河南房地產(chǎn)開發(fā)項目項目定位報告

開封市XX路項目定位報告思考路線市場機會掃描項目價值挖掘項目開發(fā)策略項目整體定位產(chǎn)品戰(zhàn)略營銷推廣策略宏觀經(jīng)濟：

經(jīng)歷自然災害和國際金融風暴考驗，2009年中國經(jīng)濟領先復蘇！一、經(jīng)濟危機下，政府08年5次降息，出臺4萬億投資計劃，令全國上下對中國經(jīng)濟的快速復蘇充滿信心。二、中國穩(wěn)健的經(jīng)濟基本面：高儲蓄率、政府低負債、龐大的外匯儲備，有望在2009年下半年率先擺脫經(jīng)濟下滑。金融危機蔓延愈演愈烈，實體經(jīng)濟受到影響08年初南方遭遇百年不遇的低溫雨雪冰凍災害自然災害連續(xù)08年5、6月份，部分地區(qū)發(fā)生洪澇災害08年5月上旬四川汶川特大地震值得慶幸的是：中國政府發(fā)揮力挽狂瀾的中流砥柱作用，將保障中國經(jīng)濟在2009年率先擺脫次貸危機桎梏，回歸快速發(fā)展軌道。09年國內(nèi)大面積干旱宏觀政策:

國家出臺積極政策和加大投資，促進經(jīng)濟增長，成效顯現(xiàn)！08年10月出臺系列個人購房優(yōu)惠措施出臺救市措施08年9月起下調(diào)一年期貸款利率0.27%加息周期結束寬松的金融政策和系列購房優(yōu)惠政策，激發(fā)居民購房需求逐步釋放。財政金融政策全面放松08年10月下調(diào)一年期存貸款基準利率0.27%08年9月起下調(diào)中小金融機構存款準備金率1%08年9月起證券交易印花稅單邊征收等三措施出臺08年12月放寬第二套房貸限制08年12月22日在次下調(diào)公積金存貸款利率08年11月國家提出投資4萬億元拉動內(nèi)需開封市宏觀經(jīng)濟—整體經(jīng)濟實力增長較快

開封市整體經(jīng)濟實力增長迅速，GDP年均增幅超過13%，固定資產(chǎn)投資額增幅超過30%，城市建設發(fā)展較快。開封市宏觀經(jīng)濟—人均經(jīng)濟實力快速提升，購買能力進一步增強

人均可支配收入達到12000元，人均消費型支出達到9000元以上，人均購買力大幅提高，進一步提升了開封市商品房價格上漲空間。開封市房地產(chǎn)市場—投資信心充足，市場發(fā)展?jié)摿薮?/p>

開封市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年增幅在25%以上，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，發(fā)展商投資信心充足；房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重僅7%，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?。開封市房地產(chǎn)市場—市場容量逐步擴大，項目機會增多

與房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長對應，開封市商品房施工面積也急速攀升，2008年增幅更是高達80%；商品房銷售面積也穩(wěn)步增長，2008年增幅達到17%，市場成長較快，市場容量逐步擴大。開封市房地產(chǎn)市場:

開封市房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，成交量及價格穩(wěn)步增長，市場表現(xiàn)健康開封市房地產(chǎn)市場2007年以前發(fā)展平穩(wěn)，年成交量增長緩慢，年均增幅8%，成交均價上漲較快，年均漲幅超過12%；2008年成交量及成交均價激增，商品房成交面積88.4萬㎡，增幅達到30%，成交均價上漲至2984元/㎡，漲幅高達35.6%，市場容量及價格水平出現(xiàn)質的飛躍。項目區(qū)域—項目位于汴西區(qū)南部，屬建成區(qū)邊緣區(qū)域老城區(qū)東區(qū)南區(qū)本項目汴西區(qū)項目區(qū)域—鄭汴一體化為項目區(qū)域價值提升帶來機遇根據(jù)開封市總體規(guī)劃修編方案，汴西新區(qū)位于開封市西部，東到護城大堤，西到中牟邊界，南至310國道，北至連霍高速，規(guī)劃總面積121平方公里，其中城市建設用地面積78平方公里，可容納人口80萬人。是集居住、工業(yè)、辦公、商貿(mào)、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。汴西新區(qū)政府搬遷河大新校鄭汴一體化由東向西發(fā)展，汴西新區(qū)成為開封新中心區(qū)項目區(qū)域—項目區(qū)域價值提升的

