濟南市商業(yè)項目研究報告

年4月19日濟南市商業(yè)項目研究報告文檔僅供參考濟南市縣西巷商業(yè)項目研究(下)徐家匯徐家匯位于上海市中心城區(qū)的西南部,是上海市著名的商業(yè)中心之一。它的發(fā)展目標是要建成上海的”新宿”、”尖沙咀”,成為一個多功能、外向型、現(xiàn)代化、國際化,高標諄的一流新型城區(qū)。徐家匯以其”高、中、低、廉”并舉的獨特魅力,吸引愈來愈多的客流。同時其周邊有龍華旅游城,衡山路歐陸風情街,宜山路建材家具街,及上海天文臺、徐家匯天主教堂、徐家匯藏書樓、上海社會科學院等重要文化設施。徐家匯商城的商品檔次是多樣化的,東方商廈、太平洋百貨公司和匯金百貨檔次較高,六百實業(yè)公司以中檔為主,匯聯(lián)商廈多廉價商品,并在雙休日推出特價商品。丹東路和漕溪路交匯的十字路口處美羅城(百貨、數(shù)碼、休閑娛樂等)、太平洋數(shù)碼占據(jù)東南區(qū)域,東方商廈位于西南區(qū)域;太平洋百貨位于東北區(qū)域;港匯廣場在西北區(qū)域。加上中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈、匯金百貨、百腦匯、第六百貨、大千美食林、建國賓館、華亭賓館等圈。港匯廣場是比較典型的國內流行的自成體系的商業(yè)中心,”雙塔”是上海第一幢”雙塔”建筑結構的高檔商務樓宇,兩幢商務樓均為51層,高230米,是徐家匯地區(qū)當前最高的建筑物,建成后將為徐家匯地區(qū)增加建筑面積12.9萬平方米甲級商務樓。港匯廣場中的商場,建筑面積達130000平方米,集購物,娛樂,休閑,餐飲,觀光于一體,內有250個品牌商鋪,包括33間特色餐飲,及5000平方米的國際美食廣場,15000平方米的'富安百貨',8500平方米的'橋外橋'主題樂園及6500平方米聯(lián)華超市,3500平方米的名店運動城,永華電影城共11個放映廳,1400個座位,最大的放映廳有350個座位,層高10米左右。整個購物中心有3個(1港匯購物廣場檔次和品牌組合略顯混亂,中低到中高檔都有。面積使用率在50％左右,整體感覺是一個典型的室內步行街的概念。地下一層與徐家匯地鐵站出口連通,業(yè)態(tài)組合為聯(lián)華超市、運動城、KFC和部分低檔餐飲、品牌店及貫通6層的中廳廣場。主要吸引地鐵站的人流。1層和普通購物中心模式差不多:室外的美食廣場及餐飲區(qū)(國內品牌加上日韓特色的餐廳)、珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品和少量的品牌服飾店。2層～4層以自主經營的傳統(tǒng)百貨店模式的富安百貨為主,2～3層搭配時尚品牌服飾店,4層搭配經營兒童服飾玩具、家具、電訊產品。5層主要組合為國內特色餐飲和新華書店相結合。6層以永華電影城(與華納影視合作)為主,組合西餐廳、咖啡廳,電影院自主經營冷飲、快餐。350座位的放映廳,設施中高檔,放映效果不錯。港匯廣場是當前國內購物中心比較流行的模式即:以寫字樓、酒店、百貨、超市、電影院(或溜冰場、健身中心等休閑場所)、特色餐飲為主力區(qū)域,其它傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)繞搭配經營。恒隆廣場恒隆廣場包括5萬平方米的商鋪和66層國際甲級辦公樓恒隆廣場。購物廣場從B1層到5層為商場,被分為商場、健身房、美容院及餐飲等幾個部分。云集世界各地的頂級品牌:法國Cartier、德國Escada、意大利Agnona、英國Dunhill、美國BCBG、西班牙Loewe、捷克Moser等諸多國際著名品牌已在此集中亮相。在一層,完全是頂級名牌的走秀場:CHANEL、LOUISVUITTON、CHRISTIANDIOR…LAGERFELD、FENDI、HUGOBOSS……恒隆廣場的布局幾盡奢華,不到50％的實用率,玻璃透光頂棚,將近4米的過道,所有不便使用的角落都不使用,據(jù)測算,世界商場的人均使用面積為1.2平米,而恒隆廣場的竟達到1.5外灘三號外灘三號由HouseofThree持有及管理的在世界范圍的頂級商業(yè)店,它位于外灘一座歷史上著名的七層大樓內,是一個匯集了當代時裝、藝術、餐飲、文化及音樂之都市生活地標。除了GiorgioArmani和EmporioArmani專賣店外,外灘三號之訪客亦可同時體驗Jean-Georges法國餐廳、陸唯軒和黃埔會、頂層之新視覺餐廳酒廊、三度音樂沙龍、三號品牌專賣店、伊云水療和滬申畫廊。除了北京、上海中國商業(yè)領先城市外,在其它城市里基本上沒有其存在所需的商業(yè)氛圍和條件。4.2廣州廣州天河城天河城位于廣州天河區(qū)天河北路及體育東路交匯處,正對體育西路地鐵站出口,被視為廣州現(xiàn)時最成功的大型現(xiàn)代化購物中心。此項目由廣東天貿(集團)股份有限公司投資發(fā)展,于1996年開業(yè)。天河城是純商業(yè)物業(yè),總建筑面積達130,000平方米,共八層商場由地庫一層至地上七層,另有地庫二層及三層為停車場可提供90096年開業(yè)初期,天河城的天時地理人和均不足,天河區(qū)當時仍是剛開發(fā)之新區(qū),地鐵站仍未通車啟用,人流、車流極少,到處是建筑工地,沒有商業(yè)氣氛,當時天河城的300多個鋪位出租率不足40%。發(fā)展商堅持商鋪只租不售,并于97年引入主力租戶──著名日資百貨吉之島,承租地庫一層全層樓面,達萬多平方米,開設廣州首家分店,引入銷售鮮活食品的「未來超市」概念,引來當時廣州零售業(yè)界的震撼,并成功吸引大批消費者。同時發(fā)展商亦與南大集團合作開辦天貿南大百貨,共二及三層部份樓面,作為商場另一主力店。隨著天河商業(yè)區(qū)逐漸成熟,加上地鐵開通、華南干線及京珠高速公路的建成,現(xiàn)今的天河城位處廣州主要交通干道的咽喉位置,是從舊城驅車西往東走環(huán)市路必經地點;同時亦是位處周邊城縣居民如番禺、順德、珠海進入廣州的東大門,吸引市內及市外的消費者到來消費;更是省外──港澳及國外游客到廣州的旅游景點之一,成為廣州甚具規(guī)模的區(qū)域性商場,可吸納不只本區(qū)的消費者,甚至是全廣州及市外的消費者。天河城的商品組合如下:廣州天河城商品及租戶組合樓層商品組合租戶組合地庫一層超市百貨、小食街吉之島一層及二層時裝配件、皮具、眼鏡、精品首飾、百貨(二層)天貿南大百貨(二層),Azona,Theme,Jessica,Fornari,Joy&Peace,BalenoAttitude,S&K,Morgan,WeekendWorkshop,Bambini,Fion,Nike,Adidas,Patty,GStar,Miyako,經典故事,淑女屋,CottonShop,Juan,Carol&John’s,ViaSeta,Galaday,IPZone,Only,Feel100,天一良品,Midec,Belle,Betu,Kool,皮匠世家,卡丹路皮具,寶利珠寶金行,美生堂珠寶店,精雕世琢,金公主飾品,東方眼鏡,明廊眼鏡,先施眼鏡,妍麗美容中心,Watson’s三層至五層家居、電子、家電用品、音響器材、工藝品、電視直銷JVC,康佳音響,廣東俊和電器,宜家居,高尚家具,德國家具,三星電子,祺昌電器,松廈冷氣,麗星音響,陶玉軒,寶玉龍商行,音綠樂器,藝業(yè)工藝品,OSIM,文曲星六層風味小食、中式酒樓、甜品屋、電子游戲機中心、玩具宴江南酒家,稻香源,友和回轉壽司,過橋米線,西關美食,香港避風塘,丹迪當雪糕,龜苓膏大皇,沙爹屋,奇趣屋,天夢宮電子游戲機中心七層美食廣場、西餐廳、夜總會美食廣場,大豪城夜總會,怡景西餐廳 從上述行業(yè)及商品組合可看出天河城的行業(yè)綜合性較強,走大眾化中偏低檔消費,尤以兩間中檔百貨──天貿南大及吉之島最具吸引力;飲食及娛樂行業(yè)也較齊全及多元化;唯服裝品牌的檔次有逐漸下降的趨勢,如原有的Episode等檔次的品牌已撤出天河城。