注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：操作步驟_第1頁(yè)
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注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：操作步驟

交易狀況修正后的正常價(jià)格

＝可比實(shí)例價(jià)格×（正常狀況指數(shù)/可比實(shí)例狀況指數(shù)）

＝P‘×100/100（1±X%）（5－15）

留意：這和教材40頁(yè)的交易狀況修正是一樣的

2.交易日期修正

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)展期日修正的公式如下：

交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格

＝評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格（5－16）

提示：①書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

②交易日期修正還是看前面講過的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁(yè)）

③關(guān)注教材40頁(yè)交易日期修正的說法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”

3.容積率修正

容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需依據(jù)詳細(xì)區(qū)域的狀況詳細(xì)分析。

容積率修正可采納下式計(jì)算：

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

＝可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）（5－17）

留意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

式中：

K——將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；

r——資本化率；

m——被估對(duì)象的使用年期；

n——可比實(shí)例的使用年期。

土地使用年期修正后地價(jià)＝比擬實(shí)例價(jià)格×K

教材土地使用年期修和這里是同一個(gè)原理

5.房地產(chǎn)狀況因素修正

留意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

（2）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)當(dāng)采納這里給出的公式處理，不過留意教材41頁(yè)在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2022和2022年考市場(chǎng)法的計(jì)

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