基礎汴西新區(qū)的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場—汴西區(qū)市場以高層產(chǎn)品為主，高層產(chǎn)品競爭激烈汴西區(qū)目前在售項目以高層物業(yè)為主，在售純高層項目有7個，均為現(xiàn)代建筑風格，總規(guī)模達到66萬㎡；其次是混合型物業(yè)有6個，混合型物業(yè)又以多層、小高層混合物業(yè)為主，其中高層產(chǎn)品總量合計約25萬㎡，高層產(chǎn)品合計約90萬㎡，多層產(chǎn)品約40萬㎡。區(qū)域產(chǎn)品特征—把握市場機會，兼顧主流產(chǎn)品

區(qū)域主流產(chǎn)品為舒適三房，面積區(qū)間為110-150㎡，過剩產(chǎn)品為140㎡以上的大戶型產(chǎn)品，競爭較弱的機會產(chǎn)品是90-110

㎡的經(jīng)濟型三房；本項目應當在把握主流產(chǎn)品的同時，突出經(jīng)濟型戶型，以確立項目的相對競爭優(yōu)勢。競爭案例—東京新城位置：宋城路、金明大道規(guī)模：占地25畝，建筑面積4.5萬㎡開盤時間：5月16日均價：2900元/㎡產(chǎn)品：42-51㎡一房，78㎡兩房，89-141㎡三房，138-207㎡復式項目規(guī)模不大，產(chǎn)品線豐富，售價不高，本項目入市時其后期產(chǎn)品會有一定競爭，總體威脅不大。市場總結：

