e）葉是整理個經祥營決路策的糕中心粒環(huán)節(jié)洲，也陜是經帥營決鬼策者推的重刪要職羊責。絞它集吊中體診現了睛房地聰產經方營決糧策者共的經后營藝妥術和科素質維。選擇死方案面就是哀選擇弱最優(yōu)話方案易。需陳要指取出的是，劈燕所謂懲最優(yōu)搭方案因（Op債ti施ma幟l校De此ci揪si頭on）是迎相對異的，挪受到洲許多濃不確問定因掙素的戴限制久，因建此在車多個意方案鐮存在成時，域要想鳴得到執(zhí)一個控各方超面均柳最優(yōu)簡的“劃最佳郵方案扯”往遙往很家困難箭。在闊實際偏投資痰決策猛中，旗通常果是在肉全盤叢考慮啟的情眾況下藏選擇魯一個爐令投夢資決惑策者叢滿意鵝的方脫案，中而不召是理倉想中抹的各槍方面鞠均全夠優(yōu)的危方案叮。6、跪實施麥追蹤經營逝決策甘的實武施是嫂一個購動態(tài)狀的，墻依賴桃于時步空變予量和夸環(huán)境蝴變量暴的復憐雜過碑程。羨因此關，在孩實施俯過程置中必籃然會益碰到喜新問貫題，驅引起聲新矛窄盾，榴會出現變產化的莖情況擁和決創(chuàng)策目裙標偏臟離現閑象。機這就栽要求鋼決策要者必個須重艙視信錯息反熔饋，墻及時鴉總結副經驗屑教訓筒，依銹據客宰觀情幸況對籮方案抹進行欲必要者的調鳴整和間修改封，以刻保證牌房地溝產投邪資決偵策的午目標臂最終支得以佩實現框。（1搖）反匹饋控桌制房地駁產經懸營決融策中精的反貿饋控胞制（壺Fe竿ed銅ba柄ck打C蹈on行tr紫ol慨）是藏準確騙而及慰時地退把決澇策過睡程中抱主客腸觀之扔間矛傅盾的遷信息錄輸送轟給決逼策者占，從羽而使雷決策曾者根計據經清營環(huán)橋境的協(xié)變化搏，對步決策組方案冷、行洽為進鋸行不笨斷修農正，汽以保匙證經蝦營決寄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