河北某商業(yè)地產開發(fā)項目產品前期市場調研報告

xxxx財富廣場項目市場調研報告

即第二階段產品建議——xxxx房地產經(jīng)紀有限公司1第一部分調查設計與組織實施一、調查設計（一）調查目的1、通過客觀深入的市場調查和嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解xx市商業(yè)房地產市場供需空間，確定目標客戶群及其對產品的取向，合理規(guī)劃xx財富廣場項目，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。2、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、的調查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。房地產E網(wǎng)2第一部分調查設計與組織實施（二）調查內容1、xx市宏觀環(huán)境調查宏觀經(jīng)濟xx房地產現(xiàn)狀2、項目自身情況調查項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）產品公司組成（開發(fā)商、設計單位、策劃公司、物業(yè)公司）3第一部分調查設計與組織實施3、項目商圈調查分析人口因素商業(yè)環(huán)境未來區(qū)域環(huán)境發(fā)展4、現(xiàn)有商業(yè)項目調查分析業(yè)態(tài)形式店鋪單元面積租金水平管理方式與經(jīng)營狀態(tài)5、商鋪投資者調查分析投資能力面積需求6、住宅產品調查分析現(xiàn)有產品情況綜合市場分析4第一部分調查設計與組織實施（三）調查方法1、宏觀調查政府相關文獻資料數(shù)據(jù)匯總報刊資料收集與分析2、項目自身情況調查項目現(xiàn)場考察有關人員訪談相關資料收集整理5第一部分調查設計與組織實施3、項目商圈調查分析前期市場調研報告資料匯總業(yè)務經(jīng)理實地考察4、現(xiàn)有商業(yè)項目調查分析專項訪談問卷5、商鋪投資人調查分析現(xiàn)場踩點調查深度訪談6、住宅產品調查分析售樓處現(xiàn)場調查6第一部分調查設計與組織實施（四）調查區(qū)域、調查人次1、現(xiàn)場調查河西區(qū)（馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)）河東區(qū)（xx鎮(zhèn)）2、專項訪談問卷（573有效人次）河西區(qū)198人次河東區(qū)375人次7第一部分調查設計與組織實施二、調查組織與實施調查時間安排表時間安排工作內容2006年4月7日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會，制定調研方式、方向。2006年4月12日設計制定調查問卷樣本及調查細化方案。2006年4月15日市場調查全面啟動。2006年4月15—21日1、市場調查資料初步匯總統(tǒng)計；2、共收回問卷600余份，有效問卷573份。2006年4月21日資料原始數(shù)據(jù)收集完畢，提報至公司。2006年4月21—23日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調報告（第一稿）形成。2006年4月24日市調分析討論會。2006年4月25日市調報告（修正稿）完成提交。8第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、xx市宏觀經(jīng)濟調查（一）xx市宏觀環(huán)境分析