發(fā)展商現(xiàn)時的策略以價高者得為主,品牌吸引力為次,整體上難免影響商品組合的檔次?，F(xiàn)時天河城首層平均租金為每月每平方米人民幣800-1,300元,二層平均租金約為每月每平方米人民幣600-800元,三層至五層平均租金約為每月每平方米人民幣250-500元,六層至七層平均租金約為每月每平方米人民幣60-150元。據(jù)本公司了解,早期六及七層的特色行業(yè)是由發(fā)展商聯(lián)同零售商合作經營,以提成百份比作為租金?，F(xiàn)時天河城的租金持續(xù)高企,發(fā)展商的租金收入十分穩(wěn)定。商場平面設計方面,每樓層的平面方正,但均有第二走道,形成較多遮蔽的商鋪。加上八層高的規(guī)律設計,令高層商鋪價值減低,出現(xiàn)人流斷層的現(xiàn)象。因廣州人多年來均習慣于臨街購物,3層或以上的樓層除非是有目的性的到訪外,否則難于吸引她們到3層或以上作隨意式的消費。廣州中華廣場中華廣場位于廣州東山區(qū)中山三路及較場西路交匯處,為烈士陵園地鐵站上蓋物業(yè),屬廣州最具規(guī)模的大型購物中心之一,并于4月開業(yè)。此購物中心總面積達168,000平方米,共9發(fā)展商將部份樓面以分契形式出售,但以5年售后反租方案回租小業(yè)主已買的鋪位,以保持商場整體統(tǒng)一策劃及管理。此方式可把已售出商鋪的管理權中央集中化,以確保此項目可按發(fā)展商前期的規(guī)劃包括商場主題、定位、檔次、行業(yè)商戶組合等各方面得以付諸實行。同時發(fā)展商可于商場發(fā)展早期便從銷售商鋪中收取一筆較可觀的收入,相對純出租物業(yè)來說,此方式的回報期較早,且可舒緩開發(fā)項目投入大量資金的壓力,但對于商場整體的長遠發(fā)展及規(guī)劃,則有極大的負面影響。當時中華廣場的商鋪售價為每平方米港幣30,000-100,000元,保證回報率高達10-12%,銷售反應理想。但此售后回租的招商策略也存在一定的風險危機,若市場情況未如理想,商鋪不能預期租出,或租金水平過低,將令發(fā)展商的收入減低,甚至虧損。再者,發(fā)展商作為商場策劃及管理人的身份只有有限的時間,5年回租期滿后,發(fā)展商對已出售的商鋪不能再有經營的決定權,其行業(yè)及商戶組合屆時將以市場價格及個別小業(yè)主的意愿來主導,在大多數(shù)的情況下均因為租金利益的大前提而未能配合商場整體形象及商品組合。招商推廣方面,中華廣場于招商早期引入具號召力的日資百貨吉之島作為主力店,于二層及三層開設逾14,000平方米的廣州第二分店,并為每層規(guī)劃明確的主題,其現(xiàn)有之商品組合如下廣州中華廣場的商品及租戶組合樓層商品組合租戶組合地庫一層摩配城電單車配件及維修零售個體戶首層名店城頂好飾品,深圳發(fā)展銀行,中國工商銀行,班尼路,Cool,廣州日報連鎖店,休閑小站,廣州金銀首飾有限公司,萊寶珠寶,君蘭,古色,哥弟,閣蘭秀,卡丹達土,愛色彩,卡路.約翰,適時雅集,佛羅倫,卓比,秀色,婷美,百絲,美的鞋,魚寶專賣店,絲路花雨,圣雅芙,賓度,彩迅沖印,尚豪電視購物,百事飛行鞋二層吉之島(未來超市+服裝世界)吉之島(未來超市及服裝世界)三層俏衣裳,半層吉之島賽西,虹化妝店中心,點石珠寶,紫色,Emanz,尚品,容易,芭莎衣裳,審美品味,姿蔓婷,百特,東尼,四季風情,佐丹奴,虹出口休閑專賣店,摩登機械修理連鎖店,英杰皮具,OceanSpirit,名鏡廊,Q博士,兒童廊,水族世界,創(chuàng)意家具,萬家好電視直銷,李寧牌運動系列,飛行鞋專賣店四層中華數(shù)碼城祺昌電器商行,廣州中唱人音像,天龍,CAV麗音響,奮達音響,南方電訊網絡,金中華通訊,諾基亞,TCL,三星Anycall,愛立信,天音通訊,一號通訊,欣泰計算機,泰來計算機,商務通,康柏計算機,廣州窗口,檳城美食五層家居世界恒生家俬,國際家俬,高尚家俬,華洋家俬,健威家俬,創(chuàng)藝家具六層鳳凰文化城(壹創(chuàng)書城)閑逸書屋,三地書店,廣東標準校書店,西紅家俬,明濟一品家具,水靈閣,陸羽軒茶藝館,紫霞軒,醉茗堂茶莊,西域風情,西兮,鳳凰琴行,之居,IRENZE,華葉坊,花.COM,搜,藍寶石,家居飾品,禧盈藝術廊,中興珠寶,TribalSilverJewell,中國一絕,惜石小屋,寶石標本中心,章易文化舍,龍鳳戲服,榮寶軒,銷之都音像總匯,聲之源,七層美食廣場千筋串,面家小吃,品味一號,旺長安,食之味,為食坊,唐之風,江風味,天津包子,來者為美食,瑞士卡多夫,金牌豬手,友禾壽司,環(huán)宇美食,金順風,新標記,上海小籠飽,蘭州拉面,東東高麗韓國餐廳,貝來鳥,快口夾,天天豆?jié){大王,大興美食,太平沙財記馳名牛腩粉八層電影院從上述商品組合可見,地庫一層安排為摩配城銷售電單車配件,并提供維修服務,與購物中心的形象大相徑庭。此安排乃由于商場須解決原有商戶回遷的問題,因此業(yè)主把所有原來的電單車配件零售商歸入于地庫一層,并提供統(tǒng)一的商鋪門面,以盡量減低其對商場形象及其它租戶日常營運之影響?，F(xiàn)時的租金平均為每月每平方米人民幣60-600元。個別具知名度的租戶以抽取營業(yè)額提成為租金。商場開業(yè)時出租率已達70%,商業(yè)氣氛基本已成雛型。中華廣場作為廣州最具規(guī)模的購物中心之一,已初步建立其于市場的知名度,漸為廣州居民所熟悉,成為廣州購物的新熱點。但由于業(yè)權賣散,始終有隱憂存在,發(fā)展商只有回租5年的時間體現(xiàn)整體策劃上的主動權,且必須在有限時間內盡力提高商場的生意額,以穩(wěn)固現(xiàn)有規(guī)劃的基礎及未來的發(fā)展方向,否則日后商場的商品及租戶組合更難控制及維持,最終影響商場的預計收益。正佳廣場正佳廣場是廣州市當前最大的單體購物中心,主體建設基本完成當前正處于銷售和招租階段。據(jù)銷售和招租人員介紹銷售完成90％,招租完成80％左右(租金均價:1層750元/平米/月;2層480元/平米/月;3層360元/平米/月;4層230元/平米/月;5層150元/平米/月;6層95元/平米/月;管理費60元/平米/月)。至于以后的經營效果如何還要等以后的市場來驗證。以下是摘自正佳廣場網站的介紹資料,對于我們有一定的借鑒意義。