拆遷條例法律培訓(xùn)講義含案例

想說愛你不容易城市拆遷中的

情、理、法

伊犁州黨校：張立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密執(zhí)安大學(xué)人文學(xué)院

321大案例需要重點(diǎn)思維大案例需要背景分析大案例需要理論框架在中國人的傳統(tǒng)觀念里，“安土重遷”是一個(gè)影響了中國人幾千年，根深蒂固的觀念。中國人追求安居樂業(yè)，不到萬不得已不愿輕易搬遷，房子，是中國人觀念里非常重要的一個(gè)東西。而當(dāng)房主的房屋所有權(quán)與公共利益、城市的規(guī)劃建設(shè)或者開發(fā)商的某些商業(yè)利益相沖突的時(shí)候，就出現(xiàn)了社會中一種并不少見的現(xiàn)象—城市房屋強(qiáng)制拆遷，在這個(gè)過程中，往往由于補(bǔ)償或者安置工作等問題，出現(xiàn)“釘子戶”。那么,

如何定性城市房屋拆遷？政府在城市房屋拆遷中扮演了怎樣的角色？公權(quán)力在其中又起到什么樣的作用？公權(quán)力介入后如何做到從行政法角度保證公正等等都是急需解決的問題……對該案的道德性評價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性背景分析

位于深圳羅湖蔡屋圍金融中心商圈核心，總投資約60億元人民幣，是集甲級寫字樓、超五星級豪華酒店、大型購物中心、商務(wù)公寓、精品住宅為一體的城市中心商業(yè)綜合體。蔡屋圍金融中心

這棟高441.8米，樓高98層的新建筑，已經(jīng)超越了地王大廈成為了深圳的第一高樓。京基金融中心站在深圳地王大廈第69層的觀光臺上，能清晰看到一座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設(shè)備的“蔡屋圍金融中心”工地上。這里要建深圳的新地標(biāo)——高400米的蔡屋圍金融中心，以此為中心投入30億元，打造“深圳的華爾街”。一度妨礙了“華爾街計(jì)劃”的這顆“釘子”，終于徹底消失了。10月22日上午，開發(fā)商京基公司開始動手拆除這座六層高的農(nóng)民房。它付出的代價(jià)是，與僵持了一年多的業(yè)主蔡珠祥、張好蓮夫婦簽訂了補(bǔ)償總額逾1200萬元的協(xié)議。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六層小洋房，花費(fèi)120萬元的建造費(fèi)。蔡珠祥1972年赴港謀生，獲得香港居民身份，失去了股民資格，沒有了村集體經(jīng)濟(jì)的分紅，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核發(fā)蔡屋圍金融中心區(qū)改造項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》公告。此時(shí)村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋圍集團(tuán)公司董事長蔡洪亮和京基公司簽了房地產(chǎn)開發(fā)合同，近4.6萬平方米土地（包括宅基地）已全部被賣掉。

背景鏈接——蔡珠祥和多數(shù)村人被激怒了：“賣我的東西，卻不讓我知道，這是哪門子道理？”2006年8月24日，蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組發(fā)布了“拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠政策”只要在2006年9月15日前與開發(fā)商簽下補(bǔ)償協(xié)議，京基公司對每棟再補(bǔ)30萬元深圳市羅湖區(qū)政府再給予每棟業(yè)主一次性補(bǔ)貼36萬元。蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組還以

政府公文的形式向每家每戶作出承諾：“如果該項(xiàng)目回遷房出現(xiàn)爛尾（羅湖）區(qū)政府負(fù)責(zé)組織建設(shè)回遷安置房?！?/p>

背景鏈接——直到2006年8月，深圳市長許宗衡調(diào)研蔡屋圍拆遷難。

京基公司在同年9月，請中介機(jī)構(gòu)對蔡氏夫婦的樓房進(jìn)行評估，評估價(jià)為3998元/平方米，那時(shí)周邊的房價(jià)為1.2萬元/平方米。此后，開發(fā)商作了讓步，把補(bǔ)償價(jià)提至9000元/平方米。蔡珠祥將京基公司訴至國土局。2007年3月22日，國土局裁決：在裁決書生效后20天內(nèi)搬出房子。3月29日，張蓮好以“阿香婆”的網(wǎng)名在奧一網(wǎng)上發(fā)帖《南方第一高樓征地拆遷令我感到弱勢》。4月13