xx1996年10月經(jīng)國務院批準撤銷xx縣設立xx市。現(xiàn)轄20個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、533個行政村，總面積1208平方公里，人口65萬。經(jīng)過二十多年改革開放，xx經(jīng)濟躍居河北省二十強之首，財政收入居河北省第一。xx地處環(huán)京津一級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內,地理位置優(yōu)越。國家統(tǒng)計局10月22日發(fā)布了根據(jù)經(jīng)濟社會綜合發(fā)展指標測算的“2005年全國百強縣（市）”名單，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野雞坨、沙河驛3個小城鎮(zhèn)被列為全省百鎮(zhèn)工程試點鎮(zhèn)，建昌營鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)被確定為全省小城鎮(zhèn)建設重點鎮(zhèn)。

xx財富廣場就位于全省百鎮(zhèn)工程試點鎮(zhèn)——xx鎮(zhèn)9第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

2003年，全市完成國內生產總值142億元，同比增長20.8%；2004年，全市完成國內生產總值178億元，同比增長25.4%。按照市政府工作計劃，至2007年，本市完成國內生產總值300億元。10第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

2004年全部財政收入達到21.2億元，同比增長69.5%；2005年全部財政收入達到33.6億元，同比增長58.5%。至2007年，本市實現(xiàn)財政收入達到40億元11第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析2005年農民人均純收入達到4900元，同比增長18.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10000元，同比增長17.5%。

12第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析（二）xx市房地產市場現(xiàn)狀

新世紀xx市確定了建設現(xiàn)代化中等城市的宏偉目標，幾年來，累計建設面積在30000平方米以上的城市住宅小區(qū)6個，建筑總面積達到100萬平方米，極大地完善了城市居民的住房條件，提高了城市品位。隨著首鋼重點項目落戶xx，以及本市居民住宅消費水平的不斷提高，在“十五”期間，xx的住宅需求達到200萬平方米，總投資15億元人民幣。隨著“鋼鐵xx、中等城市”口號的提出，經(jīng)過近年來市政府對城市房地產市場的大力支持，如今的xx的住宅、商業(yè)產品形態(tài)、功能已逐步并軌于大中城市同類的發(fā)展方向。13第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析二、項目自身情況調查項目地理位置優(yōu)勢項目所屬地塊位于xx市河西區(qū)，鋼城大道與國道交匯環(huán)島西北角。鋼城大道東部連接河東區(qū)；西至首鋼礦業(yè)公司居民住宅區(qū)；國道南連首鋼二期廠址。未來規(guī)劃的河西區(qū)中心位置。地理位置具有河西商業(yè)中心選址唯一性的優(yōu)勢，具有明顯的增值空間。不足本項目位于xx河西區(qū)，目前此地段繁華程度不夠，而且現(xiàn)有酒店及零散商鋪遠未形成一定的市場規(guī)模，商業(yè)環(huán)境欠佳。項目西、南部，整體形象較差，給本案帶來一定的影響。河西區(qū)無法比擬河東區(qū)，對周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力，大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫。14第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析參與項目的公司情況優(yōu)勢發(fā)展商xxxx房地產開發(fā)有限公司董事長曾從事過本市同類產品的開發(fā)，擁有相關的市場經(jīng)驗。項目設計由中華建建筑設計研究院進行整體規(guī)劃設計。該院規(guī)劃設計方面具有一定的知名度。營銷策劃聘在行業(yè)內具有實戰(zhàn)經(jīng)驗的xxxx房地產經(jīng)紀有限公司來進行全程策劃代理，全新的營銷服務理念，全程的客戶服務體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。物業(yè)管理還在籌劃之中，此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。不足15第二部分調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析三、現(xiàn)有商圈調研分析人口因素xx財富廣場位于xx河西區(qū)鋼城大道與國道交匯環(huán)島西北角。項目周邊常住人口為首鋼礦業(yè)公司員工及家屬，其家庭收入水平相對較高。周邊流動人口多為與首鋼有業(yè)務往來人員（約2-3萬人），及與xx鎮(zhèn)相鄰的馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)居民。16第二爬部分類調奸查數(shù)布據(jù)資咸料匯萬總與磚分析商業(yè)考環(huán)境項目油所在惕地理帆位置膜河西佩區(qū)，鍬整體境商業(yè)剩繁華滴程度晉不夠蓄，而拒且現(xiàn)有的繡零散唯商鋪閉遠未薄形成末一定仗的市宮場規(guī)統(tǒng)模。候目前擦的情缺況仍營屬于英未經(jīng)現(xiàn)代屋化商怖業(yè)洗寫禮，已比較辟零散耀無章居的商辣業(yè)形頂態(tài)。未來鐘區(qū)域澆環(huán)境驅發(fā)展本項落目的沸周圍婚存在產大量黨的顯案性消環(huán)費者棒和隱赤性消連費者舅（直六至首竊鋼三期復工廠峰投產復，本有項目晝所輻各射人情群預他計達刷到10萬人惱）。墾加之xx政府愉加大趟對河參西區(qū)李的建絮設力宅度（賽規(guī)劃卷交通書環(huán)島沈、大忠型廣室場的著建設）徹，本昌案所忍處區(qū)聾位的伶各項囑環(huán)境絞條件風均會盒得到散大步妨的提妙升，打從而提高鉛本項男目的爭認知竟度及可本項哪目產冶品未襯來的浴價值牢。17第二孫部分袍調蒼查數(shù)脅據(jù)資礦料匯奮總與綁分析四、現(xiàn)有餅商業(yè)客項目慘調查味分析（數(shù)零據(jù)統(tǒng)倒計均離按市令調總跡量百洗分比貌計算佛）業(yè)態(tài)綁形式經(jīng)營種類河西區(qū)馬蘭莊、蔡園、xx河東區(qū)xx鎮(zhèn)餐飲22.2%19.6%服飾16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%綜合商場0%2.1%工業(yè)用品18.6%14.3%電氣產品9%8.9%其他16.4%18%18第二銹部分蓮調務查數(shù)圓據(jù)資狠料匯太總與還分析本次濱市調喚區(qū)域蛇重點降選擇最各不琴同地洋區(qū)相呼對較中具代途表性版的商恐業(yè)集凝中點池，試蘿通過賄此類績數(shù)據(jù)鼻分析俊出，育xx爭市商秘業(yè)形展態(tài)。經(jīng)分懷析，疑本市塑餐飲敬、服敏飾、怎美容克日化牛及工詳業(yè)材燭料均鳳占有打一定創(chuàng)的市燥場比基例，幅但本任市極鐘度缺濃乏綜兄合服狂務型哪商場壁，尤渡以河餃西區(qū)鳥為重批。河西市區(qū)河東嚷區(qū)19第二階部分護調敵查數(shù)造據(jù)資頓料匯冊總與值分析店鋪遠單元模面積由于善本市春尤其朱是河蟻西區(qū)撫稀缺脹大型刻的綜殺合商繁場作慰為參節(jié)考對幼象，夢故此竟項調握查重予點以臨現(xiàn)有炎臨街菠店鋪石為主瘦。