總投資額:約40億元人民幣規(guī)模:占地5.7萬平方米,總建筑面積42萬平方米裙樓商場:商業(yè)面積30萬平方米,地上七層,地下兩層半東塔樓:48層五星級酒店式公寓西塔樓:30地利:天河路與體育東路交匯處,連通6萬平方米市民廣場,城市中軸黃金核心,華南最大交匯點,13米過道直駁地鐵一號線與三號線換乘站八大功能:零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、旅游、商務其它硬件:北面:6000平方米南面:室外廣場設香港直通車、華南屋村巴士、廣州新機場巴士上落站正對市民廣場設有特大屏幕1500個停車位承載客流量:日均客流量超過80萬,可供40000人同場同時消費,每年吸引世界各地200萬個家庭到場,其中珠三角及港澳、境外旅游團體占45%以上主力消費層:3至60歲,新世代家庭,東南亞旅游團體;商品組合:餐飲18%,娛樂30%,零售52%。主力商家:歐洲大型百貨公司,頂級國際名牌旗艦店,跨國主題娛樂公司銷售面積:占總面積的3%(只有M層出售,其實只是個地下1層B1層和1層之間的一個夾層,總面積在1.5萬平米左右,銷售均價10萬元/平米左右)。樓層主題分區(qū)商品組合B1前沿精華區(qū)旗艦超市、前衛(wèi)精品、時尚玩意、直播室、游樂區(qū)、西式快餐、壽司店、綜合超市F1時尚都會名店城、知名品牌店,珠寶首飾,手表,眼鏡專賣店,銀行,多功能演示廳,精品百貨,開放式CoffeeshopF2潮流天地男女服飾、民族服飾和家居服飾,化妝品,皮具皮鞋,各式主題店,西餐廳,百貨公司F3多彩生活婦嬰用品、服飾,寵物用品專賣區(qū),藥房,汽車用品專賣,中西特色餐廳,百貨公司F4動感之都潮流家電、IT產品,運動保健用品,主題餐廳,嶺南特色產品的嶺南風情、現(xiàn)代用品空間F5繽紛城市家居床品,文具精品,音像圖書,兒童玩具天地,真冰溜冰場,嶺南風情美食街,多功能服務一條街F6美居與美食家具、家飾產品、特色主題餐廳F7世紀歡樂城特色電影院,機動游戲世界,婚紗禮堂4.3深圳深圳考察的商業(yè)項目主要是:萬象城、中信城市廣場、東門步行街萬象城華潤中心首期項目(包括”萬象城”和”華潤大廈”)于年10月破土動工,12月9日已經全面竣工開業(yè)。萬象城作為華潤中心的核心部分,建筑面積達18.8萬平方米,擁有近300個獨立店鋪,集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身,是真正意義的”一站式”消費中心,也是深圳最大的購物中心。借鑒國外購物中心的成功經驗,萬象城的租戶組合方面采取了主力店＋次主力店＋專門店的形式:四家主力店包括了第一次進入中國大陸的RéEL時尚生活百貨、華潤萬家新業(yè)態(tài)O'lé超級市場、深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運標準的”冰紛萬象”滑冰場;次主力店有ESPRIT、NOVO、I.T、Sport100、王子飯店、AZONA、順電、DeliCity美樂匯等;另外,近300個國內外知名品牌專門店包羅萬象、異彩紛呈,其中三分之一的品牌商家是首次進入中國大陸或者深圳市場。在業(yè)態(tài)組合上,萬象城的主力店占20％,次主力店占20％,國際品牌及精品店占25％,餐飲占20％,娛樂占15％。萬象城的業(yè)態(tài)豐富、各業(yè)態(tài)比例合理,擺脫了傳統(tǒng)商業(yè)”大賣場”的模式,擯棄了傳統(tǒng)商業(yè)購物功能”一股獨大”的硬傷,引入國際流行的大型購物中心概念,突出文化品味與主題特色,給消費者以全新的消費體驗。以餐飲為例,萬象城設置了25家餐廳,除了中國傳統(tǒng)菜系外,深圳人不走出國門,也能品嘗到來自世界各地的風味,包括了頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。特色鮮明,旗艦店眾多在市場定位上,萬象城是一個中高檔的購物中心,與深圳現(xiàn)有的商業(yè)設施相比較,有著鮮明的特色。在這里,你能夠找到產品價值上萬元的世界一線品牌,例如ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、ESCADA、HUGOBOSS、Valentino、KENZO等,也能夠找到例如ESPRIT、AZONA、OZOC這樣一批定位在中檔或者偏上的品牌,另外還有來自丹麥、英國、法國、日本等價位適中卻又時尚的品牌,如ONLY、Jack&Jones、VeroModa、Chevigon、Cordier、Uffizi等等。萬象城憑借其龐大的商業(yè)面積囊括了國際頂級品牌、國際二線品牌以及國內的優(yōu)秀品牌。旗艦店多是萬象城的重要特點,許多品牌商家都在萬象城開出了她們在深圳、華南甚至是中國的旗艦店。如國際品牌中的ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、ESCADA、HUGOBOSS、Valentino、KENZO、PALZILERI、GIADA、AnneKleinNewYork;著名的時尚品牌ESPRIT萬象城店,擁有三層營業(yè)樓面,營業(yè)面積達到1800平方米,是華南地區(qū)第一家旗艦店,囊括了男裝、女裝、美發(fā)Salon等;餐飲方面,”星巴克咖啡”以及著名的”意粉屋”均把華南地區(qū)的旗艦店設在萬象城。這些旗艦店保證了商品的豐富程度和新品上市的速度。萬象城定位為”深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型購物及娛樂中心”,商業(yè)業(yè)態(tài)豐富,功能齊全,囊括世界各類商品與商業(yè)服務,將為顧客營造出一站式休閑購物場所。萬象城主體建筑總建筑面積雖然達18.8萬平方米,擁有6層商業(yè)樓面,300多個獨立店鋪。全部經過上百部電梯連接,使消費者在購物過程中并不感到疲勞和煩瑣,這是因為萬象城每一層都有一個明顯的”動線”,所有店面都分布在動線兩邊,這樣保證了整個商場中沒有死角。而當顧客在這個面積巨大的商場中購物時,寬闊的主動線能夠讓顧客很容易找到要找的店面和商品,不會出現(xiàn)在其它商場”迷路”的情況。而巨大的中庭直接通到建筑的頂部,能夠采到足夠的自然光。卸貨區(qū)的設置也很有特點,她們將卸貨區(qū)安排在店面的后部,經過貨梯直接進入店面的貨物區(qū),顧客走動的位置完全看不到貨物的物流過程。另外,華潤中心一期還為顧客提供了1034個車位,二期將達到3000在招商方面也是盡顯國際水準:去年12月成功完成RéEL時尚生活百貨、華潤萬家CITYVALUE超級廣場、嘉禾電影城(4000㎡、1200座)、”冰紛萬象”滑冰場(共3000平米,1800平米的冰面)等四家主力店落戶萬象城以后(據(jù)其市場部經理介紹:滑冰場的設計標準為當前亞洲最大的符合奧林匹克運動標準的室內滑冰場),今年4月份萬象城的招商工作獲突破性進展,6個次主力店———Esprit、NOVO、I·T、運動100、王子飯店、Azona以及AlfredDunhill、KENZO、GIVENCHY、CHARRIOL、AnneKlain、Joan＆David、SoleAllience、EQ:IQ、Nine、West、MISSSIXTY、Jesire、coloreighteen、oxygen、weekendworkshop、energie、killah、b＋ab、izzue、JACK＆JONES、RCCAIN、D．