第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析

27五月2023第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述擔保的基本方式：保證、抵押、質押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權人約定，與債務人不履行債務時，由保證人按照約定履行主合同的義務或者承擔責任的行為。2.抵押是指債務人或者第三人不轉移抵押財產(chǎn)的占有，將抵押財產(chǎn)作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規(guī)定以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。3.質押是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權人占有，或者將其財產(chǎn)權利交由債權人控制，將該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權利作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規(guī)定以該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權利折價，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權利的價款優(yōu)先受償。5/27/20232主講人：李軍峰4.留置是指在保管合同、運輸合同、加工承攬合同中，債權人依照合同約定占有債務人的動產(chǎn)，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照擔保法規(guī)定留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當事人一方為了擔保合同的履行，預先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務的，無權要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務的，應當雙倍返還定金。5/27/20233主講人：李軍峰11.1.1不動產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動產(chǎn)抵押貸款的定義不動產(chǎn)抵押貸款，是指以某項特定的不動產(chǎn)作為抵押擔保所進行的借貸活動，它是貸款人和借款人雙方同意把不動產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔保。5/27/20234主講人：李軍峰不可抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。5/27/20235主講人：李軍峰抵押率的確定土地：通常不超過50%；住宅：有產(chǎn)權證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權證60%，在建工程50%；車位：不超過20%。5/27/20236主講人：李軍峰2．不動產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動產(chǎn)價值高于貸款的額度;（2）不動產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長;（3）不動產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非常活躍。5/27/20237主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)抵押貸款的實質不動產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動產(chǎn)作為擔保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動產(chǎn)的所有權。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個看漲期權。5/27/20238主講人：李軍峰11.1.2不動產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內貸款利率是否調整，可分為固定利率不動產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動產(chǎn)抵押貸款固定利率不動產(chǎn)抵押貸款，是以預先確定的利率和分期還款方式來運行的信貸工具。常見的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

5/27/20239主講人：李軍峰①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內，借款人應每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點是，在貸款期間內僅支付利息或部分攤銷貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。5/27/202310主講人：李軍峰③固定還本貸款就是在貸款期內，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當期利率計算的還款方式。其現(xiàn)金流特點是，貸款期內利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每兩周還款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實際屬于固定償額貸款的一種。5/27/202311主講人：李軍峰（2）可變利率不動產(chǎn)抵押貸款可變利率不動產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內，貸款利率可以依據(jù)某一指標變動而調整的貸款方式。它包括隨價調整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。

5/27/202312主講人：李軍峰2.按照抵押貸款的動機，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質的不動產(chǎn)作為抵押品的貸款活動。住宅作為家庭財務最大支出的購買品，關系著居住條件的改善和生活水平的提高。5/27/202313主講人：李軍峰住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;(3)有合法有效的購房合同;(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款;(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。5/27/202314主講人：李軍峰住房抵押貸款申請資料

1.房產(chǎn)證；2.權利人及配偶的身份證；3.權利人及配偶的戶口本；4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權利人有未成年兒童,應提供出生證；7.如房產(chǎn)內還有銀行貸款,應提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單；8.為提高貸款通過率,應盡量多的提供家庭其他財產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。5/27/202315主講人：李軍峰（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結構能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應計貸款和可轉換抵押貸款等形式。

5/27/202316主講人：李軍峰參與貸款又被稱為權益參與貸款，或權益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權的投資者在同土地購買者達成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動。5/27/202317主講人：李軍峰僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時在某一特定時間內不要求分期償還本金，這一時期內僅支付利息，特定時期結束后，貸款本金要么在剩余時間內分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應計貸款是指某些特定年份借款人支付的款項低于可能要求的利息費用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款?？赊D換抵押貸款就是貸款人在某個特定的期限結束后有權選擇購買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

5/27/202318主講人：李軍峰（3）不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款是指不動產(chǎn)項目開發(fā)商在獲得土地后為開始項目開發(fā)，通過協(xié)商獲得建設增建費用的貸款。5/27/202319主講人：李軍峰不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國有土地使用證、建設項目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價、配套費）；（3）有土地或房屋抵押擔保。5/27/202320主講人：李軍峰11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國民經(jīng)濟運行的總體形勢；Pr—金融機構對不動產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動產(chǎn)抵押貸款的市場利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>05/27/202321主講人：李軍峰圖11-1不動產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr5/27/202322主講人：李軍峰11.2.2不動產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動產(chǎn)價格的變化；r—不動產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<05/27/202323主講人：李軍峰r0圖11-2不動產(chǎn)抵押貸款的需求LLD5/27/202324主講人：李軍峰11.2.3不動產(chǎn)抵押貸款的供求均衡5/27/202325主講人：李軍峰圖11-3不動產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*5/27/202326主講人：李軍峰11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時間間隔和支付的金額等貸款合同內容。11.3.1固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡單的一種支付方式，是指貸款期內利率固定，支付的時間間隔一般為一個月，每期的支付額是固定不變的不動產(chǎn)抵押貸款支付方式。5/27/202327主講人：李軍峰根據(jù)固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得5/27/202328主講人：李軍峰11.3.2累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點與固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內情況正好反過來，即累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額會超過固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額。5/27/202329主講人：李軍峰5/27/202330主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款包括隨價調整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。1.隨價調整的抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款設計的關鍵為貸款利率調整的方式?？勺兝实牟粍赢a(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調整方式，但多以按物價指數(shù)調整為常見，即隨價調整抵押貸款。5/27/202331主講人：李軍峰2.浮動利率抵押貸款浮動利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲蓄貸款機構控制的經(jīng)濟指數(shù)，如美國國庫券利率和平均國民貸款利率，周期地進行調整。調整期的利率等于某個基準利率加上一定變動幅度。5/27/202332主講人：李軍峰11.3.4不動產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動產(chǎn)逆向抵押貸款的運行過程是：在老人有生之年，對已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內，由銀行按照房產(chǎn)價值和老人的預期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。5/27/202333主講人：李軍峰11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風險管理

11.4.1不動產(chǎn)抵押貸款的風險分析通常，可以將不動產(chǎn)抵押貸款市場上的風險劃分為一般風險和其它風險。1.一般風險一般風險是指在不動產(chǎn)抵押貸款市場上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風險，它主要包括通貨膨脹風險、利率風險、流動性風險、提前償還風險、抵押物價格風險和不可抗力風險等。5/27/202334主講人：李軍峰（1）通貨膨脹風險在貸款活動中，通貨膨脹會使貸款人的實際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風險。（2）利率風險貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢和對未來經(jīng)濟發(fā)展前景的判斷來確定的。（3）流動性風險流動性是指投資標的轉換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當某項資產(chǎn)無法在短期內以合理的價格售出時，即面臨流動性風險。5/27/202335主講人：李軍峰（4）提前償還風險提前償還是指借款人在按不動產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價格風險抵押物價格風險是指由于用作抵押物的不動產(chǎn)價格的波動對貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。（6）不可抗力風險不可抗力風險是指還貸期間，由于較嚴重的自然災害和人為傷害，如水災、火災和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無法收回。5/27/202336主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)抵押貸款的其它風險其它風險是指在不動產(chǎn)抵押貸款實施時，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風險，它主要包括貸款條件風險、違約風險和欺詐風險等。（1）貸款條件風險不動產(chǎn)抵押貸款合同的內容很多，其中最為關鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標的變化會對借款產(chǎn)生重大影響。5/27/202337主講人：李軍峰①抵押比率風險指貸款額占房產(chǎn)價值的比率。該比率越高，在相同的時限內借款數(shù)額就越大，對抵押人