依薪照此惑類數(shù)乞據(jù)分列析結辜論，尸合理樓規(guī)劃餓出本升項目共商業(yè)督部分潤的單茄元面繁積。店鋪面積河西區(qū)河東區(qū)100㎡以下54.8%70.2%100~200㎡25.8%16.3%200~300㎡10.7%8.2%300㎡以上8.7%5.3%20第二茶部分協(xié)調吵查數(shù)愉據(jù)資饅料匯趕總與伐分析按照影列表氏數(shù)據(jù)核的絕山對值炎分析孩得出常，目均前xx市場辨上商匯鋪的倒經(jīng)營懼面積冬多以10怎0㎡以下怎為主編。因地鴨價、眠租金呼的等梳因素比影響鬧，河中西區(qū)雨同等掙行業(yè)暮商鋪刪的經(jīng)吩營面拖積略得大于圣河東尿區(qū),即河從東區(qū)腐對10液0㎡以下煌的經(jīng)鞋營需肯求面昏積較盞河西拖區(qū)要坦高。河西驢區(qū)河東抱區(qū)21第二少部分舌調疫查數(shù)氣據(jù)資捕料匯勺總與劑分析租金餓水平此次臂針對創(chuàng)xx板商鋪層租金掠水平蕩方面取的市歲場調子研，簡目標甚選定揉為河玻西、弄河東介區(qū)現(xiàn)扶有經(jīng)災營狀良態(tài)較身好的恐各類葵不同遙的商更業(yè)店愁鋪。慈得到叔的相網(wǎng)關數(shù)幫據(jù)除殺部分政經(jīng)營幣者自花建商料鋪經(jīng)寧營，俊無法淡計算上相關及數(shù)據(jù)瀉外，袖均具餃有一去定的芒市場止代表汗性，購基本植可以酒反映榴出x白x市焰商業(yè)峰店鋪墓的整各體租應金水饑平。初步流統(tǒng)計盆可得局，河貼西區(qū)烘商鋪展日租毯金約材0.挺59脆元/貢㎡；義河東竟區(qū)為君1.對01陡元/煎㎡河西旗區(qū)河東寇區(qū)22第二喉部分厲調梢查數(shù)抱據(jù)資撐料匯明總與紫分析管理嘗方式鐘與經(jīng)鋼營狀鋼態(tài)經(jīng)過組此次螺調查僵，可因以確狀定目參前在xx市無械一商膏業(yè)項陽目可弱為廣大商承戶提久供專幕業(yè)性理的物扯業(yè)管獨理服適務。餐按照版本項四目的臘產品羊服務疼規(guī)劃——為客香戶提啦供專隱業(yè)的攜物業(yè)倦管理，正品好可資以彌凍補現(xiàn)宇有市情場的舅這一空狂缺，顫同時占為本差項目壓產品挺知名此度的帽建立壇、以謝及未蚊來的六銷售蟻工作帶來拳極大她的利朗好條傾件。23第二躁部分麥調漏查數(shù)語據(jù)資嶼料匯蚊總與贊分析現(xiàn)有壁各類蘆商業(yè)循店鋪隸，兩侄極分伐化較薯為嚴厚重。輝其中錘餐飲腥行業(yè)哀的經(jīng)濟效仙益相踏對較規(guī)好；披服裝充、服喚飾等挽一些按商品嬸的經(jīng)陵營，項除河號東東毯購商場等細類似糞人潮麥集中負區(qū)的寄域外虜，其坦他商修家的同效益紐奉并不恐好。騰在對綠楊店子鎮(zhèn)浙的走歌訪過創(chuàng)程中飄發(fā)現(xiàn)撒，有跟大部岸分商飛家提行出愿樣意同猴行業(yè)垃集中頃經(jīng)營，午以此宴來營之造出叼一種稿商業(yè)霧環(huán)境斯，帶弱動其恐經(jīng)濟高效益農的提勞升。任隨著未來芝本項蘆目的革建成球使用有，勢必龍會帶睛動河設西區(qū)吐的商亂業(yè)環(huán)價境發(fā)歡展，滿足廣調大商躬家的指經(jīng)營丙需求立。24第二獻部分什調捕查數(shù)蔑據(jù)資悼料匯集總與臟分析商鋪統(tǒng)投資鉛者的攀分析捧調查目前層河西曠區(qū)投敗資者凳愿意皂花費掃的總懲房款盤均值及在16榴.8包75萬元~3睜6.尿6萬元把之間月，河慰東區(qū)盤投資毅者投衰資者牲愿意挖花費謠的總膀房款偽均值當在17蠟.9服8萬元~4遷1.唉88萬元友之間脊。據(jù)愿此,綜合枕分析信投資院者所貸能承授擔的腦總款睡預計關在17萬元~4兼0萬元/套之間佳。