宏觀經(jīng)濟整體形勢向好，房地產(chǎn)市場有望回暖；開封市整體經(jīng)濟實力快速增長，居民收入增加，購買力進一步增強；開封市城市建設發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場快速成長，市場容量穩(wěn)步上升；項目區(qū)域成為開封市房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域，鄭汴融城帶來更多機遇；區(qū)域在售項目存量較大，有一定競爭壓力；在售項目以高層產(chǎn)品為主，高層建筑風格主要為現(xiàn)代風格；區(qū)域市場主流產(chǎn)品為110-150㎡的三房，其次是70-120㎡的兩房；項目區(qū)域機會性產(chǎn)品為90-110㎡的經(jīng)濟型三房；建議本項目在兼顧主流產(chǎn)品的同時，突出經(jīng)濟型產(chǎn)品。宏觀環(huán)境微觀市場思考綠路線市場機會掃描項目價值挖掘項目開發(fā)策略項目整體定位產(chǎn)品戰(zhàn)略營銷推廣策略項目俱指標規(guī)劃總用地面積（㎡）13429.8凈用地面積（㎡）12807.8總建筑面積（㎡）52340住宅面積（㎡）23280公寓（㎡）15028辦公（㎡）9660商業(yè)（㎡）4372容積率4.1建筑密度34.20%綠地率32.20%項目界占地員20傭畝，神可售鑒面積哪4.們3萬忘平方丹米，棕項目渡規(guī)模順不大版，按扛照開齒封市模在售著項目歷平均哀銷售洪速度晨估算撞，本淹項目揉銷售鎮(zhèn)周期坑1年然左右擱。項目終區(qū)位騎—建成惡區(qū)邊廊緣，最汴西敘新區(qū)蹦與中武心城晝區(qū)結寸合部3.0km0.8km本項目項目地處開封市汴西新區(qū)，屬建成區(qū)邊緣區(qū)域，鄰近城市主干道金明大道及宋城路，交通便利；區(qū)域功能目前主要表現(xiàn)為倉儲物流及加工制造，區(qū)域改造升值潛力較大。宋城路鄭開大道金明大道區(qū)域些現(xiàn)狀矮—交通訂便利族，環(huán)減境一霸般，種配套刪不完半善預應竭力錨成具廠村民膜住宅住宅抗小區(qū)金明禁汽車編站停遍車場農(nóng)貿(mào)洋批發(fā)渾市場項目綱地處斃建成坦區(qū)邊端緣，咳生活存、商惱業(yè)配賞套不餅完善趙，緊帝臨停飛車場輸、加鋸工廠閘等，喂生態(tài)黨環(huán)境歌一般訴，但鎖緊鄰嚴城市裕主干竿道金咐明大紐奉道，霧距宋魚城路訴也不島足1餓km霜，交可通便時利。區(qū)域獨規(guī)劃艇及發(fā)閘展方測向—汴西此新區(qū)疲與鄭佩汴一于體化汴西廉新區(qū)路，東邊到護天城大蒜堤、才西到給中牟躬邊界睛、南球至31攔0國道壘、北至連識霍高鞭速，仍規(guī)劃強面積疤為74平方失公里南（容壺納40萬恨到50萬人該。新區(qū)榴集居凈住、趙工業(yè)湯、辦絕公、箏商貿(mào)蠟、休店閑為年一體變的生澆態(tài)型濾新城戶區(qū)。新區(qū)震與鄭硬東新卵區(qū)的輔對接衛(wèi)，是制中原犬城市扣群發(fā)她展的舅重要濕內(nèi)容菊。汴西新區(qū)政府搬遷河大新校鄭汴一體化由東向西發(fā)展，汴西新區(qū)成為開封新中心區(qū)汴西錯區(qū)城荒市交渣通汴西減區(qū)城籠市交立通系患統(tǒng)采召用棋攀盤式才與自衛(wèi)由式不相結矩合的殖道路朗結構豬形式希。由飄城市繞快速章通道淡、城曲市主紗干道如、高扔密度蔽的次伙干路譜和支什路，另結合的高速絹鐵路薪、輕貢軌、醋機動且車和嚷自行歷車、繭水上舉游覽撓線路蹄和步姥行等遣多種幫出行鍋、運槐輸方戚式，示形成膊新城仿區(qū)各估級道襲路功斗能分御工明筐晰的膛路網(wǎng)垮系統(tǒng)扇和交蛛通網(wǎng)熔絡，塔以適龍應現(xiàn)縫代化途交通喪需要訂。區(qū)域凱前景君—鄭汴朽融城棚及汴精西新悟區(qū)的渠快速鹿發(fā)展笑，必啦然帶后動項寸目區(qū)五域的倉成熟粱和價你值提匠升本項膀目1）部能源抓優(yōu)勢暗，工認業(yè)資秩源相亂對豐張富；2）帥土地勺優(yōu)勢洪，廣玻闊的叫汴西殺新區(qū)見是待掀開發(fā)不的沃櫻土；3）功政策象優(yōu)勢舞，汴燙西新完區(qū)目喊前是分開封史城市集建設扮的方符向和槳中心慕，因益此受掠到市蛛政府吼的大刷力支抵持4）造交通蠶優(yōu)勢棍，境跑內(nèi)隴睛海鐵蠻路、繪鄭汴新城市夸通道糊、連廊霍高快速、陽開封雕到新懷鄭機軌場高駝速等姐，四聾通八刷達；5）絲式農(nóng)副棚產(chǎn)品腹的品餓牌優(yōu)給勢，劉汴梁嗽牌西頭瓜和姐杏花區(qū)營牌富金杏托等名圣揚國恒內(nèi)；6）把教育番科技魔優(yōu)勢汽，境禾內(nèi)河減大、綁黃河占水院甘、開洲大等清高等沫院校象聚集普；7）峽金融勺貿(mào)易噸優(yōu)勢沉，境經(jīng)內(nèi)有拴各大兩銀行笨及信柿用聯(lián)蟻社的傍分支尿機構宵；七紅是杏貼花營主組團贏、金殺明工立業(yè)園少區(qū)優(yōu)這勢。汴西智新區(qū)除優(yōu)勢勿—汴西龜新區(qū)祝將成彩為開剖封新冬的經(jīng)胖濟中街心項目賽價值般評判璀璨菜區(qū)域表前景便捷今的交宏通優(yōu)越威的區(qū)蚊位雙中鏡心“每新都圍匯”些，菁英即寓所雙都功會中僻心，鉆別致棄菁英淘寓所思考毒路線市場飽機會洪掃描項目映價值期挖掘項目雄開發(fā)志策略項目駁整體框定位項目追產(chǎn)品款體系村打造營銷業(yè)推廣駝策略項目悲戰(zhàn)略仔目標新、董老區(qū)盆經(jīng)濟鳥中心去間的鄙標簽偶！重新址定義崖汴西雹新區(qū)偉與老荷城區(qū)蕉結合撿部區(qū)誓位價忠值！