EXTERIOR、MISSONI、AlexandreDeParis、FA:GE、CORDIER、Moiselle、Marisfrolg、EXCEPTION、JORYA、LeSaunda、CnE、PeaceAngel、VEROMODA、FAIRWHALE、ONLY、CHEVIGNON、RBANSOUL、VASTO、SKAP、DRAGONSEA、MountainHardwear、ochirly、茂昌眼鏡、博恩凱、Starbucks、必勝客、塔可鐘、肯德基、和民居食屋、味千拉面、面點王、MamaGelato等眾多國內外知名品牌店陸續(xù)進駐;6月,意粉屋意大利餐廳與萬象城簽約,同時,ChristianDior、KOSE、GUERLAIN、GUCCI、VERSACE、ANNASUI、MAKEUPFOREVER、Roberta、MarieClaire、XAMAX、Studio－iff、KOKOPELLI、Joy＆Pease、Baseenuovo、Emiliorobbo、1stetagetimehearts、KleinD＇OEIL、MKKlein＋、ofuon、a．v．vladies、iimk、she＇sKOOL、pourmoi、Triumph、c．aujard、伊絲芬、LeSENZA、palmers、Wolford、源吉兆庵、HELLOKITTY、LEVI＇S、G－STAR、Reebok、DolieVita、illy、NIKE、adidas、PUMA、Lee、UMBRO、THENORTHFACE、Columbia、RAPIDO、SPEEDO、GUESS、ELLE、UCLA、NAUTICA、CONVERSE、MIZUNO、KAPPA、DUNLOP、Coleman、NIKKO、Texwood、asics、K－SWISS、HEAD、AND1、lafuma、arena、AVIA、LINING、WilsonOSIM、OZARK、Jeep、prince、CAT、lotto等品牌陸續(xù)進駐萬象城。由主力店、半主力店和眾多國內外著名時尚品牌組成的”時尚聯(lián)合艦隊”無疑將使萬象城成為深圳的時尚風源和潮流高地。中信城市廣場據(jù)了解,中信城市廣場當初總投資10億元人民幣,商業(yè)面積在7萬平方米左右。雖說所處位置也屬于市中心,但并不在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。該項目本著”綜合制勝,主題經營”的策略,采取”只租不售,統(tǒng)一管理”的招商方式,迅速吸引了國內外著名的商家加盟,繼日本永旺集團旗下的吉之島進駐之后,西武百貨、新南國電影城、海逸海鮮酒家等著名的商家,已于去年11月進駐。此次簽約的3家客戶也是業(yè)內名氣很響的商家:哈根達斯是世界頂級冰淇淋品牌,茂昌眼鏡是在港經營逾50吉之島位于中信城市廣場地下一層,是典型的小型百貨店,購物為主(包括超市、服飾、家居、電氣、珠寶、鐘表眼睛等購物業(yè)態(tài)。占90％左右)其它餐飲、休閑娛樂、服務共占10％左右。檔次在中檔水平。另外一個百貨店是西武百貨,占據(jù)中信廣場的1～3層以高檔品牌為主。中信廣場的1層也有少量獨立店鋪招租。象星巴克、肯德基、屈臣氏、哈根達斯等一批各具特色的店鋪經營。4層為數(shù)碼、音像產品、電影院、5層為特色餐飲,尤以王子概念廚房設計最為新奇,消費也近奢華?？傮w來說,中信城市廣場主要面向高端顧客,各方面做的十分精致到位,可是能領先其它競爭對手的方面的地方很少,據(jù)深圳至祥市場研究中心調查認為:龍崗世貿中心、華僑城SHOPPINGMALL、中信城市廣場和南山海岸廣場只是購物中心的雛型,功能不夠齊全。華潤萬象城、龍崗的五洲風情MALL和鵬達MALL有望成為將來深圳真正意義上購物中心。因此這也提示我們在項目的操作過程中精益求精是一方面,如何做到人無我有、人有我奇,也是不可萬忽視的一方面。4.4重慶解放碑是重慶傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū),該地區(qū)商業(yè)繁華,有聞名全國的解放碑步行商業(yè)街,是全中國最大的商業(yè)步行街。布局形式是一個典型的津森十字,由于商業(yè)的繁華,以及商業(yè)建筑的高度密集,解放碑還成為了一個旅游景點,平均每天人流量有40萬人左右,節(jié)假日高峰時有近每天120萬人流。根據(jù)重慶市中央商務區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃,解放碑為重慶中央商務區(qū)硬核,具體范圍為:東起小什字,北至滄白路、臨江路、民生路,西至金湯街,南至和平路、新華路,占地0.92平方公里,核緣部分包括朝天門地區(qū)0.69平方公里。重慶解放碑中央商務區(qū)面積共計為1.61平方公里。1999年,渝中區(qū)政府成立解放碑商貿中心區(qū)。該中心區(qū)高樓林立,商賈云集,是重慶市集商業(yè)、金融、餐飲、娛樂、旅游、中介、信息服務于一體的最繁華的商貿中心區(qū)。該地區(qū)常住人口約7萬人,流動人口日均超過30萬人,重大節(jié)日最高日流量可達90余萬人。,該中心區(qū)實現(xiàn)商貿銷售總額達到162.6億元;實現(xiàn)社會消費品零售額達到76.8億元,占全區(qū)的比重為60.4%,占全市的比重為9.2%。區(qū)域內現(xiàn)有商務類建筑面積92萬平方米,商貿類建筑面積83萬平方米,經我們現(xiàn)場調查,各大型百貨店、專業(yè)店就有20多家,象重慶百貨、大都會、王府井百貨、協(xié)信·百年廣場、太平洋百貨、新世紀百貨、中環(huán)·銀座廣場、紐約★紐約、商社電器、錦陽數(shù)碼、新華書店等等。酒店、寫字樓約有20～30座。住宅類建筑面積127萬平方米,具有重慶市其它地區(qū)不可比擬的條件和得天獨厚的優(yōu)勢。解放碑還是眾多企業(yè)辦公的首選之地,集中了最高級的寫字樓在該區(qū)域。這一地區(qū)還集中了許多家國內、國外銀行、保險公司、證券公司等金融機構。其中有18家國內外的銀行將其重慶分行或辦事處設立在解放碑地區(qū)。解放碑的步行街架構組成明顯區(qū)別于哈爾濱、上海新天地、深圳老東門,它和北京的王府井、上海的南京路相類似,步行街主要又大型獨立的百貨店組成,其它形式的獨立店鋪較少。但當前,該模式在濟南實行難度太大。4.5哈爾濱哈爾濱開發(fā)區(qū)餐飲街被哈爾濱本地人稱為”腐敗一條街”,該區(qū)域內的店戶80％以上都是餐飲行業(yè),單戶面積在200～㎡之間,餐飲店數(shù)目大致在100家左右。店戶多為獨立1～4層店鋪,主要是國內及日韓的餐飲品牌如:小南國、上海私家菜、聚福隆、阿一鮑魚、梅龍鎮(zhèn)、美林閣、京橋鐵板燒(日本)、青瓦臺(韓國)、漢斯啤酒坊等。還有部分寫字樓、銀行、典當行、KTV、足浴城等店面相配套,使該區(qū)域形成了以餐飲為主題的休閑娛樂區(qū),在中午和晚上該區(qū)域內的停車位都爆滿。哈爾濱當?shù)厝说南M習慣大都以衣著和餐飲為主,政府機關腐敗消費嚴重,為”腐敗一條街”的成形奠定了深厚的基礎。考慮到濟南與哈爾濱極為相似,因此以餐飲為主題的休閑娛樂區(qū)在濟南市的前景也是比較令人樂觀的。中央大街步行街中央大街是哈爾濱市最繁盛、最有規(guī)劃的一條商業(yè)步行街,始建于19,街道建筑包羅了文藝復興、巴洛克等多種風格的建筑70余棟,總建筑面積30萬㎡左右。中央大街南北長1450米,寬:主道10.7米;輔道5.5～10.5米。東西向的次道路共20余條,沿中央大街呈錯口魚刺形排列,使東西向的人流及視線不會對穿,起到玄關的效果。東西長40～60米,寬7～9米。多為2～4層的建筑結構。