深圳市政府在線發(fā)布了《蔡屋圍金融中心改造項(xiàng)目依法拆遷情況》的新聞通稿。

背景鏈接——蔡珠祥把剛在3月15日通過的物權(quán)法作為尚方寶劍：“新頒布的物權(quán)法明確說明保護(hù)居民私有房產(chǎn)，我們這是在捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)?！?月13日，深圳市政府沒有支持蔡氏夫婦的行政復(fù)議，維持了國土局的行政裁決。6月18日，蔡珠祥把深圳市國土局告上法院。要求撤銷房屋拆遷補(bǔ)償行政裁決書。8月中旬，深圳市羅湖區(qū)法院受理了深圳市國土局的強(qiáng)制執(zhí)行申請書。國土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆遷人合法權(quán)益所受損失進(jìn)一步擴(kuò)大”但很不湊巧，8月18日，國土部要求各地禁止行政命令強(qiáng)制拆遷。

“9月21日，羅湖區(qū)法院和拆遷雙方調(diào)解了四次。當(dāng)晚七點(diǎn)，雙方簽下了那份天價(jià)拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

9月22日，一千兩百余萬元補(bǔ)償款打入蔡家賬上。

背景鏈接——建金融中心是商業(yè)利益，所以我根據(jù)物權(quán)法可以和他們自由談判。32大案例需要重點(diǎn)思維大案例需要背景分析大案例需要理論框架1

2003～2006年接待的上訪人數(shù)中，有近40%涉及拆遷；這一期間建設(shè)部統(tǒng)計(jì)的這個(gè)比例則高達(dá)70%～80%。而中國社科院在此時(shí)間段完成的調(diào)查報(bào)告表明：只有2‰的上訪能夠解決問題。其次，其顯然又是一個(gè)法律問題。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與《憲法》、《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法》等有明顯抵觸，它本身并沒有賦予拆遷人和被拆遷人之間充分的對等關(guān)系。仔細(xì)分析會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的拆遷行為，很大因素上是地方政府執(zhí)政理念和政績觀的折射。為了快速實(shí)現(xiàn)城市化，為了刺激房地產(chǎn)的發(fā)展以進(jìn)一步保證城市建設(shè)，地方政府不遺余力地支持和授權(quán)開發(fā)商的拆遷行為。所以它又是一個(gè)政府角色的問題。重點(diǎn)

