虛假租賃法律問題研究

實(shí)踐中出現(xiàn)了大量被執(zhí)行人和案外人利用虛假租賃規(guī)避執(zhí)行而設(shè)立虛假條約，不僅導(dǎo)致債權(quán)人和買受人的合法權(quán)益受到損害,還加大了法院執(zhí)行工作的難度，同時(shí)對(duì)司法的權(quán)威和公信力也造成了極大的破壞。虛假租賃行為通常發(fā)生在強(qiáng)制執(zhí)行的階段,特別是租賃權(quán)利與抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),這在一方面說明了租賃執(zhí)行制度本身缺乏原則上的絕對(duì)性,另一方面也說明了實(shí)體法和債權(quán)人權(quán)利上的保護(hù)機(jī)制不夠完一虛假租賃的概念和特征 (一)虛假租賃行為的概念虛假租賃行為是指在執(zhí)行階段期間被執(zhí)行人與案外第三人串通,采用表面上的合法手段故意避開法律的強(qiáng)制性、或利用法律漏洞惡意的轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),例如倒簽租賃合同等,制造無履行能力的假象,損害債權(quán)人的合法權(quán)益,是一種不誠信的逃避義務(wù)的表現(xiàn)。這種假性租約的最大特征,就是通過與案外人串通簽訂對(duì)自身有利的“合法”不動(dòng)產(chǎn)租 (二)虛假租賃行為的特征法院在遇到虛假租賃行為時(shí),由于制度的不完善在執(zhí)行過程中往往因?yàn)槠浔砻婧戏ǖ姆尚袨?很難判斷虛假租賃合同的非法目的是否屬在執(zhí)行過程中浪費(fèi)了很多司法資源,為了提高執(zhí)行效率,可以將一是具有債務(wù)執(zhí)行能力的被執(zhí)行人往往利用特殊的社會(huì)關(guān)系例如親屬、債務(wù)債權(quán)往來的企業(yè)等,而惡意串通案外人,制造客觀上無法履行債權(quán)義務(wù)的情況;二是虛假租賃行為藐視司法權(quán)威損害債權(quán)人合法權(quán)益,在執(zhí)行工作中浪費(fèi)大量的司法資源,使司法的公正性受到影響;三是案外人和債權(quán)人的合法利益沖突,被執(zhí)行人往往不出面交涉,案外人利用“買賣不破租賃”的原則提出維護(hù)自身利益,但對(duì)于債權(quán)人而言其租賃權(quán)是沒有法律效益的,導(dǎo)致法院在評(píng)估執(zhí)行時(shí)受到許多阻礙;四是虛假租賃合同的內(nèi)容高度雷同,在簽訂虛假合約時(shí)會(huì)規(guī)避對(duì)虛假租賃的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合具體案例可以更加清晰的看出虛假租賃的真面目。杭州市中級(jí)人民法院在執(zhí)行龔某與浙江某搪瓷有限公司、浙江某實(shí)業(yè)有限公司 (以下簡稱實(shí)業(yè)公司)、沈某、陳某民間借貸糾紛?案中，對(duì)被執(zhí)法院提出執(zhí)行異議。朱某提供了其與被執(zhí)行人陳某(案涉房屋所有權(quán)人、出租人)、杭州某物資有限公司(以下簡稱物資公司，系案涉房屋2室的第一承租人)、實(shí)業(yè)公司(案涉房屋3室的第一承租樓租賃合同各一份、案涉房屋所有權(quán)人陳某同意物資公司、實(shí)業(yè)公賃期限均為15年(自2011年4月1日起至2026年3月1日止)，但室的租賃合同在杭州市江干區(qū)房地產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)備案的租賃期限僅為4年(2011年9月7日至2015年9月6日)，次承租人朱某的租賃期抵押向某銀行貸款，該銀行工作人員到案涉房屋實(shí)地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)案涉房屋無裝修且未出租，并案申請(qǐng)執(zhí)行人龔某向法院申請(qǐng)執(zhí)行后，杭州市中級(jí)人民法院執(zhí)行局遂對(duì)已訴訟保全的案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查封并張貼封條，當(dāng)時(shí)也未發(fā)現(xiàn)案涉房屋被朱某租賃及占有使用的情況。