整條街區(qū)分為多個不同的段落,每段沿中央大街方向長50～90米。段落之間大都是休閑廣場,由附近的餐廳經營或獨立經營的冷飲小吃店,形成步行街的人流錨留區(qū)。人流量約在20～30整個步行街區(qū)業(yè)態(tài)主要包括商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、住宿。商業(yè)以中低檔次為主,主要是分布于沿街建筑的一～二層的服飾品牌店、音像店、工藝品店、藥店、鐘表店、化妝品店等;少量獨立的百貨店(3個已建成、1個在建)、高檔服飾店(1個)、書店(2個)等規(guī)模約占50～65％左右;餐飲在中央大街2個地段以獨立店面的形式聚集形成小的區(qū)域,還有一部分與其它業(yè)態(tài)混合分布,大都分布于2～3層,1層只保留門面入口,規(guī)模占20～30％左右;休閑娛樂主要分布余3層以上,與商業(yè)相結合,多數(shù)為:電玩、網吧、足浴等,約占5％左右,住宿多數(shù)分布于4層以上,規(guī)模不大但檔次較高,一層主要是商業(yè),自己只留大堂,費用也較貴,規(guī)模占5～10％;其它如銀行、證券等金融機構,主要是自己1層的店面,規(guī)模較大的獨立一棟樓座,規(guī)模占3～5％?？傮w感覺中央大街,商業(yè)氛圍濃郁,人流和駐留數(shù)量令人樂觀?？墒巧虡I(yè)檔次明顯偏低,且組合不盡合理缺少統(tǒng)一的管理。如西三道街上有兩個毗鄰的鞋店泰克名鞋、兄弟鞋城,前者的皮鞋價格在1200元/雙左右,而后者價格在60～200元/雙左右。檔次差別太大。4.6寧波天一廣場寧波天一廣場坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心,東起日新街,西至開明街,北沿中山路,南臨藥行街,總占地面積19.3萬平方米,建筑面積22萬平米。有10個商業(yè)區(qū),分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū),集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)匯聚了一批國內品牌。天一廣場具備了”吃、行、娛、購、游”等基本旅游要素內容,是寧波市中心最具活力、最時尚的商業(yè)廣場和最新的商業(yè)形態(tài)。廣場集購物、休閑、娛樂、文化、旅游于一體,被譽為寧波的商業(yè)航母。但現(xiàn)場觀察出租率在70～80天一廣場由美國摩爾莫達設計師事務所和寧波市建筑設計研究院設計,引入城市設計理念,注重整體效果與周邊環(huán)境的協(xié)調。廣場四周的主體建筑由22幢風格迥異,及具特色的低層建筑組成,使3.5萬平方米在中山路1號門主入口上,種植著6棵樹齡約1的來自澳大利亞的”加拿列海棗樹”,樹枝婀娜,形象生動,是廣場的迎賓樹。天一廣場有親水、綠色和現(xiàn)代等三個主題,廣場的綠化率為32%,由主入口進入后,就是3.5萬平方米的休閑、演繹中心廣場,廣場寬闊、壯麗、往南能夠望見歌德式教堂的高聳屋頂。這座教堂是根據(jù)17法國傳教士郭中傳在靈橋門內建筑的藥行街天主教堂,在1997年擴建竣工,大廳脊高31米,鐘樓高進入廣場后跨過二座平行的小橋,便是亞洲最大的音樂噴泉和超大水幕電影?？偼顿Y4000萬元的水景系統(tǒng)呈”L”型,總長200米,主噴泉長達95米,與廣場的中心舞臺遙相呼應,主噴泉的核心是兩座橋之間的號稱”擎天柱”的噴泉,中心的一支大口徑的噴嘴射出直徑達38毫米的水柱,噴高可達40米,形成一柱擎天之勢;整個音樂噴泉有個噴嘴,400多臺水泵,全部由電腦控制。有10個商業(yè)區(qū),分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū),集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)匯聚了一批世界著名品牌。天一廣場具備了就我們現(xiàn)場感覺整個天一廣場還是檔次較低,各個區(qū)域只是一個批發(fā)市場。整個廣場雖然也劃區(qū)分片,可是管理混亂,商業(yè)、廣告、物業(yè)管理就沒有統(tǒng)一的考慮,整體形象較差。業(yè)態(tài)組合和傳統(tǒng)商業(yè)差不多:1～2層作為批發(fā)零售業(yè)態(tài)的店面,3～4層為會館、電玩、家電、家具、美容美體、茶樓、書店、咖啡等或者作為倉庫或辦公,2座百貨店,2座電話批發(fā)城?？傮w感覺該區(qū)域的商業(yè)氛圍還是比較濃郁,同時也不能排除天一廣場區(qū)域本身就是寧波市傳統(tǒng)的商業(yè)中心,周圍大型百貨店、專業(yè)店、酒店林立(現(xiàn)場觀察百貨店有8座:如銀太、聯(lián)華、新聯(lián)華等)造就了天一廣場的商業(yè)氛圍。內街寬度7.5米左右,調腳樓形式比較多,下面的廊道寬度2.5米寬,主要入口的寬度在老外灘 寧波老外灘總建筑面積8萬平方米寧波老外灘體現(xiàn)了1853年的歷史風貌,建筑與上海新天地相似,屬于難得的建筑精品之一。分設餐飲娛樂區(qū)、商業(yè)會館區(qū)、個性商業(yè)區(qū)、酒店公寓區(qū)、城市公寓區(qū)、建筑展館區(qū)等六大功能區(qū),主體工程于54.7國內考察總結結合前一段時間對全國先進商業(yè)城市的考察,以及針對濟南市部分商家的訪談,對于,作為一個綜合高檔商業(yè)中心,在當前濟南市還沒有形成成熟、完整的商業(yè)中心的狀況下,有很大的機會,可是也有很大還存在許多的風險。*注:鑒于商業(yè)保密,我們不便透露原項目的資料。一、商業(yè)區(qū)域內的商業(yè)形式組合模式:1、以大帶小模式:在適當劃分業(yè)態(tài)組合區(qū)域的前提下,由少數(shù)幾個規(guī)模大的百貨店、專業(yè)店或購物中心做為吸引人流的主力店,帶動整個區(qū)域的商業(yè)氛圍。和其它數(shù)量較多但規(guī)模較小的獨立店鋪共同組成一個商業(yè)區(qū)域。主力店和散鋪基本上均分人流和營業(yè)額。這種模式典型代表是哈爾濱的中央大街。其主力店有:中央百貨、連卡佛、索非亞鞋城、東北虎皮草行、三聯(lián)家電等。散戶店鋪多數(shù)集中于1～2層及地下1層,多數(shù)是服飾、鞋帽、工藝品等零售業(yè)態(tài)。3層以上零售業(yè)態(tài)較少。這種模式的優(yōu)點在于:2、大大聯(lián)合模式:整個區(qū)域由十幾個以上的百貨店、專業(yè)店或購物中心各據(jù)一方,業(yè)態(tài)組合區(qū)域劃分不明顯,規(guī)模較小的獨立店鋪數(shù)量較少難以形成氣候,主要的人流和營業(yè)額集中于大店中。這種模式典型代表是重慶的解放碑步行街,在不到1平方公里的范圍內聚集了20多家5000㎡以上的大型商場、專業(yè)店。云集了重慶百貨、大都會、王府井百貨、百年廣場、太平洋百貨、商社電器等大型商場。另外,國內著名的北京王府井、上海的南京路、徐家匯商圈也是這種模式的典型。