物業(yè)承接查驗(yàn)指引

物業(yè)承接查驗(yàn)指引第一條、目的規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施工程質(zhì)量，減少后期的運(yùn)營(yíng)管理成本、持續(xù)提高公司信譽(yù)度及品牌美譽(yù)度。第二條、適用范圍適用于建業(yè)物業(yè)接管的所有項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作。第三條、管理部門(mén)及職責(zé)一、物業(yè)總公司工程管理部1、負(fù)責(zé)本規(guī)范的制訂、修改；2、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)工作的組織分工；3、負(fù)責(zé)匯總各項(xiàng)承接查驗(yàn)的結(jié)果，組織召開(kāi)承接查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。要求項(xiàng)目公司工程部督促施工單位對(duì)問(wèn)題進(jìn)行整改，并跟蹤整改結(jié)果；4、負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)報(bào)告的撰寫(xiě)及流程發(fā)送。二、物業(yè)服務(wù)中心1、全程參與承接查驗(yàn)工作；2、對(duì)于承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改情況進(jìn)行督促、跟蹤。三、項(xiàng)目公司工程部1、全程參與承接查驗(yàn)工作；2、準(zhǔn)備承接查驗(yàn)所需的專用驗(yàn)收工具；3、對(duì)于承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題督促施工單位完成整改工作，確保完好、完整移交物業(yè)。第四條、術(shù)語(yǔ)及定義一、承接查驗(yàn)：物業(yè)公司在接管開(kāi)發(fā)物業(yè)時(shí)，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收。內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公共配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。二、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；三、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；四、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第五條、承接查驗(yàn)應(yīng)具備條件一、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；二、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；三、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；四、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；五、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；六、物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；七、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第六條、承接查驗(yàn)依據(jù)文件一、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同；二、臨時(shí)管理規(guī)約；三、前期物業(yè)服務(wù)合同；四、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；五、建設(shè)單位移交的圖紙資料；六、建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第七條、工作流程一、承接查驗(yàn)的實(shí)施概況針對(duì)公共部位及公共設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)工作，擬定在房屋交付后1個(gè)月內(nèi)完成，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理作為第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司溝通交接驗(yàn)收時(shí)間。驗(yàn)收時(shí)間確定后由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理提前5個(gè)工作日上報(bào)物業(yè)承接查驗(yàn)申請(qǐng)。承接查驗(yàn)申請(qǐng)流程如下：（發(fā)起）物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理→（審核）區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)督導(dǎo)部經(jīng)理、物業(yè)總公司工程管理部經(jīng)理、物業(yè)總公司工程管理部分管負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目公司工程管理部經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理→（審批）區(qū)域總公司總經(jīng)理、物業(yè)總公司總經(jīng)理→（備案）物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)分公司經(jīng)理。二、承接查驗(yàn)的具體實(shí)施過(guò)程（一）檢查比例1、公共部位：每棟樓抽查一個(gè)單元，高層抽查不超過(guò)5個(gè)（含）單元；多層抽查不超過(guò)10個(gè)（含）單元；2、電梯系統(tǒng)：按照總數(shù)量的50%，且不少于10臺(tái)，隨機(jī)抽查；3、消防系統(tǒng)：至少抽查1個(gè)聯(lián)動(dòng)分區(qū)，煙感、溫感、手報(bào)等設(shè)備按照總數(shù)量5%抽查，抽查不超過(guò)50個(gè)點(diǎn)位；4、高低壓配電系統(tǒng)：配電室全部檢查，并抽查5個(gè)單元的供配電系統(tǒng)；5、給排水設(shè)施設(shè)備：二次供水加壓泵房全部查看，排污泵、污水井、雨水井抽查10%；6、安防系統(tǒng)：出入口控制系統(tǒng)全部查看，其余安防設(shè)備抽查20%。7、景觀綠化：苗木清單核對(duì)抽查30%，名貴苗木和大規(guī)格喬灌木全部核對(duì)；道路鋪裝、園林建筑、水系、園林電氣全部查驗(yàn)；綠化用水抽查30%。8、中央空調(diào)機(jī)系統(tǒng)：設(shè)備主機(jī)全數(shù)檢查，分機(jī)風(fēng)口按總數(shù)量的5%抽檢。（二）資料及現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收階段1、相關(guān)驗(yàn)收資料清晰、齊全，內(nèi)容填寫(xiě)完整、準(zhǔn)確，裝訂成冊(cè)；2、現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格按照驗(yàn)收表格所列項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及亮點(diǎn)，同時(shí)拍攝相應(yīng)照片，目的是將工程亮點(diǎn)推廣到其它城市（項(xiàng)目）公司，同時(shí)警醒其它城市（項(xiàng)目）公司規(guī)避類似的質(zhì)量缺陷。（三）承接查驗(yàn)評(píng)分、匯總階段1、參照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，填寫(xiě)相關(guān)《承接查驗(yàn)評(píng)分表》，過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題點(diǎn)，需告知項(xiàng)目公司進(jìn)行整改，并要求10個(gè)工作日整改完畢，并由服務(wù)中心經(jīng)理將結(jié)果以公文形式通過(guò)辦公平臺(tái)反饋至工程管理部。2、按照所填寫(xiě)的相關(guān)專業(yè)《承接查驗(yàn)評(píng)分表》，計(jì)算各項(xiàng)承接查驗(yàn)得分。1）消防聯(lián)動(dòng)單項(xiàng)不合格，直接判定驗(yàn)收不合格；聯(lián)動(dòng)合格，且得分高于80分為合格，90分以上為優(yōu)秀，低于80分為不合格。2）除消防外各項(xiàng)得分高于80分為合格，90以上為優(yōu)秀，低于80分為不合格。3、組織相關(guān)施工單位、項(xiàng)目公司工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人、服務(wù)中心經(jīng)理召開(kāi)承接查驗(yàn)總結(jié)會(huì)議，通報(bào)驗(yàn)收結(jié)果及存在的問(wèn)題。（四）承接查驗(yàn)問(wèn)題整改階段1、一次性通過(guò)承接查驗(yàn)的項(xiàng)目承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目公司工程部及服務(wù)中心督促相關(guān)施工單位舉一反三，逐條整改，整改完成后，由服務(wù)中心復(fù)驗(yàn)合格后，做相應(yīng)移交手續(xù)。2、