制定品現(xiàn)代愁都市曬生活斃新樣之板！市場肆定位為中號堅力消量打容造的陪精致句都市區(qū)生活選擇貸中高羨檔為巧主的選市場刷細分隊?？蛻魯嚩ㄎ豢蛻艏翁攸c據(jù)我燙司調(diào)梢查，盲政府綠官員今、教睬師、警壟斷暮行業(yè)聚從業(yè)潔人員爹以及芳私營偏企業(yè)纏主是大開封輛購房仁群體孟最大檔的主淺力?？蛻舻痔攸c我司監(jiān)調(diào)查紹統(tǒng)計皮發(fā)現(xiàn)纏，面積養(yǎng)需求城：11裝0—驗13撕0平討米的狼三房童需求迷量占滴60?！?魂0%貴；產(chǎn)品拆特點飄：85風%以版上的精置業(yè)說者喜五歡退淹臺、估小院峽、頂?shù)珜娱w逝樓，繡贈送淺面積叨。核心芬客戶重要麗客戶游離板、偶根得客霧戶開封頌市區(qū)開封例市區(qū)卵其他毛群體開封補周邊湖縣市松客戶可、投裝資客刃及外唇地（袖北京石、上壓海、饑深圳約等）耍工作貝開封希人回奴家投蕉資、習置業(yè)勤者政府為公務崗員、功企事招業(yè)單應位領獨導高?；ń處熝赖冉绦延龣C閃構從考業(yè)人革員銀行武、電剃信、禁電力皇、醫(yī)肥院等蠻壟斷搬行業(yè)羅從業(yè)圍人員個體貿(mào)經(jīng)營微戶、梢中小揮私營坑企業(yè)椅主看中諷項目你潛力蛙的投冠資者汴西釣新區(qū)然客戶蘿分析汴西墊新區(qū)畜工業(yè)拖園從翁業(yè)人痰員目標客戶分類細分階層劃預計比例細分行業(yè)來源說明核心客戶政府官員25-30%政府官員及公務員主要來自于開封市政府、市委其它政府機關人員事業(yè)單位公務員及職員主要來自地稅局、物價局、國稅局、工商局、法院等事業(yè)單位的公務員及職員。教育機構20-25%中學及大中專院校教師主要來自河大、省第二稅校、中醫(yī)學院、教育學院、省工商管理學院等高校。壟斷行業(yè)20-25%中高層管理人員來自于從事郵政、電信、傳媒等行業(yè)的中高層管理人員外圍客戶私營業(yè)主10-15%餐飲業(yè)人員在本項目輻射范圍內(nèi)的從事餐飲行業(yè)的人員。從事旅游、服務行業(yè)人員星級賓館的老板和中高層管理者縣市高收入人群5-10%周邊工業(yè)發(fā)達縣的高薪階層通許、尉氏、杞縣發(fā)達產(chǎn)業(yè)的支撐客戶，如通許：電動車、輕工業(yè)，尉氏工業(yè)：橡膠、機械、配件等。周邊縣的私營業(yè)主周邊縣的生意客，改換生活環(huán)境，提高生活品質，或為了子女上學，在開封西區(qū)置業(yè)離省會更近，離上層生活也更近。成長型客戶鄭州客戶5-8%老家在開封的從業(yè)人員由于鄭州房價相比較高，加上鄭汴一體化，鄭州的一些客戶也紛紛到開封置業(yè)。鄭州的投資客由于鄭汴一體化的實施，看中開封西區(qū)的發(fā)展前景。游離客戶外地回流客3-5%外省及外地市政府官員、管理者、及高薪階層老家是開封的外省及外地市的政府官員、管理者、及高薪階層，有戀家情節(jié)或孝敬父母。本案幼目標分客戶銜構成項目兄形象擦定位雙城抗都匯兩城到相匯敏，菁椒英寓宗所思考晨路線市場機會掃描項目價值挖掘雙城都匯項目整體定位產(chǎn)品戰(zhàn)略營銷推廣策略快速禽操作拌，降梯低風羅險。開發(fā)屠目標樹立畢項目飯及開奸發(fā)商般的品隆牌。實現(xiàn)枯理想烘的經(jīng)墨濟利甘潤。開發(fā)億目標戲與現(xiàn)警實情績況的蟻矛盾屬性現(xiàn)狀矛盾點解決方向客戶客戶觀望情緒較重，近期有緩解跡象如何實現(xiàn)較好的銷售速度，實現(xiàn)開發(fā)目標。提高項目的綜合素質，實現(xiàn)產(chǎn)品競爭力，真正的打動客戶。競爭市場競爭激烈，產(chǎn)品同質化如何才能獨樹一幟，形成自己的品牌。以地段價值為依托，提升居住的舒適性，從而提高競爭力。產(chǎn)品產(chǎn)品自由度較大，可以把握市場機會點主流產(chǎn)品競爭激烈。兼顧主流產(chǎn)品的同時，突出市場空白產(chǎn)品。印象建成區(qū)邊緣區(qū)域形象一般，配套不完善。通過產(chǎn)品定位及形象包裝進行改善，完善項目自身配套。如何世實現(xiàn)第快速替銷售崖？問題征1問題義2如何毒實現(xiàn)漢產(chǎn)品攪的充腔分競別爭優(yōu)濫勢？怎樣僅能夠醋實現(xiàn)狗低風較險快評速操煮作，膊并樹村立強日大品其牌？項目蘇核心刑問題剃界定修：產(chǎn)品飄戰(zhàn)略南：1、釣有效弦覆蓋桂更廣畜市場賭區(qū)間壇；2、鏡具備廉充足區(qū)競爭唐優(yōu)勢呈和強汪大的遵溢價難能力把握他主流餐產(chǎn)品惱，豐余富產(chǎn)庫品線星，獵爐殺更叫廣客鄙戶群昏體；利用介市場晶空白衫點，練增強上項目回的抗紡風險線能力波和溢占價能歲力：把產(chǎn)齒品放盜到戰(zhàn)例略高闊度來原考慮產(chǎn)品幣戰(zhàn)略陶1：有效撿覆蓋弟更廣圓的市戒場區(qū)扇間藍海區(qū)域紅海海區(qū)域在兼磁顧紅避海區(qū)吵域主奏力產(chǎn)資品的田同時常，把池握市溫場機咽會點窄，突盲出藍嬌海區(qū)牌域產(chǎn)規(guī)品產(chǎn)品芒戰(zhàn)略箱1：有效氣覆蓋垃更廣巧的市雁場區(qū)母間戶型面積段（㎡）套均面積（㎡）面積占比建筑面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比四室兩廳或三廳150-1801602%76651%舒適三房120-14013030%114928819%經(jīng)濟三房95-11010025%95779621%舒適兩房80-1008010%38314810%小兩房65-807018%68959921%小套型40-504515%574612828%合計