以上證據(jù)足以證明朱某提供的租賃合同虛假，杭州市中級(jí)人民法院遂裁定駁回朱某的要揭開虛假租賃合同的面紗，可以從以下五個(gè)方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危浩湟?，租金的支付方式。慣常租賃合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商業(yè)用房因其價(jià)值及商業(yè)屬性，加之所有者出于占有成本的考慮，其租金往往較住房要高，其支付方式上極少存在按月度或季度支付的情形，多為按年支付。同時(shí)對(duì)于租金的上漲往往“出租人”均會(huì)保有其主張的權(quán)利。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實(shí)，“承租人”和“出租人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。對(duì)于當(dāng)事人之間名為租賃，實(shí)為借貸關(guān)系的情形下，租賃合同多作為借貸關(guān)系之“擔(dān)?！倍霈F(xiàn)，對(duì)于租金的支付方式多采用一次性支付或分次大額支付的方式，且多伴有租金不變的約定，顯然不符合常理。而這些一次性支付或分次大額支付的所謂租金實(shí)則便是“承租人”出借為房屋所有權(quán)人的借款。故而在租金的支付上，宜通過判定當(dāng)事人對(duì)于租金支付義務(wù)的實(shí)際履行及租金的支付方式來認(rèn)清租賃關(guān)系的其二，占有情況。虛假租賃合同，往往無占有之實(shí)，多為房屋買賣設(shè)置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權(quán)利，承租人租而不占，租而不用，與常理相悖，虛假租賃關(guān)系很容易戳穿。然而對(duì)于租賃為借貸擔(dān)保情形下，虛假承租人自己可能會(huì)占有使用房屋，以房屋之用益權(quán)利沖抵借款之利息，這種情形是極為隱蔽的，單獨(dú)以占有難以判斷真?zhèn)危杞Y(jié)合價(jià)款支付方式及期限等綜合判斷。未自己占領(lǐng)之情形下，虛假承租人可能會(huì)與房屋所有權(quán)人約定以其出租所得孳息作為利息。而此時(shí)房屋占有人則為當(dāng)事人之外的第三者，倘若當(dāng)事人之間并無關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際占有人與虛假承租人的其三，租賃期限。臨時(shí)倒簽的租賃合同往往對(duì)于合同的這些主要條款約定較為簡單，尤其是在租賃期限的起始期限上，因其意圖阻卻房屋或者對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的非法目的，其虛設(shè)的起始日期往往比合法的買賣合同簽訂之日或執(zhí)行申請(qǐng)之日不會(huì)相差太久，因?yàn)榉欠ǖ摹俺凶馊恕奔啊俺鲎馊恕背鲇诜课菡加星樾渭疤摷俟P跡的顧慮，倘若簽訂一個(gè)較早的起始日期，其“承租人”實(shí)際未占有房屋或占有房屋的期限與合同簽訂明顯不符，相距久遠(yuǎn)有悖常理的漏洞便會(huì)暴露無疑。故而可結(jié)合占有情形綜合判斷。以租賃作為借貸之“擔(dān)保”模式下，其租期往往較長，一則當(dāng)事人自認(rèn)以長期“租賃”，“擔(dān)?！薄俺鲎馊恕敝畟鶆?wù)履行較為穩(wěn)妥，二則意圖限制房屋出賣，以“買賣不破租賃”作為擋箭牌。此外尚且需注意一種隱蔽情形，對(duì)于房屋存在抵押貸款的，“承租人”和“出租人”多存在倒簽合同情形，將合同起始日簽訂于抵押合同之前，意圖破除抵押之局限，而此情形亦可結(jié)合當(dāng)事人在對(duì)于虛假租金，即借款的支付時(shí)點(diǎn)上綜合判定，若“租金”支付與“租賃合同”簽訂起始之日相差太遠(yuǎn)，其四，當(dāng)事人權(quán)利的主張及義務(wù)的履行。