這種模式對于地段的要求極為嚴格,一般都要在商業(yè)氛圍極為濃厚的省市級的商業(yè)中心,足夠的人流及消費能力。還需要多家實力雄厚經驗豐富的商家共同打造。作為散戶的獨立店鋪在這中間所占的份量較小,很難和各個大商場抗衡,多數(shù)只是采取一種跟隨戰(zhàn)略。因此,所有散戶店鋪占的人流和營業(yè)額總和只是很少的一部分。要想形成這種模式所需要的建設、經營周期較長,一般沒有十幾年以上的時間磨合根本不可能打造出來?？墒且坏┬纬?其在城市中商業(yè)地位一般難以被撼動,除非是城市發(fā)展和經濟發(fā)展重心發(fā)生重大偏移(象濟南的西市場就是因為城市經濟中心東移,而逐漸沒落,這在我們洪樓項目操作過程中也是需要我們注意的)。另外、這2種模式周邊還需要配備一些酒店、辦公、銀行等附屬業(yè)態(tài),以滿足各種消費階層不同的消費需求。我們看到的各個商業(yè)區(qū)域,基本上都有這方面的組合。有些是商家根據(jù)市場需求單一經營某一種附屬業(yè)態(tài)。近幾年興起許多商業(yè)地產項目,許多是一個項目同時包含上述所有業(yè)態(tài),因此現(xiàn)在很多商業(yè)項目動輒幾十萬甚至上百萬平米,其實是包含了辦公、住宅的。例如萬象城、正佳廣場、第一國際、港匯廣場。其實在國內被視為商業(yè)地產成功典范的上海的新天地,對其開發(fā)商瑞安集團來說只是其太平橋舊城改造項目一部分,后期開發(fā)的住宅、辦公等工程反而被人們忽略了?？墒菑姆康禺a開發(fā)的角度來看新天地,如果脫離開整個太平橋項目單獨來匡算,它其實是一個賠錢的項目。這一點是需要我們全面的來看待的。二、商業(yè)項目的選址模式:商業(yè)區(qū)域內的各個商業(yè)項目,作為整個區(qū)域的組成部分,必然要依托該區(qū)域的商業(yè)氛圍。商業(yè)項目進入一個區(qū)域時選址的地點和時機,就我們考察的項目來說一般分為2種情況:1、跟市模式:既在原有的商業(yè)氛圍、規(guī)模都比較成熟的的市場區(qū)域內充分利用原有的設施、條件建設新的項目。多數(shù)是老城區(qū)或老的商業(yè)中心內。這種選址模式為大多數(shù)的開發(fā)商和經營商所采用,項目也比較多。象哈爾濱中央商場改建;上海港匯廣場、重慶的百年廣場、中環(huán)·銀座廣場、紐約★紐約;寧波的天一廣場;深圳的萬象城;濟南的泉城路改造等等,基本上都是在現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域內。這種選址模式短期風險小、見效快,可是由于周圍的商業(yè)項目多競爭激烈,對建設經營團隊的水平要求較高,如果沒有高人一籌的特色,最后只能淪為平庸,甚至徹底失敗。濟南的泉城路、杭州的湖濱商業(yè)街都是這種例子,寧波的天一廣場也有這種趨勢。2、造市模式:原有的的商業(yè)氛圍、規(guī)模都還不成熟的的市場區(qū)域內經過自身項目的特點造就、提高該區(qū)域的商業(yè)氛圍,達到市場和自身共贏。多數(shù)位于原有的商業(yè)中心邊緣或新城區(qū)規(guī)劃的城區(qū)中心、商業(yè)中心。這種選址模式多為實力較強的開發(fā)商和經營商所采用,項目也比較多。象上海的新天地,位于淮海路的邊緣;東莞的第一國際,位于市政府新址附近;寧波的老外灘位于原市商業(yè)中心附近,廣州的天河廣場位于廣州市新商業(yè)區(qū)天河區(qū)的商業(yè)中心。這種選址模式短期風險較大、見效慢,可是由于周圍的商業(yè)項目少,一旦成功,將會占領該區(qū)域未來商業(yè)環(huán)境的制高點,長期效益巨大。這也是各大城市內大型購物中心和Soppingmall項目日漸火熱的根本原因。洪樓項目無疑肯定要采用這種模式。三、商業(yè)地產項目中地產業(yè)態(tài)組成模式:商業(yè)項目發(fā)展到現(xiàn)在,國內的發(fā)展商在市場競爭的壓力下,不斷學習借鑒國外及其它經濟發(fā)展先進城市的經驗,商業(yè)項目的開發(fā)模式也已經發(fā)生了很大的變化。粗略的說來現(xiàn)在的項目地產業(yè)態(tài)組成模式也可分為2種:1、單一商業(yè)模式:開發(fā)商、發(fā)展商只負責開發(fā)某一區(qū)域內單一的商業(yè)部分,如:單一的商場、百貨店、購物中心或酒店等。區(qū)域內的其它地產業(yè)態(tài)又另外的開發(fā)商完成。由于受地塊規(guī)劃、開發(fā)商經驗和實力等各方面因素的限制,某些商業(yè)開發(fā)項目只是單一建設。應該說這是當前商業(yè)地產的普遍現(xiàn)象,我們這次考察的城市中,象上海外灘3號、中央百貨、天一廣場、中信城市廣場等等都是這種開發(fā)模式?？墒请S著各地經濟的飛速發(fā)展,國家對地產的宏觀調控力度加大,房地產行業(yè)競爭日趨激烈,許多有實力的開發(fā)商開發(fā)的項目業(yè)態(tài)組成不再局限于單一業(yè)態(tài),而是日漸多樣化。2、復合業(yè)態(tài)模式:開發(fā)商、發(fā)展商負責開發(fā)某一區(qū)域內的商業(yè)地產項目中除了主要的商業(yè)部分的地產,還包括辦公、住宅等兩個或兩個以上個地產業(yè)態(tài)組合。國內倍受推崇的號稱商業(yè)地產典范的上海新天地,前面我們也提到了其實它只是太平橋項目的一個組成部分。太平橋項目規(guī)劃占地52公頃,總建筑面積約130萬平方米,是屬于舊城區(qū)改造項目。新天地是下圖中的B區(qū),占地僅為3公頃。建筑面積不過6萬平方米。A區(qū)為太平橋人工湖:水面面積1.2公頃,綠地4.4公頃。而其C區(qū)翠湖天地住宅區(qū)、D區(qū)企業(yè)天地辦公樓區(qū)建筑面積分別達到了瑞安集團的開發(fā)理念就是先改進環(huán)境來提升該地區(qū)品質和價值,帶動整個地區(qū)的房地產開發(fā)。開發(fā)新天地,為該地區(qū)營造了一個高品位的人文環(huán)境;開發(fā)人工湖綠地,為該地區(qū)創(chuàng)造了一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境,提升了52公頃土地的品質,再進行房地產開發(fā),經濟效益、社會效益雙贏,這個房產開發(fā)的新理念已被許多房地產開發(fā)商學習和運用。這種模式的商業(yè)是整個項目的一個主題,一個整體項目的賣點,如果操作得當會提升整個項目及開發(fā)企業(yè)的品牌。其它象港匯廣場,商場面積13萬平米,而雙塔甲級商務樓51層,達高230米,建筑面積12.9萬平米。深圳華潤中心項目占地8公頃,總建筑面積達到55萬平米,作為購物中心的萬象城建筑面積為18.8萬平米,其它部分是酒店、寫字樓。正佳廣場商業(yè)面積30萬平米,寫字樓、酒店四、商業(yè)項目運營模式:1、全租模式:商業(yè)部分由發(fā)展商組建經營管理公司統(tǒng)一經營、管理,所有店鋪只出租不對外銷售。由于產權全部歸一家開發(fā)商所有,有利于以后組建的經營管理公司進行統(tǒng)一經營和管理,有利于樹立商業(yè)項目的整體品牌和形象,而且一個成功的商業(yè)項目給企業(yè)帶來的長期利潤和現(xiàn)金流是相當可觀的。