100%38308463100%主流辣產(chǎn)品拼，競拜爭激樂烈機會私產(chǎn)品產(chǎn)品趣戰(zhàn)略博2：具備蘆充分棚競爭淘優(yōu)勢炎的產(chǎn)勻品力那戰(zhàn)略規(guī)劃哈布局景觀無空間戶型喂創(chuàng)新品牌竭物業(yè)考量胞因子項目長地塊監(jiān)價值卵分析項目擋地塊降北臨或城市岔支路盛XX斃路，著西臨么規(guī)劃哪道路援，商擔業(yè)氛曾圍一河般，幸臨街喜可適舒當設介置社油區(qū)配傳套商晚業(yè)和廚臨街違商鋪吃。辦公楊和公應寓產(chǎn)晴品應透沿現(xiàn)襯狀路沸布置營，利殘于展粘示項肅目形投象并衣提升匙項目事的商延業(yè)價寨值。地塊考內(nèi)部欠開發(fā)戰(zhàn)商品鍬住宅戲，兩基側臨脹路，臉交通品方便跳，同市時鬧毛中取餃靜，樂利于策提升王項目廟的居賣住價類值。布局駁建議熄：利玩用半蘿圍合曠布局偽中心循景觀本，實落現(xiàn)大范院落架空營層內(nèi)捏部空俱間,旦可杏以設贏置自然拍景觀與可參堤與性贈的設慌施，成嗎為鄰周里交威往的鉗舒適什平臺面?？珊庖愿溺P善項沾目基掛地面園積對增景觀急的局賊限。景觀遭空間擁建議深：局總部架桂空，失實現(xiàn)瓶空間類情趣同致侮行認機為：扎利用判容積回率計蘭算的咽空子春，給召予客亞戶更端多私寺享空防間，民在增加生助活情跨趣的把同時搬，更瞞是迎遲合趨逗利心州理，猛達到致快速桌銷售磁目的名！項目贈送方式美之域贈送方正的挑高露臺上城品I贈送房間，（半成品，封閉窗戶即可）戶型奪設計