虛假租賃合同下，租賃雙方所簽訂合同多采用格式化的條款，不排除當(dāng)事人臨時(shí)拷貝了一份租賃合同用以應(yīng)急之用。如在正常情況下，租賃雙方對(duì)于租賃房屋維護(hù)及修理保養(yǎng)義務(wù)均會(huì)加以明確，而虛假的租賃合同因其用意不在占有使用，故而此項(xiàng)約定往往多會(huì)省略，故而在判定真實(shí)的租賃合同時(shí)，是否存在這些條款可作為重要的權(quán)衡因素，同時(shí)當(dāng)事人對(duì)于租賃合同權(quán)利的主張和義務(wù)的履行亦為重要的考量因素。比如，“承租人”未支付租金，又不能提交證據(jù)，而“出租人”又一直未主張要求其履行，以常理推之，欠付租金不討，甘做“冤大頭”，其中必有蹊蹺。此外，對(duì)于房屋相關(guān)物業(yè)及配套服務(wù)交接的約定，出租人需配合承租人的協(xié)調(diào)義務(wù)，若當(dāng)事人無法舉證存在在房屋租賃中此種慣常的來往，則真實(shí)的租賃關(guān)系便十分其五，“承租人”與“出租人”之間的關(guān)系。因虛假租賃合同之惡意，相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關(guān)系，若不具可信任性，則難以達(dá)到相互串通以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行之目的。故而，注意搜集“承租雙方”關(guān)系曖昧的證據(jù)亦是有利于揭開其真實(shí)關(guān)系面紗的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，當(dāng)然對(duì)于以租賃行“擔(dān)?！钡年P(guān)系，若能掌握雙方借貸關(guān)系的證據(jù)則很容易的便掌握了主動(dòng)。誠然，證據(jù)的收集過程是十分困難的，但只要將以上幾個(gè)要素相結(jié)合，相信大部分虛假租賃還是會(huì)漏出馬腳的，尤其是為規(guī)避法律制裁而臨時(shí)簽訂的三解決虛假租賃的路徑探索 (一)明確租賃方式強(qiáng)制執(zhí)行的工作階段之前,一定要明確租賃合同的真實(shí)性,因此要明確租賃權(quán)利的歸屬,限制“買賣不破租賃”的必要性,做好租賃權(quán)的公正和登記,要通過明確的法律公示程序保護(hù)承租人的權(quán)益,防止將來債務(wù)人與案外人進(jìn)行虛假租賃交易來對(duì)抗抵押行。我國不動(dòng)產(chǎn)的公示和登記程序較為成熟,保持較高的公信力,產(chǎn)租賃交易隨著租賃需求的多樣化,登記設(shè)備更為完善,操作性強(qiáng),通過公示和登記的方式確認(rèn)債權(quán)關(guān)系的約束力,即外宣控制力,保護(hù)承租人的居住區(qū)和合法權(quán)益,在遇到抵押對(duì)抗時(shí)通過公證也能防止債權(quán)人牽扯虛假的案外人,使司法執(zhí)行程序工作的開展更加順 (二)完善租賃程序執(zhí)行程序上想要進(jìn)一步規(guī)范治理虛假租賃行為,就要完善相關(guān)的租賃首先要完善債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度,與申請(qǐng)執(zhí)行人和法院調(diào)查程序相合,及時(shí)掌握被執(zhí)行人的銀行、房產(chǎn)、工商等財(cái)產(chǎn)情況,建立專門的司法查控組織,有力的遏制和防范虛假租賃行為。其次要加強(qiáng)虛假定“理由成立的,裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的,裁定駁誰舉證的規(guī)則基礎(chǔ)上,拿出合法存在的租賃合同和證詞等相應(yīng)證據(jù),官在驗(yàn)證其合約的真實(shí)性時(shí)也能更好地排除虛假合約的可能性,保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。國家對(duì)虛假租賃的被執(zhí)行人和案外人也要加強(qiáng)處罰措施的力度,罰