（未變列入顯經(jīng)營郊面積巧較大假的餐慨飲行蠢業(yè)數(shù)媽據(jù)）25第二膏部分紛調僚查數(shù)景據(jù)資凈料匯經(jīng)總與涼分析被調滅查者攻中需棍求面吼積在40服~1邁00打㎡之鮮間的睛占5火6.鮮1%再，1杯00喪~2販00澤㎡葛之間趕的占魚28互.2潛%，梁20怨0~冰30鴉0盞㎡之是間的資占1增5.跳7%。由此驅知，膚在1伏00寇㎡那之間綁的戶政型總冷份額籌占到胸50裝%以轎上，坑最為尼廣大興投資面者所賽青睞史，三描個層片面需反求均豬勻，昨客戶破群層潮次明怪顯。駕面積紐奉需求拜在1釀00峰㎡尺以下千的經(jīng)宋營種灑類多妙為服掘飾、感日用倍品等治小商辮品經(jīng)璃營；鉤10快0~翻20龍0纖㎡多齡用來鍋經(jīng)營序工業(yè)參零配回件；土30痛0四㎡左挨右基纏本用蠶來從椅事餐敬飲業(yè)協(xié)的經(jīng)權營。26第二單部分吧調倚查數(shù)剝據(jù)資舌料匯盡總與刪分析現(xiàn)有筍住宅幅產品套調查蟻分析A項目名稱項目位置總建面項目規(guī)模工程進度開盤日交房日總套數(shù)銷售進度戶型面積售價客戶群宣傳途徑頤秀園20萬平米共25棟樓，分別4、7、9、15層9層封頂，15層建到6、7層2005-62006-101000套已售500多套三居~七居130~430平米，商鋪120平米左右商鋪均價4800元/平米，住宅均價3000元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工路旗（鋼城大道、燕山大路、阜安大路），宣傳單麗都景苑29.76萬平米分三期，一期13棟，均為6層住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103—123平米均價2300元/平米金水灣小區(qū)8.98萬平米分三期，共22棟，一期9棟一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居60—77、80—90、98—114、170均價1390元/平米首鋼職工，周邊村民工地圍檔27第二換部分筋調駁查數(shù)士據(jù)資碎料匯給總與籠分析現(xiàn)有背住宅嫩產品莫調查斜分析B項目名稱項目位置總建面項目規(guī)模工程進度開盤日交房日總套數(shù)銷售進度戶型面積售價客戶群宣傳途徑金水豪庭14.9萬平米分二期開發(fā)，一期住宅13棟，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套，已售300套一居~四居、躍層66~200多平米商鋪均價4500元/平米，住宅均價2300元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工廣告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期為8棟樓一期在建，二期正負零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居~三居54~130平米均價2200元/平米帝景豪庭分三期開發(fā)，一、二期住宅30棟，商業(yè)1.6萬平米，一期已售完一期現(xiàn)房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居~三居、商鋪商鋪170—180、住宅110--330平米躍層商鋪均價6000元/平米，住宅均價2700元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工廣告牌、小沙盤、宣傳冊等28第二辨部分議調汗查數(shù)竄據(jù)資巴料匯沒總與游分析住宅雷市場浸綜合糖分析此項播調查窄以xx市目摸前在們售住商宅產摩品中度銷售抹情況汗較好歸的項內目為碌調查理目標眨。此璃類產摘品除4月21日開斗盤的上麗都鵲景苑跨為30萬㎡外，命其他且各樓厭盤體概量均托不超窩過10萬㎡。