案例對該案的道德性評價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性1996年8月，胡**與某區(qū)簽訂了《建房用地協(xié)議》后，在未辦理《規(guī)劃建設(shè)許可證》及用地審批手續(xù)的情況下，修建了面積達(dá)1600平方米的磚混結(jié)構(gòu)及簡易結(jié)構(gòu)房屋，用于企業(yè)經(jīng)營。此后，胡**對所建房屋一直沒有辦理相關(guān)手續(xù)。2007年8月，**市為推進(jìn)全市四大污水處理廠之一的城北大天污水處理廠配套工程建設(shè)，決定實(shí)施新路建設(shè)。為保證新路施工順利進(jìn)行，某區(qū)政府房管局于2007年8月26日上門與胡**協(xié)商。但由于胡**外地未歸，其母書面簽字并同意了“同意拆遷協(xié)議書”。其后，胡**明確表示不接收協(xié)議內(nèi)容。房管局稱，胡**的房屋屬于違法建設(shè)，拆除是不予補(bǔ)賠償?shù)?。但考慮到歷史原因（當(dāng)時(shí)北京區(qū)城建管理方面的疏漏，沒有及時(shí)提醒和安排居民辦理相關(guān)土地證件），某區(qū)有關(guān)方面仍然擬以不低于土建及裝修成本的價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償，但胡**拒絕接受，提出了高達(dá)800萬元的要價(jià)（依照當(dāng)時(shí)的商品房市場價(jià)）。2007年10月，某區(qū)城管執(zhí)法局向胡**下達(dá)了《限期拆除違法建設(shè)決定書》，并告知如對執(zhí)法決定不服，可通過行政復(fù)議等法律途徑解決。胡**對限期拆除決定不服，于2007年12月提起行政復(fù)議。2008年2月，北京市城管執(zhí)法局經(jīng)審查，依法維持了某區(qū)城管執(zhí)法局作出的限期拆除違法建設(shè)決定。對北京市城管執(zhí)法局的行政復(fù)議決定，胡**未在法定期限內(nèi)向人民法院提起訴訟。胡**前妻唐**已于2004年與胡**離婚，并協(xié)議此處房屋歸胡**所有。2009年4月10日，某區(qū)城管執(zhí)法局依法對胡**違法建設(shè)實(shí)施拆除，唐**組織親屬多人暴力阻撓執(zhí)法，在執(zhí)法過程中唐某將城管李*打成重傷。為了抗拒執(zhí)法，唐**往自己身上傾倒汽油，并自燃。最終，因城管人員延誤救治時(shí)間，而導(dǎo)致唐**死亡。案例朗思維合情鬧合理法律欺關(guān)系合法紫合規(guī)重點(diǎn)大案符例看歷史繼性，小案兵例看法律最性主體綁關(guān)系先看法律羞性，再看歷史齊性拆遷云管理示人拆遷腿人被拆梅遷人與被隨拆遷舌房屋系相關(guān)嗓的其辮他主信體拆遷挖單位關(guān)于群主體產(chǎn)、關(guān)駐系你認(rèn)級為哪坑些機(jī)責(zé)關(guān)有恒權(quán)管悉理土講地相勉關(guān)事僻宜？拆遷策管理閱人與情拆遷邪人、惜拆遷億人與暖被拆覽遷人會、拆煮遷管郊理人赤與拆扣遷單儉位的牛關(guān)系干是什海么？本案頓中房寨屋評列估機(jī)箭構(gòu)的棚法律正地位貫是什凝么？城管蝦是否觀有權(quán)勒進(jìn)行座拆遷？《中華漿人民擺共和鬼國憲煩法》《中華芽人民價(jià)共和先國立書法法》《中華馳人民貿(mào)共和團(tuán)國物山權(quán)法》《中華叫人民煉共和越國城倘市房西地產(chǎn)盯管理精法》《城市輩房屋藥拆遷派管理紛條例》《國有鄉(xiāng)豐土地且上房珍屋征執(zhí)收與吹拆遷耳補(bǔ)償最條例》（草已案）關(guān)于德依據(jù)貫、情憶理政府卡能否響以城眾市規(guī)紙劃為漿由向委公民凈提出僚拆遷寫要求慰？政府靈在進(jìn)類行土背地拆快遷前浮，需肥要什方么流牲程，增依據(jù)昌什么防法律頑法規(guī)劍？如果墊政府/公民誓行為艘違法脅，你軍認(rèn)為瞞應(yīng)該棟如何烏處理對于場目前常城市潔拆遷哄制度升，你削有什股么評畫價(jià)和廉建議幸？本案擋中，寄胡*還*是搜否已倒經(jīng)取皂得了鋼房屋孤所有避權(quán)？廣該房青是否港受到坦法律鵲保護(hù)咸？附加襖題如果捐本案條胡*浙*房播屋是鄙違章練建筑該，你貫覺得均政府隊(duì)是否裙應(yīng)當(dāng)摩給予店補(bǔ)償踩？如果吩本案題胡*專*房朱屋是雜合法紛建筑只，你盛覺得賭政府統(tǒng)是否承應(yīng)當(dāng)役給予似補(bǔ)償幼？補(bǔ)辯償標(biāo)政準(zhǔn)是濕什么殺？胡*糠*家重人的排行為民如何在認(rèn)定躺？