因此作為經營方、咨詢策劃方還有部分資金實力雄厚開發(fā)商(特別是國外的大型投資集團),都支持商業(yè)項目采用全租模式。由于租賃方式短期內收回的資金相當有限,對于一個資金實力一般的公司來說面臨的資金壓力是相當大的。象瑞安集團的短期資金回收其實是靠后面的住宅和辦公項目實現(xiàn)的。華潤中心、港匯廣場都是采用的這種模式。在有雄厚的資金實力做后盾的前提下,全租模式是商業(yè)項目運營的最佳選擇。2、全售模式:商業(yè)部分全部對外銷售。由于產權被分割給多家商鋪,想要統(tǒng)一的經營和管理,基本上無從談起,多家散戶混亂競爭的結果是:要么大家降低檔次和價格,最后整個項目成為低廉的商品批發(fā)市場,要么趕緊轉手,離開這個是非之地。對于一般開發(fā)公司來說,這種模式最利于短期內收回投資實現(xiàn)利潤。如果一個處于剛起步急需資金積累的公司來說這種模式也是相當好的選擇?？墒沁@種只顧眼前經濟利益,不顧社會效益和長期的品牌建設的做法,將給該公司的持續(xù)發(fā)展、正規(guī)化發(fā)展帶來帶來嚴重的負面影響。因此針對于樂成集團在社會上已形成的口碑和品牌,以及集團的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的方面考慮,這種模式是萬萬不能采用的。3、租售結合模式:商業(yè)部分部分由發(fā)展商組建經營管理公司經營、管理,部分店鋪對外銷售。由于上述兩種模式的優(yōu)缺點十分鮮明和對立,因此有些開發(fā)商就采取了一種折中的模式:租售結合?？墒亲馐蹟?shù)量及位置的分配的問題,卻是一個十分模糊,并令人撓頭的問題。早期的開發(fā)商為了能較大限度的收回投資,將一部分位置較好的商鋪出售?？墒菄乐赜绊懥苏麄€項目的檔次和形象。比如廣州的中華廣場,由于當時是和空軍某部門合作建設的。地下一層作為空軍某部門的土地補償費,而歸其所有。結果地下一層被用作了摩托車配件城。中華廣場經營管理部門根本無法管理它。1～2層部分店面采取的返租模式情況稍好一些,可是經營商在返租的時候每平米凈賠400元/月,(當前國家已出臺有關法規(guī)開始禁止返租模式)。雖然當前中華廣場效益還算比較好,可是和天河廣場相比還是有不小的差距。另外東莞的第一國際,由于開發(fā)商開發(fā)之初本意是全部出售,而且已經銷售了一部分,后來考慮到長期效益又決定自己經營。聘請的經營顧問就是中華廣場的經營公司,我們在和其經營顧問交流時發(fā)覺其信心不足積極性不高。寧波的老外灘基本上也是這種模式?？墒怯捎谄溥€未正式營業(yè),經營效果還有待關注。相對來說廣州的正佳廣場的處理方法比較巧妙一些,她們出售的M層,準確的說是地下車庫和地上1層之間的一個夾層,售價也比較理想(10萬元/平米左右)。算是較好的保持了商場的形象?？墒?其M層與一個地鐵站出口相聯(lián),能夠有足夠的人流支撐。對于洪樓項目無論是地下一層還是半地下商鋪能否吸引的到足夠的人流,從而使商鋪賣到合適的價格,還是個未知數(shù)。就濟南市當前的地下商業(yè)來說,泉城廣場比較成功,可是是商業(yè)集團獨家租賃統(tǒng)一經營,再加上泉城廣場無可比擬的城市中心地位才會有此良好的經營效果。而另一個規(guī)模相對比較大的地下廣場就是經四路上的人防商城,由于市人防只以租出去為目的,整個商場缺乏統(tǒng)一科學的管理,經營效果明顯不如泉城廣場。因此如果我們出售部分商業(yè)店面,對于以后的統(tǒng)一經營管理還需要有一個系統(tǒng)全面考慮。五、縣西巷項目的開發(fā)模式定位:從一、區(qū)域商業(yè)形式組合模式來說,由于受該區(qū)域的城市規(guī)劃的限制,只能采取以大帶小模式。從二、選址模式來說,我們的分析認為,該項目雖然從表面上看是一個標準的跟市模式,可是由于我們在SWOT分析中提到的,還需要有一定的的造市模式的手段和投入。從三、項目中的地產業(yè)態(tài)組合來說,建議采取復合業(yè)態(tài)組合。從四、運營模式來說,根據(jù)集團資金狀況建議采取全租或租售結合模式。從這次考察情況來看從四個方面與項目綜合內容比較接近的的商業(yè)項目就是上海的太平橋舊城改造項目、寧波的老外灘。在以后的操作過程中我們應該結合濟南的當?shù)厍闆r進一步的對這兩個項目重點研究、探討、借鑒。第五部分 商圈分析5.1 商圈范圍界定5.1.1縣西巷項目周邊交通實測以項目為中心,分別采用徒步15分鐘、自行車15分鐘、小轎車10分鐘、30分鐘進行的交通實測,在地圖上進行圍合。(由于該項目并非本職工作,因此本人并未進行過深入測算,此處僅將研究程序列出,資料略)(缺)5.2.2一級商圈(步行15分鐘圍合紫色)該級商圈圍合面積約平方公里,人口密度平均為人/平方公里。人口總數(shù)為1人左右。5.2.3二級商圈(車程15分鐘圍合紅色)1、自行車15分鐘車程圍合藍色該級商圈圍合面積約平方公里,所有辦事處的平均人密度平均為:人/平方公里左右?？側丝跒?人左右,。2、小轎車15分鐘車程圍合紅色該級商圈圍合面積約平方公里,我們將所有辦事處的人口密度進行平均得:人/平方公里?？側丝跒?人左右。因此,二級商圈人口數(shù)量約萬人。5.2.4三級商圈(車程30分鐘)從縣西巷向外30分鐘車程分別到達:本商圈人口:萬人。5.2.5機會商圈(旅游者及車程2小時)另外,以濟南為中心,”五縱連四橫、一環(huán)繞山東”的高等級公路網絡格局已經打好框架,省內17個市均實現(xiàn)了高速公路連接,2411公里高速公路使整個山東半島形成了半日生活圈。距離濟南市最近的城市:到泰安80公里,1小時10分鐘車程(長途汽車);萊蕪135公里,2小時車程;淄博116公里,1.5小時車程;德州125公里,1.5小時車程;濟寧201公里,山東任意兩個城市之間都可在一個白天中往返,朝發(fā)夕歸已不是什么新鮮事,清晨外出午間回更是成為公路客運班車中的主流,這在中國所有省份中絕無僅有,”半日生活圈”正日漸展現(xiàn)出驚人的魅力。加上外地來濟的旅游者,本項目的機會商圈亦將帶來大量的人流。第六部分 零售商戶訪談6.1 零售商訪談概況列表6.1.1國際品牌品牌名稱所屬業(yè)態(tài)起源國家或地區(qū)北京總店數(shù)及分布消費者特征未來計劃拓展區(qū)域對濟南項目興趣度GoldenLakeRestaurant金湖餐飲港式茶餐廳香港3國貿國際俱樂部聯(lián)合大廈白領和外籍人士。北京中關村不考慮LotusThai荷花泰餐飲泰式泰國3東方廣場國貿東方銀座喜歡西式餐飲,寫字樓白領,女性居多。金融街、盈科近期沒有拓展計劃,未來會考慮。ESPRIT埃斯普利特休閑服裝服飾香港32分布在各大商場20-35歲白領和學生,月收入4000-6000元左右,喜歡休閑。華貿中心、王府井會考慮Waston’s屈臣氏個人護理用品超市香港15國貿、東方廣場、西單文化廣場、新世界、翠微等。月收入左右,年輕人和學生。王府井、中關村會考慮,但還要具體調研。Swarovski施華洛世奇高檔水晶飾品8國貿、東方、百盛、Sogo月收入5000以上,白領女性、小老板和有品位高級管理人員。北京華貿中心、四季商城,濟南貴和商場會考慮,根據(jù)主力店和總體定位再做決定。CashBoxKTV錢柜娛樂業(yè)KTV臺灣北京2聯(lián)合大廈、騰達大廈上海3廣州1杭州1月收入左右,學生和公司團體較多。