調研婆中發(fā)枯現(xiàn)市豬場產因品均谷價在23麥00元/㎡左右檢，個全別項批目因攜廣告尖投入施力度透較大釣（頤柄秀園英均價30橋00元/抄㎡）；顆開發(fā)鋒商品籃牌效饞應（膊帝景武豪庭奧均價27囑00元/屢㎡），巨而導上致其難價格脆略有似偏高辦。依照夜調研奶數(shù)據(jù)離顯示廳，在擱售項牙目的重銷售刑率均響屬合昆理水晴平范蕉圍，嘩可見徒此類化產品間在xx市有鬧一定骨的市侮場前勇景。所調肥研的票小區(qū)科均有媽較為矩完善險的配溪套，股例如惱：小贏區(qū)安因全等郵。29第二曾部分閃調悟查數(shù)湊據(jù)資緣瑞料匯雷總與杜分析綜合大數(shù)據(jù)篇較差獎分析商鋪卵經(jīng)營羅種類騾與單決元面蝕積需淺求分妥析經(jīng)營種類面積需求餐飲200~300㎡工業(yè)零配件100~200㎡服裝、服飾40~120㎡其他——30第二績部分訂調斥查數(shù)囑據(jù)資朝料匯涉總與丸分析重點熄客戶諷意向雹需求種類餐飲品牌服裝美容美發(fā)電器銷售眼鏡店婚紗攝影化妝品面積需求200~300㎡100~200㎡100~200㎡100~200㎡200以上200㎡200~300㎡投資金額80萬以下60萬以上50萬50萬70萬以上50萬60萬31第三洽部分雀x軟x財罷富廣澇場第理二階抹段產燈品建跟議一、蓮產品集及構膝成定銅位“立層足河簡西、衣服務絞鋼鐵xx與”“公共寓+商鋪=財富笑廣場?！惫Q約40器00須—8鎮(zhèn)00貞0眾㎡（3居≤14宰0勵㎡浙/間；2居≤90傭㎡學/間）按照脈上述董資料離顯示xx市的緩住宅澆產品外只要慨符合紹性價均比，笛在銷清售上重困難清度較添低，尤但開飼發(fā)的道效益舊必須驚考量豎建安揀成本喪。原損方案鳥有小扒高層睡的規(guī)夸劃是樂因以壺下兩乒點原牙因：政府畢有管響部門頸的期制望彌補這商鋪拐價值鈔的不或均衡商鋪扁約25緣瑞00襯0—睛30銀00話0格㎡（平掀均單咸元不螞超過60令㎡隔/間）基地插用地膏面積40畝=2熄66肉00歲㎡以開哨放式譜商場50北%的建帆筑密紡度，勢單層瓦商鋪于面積=1檢33捏00農㎡以兩境層為歡獨立命產權喝為單茶元，資商鋪恥總建存筑面掏積=1建33雁00寸㎡×2=堡26刑60垮0食㎡每單妹元面稻積可么控制某在10桶0管㎡左右32第三庭部分醉x家x財澇富廣旨場項穴目定圍位二、臣產品震經(jīng)營逗業(yè)態(tài)搖定位本項柱目位許于首蜻鋼所寄在地亭xx卷河西建區(qū)，拆從項乞目所灑在區(qū)桶域地株理位串置這兩一角度抵來看步，目慶前此住地段常零散鴉商鋪托遠未仔形成錯一定淹的市尾場規(guī)棟模。仗因此升針對本項點目進志行細缺致準事確的效經(jīng)營犬形態(tài)透定位避——“服魚務型院+商傲務型竊”服務牧首鋼癥服委務鋼胞鐵為廉中心腦的產桂業(yè)服務姓首鋼課：旨餐在產命品滿守足首長鋼現(xiàn)判有、邀未來旨員工梯以及沃河西趁區(qū)當全地居器民均日常艦生活敏所需車。服務偉鋼鐵殿為中印心的色產業(yè)椒：旨訪在滿役足類扣似于xx真的背部分高經(jīng)營商者希巾望同魂行業(yè)控集中懲經(jīng)營門的意飽愿，造為他部們提弊供良投好專狀業(yè)的繞商業(yè)佳氛圍判。33第三興部分錄x矩x財鳳富廣嘉場第厭二階叮段產您品建漁議三、宴產品迫價位彎思考項目朗價格莖制定劃的方輛法成本串導向并定價該方法成本所加成島定價商方法目標豎收益世定價趴法售價侮加成曬定價澡法需求株導向慈定價理解克值定腰價法區(qū)分港需求描定價筍法競爭痰導向趟定價隨行概就市竿定價壟法追隨穴領導羽者企鑒業(yè)定院價可比圾樓盤級量化姐定價回法34第三偉部分驢x授x財傷富廣癢場第伸二階原段產轟品建袍議本項記目產費品價罷位參補考下役列因毀素：開發(fā)圣商的脖成本慨及經(jīng)糟濟效渣益（恢市場懂客觀恐環(huán)境握可接斗受的梁價位真）與競量爭項警目比番較（綠靈活妙的營細銷手非段）與同盡類項馳目比戴較（陸性價碎比的多高低辰）按總成銷控外金額菠彈性糟確定似產品花水平博與垂憶直差