在尊面對把強(qiáng)制且拆遷顛行為援時(shí)，頸公民把應(yīng)該繁怎樣府做？如果約胡*耕*的棄行為鋒違法拌，你稱認(rèn)為裁應(yīng)該件如何深處理詞？強(qiáng)制等拆遷孕和暴伍力拆每遷有沉什么駛區(qū)別罷？你癥認(rèn)為載本案穿屬于糾那種陵情況慈？暴虎力拆劉遷本文身合辛法嗎害？大案燥例需冰要重蝕點(diǎn)思衣維大案脹例需直要背悠景分皆析大案約例需微要理魯論框太架132極權(quán)希主義使的出加現(xiàn)并肺不是竟政府與介入什經(jīng)濟(jì)肌的后康果，刪行政相手段炊對市灣場的課大規(guī)遍模介周入毯反倒巡壽是極恭權(quán)主暑義政兄體出猜現(xiàn)的窗前奏凱。極熟權(quán)政狀體為荒何出敬現(xiàn)，送德意橡志、湖蘇維米埃、丹法蘭遵西等助等對損比，年當(dāng)時(shí)拌的歷頌史情敗境不稈相似高之處岸遠(yuǎn)多嘉于相胡似之挨處……顯而寫易見逢，極席權(quán)主遺義不企僅可緊以在慌一個(gè)巨民眾方素質(zhì)指、文育化思淺辨水悼平等沉諸方端面都釣較高嗎的地偷方出卻現(xiàn)，湖也可恭以在沸那些沫目不擔(dān)識丁柳的農(nóng)裂民為柏主有夠著濃血厚專沾制傳論統(tǒng)的壞國家農(nóng)誕生緊。寫下氣框架鈴思路把你胃想說止的寫壺下來按你艦的理義解去料講23第一糕個(gè)問浙題合法羨性？定義糟：城多市房在屋拆歪遷，起是指返拆遷射人根餐據(jù)建機(jī)設(shè)規(guī)濃劃要丟求和閃政府行所批床準(zhǔn)的佛用地巡壽文件焦，在撕取得豎拆遷悟許可祖證的這情況水下，繳依法吳拆除標(biāo)建設(shè)本用地懂范圍呢內(nèi)的王房屋沃和附貢屬物斃，將瞞該范臂圍內(nèi)德的單滿位和臣居民彼（被井拆遷襲人）百重新筍安置源，并桑對其輪所受違損失恐予以搏補(bǔ)償疑的一挪系列饑活動惑?；境滓?guī)范恒：人大《中華幅人民篩共和海國憲們法》人大《中華鬼人民籃共和金國立偷法法》人大《中華紋人民攪共和倘國物洞權(quán)法》人大《中華轟人民勺共和矮國城夸市房辭地產(chǎn)雷管理哭法》國務(wù)季院《城市黎房屋蔥拆遷新管理沾條例》國務(wù)結(jié)院《國有樓土地填上房雄屋征證收與蹈拆遷婦補(bǔ)償鵲條例》（草站案）法律慢依據(jù)——20婦09年12月16日，傍法制譜辦副請主任解郜風(fēng)州濤稱劇：20暗01年頒竭布的《拆遷攝條例》根據(jù)《物權(quán)踩法》的精靠神本爭來應(yīng)銅當(dāng)廢登除，手因此紛“城兼市房睡屋拆顛遷實(shí)太際上汽處于質(zhì)無法悼可依棗的狀質(zhì)態(tài)”太。第二兄個(gè)問顫題程序娛？定義四：行僅政程糊序的囑概念副是寬指行溉政機(jī)釀關(guān)行久使行卵政權(quán)暴力，古作出鉤行政售行為譯所應(yīng)屆遵循呈的方咸式、霸步驟負(fù)、順岔序和賞期間陡的總斷和?！_定饑拆遷磚計(jì)劃袍和方蹤蝶案申領(lǐng)腸拆遷住許可封證拆遷眉公告確定癥拆遷拒方式簽訂急拆遷丙協(xié)議實(shí)施炊拆遷……拆遷揚(yáng)程序——拆遷散許可際證的教發(fā)放股、拆窩遷種浩類、幣拆遷強(qiáng)程序鋒、拆饞遷安曠置補(bǔ)謊償金監(jiān)額的魚確定賽，拆遷菌許可災(zāi)證的追發(fā)放房屋咽拆遷忍管理孕部門季自房駝屋拆惡遷許距可證誰發(fā)放駁之日夠起五日漲內(nèi)，有到義務(wù)怠將房課屋拆忙遷許壺可證顆中載節(jié)明的妙拆遷憐人、糧拆遷島范圍飽、拆屈遷期首限等扭事項(xiàng)扶，以僻房屋出拆遷舉公告絲式的形協(xié)式予堪以公膚布。拆遷桂人有負(fù)義務(wù)狠將公初告內(nèi)形容告恥知被證拆遷休人。霉房屋撈拆遷江管理罪部門絨和拆禍遷人呀還有災(zāi)共同呀向被絞拆遷葬人做海好宣為傳、哄解釋誓工作讓的義督務(wù)。政府休或政猛府主橫管部楊門不能作為穴拆遷先人。拆遷蕩的種墳類協(xié)議駁拆遷箭。是字指拆鏡遷人吩與被偽拆遷萍人或雷房屋途承租景人達(dá)時(shí)成拆羞遷補(bǔ)少償安冷置協(xié)鬼議的疊拆遷鉤。裁決錄拆遷墊。是境指在炒拆遷賭人與雜被拆朝遷人接、房搏屋承休租人刻達(dá)不油成拆殺遷補(bǔ)戚償安粘置協(xié)單議的陪情況與下，衰房屋狂拆遷梳管理店部門評根據(jù)夠拆遷爪當(dāng)事失人的順申請瘦，就肢拆遷緊補(bǔ)償烏安置急問題假依法攏作出窗行政大裁決家，拆旬遷當(dāng)果事人毀執(zhí)行傅行政縣裁決晝實(shí)施殖的拆度遷。強(qiáng)制腦拆遷慈。是指辱行政裁決舅發(fā)生今法律巾效力宰后，仆被拆遷人盒或房搞屋承毛租人模拒不付執(zhí)行由政沿府或稱者房夢屋拆組遷管殺理部門申榨請法肉院依油行政通裁決騎實(shí)施強(qiáng)制輸拆遷