朝陽區(qū)華南、華東暫不考慮。IKEA宜家家居時尚家居瑞典北京1上海1月收入4000-5000,三口之家或年輕一族。以后會考慮濟南。Benz奔馳汽車展廳德國北京4燕莎、盈科、東四環(huán)等。濟南1企業(yè)老板,總經理等高級管理人員或海歸一族。中關村能夠考慮。至多在濟南再開一家店。I.T服裝服飾香港IT:1家國貿;it:1家東方廣場IT:25-35歲;it:20-30歲白領女性,月收入5000元以上,演藝圈和自由職業(yè)者。北京和上海。外阜市場由代理商負責拓展。要具體看項目定位和位置。海盜船時尚配飾香港21家樂福、建外Soho、左安公社、東方廣場、君太百貨、華堂商場等。18-35歲,月收入左右,學生及上班族。追求潮流,有時尚品味。新興商業(yè)區(qū)濟南拓展計劃在。7777街時尚服飾新加坡1西單文化廣場15-25歲年輕時尚青年或學生,女性居多。中關村沒興趣。Zegna杰尼亞國際一線品牌服裝意大利4國貿、東方廣場、王府飯店等。外企高級白領,企業(yè)高管、政府官員及私企老板。金融街有拓展計劃?，敾荔w沙龍瑞士2東方廣場、新世界月收入5000-10000左右,高級白領人士。西城區(qū)沒興趣。6.1.2國內品牌品牌名稱所屬業(yè)態(tài)北京總店數(shù)及分布消費者特征未來計劃拓展區(qū)域對項目興趣度運動100運動服裝服飾主力店4西單文化廣場、東方廣場、家樂福17-35歲,學生占大部分,月收入3000元以上,熱愛運動人士。中關村有興趣,但開店難度較大。俏江南餐飲(四川)11國貿、東方廣場、東方銀座、盈科、融科資訊寫字樓白領,商務宴請和公款消費。香港、上海有興趣。青鳥健身中心11兆龍、炫特區(qū)、百盛、陽光100等。26-45歲,年薪6萬左右,白領以上階層、外企職員、老板,女性消費者多于男性。高檔寫字樓和住宅聚集的地方?；静粫紤]。晨曦百貨2國貿、東方廣場月收入4000元以上,寫字樓白領、企業(yè)小老板、時尚女性。金融街四季商城不確定,要具體調研再定。但一般會選擇成熟商圈。奧納電影城影院1大連家庭、情侶、學生,中產階級以上,有生活品味。北京中關村有興趣。恒基中心家具家居全方位人士。年輕前衛(wèi)一族喜歡時尚家居,中老年人青睞高貴穩(wěn)重的。世紀金源恒信鉆石宮殿鉆石飾品1影視明星、社會名流、情侶。上海沒興趣。6.1.3總體前景經過訪談,我們獲得了零售商對未來商業(yè)發(fā)展前景的一些看法:1、隨著城市GDP的提高,人們的消費意識將逐步加強;2、未來商業(yè)有很好的前景和潛力,一線城市表現(xiàn)更為明顯;3、商業(yè)市場將愈加追隨西方shoppingmall的模式,更多國際品牌將觸覺伸向外阜市場;4、消費者品牌意識越來越強,商品和消費者也是雙向選擇;5、大多數(shù)零售商更看好一線或省會城市的綜合物業(yè);6、商家將不再盲目設點,內外交通、商場整體設計、位置、檔次等諸多因素表明商家對新興物業(yè)有了更多更高的要求;7、消費者消費趨于理性化,不會輕易受品牌表象的誘惑。6.2 選址因素1、商場位置商場位置要交通便利,擁有多種交通工具到達。商場最好能夠臨街,可視性好。2、商場定位定位要科學合理,應針對主要消費群體的特征,收入水平、消費習慣、以及潛在的消費需求等。3、商業(yè)氛圍(設計)未來消費者對商場的購物環(huán)境要求將有更高的要求,不論在外觀設計還是內部結構設計都與以往不同,因此,新興商業(yè)設施應該具有先進的設計,同時為消費者提供舒適的購物環(huán)境。4、商場管理許多零售商表示,商場管理是影響選址因素的因素之一,其它還包括商場總體規(guī)模、停車情況、人流量,是否與寫字樓、酒店連接,周邊同類物業(yè)情況等。 注:下列內容鑒于商業(yè)保密考慮不便全面公開6.3 租金水平及商場技術要求品牌名稱商品類別店面要求(平方米)租金(USD/平米/月)含物管費租期年技術要求6.4 項目概念測試6.4.11、有興趣品牌名稱興趣度主要原因2、無興趣品牌名稱興趣度主要原因3、其它反饋品牌名稱開發(fā)計劃待定主要原因6.4.2現(xiàn)代購物中心shoppingmall是城市化經濟向都市化經濟發(fā)展的必然產物,已成為集中資本、商業(yè)、娛樂、資訊、文化等方方面面的綜合平臺。現(xiàn)代購物中心的特征:1、觀念和技術的先進性2、開發(fā)過程的整體性3、地點的便利性4、景觀的一致性5、商品組合和功能的多樣性6、營銷策略的靈活性第七部分 項目規(guī)劃建議7.1 縣西巷項目物業(yè)組合及分布濟南零售市場主要以單棟獨立式的大型超市,傳統(tǒng)百貨店及專業(yè)市場及購物步行街為主。濟南當前并無真正意義上的購物中心,除中高檔的貴和中心外,有影響的是中檔的百貨業(yè)態(tài)為主的銀座商城,最大面積不過5萬平米,且購物環(huán)境,動線設計及商場硬件都已經落伍,濟南缺乏大規(guī)模的一站式購物中心。而另一方面,零售商及消費者都已經展現(xiàn)此方面的需求。本項目必須有明確的市場區(qū)隔與主體,以吸引特定族群前來光顧。本項目必須吸引高階客層前來消費,且憑著購物環(huán)境,停車位及業(yè)態(tài)綜合性,吸引中階及中高階;喜歡時尚、休閑、體驗性購物,追求文化品位的客戶層光顧。并以獨特的泉文化主題、全新的建筑形態(tài)、全新的購物環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合及全新的主力店展示給消費者。7.1.1市場定位及建議依據(jù)市場定位是根據(jù)商場內出售商品的價格高低幅度,以及其大眾化、時尚以至設計家的風格為標準。若要確保購物中心成功,市場定位必須能迎合商圈現(xiàn)有人口的消費力、需要及期望,才能招來顧客。根據(jù)商圈覆蓋范圍之人口狀況,本項目主商圈的目標顧客以25-55歲的中高收入上班族及居民為主,有汽車的高收入階層及18-25歲的包括學生在內的年輕一族為輔。個人及家庭收入略高于濟南平均水平,接受過良好教育,擁有較好職業(yè),是具有較強消費力的消費者。本項目的市場定位應以中偏高檔為主導。本項目建議規(guī)劃成室外購物街的形式,使用率建議在65%左右,不超過80%。地上四層。本項目需規(guī)劃充分的停車位,以吸引高收入的汽車族光顧,并擴大商圈覆蓋范圍。(也是個很矛盾的問題,能否與規(guī)劃局協(xié)商能利用部分地下空間)建議依據(jù)在此前的章節(jié)中,詳細的考察了國內零售物業(yè)發(fā)展的個案,根據(jù)國內復合商業(yè)區(qū)及建筑綜合體的案例研究獲得的經驗,我們認為濟南缺乏,具備規(guī)劃集旅游、商業(yè)、會展、辦公、居住于一體的建筑綜合區(qū)域,這種綜合體除本身的城市地標性之外,還有相互的協(xié)同效應、乘數(shù)效應及聚客效應,已經成為都市重建的重要手段。因此,項目整體定位為:與泉城路、大明湖共同形成集現(xiàn)代商業(yè)、文化旅游、酒店會展、商務辦公于一體的建筑綜合體,各物業(yè)之間產生協(xié)同效應、乘數(shù)效應及聚客效應的商業(yè)生態(tài)環(huán)境,為都心重建提供重大動力。商業(yè)部分重點在于創(chuàng)造一個充滿情趣和杜的獨特購物體驗的室外購物街。購物街的動線考慮。(缺乏地塊資料,略)